万科A:B转H有利降低融资成本,提升估值

公司公布B股转H股方案,拟申请将1,314,955,468股B股转换上市地,以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易,变更为在香港联交所上市的境外上市外资股(H股)。同时,为充分保护B股股东的合法权益,将安排第三方向全体B股股东提供现金选择权,价格为公司B股股票停牌前一日(2012年12月25日)收盘价每股12.50港元的基础上溢价5%,即每股13.13港元。

投资要点:

若B股转H股顺利实施,有利于公司国际化发展战略的实施,增强核心竞争力。公司可利用香港等境外资本市场提供更加广阔的业务平台,提升公司的知名度,加强拓展公司的国际化业务。

若B股转H股顺利实施,将拓宽公司海外融资渠道。在国内资本市场融资渠道封闭的环境下,B股转H股为其日后的融资拓宽了海外渠道。若B转H顺利实施,加之此前收购的万科置业海外(红筹股,13年1月17日南联地产宣布更名为“万科置业海外”),公司将在香港资本市场拥有两个上市平台。

若B股转H股顺利实施,将有利于公司降低融资成本。港股公司的融资成本较低,如中海地产11年平均借贷成本是3.4%,12年发行的10亿美元10年期票据部分票息为3.95%,远远低于A股上市房企的融资成本。因此,若能成功利用香港上市平台实现融资,公司的融资成本或将降低3-4个百分点。

但H股在境外发债或进行股票发行融资都需要中国证监会、外管局等部门的批准,且公司收购完万科置业海外后两年不得有重大资产重组,因此,短期内公司H股和万科置业海外尚不能进行融资。但若国内融资放开,公司可以尽快获得H股融资,避免与A股各大公司排队争抢融资机会。

综合来看,港股房地产公司13年PE一致预测多为11倍,若考虑在港上市公司融资成本的差异,乐观预计万科13年PE向10倍靠拢,保守估测8-9倍,则股价至少有14%的上升空间。

公司12-13年业绩已锁定,预计公司12-14年EPS1.06、1.32和1.62元,对应PE分别为10/8/6倍。RNAV9.18元。公司竞争优势彰显,估值仍有提升空间,维持“推荐”评级。

风险提示:方案未获批准、现金选择权相关风险及与此相关的方案终止等风险