首开股份:执北京地产牛耳,京外销售亦见起色

执北京地产牛耳,京外销售亦见起色由于土地供应紧张,北京房地产已进入持续的卖方市场,首开股份是传统意义上的北京地王,拥有北京未结算资源420万平方米。年初至今,公司京内、京外销售均有不俗表现,上半年京内商品房销售份额近5%,排名前列。我们预计公司全年实现销售收入150亿元,同比增长32%,销售表现突出。重申买入评级。

支撑评级的要点

北京土地市场供给紧张,住宅市场卖方特征突出。北京住宅用地成交建面2011年至今处于下降通道,连续低于当年住宅成交建面,土地供应不足;在今年周均成交量仅回升18%的情况下,去化周期急降到7个月,卖方市场特征突出。

传统北京地王,当前京内未结建面420万平方米。12年6末京内未结算面积420万方,其中商品房用地280万方,资源可贵;未结算资源均价,北京商品房18,614元/平方米,北京保障房的9,877元/平方米,京外8,002元/平方米。

京内市场份额居前,京外销售明显好转。上半年公司主推刚需产品,商品房销售在北京的份额达到5%,排名前列。至8月17日,公司已经完成107亿元销售金额,完成今年年初145亿元计划的74%。下半年新推盘或将从计划的115万平米调减至70万平方米左右,预计全年实现销售收入150亿元,同比增长32%。

土储战略:京内侧重收购,京外侧重勾地。上半年,公司在土地市场未有斩获。下半年,公司在拿地方面将加大力度,尤其是京内的土地项目,将采用招拍挂和股权收购两种方式。

京外结算占比增加,利润率逐步回归平均水平。预计2014年京外占比将达到52%左右。而综合毛利率和净利润率将下行至40%和15%左右水平。

新激励方案仍在推进当中,集团二级市场增持看好公司价值。新激励方案目前仍在沟通当中,近期获批有难度。集团增持计划表明了对上市公司的发展前景持乐观态度。

评级面临的主要风险

区域市场调整风险;调控政策继续加码的风险。

估值

我们维持2012-13年每股收益预期1.421和1.651元,目标价由11.24元上调至12.98元,相当于9.1倍2012年市盈率和较2012年净资产40%的折让,重申买入评级。