万科A:业绩稳步增长、债务结构合理

事件:8月20日,公司公告18年半年度报告,公司实现营业收入1059.75亿元,同比增长51.80%;实现归属于上市公司股东净利润91.24亿元,同比增长24.94%;实现基本每股收益0.83元,同比增长24.94%。

业绩稳步增长、已售未结资源持续提升:18年上半年,公司实现营业收入1059.75亿元,同比增长51.80%;实现归属于上市公司股东净利润91.24亿元,同比增长24.94%;

其中营业收入的增长主要源于报告期内房地产结转规模增加。报告期内房地产业务结转收入1006.36亿元,同比增长48.44%,实现结算面积701.4万方,同比上升20.2%(结算均价14349元/平米);从区域上看,南方区域及上海区域为结算收入贡献主力,分别占比28.85%、35.83%,但结算面积的贡献上,上海及中西部为贡献主力(南方20.89%、上海26.88%、北方23.14%、中西部29.09%)。从已售未结资源看,截止报告期,公司已售未结面积3693万方,合同金额总计约5200.5亿元,分别增长24.7%、25.3%,已售未结均价14082元/平米;公司已售未结资源持续提升。报告期末合同负债(预收款)5142.85亿元,合同负债/17年营收为211.73%,较17年期末的167.85%提升43.88pct,业绩锁定率高。

加速资金回笼、债务结构合理:1)公司坚持现金为王,报告期末在手资金1595.52亿元,在手资金/(短期借款+一年内到期长期负债)为2.62,短期偿债能力强。除却充裕的在手资金外,公司同时加速项目销售回款,报告期末,销售滚动回款率保持在93%以上,位于行业较高水平内(若以(定金及预收款+个人按揭款)/全国销售额计算行业平均回款率,大概在56%的范围内)。2)报告期内公司资产负债率84.70%,较17年末微升0.72pct,剔除合同负债后的资产负债率为46.47%,较17年末收缩2.53pct(较17年末有所改善)。期末公司净负债率为32.7%(上年同期19.61%),仍保持在行业较低水平;

其中净负债率的增长主要源于(有息负债-货币资金)的增速快于净资产的增速,从绝对规模上看,(有息负债-货币资金)的规模增加(357.51亿元)小于净资产的规模增加(448.31亿元)。从有息负债的结构看,短期借款和一年内到期的有息负债仅占26.9%,期限结构合理。有息负债中外币负债占比31.6%,即大约717亿元,考虑当前人民币贬值带来的汇兑波动,公司适时采用套期保值工具覆盖汇率风险敞口。报告期末,公司对15.3亿美元外币借款及债券签署了远期外汇契约,若按照1美元=6.6人民币计算,签署DF 管理的比例为14.08%。

投资建议:我们看好公司诸如“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等多元化业务发展战略的前景;看好公司在行业集中度不断向龙头聚集的背景下的优势。我们预期18年业绩继续稳步增长;预计公司18-20年公司EPS 为2.88、3.

12、3.52,维持“买入-A”评级,6个月目标价30元。

风险提示:房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期