万科A:销售红5月,拿地相对平稳

事件:6月4日,公司公告18年5月份销售数据,5月份公司实现合同销售面积279.7万方,同比增长15.58%,合同销售金额428.8亿元,同比增长19.48%;1-5月份公司累计实现销售面积1585.6万方,同比增长4.32%,累计合同销售金额2390.3亿元,同比增长4.81%。

销售红5月,持续保持行业龙头优势:1)销售红5月:18年5月,公司实现合同销售面积279.7万方,同比增长15.58%,环比增长8.58%;合同销售金额428.8亿元,同比增长19.48%,环比增长2.36%;销售均价15330.71元/平米,同比增长3.37%%,环比下降5.72%;2)前5月销售量价微增:18年1-5月份公司累计实现销售面积1585.6万方,同比增长4.32%,累计合同销售金额2390.3亿元,同比增长4.81%;累计销售均价15075.05元/平米,同比微涨0.48pct。3)位居行业TOP3:根据克而瑞数据统计,18年1-5月,公司累计销售面积及销售金额位于行业TOP3,保持稳定;第一梯队(TOP3房企)与第二梯队(第二梯队排头保利地产)差距在840多亿元左右。4)政策边际改善预期下,整体销售可期:1-5月份销售微增主要源于政策从严,公司根据市场节奏制定推盘,按照以往的经验测算,下半年一般推盘力度会加大。目前整体环境的大幅放松不大可能实现,但我们认为短期内预售证等的边际放松可期,公司有望把握住推盘节奏,销售增速仍可期待。

拿地额/销售额34.29%,拿地相对平稳:公司18年5月新增土地项目21个,其中4个为物流地产项目;新增土地净占地面积162.30万方,计容建筑面积322.40万方,较上年同期分别增长71.02%、74.93%。5月新增土地总地价212.25亿元,同比增长66.35%;新增权益地价147.05亿元,同比增长78.22%;其中,权益拿地额/销售额占比为34.29%,拿地相对平稳。从拿地均价来看,5新增土地楼面价6583.37元/平米,考虑新增土地项目基本位于重庆、成都等核心城市或强三线城市,拿地成本总体可控。17个项目中,100%持有项目仅4个,其余均为合作项目,所持比例在8%-63%之间不等。按照目前销售均价15075.05元/平米的价格计算,5月新增货值486亿元,1-5月新增货值2467.56亿元;分别与5月销售额、1-5月累计销售额接近。

投资建议:我们看好公司诸如“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等多元化业务发展战略的前景;看好公司在行业集中度不断向龙头聚集的背景下的优势。我们预期18年业绩继续稳步增长;预计公司18-20年公司EPS 为2.88、3.15、3.58,维持“买入-A”评级,6个月目标价39元。

风险提示:房地产市场不及预期、政策调控过度、公司经营不达预期。