中航地产:退出地产开发,转型资管服务

转让大部分地产业务变现:此次置出的标的资产包括10项子公司股权和1宗物业,以2016年7月31日为评估基准日,估值23.2亿,相比账面值溢价14.4%,由交易对方以现金支付对价。出售的标的资产占中航地产相应项目的比例为59.6%(按净资产规模),包括此前布局航空文化主题产业及相关资产,剩余未转让的地产主要是已销售待结算,或接近竣工的尾盘项目,采取自然出清的方式。

聚焦物业管理资产经营和一体化服务:本次交易后,公司不再从事房地产开发业务,未来主要是三块业务,一是针对机构类物业资产的管理,重点发展物业及设备设施全生命周期管理,二是存量资产的经营,主要包括留存的持有性物业或未来股东方可能注入的持有性物业,三是客户一体化服务外包业务(主要是服务机构客户),最终转型成“物业资产管理及服务外包专业提供商”。三项业务的稳定性和持续性都要明显强于此前的房地产开发业务。截止到2016年6月底,公司在全国范围内20多个城市物业管理项目总数为359个,在管面积4285万方,投资性物业营业面积68万方(中航九方运营管理,2011年至今相继在赣州、成都、九江、昆山等地开业运营,公允价值81.5亿,另外股东方还持有深圳2家九方)。

交易完成后物业资产管理发展有望提速:此次资产出售后公司将获得大量现金,在物业资产管理业务快速发展的大背景下,能够快速扩大业务规模、提升客户储备、加快升级力度。公司原有的物业管理服务可以有序向物业资产管理延伸,再考虑到央企的资源优势,公司有望逐步打造以机构客户为主的物业资产管理平台。公司将突破地产的周期性,估值提升是十分确定的。

考虑到交易尚未完成,我们维持盈利预测不变,预计公司2016年实现EPS0.72元,目前股价对应PE仅12倍,维持买入评级。