招商蛇口:9月销售再提速,太子湾土地增值可观

事件:公司10月9日公告,1)9月份实现销售面积40.51万平米,签约销售额62.30亿元;1-9月份累计实现销售面积294.72万平米,累计销售额471.40亿元;2)公司拟通过增资扩股方式引入合作方持有商鼎置业、乐湾置业49%股权及拟出售高立公司、长诚公司100%股权。

本次拟转让、引入投资者开发项目涉及太子湾土地30万方,挂牌底价89亿。

公司本次增资扩股及转让子公司的主要资产分别为太子湾四宗土地,其中商鼎置业、乐湾置业持有地块为公司募集资金投资项目太子湾自贸启动区一期部分地块,计划引入品牌商业地产运营商,子公司净资产评估增值分别为20.6、21.7、27.6、20.6亿,总计土地规划建面达38.5万方,其中涉及股权增资、权转让项目挂牌底价合计88.9亿,预期可为公司带来可观的资产收益,并实现本年业绩增厚。

与前海投资设立合资公司,前海资源开发有望提速:9月13日公司控股子公司招商前海实业与前海投资控股共同投资设立的合资公司“深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司”,共同开发建设列入合作范围的2.9平方公里的前海土地,前海片区开发建设合作落地自此确认,不确定性逐步消除。

推盘力度加大,9月销售再提速:9月份,公司推盘力度持续加大,单月签约面积40.51万平米(环比+30.6%,同比-13.0%),签约金额62.30亿元(环比+35.5%,同比-32.9%),同比下滑主要由于上年9月异常高基数影响。1-9月累计签约面积254.21万平米,同比增25.3%,签约金额408.93亿,同比增25.3%,累计销售均价15,995元/平方,预计在传统旺季10月份推盘力度将继续增加。

深圳土地储备大幅提升,资源结构优质:1-9月公司拿地权益面积378.4万方、权益价款417.2亿。今年布局城市包括北上广深及天津、苏州、南京、南宁四大核心二线,其中公司在8月携手华侨城按50:50联合竞得深圳国际会展中心配套商业用地的土地使用权及会展中心建设运营权(包括商业154万方及会展用地91万方),公司新增权益面积122.7万方,楼面价12636元/平方,成本较为合理。

投资建议:公司手握前海优质土地资源,与前海当局合作开展顺利,未来业绩释放可期。公司深圳土地资源丰富,今年大概率实现650亿销售目标,目前公司内在价值有待市场认知,RNAV24.66元,折价明显,预计公司2016-2018年EPS为1.12、1.38和1.70,对应当前股价PE估值为13.7X、11.1X、9.0X,维持“买入-A”评级,6个月目标价22.4元。

风险提示:地产经营的区域风险、市场对政策调控反应过度。