金科股份:成渝城市群龙头,加速内修外拓及转型

投资要点:

房地产主业持续走强,全年实现16年280亿元(+27%)销售目标无忧,超预期概率大。16HI营收131.4亿元(+100.27%),归母净利5.8亿元(同比+43.2%),扣非归母净利5.8亿元(同比+43_2%),延续一季度超额增长态势,签约销售面积206万方(+41%),销售金额134亿元(+22%);亿翰智库数据显示,1-8月累计销售金额252.6亿元,销售面积388.6万方,实现全年280亿元销售目标的90.21%。

多种方式加大对“核心十城”拿地,把握有效盈利水平。上半年投资49亿元新获取10个项目,新增计容面积约249万方,同比+102.4%,通过竟拍、项目收购、合资合作获取“核心十城”优质项目8个,计容面积206.8万方,占比83%。未来项目集中布局核心十城,以期形成规模效应,提升盈利水平。在重庆土储近900万方,占其全部土地储备的一半,充足的土地储备有利于公司后续集中进行项目开发,规模效应初显,未来待其余核心城市渐成规模,盈利水平有望进一步提升。

多元融资,显著降低融资成本。信用等级提升为AA+,债务融资成本6.39%较15年7.92%大幅降低,7月定增45亿元股票获证监会核准。若发行顺利将有效降低当前206%的净负债率(较去年同期+45个pc)。在手货币资金97.85亿元,1年以内到期金融负债265.62亿元,缺口167.77亿元,短期偿债压力较大。

重庆楼市回暖可期,“核心十城”需求稳定增长。重庆住宅需求16年首次超过相应土地供给,供需关系逆转房价上涨可期,预计至2020年重庆全市年均4200万方住房需求;将持续受益于重庆楼市回暖和政策支持以及“核心十城”旺盛需求。

转型“地产+社区综合服务”,加速产业升级。分别出资10亿元成立社综服务集团和教育投资管理公司,大力布局社综服务和社区教育产业。管理物业面积超过1亿余方,是2016年物业服务百强榜单10强,预计2016年新增管理面积2000-3000万方,社综服务营收增速有望继续超30%。进军社综以及幼教产业将给公司注入新动力,提高地产附加值,符合“美好生活服务商”的目标。

员工持股及跟投制度调动管理层及员工积极性,实现共赢。相继完成近2亿股的一期员工持股计划和项目跟投机制,绑定管理层及项目下属各团队利益。

深耕成渝城市群核心城市龙头,加速拓展“核心十城”,公司大本营重庆九城区去库存情况良好,房价平稳,持续受去化政策支持,不存在政策收紧可能,城镇化背景下,人口和经济集中度持续上升,楼市回暖可期:新进入“核心十城”长期有需求,潜力可期。升级社综服务和教育产业,与主业协同培育新增长点。员工持股计划年底首次解锁,年内拟定增融资45亿,发行价3.63元,盈利有望加速释放。

实际控制人增持至31%,并承诺继续在股价10元以下继续增持。恒大人寿和前海开源资管计划新入持股1.77%和2.31%,合计4.08%,值得关注各方未来持股行为或存股权之争。房地产RNAV5.83元/股,16-18年EPS0.35、0.45、0.50元,三年复合增长29.5%,对应PE11.7、9.2、8.2倍。公司股价下有估值保底,上有实际控制人增持提振以及楼市经营转型持续向好。自8月我们首次覆盖以来股价最高涨幅15%,提升投资评级至“强烈推荐”,6-12月目标价6元。