世联行:房地产行业

本期【卓越推】组合:世联行(002285)。

世联行(002285)(2016-8-26收盘价8.43元)

核心推荐理由:1、一手房代销业务营收大增,下半年业绩确定性好。上半年公司实现代理销售额2517亿元,同比增长33.74%。其中,已结算的代理销售额1786.82亿元,同比增长31.56%,实现代理销售收入14.7亿元,同比增长31.87%,代理收费平均费率稳定在0.82%左右。公司服务聚焦核心城市大客户,上半年新晋销售额过百亿的城市6座。公司目前累计已实现但未结算的代理销售额3503亿元,按照目前的费率计算,在不远的未来可为公司带来约27-28亿元的收入,公司下半年业绩确定性好。

2、房地产服务大平台,A股唯一房地产中介投资标的。根据发达国家房地产市场发展的规律,房地产开发与销售的分离,已经成为检验房地产市场是否成熟的标志。随着国内房地产行业的整合,房地产开发商的集约化、规模化经营,房地产行业开发与销售的分离是市场发展的必然趋势。除巩固现有一手房代销业务主业外,公司已经通过社区管家切入存量房交易市场,目前已进入超过120个小区,提供二手房交易服务。公司是A股唯一一家房地产中介投资标的,有一定的稀缺性。

3、定增加码长租公寓,大资管服务网络建设迈出坚实一步。公司拟募集资金不超过20亿元,投入到长租公寓建设项目上来。公司计划在经济发达、流动性人口占比高、租房需求旺盛的一、二线城市,3年内完成布局,以租赁的方式,建设13万间长租公寓。长租公寓是公司大资管服务网络的一环。公司在这一领域下一步的方向是形成资管全链条整合服务能力。这也符合公司“打破单一互相分割的房地产服务业务,打造多元业务交叉融合的一站式服务平台”这一战略目标。

4、资产服务业务已实现突破,静待增发落地。公司原有的资产服务业务,只是单纯的基础物业管理服务。公司从2015年开始,瞄准存量房市场,开始尝试进行一些创新型业务。包括青年创业园区“小样社区”的运营管理服务,品牌公寓服务和养老社区服务等。2016年上半年,基础物业管理服务营业收入2.24亿元,同比增长25.75%,创新型业务也实现了从0到1的突破。待增发完成,公司品牌公寓业务将成为资产服务板块新的增长点。5、金融服务业务产品结构优化,营收大增,毛利升高。公司的金融服务业务,主要是家圆云贷小额贷款业务。2016年上半年,受商品房市场销售火爆的影响,小额贷款业务规模也发展迅速。上半年公司合计发放贷款16.46亿元,同比增长47.69%,实现营业收入2.6亿元,同比增长47.32%,平均单笔贷款从2015年的9.29万元下降到6.78万元。“小额、分散”的贷款结构优化了家圆云贷的资产结构,提高了抗风险能力,毛利率同比上升15个百分点。

盈利预测及评级:我们认为房地产中介服务业发展空间巨大,公司具备较强的品牌优势和规模优势,具备较强的创新能力。随着公司“服务、入口、开放、平台”祥云战略的深入以及对产业链上下游的深度覆盖,公司目前的快速发展仍将持续,看好公司的长期投资价值。暂不考虑非公开增发事项带来的业绩摊薄,我们预计公司16-18年归属母公司净利润分别为6.71亿元、8.00亿元和10.12亿元,按照公司最新股本计算,对应的每股收益分别为0.33元、0.39元和0.49元,维持“增持”评级。

风险提示:房地产市场销售增速不及预期;创新业务开展情况不及预期;住房租赁市场鼓励政策推广不及预期。