万科A:业绩稳健提升,转型顺利推进

8月22日公告2016年半年报上半年实现营收747.95亿无+48.8%),归母净利润53.5亿无+10.4%),EPS0.48元+10.39%,摊薄ROE 5.49%。半年度不派发股息、不进行资本公积金转增股本。

投资要点:

营收高增长,低毛利产品结算净利增幅缩窄。实现营业收入747.95亿元,在高基数上实现48.8%的同比高增长。净利润70.95亿元(+4.51%),少数股东损益17.43亿元(_10.29%),占比下降4个pc至25%,归母净利润53.5亿元(+10.4%),未与收入同比增长的主要原因为长沙、杭州等城市受2014年市场调整影响较大的低毛利产品集中进入结算期。投资收益13.42亿元同比+47%。16H1实现销售面积1,409万方、金额1,900.8亿元,同比+55.8%、+69.9%,销售金额在全国的市占率提高0.9个百分点至3.9%。保守预计16年公司销售额达3300亿元(+27%)。

合伙人制稳定团队,提效管理。14年推出跟投制度、合伙人制绑定利益,在上半年股权事件中有效凝聚团队,使公司在项目获取的质量和管理上效率提升。截至二季度末累计已有192个项目实施跟投,跟投项目周转加快,获取到开工平均时间缩短4个月,获取到开盘平均时间缩短了5.4个月,节约成本效果明显。15HI公司毛利率下滑4.2个百分点至26.3%、上半年推出“淘宝万科旗舰店”等线上平台,有效降低销售费率至2.73%,三费率6.22%基本持平。账面现金719亿元,超短债293亿元,负债率81%,而净负债率14%,充足流动性为升级转型奠基。

审慎获取开发项目,已售未结资源进一步增长。70个项目、权益建面848.8万方,土地价款465.8亿元,仅占16年H1销售金额的24.5%,拿地审慎;新增项目楼面地价5488元/方,是同期销售均价13510元/方的41%,价格合理。截至二季度末权益建面合计3582.0万方,满足未来两年以上的开发水平。16HI实现结算面积654.6万方,实现结算收入724.8亿元,同比分别增长43.6%和49.7%,截至二季度末已售未结算面积2404.6万方,金额2977.1亿元,较15年末分别+30.6%、38.4%。

快速升级转型“房地产+服务”城市配套运营商,新业务顺利推进。1)物业管理营收17.65亿元,同比+59.3%,合同项目980个、面积2.76亿方,新增5000多万方,综合实力蝉联“2016中国物业服务百强企业第一名”;2)物流地产坚持“聚焦大客户、聚焦重点城市、主打高标库产品”的核心战略,持续扩大布局,提升管理能力,新获项目9个,权益建面约37.4万平方米:3)推进海外地产金融化业务,成立地产资产管理平台Brightstone加速地产项目国际化美国香港新增3个和1个项目。

公司持续受益于政策宽松和行业优胜劣汰带来的更多商机,外加“八爪鱼”轻资产城市运营商战略发展提升公司发展空间。维持15-17年EPSl.96、2.29、2.54元,三年复合增长16%的预测,公司房开业务最新RNAV21.

13。考虑股权之争可能给公司优势发挥和战略实施带来不确定性,暂不给予投资评级和目标价。

风险提示:股权之争影响一系列经营战略实施:调控政策加强,经济金融风险。