宋都股份:开启多元化之路

杭州区域地产企业,注重多元化发展:公司是总部位于浙江省杭州市的区域性房地产开发企业,2011年实现借壳上市。公司地产业务长期坚持“区域聚焦”的地域开发战略,深耕长三角区域,业务横跨浙江、江苏、安徽三省。去年公司制定新一轮的五年战略,计划五年内在全国专业地产公司排名前三十、力争前二十的战略量化指标。

增发获证监会批复,和平安展开地产基金合作:公司定增11.8亿增发已经获得证监会批复,预计近期将完成。公司实际控制人俞建午增发前持有公司合计60.5%股份,二股东平安置业为上市前引入的战略投资者,目前正持续减持。但平安仍和公司保持战略合作,今年4月公司和平安信托共同设立100亿额度的平安宋都地产基金。

2014年公司项目陆续进入结算期:公司目前土地储备160万平方米,杭州占比65%,南京和合肥占20%和15%。主要项目将于今明两年陆续竣工交付,公司业绩将进入结算高峰期。公司毛利率持续下降,一方面是由于公司目前项目主要以刚需小户型楼盘为主,销售均价较低;另一方面公司近两年借款大幅上升,资本化利息增加使得毛利率持续下行。我们预计公司再融资完成后毛利率将触底回升。

杭州、南京住宅市场显露回暖迹象:公司项目主要集中在长三角区域,该区域是今年楼市调整的重灾区,但随着限贷松绑以及央行限贷政策的放松,杭州、南京市场近2个月有明显的回暖迹象,预计公司销售将稳步回升。

投资建议:首次给予买入-A 投资评级,我们预计公司2014-15年实现销售收入39.7亿和54.1亿,同比分别增42%和36%,但由于公司今年毛利率下降,预计实现净利润2.62亿和4.31亿,对应EPS 为0.24元和0.40元。此外,我们计算公司RNAV 为6.29元,目前折让11%。

我们认为公司布局区域市场正逐渐回暖,增发完成后毛利率预计将触底回升,并且公司转型预期强,市值管理动力充足,看好公司未来的发展。按RNAV 的120%给予目标价7.55元。

风险提示:杭州、南京等长三角城市住宅市场大幅调整,信贷政策难以落实致公司收入不及预期。