万科A:销售维持高位,增持及回购凸显投资价值

投资要点:

销售业绩靓丽广深区域表现尤佳。8月签约222.5亿元、171.6万方,环比分别-6.7%、- 5.5%,同比在低基数上增46.0%、22.3%,已连续4月单月销售破200亿元。1-8月累计签约1560.6亿元,同比增20.5%,“金九银十”已至,旺季业绩表现更值得期待。分区域来看,广深区域万科竞争力显著增强,8月单月广深区域整体销售同比增90%左右,前8月合计销售同比增42%,其中深圳、东莞、珠海等城市的同比增幅都超100%:北京、上海区域也都同比增长,相对而言西部表现较差,市场冷热不均态势显现。8月销售均价环比-1.3%,同比+19.4%,均价上涨一方面是主要销售市场好转售价回升,另一方面公司产品通过品质提升和附加服务,增强了议价能力。

拿地面积首超销售。8月新增10项目,分布于东莞、南宁、苏州、大连、青岛、西安、郑州,均价仅2819元/平米,合计权益建面215万方,占全年新增项目的1/4,自14年4月以来首次超过当月销售面积。前8月累计新增项目权益建面848万方、支付土地价款309亿元,同比分别+128%、+148%,但土地款占销售比例仅20%仍在低位。整体来看,新增项目累计均价3348元/平米,同比微增9%。

物流地产外联黑石持续发力。新披露2物流地产项目,分别位于上海、沈阳。其中上海项目占地6.5万方、总建筑面积4.1万方,地价3902元/平米,因该项目是一个现成的仓库,所以在寸土寸金的上海仍属低成本:沈阳项目占地5.1万方、总建面4.5万方。并且这两个项目万科都引入美国黑石基金作为合作方,权益比按1:1,后期项目仍将继续以合作方式获取。至此,万科物流地产在全国重要节点布局已现雏形,之前披露的另2项目分别位于武汉、贵阳,4项目合计占地面积39.8万方、总建筑面积26.3万方,拓展提速。

华润增持及回购方案通过,明晰价值底线。华润在8月31日以均价13.37元每股增持约752.15万股、9月1日以均价13.34元每股增持约2974.3万股,共耗资约4.97亿元,占万科总股本的0.4%,累计持股达15.29%,超过前海人寿及其一致行动人15.04%的持股重回大股东。股东大会也已通过回购方案,即以不超过100亿元、价格不超过人民币13.20元/股的条件下实施回购,预计可回购股份不少于75,757.6万股(占已发行总股本6.86%k

市场低迷阶段,万科股价坚挺远强于大市,险资与管理层的股权之争也彰显长期投资价值。行业优胜劣汰,企业盈利改善,物业服务、物流地产、出租公寓、教育营地等多元化业务提速拓展打开估值提升空间。作为低估值行业龙头绩优蓝筹股,当然成为配置的不二选择。维持预测15 -17年EPSl.70、1.91和2.15元,对应PE8/7/7倍:房地产开发业务RNAV 16.29,目前股价RNAV9折交易,6-12月目标价18.6元,继续“强烈推荐”。

风险提示:行业回暖低于预期j公司转型收效尚待时间检验。