万科A:销售创新高,前海人寿增持,蓝筹不二选择

前6月销售创新高。6月签约销售251.9亿、195.5万方,环比分别增2l.9%、18.4%,同比增29.9%、12.4%,单月销售创历史第二高(仅次于14年1月的276.5亿)。1-6月累计签约1099.6亿,同比增9.0%。5月销售均价环比+2.9%,同比+15.6%。

新增项目环同比大增,积极扩张。6月新增8项目(深圳1、福州1、常熟1、太原4、大连1),合计权益建面141万方;前6月累计新项目权益建面553万方、支付土地价款230亿,同比分别+79%、+108%。其中,深圳正顺广场项目为区位极好的烂尾楼盘,收购价2.46万/平,搜房网显示罗湖地区的二手房均价已接近3.4万/平。地价居高不下情况下,预计公司未来从类似存量市场获取项目会增加。

物业市场化改造提速,合伙人制打造物业服务龙头。万科物业业务将通过并购与合作等市场化方式实现快速增长,鼓励开展更多物业服务的创新,做深社区服务,提升物业服务竞争力。同时引入面向物业体系员工的合伙人机制,并向持股主体增发10%(以增发后的股本为100%)作为激励。根据万科周刊数据,万科物业目前已布局全国59个城市,管理面积超1.1亿平米,覆盖65万户家庭,多年位列中国物业管理协会发布的物业服务百强企业榜首。本次升级将进一步激发员工的热情和创造力,推动物业服务更快扩张、业务覆盖更深、更广。

为对抗前海人寿增持公司拟回购股份。万科拟RMBlOO亿额度内回购公司A股股份,回购价不超过13.7元/股,最大可回购不少于7.3亿股(占已发行股本6.60%)借近期股市回调低成本增持,对抗前海人寿增持以及维护市值稳定投资人信心。从西方股市经验来看,回购是增强投资者信心、提高股东回报的有效手段,未来公司欲将之作为市值管理的常规手段,不排除继续增加回购的可能。

近期股市大幅下行,政府政策托底,预计资金面牛市过后休养生息的局面会延续,行情继续分化调整,这种情况下绩优股、成长股或最为市场青睐。15年来行业政策利好不断兑现,一二三四线城市成交逐渐回暖,万科近几个月的销售也屡创新高,售价走高,同时多次降息、中票融资资金成本下降,行业优胜劣汰带来更多商机,企业盈利改善,多元化业务打开估值提升空间。作为低估值行业龙头绩优蓝筹股,当然成为配置的不二选择。维持预测15-17年EPSl.70、1.91和2.15元,对应PE9/8/7倍;房地产开发业务RNAV16.29.目前股价RNAV9折交易,6-12月目标价18.6元,继续“强烈推荐”。