万科A:销售量价齐升,产业链延伸及合作打开空间

5月成交持续向好,量价齐升。5月签约销售206.7亿、165.1万方,环比分别增16.4%、12.9%,同比大增42.2%、34.3%,增速小幅提高。前5月累计签约847.7亿,同比增4.0%,年内首次同比正增长。5月销售均价12520/平米, 环比+3.1%,同比+5.8%,增幅比上月继续扩大,万科正通过品质和服务维持产品溢价,提高毛利率。

新增项目环同比增加,扩张变积极。5月新增4项目(天津1、广州1、南昌1、成都1),合计权益建面120万方,楼面均价4596元/平米。前5月累计新项目权益建面412万方、支付土地价款172亿,同比分别+34%、+55%,行情回暖趋势下,万科补货积极性提高,预计年内通过收购等方式从二级市场获取项目会增加。

物流地产落子全国,武汉、贵阳两项目率先落实。物流地产是公司开辟的新蓝海业务,目标直指国内第一,目前已经落实贵阳、武汉两项目,总权益建面 12.7万方,权益地价 0.75 亿元,地价合计约593元/平米。不同于传统住宅先拿地再开发,物流地产需要先行完成部分招商再拿地开发,但建设周期相对较短,预期公司在全国重要物流节点的布局将逐渐显效。

不万达整体性合作,优势互补,住宅业务开拓新空间。5月15日公告不万达签署战略合作协议,拟在一系列有合作意向的房地产项目上开展合作。万达和万科分别是国内商业和住宅地产龙头,“万万”合作与注自身领域开发,实现优势互补。双方以后可能共同拿地,万达现有项目中的部分住宅也可能转让给万科,未极或将拓展至轻资产运营、金融创新、社区消费 O2O 等等,规模和空间乐观可期。

万科在5月的股东大会上提出,要在10年内达到万亿市值,相当于当前规模的5倍。除住宅业务、物流地产、物业服务、产业园之外,期待公司的外延转型。15年来行业政策刺激利好不断,在整体经济基本面未实质好转条件下,预期持续货币宽松、稳定住房消费政策利好将继续,后期股市资金回流将加速楼市回暖。外资持续流入A股、深港通将近,万科作为低估值行业龙头必将受益。预测15-17 年EPS1.70、1.91和2.15元,对应PE9/8/7倍;房地产开发业务RNAV16.29,目前股价RNAV9.6折交易,6-12月目标价18.6元,再次“强烈推荐”。

风险提示:行业回暖低于预期;公司转型收效尚待时间检验。