荣盛发展2023年年度董事会经营评述

（原标题：荣盛发展2023年年度董事会经营评述）

荣盛发展（002146）2023年年度董事会经营评述内容如下：

一、报告期内公司所处行业情况

　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。

　　（一）宏观经济运行回顾

　　2023年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，国家加大宏观调控力度，着力扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险。据国家统计局数据显示，2023年国内生产总值126万亿元，比上年增长5.2%。

　　（二）房地产市场运行回顾

　　2023年，房价持续下行、购房者信心不足等多种因素依然制约着市场修复节奏，新房市场量价齐跌的态势仍在延续。从全年来看，一季度市场升温回暖，年中量价出现回落，市场表现低迷，8月底中央及各级政府加大政策托底力度，9-10月新房销售同比降幅有所收窄，但年末市场仍继续下行。

　　1、2023年整体销售规模继续下探

　　据国家统计局数据显示，2023年，商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116,622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。2023年末，商品房待售面积67,295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。

　　经过了两年的调整，2023年的全国商品房销售面积基本回落至2012年的水平，销售金额已经基本回落至2016年的水平，2023年销售面积与销售金额较2021年的历史峰值分别下降37.7%、35.9%。

　　2、新开工和投资减少，竣工“保交楼”持续推进

　　新开工和投资减少。据统计局数据显示，2023年，房地产开发企业房屋施工面积838,364万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积589,884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95,376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69,286万平方米，下降20.9%。全国房地产开发投资额同比自2022年4月起连续下降，2023年以来降幅整体呈现扩大态势。据统计局数据显示，2023年，全国房地产开发投资110,913亿元，比上年下降9.6%；其中，住宅投资83,820亿元，下降9.3%。

　　2023年“保交楼”工作持续推进，竣工得到了修复。据统计局数据显示，2023年房屋竣工面积99,831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72,433万平方米，增长17.2%。

　　3、房企融资的到位资金同比延续下滑趋势

　　2023年以来房企到位资金同比延续下降趋势，据统计局数据显示各项资金来源同比均为下降。2023年，房地产开发企业到位资金127,459亿元，比上年下降13.6%。其中，国内贷款15,595亿元，下降9.9%；利用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金41,989亿元，下降19.1%；定金及预收款43,202亿元，下降11.9%；个人按揭贷款21,489亿元，下降9.1%。

　　4、国房景气指数

　　2023年，反映全国房地产行业景气状况的“国房景气指数”持续下滑，从 2023年1月开始，全年均低于100，至2023年12月份，房地产开发景气指数降至93.36的低点，处于持续低迷的水平。

　　5、地产行业政策

　　2023年房地产行业销售、投资、融资持续下降，行业整体仍处在底部修复的阶段，面对持续走弱的市场，2023年行业利好政策不断出台。

　　2023年7月24日召开的中央政治局会议提出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求。该会议首次不再提及“房住不炒”的调控政策。2023年12月11日至12日2023年中央经济工作会议指出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展，完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。之后，住建部、中国人民银行、金融监管总局等中央部门均出台了具体支持政策，各地的限制性政策也逐步放松，以促进房地产行业的复苏。

　　

　　二、报告期内公司从事的主要业务

　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。

　　（一）公司所从事的主要业务

　　报告期，公司的主营业务为房地产开发与销售，公司拥有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。同时，公司布局了康旅、物业、产业新城等与房地产开发相关的多个板块。

　　（二）2023年度公司主要经营情况

　　1、报告期总体经营情况总结

　　2023年，面对持续的困难和挑战，公司管理团队信心坚定、团结稳定，公司全员体现了坚决不躺平的责任意识和滚石上山、爬坡过坎的奋斗精神，最终实现营业收入5,896,008万元，净利润 153,648万元，扭亏为盈，稳健发展，在脱危解困、经营向好的道路上迈出坚实的一步。在报告期内，公司经营坚持“四保一守”的方针，即“保运营、保平衡、保交付、保货值、守信用”，以现金流为主线，以项目为中心，统筹兼顾各项工作，实现了全年的持续平稳发展。

　　2、报告期公司各板块的经营情况

　　（1）地产板块

　　第一，始终将“保交付”作为公司经营的首要任务。“保交付”，对于房企来说是一份信用承诺，更是承担的一份社会责任。荣盛发展作为一家有担当的民营企业，始终将“保交付”作为公司经营的首要任务，在“四保一守”的方针指引下，公司以“保交付”为核心，持“质”以恒，抓落实、强执行，继续突出“保交楼”的政治站位和“保运营”的基础地位，体现“保平衡”的根本要求。公司积极推进项目创优建设，报告期共有石家庄、安徽、重庆、湘鄂等4个公司共获得4个“省优”，1个“市优”。工程上加强作业交底、材料验收、实测实量、隐蔽工程、一户一验、维修满意度等过程管控，推进“红七”、“标四”、“质量100点”等落地执行，抓住主体、装修实测实量中的关键指标，守住质量红线；积极落实“三防”（防裂、防漏、防扰）、遏制“三返”（返潮、返坡、返味），消除质量通病，提高交付质量；落实一户一验，做好质量风险排查及问题整改；

　　交付后督促做好报修问题的处理，将报修问题处理率及维修满意度纳入考核，持续提升业主满意度。

　　第二，紧抓营销回款。公司持续以现金流为核心工作，及时调整组织架构，抓营销，促回款，成效逐渐显现。公司7-11月的营销回款整体较上半年月均增长45%，其中10个大区月均签约、回款较上半年双增长，分别为重庆大区、湘鄂大区、辽宁大区、山东大区、京北大区、石家庄大区、冀中大区、山陕大区、成都大区、淮海大区，其中有5个大区签约增幅比例超100%，4个大区回款增幅超100%。公司2023年12月销售回款创下近两年的月度纪录。为了改善现金流，公司全年开展多个专项清欠工作，追回逾期欠款，努力做到颗粒归仓。

　　第三，以增加净资产为目标，增效降费。各区域公司按照“脱危解困”的整体目标，以项目为单元，以区域公司为单位编制了资产负债表。摸清了底数、找出了问题，明确了项目的操作方式，确立了以净资产为主要指标的各区域公司和总公司的中期奋斗目标。按照净现金流和净资产的三级平衡的整体要求，各大区“双管齐下、三箭齐发、四面出击 ”，利用一切可以利用的手段，压实“三道防线”，阶段工作取得了显著成效。报告期，公司持续优化费用管理，杜绝浪费，报告期间费用同比呈下降趋势，降费的同时做好增效工作。在逆境中多方协力，攻坚克难，多措并举，降费增效的同时努力做到保货值、保签约、保回款。

　　（2）康旅板块

　　2023年，我国旅游行业驶入全面复苏新通道，市场逐步恢复、机遇和挑战同在，荣盛康旅士气高涨，积极承接市场变化，做好各度假区软硬件提升，多元渠道创新，做到好品质、提供好服务，树立好口碑。荣盛康旅旗下酒店在端午、五一、十一、春节等多个传统节假日实现满房入住，酒店大厅人流如织，游客络绎不绝，业绩稳健增长，成为公司利润增长点。

　　在报告期内，荣盛康旅勇于突破、敢于创新，积极承担社会责任，实现突破、稳定地发展，获誉颇丰，荣获“中国酒店集团规模TOP50” “中国饭店集团 60强”“中国酒店集团规模60强”“星光奖年度民族酒店品牌管理集团”“AHF亚洲酒店大奖年度生活方式酒店品牌”“金马奖影响力民族酒店品牌”“消费市场行业影响力品牌”“2023抖音年度精选热销酒店”“年度度假人气酒店”“河北省旅游饭店集团十强”，荣誉当选河北省旅游协会饭店分会副会长单位，荣登中国饭店协会“专精特新”酒店品牌推荐榜单等服务类奖项，旗下4家酒店荣登中国国际饭店百强榜单、酒店案例分享至“2023中国酒店集团及品牌发展报告”。

　　品质服务方面，濮阳阿尔卡迪亚酒店和沧州阿尔卡迪亚酒店荣获“2023中国酒店品质服务 TOP100”，并且优秀服务案例依据《品质饭店》（T/CHA027-2022）标准要求和《2023中国住宿业品质服务报告》数据测评，被收录中国饭店协会＆华客科技联合出品的《2023年中国住宿业品质服务报告》，公司首次获此行业殊荣。同时康旅积极履行社会责任，用实际行动为社会发展贡献力量、提供便利，实现社会效益。

　　（3）物业板块

　　荣万家作为综合性物业管理服务提供商，主要通过物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及城市服务四条业务线提供多元化服务。荣万家秉承以客户为中心的服务理念，提高服务质量，贯彻“致诚、致暖、致远”的价值观，以成为服务理念超前、百姓生命全周期、社区服务全链条，贴心的、有温度的、值得信赖的、受百姓欢迎的优质生活服务商为目标努力。在报告期内，物业管理服务面积规模持续高质量增长、非业主增值服务积极拓展多元化经营、社区增值服务以业主及住户的日常需求为核心，为其提供多元化的生活服务。

　　在报告期内，荣万家荣获2023中国物业服务百强企业第15位、2023中国物业社区增值服务优秀企业第二名、2023中国物业管理上市企业20强、2023中国物业服务企业综合实力20强、2023中国住宅物业服务领先企业、2023中国智慧物业服务领先企业、2023中国物业增值服务运营领先企业、2023中国住宅物业服务力20强企业、2023中国物业服务满意度领先企业、2023年度服务力住宅标杆项目－石家庄荣盛华府、2023中国物业服务企业品牌价值100强、2023中国物业服务华北品牌企业30强，荣万家石家庄市锦绣学府项目、沧州市荣盛名邸项目荣获北京中指信息技术研究院颁发2023~2024中国五星级物业服务项目。

　　（4）产业新城板块

　　在报告期内，产业新城坚持“稳字当头”，以“现金流”为核心，坚持以收定支，收支平衡原则，全力推动公司保运转。报告期，荣盛兴城主要从五个方面出发，聚焦稳健发展目标：一是聚焦回款目标，多措并举狠抓回款；二是谨慎理性投资，筑牢投资安全防线；三是持续降费增效，强化管理提高效能；四是统筹资金管控，发挥资金最大效益；五是精运营，把握经营关键，注重工作细节，保障公司经营顺畅。

　　（5）其他板块

　　在报告期内，实业公司继续全面推行标准化施工，细化过程管理，把保交付、保运营、保稳定放在首位。所承接项目全部按照计划节点完成。引领质量标杆，做捍卫质量“领头羊”，注重工艺、注重细节，坚持落实自查互查制度，提升业主满意度。

　　在报告期内，设计公司紧跟市场形势，创新能力、服务意识、产品品质进一步提升。2023年 11月参与了河北省建委组织的《河北省装配式新农居竞赛》，为装配式设计技术积累了相关经验。参与了中国勘察设计协会组织《全国“好房子”设计大赛》，获得优秀奖，提升公司业内声誉。开展美好家系列、创新户型、创新立面等研发工作，并将研发成果一一落地。

　　3、报告期公司的经营与发展情况

　　（1）新增土地储备项目：报告期无新增土地储备。

　　（2）累计土地储备情况：

　　截至报告期末，公司在环渤海、长江经济带、珠三角及中西部的重点城市储备了土地资源，总建筑面积2,329.17万平方米。

　　（3）主要项目开发情况：

　　（4）主要项目销售情况

　　（5）主要项目出租情况

　　（6）土地一级开发情况

　　（7）融资途径：

　　截至报告期末，公司融资余额 411.44亿元。

　　（8）发展战略和未来一年经营计划

　　2024年公司经营计划和工作部署

　　我国房地产市场供求关系发生重大变化，市场的全面恢复仍依赖于经济发展、人口变化、城镇改造等因素。现有统计数据表明，2024年房地产市场依然面临较大下行压力，全国新开工减少、投资萎靡的趋势较难改变。面对困境，公司将保持定力，坚定信心，继续围绕改善现金流和增加净资产为主线，进一步落实“四保一守”，力争在 2024年继续交出让投资者满意的答卷。

　　1、公司将更加重视“保交楼”工作，在市场调整、企业承压的关键时期，依然持正守心，坚守承诺，以为业主负责的态度，在有限的资源和条件下，用心保交付，保质量，做好产品和服务。

　　2、公司将继续夯实“保运营”的基础地位，继续做好资金计划的统筹安排，确保资金和资源的调度，保持公司运转的安全、高效；紧盯市场，运用各类外部资源，确保公司经营稳定；做好沉淀资产的盘活，努力提高管理效能。

　　3、公司将继续改善现金流。做到销售、清欠和资产处置“三驾马车”并驾齐驱，增加资金流入；减少一切不必要的任何支出，杜绝浪费，提高资金的使用效能，过苦日子、紧日子。在流入、流出两端同时发力，双管齐下实现收支有余。

　　4、公司将努力增加净资产。努力挖潜力、找方法，提升净资产；坚定压降、消减各类债务，坚决杜绝各种“失血”事件的重复发生，减少负债。在资产和负债两端齐发力，下功夫、建功效。

　　（9）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

　　截至2023年12月31日，本公司为购买商品房业主的按揭贷款提供担保的余额为229.91亿元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发生的有关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银行签订的借款合同生效之日起，至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。根据行业惯例此项担保是必须的。

　　

　　三、核心竞争力分析

　　公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，确立了多项具有荣盛特色的核心竞争力。

　　1、稳健的经营模式和管控力。

　　公司坚持“以项目为中心”，坚持“四保一守”不动摇，建立和完善了从总部到区域公司的大运营管理体系，充分发挥枢纽作用及协调作用。公司将持续提高项目建设质量，构建项目动态利润系统，不断提高项目运营效率和效益，助力公司健康发展。

　　2、以地产为主的多板块产业链体系。

　　公司凭借稳健的发展理念，形成了以地产为主业，康旅、物业、产业新城等多板块协同发展的业务格局，已形成较强的行业影响力。

　　公司康旅板块以“旅游、度假、养老、养生”等产业为切入点，经过多年的发展，通过高起点、大规模的布局方式，迅速进入行业第一梯队。目前，公司已经在河北省、河南省、安徽省、湖北省、云南省、海南省等区域实现布局发展。

　　物业公司荣万家作为综合性物业管理服务提供商，主要通过物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及城市服务四条业务线提供多元化服务。荣万家秉承着以客户为中心的服务理念，提高服务质量，贯彻“致诚、致暖、致远”的价值观。

　　公司产业新城板块积极响应国家战略，经过多年发展已在河北、安徽两个省布局多个优质园区。

　　经过多年经营，公司已打造了以地产开发经营为主的完整产业链体系，涵盖与房地产开发相关的多个板块。

　　3、持续提升的产品竞争力。

　　公司始终秉持“造园、造寸、造福”的产品理念，从客户需求出发，通过优化设计、标准化管理等手段提升产品力，打造高性价比的产品。产品设计始终站在业主的角度，以功能为导向，满足“多一分嫌宽、少一分嫌窄”的功能需求。基于对客户真实需求的洞察，公司编制了《住宅产品全周期设计管理白皮书》，对上百个管控节点进行精细化管理，每个管控节点均明确责任分工，对产品竞争力的提升有指导意义。在标准化推行方面，将20多年的住宅立面标准化系统进行了全面升级优化，创新性地完成了立面标准化节点库系统，提高了标准化立面的适用性和落地性。

　　4、结构合理的土地储备。

　　自成立以来，公司紧紧抓住市场的有利时机，按照区域发展战略，围绕“深耕”和“新拓”两种思路，深入研究区域、市场和目标地块，先后在京津冀、长三角、中西部、珠三角等区域进行布局，在多个城市形成深耕优势。截至报告期末，公司土地储备建筑面积2,329.17万平方米，土储区域结构较为合理。

　　5、团结、奋进、拼搏、专业的人才团队。

　　团结、奋进、拼搏、专业的人才团队是公司生存和发展的重要推动力。面对不断发展变化的外部环境，面对行业调整和经营挑战，公司秉持“创造财富，服务社会，培育人才，报效国家”的企业文化宗旨，上下一心，团结一致，齐心协力，战胜一个又一个困难，各部门和各分子公司各担其责，表现出了坚强的韧性。