无惧行业寒冬，龙湖集团2021年增收又增利

（原标题：无惧行业寒冬，龙湖集团2021年增收又增利）

来源 | 中访网

责编 | 吴君

3月25日，龙湖集团发布了2021年财报，并召开年度业绩媒体发布会。年报显示，龙湖集团2021年度归母核心净利大增20.1%至224.4亿元，物业投资业务收入增37.5%至104.1亿元，净负债率46.7%稳居绿档。在当前以“活着”为主要基调的地产行业氛围中，龙湖集团这份亮眼的成绩单，吸引了众多资本的目光。自年报发布以来，已有多家国内外知名投资机构发布研报，均给予龙湖集团最高“买入”评级。国际投行富瑞最新研报指出，龙湖集团稳居内地房地产首选股份，考虑到其业绩和近期的土地储备，将目标价由52.52港元上调至52.68港元，维持“买入”评级。

增收又增利，回款率高达90%

在国家“房住不炒”的宏观调控下，2021年龙湖坚持战略导向、坚持长期原则、坚持朴素的生意逻辑与底线思维，实现营收利润双增长，圆满兑现了对股东们的承诺。

年报显示，2021年全年，龙湖集团实现营业额2233.8亿元，同比增长21.0%。营收录得两位数增长的同时，净利润也不甘落后。据统计，2021年龙湖实现归属于股东的净利润为238.5亿元，剔除公平值变动等影响后之归母核心净利润224.4亿元，同比增长20.1%。与此同时，龙湖集团录得毛利同比增长4.6%至565.4亿元，毛利率为25.3%，核心税后利润率为13.3%，核心权益后利润率为10.0%。

龙湖两大关键指标两位数增长的背后同样少不了充裕现金流的支持。2021年全年，龙湖集团销售面积及金额均创历史新高，合同销售金额2900.9亿元，同比增长7.2%，且回款率维持在90%以上的高位。龙湖各大销售区域进一步均衡发力。长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额在全集团占比分别为28.2%、22.0%、25.0%、14.9%及9.9%。

土拍方面，2021年全年，龙湖共获取122幅新地，权益地价868亿元人民币。具体项目上，龙湖全年在售主力项目达到263个，其中54个为全新项目，171个项目将推出新一期新业态产品，产品涵盖刚需、改善型、商业经营等细分需求，并践行差异化战略，根据不同区域不同客户的需求，精准规划产品和业态配置。

平均借贷成本4.14%，连续六年绿档

只有潮水褪去，才知道谁在裸泳。稳健的经营理念使得龙湖在行业库存去化速度变慢、监管资金又迅速收紧的双重现金流挑战之下，仍旧稳步向前。“龙湖始终把余量留得比较足，我们整体的现金短债比6.1倍，如果把300多亿元的监管资金去掉，我们还有3.9倍，非常安全。”龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶在业绩会上表示。

2021年，龙湖集团实现平均借贷成本4.14%，创历史新低；平均贷款年限6.38年，净负债率46.7%，在手现金885.3亿元，现金短债比6.11倍，一系列指标均维持行业内的较高水准，连续六年满足“三道红线”指标要求。不仅如此，龙湖还是国内唯一一家获得境内外全投资级评级的民营房企。其中，惠誉、穆迪、标普分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，中诚信证评（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定，令集团继续保持民营房企的最佳信用评级。

双擎发展，不忘“一个龙湖”

地产开发业务进行得如火如荼的同时，龙湖的持续性经营业务亦不断创造新高度。财报显示，在2021年，龙湖集团实现经营性收入188亿元，较2020年增长39%。基于“开发+服务”双引擎战略，目前，在地产开发之外，龙湖集团商业运营、租赁住房、物业管理等业务均已跻身行业头部，房屋租售、房屋装修及产城、医养等业务，也开始为龙湖贡经营性收入。

在商业运营项目方面，2021年，龙湖迎来12座新商业项目盛大开业。截至2021年末，龙湖商业运营已进入全国30座城市，累计开业商场达61座，开业面积达594万平方米，（含车位总建筑面积为749万平方米）。运营收入上，2021年龙湖已开业商场的同店销售额和客流同比均实现超20%的增幅，商业租金收入同比增长40%至81.5亿元，成为开发主业外的最大侧翼。

除商场外，龙湖积极响应国家“租购并举”政策，旗下租赁住房业务龙湖冠寓坚持战略笃定。截至2021年底，冠寓累计开业房间数量达10.6万间，累计服务逾180万用户，客户满意度达95%，租金收入22.3亿元，同比增幅23%，实现首次盈利，以肉眼可见的速度成为龙湖经营性收入的稳定贡献源。

物业管理方面，2021年，龙湖集团物业管理累计在管面积2.64亿平方米，实现全口径营业收入104亿元，首次突破百亿元。业绩突飞猛进的同时，用户口碑也持续升温，“满意+惊喜”的服务逐渐深入人心，业主满意度连续13年超过90%。

房屋租售方面，作为龙湖集团在2021年全新开辟的新主航道业务，塘鹅租售凭借十余年的积累与生长，截至2021年12月底，已覆盖成都、重庆、北京、上海、杭州、广州等国内20余座城市，累计服务用户137.5万人，客户满意度高达96%。

创新业务发展方面，目前，龙湖已在北京、上海、杭州、苏州等地推出多个典型产城项目，打造城市圈办公、商业乃至社区生态链，助力城市更新；为契合人口老龄化及“健康中国”的趋势和政策，龙湖医养业务以椿山万树、佑佑宝贝等业态依托，为客户提供优质的养老、医疗、健康管理服务；龙湖积极布局数字化“基建”，以千丁软硬件产品能力、智能化集成能力，致力于为城市空间智能化建设提供一站式解决方案，为“空间即服务”战略提供科技动力。

在“空间即服务”战略的指引下，龙湖集团笃定前行，“开发+服务”双引擎驱动，积极推动自身建造、管理的空间、资产、产品、服务相互促进。六大航道构成“一个龙湖”生态体系，以多元化、高质量的产品与服务，在不同空间为庞大的客户群体提供服务，实现不同业务之间的高效协同，突破物理与时间、空间的界限，形成正向循环。

推动城市更新，持续探索TOD

厚积才能薄发。作为TOD的领航者，龙湖拥有近20年的TOD开发经验。截至2021年底，龙湖的TOD项目已经覆盖20余座城市，已开发TOD项目约80个，以TOD为核心的全业态开发面积超千万平方米。而龙湖在TOD领域形成了的诸多经验与优势，也逐渐转化为行业下半场的可持续发展能力。例如：拥有多样化的项目实践经验，成功打造了重庆沙坪坝、成都上城、北京丽泽、广州岭福车辆段等多个高量级、高难度项目，全面覆盖TOD六大产品线。此外，过去几年，建成重庆时代天街、上海虹桥天街、杭州滨江天街、北京龙湖长楹天街、重庆沙坪坝光年、成都西宸天街等诸多TOD项目，龙湖延续过往探索TOD领域的步伐，相继落地龙湖长沙洋湖天街、武汉江宸天街等TOD城市综合体项目。

从关注空间到关注场景、关注业态复合、关注服务，龙湖的“空间即服务”战略，借助TOD开发的空间载体，得以不断延伸。

积极承担社会责任，践行ESG

取之于民，用之于民；取之不竭，用之不竭。秉持“善待你一生”理念的龙湖，在自身持续发展壮大的同时龙湖在积极回馈社会，持续践行社会责任。龙湖公益基金会全年开展了20余个公益项目，持续在大病儿童医疗、乡村振兴、城镇适老化改造等领域贡献能量，累计帮扶近4万人。龙湖集团还成立了“双碳”工作小组，满足绿色建筑标准的项目面积超9000万方；启动“大同源计划”，惠及10万余员工以及其家属。

龙湖公益基金会以“善待你一生“为出发点，围绕全生命周期，在助学兴教、关爱儿童、助老扶贫等领域，通过聚焦儿童医疗、素养教育、职业教育、适老化改造等，让儿童拥有更加健康、快乐成长的机会，让少年有陪伴一生的习惯、兴趣和热爱，让青年有自我实现、追求梦想的能力，让老年人乐享晚年。

截至目前，龙湖公益基金会已陆续开展了“湖光计划”、“展翅计划”、“欣芽计划”、“溪流计划”、“万年青(000789)计划”等20余个公益项目，累计帮扶近4万人。龙湖集团及创始人已累计捐赠超17亿元。

因在公益、社会责任方面的突出表现，龙湖集团在2021年屡获殊荣。2021年5月，龙湖集团获公益时报评2021中国慈善榜年度慈善榜样；9月，龙湖荣获中国公益慈善领域的最高政府奖“第十一届中华慈善奖”；11月，龙湖荣获“中国益公司”公益慈善杰出企业奖项。

展望2022年，龙湖管理层在业绩会上表示，2022年集团全口径销售目标3000亿元，较2021年稳步增长，为此已经准备可售资源4700亿，其中主力推盘项目263个，主力全新项目54个，主力老盘的新一期170个。商业方面，2022年龙湖集团将有13个重资产商场在上海、北京、成都、重庆等城市亮相，同时还有5个轻资产项目落地。