深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
深圳市振业（集团）股份有限公司
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并
承担个别和连带的法律责任。
公司负责人宋扬、主管会计工作负责人李伟、分管会计工作负
责人李普及会计机构负责人张春研声明：保证本半年度报告中财务
报告的真实、准确、完整。
公司董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。
公司本次半年度报告未经会计师事务所审计。
公司半年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的
描述，相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公
司对于投资者的实质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬
请查阅第三节管理层讨论与分析中“公司面临的风险和应对措施”
的有关内容。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——
行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 深圳市振业（集团）股份有限公司
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局
深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
深圳资本集团 指 深圳市资本运营集团有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司简介
股票简称 深振业Ａ 股票代码 000006
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市振业(集团)股份有限公司
公司的中文简称（如有） 深振业、振业集团
公司的外文名称（如有） SHENZHENZHENYE（GROUP）CO.,LTD.
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 张春研 牛佳琪
深圳市南山区科技南路 16 号深圳湾科 深圳市南山区科技南路 16 号深圳湾科
联系地址
技生态园 11 栋 A 座 43 层 技生态园 11 栋 A 座 43 层
电话 （0755）25863983 （0755）25863061
传真 （0755）25863012 （0755）25863012
电子信箱 szzygp@126.com szzygp@126.com
三、其他情况
公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化
□适用 ?不适用
公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见 2025
年年报。
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□适用 ?不适用
公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体
可参见 2025 年年报。
其他有关资料在报告期是否变更情况
□适用 ?不适用
四、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
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□是 ?否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 796,432,384.24 1,882,706,883.06 -57.70%
归属于上市公司股东的净利润（元） -95,731,372.32 -70,976,610.99 -34.88%
归属于上市公司股东的扣除非经常性
-98,871,429.34 -75,627,683.12 -30.73%
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 443,953,657.02 727,264,513.27 -38.96%
基本每股收益（元/股） -0.0709 -0.0526 -34.79%
稀释每股收益（元/股） -0.0709 -0.0526 -34.79%
加权平均净资产收益率 -1.80% -1.32% -0.48%
本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减
总资产（元） 15,985,710,686.71 16,377,088,278.76 -2.39%
归属于上市公司股东的净资产（元） 5,265,786,825.96 5,361,518,198.28 -1.79%
截至披露前一交易日的公司总股本：
截至披露前一交易日的公司总股本（股） 1,349,995,046.00
用最新股本计算的全面摊薄每股收益
支付的优先股股利 -
支付的永续债利息（元） -
用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） -0.0709
五、境内外会计准则下会计数据差异
况
□适用 不适用
况
□适用 不适用
六、非经常性损益项目及金额
适用 □不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 1,843,815.78 --
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产
和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 3,890.40
债务重组损益 369,979.37 --
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 745,614.72 --
减：所得税影响额 89,564.30 --
少数股东权益影响额（税后） 400,130.14 --
合计 3,140,057.02
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其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）宏观经济形势及行业发展状况
按不变价格计算，同比增长 4.7%。
亿平方米，下降 23.4%，其中住宅新开工面积 1.7 亿平方米，下降 24.1%；房屋竣工面积 1.7 亿平方米，
下降 23.7%，其中住宅竣工面积 1.2 亿平方米，下降 25.3%；新建商品房销售面积 4.0 亿平方米，同比下
降 11.6%，其中住宅销售面积下降 12.4%；新建商品房销售额 3.8 万亿元，下降 13.6%，其中住宅销售额
下降 13.7%；6 月末，商品房待售面积 7.6 亿平方米，同比下降 0.9%。其中，待售 3 年以下面积 5.6 亿平
方米，下降 3.5%。
产市场”，行业政策导向明确。下半年，房地产行业预计将继续围绕“扩内需、稳市场”政策核心目标精
准发力，符合政策导向的优质供给有望对市场形成一定支撑。
（二）公司从事的主要业务
公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州等多地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产
品类别涉及普通居民住宅、商用物业等多种类型，累计开发面积逾千万平方米。同时，公司在代建（全过
程咨询）业务、企业公寓、商业运营、城市服务、城中村改造等领域持续发力、积极布局，以实现公司的
稳定发展。
（三）报告期内公司经营情况
开展工作情况如下：
上半年，公司聚焦地产主业提质增效，全力推进存量去化与高质量产品打造。上半年累计完成年度签
约目标 57.42%，深圳天境云玺项目快速开发及销售，市场热度持续走高；天境云庭项目凭借优质产品力
实现住宅项目全部售罄，片区售价稳居高位，充分彰显振业“好房子”的市场竞争力与品牌影响力。同时，
公司持续优化营销方式、拓宽客群渠道，稳步筑牢主业发展根基。
上半年，公司持续深化“一体两翼”发展战略，多元业务实现稳步突破。城中村改造板块成功中标深
圳坪山咸水湖项目合作单位；代建（全过程咨询）业务持续扩容，新中标 3 个城市建设、配套改造类优质
项目；城市服务与商业运营板块稳步提质，成功中标政务类物业服务等轻资产运营项目；企业公寓业务稳
定运营、客户认可度高。
上半年，公司坚持风控与经营并行，持续夯实企业安全发展底座。资金管控成效显著，截至本报告披
露日成功发行 12 亿元公司债，有效压降资金成本，持续优化财务结构；高效盘活自有存量资产，完成多
处低效资产处置；多方协同实现部分前期征地垫款回流，有效补充经营现金流；常态化开展安全生产隐患
排查整治，隐患整改率超 90%；抓实合规风控，健全管理制度体系，有效化解各类经营风险。
上半年，公司持续深化国企改革，以创新驱动赋能企业健康发展。持续优化公司治理，高效推进各项
经营部署落地；积极推动科技创新项目立项，共完成 8 个技术研究项目研究及立项；深化外部科研单位研
发学习及交流，赋能业务拓展升级；完善商业运营及项目管控模式，持续优化各项管理流程，全方位激活
企业经营内生动力，助力企业发展。
（四）报告期内公司项目等业务进展情况
报告期内，公司无新增土地储备情况。
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序号 项目/区域名称 总占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡） 剩余可开发建筑面积（万㎡）
总计 25.22 67.93 67.93
注：累计土地储备情况为截止 2026 年 6 月 30 日未取得施工许可证的项目储备。
规划计 预计总 累计投
土地面 本期竣 累计竣
城市/ 项目 权益 开工 开发 完工 容建筑 投资金 资总金
序号 项目名称 所在位置 积 工面积 工面积
区域 业态 比例 时间 进度 进度 面积 额（万 额（万
（㎡） （㎡） （㎡）
（㎡） 元） 元）
光明区新湖街 住宅/
道 商业
深圳
光明区新湖街 住宅/
道 商业
住宅/
振业城五
期
商业
惠阳经济开发
振业城 U 住宅/ 部分
组团 商业 竣工
侧
振业深河 高新区兴业大
住宅/
商业
标段 道南
注：主要项目开发情况为截止 2026 年 6 月 30 日在建及新竣工项目。
本期预
累计预售 本期预售 本期结
计容建 可售面 售（销 累计结 本期结
序 城市/ 所在 项目 权益比 （销售） （销售） 算金额
项目名称 筑面积 积 售）面 算面积 算面积
号 区域 位置 业态 例 面积 金额（万 （万
（㎡） （㎡） 积 （㎡） （㎡）
（㎡） 元） 元）
（㎡）
龙岗区宝
龙大道与 住宅/
锦龙一路 商业
交汇处
深圳
光明区光 住宅/
辉大道 商业
华夏大道 住宅/
与东周大 商业
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道交汇处
振业城三期 C 公寓/
组团 商业
岳麓区 住宅/ 80%
长沙
商业
住宅/
商业
振业深河湾 高新区兴
一期 业大道 住宅/
河源 50%
振业深河湾 东、科技 商业
二期
江南区友
住宅/
商业
段 33-1 号
清溪镇振
住宅/
商业
号
高陵区泾
渭新城陕
汽北侧规 住宅/
划路以 商业
南、渭华
路以西
黄埔区广
汕路以
住宅/
商业
军校小学
广州
西侧
振业 增城区新 住宅/
学府里 塘镇 商业
滨海高新 住宅/
技园 园
惠阳经济
开发区叶 住宅/
挺大道西 商业
侧
秦淮区南 住宅/
部新城 商业
南京
江宁区汇 住宅/
通路 商业
鹅埠镇深
深汕
振业时代花园 汕大道与 住宅/
二期 创强路交 商业
区
汇处
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累计已出租
可出租面积 平均出租
序号 城市 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 面积
（万㎡） 率
（万㎡）
号
深南路前海路西
南侧
深南路前海路西 商业/幼儿
南侧 园/会所
宝荷路沙荷路交
汇处
号
龙岗区深惠路梧
桐路交汇处
南宁市鲁班路
会所/商业
西安市浐灞生态 /幼儿园
西安
区广安路 800 号
长沙市岳麓区麓
景路 628 号
长沙
长沙市天心区书
院路 2 号
惠州惠阳惠南大
道北侧
合计 / 18.87 13.41 71.07%
□适用 ?不适用
融资成本区间 期限结构
期末融资余额
融资途径 /平均融资成
（万元） 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
本
银行贷款 182,029 2.29%-4.34% 43,761.00 15,300.00 2,886.00 120,082.00
票据 82,500 3.0%-3.45% 50,000.00 32,500.00 -- --
债券 135,000 2.12%-3.45% 75,000.00 -- 60,000.00 --
其他 30,200 0.05%-3.00% -- -- 30,200.00 --
合计 429,729 0.05%-4.34% 168,761.00 47,800.00 93,086.00 120,082.00
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公司将以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大和二十届历次全会精
神，坚持稳中求进工作总基调，加快服务和融入新发展格局，着力推动高质量发展。聚焦粤港澳大湾区，
不断优化投资布局，加快项目去化，保证公司现金流的安全稳定；同时积极围绕中央关于构建房地产发展
新模式的部署，持续深化拓展城中村改造、保障性住房租赁运营、代建（全过程咨询）等相关业务，增强
公司发展韧性。此外，公司还将继续加大改革创新力度，积极研究探索培育新型业务，推动公司实现高质
量发展。
公司 2026 年度预算指标：营业收入≥25.00 亿元；年度计划投资总额≥5.81 亿元。上述指标为公司
年度内部管理目标，该指标的实现受经济环境、市场状况等多种因素影响，不构成公司对投资者的实质性
业绩承诺。
?适用 □不适用
本公司为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保为房地产业经营惯例，该担保至商品房承购人所购房
产取得房地产权利证书并办妥抵押登记手续止。截至 2026 年 6 月 30 日，公司累计为商品房承购人向银行
提供抵押贷款担保金额合计约 22.58 亿元，具体情况详见公司 2026 年半年度财务报表附注“承诺及或有
事项”中为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响。
□适用 ?不适用
二、核心竞争力分析
公司以房地产开发为主业，辅以城中村改造、商业运营、城市服务、代建（全过程咨询）等业务领域，
具备开发经验丰富、跨区域管控有力、公司治理规范等优势，坚持稳健审慎的财务管控、科学合理的投资
决策、成熟高效的运营管理，不断完善现代企业制度，稳步推进国企改革，建立了一支人员精简高效、团
结协作、能打胜仗的高素质专业化队伍，将公司打造成了资产质量优良、治理体系完善、拥有国家一级开
发资质的国有上市房地产企业。
三、主营业务分析
概述
参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 796,432,384.24 1,882,706,883.06 -57.70% 主要系本期结转规模减少所致。
营业成本 686,889,207.74 1,575,400,270.23 -56.40% 主要系本期结转规模减少所致。
主要系本期佣金结转随收入结转
销售费用 34,892,231.94 52,770,255.21 -33.88%
减少所致。
管理费用 73,326,557.09 76,552,863.42 -4.21% /
财务费用 73,772,823.03 68,973,940.70 6.96% /
主要系本期应纳税所得额减少所
所得税费用 2,649,862.75 13,622,068.65 -80.55%
致。
主要系上年同期根据土增税清算
税金及附加 10,134,469.47 -25,982,700.25 139.00%
结果调整税金及附加所致。
系本期冲回应收款项坏账准备所
信用减值损失 52,717,623.61 -13,896,194.72 479.37%
致。
资产减值损失 -68,237,902.69 -185,281,485.14 63.17% 系本期存货减值准备减少所致。
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经营活动产生的现金 主要系本期销售商品、提供劳务
流量净额 收到的现金同比减少所致。
投资活动产生的现金
-49,570,050.45 -53,716,399.65 7.72% /
流量净额
筹资活动产生的现金 主要系本期取得借款及发行债券
-311,248,966.36 -326,250,025.54 4.60%
流量净额 收到的现金同比增加所致。
现金及现金等价物净
增加额
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□适用 不适用
营业收入构成
单位：元
本报告期 上年同期
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 796,432,384.24 100.00% 1,882,706,883.06 100.00% -57.70%
分行业
房地产 796,432,384.24 100.00% 1,882,706,883.06 100.00% -57.70%
分产品
房产销售 724,907,019.10 91.02% 1,809,084,442.35 96.09% -59.93%
房产租赁 51,071,059.51 6.41% 58,602,260.25 3.11% -12.85%
代建及旧改前期服务 10,691,806.52 1.34% 8,761,206.94 0.47% 22.04%
物管服务 9,762,499.11 1.23% 6,258,973.52 0.33% 55.98%
分地区
广东省 668,242,147.85 83.90% 1,291,245,524.46 68.58% -48.25%
广西壮族自治区 15,198,996.78 1.91% 2,631,707.93 0.14% 477.53%
陕西省 31,600,105.35 3.97% 104,064,284.38 5.53% -69.63%
天津市 50,768,723.81 6.37% 124,336,788.71 6.60% -59.17%
湖南省 27,288,584.76 3.43% 73,703,656.49 3.91% -62.98%
江苏省 3,333,825.69 0.42% 286,724,921.09 15.23% -98.84%
占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
适用 □不适用
单位：元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 年同期增减
分行业
房地产 796,432,384.24 686,889,207.74 13.75% -57.70% -56.40% -2.57%
分产品
房产销售 724,907,019.10 626,698,579.90 13.55% -59.93% -58.74% -2.48%
房产租赁 51,071,059.51 41,098,490.80 19.53% -12.85% -5.46% -6.29%
代建及旧改前期
服务
物管服务 9,762,499.11 14,301,442.64 -46.49% 55.98% 26.69% 33.87%
分地区
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
广东省 668,242,147.85 584,188,215.40 12.58% -48.25% -46.39% -3.02%
广西壮族自治区 15,198,996.78 13,547,471.63 10.87% 477.53% 667.03% -22.02%
陕西省 31,600,105.35 25,294,365.71 19.95% -69.63% -72.64% 8.77%
天津市 50,768,723.81 44,644,386.30 12.06% -59.17% -51.49% -13.92%
湖南省 27,288,584.76 17,532,099.97 35.75% -62.98% -74.00% 27.26%
江苏省 3,333,825.69 1,682,668.73 49.53% -98.84% -99.27% 30.42%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 期按报告期末口径调整后的主营业务
数据
□适用 不适用
四、非主营业务分析
□适用 ?不适用
五、资产及负债状况分析
单位：元
本报告期末 上年末 重大变动
比重增减
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例 说明
货币资金 2,535,359,809.92 15.86% 2,536,961,343.22 15.49% 0.37% /
应收账款 38,483,065.25 0.24% 36,091,062.22 0.22% 0.02% /
存货 10,239,920,297.83 64.06% 10,720,139,331.42 65.46% -1.40% /
投资性房地产 1,129,722,108.68 7.07% 1,150,114,603.12 7.02% 0.05% /
固定资产 61,202,260.36 0.38% 60,841,589.75 0.37% 0.01% /
使用权资产 154,576,882.37 0.97% 150,450,236.33 0.92% 0.05% /
合同负债 2,572,799,803.08 16.09% 2,489,656,093.41 15.20% 0.89% /
长期借款 1,577,681,490.18 9.87% 1,192,455,787.48 7.28% 2.59% /
租赁负债 147,436,502.47 0.92% 150,538,081.09 0.92% 0.00% /
□适用 ?不适用
适用 □不适用
单位： 元
计入权
益的累 本期计
本期公允价 其他
项目 期初数 计公允 提的减 本期购买金额 本期出售金额 期末数
值变动损益 变动
价值变 值
动
金融资产
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融资产（不
含衍生金融
资产）
上述合计 75,773,022.47 647,711.47 -- -- 63,000,000.00 18,000,000.00 -- 121,355,144.89
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□是 否
具体情况详见公司 2026 年半年度报告财务报表附注“七、合并财务报表主要项目注释”之“14.所有
权或使用权受限制的资产”的内容。
六、投资状况分析
?适用 □不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
□适用 ?不适用
?适用 □不适用
单位：元
是否为
投资 投资项目 本报告期投入金 截至报告期末累计 资金 项目 截止报告期末累计
项目名称 固定资
方式 涉及行业 额 实际投入金额 来源 进度 实现的收益
产投资
房地产开
天津御湖 自建 否 23,564,841.28 1,725,795,101.56 自筹 竣工 1,182,890,476.93
发及销售
南京翡丽 房地产开 自筹+
自建 否 12,633,296.35 3,148,033,867.68 竣工 2,628,195,602.97
铂湾 发及销售 借款
南京铭著 房地产开 自筹+
自建 否 18,612,048.51 2,618,694,915.80 竣工 2,056,446,489.92
风华 发及销售 借款
深圳博文 房地产开 自筹+
自建 否 64,313,812.02 704,353,812.02 竣工 410,201,221.10
雅苑 发及销售 借款
深圳光明 房地产开 自筹+
自建 否 80,640,001.92 1,350,262,050.67 在建 0.00
天境云庭 发及销售 借款
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长沙振业 房地产开
自建 否 39,614,496.17 401,856,789.94 自筹 在建 0.00
城五期 发及销售
长沙振业 房地产开 自筹+
自建 否 16,587,353.83 805,944,511.91 竣工 410,540,596.33
悦江府 发及销售 借款
西安振业 房地产开 自筹+
自建 否 19,231,392.42 719,602,316.03 竣工 544,690,082.64
泊樾府 发及销售 借款
深圳天境 房地产开 自筹+
自建 否 129,626,592.39 2,201,827,869.92 在建 0.00
云玺 发及销售 借款
合计 -- -- -- 404,823,834.89 13,676,371,235.53 -- -- 7,232,964,469.89
注：以上项目按 2026 年半年度实际投入金额超过 500 万标准填列。
（1） 证券投资情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
?适用 □不适用
（1） 募集资金总体使用情况
?适用 □不适用
单位：万元
报告
期末
报告 累计
已累 募集 累计 尚未
本期 期内 变更 闲置
计使 资金 变更 尚未 使用
募集 已使 变更 用途 两年
证券 募集 用募 使用 用途 使用 募集
募集 募集方 资金 用募 用途 的募 以上
上市 资金 集资 比例 的募 募集 资金
年份 式 净额 集资 的募 集资 募集
日期 总额 金总 （3） 集资 资金 用途
（1） 金总 集资 金总 资金
额 = 金总 总额 及去
额 金总 额比 金额
（2） （2） 额 向
额 例
/
（1）
公开发
年 04 75,00 74,92 74,92 不适
月 28 0 5 5 用
债券
日
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
公开发
年 07 75,00 74,92 74,92 不适
月 31 0 5 5 用
债券
日
发行票 年 04 50,00 49,98 49,98 不适
据 月 25 0 5 5 用
日
发行票 年 04 32,50 32,49 32,49 不适
据 月 28 0 0.25 0.25 用
日
非公开
年4 60,00 59,94 60,00 59,94 不适
月 22 0 0 0 0 用
司债券
日
非公开
年7 60,00 59,94 60,00 59,94 不适
月 21 0 0 0 0 用
司债券
日
合计 -- -- 100% 0 0 0.00% 0 -- 0
募集资金总体使用情况说明：
经中国证券监督管理委员会“证监许可【2023】493 ”号文批复，公司分别于 2023 年 4 月 28 日、7
月 31 日发行 2 期合计 15 亿元公司债券，期限 3 年期，票面利率分别为 3.30%、3.45%。两期公司债分别
于 2026 年 5 月 4 日、2026 年 8 月 3 日完成还本付息。
经中国银行间市场交易商协会“中市协注【2024】MTN366“号文批复，公司分别于 2024 年 4 月 25 日、
截止 2026 年 6 月 30 日，募集资金已全部用于偿还存续到期的中期票据。
经深圳证券交易所“深证函【2026】257 ”号文批复，公司分别于 2026 年 4 月 22 日、7 月 21 日发
行 2 期合计 12 亿元私募公司债券，期限 3 年期，票面利率分别为 2.12%、1.96%。截至目前，募集资金已
全部用于偿还存续到期的公司债。
（2） 募集资金承诺项目情况
□适用 ?不适用
（3） 募集资金变更项目情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在募集资金变更项目情况。
七、重大资产和股权出售
□适用 ?不适用
公司报告期未出售重大资产。
□适用 ?不适用
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
八、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
湖南振业房地
产开发有限公 子公司 房地产开发
司
深圳市振业天
发开发建设有 子公司 房地产开发 -- -520,003.31 -537,758.49
限公司
惠州市惠阳区
振业创新发展 子公司 房地产开发
有限公司
报告期内取得和处置子公司的情况
适用 □不适用
报告期内取得和
公司名称 对整体生产经营和业绩的影响
处置子公司方式
深圳市振业光明投资发展有限公司 投资设立 本期影响归属于母公司所有者的净利润-1,322,913.77 元。
主要控股参股公司情况说明
公司报告期内无应当披露的重要控股参股公司信息。
九、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十、公司面临的风险和应对措施
（一）公司面临的风险
滞后性，市场修复进程缓慢，叠加存量房库存高、人口结构变化、项目去化周期拉长等因素影响，公司面
临较大外部不确定性，市场端风险仍较为突出。
管政策持续从严，房企融资渠道收窄、融资成本趋高，若出现债务集中到期、销售回款不畅等问题，房企
资金链管控压力将加大，流动性缺口风险上升。
（二）风险应对措施
进项目销售及回款，提升公司整体经营业绩及营收水平；持续深挖存量资产盘活潜力，精准摸排优质标的，
稳步推进存量低效资产处置，充分释放资产价值；推进“好房子”产品建设，严守交付底线，严控项目建
设全流程品质，保障各项目高质量、高标准交付；持续打造产品迭代标准，总结优质项目建设经验，优化
居住产品品质与服务，进一步提升公司产品市场认可度与品牌美誉度，筑牢企业核心竞争力。
询）及企业公寓等轻资产运营业务领域，积极拓展优质合作项目与资源，推动多元业务规模化落地，持续
提升非开发类业务营收占比与利润贡献；依托政企协同、国企联动等合作模式，持续拓宽业务发展边界，
构建多点支撑的多元化经营格局。
块安全隐患，健全安全生产管控体系，严守安全生产底线；持续优化资金管控体系，强化现金流统筹管理，
严控财务运营风险，稳步提升企业财务稳健性与抗风险能力。
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提升主业市场竞争力；紧扣粤港澳大湾区产业发展布局，结合公司“十五五”发展规划，持续探索转型发
展路径；践行国企责任，全面强化风险防控，重点守好安全生产、风险合规等安全关口，为公司高质量发
展提供坚实保障。
十一、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
□是 ?否
公司是否披露了估值提升计划。
□是 ?否
十二、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。
□是 ?否
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
第四节 公司治理、环境和社会
一、公司董事、高级管理人员变动情况
?适用 □不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
蔡晓平 董事 被选举 2026 年 06 月 30 日 换届
孙慧荣 原董事 任期满离任 2026 年 06 月 30 日 换届
张春研 董事会秘书 聘任 2026 年 05 月 15 日 董事会聘任
杜 汛 原副总裁、董事会秘书 离任 2026 年 04 月 04 日 工作变动
二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□适用 ?不适用
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
?适用 □不适用
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
?适用 □不适用
公司前期实施部分项目员工跟投，本报告期不存在新增员工项目跟投情况。
四、环境信息披露情况
上市公司及其主要子公司是否纳入环境信息依法披露企业名单
□是 ?否
五、社会责任情况
公司积极投身乡村振兴工作，多措并举助力帮扶地区发展，巩固拓展脱贫攻坚成果。2026 年上半年，
公司派驻的帮扶干部全力牢守防止返贫底线，助力推进“百千万工程”，通过精准识别及帮扶困难家庭、
改善公共服务基础设施、专项捐款等方式，有效提升村民生活水平，努力为洋岭村的振兴发展做出贡献。
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第五节 重要事项
一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期
内履行完毕及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项
?适用 □不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
本公司在公司治理专项活动中向深圳证
监局作出如下承诺：承诺取得大股东、
实际控制人加强未公开信息管理的书面
本公司 公司治理 承诺并向深圳证监局报备；承诺向深圳 长期有效 履行中
月 31 日
证监局报备未公开信息知情人名单；承
诺就治理非规范情况在年度报告“公司
治理结构”中如实披露。
深圳市国资委在本公司治理专项活动中
其他对公司中小
作出如下承诺：承诺建立和完善已获取
股东所作承诺
的上市公司未公开信息管理内控制度，
督促相关信息知情人不利用我公司未公
深圳市 开信息买卖我公司证券，不建议他人买 2007 年 12
公司治理 长期有效 履行中
国资委 卖我公司证券，也不泄露我公司未公开 月 26 日
信息，并及时、真实、准确、完整地提
供知悉我公司未公开信息的知情人名
单，由我公司报送深圳证监局、证券交
易所备案。
承诺是否按时履
是
行
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□适用 ?不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、聘任、解聘会计师事务所情况
半年度财务报告是否已经审计
□是 否
五、董事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□适用 ?不适用
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六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□适用 ?不适用
七、破产重整相关事项
□适用 ?不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
八、诉讼事项
重大诉讼仲裁事项
?适用 □不适用
是否形 诉讼(仲
涉案金额 诉讼(仲 诉讼(仲裁)判决执行 披露
诉讼(仲裁)基本情况 成预计 裁)审理结 披露索引
（万元） 裁)进展 情况 日期
负债 果及影响
公司前期披露的新城
花园合作建房纠纷，
雄丰集团（深圳）有 报告期内仍未就分 详情参见
限公司以龙城公司、 割、拍卖、共同开发 2003 公司刊登
雄丰公司为被告向深 对当期无 等可行性方案与农业 年 06 于巨潮资
-- 否 --
圳中院提起涉案地块 影响 银行、龙城公司清算 月 14 讯网
土地使用权确权诉讼 组、雄丰公司、深圳 日 2003-009
事项。深圳市中级人 中院取得一致意见。 号公告
民法院已于 2012 年
原告撤诉的裁定。
公司前期披露的金龙
详情参见
大厦（原“振兴大
厦”）合作建房纠纷 目前该案仍在执行当
对当期无 年 09 于巨潮资
一案，广东省高级人 -- 否 -- 中，报告期内无最新
影响 月 27 讯网
民法院已于 2005 年 进展。
日 2005-027
号公告
决。
公司前期披露的与公 2022 年 1 月，公司收
司长沙项目合作方 到湖南省湘潭市中级
B&F&L GROUP 人民法院执行裁定书
LIMITED （以下简称 （【2021】湘 03 执
“佰富利集团”）仲 131 号之一），根据裁
裁请求一案。2013 定书内容，鉴于在执
详情参见
年 8 月 16 日，华南 行程序中并未发现被
公司刊登
国际经济贸易仲裁委 申请人有可执行的财
员会就本案作出《裁 产，符合终结华南国
年 08 讯网
决书》，该裁决为终 19,010 否 -- -- 际经济贸易仲裁委员
月 26 2022-024
局裁决，自作出之日 会作出的华南国仲深
日 号公告、
起生效。2018 年 6 裁【2013】218 号裁决
月，公司收到湖南省 书执行程序的条件，
号公告
长沙市开福区人民法 故终结本次执行程
院《执行裁定书》， 序。我公司发现被申
裁定继续查封（冻 请人有可供执行财产
结）佰富利集团所持 的，可以再次申请执
有的湖南振业房地产 行。再次执行不受申
开发有限公司 20%的 请执行时效期间限
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
股权，冻结期限为三 制。2022 年 8 月，公
年。同时，裁定拍卖 司收到湖南省高级人
佰富利集团所持有的 民法院执行裁定书
湖南振业房地产开发 （【2021】湘执监
有限公司 20%的股 1336 号），该院认
权。2019 年 6 月 3 为：长沙中院在作出
日，公司收到湖南省 【2015】长中民执异
高级人民法院执行裁 字第 00417 号执行裁
定书（【2019】湘执 定前，未逐级上报最
监 147 号），裁定华 高人民法院，在最高
南国仲深裁【2013】 人民法院未作答复前
市中级人民法院执 违程序规定。因此，
行。2021 年 5 月 10 作出裁定如下：1、撤
日，公司收到湖南省 销湖南省长沙市中级
湘潭市中级人民法院 人民法院【2015】长
执行裁定书 中民执异字第 00417
（【2021】湘 03 执 号执行裁定；2、本案
额内冻结、划拨佰富 级人民法院重新审
利集团有限公司银行 查。2025 年 7 月，公
存款，或扣留、提取 司收到湖南长沙中院
其价值相当的收入， 执行裁定书(【2023】
或查封、扣押、冻结 湘 01 执监 3 号)，裁
其价值相当的财产。 定如下：驳回佰富利
集团不予执行华南国
际经济贸易仲裁委员
会华南国仲深裁
【2013】128 号仲裁裁
决书的申请。
其他诉讼事项
□适用 ?不适用
九、处罚及整改情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
?适用 □不适用
公司控股股东深圳市人民政府国有资产监督管理委员会不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的
债务到期未清偿等情况。
十一、重大关联交易
□适用 ?不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
□适用 ?不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
□适用 ?不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
□适用 ?不适用
公司报告期不存在关联债权债务往来。
□适用 ?不适用
公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
□适用 ?不适用
公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
□适用 ?不适用
公司报告期无其他重大关联交易。
十二、重大合同及其履行情况
（1） 托管情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2） 承包情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3） 租赁情况
□适用 ?不适用
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
公司报告期不存在租赁情况。
?适用 □不适用
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额 反担保
担保物 是否为
担保对 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 情况 是否履
（如 担保期 关联方
象名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如 行完毕
有） 担保
露日期 有）
--
报告期内审批的对 报告期内对外担保
外担保额度合计 0 实际发生额合计 0
（A1） （A2）
报告期末已审批的 报告期末实际对外
对外担保额度合计 0 担保余额合计 0
（A3） （A4）
公司对子公司的担保情况
担保额 反担保
担保物 是否为
担保对 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 情况 是否履
（如 担保期 关联方
象名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如 行完毕
有） 担保
露日期 有）
主合同
广州市 约定的
振业鸿 债务人
远房地 连带责 履行债
产开发 任担保 务期限
日 日
有限公 届满之
司 日起三
年
资产负
债率为 2026 年
的各级 日
子公司
资产负
债率为 2026 年
的各级 日
子公司
报告期内审批对子 报告期内对子公司
公司担保额度合计 93,700 担保实际发生额合 21,900
（B1） 计（B2）
报告期末已审批的 报告期末对子公司
对子公司担保额度 116,700 担保余额合计 21,512
合计（B3） （B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额 反担保
担保物 是否为
担保对 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 情况 是否履
（如 担保期 关联方
象名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如 行完毕
有） 担保
露日期 有）
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
深圳市
提款之
振业百
瑞纪投 4,220.5 连带责
资运营 8 任担保
日 日 期偿还
有限公
之日止
司
报告期内审批对子 报告期内对子公司
公司担保额度合计 0 担保实际发生额合 0
（C1） 计（C2）
报告期末已审批的 报告期末对子公司
对子公司担保额度 5,100 担保余额合计 4,220.58
合计（C3） （C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保 报告期内担保实际
额度合计 93,700 发生额合计 21,900
（A1+B1+C1） （A2+B2+C2）
报告期末已审批的 报告期末全部担保
担保额度合计 121,800 余额合计 25,732.58
（A3+B3+C3） （A4+B4+C4）
全部担保余额（即 A4+B4+C4）占公司净资
产的比例
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保
的余额（D）
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担
保对象提供的债务担保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0
上述三项担保金额合计（D+E+F） 25,732.58
?适用 □不适用
单位：万元
产品类别 风险特征 报告期内委托理财的余额 逾期未收回的金额
银行理财产品 低风险 1,500 0
公募基金产品 低风险 10,500 0
合 计 12,000 0
公司作为单一委托人委托金融机构开展资产管理，或投资安全性较低、流动性较差的高风险委托理财具体
情况
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十三、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
?适用 □不适用
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
谈论的主要内容
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 调研的基本情况索引
及提供的资料
有关情况详见公司于
网络平台
公司董事 线上交流 机构、个
会办公室 人投资者
电话沟通 无
十四、其他重大事项的说明
?适用 □不适用
为进一步拓宽公司融资渠道、优化财务结构、降低融资成本，公司分别于 2025 年 9 月 25 日、2025
年 10 月 13 日召开第十届董事会 2025 年第十一次会议及 2025 年第二次临时股东会审议通过非公开发行公
司债券相关事项，拟面向专业投资者非公开发行总额不超过人民币 15 亿元(含 15 亿元)公司债券。
司债券符合深交所挂牌条件的无异议函》（深证函【2026】257 号），确认公司面向专业投资者非公开发
行总额不超过 12 亿元的公司债券符合其挂牌转让条件，对本次债券在深交所挂牌转让无异议。公司分别
于 2026 年 4 月 22 日、7 月 21 日非公开发行 2 期合计 12 亿元公司债券，期限 3 年期，票面利率分别为
十五、公司子公司重大事项
□适用 ?不适用
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发行 公积金
数量 比例 送股 其他 小计 数量 比例
新股 转股
一、有限售条件股
份
其中：境内法
人持股
境内自然人持
股
其中：境外法
人持股
境外自然人持
股
二、无限售条件股 1,349,98 1,349,995
份 4,846 ,046
资股
资股
三、股份总数 100.00% 0 0 0 0 0 100.00%
股份变动的原因
?适用 □不适用
报告期内，原监事离任满 6 个月，导致公司有限售条件股份发生相应变化。
股份变动的批准情况
□适用 ?不适用
股份变动的过户情况
□适用 ?不适用
股份回购的实施进展情况
□适用 ?不适用
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□适用 ?不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财
务指标的影响
□适用 ?不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 ?不适用
?适用 □不适用
单位：股
本期解除限售 本期增加限售
股东名称 期初限售股数 期末限售股数 限售原因 解除限售日期
股数 股数
陈 旭 10,200 10,200 0 0 监事离任满 6 个月 2026 年 4 月 8 日
合计 10,200 10,200 0 0 -- --
二、证券发行与上市情况
□适用 ?不适用
三、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末表决权恢复的优先股股东总
报告期末普通股股东总数 55,505 --
数（如有）（参见注 8）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
持有有 质押、标记或
持有无限售 冻结情况
持股 报告期末持 报告期内增 限售条
股东名称 股东性质 条件的股份
比例 股数量 减变动情况 件的股 股份
数量 数量
份数量 状态
深圳市人民政府国有资
国有法人 21.93% 296,031,373 0.00 0 296,031,373 不适用 --
产监督管理委员会
深圳市资本运营集团有
国有法人 14.65% 197,766,875 -5,589,900 0 197,766,875 不适用 --
限公司
廖晔 境内自然人 0.88% 11,906,203 799,999 0 11,906,203 不适用 --
彭海生 境内自然人 0.62% 8,378,000 682,200 0 8,378,000 不适用 --
香港中央结算有限公司 境外法人 0.62% 8,307,616 0 8,307,616 不适用 --
中国工商银行股份有限
公司－南方中证全指房
其他 0.55% 7,425,900 -676,200 0 7,425,900 不适用 --
地产交易型开放式指数
证券投资基金
刘瑶 境内自然人 0.52% 7,030,358 -52,400 0 7,030,358 不适用 --
施清荣 境内自然人 0.46% 6,204,300 未知 0 6,204,300 不适用 --
谢平燕 境内自然人 0.36% 4,848,100 344,701 0 4,848,100 不适用 --
傅华文 境内自然人 0.32% 4,252,910 19,800 0 4,252,910 不适用 --
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会系深圳市资本运营集团有限公司的实际
上述股东关联关系或一致行动的说明
控制人；未知其余股东间是否存在关联关系或是否属于一致行动人。
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
前 10 名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份、高管锁定股）
报告期末持有无限售条件股 股份种类
股东名称
份数量 股份种类 数量
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 296,031,373 人民币普通股 296,031,373
深圳市资本运营集团有限公司 197,766,875 人民币普通股 197,766,875
廖晔 11,906,203 人民币普通股 11,906,203
彭海生 8,378,000 人民币普通股 8,378,000
香港中央结算有限公司 8,307,616 人民币普通股 8,307,616
中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房
地产交易型开放式指数证券投资基金
刘瑶 7,030,358 人民币普通股 7,030,358
施清荣 6,204,300 人民币普通股 6,204,300
谢平燕 4,848,100 人民币普通股 4,848,100
傅华文 4,252,910 人民币普通股 4,252,910
前 10 名无限售条件股东之间，以及前 10 名无 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会系深圳市资本运营集团有限公
限售条件股东和前 10 名股东之间关联关系或一 司的实际控制人；未知其余股东间是否存在关联关系或是否属于一致行
致行动的说明 动人。
公司自然人股东廖晔通过平安证券股份有限公司客户信用交易担保证券
账户持有公司股份 11,706,203 股，其余 200,000 股通过普通账户持有；
公司自然人股东刘瑶通过长江证券股份有限公司客户信用交易担保证券
前 10 名普通股股东参与融资融券业务情况说明 账户持有公司股份 4,993,758 股，其余 2,036,600 股通过普通账户持
（如有）（参见注 4） 有；公司自然人股东谢平燕通过中国中金财富证券有限公司客户信用交
易担保证券账户持有公司股份 4,750,000 股，其余 98,100 股通过普通账
户持有；公司自然人股东傅华文通过广发证券股份有限公司客户信用交
易担保证券账户持有公司股份 4,252,910 股。
持股 5%以上股东、前 10 名股东及前 10 名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况
□适用 ?不适用
前 10 名股东及前 10 名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化
□适用 ?不适用
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□是 ?否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
四、董事和高级管理人员持股变动
□适用 ?不适用
公司董事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见 2025 年年报。
五、控股股东或实际控制人变更情况
公司前期已披露实际控制人筹划控制权变更但尚未完成的，请说明控制权变更进展情况。
□适用 ?不适用
控股股东报告期内变更
□适用 ?不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人报告期内变更
□适用 ?不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
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六、优先股相关情况
□适用 ?不适用
报告期公司不存在优先股。
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第七节 债券相关情况
?适用 □不适用
一、企业债券
□适用 ?不适用
报告期公司不存在企业债券。
二、公司债券
?适用 □不适用
单位：万元
债券 债券 债券 交易场
债券名称 发行日 起息日 到期日 利率 还本付息方式
简称 代码 余额 所
深圳市振业(集
单利按年计
团)股份有限公
司 2023 年面向 23 振
专业投资者公开 业 01
日 日 日 息，到期一次 所
发行公司债券
还本。
（第一期）
深圳市振业(集
单利按年计
团)股份有限公
司 2023 年面向 23 振
专业投资者公开 业 02
日 日 日 息，到期一次 所
发行公司债券
还本。
（第二期）
深圳市振业(集
单利按年计
团)股份有限公
司 2026 年面向 26 振
专业投资者非公 业 01
日 日 日 息，到期一次 所
开发行公司债券
还本。
(第一期)
深圳市振业(集
单利按年计
团)股份有限公
司 2026 年面向 26 振
专业投资者非公 业 02
日 日 日 息，到期一次 所
开发行公司债券
还本。
(第二期)
投资者适当性安排（如有） 上述债券允许的投资者范围为专业机构投资者
适用的交易机制 匹配成交、点击成交、询价成交、竞买成交、协商成交
是否存在终止上市交易的风险（如
否
有）和应对措施
逾期未偿还债券
□适用 ?不适用
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□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
投资者权益的影响
?适用 □不适用
截至本报告披露日，公司发行并已还本付息的公司债券（23 振业 01、23 振业 02），分别由深圳市深
担增信融资担保有限公司、深圳市高新投融资担保有限公司提供连带责任保证担保；公司发行且存续的公
司债券（26 振业 01、26 振业 02），分别由深圳市深担增信融资担保有限公司、深圳市高新投融资担保有
限公司提供连带责任保证担保，担保人已为相关项目出具担保函。
偿债计划及其他偿债保障措施未发生变更，且均得到有效执行。
三、非金融企业债务融资工具
?适用 □不适用
单位：万元
还本付息
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率 交易场所
方式
深圳市振
业(集团)
每年付息
股份有限 24 振业 2024 年 2024 年 2027 年
公司 集团 04 月 25 04 月 26 04 月 26 50,000 3.0%
本
度第一期
中期票据
深圳市振
业(集团)
每年付息
股份有限 25 振业 2025 年 2025 年 2028 年
公司 集团 04 月 28 04 月 29 04 月 29 32,500 3.45%
本
度第一期
中期票据
投资者适当性安排（如有） 中国银行间债券市场的机构投资者
适用的交易机制 匹配成交、点击成交、询价成交、竞买成交及协议成交
是否存在终止上市交易的风险
否
（如有）和应对措施
逾期未偿还债券
□适用 ?不适用
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□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
投资者权益的影响
□适用 ?不适用
四、可转换公司债券
□适用 ?不适用
报告期公司不存在可转换公司债券。
五、报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 不适用
六、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 本报告期末 上年末 本报告期末比上年末增减
流动比率 1.96 1.81 8.29%
资产负债率 62.16% 62.54% -0.38%
速动比率 0.44 0.39 12.82%
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
扣除非经常性损益后净利润 -10,057.17 -7,771.03 -29.42%
EBITDA 全部债务比 0.19% 0.43% -0.24%
利息保障倍数 -0.27 0.12 -325.00%
现金利息保障倍数 8.02 7.80 2.82%
EBITDA 利息保障倍数 0.26 0.55 -52.73%
贷款偿还率 100.00% 100.00% 0.00%
利息偿付率 100.00% 100.00% 0.00%
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第八节 财务报告
一、审计报告
半年度报告是否经过审计
□是 否
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
编制单位：深圳市振业(集团)股份有限公司
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 2,535,359,809.92 2,536,961,343.22
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 121,355,144.89 75,773,022.47
衍生金融资产
应收票据
应收账款 38,483,065.25 36,091,062.22
应收款项融资
预付款项 1,150,370.86 1,506,819.46
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 469,461,088.65 451,478,743.70
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 10,239,920,297.83 10,720,139,331.42
其中：数据资源
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 818,920,409.99 772,200,279.76
流动资产合计 14,224,650,187.39 14,594,150,602.25
非流动资产：
发放贷款和垫款
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债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 1,129,722,108.68 1,150,114,603.12
固定资产 61,202,260.36 60,841,589.75
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 154,576,882.37 150,450,236.33
无形资产
其中：数据资源
开发支出
其中：数据资源
商誉
长期待摊费用 83,930,907.16 88,570,125.54
递延所得税资产 331,628,340.75 332,961,121.77
其他非流动资产
非流动资产合计 1,761,060,499.32 1,782,937,676.51
资产总计 15,985,710,686.71 16,377,088,278.76
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 788,071,462.08 950,026,165.63
预收款项 470,673.28 741,485.92
合同负债 2,572,799,803.08 2,489,656,093.41
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 58,796,672.95 59,504,232.72
应交税费 8,677,393.68 8,975,103.66
其他应付款 1,757,059,425.43 1,816,750,928.84
其中：应付利息
应付股利 6,194,761.91 6,200,797.73
应付手续费及佣金
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应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,850,270,280.60 2,498,429,117.47
其他流动负债 230,465,521.02 223,943,673.57
流动负债合计 7,266,611,232.12 8,048,026,801.22
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 1,577,681,490.18 1,192,455,787.48
应付债券 919,801,656.97 824,856,283.29
其中：优先股
永续债
租赁负债 147,436,502.47 150,538,081.09
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债 25,659,924.40 25,659,924.40
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 2,670,579,574.02 2,193,510,076.26
负债合计 9,937,190,806.14 10,241,536,877.48
所有者权益：
股本 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 484,321,623.07 484,321,623.07
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 2,178,265,346.05 2,178,265,346.05
一般风险准备
未分配利润 1,253,204,810.84 1,348,936,183.16
归属于母公司所有者权益合计 5,265,786,825.96 5,361,518,198.28
少数股东权益 782,733,054.61 774,033,203.00
所有者权益合计 6,048,519,880.57 6,135,551,401.28
负债和所有者权益总计 15,985,710,686.71 16,377,088,278.76
法定代表人：宋 扬 主管会计工作负责人：李 伟
分管会计工作负责人：李 普 会计机构负责人：张 春 研
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 1,214,035,713.80 1,483,726,277.03
交易性金融资产
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
衍生金融资产
应收票据
应收账款 29,760,840.96 29,978,399.53
应收款项融资
预付款项 527,706.22 820,168.37
其他应收款 6,285,058,118.72 6,318,315,903.74
其中：应收利息
应收股利
存货 1,705,594,217.93 2,010,126,616.01
其中：数据资源
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 209,490,889.54 207,330,084.37
流动资产合计 9,444,467,487.17 10,050,297,449.05
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 2,368,818,005.62 2,293,818,005.62
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 861,750,912.68 878,855,869.46
固定资产 3,640,648.80 3,586,711.96
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 6,364,119.68 662,182.87
无形资产
其中：数据资源
开发支出
其中：数据资源
商誉
长期待摊费用 929,150.54 769,681.93
递延所得税资产 150,453,743.48 150,453,743.48
其他非流动资产
非流动资产合计 3,391,956,580.80 3,328,146,195.32
资产总计 12,836,424,067.97 13,378,443,644.37
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
应付票据
应付账款 109,825,072.92 113,617,979.03
预收款项
合同负债 1,709,243,152.07 1,912,631,057.96
应付职工薪酬 31,257,471.81 31,697,955.71
应交税费 6,965,792.41 451,315.43
其他应付款 2,172,385,943.95 2,235,491,523.50
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,809,285,726.31 1,871,609,697.07
其他流动负债 153,863,439.98 172,371,626.08
流动负债合计 5,992,826,599.45 6,337,871,154.78
非流动负债：
长期借款 707,500,000.00 967,000,000.00
应付债券 919,801,656.97 824,856,283.29
其中：优先股
永续债
租赁负债 4,007,003.31 555,305.39
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债 22,877,924.40 22,877,924.40
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 1,654,186,584.68 1,815,289,513.08
负债合计 7,647,013,184.13 8,153,160,667.86
所有者权益：
股本 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 482,705,924.27 482,705,924.27
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 2,178,265,346.05 2,178,265,346.05
未分配利润 1,178,444,567.52 1,214,316,660.19
所有者权益合计 5,189,410,883.84 5,225,282,976.51
负债和所有者权益总计 12,836,424,067.97 13,378,443,644.37
法定代表人：宋 扬 主管会计工作负责人：李 伟
分管会计工作负责人：李 普 会计机构负责人：张 春 研
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
单位：元
项目 2026 年半年度 2025 年半年度
一、营业总收入 796,432,384.24 1,882,706,883.06
其中：营业收入 796,432,384.24 1,882,706,883.06
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 879,015,289.27 1,747,714,629.31
其中：营业成本 686,889,207.74 1,575,400,270.23
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 10,134,469.47 -25,982,700.25
销售费用 34,892,231.94 52,770,255.21
管理费用 73,326,557.09 76,552,863.42
研发费用
财务费用 73,772,823.03 68,973,940.70
其中：利息费用 75,161,059.03 81,893,555.96
利息收入 4,993,517.17 13,344,380.69
加：其他收益 465,644.46 2,038,016.17
投资收益（损失以“—”号填
列）
其中：对联营企业和合营
企业的投资收益
以摊余成本计量的
金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“—”号填
列）
净敞口套期收益（损失以“—
”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“—”号填列）
信用减值损失（损失以“—”
号填列）
资产减值损失（损失以“—”
-68,237,902.69 -185,281,485.14
号填列）
资产处置收益（损失以“—” 1,843,815.78
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
号填列）
三、营业利润（亏损以“—”号填
-95,127,272.68 -61,150,075.45
列）
加：营业外收入 1,028,873.74 2,514,427.74
减：营业外支出 283,259.02 239,111.11
四、利润总额（亏损总额以“—”号
-94,381,657.96 -58,874,758.82
填列）
减：所得税费用 2,649,862.75 13,622,068.65
五、净利润（净亏损以“—”号填
-97,031,520.71 -72,496,827.47
列）
（一）按经营持续性分类
-97,031,520.71 -72,496,827.47
“—”号填列）
“—”号填列）
（二）按所有权归属分类
-95,731,372.32 -70,976,610.99
（净亏损以“—”号填列）
-1,300,148.39 -1,520,216.48
”号填列）
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收益
的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
额
综合收益
变动
变动
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
合收益
合收益的金额
归属于少数股东的其他综合收益的
税后净额
七、综合收益总额 -97,031,520.71 -72,496,827.47
归属于母公司所有者的综合收益总
-95,731,372.32 -70,976,610.99
额
归属于少数股东的综合收益总额 -1,300,148.39 -1,520,216.48
八、每股收益：
（一）基本每股收益 -0.0709 -0.0526
（二）稀释每股收益 -0.0709 -0.0526
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
法定代表人：宋 扬 主管会计工作负责人：李 伟
分管会计工作负责人：李 普 会计机构负责人：张 春 研
单位：元
项目 2026 年半年度 2025 年半年度
一、营业收入 441,972,708.81 49,146,222.28
减：营业成本 352,653,872.21 35,439,267.80
税金及附加 7,793,595.01 2,311,310.35
销售费用 23,230,855.04 2,177,663.08
管理费用 29,174,289.56 31,930,231.99
研发费用
财务费用 39,991,661.00 45,164,595.25
其中：利息费用 42,502,839.24 45,799,591.71
利息收入 2,675,678.89 937,486.39
加：其他收益 49,254.26
投资收益（损失以“—”号填
列）
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益（损失以“—”
号填列）
净敞口套期收益（损失以“—
”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“—”号填列）
信用减值损失（损失以“—”
号填列）
资产减值损失（损失以“—”
-38,643,931.36
号填列）
资产处置收益（损失以“—”
号填列）
二、营业利润（亏损以“—”号填
-35,922,092.67 -54,248,586.21
列）
加：营业外收入 50,000.00 1,480,665.71
减：营业外支出 202,085.35
三、利润总额（亏损总额以“—”号
-35,872,092.67 -52,970,005.85
填列）
减：所得税费用 -373,557.69
四、净利润（净亏损以“—”号填
-35,872,092.67 -52,596,448.16
列）
（一）持续经营净利润（净亏损以
-35,872,092.67 -52,596,448.16
“—”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
“—”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
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（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
额
综合收益
变动
变动
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
合收益
合收益的金额
六、综合收益总额 -35,872,092.67 -52,596,448.16
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
法定代表人：宋 扬 主管会计工作负责人：李 伟
分管会计工作负责人：李 普 会计机构负责人：张 春 研
单位：元
项目 2026 年半年度 2025 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 979,970,648.58 1,763,481,419.30
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 89,690.66 4,320,098.12
收到其他与经营活动有关的现金 128,215,866.67 270,209,380.53
经营活动现金流入小计 1,108,276,205.91 2,038,010,897.95
购买商品、接受劳务支付的现金 436,873,824.98 575,134,247.03
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 61,348,546.67 59,431,450.86
支付的各项税费 54,924,967.61 489,261,784.48
支付其他与经营活动有关的现金 111,175,209.63 186,918,902.31
经营活动现金流出小计 664,322,548.89 1,310,746,384.68
经营活动产生的现金流量净额 443,953,657.02 727,264,513.27
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 18,065,589.05 25,061,643.84
取得投资收益收到的现金 18,739.72
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 18,086,328.77 25,061,643.84
购建固定资产、无形资产和其他长
期资产支付的现金
投资支付的现金 63,000,000.00 64,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 67,656,379.22 78,778,043.49
投资活动产生的现金流量净额 -49,570,050.45 -53,716,399.65
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 10,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收
到的现金
取得借款收到的现金 798,855,702.50 630,315,323.00
发行债券收到的现金 600,000,000.00 325,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 1,408,855,702.50 955,315,323.00
偿还债务支付的现金 1,558,451,666.60 1,182,105,631.04
分配股利、利润或偿付利息支付的
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 105,367,403.24 5,113,029.74
筹资活动现金流出小计 1,720,104,668.86 1,281,565,348.54
筹资活动产生的现金流量净额 -311,248,966.36 -326,250,025.54
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 83,134,640.21 347,298,088.08
加：期初现金及现金等价物余额 2,355,281,117.32 2,671,628,235.54
六、期末现金及现金等价物余额 2,438,415,757.53 3,018,926,323.62
法定代表人：宋 扬 主管会计工作负责人：李 伟
分管会计工作负责人：李 普 会计机构负责人：张 春 研
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
单位：元
项目 2026 年半年度 2025 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 222,052,154.87 1,070,151,464.07
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 203,615,606.31 988,502,352.10
经营活动现金流入小计 425,667,761.18 2,058,653,816.17
购买商品、接受劳务支付的现金 2,459,803.80 199,518,804.01
支付给职工以及为职工支付的现金 20,400,332.04 21,513,772.27
支付的各项税费 24,491,442.03 25,434,940.95
支付其他与经营活动有关的现金 161,373,914.36 613,443,174.08
经营活动现金流出小计 208,725,492.23 859,910,691.31
经营活动产生的现金流量净额 216,942,268.95 1,198,743,124.86
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计
购建固定资产、无形资产和其他长
期资产支付的现金
投资支付的现金 75,000,000.00 10,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 75,594,159.44 10,412,687.36
投资活动产生的现金流量净额 -75,594,159.44 -10,412,687.36
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 348,960,000.00
发行债券收到的现金 600,000,000.00 325,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 600,000,000.00 673,960,000.00
偿还债务支付的现金 812,300,000.00 608,622,783.03
分配股利、利润或偿付利息支付的
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 90,465,986.86
筹资活动现金流出小计 945,004,093.41 682,252,165.38
筹资活动产生的现金流量净额 -345,004,093.41 -8,292,165.38
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -203,655,983.90 1,180,038,272.12
加：期初现金及现金等价物余额 1,346,642,875.02 575,522,729.53
六、期末现金及现金等价物余额 1,142,986,891.12 1,755,561,001.65
法定代表人：宋 扬 主管会计工作负责人：李 伟
分管会计工作负责人：李 普 会计机构负责人：张 春 研
本期金额
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
单位：元
归属于母公司所有者权益
其他权 其 一
减 少数 所有者
项目 益工具 他 专 般
： 股东 权益合
资本公 综 项 风 未分配利 其
股本 优 永 库 盈余公积 小计 权益 计
其 积 合 储 险 润 他
先 续 存
他 收 备 准
股 债 股
益 备
一、上年 1,349,99 484,321 2,178,26 1,348,93
期末余额 5,046.00 ,623.07 5,346.05 6,183.16
加：
会计政策
变更
前
期差错更
正
其
他
二、本年 1,349,99 484,321 2,178,26 1,348,93
期初余额 5,046.00 ,623.07 5,346.05 6,183.16
三、本期
增减变动 - -
- 8,699
金额（减 95,731 87,031
少以“— ,372.3 ,520.7
”号填 2 1
列）
- - -
（一）综 -
合收益总 95,731,3
,372.3 ,148. ,520.7
额 72.32
（二）所
有者投入
和减少资
.00 0
本
投入的普 0,000 ,000.0
通股 .00 0
益工具持
有者投入
资本
付计入所
有者权益
的金额
（三）利
润分配
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
余公积
般风险准
备
者（或股
东）的分
配
（四）所
有者权益
内部结转
积转增资
本（或股
本）
积转增资
本（或股
本）
积弥补亏
损
益计划变
动额结转
留存收益
合收益结
转留存收
益
（五）专
项储备
取
用
（六）其
他
四、本期 1,349,99 484,321 2,178,26 1,253,20
期末余额 5,046.00 ,623.07 5,346.05 4,810.84
上期金额
单位：元
归属于母公司所有者权益 所有
项目 少数
其他权益 减 其 专 一 者权
资本公 未分配利 其 股东
股本 工具 ： 他 项 盈余公积 般 小计 益合
积 润 他 权益
库 综 储 风 计
优 永 其
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
先 续 他 存 合 备 险
股 债 股 收 准
益 备
一、上年 484,321 2,178,26 1,391,193 960, ,735,
期末余额 ,623.07 5,346.05 ,683.66 051. 750.5
加：
会计政策
变更
前
期差错更
正
其
他
二、本年 484,321 2,178,26 1,391,193 960, ,735,
期初余额 ,623.07 5,346.05 ,683.66 051. 750.5
三、本期
增减变动 - - -
金额（减 70,976 1,52 72,49
少以“— ,610.9 0,21 6,827
”号填 9 6.48 .47
列）
- - -
（一）综 -
合收益总 70,976,61
,610.9 0,21 6,827
额 0.99
（二）所
有者投入
和减少资
本
投入的普
通股
益工具持
有者投入
资本
付计入所
有者权益
的金额
（三）利
润分配
余公积
般风险准
备
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
者（或股
东）的分
配
（四）所
有者权益
内部结转
积转增资
本（或股
本）
积转增资
本（或股
本）
积弥补亏
损
益计划变
动额结转
留存收益
合收益结
转留存收
益
（五）专
项储备
取
用
（六）其
他
四、本期 484,321 2,178,26 1,320,217 439, ,238,
期末余额 ,623.07 5,346.05 ,072.67 835. 923.0
法定代表人：宋 扬 主管会计工作负责人：李 伟
分管会计工作负责人：李 普 会计机构负责人：张 春 研
本期金额
单位：元
其他权益 减 其 专
项目 资本公 其
股本 工具 ： 他 项 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
积 他
优 永 其 库 综 储
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
先 续 他 存 合 备
股 债 股 收
益
一、上年 1,349,99 482,705 2,178,26
期末余额 5,046.00 ,924.27 5,346.05
加：
会计政策
变更
前
期差错更
正
其
他
二、本年 1,349,99 482,705 2,178,26
期初余额 5,046.00 ,924.27 5,346.05
三、本期
增减变动
金额（减
-35,872,092.67 -35,872,092.67
少以“—
”号填
列）
（一）综
合收益总 -35,872,092.67 -35,872,092.67
额
（二）所
有者投入
和减少资
本
投入的普
通股
益工具持
有者投入
资本
付计入所
有者权益
的金额
（三）利
润分配
余公积
者（或股
东）的分
配
（四）所
有者权益
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
内部结转
积转增资
本（或股
本）
积转增资
本（或股
本）
积弥补亏
损
益计划变
动额结转
留存收益
合收益结
转留存收
益
（五）专
项储备
取
用
（六）其
他
四、本期 1,349,99 482,705 2,178,26
期末余额 5,046.00 ,924.27 5,346.05
上期金额
单位：元
其他权益 其
减
工具 他 专
项目 ：
综 项 其 所有者权益
股本 优 永 资本公积 库 盈余公积 未分配利润
其 合 储 他 合计
先 续 存
他 收 备
股 债 股
益
一、上年 1,349,99 482,705,9 2,178,265, 1,318,384,399 5,329,350,
期末余额 5,046.00 24.27 346.05 .28 715.60
加：
会计政策
变更
前
期差错更
正
其
他
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
二、本年 1,349,99 482,705,9 2,178,265, 1,318,384,399 5,329,350,
期初余额 5,046.00 24.27 346.05 .28 715.60
三、本期
增减变动
金额（减 -
少以“— 52,596,448.16
.16
”号填
列）
（一）综 -
合收益总 52,596,448
额 .16
（二）所
有者投入
和减少资
本
投入的普
通股
益工具持
有者投入
资本
付计入所
有者权益
的金额
（三）利
润分配
余公积
者（或股
东）的分
配
（四）所
有者权益
内部结转
积转增资
本（或股
本）
积转增资
本（或股
本）
积弥补亏
损
益计划变
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
动额结转
留存收益
合收益结
转留存收
益
（五）专
项储备
取
用
（六）其
他
四、本期 1,349,99 482,705,9 2,178,265, 1,265,787,951 5,276,754,
期末余额 5,046.00 24.27 346.05 .12 267.44
法定代表人：宋 扬 主管会计工作负责人：李 伟
分管会计工作负责人：李 普 会计机构负责人：张 春 研
三、公司的基本情况
深圳市振业（集团）股份有限公司（以下简称本公司，在包含子公司时统称本集
团）系于 1989 年 5 月经深圳市人民政府批准注册成立。公司统一社会信用代码为：
第 059 号文批准，本公司发行 A 股于深圳证券交易所上市。
截至 2026 年 6 月 30 日止，本公司累计发行股本总数 1,349,995,046 股，注册资
本为 1,349,995,046.00 元。注册地：深圳市罗湖区桂园街道宝安南路 2014 号振业大
厦 A 座 31 层。
本公司属房地产开发经营行业，经营范围为：土地开发、房产销售及租赁、物业
管理。
本公司的实际控制人为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。
本公司财务报表于 2026 年 8 月 24 日由本公司董事会批准报出。
四、财务报表的编制基础
本集团财务报表根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则》及
其应用指南、解释及其他相关规定（以下合称企业会计准则），以及中国证券监督管理委
员会（以下简称证监会）《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号—财务报告的
一般规定》（2023 年修订）的披露相关规定编制。
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
本财务报表以持续经营为基础编制。
五、重要会计政策及会计估计
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本集团于 2026 年 6 月
本集团的会计期间为公历 1 月 1 日至 12 月 31 日。
正常营业周期是指从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本
公司及从事房地产开发业务之子公司，其正常营业周期通常超过一年，其他子公司以
本集团以人民币为记账本位币。
本集团编制和披露财务报表遵循重要性原则。本财务报表附注中披露事项涉及重
要性标准判断的事项及其重要性标准确定方法和选择依据如下：
该事项在本财务报
涉及重要性标准判
表附注中的披露位 重要性标准确定方法和选择依据
断的披露事项
置
重要的非全资子公 子公司收入、净利润、净资产、资产总额
九、1.（2）
司 占本集团合并报表相关项目的 10%以上
金额超过 100 万元（含 100 万元）的应收
重要的应收账款 七、3
账款
重要的预付款项 七、4 金额超过 1,000 万元（含 1,000 万元）
金额超过 1,000 万元（含 1,000 万元）的
重要的其他应收款 七、5
其他应收款
重要的应付账款 七、15 金额超过 5,000 万元（含 5,000 万元）
重要合同负债及重
七、17 金额超过 10,000 万元（含 10,000 万元）
大变动
重要其他应付款 七、20 金额超过 10,000 万元（含 10,000 万元）
（1）同一控制下的企业合并
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
合并方在企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的
商誉），按照合并日被合并方资产、负债在最终控制方合并财务报表中的账面价值为
基础计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份
面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，
调整留存收益。
（2）非同一控制下的企业合并
合并成本为购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付出的资产发生或承担的
负债以及发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认
净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨
认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。在合并中取得的被购买方符合确认条
件的各项可辨认资产、负债及或有负债在购买日按公允价值计量。为企业合并发生的
直接相关费用于发生时计入当期损益：为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的
交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益：为企业合并而发行权益
性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
（1）控制的判断标准
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。
控制，是指公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回
报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。
（2）合并程序
本公司将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策编制合并财务报
表，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。本公司与子公司、子公司
相互之间发生的内部交易的影响予以抵销。内部交易表明相关资产发生减值损失的，
全额确认该部分损失。如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编
制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合
并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目
下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者
权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
在报告期内，因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，将子公司或业务合并
当期期初至报告期末的经营成果和现金流量纳入合并财务报表，同时对合并财务报表
的期初数和比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始
控制时点起一直存在。
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因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，在取得被合并方控
制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之
日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别
冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
在报告期内，因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，以购买日确定的各
项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础自购买日起纳入合并财务报表。因
追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的
被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面
价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分
类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动转为购买日所属当期
投资收益。
①一般处理方法
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余
股权投资，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与
剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日
开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。
与原有子公司股权投资相关的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的
其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益。
②分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权
投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多
次交易事项为一揽子交易：
i.这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ii.这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
iii.一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
iv.一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。各项交易
属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处
理：在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的
差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权
当期的损益。
各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部
分处置对子公司的股权投资进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理
方法进行会计处理。
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因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自
购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资
本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调
整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，
调整留存收益。
本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表
之现金等价物指持有期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险很
小的投资。
（1）外币业务
本集团外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民
币记账。资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生
的汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差
额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。
（2）外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算：所有者权
益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的
收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。处置境外经营时，将与该境外经
营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当期损益。
本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
（1）金融工具的分类
根据本集团管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产
于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
①业务模式是以收取合同现金流量为目标；
②合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
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本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工
具）：
①业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标；
②合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
对于非交易性权益工具投资，本集团可以在初始确认时将其不可撤销地指定为以
公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。该指定在单项投
资的基础上作出，且相关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
外，本集团将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产。在初始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，本集团可以将本应分类
为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销
地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债和以摊余成本计量的金融负债。
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债：
①该项指定能够消除或显著减少会计错配；
②根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融
负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础
向关键管理人员报告；
③该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。
（2）金融工具的确认依据和计量方法
①以摊余成本计量的金融资产
以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、
债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；不包含重
大融资成分的应收账款以及本集团决定不考虑不超过一年的融资成分的应收账款，以
合同交易价格进行初始计量。此类金融资产采用实际利率法确认利息收入，其终止确
认、修改或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收款
项融资、其他债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金
额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利
息、减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益。终止确认时，之前计入
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其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
③以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他权
益工具投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融
资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当
期损益。终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转
出，计入留存收益
④以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金
融资产、其他非流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期
损益。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。
⑤以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金
融负债等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公
允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。
终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。
⑥以摊余成本计量的金融负债
以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、
长期借款、应付债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初
始确认金额。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。
（3）金融资产终止确认和金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一时，本集团终止确认金融资产：
①收取金融资产现金流量的合同权利终止；
②金融资产已转移，且已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入
方；
③金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所
有的风险和报酬，但是未保留对金融资产的控制。
本集团与交易对手方修改或者重新议定合同而且构成实质性修改的，则终止确认
原金融资产，同时按照修改后的条款确认一项新金融资产。
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发生金融资产转移时，如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则
不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式
的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转
移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
①所转移金融资产的账面价值；
②因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及
转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）
的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在
终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列
两项金额的差额计入当期损益：
①终止确认部分的账面价值；
②终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应
终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合
收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。金融资产转移不满足终止确认条件的，
继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。
（4）金融负债终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；
本集团若与债权人签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负
债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认
新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负
债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包
括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本集团若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相
对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价
值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当
期损益。
（5）金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市
场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用在当前情况下
适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资
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产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察
输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可
观察输入值。
（6）金融工具减值的测试方法及会计处理方法
本集团对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产（债务工具）和财务担保合同等以预期信用损失为基础进行减值会计处
理。本集团考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据
的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流
量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。对于由《企业会计准则第 14
号一-收入》规范的交易形成的应收款项和合同资产，无论是否包含重大融资成分，本
集团始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
对于由《企业会计准则第 21 号——租赁》规范的交易形成的租赁应收款，本集团
选择始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
对于其他金融工具，本集团在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自
初始确认后的变动情况。
本集团通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违
约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具
的信用风险自初始确认后是否已显著增加。通常逾期超过 30 日，本集团即认为该金融
工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认
后并未显著增加。
如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本集团即认为该金融工具的信用
风险自初始确认后并未显著增加。
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本集团按照相当于该金融
工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险
自初始确认后并未显著增加，本集团按照相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损
失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或
利得计入当期损益。对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债
务工具），在其他综合收益中确认其损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，
且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
对于应收款项，本集团按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
（1）单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项坏账准备的确认标准、计提方
法
公司将金额为人民币 100 万元（含 100 万元）以上的应收账款确认为单项金额重
大的应收账款；将期末余额大于 1,000 万元（含 1,000 万元）的其他应收款分类为单
项金额重大的其他应收款。本集团对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，单
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独测试未发生减值的金融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行
减值测试。单项测试已确认减值损失的应收款项，不再包括在具有类似信用风险特征
的应收款项组合中进行减值测试。
（2）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
对于单项金额虽不重大但具备以下特征的应收款项，如：与对方存在争议或涉及
诉讼、仲裁的应收款项；已无法与债务人取得联系并且无第三方追偿人；有明显迹象
表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等，单独进行减值测试，有客观证据
表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损
失，计提减值准备。
本集团对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值的应收款项，按信
用风险特征的相似性和相关性对金融资产进行分组。这些信用风险通常反映债务人按
照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现金流量
测算相关。不同组合的确定依据：
项目 确定依据
账龄组合 以应收款项的账龄作为信用风险特征划分组合
集团内关联方组合 与本公司的关联关系
整个存续期预期信用损失率基于历史实际信用损失经验计算，并考虑了历史数据
收集期间的经济状况、当前的经济状况与本集团所认为的预计存续期内的经济状况。
不同组合计提坏账准备的计提方法：
项目 确定依据
账龄组合 按整个存续期信用损失率计提坏账准备
集团内关联方组合 合并范围内关联方未发生减值按 5%计提
组合中，采用整个存续期信用损失率计提坏账准备的组合计提方法
账龄 应收账款信用损失率（%） 其他应收款信用损失率（%）
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（1）存货的分类
本集团存货主要包括完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品。
完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售
为目的的物业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租物业的土地。
拟开发产品在项目整体开发时，全部转入在建开发产品；在项目分期开发时，将分期
开发用地部分转入在建开发产品，未开发土地仍保留在拟开发产品当中。
（2）存货取得和发出的计价方法
存货在取得时按实际成本计价。
房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资本化条件的借
款费用，亦计入房地产开发产品成本。为开发房地产物业而发生的借款费用的会计政
策详见附注三、18“借款费用”。开发产品的发出按照个别认定法计价。
（3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的
成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得
的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。资产
负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。当存货成本高于其可变现净值
的，应当计提存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的
可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的
金额计入当期损益。
（4）存货的盘存制度为永续盘存制。
（5）公共配套设施费的核算方法
按实际完工成本计入在建开发产品，如果一个配套设施存在多个房地产项目受益，
则根据其可销售面积按比例分摊。房地产项目完工时根据预计发生成本计入完工开发
产品。
（1） 合同资产
合同资产，是指本集团已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决
于时间流逝之外的其他因素。合同资产的预期信用损失的确定方法和会计处理方法，
详见上述附注三、10 金融工具减值相关内容。
（2） 合同负债
合同负债反映本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。
同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
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合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。本集团为履行合同而发生的成本，
不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规范范围的，在满足下列条件时作为合
同履约成本确认为一项资产：
（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。
（2）该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。
（3）该成本预期能够收回。
本集团为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一
项资产。与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础
进行摊销；但是对于合同取得成本摊销期限未超过一年的，本集团在发生时将其计入
当期损益。与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本集团对超
出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：
（1）因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
（2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，本集
团转回原已计提的减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定
不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
（1）重大影响、共同控制的判断
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动
必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本集团与其他合营方一同对被投
资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本集团的合营
企业。
重大影响，是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够
控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本集团能够对被投资单位施加重大
影响的，被投资单位为本集团联营企业。
（2）初始投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，在合并日按照取得
被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投
资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，调
整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。因追
加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，按上述原则确认的长期股
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权投资的初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得
股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减
留存收益。对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，按照购买
日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同
一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成
本之和作为初始投资成本。
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成
本。以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初
始投资成本。
（3）后续计量及损益确认方法
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件。
除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，
公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投
资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初
始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额
的差额，计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。公司按照应享有或应分担的
被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，
同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算
应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他
综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动（简称“其他所有者权益变动”），
调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。在确认应享有被投资单位净损益、
其他综合收益及其他所有者权益变动的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资
产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润和
其他综合收益等进行调整后确认。公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部
交易损益按照应享有的比例计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资
收益，但投出或出售的资产构成业务的除外。与被投资单位发生的未实现内部交易损
失，属于资产减值损失的，全额确认。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。部分处
置权益法核算的长期股权投资，剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算确认的
其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按相应比例结转，
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其他所有者权益变动按比例结转入当期损益。因处置股权投资等原因丧失了对被投资
单位的共同控制或重大影响的，原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，
在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行
会计处理，其他所有者权益变动在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表
时，剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对
该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整，对于取得被投资单位控制权之
前确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按比例
结转，因采用权益法核算确认的其他所有者权益变动按比例结转入当期损益；剩余股
权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，确认为金融资产，其在丧失控
制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，对于取得被投资单位控制权之
前确认的其他综合收益和其他所有者权益变动全部结转。
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，
各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控
制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，
在个别财务报表中，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权
的当期损益。不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。
本集团投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，
包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物
（含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用
于出租的建筑物）。
与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入且其成本能够可
靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
本集团对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房
地产—出租用建筑物采用与本集团固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与
无形资产相同的摊销政策执行。
（1）固定资产的确认和初始计量
本集团固定资产是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，并且使用
寿命超过一个会计年度，固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
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固定资产按成本（并考虑预计弃置费用因素的影响）进行初始计量。与固定资产
有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠计量时，计入
固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生
时计入当期损益。
（2）折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法。分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和
预计净残值率确定折旧率。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值
准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。如固定资产各组成部分的使用寿
命不同或者以不同方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计
提折旧。各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下：
序号 类别 折旧年限（年） 预计残值率（%） 年折旧率（%）
（3）固定资产处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该
固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费
后的金额计入当期损益。
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工
程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，
按估计的价值结转至长期待摊费用等长期资产，待办理了竣工决算手续后再对其原值
差异进行调整。
（1） 借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，
予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，
计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到
预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
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（2）借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用
暂停资本化的期间不包括在内。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用
停止资本化。
（3）暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续
超过 3 个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条
件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。
在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始
后借款费用继续资本化。
（4）借款费用资本化率、资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期
实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时
性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。对于为购建或者生
产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的
资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化
的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均实际利率计算确定。在资本化期间
内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件的资产
的成本。除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额计入当
期损益。
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用
权资产、使用寿命有限的无形资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进
行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提
减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资
产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算
并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定
资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
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对于因企业合并形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态
的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少在每年年度终了进行减值测试。
本集团进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起
按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关
的资产组组合。相关的资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益
的资产组或者资产组组合。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资
产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行
减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。然后
对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，
如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合
中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账
面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。上述资产减值损失一经确认，
在以后会计期间不予转回。
长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果
长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部
转入当期损益。
本集团职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利。
短期薪酬主要包括职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生
育保险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费等，在职工提供服务
的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相
关资产成本。
离职后福利主要包括基本养老保险费、失业保险以及年金等，按照公司承担的风
险和义务，分类为设定提存计划。 对于设定提存计划在根据在资产负债表日为换取职
工在会计期间提供的服务而向单独主体缴存的提存金确认为负债，并按照受益对象计
入当期损益或相关资产成本。
本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬
负债，并计入当期损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供
的辞退福利时；公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本集团将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
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（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。在确定最
佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对
于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数
按照该范围内的中间值确定；在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：或有事
项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。
或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。清偿预计负
债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为
资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
本集团在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面
价值不能反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
（1） 一般原则
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认
收入。取得相关商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从中获得几
乎全部的经济利益。
合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务
所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。本集
团按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。
交易价格是指本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包
括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。本集团根据合同条款，结合其
以往的习惯做法确定交易价格，并在确定交易价格时，考虑可变对价、合同中存在的
重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。本集团以不超过在相关不
确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额确定包含可变对价的交
易价格。合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权
时即以现金支付的应付金额确定交易价格，并在合同期间内采用实际利率法摊销该交
易价格与合同对价之间的差额。
满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点
履行履约义务：
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有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入，
但是，履约进度不能合理确定的除外。本集团考虑商品或服务的性质，采用产出法或
投入法确定履约进度。当履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补
偿的，本集团按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点
确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本集团考虑下列迹象：
款义务。
权。
品所有权上的主要风险和报酬。
本集团根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判
断从事交易时本集团的身份是主要责任人还是代理人。本集团在向客户转让商品或服
务前能够控制该商品或服务的，本集团为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认
收入；否则，本集团为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入。
（2） 具体方法
（1）房产销售
本集团的房产销售属于在某一时点履行履约义务，在同时满足以下四个条件时确
认收入：①房地产项目完工，并完成竣工验收；②已签订销售合同；③一次性付款或
分期付款方式的，已收讫全部房款；按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行按揭审
批手续；④按照销售合同约定的要求办妥了入伙手续。
（2）物业出租
按合同或者协议的约定应收租金金额在租赁期内各个期间按直线法确认为营业收
入。
（3）提供劳务
根据已完成劳务的进度在一段时间内确认收入，已完成劳务的进度通常按照投入
法确定。当本集团从事的工作或发生的投入是在整个履约期间内平均发生时，本集团
按照直线法确认收入。
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政府补助，是本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，分为与资产
相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资
产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补
助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量：政府补助为非货币性资
产的，按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
本集团政府补助采用总额法：
（1）与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、
系统的方法分期计入损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁
损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。按照名义金额计量
的政府补助，直接计入当期损益。
（2）与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递
延收益，在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失
的，直接计入当期损益。
对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别
进行会计处理：难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。本集团将与本集团
日常活动相关的政府补助按照经济业务实质计入其他收益或冲减相关成本费用；将与
本集团日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。已确认的政府补助需要返还
时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；
不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价
值之间的差额产生的（暂时性差异）计算确认。
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣
可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款
抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认
相应的递延所得税资产。对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负
债。不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：
（1）商誉的初始确认；
（2）既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏
损），且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差
异的交易或事项。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，
确认递延所得税负债，除非本公司能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异
在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵
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扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵
扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预
期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很
可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得
税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。当
拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，
当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。资产负债表日，递延所得税
资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列示：
（1）纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
（2）递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征
收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得
税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债
或是同时取得资产、清偿负债。
（1） 租赁的识别
在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同一方让渡了
在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或
者包含租赁。
（2） 本集团作为承租人
除了短期租赁和低价值资产租赁，在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资
产和租赁负债。
使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：
①租赁负债的初始计量金额；
②在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租
赁激励相关金额；
③本集团发生的初始直接费用；
④本集团为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租
赁条款约定状态预计将发生的成本，但不包括属于为生产存货而发生的成本。本集团
后续采用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产
所有权的，本集团在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；否则，租赁资产在租赁期与
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租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。本集团按照本附注三、19 长期资
产减值所述原则来确定使用权资产是否已发生减值，并对已识别的减值损失进行会计
处理。
租赁负债按照尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：
①固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金
额：
②取决于指数或比率的可变租赁付款额；
③根据公司提供的担保余值预计应支付的款项：
④购买选择权的行权价格，前提是公司合理确定将行使该选择权；
⑤行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出公司将行使终止租赁
选择权。
本集团采用租赁内含利率作为折现率，但如果无法合理确定租赁内含利率的，则
采用本集团的增量借款利率作为折现率。
本集团按照上述利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损
益或相关资产成本。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成
本。在租赁期开始日后，发生下列情形的，本集团重新计量租赁负债，并调整相应的
使用权资产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，
将差额计入当期损益：
①当购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果发生变化，或前述选择权
的实际行权情况与原评估结果不一致的，本集团按变动后租赁付款额和修订后的折现
率计算的现值重新计量租赁负债；
②当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变动或用于确定租
赁付款额的指数或比率发生变动，本集团按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的
现值重新计量租赁负债。但是，租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后
的折现率计算现值。
本集团选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债的，将相
关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。
租赁发生变更且同时符合下列条件的，公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行
会计处理：
①该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
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②增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，公司重新分
摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率
计算的现值重新计量租赁负债。
租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团相应调减使用权资产的账面
价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更
导致租赁负债重新计量的，本集团相应调整使用权资产的账面价值。
（3） 本集团为出租人
在租赁开始日，本集团将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论所
有权最终是否转移，但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的
租赁。经营租赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。本集团作为转租出租人时，基于
原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。
本集团作为出租人的，在租赁期开始日，对融资租赁确认应收融资租赁款，并终
止确认融资租赁资产，并按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息
收入。
本集团作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法的方法，将经营租赁的
租赁收款额确认为租金收入。将发生的与经营租赁有关的初始直接费用进行资本化，
在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。对于经营
租赁资产中的固定资产，本集团应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经
营租赁资产，应当根据该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。
本集团按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定经营租赁资产是否发
生减值，并进行相应会计处理。
（1）持有待售
主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流
动资产或处置组收回其账面价值的，划分为持有待售类别。
本集团将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
诺，预计出售将在一年内完成。有关规定要求本集团相关权力机构或者监管部门批准
后方可出售的，已经获得批准。
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划分为持有待售的非流动资产（不包括金融资产、递延所得税资产、职工薪酬形
成的资产）或处置组，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，账面价值
减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期
损益，同时计提持有待售资产减值准备。
（2）终止经营
终止经营是满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被
本集团处置或被本集团划归为持有待售类别：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置
的相关联计划的一部分；
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。持续经营损益和终止经营损益在利
润表中分别列示。终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经
营损益列报。对于当期列报的终止经营，本集团在当期财务报表中，将原来作为持续
经营损益列报的信息重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。
本集团于每个资产负债表日以公允价值计量衍生金融工具和权益工具投资。公允
价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移
一项负债所需支付的价格。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而
言具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，在
计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，
除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，
相关资产或负债的不可观察输入值。
（1） 重要会计政策变更
本集团报告期内未发生需要披露的重大会计政策变更事项。
（2） 重要会计估计变更
本集团报告期内未发生需要披露的重大会计估计变更事项。
（3） 重要的前期差错更正
本集团报告期内未发生需要披露的重大前期差错更正事项。
六、税项
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税种 计税依据 税率
增值税 销售货物或提供应税劳务 9%、6%、5%、3%
有偿转让国有土地使用权及地上建筑
土地增值税 30%-60%
物和其他附着物产权产生的增值额
城市维护建设税 应缴流转税税额 5%、7%
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育费附加 应缴流转税税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 25%、20%
无重要的税收优惠。
七、合并财务报表主要项目注释
下列所披露的财务报表数据，除特别注明之外，“期初”系指 2026 年 1 月 1 日，
“期末”系指 2026 年 6 月 30 日，“本期”系指 2026 年 1 月 1 日至 6 月 30 日，“上
期”系指 2025 年 1 月 1 日至 6 月 30 日，货币单位为人民币元。
项目 期末余额 期初余额
库存现金 --- ---
银行存款 2,525,249,492.52 2,527,233,151.10
其他货币资金 10,110,317.40 9,728,192.12
合计 2,535,359,809.92 2,536,961,343.22
其中：存放在境外的款项总额 --- —
注：本期期末银行存款中包括代建项目代收代付账户资金 68,721,408.16 元,诉讼
等冻结资金 18,112,326.83 元；其他货币资金为保函、按揭保证金 10,110,317.40 元；
以上列为非现金等价物。
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
其中：其他 121,355,144.89 75,773,022.47
合计 121,355,144.89 75,773,022.47
（1） 应收账款按账龄列示
账龄 期末账面余额 期初账面余额
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合计 46,877,337.09 44,610,361.72
减：坏账准备 8,394,271.84 8,519,299.50
合计 38,483,065.25 36,091,062.22
注：账龄超过三年的单项金额重大的应收账款期末余额 3,010,893.54 元，其中代
建服务费 3,010,893.54 元。
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（2） 应收账款按坏账计提方法分类列示
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 计提比 账面价值
比例 比例
金额 金额 例 金额 金额 例
（%） （%）
（%） （%）
按单项计提坏账准 1,932,226.6
备 2
其中：
单项重大 997,999.60 2.13 997,999.60 100.00 --- 1,001,890.00 2.24 100.00 ---
单项不重大 930,336.62 1.98 930,336.62 100.00 --- 930,336.62 2.09 930,336.62 100.00 ---
按组合计提坏账准 6,587,072.8 36,091,062.2
备 8 2
其中：
账龄组合 44,949,000.87 95.89 6,465,935.62 14.39 38,483,065.25 42,678,135.10 95.67 15.43
合计 46,877,337.09 100.0 8,394,271.84 17.91 38,483,065.2 44,610,361.72 19.10
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期初余额 期末余额
名称 计提比例
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 计提理由
（%）
深圳市燎原信息咨
询有限公司
富淞科技开发（深
圳）有限公司
李青利 406,423.17 406,423.17 406,423.17 406,423.17 100.00 预计无法收回
合计 1,932,226.62 1,932,226.62 1,928,336.22 1,928,336.22 100.00 预计无法收回
期末余额 期初余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 账面余额 坏账准备 计提比例（%）
合计 44,949,000.87 6,465,935.62 14.39 42,678,135.10 6,587,072.88 15.43
（3） 应收账款本期计提、收回或转回的坏账准备情况
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本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他
坏账准备 8,519,299.50 -121,137.26 3,890.40 --- --- 8,394,271.84
合计 8,519,299.50 -121,137.26 3,890.40 --- --- 8,394,271.84
（4） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位名称 款项性质 本期期末数 账龄 占余额的比例（%） 坏账准备本期期末数
深圳市南山区建筑工务署 代建服务费 24,570,251.94 52.41 3,552,365.13
年、3-4 年、4-5 年
深圳市盐田区盐田街道办事处 旧改项目服务费 3,898,708.00 1 年以内 8.32 194,935.40
深圳市福田区建筑工务署 代建服务费 3,227,202.00 1 年以内、1-2 年、2-3 年 6.88 512,510.58
深圳市罗湖区东门街道办事处 代建服务费 2,836,846.21 1 年以内、1-2 年 6.05 193,417.49
深圳市罗湖区南湖街道办事处 代建服务费 2,494,534.72 1 年以内、1-2 年 5.32 127,652.60
合计 - 37,027,542.87 - 78.98 4,580,881.20
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（1） 预付款项账龄
期末余额 期初余额
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
年）
合计 1,150,370.86 100.00 1,506,819.46 100.00
项目 期末余额 期初余额
应收利息 --- ---
应收股利 --- ---
其他应收款 469,461,088.65 451,478,743.70
合计 469,461,088.65 451,478,743.70
（1） 其他应收款按款项性质分类
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 293,106,465.97 414,775,085.59
押金及保证金 177,863,730.37 91,742,832.31
代垫款 97,324,729.11 97,096,995.01
其他 3,564,094.31 2,854,357.85
小计 571,859,019.76 606,469,270.76
坏账准备 102,397,931.11 154,990,527.06
合计 469,461,088.65 451,478,743.70
（2） 其他应收款按账龄列示
账龄 期末账面余额 期初账面余额
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账龄 期末账面余额 期初账面余额
小计 571,859,019.76 606,469,270.76
坏账准备 102,397,931.11 154,990,527.06
合计 469,461,088.65 451,478,743.70
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（3） 其他应收款按坏账计提方法分类列示
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 计提
比例 账面价值 比例 账面价值
金额 金额 比例 金额 金额 比例
（%） （%）
（%） （%）
按单项计提
坏账准备
其中：
单项重大 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
单项不重大 33,045,287.27 5.78 28,195,455.45 85.32 4,849,831.82 33,045,287.27 5.45 28,195,455.45 85.32 4,849,831.82
按组合计提
坏账准备 464,611,256.83
其中：
账龄组合 538,813,732.49 94.22 74,202,475.66 13.77 573,423,983.49 94.55 126,795,071.61 22.11 446,628,911.88
合计 571,859,019.76 100.00 102,397,931.11 17.91 606,469,270.76 100.00 154,990,527.06 25.56 451,478,743.70
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期末余额
名称 计提比例
账面余额 坏账准备 计提理由
（%）
代偿还按揭贷
款及利息
自然人 3,678,626.94 2,520,178.75 68.51 预计无法全额收回
墙体保证金 1,804,110.09 1,804,110.09 100.00 预计无法收回
代垫水电费 1,619,796.17 1,619,796.17 100.00 预计无法收回
其他 330,819.26 330,819.26 100.00 预计无法收回
合计 33,045,287.27 28,195,455.45 85.32 —
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
合计 538,813,732.49 74,202,475.66 13.77
（续）
期初余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
合计 573,423,983.49 126,795,071.61 22.11
坏账准备 第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计
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整个存续期 整个存续期预
未来 12 个月预 预期信用损 期信用损失
期信用损失 失（未发生 （已发生信用
信用减值） 减值）
上期期末余额 126,795,071.61 --- 28,195,455.45 154,990,527.06
上期期末余额在
--- --- --- ---
本年
本期计提 -52,592,595.95 --- --- -52,592,595.95
本期转回 --- ---
期末余额 74,202,475.66 --- 28,195,455.45 102,397,931.11
（4） 其他应收款本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 其 期末余额
计提
转回 核销 他
坏账
准备
合计 154,990,527.06 -52,592,595.95 --- --- --- 102,397,931.11
（5） 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应
收款期末
款项性 坏账准备期末
单位名称 期末余额 账龄 余额合计
质 余额
数的比例
（%）
深圳市地铁集
往来款 180,526,695.85 1-2 年 31.57 18,052,669.59
团有限公司
深圳市高新投
融 资 担 保 有 限 保证金 149,440,000.00 1 年以内 26.13 7,472,000.00
公司
往来
南京地铁小镇 1 年以
款、押
开发建设集团 22,726,164.00 内、4-5 3.97 2,711,308.20
金及保
有限公司 年
证金
南京汤山建设
投 资 发 展 集 团 往来款 8,188,760.00 1 年以内 1.43 409,438.00
有限公司
深圳市设计装
饰 工 程 有 限 公 代垫款 6,708,965.16 2-3 年 1.17 2,012,689.55
司
合计 - 367,590,585.01 - 64.28 30,658,105.34
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（1） 存货分类
期末余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值
完工开发产品 6,741,423,126.07 1,694,256,925.43 5,047,166,200.64
在建开发产品 4,691,139,068.14 62,274,662.24 4,628,864,405.90
拟开发产品 563,889,691.29 --- 563,889,691.29
合计 11,996,451,885.50 1,756,531,587.67 10,239,920,297.83
（续）
期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值
完工开发产品 6,815,445,746.41 1,728,694,363.48 5,086,751,382.93
在建开发产品 5,129,714,497.15 60,018,397.85 5,069,696,099.30
拟开发产品 563,691,849.19 --- 563,691,849.19
合计 12,508,852,092.75 1,788,712,761.33 10,720,139,331.42
（2） 存货期末余额中借款费用资本化情况
项目 期末借款资本化余额
完工开发产品 148,243,982.42
在建开发产品 41,204,102.42
合计 189,448,084.84
注：本期用于确认借款利息费用的资本化率为 3.64%。
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（3） 存货跌价准备
本期增加 本期减少
项目 期初余额 期末余额
计提 其他（注） 转销 其他（注）
完工开发产品 1,728,694,363.48 68,237,902.69 12,153,990.14 100,419,076.35 --- 1,708,667,179.96
在建开发产品 60,018,397.85 --- --- --- 12,153,990.14 47,864,407.71
合计 1,788,712,761.33 68,237,902.69 12,153,990.14 100,419,076.35 12,153,990.14 1,756,531,587.67
注：本期在建开发产品因完工转入完工开发产品，对应的存货跌价准备作相应结转。
（4） 存货明细情况
①完工开发产品
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
振业天成 2024 年 10 月 1,978,364,489.06 --- 206,625,972.81 1,771,738,516.25
广州振业学府里全期 2025 年 5 月 860,250,166.08 --- 37,510,203.96 822,739,962.12
翡丽铂湾 2024 年 6 月 534,181,611.55 --- --- 534,181,611.55
天津津海·御湖 2025 年 8 月 479,272,885.57 --- 60,100,743.59 419,172,141.98
惠阳·振业城一期 U 组团 2024 年 7 月 401,800,318.51 --- 3,450,364.10 398,349,954.41
博文雅苑 2026 年 1 月 --- 695,120,290.14 358,944,647.52 336,175,642.62
铭著风华 2024 年 5 月 323,817,624.87 --- 3,052,980.68 320,764,644.19
振业悦江府 2024 年 10 月 315,755,498.24 --- 12,087,175.57 303,668,322.67
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振业·启航城 2021 年 3 月 305,185,402.52 --- 17,698,921.02 287,486,481.50
西安振业·泊樾府 2023 年 11 月 195,631,521.20 --- 40,845,553.25 154,785,967.95
振业·天颂 2019 年 1 月 178,692,681.08 --- 316,908.17 178,375,772.91
深汕振业时代花园二期 2022 年 12 月 141,969,840.37 --- 635,922.97 141,333,917.40
清溪雅苑 2022 年 8 月 135,398,848.13 --- 10,576,982.41 124,821,865.72
惠阳·振业城商务中心 2015 年 7 月 122,893,205.10 --- --- 122,893,205.10
长沙振业城三期 2021 年 2 月 108,865,604.22 --- 83,634.65 108,781,969.57
西安振业·泊墅二期 A 组团 2014 年 9 月 106,780,803.26 --- 79,854.65 106,700,948.61
深河湾二期一标段 2024 年 12 月 90,804,869.19 --- 6,055,393.53 84,749,475.66
西安振业·泊岸 2019 年 12 月 82,435,444.10 --- 743,052.20 81,692,391.90
天津·启春里 2016 年 12 月 64,250,083.17 --- 2,809,979.18 61,440,103.99
新城花园 52,717,054.22 --- --- 52,717,054.22
广西振业·尚府 2016 年 11 月 40,381,254.47 --- 409,961.96 39,971,292.51
西安振业·泊墅二期 B 组团 2015 年 11 月 36,849,379.17 --- --- 36,849,379.17
长沙振业城二期 2018 年 4 月 32,690,239.85 --- 620,880.88 32,069,358.97
天津·新博园 2013 年 10 月 29,857,378.50 --- 248,811.48 29,608,567.02
深河湾一期 2022 年 4 月 28,785,338.71 --- 1,522,799.54 27,262,539.17
长沙振业城四期 2023 年 9 月 27,898,149.42 --- 882,578.83 27,015,570.59
天津·铂雅轩 2017 年 10 月 26,164,287.14 --- 250,775.91 25,913,511.23
西安振业·泊墅一期 2012 年 6 月 25,687,535.42 --- 27,912.50 25,659,622.92
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惠阳·振业城 Q 组团 2018 年 9 月 23,977,091.07 --- 100,502.29 23,876,588.78
东莞松湖雅苑 2016 年 10 月 16,407,040.99 --- --- 16,407,040.99
深汕振业时代花园一期 2020 年 10 月 14,216,731.49 --- --- 14,216,731.49
振业·邕江雅苑 2018 年 12 月 13,022,942.42 --- --- 13,022,942.42
惠阳·振业城二期（GH 组团） 2011 年 12 月 5,398,271.99 --- --- 5,398,271.99
振业·青秀山 1 号 2012 年 1 月 4,810,479.08 --- --- 4,810,479.08
长沙振业城一期 2015 年 11 月 3,866,968.27 --- 3,460,396.83 406,571.44
景州大厦 1,931,835.29 --- --- 1,931,835.29
振业峦山谷花园一期 2010 年 11 月 1,627,603.92 --- --- 1,627,603.92
振业城六-七期 2013 年 3 月 1,416,266.26 --- --- 1,416,266.26
振业城四-五期 2011 年 3 月 811,573.87 --- --- 811,573.87
振业·中央华府（北海） 2009 年 3 月 517,292.83 --- --- 517,292.83
北海宝丽一期 1995 年 60,135.81 --- --- 60,135.81
合计 — 6,815,445,746.41 695,120,290.14 769,142,910.48 6,741,423,126.07
②在建开发产品
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计投资总额 期末余额 期初余额
振业·天境云玺 2025 年 8 月 2027 年 12 月 3,290,160,000.00 2,206,529,704.78 2,081,604,947.25
振业·天境云庭 2023 年 9 月 2026 年 12 月 1,785,010,000.00 1,389,660,328.70 1,307,070,153.23
博文雅苑 2022 年 12 月 2026 年 1 月 862,870,000.00 --- 697,070,463.69
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计投资总额 期末余额 期初余额
惠阳·振业城二期 U 组团 2020 年 12 月 2027 年 7 月 1,249,179,400.00 478,962,830.83 478,717,893.54
长沙振业城五期 2024 年 1 月 2027 年 11 月 736,982,649.50 448,422,887.73 400,784,894.81
深河湾二期二标段 2021 年 8 月 2026 年 12 月 380,000,000.00 167,563,316.10 164,466,144.63
合计 — — — 4,691,139,068.14 5,129,714,497.15
③拟开发产品
项 目 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 期末余额 期初余额
惠阳·振业城 K 组团 暂无 暂无 暂无 225,355,103.10 225,322,365.07
惠阳·振业城 R 组团 暂无 暂无 暂无 80,977,410.79 80,977,410.79
惠阳·振业城二期-F1 组团 暂无 暂无 暂无 43,729,696.70 43,729,696.70
深河湾三期 暂无 暂无 暂无 116,710,387.34 116,686,792.70
长沙振业城六期 暂无 暂无 暂无 68,352,866.15 68,211,356.72
惠阳·振业城 M 组团 暂无 暂无 暂无 14,584,985.83 14,584,985.83
惠阳·振业城 E1 组团 暂无 暂无 暂无 12,123,721.38 12,123,721.38
惠阳·振业城水厂重叠地块 暂无 暂无 暂无 2,055,520.00 2,055,520.00
合计 — — — 563,889,691.29 563,691,849.19
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项目 期末余额 期初余额
预缴增值税 261,300,946.08 231,879,138.10
预缴土地增值税 250,359,231.38 230,462,010.40
待抵扣增值税 192,829,673.40 193,167,699.32
合同取得成本（注） 62,081,731.41 68,730,644.50
预缴城建税 17,540,540.34 17,134,260.51
预缴企业所得税 14,144,837.32 13,668,863.23
预缴教育费附加 13,807,916.47 13,515,389.65
预缴其他 6,855,533.59 3,642,274.05
合计 818,920,409.99 772,200,279.76
注：合同取得成本系销售佣金。
（1） 长期股权投资情况
本期增减变动
期初余额 期末余额
减值准备 权益法下 减值准备
被投资单位 （账面 追加 （账面
期初余额 确认的投 期末余额
价值） 投资 价值）
资损益
一、其他股权投资
天津振业化
工发展有限 --- 4,500,000.00 --- --- --- 4,500,000.00
公司
深圳市振业
贸易发展有 --- 1,384,076.29 --- --- --- 1,384,076.29
限公司
深圳市建设
（集团）公
--- 490,434.54 --- --- --- 490,434.54
司金属结构
制品厂
小计 --- 6,374,510.83 --- --- --- 6,374,510.83
合计 --- 6,374,510.83 --- --- --- 6,374,510.83
（1） 采用成本计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物 合计
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一、账面原值
（1）存货\固定资产\在建工程转入 --- ---
（1）处置 --- ---
（2）转至固定资产 --- ---
（3）其他减少 --- ---
二、累计摊销
（1）计提或摊销 20,392,494.44 20,392,494.44
（1）处置 --- ---
（2）转至固定资产 --- ---
三、减值准备
四、账面价值
（2） 未办妥产权证书的投资性房地产
截至 2026 年 6 月 30 日止，未办妥产权证书的投资性房地产的账面价值为
项目 期末余额 期初余额
固定资产 61,202,260.36 60,841,589.75
固定资产清理 --- ---
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合计 61,202,260.36 60,841,589.75
（1） 固定资产情况
项目 房屋及建筑物 运输设备 办公设备 合计
一、账面原值
（1）购置 --- --- 363,863.60 363,863.60
（2）存货转入 1,466,355.90 --- --- 1,466,355.90
（1）处置或报废 --- --- 27,900.00 27,900.00
二、累计折旧
（1）计提 904,932.22 50,302.92 496,574.00 1,451,809.14
（2）存货转入 --- --- --- ---
（1）处置或报废 --- --- 10,160.25 10,160.25
三、减值准备
四、账面价值
（2） 未办妥产权证书的固定资产
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
长沙振业城二期 1#商业楼 25,565,632.01 自行开发，尚未办证
合计 25,565,632.01 —
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（1） 使用权资产情况
项目 房屋及建筑物 合计
一、账面原值
（1）租赁增加 23,085,510.41 23,085,510.41
（2）其他增加 --- ---
（1）处置 --- ---
（2）其他减少 6,712,355.90 6,712,355.90
二、累计折旧
（1）计提 12,246,508.47 12,246,508.47
三、减值准备
四、账面价值
本期
项目 期初余额 本期增加 本期摊销 其他 期末余额
减少
租赁装修
费
办公软件
费用
合计 88,570,125.54 1,082,008.61 5,721,226.99 --- 83,930,907.16
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（1） 未经抵销的递延所得税资产
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性差 递延所得税 可抵扣暂时性差 递延所得税
异 资产 异 资产
可抵扣亏损 1,269,311,774.48 317,327,943.62
租赁负债 154,576,882.36 33,556,838.72 150,450,236.44 37,612,559.11
预收房款预
计毛利
其他 --- --- 3,307,779.04 826,944.76
合计 1,481,090,245.36 365,185,179.47
（2） 未经抵销的递延所得税负债
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 应纳税暂时性差 递延所得税
应纳税暂时性差异
负债 异 负债
使用权资产 154,576,882.37 33,556,838.72 150,450,236.44 37,612,559.11
合计 154,576,882.37 33,556,838.72 150,450,236.44 37,612,559.11
（3） 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
期末余额 期初余额
抵销后递延所得 抵销后递延所得
项目 递延所得税资产 递延所得税资产
税资产或负债余 税资产或负债余
和负债互抵金额 和负债互抵金额
额 额
递延所得
税资产
递延所得
税负债
（4） 未确认递延所得税资产明细
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 1,906,938,485.97 1,991,397,727.02
可抵扣亏损 1,758,645,144.57 1,571,290,369.84
合计 3,665,583,630.54 3,562,688,096.86
（5） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 期末金额 期初金额 备注
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年份 期末金额 期初金额 备注
合计 1,758,645,144.57 1,571,290,369.84 —
期末余额 期初余额
项目
账面余额 受限情况 账面余额 受限情况
存货 1,236,985,519.55 借款抵押 1,108,014,972.56 借款抵押
投资性房 借款抵押、公 借款抵押、公
地产 司债券反担保 司债券反担保
保函、按揭保 保函、按揭保
证金、诉讼冻 证金、诉讼冻
货币资金 96,944,052.39 181,680,225.90
结、代建项目 结、代建项目
代收代付资金
代收代付资金
固定资产 2,621,387.71 借款抵押 2,716,522.39 借款抵押
合计 1,816,878,352.34 1,782,717,135.99 —
（1） 应付账款列示
项目 期末余额 期初余额
合计 788,071,462.08 950,026,165.63
（2） 账龄超过 1 年或逾期的重要应付账款
单位名称 期末余额 未偿还或结转的原因
振业天成 53,208,089.10 未结算
惠阳·振业城一期 U 组团 84,456,704.49 未结算
翡丽铂湾 80,275,732.12 未结算
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单位名称 期末余额 未偿还或结转的原因
铭著风华 75,978,963.70 未结算
合计 293,919,489.41 -
类别 期末余额 期初余额
预收租金 470,673.28 741,485.92
合计 470,673.28 741,485.92
（1） 合同负债情况
项目 期末余额 期初余额
预收房款 2,569,135,851.16 2,485,389,393.22
其中：振业·天境云庭 1,691,741,753.21 1,567,518,786.24
长沙振业城五期 453,612,401.72 359,011,654.97
振业·天境云玺 169,578,783.48 ---
翡丽铂湾 119,352,169.80 117,528,392.51
振业天成 42,969,321.92 48,848,735.19
广州振业学府里 18,961,306.06 313,805.52
博文雅苑 15,135,779.81 345,083,154.12
深汕振业时代花园二期 13,541,563.19 13,541,563.19
西安振业·泊樾府 13,098,340.38 862,044.95
振业悦江府 11,298,245.06 361,206.53
铭著风华 6,926,393.10 10,653,276.58
天津津海·御湖 5,259,633.16 7,661,502.92
惠阳·振业城二期 U 组团 2,774,472.53 1,836,224.77
深河湾二期一标段 1,543,497.20 1,899,422.88
深河湾一期 761,467.97 1,211,507.43
清溪雅苑 91,743.79 1,298,165.80
振业·启航城 916.69 3,482,180.89
长沙振业城一期 --- 1,791,069.52
长沙振业城四期 --- 1,573,997.02
预收代建费 --- 29,117.60
预收物管费 3,663,951.92 4,237,582.59
合计 2,572,799,803.08 2,489,656,093.41
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（2） 账龄超过 1 年的重要合同负债
单位名称 期末余额 账龄超过一年的金额
振业·天境云庭 1,691,741,753.21 1,137,314,180.74
长沙振业城五期 453,612,401.72 289,122,158.66
翡丽铂湾 119,352,169.80 116,673,603.63
合计 2,264,706,324.73 1,543,109,943.03
（3） 本期账面价值发生重大变动情况
项目 变动金额 变动原因
振业·天境云庭 124,222,966.97 预售
振业·天境云玺 169,578,783.48 预售
博文雅苑 -329,947,374.31 结转收入
合计 -36,145,623.86 —
（1） 应付职工薪酬分类
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
短期薪酬 47,154,819.72 62,874,066.74 63,581,626.51 46,447,259.95
离 职 后福 利 -设
定提存计划
辞退福利 --- --- --- ---
合计 59,504,232.72 68,742,765.21 69,450,324.98 58,796,672.95
（2） 短期薪酬
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
工资、奖金、津贴
和补贴
职工福利费 950,009.66 2,951,577.98 3,274,077.98 627,509.66
社会保险费 13,286.40 2,418,044.44 2,431,330.84 ---
其中：医疗保险费 13,286.40 2,151,706.26 2,164,992.66 ---
工伤保险费 --- 139,521.28 139,521.28 ---
生育保险费 --- 126,816.90 126,816.90 ---
住房公积金 15,144.81 6,124,014.19 6,135,849.19 3,309.81
工会经费和职工教
育经费
合计 47,154,819.72 62,874,066.74 63,581,626.51 46,447,259.95
（3） 设定提存计划
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项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
基本养老保险 --- 5,611,713.77 5,611,713.77 ---
失业保险费 --- 256,984.70 256,984.70 ---
企业年金缴费 12,349,413.00 --- --- 12,349,413.00
合计 12,349,413.00 5,868,698.47 5,868,698.47 12,349,413.00
项目 期末余额 期初余额
房产税 6,418,000.04 123,097.05
个人所得税 982,953.46 1,388,513.07
增值税 712,690.91 1,379,009.80
教育费附加 235,818.53 305,864.26
土地使用税 162,409.46 38,043.61
城市维护建设税 125,477.74 223,809.51
印花税 23,247.67 150,329.51
其他 16,795.87 2,554.60
企业所得税 --- 5,363,882.25
合计 8,677,393.68 8,975,103.66
项目 期末余额 期初余额
应付利息 --- ---
应付股利 6,194,761.91 6,200,797.73
其他应付款 1,750,864,663.52 1,810,550,131.11
合计 1,757,059,425.43 1,816,750,928.84
项目 期末余额 期初余额
广西振业房地产股份有限公司小股东 6,181,600.66 6,187,636.48
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司小股东 13,161.25 13,161.25
合计 6,194,761.91 6,200,797.73
（1） 按款项性质列示其他应付款
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款项性质 期末余额 期初余额
往来款项 1,640,868,138.33 1,704,843,009.14
暂扣款项 42,062,500.00 42,062,500.00
押金及保证金 30,014,897.62 31,496,072.93
员工跟投款 19,376,598.00 19,376,598.00
代扣代缴款项 9,913,644.32 6,805,632.12
其他 8,628,885.25 5,966,318.92
合计 1,750,864,663.52 1,810,550,131.11
（2） 账龄超过 1 年或逾期的重要其他应付款
单位名称 期末余额 未偿还或结转的原因
南京新城恒璟房地产开发有限公司 375,149,870.79 合作项目往来款
中国建筑第八工程局有限公司 205,085,061.00 销售往来款
南京新城恒博房地产开发有限公司 201,918,628.91 合作项目往来款
合计 782,153,560.70 —
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的应付债券 1,280,260,329.59 1,541,070,482.90
一年内到期的长期借款 544,610,000.00 938,932,346.57
一年内到期的租赁负债 25,399,951.01 18,426,288.00
合计 1,850,270,280.60 2,498,429,117.47
项目 期末余额 期初余额
待转销项税额 230,465,521.02 223,943,673.57
合计 230,465,521.02 223,943,673.57
（1） 长期借款分类
借款类别 期末余额 期初余额
抵押+保证 715,120,000.00 736,995,539.01
抵押借款 435,610,000.00 627,936,459.17
抵押+质押 445,500,000.00 469,469,583.33
信用借款 483,855,702.50 251,000,000.00
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借款类别 期末余额 期初余额
质押+保证 42,205,787.68 45,986,552.54
合计 2,122,291,490.18 2,131,388,134.05
减：一年内到期的长期借款
（附注七、21）
合计 1,577,681,490.18 1,192,455,787.48
（1） 应付债券分类
项目 期末余额 期初余额
公司债券 1,370,534,757.72 1,523,208,873.38
中期票据 829,527,228.84 842,717,892.81
小计 2,200,061,986.56 2,365,926,766.19
减：一年内到期的应付债券
（附注七、21）
合计 919,801,656.97 824,856,283.29
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（2） 应付债券的增减变动
是
债
债券 面值总 票面 发行 券 发行金 本期发 按面值计提 一年内到期的 否
期初余额 溢折价摊销 本期偿还 期末余额
名称 额 利率 日期 期 额 行 利息 应付债券 违
限
约
年公 司
债 01
年公 司
债 02
年中 期
票据
年中 期
票据
年公 司
--- 600,000,00 2,369,753.42 -5,137,758.94 --- 2,369,753.42 594,862,241.06 否
债 01 0.00
合计 — — — — — 2,365,926,766.19 36,519,532.81 -1,421,812.44 800,962,500.00 1,280,260,329.59 919,801,656.97 —
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项目 期末余额 期初余额
租赁付款额 200,586,877.42 201,227,454.99
减：未确认融资费用 27,750,423.94 32,263,085.90
一年内到期的租赁负债（附注七、21） 25,399,951.01 18,426,288.00
合计 147,436,502.47 150,538,081.09
项目 期末余额 期初余额 形成原因
未决诉讼 22,877,924.40 22,877,924.40 未决诉讼
其他 2,782,000.00 2,782,000.00 土地闲置费
合计 25,659,924.40 25,659,924.40 —
本期变动增减（+、-）
项目 期初余额 发行 送 公积金 其 小 期末余额
新股 股 转股 他 计
无限售条件
流通股份
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
股本溢价 458,717,817.01 --- --- 458,717,817.01
其他资本公积 25,603,806.06 --- --- 25,603,806.06
合计 484,321,623.07 --- --- 484,321,623.07
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 804,398,296.50 --- --- 804,398,296.50
任意盈余公积 1,373,867,049.55 --- --- 1,373,867,049.55
合计 2,178,265,346.05 --- --- 2,178,265,346.05
项目 期末余额 期初余额
调整前上期末未分配利润 1,348,936,183.16 1,391,193,683.66
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减- --- ---
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项目 期末余额 期初余额
）
调整后期初未分配利润 1,348,936,183.16 1,391,193,683.66
加：本期归属于母公司所有者的净利润 -95,731,372.32 -42,257,500.50
减：提取法定盈余公积 --- ---
本期期末余额 1,253,204,810.84 1,348,936,183.16
（1） 营业收入和营业成本情况
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主 营
业务
其 他
--- --- --- ---
业务
合计 796,432,384.24 686,889,207.74 1,882,706,883.06 1,575,400,270.23
（2） 主营业务的收入、成本的分解信息
本期发生额 上期发生额
业务类型
收入 成本 收入 成本
按行业分类 796,432,384.24 686,889,207.74 1,882,706,883.06 1,575,400,270.23
其中：房地
产
按产品分类 796,432,384.24 686,889,207.74 1,882,706,883.06 1,575,400,270.23
其中：房产
销售
房产
租赁
物管
服务
代建
及旧
改前 10,691,806.52 4,790,694.40 8,761,206.94 1,578,000.53
期服
务
按地区分类 796,432,384.24 686,889,207.74 1,882,706,883.06 1,575,400,270.23
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业务类型 本期发生额 上期发生额
其中：广东
省
江苏
省
天津
市
陕西
省
湖南
省
广西
壮族自治区
项目 本期发生额 上期发生额
房产税 7,585,083.96 1,238,738.92
城市维护建设税 752,169.40 3,354,947.17
教育费附加 536,750.08 2,408,575.24
印花税 522,310.75 1,483,409.85
其他 401,652.69 699,885.70
土地增值税（注 1） 336,502.59 -35,168,257.13
合计 10,134,469.47 -25,982,700.25
注 1：上期发生额系根据土地增值税清算审核结论调整。
项目 本期发生额 上期发生额
代理费 29,822,227.89 47,647,919.18
销售策划费 2,140,036.28 3,026,461.58
广告推广费 1,472,089.66 1,486,914.97
其他 1,457,878.11 608,959.48
合计 34,892,231.94 52,770,255.21
项目 本期发生额 上期发生额
工资及福利费 38,797,878.61 37,408,029.55
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项目 本期发生额 上期发生额
租金及物管水电费 14,637,221.54 19,922,234.26
社会保险费及住房公积金 10,594,868.66 9,822,686.19
中介服务费 2,959,330.94 2,817,761.01
其他费用 1,930,183.84 2,029,215.04
办公费 1,932,049.50 1,487,886.76
长期待摊费用摊销 593,250.80 1,158,599.80
折旧费用 797,903.93 942,414.29
董事会经费 420,167.87 557,772.46
诉讼费 514,025.14 232,454.97
车辆费 149,676.26 173,809.09
合计 73,326,557.09 76,552,863.42
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 75,161,059.03 81,893,555.96
减：利息收入 4,993,517.17 13,344,380.69
加：汇兑损失 --- ---
其他支出 3,605,281.17 424,765.43
合计 73,772,823.03 68,973,940.70
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
债务重组收益 369,979.37 2,014,349.10
收到的代扣代缴个税手续费返还 95,665.09 23,667.07
合计 465,644.46 2,038,016.17
项目 本期发生额 上期发生额
处置交易性金融资产取得的投资收益 18,739.72 127,004.64
合计 18,739.72 127,004.64
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 647,711.47 870,329.85
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产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
合计 647,711.47 870,329.85
项目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 52,717,623.61 -13,896,194.72
合计 52,717,623.61 -13,896,194.72
项目 本期发生额 上期发生额
存货跌价损失 -68,237,902.69 -185,281,485.14
合计 -68,237,902.69 -185,281,485.14
项目 本期发生额 上期发生额
非流动资产处置收益 1,843,815.78 ---
合计 1,843,815.78 ---
计入本期非经常
项目 本期发生额 上期发生额
性损益的金额
非流动资产损毁报废收入 600.00 --- 600.00
罚款及违约金收入 968,273.56 2,376,852.66 968,273.56
其他 60,000.18 137,575.08 60,000.18
合计 1,028,873.74 2,514,427.74 1,028,873.74
计入本期非经常
项目 本期金额 上期金额
性损益的金额
对外捐赠支出 --- 200,000.00 ---
非流动资产损毁报废损失 --- 5,081.24 ---
其他 283,259.02 34,029.87 283,259.02
合计 283,259.02 239,111.11 283,259.02
（1） 所得税费用
项目 本期发生额 上期发生额
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项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 1,317,081.73 -45,946,713.15
递延所得税费用 1,332,781.02 59,568,781.80
合计 2,649,862.75 13,622,068.65
（2） 会计利润与所得税费用调整过程
项目 本期发生额
本期合并利润总额 -94,381,657.96
按法定/适用税率计算的所得税费用 -23,595,414.49
子公司适用不同税率的影响 508,551.83
调整以前期间所得税的影响 4,867.50
非应税收入的影响 ---
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 7,974.49
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 ---
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵
扣亏损的影响
所得税费用合计 2,649,862.75
（1） 与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 115,982,939.82 250,892,885.29
押金及保证金 6,163,424.12 4,295,346.13
利息收入 4,992,854.72 13,344,263.64
违约金及赔偿款收入 247,798.72 179,041.00
其他 828,849.29 1,497,844.47
合计 128,215,866.67 270,209,380.53
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 58,606,432.86 112,334,147.29
付现费用 40,484,273.45 63,566,234.07
押金及保证金 9,126,387.82 6,987,296.79
手续费 98,393.09 424,765.43
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项目 本期发生额 上期发生额
捐赠支出 --- 200,000.00
其他 2,859,722.41 3,406,458.73
合计 111,175,209.63 186,918,902.31
（2） 与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
发债担保保证金 82,420,000.00 ---
支付租金及其他 16,235,403.24 5,113,029.74
发行债券费用 6,712,000.00 ---
合计 105,367,403.24 5,113,029.74
（1） 现金流量表补充资料
项目 本期金额 上期金额
净利润 -97,031,520.71 -72,496,827.47
加：资产减值准备 68,237,902.69 185,281,485.14
信用减值损失 -52,717,623.61 13,896,194.72
固定资产折旧、投资性房地产折旧、生
产性生物资产折旧
使用权资产折旧 12,246,508.47 9,734,396.56
无形资产摊销 --- ---
长期待摊费用摊销 5,721,226.99 2,868,275.76
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的
-1,843,815.78 ---
损失（收益以“-”填列）
固定资产报废损失（收益以“-”填列） --- 5,081.24
公允价值变动损失（收益以“-”填列） -647,711.47 -870,329.85
财务费用（收益以“-”填列） 78,661,059.03 81,893,555.96
投资损失（收益以“-”填列） -18,739.72 -127,004.64
递延所得税资产的减少（增加以“-”填
列）
递延所得税负债的增加（减少以“-”填
--- -399,627.41
列）
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项目 本期金额 上期金额
存货的减少（增加以“-”填列） 413,463,743.79 1,447,611,531.30
经营性应收项目的减少（增加以“-”填
-14,020,405.99 -220,199,002.47
列）
经营性应付项目的增加（减少以“-”填
列）
其他 --- ---
经营活动产生的现金流量净额 443,953,657.02 727,264,513.27
债务转为资本 --- ---
一年内到期的可转换公司债券 --- ---
融资租入固定资产 --- ---
现金的期末余额 2,438,415,757.53 3,018,926,323.62
减：现金的期初余额 2,355,281,117.32 2,671,628,235.54
加：现金等价物的期末余额 --- ---
减：现金等价物的期初余额 --- ---
现金及现金等价物净增加额 83,134,640.21 347,298,088.08
（2） 现金和现金等价物的构成
项目 期末余额 期初余额
现金 2,438,415,757.53 2,355,281,117.32
其中：库存现金 --- ---
可随时用于支付的银行存款 2,438,415,757.53 2,355,281,117.32
现金等价物 --- ---
其中：三个月内到期的债券投资 --- ---
期末现金和现金等价物余额 2,438,415,757.53 2,355,281,117.32
其中：母公司或集团内子公司使用受限
制的现金和现金等价物
（3） 不属于现金及现金等价物的货币资金
不属于现金及现金
项目 期末余额 期初余额
等价物的理由
代收代付资金 68,721,408.16 136,124,234.31 使用受限
诉讼等冻结资金 18,112,326.83 35,827,799.47 使用受限
按揭保证金 8,771,144.28 8,769,024.42 使用受限
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不属于现金及现金
项目 期末余额 期初余额
等价物的理由
保函保证金 1,339,173.12 959,167.70 使用受限
合计 96,944,052.39 181,680,225.90 —
（4） 使用范围受限但仍属于现金及现金等价物列示的情况
项目 期末余额 期初余额 属于现金及现金等价物的理由
只是限定了用途，并未被冻结、
预售监管资金 1,270,039,116.78 647,695,523.20
质押或者设置其他他项权利
合计 1,270,039,116.78 647,695,523.20 —
（1） 本集团作为承租方
项目 本期发生额 上期发生额
租赁负债利息费用 3,618,127.44 3,733,963.10
与租赁相关的总现金流出 16,414,460.83 15,334,292.56
售后租回交易产生的相关损益 --- ---
售后租回交易现金流 --- ---
（2） 本集团作为出租方
本期发生额
经营租赁收入 51,071,059.51
其中：未计入租赁收款额的可变租赁付款额相关的收入 ---
于资产负债表日后将收到的未折现的租赁收款额如下：
剩余租赁年 期末余额
合计 211,481,872.79
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八、合并范围的变更
（1） 本期未发生非同一控制下企业合并。
（1） 本期未发生同一控制下企业合并。
（1） 本期未发生丧失子公司控制权的交易或事项。
（1）合并范围的增加
光明新城产业投资发展有限公司共同出资设立深圳市振业光明投资发展有限公司，深
圳市振业商业运营管理有限公司取得该公司控制权。
（2）合并范围的减少
本期未发生合并范围的减少。
九、在其他主体中的权益
（1） 企业集团的构成
主要 持股比例（%） 表决权
注册 业务
子公司名称 经营 比例 取得方式
地 性质 直接 间接
地 （%）
东莞市振业投资发展 广 东 广 东 房 地 产
有限公司 东莞 东莞 开发
河源市振业深河投资 非同一控
广东 广东 房地产
置业有限公司（注 50.00 50.00 制下企业
河源 河源 开发
广州市振业置地房地 广 东 广 东 房 地 产
产开发有限公司 广州 广州 开发
天津振业津海房地产 房地产
天津 天津 100.00 100.00 投资设立
开发有限公司 开发
西安振业房地产开发 陕 西 陕 西 房 地 产
有限公司 西安 西安 开发
西安振业创发置业有 陕 西 陕 西 房 地 产
限公司 西安 西安 开发
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
主要 持股比例（%） 表决权
注册 业务
子公司名称 经营 比例 取得方式
地 性质 直接 间接
地 （%）
非同一控
湖南振业房地产开发 湖 南 湖 南 房 地 产
有限公司 长沙 长沙 开发
合并
振业（长沙）房地产 湖 南 湖 南 房 地 产
开发有限公司 长沙 长沙 开发
广西振业房地产股份 广 西 广 西 房 地 产
有限公司 南宁 南宁 开发
惠州市惠阳区振业创 广 东 广 东 房 地 产
新发展有限公司 惠州 惠州 开发
深圳市振业城市建设 广 东 广 东 棚 户 区
投资发展有限公司 深圳 深圳 改造
深圳市振业置地有限 广 东 广 东 房 地 产
公司 深圳 深圳 租赁
南京新振城房地产开 江 苏 江 苏 房 地 产
发有限公司 南京 南京 开发
南京振新业房地产开 江 苏 江 苏 房 地 产
发有限公司 南京 南京 开发
深圳市振业天发开发
广东 广东 房地产
建设有限公司（注 40.00 51.00 投资设立
深圳 深圳 开发
房地产
深圳市振业房地产开 广 东 广 东 开 发 及
发有限公司 深圳 深圳 自有物
业租赁
广州市振发房地产开 广 东 广 东 房 地 产
发有限公司 广州 广州 开发
深圳市深汕特别合作
广东 广东 房地产
区振业房地产发展有 100.00 100.00 投资设立
深圳 深圳 开发
限公司
东莞市振业房地产开 广 东 广 东 房 地 产
发有限公司 东莞 东莞 开发
房屋租
深圳市振业商业运营 广 东 广 东
赁及商 100.00 100.00 投资设立
管理有限公司 深圳 深圳
业运营
深圳市振业城市服务 广 东 广 东 物 业 管 100.00 100.00 投资设立
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主要 持股比例（%） 表决权
注册 业务
子公司名称 经营 比例 取得方式
地 性质 直接 间接
地 （%）
有限公司 深圳 深圳 理
深圳市振业窝趣投资 广 东 广 东 房 地 产
运营有限公司 深圳 深圳 租赁
深圳市振业华舍一格 广 东 广 东 房 地 产
公寓管理有限公司 深圳 深圳 租赁
深圳市振业百瑞纪投 广 东 广 东 房 地 产
资运营有限公司 深圳 深圳 租赁
深圳市振业公寓管理 广 东 广 东 房 地 产
有限公司 深圳 深圳 租赁
深圳市振业安歆公寓 广 东 广 东 房 地 产
管理有限公司 深圳 深圳 租赁
深圳市振业光明投资 广 东 广 东 房 地 产
发展有限公司 深圳 深圳 租赁
资产经
天津市振业资产管理 营及房
天津 天津 100.00 100.00 投资设立
有限公司 地产投
资
天津振业佳元房地产 房地产
天津 天津 100.00 100.00 投资设立
开发有限公司 开发
天津振业津滨房地产 房地产
天津 天津 100.00 100.00 投资设立
开发有限公司 开发
广州市振业鸿远房地 广 东 广 东 房 地 产
产开发有限公司 广州 广州 开发
深圳市建设（集团）
广东 广东
公司金属结构制品厂 制造业 100.00 100.00 投资设立
深圳 深圳
（注 3）
深圳市振业贸易发展 广 东 广 东
贸易 100.00 100.00 投资设立
有限公司（注 3） 深圳 深圳
天津振业化工发展有
天津 天津 制造业 100.00 100.00 投资设立
限公司（注 3）
注 1：本公司在河源市振业深河投资置业有限公司董事会表决权及项目运营管控方
面具有控制权。
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
注 2：根据《深圳市振业天发开发建设有限公司管控协议》约定，股东会会议由股
东按照出资比例行使表决权，深圳市建辰投资发展有限公司同意让渡 11%表决权的股东
权利予本公司。
注 3：本公司持有深圳市振业贸易发展有限公司、深圳市建设（集团）公司金属结
构制品厂、天津振业化工发展有限公司三家公司全部股权但未纳入合并范围的原因是：
上述公司已停止经营多年，且被吊销营业执照或已注销，本公司认为该等公司不符合
“控制”的定义，根据《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》的规定，上述公司
不纳入合并范围。本公司对上述公司长期股权投资已全额计提了减值准备。
（2） 重要的非全资子公司
本期向少数
少数股东持 本期归属于少 期末少数股东
子公司名称 股东宣告分
股比例 数股东的损益 权益余额
派的股利
湖南振业房地产开发有
限公司
深圳市振业天发开发建
设有限公司
惠州市惠阳区振业创新
发展有限公司
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（3） 重要非全资子公司的主要财务信息
期末余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
湖南振业房地产开发
有限公司
深圳市振业天发开发
建设有限公司
惠州市惠阳区振业创
新发展有限公司
（接上表）
期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
湖南振业房地产开发
有限公司
深圳市振业天发开发
建设有限公司
惠州市惠阳区振业创
新发展有限公司
（续）
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
本期发生额 上期发生额
子公司
经营活动现金 经营活动现金流
名称 营业收入 净利润 综合收益总额 营业收入 净利润 综合收益总额
流量 量
湖南振业
房地产开
发有限公
司
深圳市振
业天发开
--- -537,758.49 -537,758.49 86,301,616.05 --- --- --- ---
发建设有
限公司
惠州市惠
阳区振业
创新发展
有限公司
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
无。
无。
无。
无。
十、与金融工具相关风险
本集团在日常活动中面临各种金融工具风险，主要包括市场风险（如汇率风险、
利率风险和商品价格风险）、信用风险及流动性风险等。与这些金融工具有关的风险，
以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风
险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
（1）利率风险
本集团面临的市场利率变动的风险主要与本集团以浮动利率计息的长期负债有关。
本集团借款均为人民币借款。人民币借款主要为浮动利率借款及固定利率借款，
浮动借款利率根据中国人民银行贷款基准利率浮动。本集团因利率变动引起金融工具
现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款有关。本集团的政策是保持这些借款的
浮动利率。利率风险敏感性分析:
利率风险敏感性分析基于下述假设:
市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；对于以公允价值计量的
固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入或费用；
下表为利率风险的敏感性分析，反映了在其他变量不变的假设下，利率发生合理、
可能的变动时，将对净利润和股东权益产生的影响。
本期
项目
基准点 净利润 股东权益
对外借款 增加 1% -699,367.37 -699,367.37
对外借款 减少 1% 699,367.37 699,367.37
（续上表）
项目 上期
深圳市振业(集团)股份有限公司 2026 年半年度报告全文
基准点 净利润 股东权益
对外借款 增加 1% -1,092,322.00 -1,092,322.00
对外借款 减少 1% 1,092,322.00 1,092,322.00
截至2026年6月30日，可能引起本集团财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合
同另一方未能履行义务而导致本公司金融资产产生的损失以及本公司承担的财务担保，
具体包括：
合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工
具而言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着
未来公允价值的变化而改变。本附注十三“承诺及或有事项”中披露了担保金额，公
司认为与该等担保相关的风险较小。公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故
流动资金的信用风险较低。本集团采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的
信用记录。除应收账款及合同资产金额前五名外，本集团无其他重大信用集中风险。
本集团应收账款及合同资产中，前五名金额合计37,027,542.87元，占本公司应收账款
及合同资产总额的78.98%。
本集团采用循环流动性计划工具管理资金短缺风险。该工具既考虑其金融工具的
到期日，也考虑本公司运营产生的预计现金流量。本集团的目标是运用银行借款、债
券、和其他计息借款等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。
管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监
控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款
的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。
本集团将银行借款作为主要资金来源。于2026年6月30日，本集团尚未使用的银行
借款额度为10.50亿元。
项目 一年以内 一到五年 五年以上 合计
金融资产
交易性金
融资产
应收账款 46,877,337.09 --- --- 46,877,337.09
其他应收
款
金融负债
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项目 一年以内 一到五年 五年以上 合计
应付账款 788,071,462.08 --- --- 788,071,462.08
其他应付
款
长期借款 604,233,834.76 1,314,709,920.11 431,508,500.00 2,350,452,254.87
应付债券 1,314,807,500.00 961,652,500.00 --- 2,276,460,000.00
租赁负债 23,432,204.01 89,846,722.05 63,148,339.93 176,427,265.99
十一、公允价值的披露
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公 第三层次公
合计
值计量 允价值计量 允价值计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产 121,355,144.89 --- --- 121,355,144.89
动计入当期损益的金融资 121,355,144.89 --- --- 121,355,144.89
产
其变动计入当期损益的金 --- --- --- ---
融资产
（二）其他债权投资 --- --- --- ---
（三）其他权益工具投资 --- --- --- ---
（四）投资性房地产 --- --- --- ---
持续以公允价值计量的资
产总额
开放式货币基金的公允价值根据基金公司于期末最后一个交易日披露净值确定。
十二、关联方及关联交易
（1） 本公司的母公司情况
对本公 对本公司 对本公
注册 司的持 的间接持 司的表
母公司名称 业务性质 注册资本
地 股比例 股比例 决权比
（%） （%） 例（%）
深圳市人民政府 广 东 接受市政府授 296,031,373.00 21.93 14.65 36.58
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对本公 对本公司 对本公
注册 司的持 的间接持 司的表
母公司名称 业务性质 注册资本
地 股比例 股比例 决权比
（%） （%） 例（%）
国有资产监督管 深圳 权代表国家履
理委员会 行出资人职责
（2） 本公司的子公司情况
子公司情况详见本附注“八、1.（1）企业集团的构成”相关内容。
（3） 本企业合营企业及联营企业情况
无。
（4） 其他关联方
无。
（1） 关键管理人员薪酬
项目名称 本期发生额 上期发生额
薪酬合计 2,753,000.00 3,380,730.00
十三、承诺及或有事项
截至 2026 年 6 月 30 日：
担保是否
担保到期
担保方名称 被担保方名称 担保金额 担保起始日 已经履行
日
完毕
广州市振业鸿远
本公司 房地产开发有限 215,120,000.00 2026/4/3 2031/4/3 否
公司
深圳市振业百瑞
深圳市振业房地产
纪投资运营有限 42,205,787.68 2024/9/28 2032/5/7 否
开发有限公司
公司
合计 257,325,787.68 — — —
项目 期末余额（万元） 期初余额（万元）
已签约但未于财务报表中确认的资本承诺
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项目 期末余额（万元） 期初余额（万元）
-建安工程合同 109,488.28 61,523.24
合计 109,488.28 61,523.24
（1）未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
圳市九州房地产开发有限公司（以下简称“九州公司”）签署《合作开发新城花园商
住楼合同书》,三方约定由雄丰公司、九州公司提供土地以及负责项目的报建手续，本
公司负责资金。2003 年 2 月 20 日深圳中级人民法院作出一审判决，裁决上述开发合同
无效，由雄丰公司偿还本公司已投入的投资款 2,988 万元和 1,300 万元借款及利息。九
州公司不服一审判决，向广东省高级人民法院提起上诉。2003 年 11 月 16 日广东省高级
人民法院作出终审判决，裁决上述开发合同有效但终止其履行，对已建成的 8 栋商住
楼由本公司分得 6 栋（含雄丰公司以房产折抵其借款 1,300 万元）,雄丰公司分得 2 栋，
本公司尚需负责上述 8 栋房产的收尾工程。根据上述判决，本公司经咨询深圳市尊地
地产咨询有限公司，预计已经发生减值，对上述房产计提了存货跌价准备，截至 2025
年 12 月 31 日累计计提跌价准备 3,843.25 万元。
本公司申请执行雄丰公司和龙城公司案，经深圳市中级人民法院作出（2004）深
中法执字第 21-1148-2 号《民事裁定书》,裁定结案。在执行过程中，因农业银行申请执
行雄丰公司贷款纠纷一案中，涉及的抵押物与本公司的 6 栋房产紧密相连，本公司仍
无法进行转让等实质性变现处理，根据“房地一体”的司法处理原则，本公司考虑以
“利害关系人”的身份加入该执行案。据此，本公司已与农业银行、汕尾市城区法院
进行了多次协商，本案执行无任何实质性进展。
终字第 311 号民事判决向中华人民共和国最高人民法院提出再审申请。2009 年 12 月 16
日，最高人民法院作出（2010）民监字第 545 号民事裁定书，驳回雄丰公司的再审申请。
圳市中级人民法院提起涉案地块土地使用权诉讼。2012 年 2 月 8 日，本公司以“利害关
系人”的身份加入了该案件的庭审，2012 年 7 月，深圳中院裁定准许原告撤回起诉。
由于土地登记在龙城公司名下，房地处分离状态，香港雄丰在香港清盘，龙城公
司破产，该地块被划入破产财产，与该地块关联案件全部执行中止。我司依托龙城公
司清算组，提出整体拍卖执行方案，但执行方案中各方利益人就综合拍卖方案未能达
成一致意见，本案执行暂处于中止状态。
市联合产权交易所进行拍卖，交易双方已经签署交易合同。
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民法院提起涉案地块确权之诉。2017 年 6 月 23 日，本公司以“利害关系人”的身份申
请加入诉讼，但未收到法院有关受理通知。2017 年 7 月，深圳市中级人民法院裁定准
许雄丰集团（深圳）有限公司撤回起诉。
已被深圳丽峰实业有限公司竞得，竞得金额 8,773.00 万元。
有限公司（以下简称“深圳雄丰”）将本公司、龙城公司及深圳丽峰实业有限公司
（以下简称“丽峰公司”）诉至深圳市中级人民法院，要求本公司完善新城花园 8 栋
房产的首尾工程，龙城公司、丽峰公司协助深圳雄丰 2 栋房产过户手续，三被告共同
赔偿深圳雄丰遭受的损失 4,002 万元。该案进入诉前联调后，深圳中院组织各方进行了
调解。2022 年 7 月 18 日，本公司收到深圳市中级人民法院民事裁定书，该案指定龙岗
法院审理。
司收到该案一审判决书，龙岗法院驳回了深圳雄丰的全部诉讼请求。深圳雄丰不服该
一审判决，向深圳中院提起上诉。该案于 2023 年 8 月 1 日在深圳中院二审开庭。2024
年 5 月 30 日，公司收到该案二审判决书，深圳中院判决驳回深圳雄丰的上诉，维持一
审原判。2024 年 11 月，深圳雄丰向广东省高院申请再审。2025 年 2 月 20 日，公司收到
广东省高院《民事裁定书》，广东省高院裁定驳回深圳雄丰的再审申请。2025 年 6 月
成为湖南振业的股东，合作开发长沙振业城项目（以下简称“长沙项目”）。
在长沙项目推进过程中，因市场变化和拆迁的实际需要，长沙项目的拆迁及前期
费用增加，按照《补充协议》的约定需股东双方按各自股权比例对等追加投资。经本
公司第六届董事会第二十一次会议审议通过，并经本公司 2009 年第四次临时股东大会
审议批准，本公司对湖南振业履行了追加投资义务，但佰富利集团始终以各种理由拒
绝履行追加投资义务。
为确保长沙项目的顺利开发，避免投资损失，在佰富利集团拒绝追加投资的情况
下，本公司只能根据湖南振业的迫切需要，单方审慎追加投资。截至本报告披露之日，
本公司对项目公司的总投资累计已达人民币 5.7 亿元，佰富利集团实际投入注册资本金
团持有湖南振业 20%的股权，理应向湖南振业投入 89,897,485.40 元，扣除其已实际投入
的 3,000 万 元 人 民 币 注 册 资 本 金 ， 佰 富 利 集 团 还 应 向 湖 南 振 业 追 加 投 入 人 民 币
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鉴于佰富利集团自始至终未向湖南振业追加投入，且湖南振业已实际依托本公司
追加的投资，持续为长沙项目对外支出。其中根据《补充协议》，超出的征地补偿安
置费用人民币 150,512,573.02 元和 59,897,485.40 元对等追加投资，合计 210,410,058.42 元
形成了佰富利集团对湖南振业的负债，本公司认为佰富利集团应立即迳付至本公司。
鉴于上述情况，本公司向华南国际经济贸易仲裁委员会（原名“中国国际经济贸
易仲裁委员会华南分会”）提起仲裁程序，对佰富利集团提出如下仲裁请求：请求依
法确认被申请人对湖南振业负有债务人民币 210,410,058.42 元；请求被申请人立即支付
给申请人；请求被申请人承担申请人因办理该案需支出的合理费用（暂按仲裁裁决支
持的被申请人对项目公司的债务额的 5%，计为 10,520,502.92 元）；请求被申请人承担
本案的仲裁受理费和处理费等案件的相关费用。
本案已于 2012 年 2 月 7 日正式开庭审理。2013 年 6 月 8 日，佰富利集团向深圳中
院提起诉讼，要求确认双方在原股权转让相关协议中制定的仲裁条款无效，2013 年 7
月 12 日，深圳中院作出终审裁定，驳回了佰富利集团的申请。
被申请人支付给申请人增加的拆迁补偿费用人民币 150,512,573.02 元、追加投资款
元以及支付申请人为其代垫的仲裁费人民币 1,327,187.70 元。本裁决为终局裁决。上述
各项裁决的支付义务，佰富利集团应当在本裁决作出之日起十五日内向本公司一次性
支付完毕。截至本报告披露之日，佰富利集团尚未履行裁决确定的各项义务。
讼，案号为（2014）深中法涉外仲字第 41 号，佰富利集团诉请撤销华南国仲深裁
[2013]128 号仲裁裁决并由公司承担本案的诉讼费用。2014 年 3 月 6 日，该案件开庭审理，
南国仲深裁[2013]128 号仲裁裁决的申请，案件受理费由申请人佰富利集团承担。
案号为（2014）深中法涉外仲字第 41 号生效后，公司依法向湖南省长沙市中级人
民法院（以下简称“长沙中院”）申请强制执行华南国仲深裁[2013]128 号仲裁裁决。
将华南国仲深裁[2013]128 号仲裁裁决股权转让纠纷一案指定到湖南省长沙市开福区人
民法院（以下简称“开福区法院”）执行。
裁定内容：冻结、划转佰富利集团在金融机构的存款 19,010 万元，或扣留、提取佰富
利集团的收入 19,010 万元，或查封、扣押、冻结其相应价值的财产或财产权益，并要
求湖南振业协助将佰富利集团在湖南振业所持有的全部股权予以冻结，冻结期内湖南
振业不得向佰富利集团支付股利或红利，不得为佰富利集团办理股权转让。
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利集团的《不予执行仲裁裁决申请书》，佰富利集团对开福区法院的《执行裁定书》
不服，申请不予执行仲裁裁决。
证会。
号]，该法院依照有关法律规定，委托有关中介机构对佰富利集团所持有的湖南振业
状拍卖。
原定于 2016 年 8 月 31 日 9:30 在湖南省联合产权交易所拍卖的“佰富利集团有限公司持
有的湖南振业房地产开发有限公司 20%股权”因故中止。
月 21 日。2016 年 10 月 21 日，开福区法院就案外人针对股权拍卖的执行异议举行听证
会。
书》，裁定驳回佰富利集团不予执行仲裁裁决的申请。
裁定驳回案外人针对股权拍卖的异议请求。案外人不服该裁定，已向长沙中院提起了
复议。
[（2017）湘 01 执复 19 号]，裁定驳回案外人的复议申请，维持开福区法院（2016）湘
之三]，裁定继续查封（冻结）佰富利集团所持有的湖南振业 20%的股权，冻结期限为
三年；开福区法院作出的《执行裁定书》[（2018）湘 0105 执恢 703 号、（2015）开执
字第 00990 号]，裁定拍卖佰富利集团所持有的湖南振业 20%的股权。
行裁定书》，裁定华南国际经济贸易仲裁委员会作出的华南国仲深裁[2013]128 号裁决
书由湘潭市中级人民法院执行。
银行存款，或扣留、提取其价值相当的收入，或查封、扣押、冻结其价值相当的财产。
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裁[2013]128 号裁决书的本次执行程序系鉴于在执行程序中并未发现被申请人有可执行
的财产，符合终结华南国际经济贸易仲裁委员会作出的华南国仲深裁[2013]128 号裁决
书执行程序的条件。申请人发现被申请人有可供执行财产的，可以再次申请执行。再
次执行不受申请执行时效期间限制。
该院认为：长沙中院在作出（2015）长中民执异字第 00417 号执行裁定前，未逐级上报
最高人民法院，在最高人民法院未作答复前即作出执行裁定，有违程序规定。因此，
本次作出裁定如下：1、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2015）长中民执异字第
裁决重新审查案，举行了听证。2023 年 5 月 22 日，长沙中院就该案举行了第二次听证。
回佰富利集团不予执行华南国际经济贸易仲裁委员会华南国仲深裁[2013]128 号仲裁裁
决书的申请。
国际经济贸易仲裁委员会提起仲裁程序（案号为 SHENT20160426 号），对佰富利集团
提出如下仲裁请求：请求确认湖南振业于 2011 年 7 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日因浪琴
湾项目增加的拆迁补偿费用人民币 50,049,724.25 元由被申请人承担；裁令被申请人向申
请人履行上述债务的偿付义务；裁令被申请人向申请人偿付资金占用期间的利息损失
申请人承担本案的仲裁受理费和处理费等仲裁费用。案件定于 2017 年 3 月 28 日开庭。
决书，裁决书确认本公司于 2011 年 7 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日因浪琴湾项目增加的
拆迁补偿费 50,049,724.25 元由被申请人承担；被申请人向申请人支付拆迁补偿费本金合
计 21,484,949.30 元及各费用对应的利息、合理费用 381,000 元及仲裁费 541,188.80 元。本
裁决为终局裁决。以上确定的各项应付款项，被申请人应在裁决作出之日起 15 日内支
付完毕。2018 年 6 月 28 日，公司收到长沙中院发来的《听证通知及合议庭成员告知》
及佰富利集团的《不予执行仲裁裁决申请书》，佰富利集团申请不予执行华南国仲深
裁[2017]339 号仲裁裁决。
裁裁决一案，举行了听证会。
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行裁定书》，裁定华南国际经济贸易仲裁委员会作出的华南国仲深裁[2017]339 号裁决
书由湘潭市中级人民法院执行。
异 149 号《执行裁定书》，裁定不予执行华南国际经济贸易仲裁委员会于 2017 年 7 月
偿费，向湖南省长沙市中级人民法院提起诉讼（案号为（2022）湘 01 民初 757 号），
对佰富利集团提出如下诉讼请求：请求确认 2011 年 7 月 1 日-2014 年 12 月 31 日期间因
浪琴湾项目增加的拆迁补偿费用人民币 50,049,724.25 元由被告承担；判令被告支付原告
拆迁补偿费用的资金占用费（以代付拆迁补偿费用 50,049,724.25 元为基数，按照中国人
民银行同期同类人民币贷款基准利率自相应拆迁补偿费用支付之日起计算至 2020 年 8
月 19 日止，自 2020 年 8 月 20 日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心贷
款市场报价利率即 LPR 利率计算至实际支付完毕之日止），暂计至 2022 年 7 月 8 日为
人民币 23,950,157.87 元；由被告承担本案全部诉讼费用。
（2022）湘 01 民初 757 号）。
事裁定书》，裁定冻结佰富利集团有限公司银行存款 73,999,882.12 元或查封、扣押其等
同价值的财产。
二次开庭。2023 年 9 月 6 日，公司收到长沙中院作出的（2022）湘 01 民初 757 号民事判
决，法院判决确认 2011 年 7 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日期间湖南振业因浪琴湾项目增
加的拆迁补偿费用人民币 50,049,724.25 元由佰富利集团承担，佰富利集团向湖南振业支
付拆迁补偿费用本金合计 28,564,774.95 元及对应利息，驳回公司的其他诉讼请求。佰富
利集团不服长沙中院该案一审判决，向湖南省高院提起上诉。
法院判决撤销长沙中院（2022）湘 01 民初 757 号民事判决，驳回公司、湖南振业全部
诉讼请求。2024 年 9 月 11 日，公司及湖南振业就湖南省高院作出的（2023）湘民终 322
号民事判决向最高院申请再审。2024 年 12 月 26 日，公司收到最高院（2024）最高法民
申 6108 号民事裁定书，最高院裁定驳回公司及湖南振业的再审申请。
（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
①本集团按房地产行业经营惯例为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保。阶段
性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购房产的《房地产证》
办出及抵押手续办妥之日止。2026 年 6 月 30 日，本集团承担的阶段性担保责任的贷款
金额为 225,799.19 万元。
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②西安振业房地产开发有限公司（以下简称“西安振业”）为业主牛进才等向重
庆银行股份有限公司西安分行、招商银行股份有限公司西安分行、建设银行股份有限
公司西安分行借入的按揭贷款提供阶段性担保，因业主牛进才等未按时足额还款，牛
进才等及西安振业被重庆银行股份有限公司西安分行、招商银行股份有限公司西安分
行、建设银行股份有限公司西安分行起诉，根据扣划及判决结果，从西安振业银行账
号中扣划了牛进才等应付银行的本金及利息等，截止 2026 年 6 月 30 日，西安振业代
垫的本金及利息等情况如下：
序号 按揭银行 房号 逾期业主 代垫金额 说明
招商银行股份有
限公司西安分行
招商银行股份有
限公司西安分行
招商银行股份有 邱向龙、
限公司西安分行 杜青鱼
招商银行股份有
限公司西安分行
招商银行股份有 赖新寿、
限公司西安分行 徐玉梅
招商银行股份有
限公司西安分行
招商银行股份有
限公司西安分行
招商银行股份有
限公司西安分行
重庆银行股份有
限公司西安分行
建设银行股份有
限公司西安分行
招商银行股份有
限公司西安分行
招商银行股份有
限公司西安分行
合计 — — — 25,005,634.43
注 1：西安振业已向该等业主起诉追偿，但该等房产涉及其他司法机关查封，西安
振业不具有法律意义上的优先受偿权。
注 2：西安振业已向该等业主起诉追偿，截至本财务报告披露之日法院已将涉案房
产成功拍卖，目前西安振业与其他债权人协商剩余拍卖款分配问题。
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注 3：西安振业已于 2024 年 10 月追偿执行该案。2024 年 12 月 23 日，西安振业申
请保全，2024 年 12 月 26 日该房屋完成保全查封，查封期 3 年。目前，西安振业为该房
屋首封债权人，截至查封之日，暂无其他债权人对该房屋查封或执行。
注 4：西安振业已向该等业主起诉追偿，截至本财务报告披露之日该等业主无财产
线索，剩余债权待有财产线索时再恢复执行。
十四、资产负债表日后事项
（1）重要的非调整事项
本集团无重要的非调整事项。
（2）利润分配情况
本公司于 2026 年 4 月 1 日召开第十届董事会 2026 年第一次定期会议，审议通过
公司 2025 年度利润分配预案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
（3）其他资产负债表日后事项说明
元，债券期限为 3 年期，票面利率 1.96%。
十五、其他重要事项
债务重组中公
原重组债权债 确认的债务重
项目 债务重组方式 允价值的确定
务账面价值 组利得/损失
方法和依据
惠州市惠 阳区
存货抵偿工程 合同条款和协
振业创新 发展 816,805.50 369,979.37
款 议
有限公司
十六、母公司财务报表主要项目注释
（1） 应收账款按账龄列示
账龄 期末账面余额 期初账面余额
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账龄 期末账面余额 期初账面余额
合计 37,028,775.69 37,090,863.20
减：坏账准备 7,267,934.73 7,112,463.67
合计 29,760,840.96 29,978,399.53
注：账龄超过三年的单项金额重大的应收账款期末余额 3,010,893.54 元，其中代
建服务费 3,010,893.54 元。
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（2） 应收账款按坏账计提方法分类列示
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比例 账面价值 比例 计提比例 账面价值
金额 金额 金额 金额
（%） （%） （%） （%）
按单项计提
坏账准备
其中：
单项重大 997,999.60 2.70 997,999.60 100.00 --- 1,001,890.00 2.70 1,001,890.00 100.00 ---
单项不重大 930,336.62 2.51 930,336.62 100.00 --- 930,336.62 2.51 930,336.62 100.00 ---
按组合计提
坏账准备
其中：
账龄组合 35,100,439.47 94.79 5,339,598.51 15.21 29,760,840.96 35,158,636.58 94.79 5,180,237.05 14.73 29,978,399.53
合计 37,028,775.69 100.00 7,267,934.73 19.63 29,760,840.96 37,090,863.20 100.00 7,112,463.67 19.18 29,978,399.53
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期初余额 期末余额
计提比
名称 计提
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 例
理由
（%）
深圳市燎
预 计
原信息咨
询有限公
收回
司
富淞科技
预 计
开发（深
圳）有限
收回
公司
预 计
李青利 406,423.17 406,423.17 406,423.17 406,423.17 100.00 无 法
收回
合计 1,932,226.62 1,932,226.62 1,928,336.22 1,928,336.22 100.00 —
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
合计 35,100,439.47 5,339,598.51
（续）
期初余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
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期初余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
合计 35,158,636.58 5,180,237.05 14.73
（3） 应收账款本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 期末余额
计提 转销或核销 其他
转回
坏账准备 7,112,463.67 155,471.06 --- --- --- 7,267,934.73
合计 7,112,463.67 155,471.06 --- --- --- 7,267,934.73
（4） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
占余额
款项性 坏账准备本
单位名称 本期期末数 账龄 的比例
质 期期末数
（%）
深圳市南山区建 代建服 年、2-3 年、
筑工务署 务费 3-4 年、4-5
年
深圳市罗湖区东 代建服 1 年内、1-2
门街道办事处 务费 年
深圳市罗湖区南 代建服 1 年内、1-2
湖街道办事处 务费 年
深圳市南山区城
代建服 1 年内、1-2
市管理和综合执 1,985,667.62 5.36 168,986.08
务费 年、2-3 年
法局
深圳市罗湖区城
代建服 1 年内、2-3
市管理和综合执 1,364,592.86 3.69 407,005.14
务费 年
法局
合计 — 33,251,893.35 — 89.80 4,449,426.44
项目 期末余额 期初余额
应收利息 --- ---
应收股利 --- ---
其他应收款 6,285,058,118.72 6,318,315,903.74
合计 6,285,058,118.72 6,318,315,903.74
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（1） 其他应收款按款项性质分类
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
合并范围内关联方往来款 6,293,140,587.02 6,411,315,963.74
往来款 180,526,695.85 180,526,695.85
押金及保证金 153,899,976.77 71,322,043.69
代垫款 2,503,460.61 2,305,191.08
其他 1,522,747.65 1,094,048.30
小计 6,631,593,467.90 6,666,563,942.66
坏账准备 346,535,349.18 348,248,038.92
合计 6,285,058,118.72 6,318,315,903.74
（2） 其他应收款按账龄列示
账龄 期末账面余额 期初账面余额
小计 6,631,593,467.90 6,666,563,942.66
坏账准备 346,535,349.18 348,248,038.92
合计 6,285,058,118.72 6,318,315,903.74
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（3） 其他应收款按坏账计提方法分类列示
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 计提
比例 账面价值 比例 账面价值
金额 金额 比例 金额 金额 比例
（%） （%）
（%） （%）
按单项
计提坏 3,534,782.26 0.05 3,534,782.26 100.00 --- 3,534,782.26 0.05 3,534,782.26 100.00 ---
账准备
其中：
单项不
重大
按组合
计提坏 6,628,058,685.64 99.95 343,000,566.92 5.17 6,285,058,118.72 6,663,029,160.40 99.95 344,713,256.66 5.17 6,318,315,903.74
账准备
其中：
按账龄
组合
集团内
关联方 6,293,140,587.02 94.90 314,657,029.35 5.00 5,978,483,557.67 6,411,315,963.74 96.17 320,565,798.19 5.00 6,090,750,165.55
组合
合计 6,631,593,467.90 100.00 346,535,349.18 5.23 6,285,058,118.72 6,666,563,942.66 100.00 348,248,038.92 5.22 6,318,315,903.74
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期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
墙体保证金 1,804,110.09 1,804,110.09 100.00 预计无法收回
银行代扣款 1,619,796.17 1,619,796.17 100.00 预计无法收回
散装水泥保证金 110,876.00 110,876.00 100.00 预计无法收回
合计 3,534,782.26 3,534,782.26 — —
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
合计 334,918,098.62 28,343,537.57 8.46
（续）
期初余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
合计 251,713,196.66 24,147,458.47 9.59
坏账准备 第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计
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整个存续期预 整个存续期预
未来 12 个月 期信用损失 期信用损失
预期信用损失 （未发生信用 （已发生信用
减值） 减值）
上期期末余额 344,713,256.66 --- 3,534,782.26 348,248,038.92
上期期末余额在
--- --- --- ---
本期
本期计提 -1,712,689.74 --- --- -1,712,689.74
本期转回 --- --- --- ---
期末余额 343,000,566.92 — 3,534,782.26 346,535,349.18
（4） 其他应收款本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或核 期末余额
计提 其他
转回 销
坏账
准备
合计 348,248,038.92 -1,712,689.74 --- --- --- 346,535,349.18
（5） 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应
收款期末
款项性 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 余额合计
质 期末余额
数的比例
（%）
合并 范
广州市振业鸿
围内 关
远房地产开发 1,716,583,289.01 1 年以内 25.88 85,808,419.45
联方 往
有限公司
来款
合并 范
广州市振业置
围内 关
地房地产开发 935,579,818.12 1 年以内 14.11 46,777,060.91
联方 往
有限公司
来款
合并 范
天津振业津海
围内 关
房地产开发有 585,662,286.79 1 年以内 8.83 29,283,114.34
联方 往
限公司
来款
合并 范
深圳市振业天
围内 关
发开发建设有 570,065,866.67 1 年以内 8.60 28,502,873.33
联方 往
限公司
来款
惠州市惠阳区 合并范 544,634,230.34 1 年以内 8.21 27,231,711.52
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占其他应
收款期末
款项性 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 余额合计
质 期末余额
数的比例
（%）
振业创新发展 围内关
有限公司 联方往
来款
合计 — 4,352,525,490.93 — 65.63 217,603,179.55
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期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 2,490,292,516.45 121,474,510.83 2,368,818,005.62 2,415,292,516.45 121,474,510.83 2,293,818,005.62
合计 2,490,292,516.45 121,474,510.83 2,368,818,005.62 2,415,292,516.45 121,474,510.83 2,293,818,005.62
（1） 对子公司投资
本期增减变动
期初余额 减值准备期初 期末余额 减值准备期末
被投资单位 减少投 计提减值准
（账面价值） 余额 追加投资 其他 （账面价值） 余额
资 备
惠州市惠阳区振业
创新发展有限公司
南京振新业房地产
--- 5,100,000.00 --- --- --- --- --- 5,100,000.00
开发有限公司
振业（长沙）房地
产开发有限公司
广西振业房地产股
份有限公司
湖南振业房地产开
发有限公司
天津市振业资产管
理有限公司
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本期增减变动
期初余额 减值准备期初 期末余额 减值准备期末
被投资单位 减少投 计提减值准
（账面价值） 余额 追加投资 其他 （账面价值） 余额
资 备
西安振业房地产开
发有限公司
深圳市振业房地产
开发有限公司
深圳市振业城市建
设投资发展有限公 16,000,000.00 --- 5,000,000.00 --- --- --- 21,000,000.00 ---
司
河源市振业深河投
资置业有限公司
西安振业创发置业
有限公司
东莞市振业投资发
展有限公司
天津振业津海房地
--- 100,000,000.00 --- --- --- --- --- 100,000,000.00
产开发有限公司
广州市振业置地房
--- 10,000,000.00 --- --- --- --- --- 10,000,000.00
地产开发有限公司
南京新振城房地产
开发有限公司
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本期增减变动
期初余额 减值准备期初 期末余额 减值准备期末
被投资单位 减少投 计提减值准
（账面价值） 余额 追加投资 其他 （账面价值） 余额
资 备
深圳市振业置地有
限公司
深圳市振业天发开
发建设有限公司
深圳市振业商业运
--- --- 70,000,000.00 --- --- --- 70,000,000.00 ---
营管理有限公司
深圳市振业贸易发
--- 1,384,076.29 --- --- --- --- --- 1,384,076.29
展有限公司
深圳市建设（集
团）公司金属结构 --- 490,434.54 --- --- --- --- --- 490,434.54
制品厂
天津振业化工发展
--- 4,500,000.00 --- --- --- --- --- 4,500,000.00
有限公司
合计 2,293,818,005.62 121,474,510.83 75,000,000.00 --- --- --- 2,368,818,005.62 121,474,510.83
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（1） 营业收入和营业成本情况
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 441,972,708.81 352,653,872.21 49,146,222.28 35,439,267.80
其他业务 --- --- --- ---
合计 441,972,708.81 352,653,872.21 49,146,222.28 35,439,267.80
（2） 主营业务的收入、成本的分解信息
本期发生额 上期发生额
业务类型
收入 成本 收入 成本
按产品分类 441,972,708.81 352,653,872.21 49,146,222.28 35,439,267.80
其中：房产租赁 31,262,132.33 20,440,093.52 42,079,196.73 28,372,242.25
房产销售 406,867,395.41 328,370,597.62 --- ---
代建服务 3,843,181.07 3,843,181.07 7,067,025.55 7,067,025.55
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 11,986,929.76 ---
合计 11,986,929.76 ---
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十七、补充资料
项目 本期金额 说明
非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部
分）
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关、
符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生 ---
持续影响的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融
企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及 666,451.19
处置金融资产和金融负债产生的损益
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 ---
委托他人投资或管理资产的损益 ---
对外委托贷款取得的损益 ---
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失 ---
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 3,890.40
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得
---
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损
---
益
非货币性资产交换损益 ---
债务重组损益 369,979.37
企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置
---
职工的支出等
因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性
---
影响
因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用 ---
对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬
---
的公允价值变动产生的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变
---
动产生的损益
交易价格显失公允的交易产生的收益 ---
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 ---
受托经营取得的托管费收入 ---
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 745,614.72
其他符合非经常性损益定义的损益项目 ---
小计 3,629,751.46
减：所得税影响额 89,564.30
少数股东权益影响额（税后） 400,130.14
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项目 本期金额 说明
合计 3,140,057.02 —
每股收益（元/股）
加权平均
报告期利润 稀释每股收
净资产收益率（%） 基本每股收益
益
归属于母公司普通股股东的净利润 -1.80 -0.0709 -0.0709
扣除非经常性损益后归属于母公司普通股
-1.86 -0.0732 -0.0732
股东的净利润
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一、公司董事长宋扬亲笔签名并加盖公司公章的半年度报告。
二、公司负责人宋扬、主管会计工作负责人李伟、分管会计工作负责人李
普、会计机构负责人张春研签名并盖章的财务报表。
三、报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及
公告的原稿。
深圳市振业(集团)股份有限公司
董事长：宋 扬
二〇二六年八月二十六日
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