本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
税友软件集团股份有限公司拟进行
资产转让涉及的单项资产价值评估项目
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔2026〕697 号
（共一册 第一册）
坤元资产评估有限公司
二〇二六年六月二十六日
目 录
资产评估报告·备查文件
七、证监会 2020 年 11 月 4 日公布的《资产评估机构从事证券服务业务备案名单》........26
税友软件集团股份有限公司拟进行资产转让涉及的单项资产价值评估项目 资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会
发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用
人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构
和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结
论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象
可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持
独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产清单由委托人申报并经其采用签名、盖章或法律允许
的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、
合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者
预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存
在偏见。
六、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行
现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评
估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报
告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载
明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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税友软件集团股份有限公司拟进行
资产转让涉及的单项资产价值评估项目
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔2026〕697 号
摘 要
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解
评估结论，应当认真阅读资产评估报告正文。
一、委托人、产权持有人及其他资产评估报告使用人
本次资产评估的委托人与产权持有人均为税友软件集团股份有限公司（以下简
称税友股份）。
根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规
规定的资产评估报告使用人。
二、评估目的
税友股份拟进行资产转让，为此需要对该经济行为涉及的税友股份持有的单项
资产价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供委估单项资产市场价值的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为涉及上述经济行为的税友股份持有的单项资产。
评估范围为涉及上述经济行为的税友股份持有的建筑物类固定资产及对应的土
地使用权，具体为位于杭州市滨江区浦沿街道南环路 3738 号的税友大厦，其证载建
筑面积 20,210.00 平方米，土地使用权面积 6,854.00 平方米，配套车位共 86 个。
截至评估基准日，上述资产账面价值为 22,603,204.84 元。
四、价值类型
本次评估的价值类型为市场价值。
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五、评估基准日
评估基准日为 2026 年 5 月 31 日。
六、评估方法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次分别采用成本法和
收益法进行评估。
七、评估结论
经综合分析，本次评估最终采用收益法评估测算结果作为委估单项资产的评估
值，基准日委估单项资产的评估值为 113,800,000 元，与账面价值 22,603,204.84
元相比，评估增值 91,196,795.16 元，增值率 403.47%。本评估结论包含 9%增值税。
八、评估结论的使用有效期
本评估结论仅对税友股份资产转让之经济行为有效。本评估结论的使用有效期
为一年，即自评估基准日 2026 年 5 月 31 日起至 2027 年 5 月 30 日止。
九、对评估结论有重大影响的特别事项
登记用途为工业，本次评估以委托评估的房屋按照实际用途为评估假设。
该部分税费由交易双方自行协商处理。
资产评估报告的其他特别事项说明和使用限制说明请参阅资产评估报告正文。
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坤元评报〔2026〕697 号
税友软件集团股份有限公司：
坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规和资产评
估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，分别采用成本法和收益法，按照必
要的评估程序，对贵公司拟进行资产转让涉及的单项资产在 2026 年 5 月 31 日的市
场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人（产权持有人）及其他资产评估报告使用人
(一) 委托人（产权持有人）概况
技术服务，计算机系统集成，成年人的非证书劳动职业技能培训（涉及前置审批的
项目除外），经济信息咨询（除商品中介），财务信息咨询，企业管理咨询，代理
纳税申报，代理记账；批发、零售：计算机软硬件、办公用品；劳务派遣；其他无
需报经审核的一切合法项目。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展
经营活动）
上述 1-8 项内容摘自税友股份截至评估基准日的营业执照。
(二) 其他资产评估报告使用人
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根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规
规定的评估报告使用人。
二、评估目的
税友股份拟进行资产转让，为此需要对该经济行为涉及的税友股份持有的单项
资产价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供委估单项资产市场价值的参考依据。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象及评估范围
评估对象为涉及上述经济行为的税友股份持有的单项资产。
评估范围为涉及上述经济行为的税友股份持有的建筑物类固定资产及对应的土
地使用权，具体为位于杭州市滨江区浦沿街道南环路 3738 号的税友大厦，其证载建
筑面积 20,210.00 平方米，土地使用权面积 6,854.00 平方米，配套车位共 86 个。
截至评估基准日，上述资产账面价值为 22,603,204.84 元。具体情况如下表：
金额单位：人民币元
项 目 账面原值 账面净值
一、建筑物类固定资产 47,822,280.91 20,662,369.40
二、无形资产——土地使用权 3,078,412.50 1,940,835.44
委估资产合计 50,900,693.41 22,603,204.84
（一）建筑类固定资产
列入评估范围的建筑物 1 项，为杭州市滨江区浦沿街道南环路 3738 号的税友大
厦，税友大厦建成于 2009 年，钢混结构，地上共 12 层，地下为 1 层，证载建筑面
积为 20,210.00 平方米，地下面积为 3,510.90 平方米，主体南北朝向，外墙为石材
加玻璃幕墙，内墙涂料，内部中档办公装修，电梯、水卫电等各项配套设施齐全，
整体维护情况较好。车位包括 18 个地上车位和 68 个地下车位。委估房屋实际按办
公用途设计建造并使用。截至评估基准日，上述资产处于空置状态。
（二）土地使用权
列入评估范围的土地使用权 1 项，位于杭州市滨江区浦沿街道南环路 3738 号，
土地使用权面积 6,854.00 平方米，性质为工业出让，终止日期为 2056 年 8 月，开
发程度均为“五通一平”，上述宗地系税友股份以出让方式取得，相关款项已付清。
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委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
四、价值类型及其定义
（一）价值类型及其选取：评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值
（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估专业人员与委
托人充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，最终
选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
（二）市场价值的定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且
未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，由委托人确定本次
评估基准日为 2026 年 5 月 31 日，并在资产评估委托合同中作了相应约定。
评估基准日的选取是委托人根据本项目的实际情况、评估基准日尽可能接近经
济行为的实现日，尽可能减少评估基准日后的调整事项等因素后确定的。
六、评估依据
（一）法律法规依据
（二）评估准则依据
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（三）权属依据
（四）取价依据
步放开建设项目专业服务价格的通知》；
本建设财务管理规定〉的通知》；
于发布<工程勘察设计收费管理规定>的通知》；
设工程监理与相关服务收费管理规定》；
标准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》以及《房屋不同成新率的评分标准及修
正系数》；
件；
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七、评估方法
(一)评估方法的选择
依据《资产评估执业准则—不动产》的规定，资产评估师执行不动产评估业务，
应当根据评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益
法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择评估方法。
由于待估单项资产为工业用地上开发的办公及附属建筑，难以找到类似交易案
例，故本次评估不适用市场法；委估房地产为工业用地及地上的钢混结构房屋建筑
物，当地类似实际用途的工业用地使用权的取得成本及同类建筑物的造价构成较易
取得，故本次评估可以选用成本法；由于待估房地产所在区域租赁市场较为活跃，
故适宜采用收益法评估。
结合本次评估对象、评估目的和评估专业人员所收集的资料，确定采用成本法
和收益法对委托评估的单项资产价值进行评估。
在采用上述评估方法的基础上，对形成的各种评估测算结果依据实际状况进行
充分、全面分析，综合考虑不同评估方法和评估测算结果的合理性后，确定其中一
个评估测算结果作为评估结论。
(二)选用的评估方法简介及参数的选取路线
本次采取房屋建筑物和土地使用权分开评估，然后加总的评估方式。其中：房
屋建筑物采用成本法测算其市场价值；土地使用权采用市场法测算其市场价值。
委估不动产价值=房屋建筑物重置成本×成新率+土地使用权市场价值
（1）房屋建筑物的评估过程
重置成本由建安工程费用、前期费用、建筑规费、应计利息和开发利润等组成，
结合评估对象具体情况的不同略有取舍。
A.建安工程费用
由于产权持有人能够提供待估建筑物完整的发票和预决算资料，本次评估采用
定额系数调整法确定其建筑安装工程费用，即以待估建筑物的预决算建筑安装工程
量为依据，按现行工程预算定额、综合费率、基准日建材市场价格测算并结合类似
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建筑物相关数据，确定综合调整系数，最终确定待估建筑物基准日建安工程费用。
B.前期费用
前期费用主要包括勘察设计费、工程监理费、建设单位管理费等。结合基本建
设的有关规定和产权持有人费用的实际发生情况，按建安工程费用计取。
C.建筑规费
建筑规费主要为城市市政基础设施配套费，视实际情况分析确定是否计取。
D.应计利息
应计利息指筹资成本，以建安工程费用、前期费用及建筑规费等为基数，按正
常建设工期确定计息周期，利率取调整后的中国人民银行发布的评估基准日贷款市
场报价利率（LPR），资金主要视为在建设期内均匀投入。
E.开发利润
开发利润即投资者对符合规划审批条件的建（构）筑物投资的回报，是开发费
用在合理的投资回报率（利润率）下应得的经济报酬，利润率参照当地类似资产开
发平均利润率来确定。
对于建筑物分别按年限法、完损等级打分法确定的成新率，经加权平均，确定
综合成新率。计算公式为：
综合成新率K ? A1 ? K1 ? A2 ? K 2
其中 A1 、 A2 分别为加权系数， K1 为年限法成新率， K 2 为完损等级评定成新率。
A.年限法
依据待估建（构）筑物的经济耐用年限、已使用年限及使用维护保养情况、使
用环境等预估其尚可使用年限，最终计算确定成新率。计算公式为：
年限法成新率( K1 )＝尚可使用年限/经济耐用年限×100%
B.完损等级打分法
即将建（构）筑物分为结构、装饰和设备等部分，按具体建（构）筑物确定其
造价比例，然后将每部分中具体项目结合标准打分，综合打分情况确定每一部分成
新率，最后以各部分的成新率和所占造价比例加权得出整项建（构）筑物的成新率，
用公式表示如下：
完损等级打分法成新率( K 2 )＝（结构部分比重×结构部分完损系数＋装饰部分
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比重×装饰部分完损系数＋设备部分比重×设备部分完损系数）×100%
打分标准参照原城乡建设环境保护部 1985 年 1 月 1 日颁发全国统一的《房屋完
损等级评定标准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》以及《房屋不同成新率的评
分标准及修正系数》的有关内容进行。
（2）土地使用权的评估过程
由于评估对象为位于杭州市滨江区的工业用地，土地市场较为活跃，因此本次
评估采用市场法进行评估。
市场法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较
近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，
参照该土地的交易情况、交易日期、使用年期、不动产状况差别，修正得出待估土
地的评估基准日地价的方法。计算公式为：
评估地价V ? V1 ? A ? B ? C ? D
式中： V1 —比较案例价格
A —待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数
B —待估宗地交易日期指数/比较案例交易日期修正指数
C —待估宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数
D —待估宗地不动产状况指数/比较案例不动产状况指数
A.市场交易情况修正：通过对交易案例交易情况的分析，剔除非正常的交易案
例，测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，从而排除掉交易行为中的一些
特殊因素所造成的交易价格偏差。
B.交易日期修正：采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算日期对地
价的影响，将交易价格修订为评估基准日的价格。
C.土地使用年期修正
土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。土地使用权年期的长
短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限，也就是影响土地使用权的价格。
通过土地使用权年期修正，将交易案例中土地使用权年期修正到评估土地使用年期，
消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
D.不动产状况修正：是将参照物状况下的价格修正为被评估对象状况下的价格，
具体分为区域状况修正、实物状况修正和权益状况修正。区域状况修正考虑的因素
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主要有地区的公共交通便捷程度、聚集效益、与市场配合度、道路通行条件、区域
人文景观环境、公共配套服务因素、基础设施保障程度、其他特殊情况等；实物状
况修正考虑的因素主要有宗地开发程度、容积率、地质状况与地基承载力、宗地自
然条件、宗地自然灾害危害程度、宗地临路条件、宗地面积、宗地形状、规划土地
用途、宗地周边配套、其他特殊情况。权益状况修正考虑的因素主要有土地使用权
类型、城市规划限制条件、其他权利设立、其他特殊情况等。
收益法是指预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到
评估时点后累加，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。
本次评估采用有限收益期来计算评估对象的价值，计算公式为：
n
Rt En
p?? ?
t ?1 ?1 ? r ? ?1 ? r ?n
t
其中，P —评估值；
Rt —未来第 t 个收益期的预期净现金流；
r —折现率；
En —期末待估建筑物的净值；
n —为收益期的最末期。
（1）房地产纯收益的确定
房地产净收益为年租金总收入减年总费用。
评估专业人员根据待估房地产实际状况及当地的租赁市场租金水平并考虑可能
存在的空置和收租损失予以确定各年租金收入。
运营费用主要包括行政管理费、维修保养费、房屋保险费和相关税费（土地使
用税、房产税和附加税等）。
A.行政管理费
根据委估房地产所在区域同类型物业的行政管理费用平均水平予以确定。
B.维修保养费
根据委估房地产所在区域同类型物业的维修保养费用平均水平予以确定。
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C.房屋保险费
根据委估房地产所在区域同类型物业的平均保险费水平予以确定。
D.相关税费
根据委估房地产所在区域及国家税务部门规定的税率和计税方式予以确定。
（2）折现率的确定
通过对无风险报酬率与风险报酬率（主要通过对投资风险的补偿、对管理负担
的补偿、对缺乏流动性的补偿、个别因素的补偿及易于获得融资的好处等影响因素）
的分析综合确定。
（3）收益期的确定
本次评估按房地产的经济耐用年限与土地使用年限孰短原则确定收益期。
八、评估程序实施过程和情况
整个评估过程包括接受委托、核实资产与验证资料、评定估算、编写资产评估
报告、内部审核及正式出具报告，具体过程如下：
（一) 接受委托阶段
范围、评估基准日；
（二) 资产核实阶段
并协助其进行资产清查工作；
记录；
（三) 评定估算阶段
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（四) 编制资产评估报告和内部审核阶段
（五) 出具报告阶段
征求意见后，正式出具评估报告。
九、评估假设
（1）本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括
利益主体的全部改变和部分改变。
（2）本次评估以公开市场交易为假设前提。
（3）本次评估以产权持有人提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其
他资料真实、完整、合法、可靠为前提。
（4）本次评估以列入评估范围的所有资产仍然按照目前的用途和方式使用为前
提，不考虑变更目前的用途或用途不变而变更规划和使用方式。
（5）本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、
政策及产权持有人所处行业的产业政策无重大变化，社会经济持续、健康、稳定发
展；国家货币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波动；国家税收保
持现行规定，税种及税率无较大变化；国家现行的利率、汇率等无重大变化。
（1）本次评估设定全部物业向符合原始土地出让要求及所在区域招商引资正常
水平的潜在购买方一次性整体转让为假设前提；
（2）本次评估以待估资产按实际用途持续利用为假设前提。
评估专业人员根据资产评估的要求，认定这些评估假设在评估基准日时成立，
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当以上评估假设条件发生变化，评估结论将失效。
十、评估结论
本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估既定的程序和公允的方法，
对列入评估范围的资产实施了实地勘察、询价和评估计算，分别采用成本法和收益
法进行了评估，得出委估的单项资产在评估基准日 2026 年 5 月 31 日的评估结论如
下：
在本报告所揭示的评估假设基础上，税友股份拟进行资产转让涉及的单项资产
采用成本法的评估测算结果为 72,200,000 元，与账面价值 22,603,204.84 元相比，
评估增值 49,596,795.16 元，增值率 219.42%，具体见下表：
金额单位：人民币元
建筑面积/ 评估价值
评估价值 增值率
项 目 权证编号 土地面积 账面原值 账面价值 房屋（土地） 房屋 房屋（土地） 增减值
（含税） %
（平方米） 重置价值 成新率 评估价值
杭房 权证 高新 更
税友大厦 20,210.00 47,822,280.91 20,662,369.40 82,525,500 70% 57,767,900
字第 09100078 号
杭州市滨江区浦
沿 街 道 南 环 路 杭滨国用（2013）
用权
合 计 50,900,693.41 22,603,204.84 91,015,500 66,257,900 72,200,000 49,596,795.16 219.42
在本报告所揭示的评估假设基础上，税友股份拟进行资产转让涉及的单项资产
采用收益法的评估测算结果为 113,800,000 元，与账面价值 22,603,204.84 元相比，
评估增值 91,196,795.16 元，增值率 403.47%。
税友股份拟进行资产转让涉及的其持有的单项资产采用成本法的评估测算结果
为 72,200,000 元 ， 采 用 收 益 法 的 评 估 测 算 结 果 为 113,800,000 元 ， 两 者 相 差
经分析，评估专业人员认为上述两种评估方法的实施情况正常，参数选取合理。
从最高最佳利用角度来看，委估资产用于出租可以产生较为可观的收入与收益，而
由于成本法固有的特性，未能对房产实际用途溢价等作评估修正，其评估结果未能
体现委估房屋的全部价值，由此导致成本法与收益法两种方法下的评估结果产生差
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异。因此本次评估最终采用收益法测算结果 113,800,000 元作为委估资产的评估价
值。本评估结论包含 9%增值税。
评估结论根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。
十一、特别事项说明
以下事项并非本公司评估专业人员执业水平和能力所能评定和估算，但该事项
确实可能影响评估结论，提请本资产评估报告使用人对此应特别关注：
所涉及的资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，未发现评估对象和相关
资产的权属资料存在明显的瑕疵情况。提供有关资产真实、合法、完整的法律权属
资料是税友股份的责任，评估专业人员的责任是对税友股份提供的资料作必要的查
验，资产评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认和保证。若产
权持有人不拥有前述资产的所有权或其他有关权利，或对前述资产的所有权或其他
有关权利存在部分限制，则前述资产的评估价值和评估结论会受到影响。
登记用途为工业，本次评估以委托评估的房屋按照实际用途为评估假设。
诉讼、未来义务及重大财务承诺等或有事项。
该部分税费由交易双方自行协商处理。
观察的部分）做技术检测，评估专业人员在假定委托人提供的有关工程资料是真实
有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
项资产的市场价值，未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力
对资产价格的影响。同一资产在不同市场的价值可能存在差异。
了必要、合理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是评估专业人员进行资产
评估的前提条件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估专业人员将不
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承担由于前提条件的改变而推导出不同资产评估结论的责任。
资料、会计凭证等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。
估时产权持有人未作特别说明而评估专业人员根据其执业经验一般不能获悉的情况
下，评估机构和评估专业人员不承担相关责任。
资产评估报告使用人应注意上述特别事项对评估结论的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及资产评估师不承担责任。
政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报
告的使用人。
对象可实现的价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
基准日后的一年内实现时，可以以评估结论作为交易价格的参考依据，超过一年，
需重新确定评估结论。
结论。若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产价值额进行相应调整；若资
产价格标准发生重大变化，并对资产评估价值已经产生明显影响时，委托人应及时
聘请评估机构重新确定评估结果。
构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
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十三、资产评估报告日
本资产评估报告日为 2026 年 6 月 26 日。
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