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世联行: 2025年年度审计报告

来源：证券之星 2026-04-03 22:19:26
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深圳世联行集团股份有限公司
审计报告及财务报表
二○二五年度
信会师报字[2026]第 ZI10108 号
           深圳世联行集团股份有限公司
                审计报告及财务报表
         （2025 年 01 月 01 日至 2025 年 12 月 31 日止）
一、   审计报告                                             1-6
二、   财务报表
     合并资产负债表和母公司资产负债表                                 1-4
     合并利润表和母公司利润表                                     5-6
     合并现金流量表和母公司现金流量表                                 7-8
     合并所有者权益变动表和母公司所有者权益变动                         9-12
     表
     财务报表附注                                       1-191
三、   事务所及注册会计师执业资质证明
                审计报告
                            信会师报字[2026]第 ZI10108 号
深圳世联行集团股份有限公司全体股东：
  一、 审计意见
  我们审计了深圳世联行集团股份有限公司（以下简称“世联行”         ）
财务报表，包括 2025 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2025
年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公
司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。
  我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的
规定编制，公允反映了世联行 2025 年 12 月 31 日的合并及母公司财
务状况以及 2025 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
  二、 形成审计意见的基础
  我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计
报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我
们在这些准则下的责任。按照《中国注册会计师独立性准则第 1 号—
—财务报表审计和审阅业务对独立性的要求》和中国注册会计师职业
道德守则，我们独立于世联行，并履行了职业道德方面的其他责任。
我们在审计中遵循了对公众利益实体审计的独立性要求。我们相信，
我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
  三、 关键审计事项
  关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最
为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审
计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
  我们在审计中识别出的关键审计事项汇总如下：
                 审计报告 第1页
     关键审计事项       该事项在审计中是如何应对的
（一）案场代理业务、分销业务收入事项
世联行营业收入主要来源于案场 我们实施的与收入确认相关的
代理业务和分销业务。如后附的 审计程序主要包括：
“五、合并财务报表项目附注     ①了解、评估世联行收入确认
（四十）”所披露，2025 年度营 相关的关键内部控制的设计，
业收入中案场代理业务收入和分 并测试了关键控制执行的有效
销业务收入合计为人民币 10.13 性；
亿元。两项目业务收入占世联行 ②对案场代理业务收入，抽取
合并营业收入的 51.93%。   样本量进行详细检查，对照合
由于案场代理业务收入、分销业 同、开发商签字确认的结算
务收入占世联行营业收入比重较 单，追溯到世联行业务系统具
大，以及单个销售项目的销售确 体到楼盘房号核实成交情况，
认细小错误汇总起来可能对世联 及银行回款的情况；
行总体收入产生重大影响，因     ③对分销业务，抽取样本量进
此，我们将世联行的房地产中介 行详细检查，对照合同、开发
销售收入确认识别为关键审计事 商签字确认的结算单，追溯到
项。                世联行业务系统中对应的楼盘
                  房号核实成交情况，并检查银
                  行回款情况；
                  ④对资产负债表日前后确认的
                  收入检查确认收入的支持性文
                  件，以评价收入是否已被记录
                  到合适的期间。
（二）以摊余成本计量的金融资产预期信用损失事项
如财务报表披露，世联行以摊余 我们实施的与以摊余成本计量
成本计量的金融资产主要包括应 的金融资产预期信用损失准备
收票据、应收账款、其他应收     相关的审计程序主要包括：
款、贷款，这些金融资产账面价 ①了解管理层对于应收票据、
值占世联行总资产比例较大，其 应收账款、其他应收款、贷款
预期信用损失计提对世联行财务 划分不同风险组合的依据及管
报表而言是重要的。         理方法；复核预期信用损失计
世联行对以上金融资产评估预期 提政策及执行，确保世联行在
信用损失时，需考虑定性和定量 制定相关政策时已考虑到了不
的信息，单项款项无法以合理的 同组合的违约风险敞口；
成本预估预期信用损失时，建立 ②评估管理层预期信用损失模
具有相似信用风险特征的资产     型计量方法的合理性；
组，在组合的基础上计算预期信
             审计报告 第2页
        关键审计事项        该事项在审计中是如何应对的
用损失。预期信用损失需要判断 ③获取了管理层评估应收款项
金融工具的信用风险特征，需要 是否发生减值以及确认预期损
参考历史款项损失情况，通过建 失率所依据的数据及相关资
立预期信用损失模型确定预期信 料，评价其恰当性和充分性；
用损失率来进行。判断过程中涉 ④通过比较前期损失准备计提
及若干关键参数和假设的应用， 数与实际发生数，评价预期信
包括发生信用减值的阶段划分， 用损失准备计提的充分性；
违约概率、违约损失率、违约风 ⑤基于期后回款状况及历史数
险暴露、折现率等参数估计，同 据，复核预期信用损失计提的
时考虑前瞻性调整及其他调整因 恰当性。
素等，在这些参数的选取和假设
的应用过程中涉及较多的管理层
判断，基于上述以摊余成本计量
的金融资产账面价值重大及涉及
管理层的重大判断和估计，我们
将预期信用损失的确认识别为关
键审计事项。
（三）其他非流动金融资产公允价值变动的评估事项
如后附的“五、合并财务报表项 我们实施的与其他非流动金融
目附注（十五）”所披露，截至 资产公允价值变动的评估事项
他非流动金融资产余额为 1.00      ①了解和评估与其他非流动金
亿元，2025 年度公允价值变动      融资产估值相关的内部控制的
收益为-1.44 亿元。          设计有效性，并测试运行有效
世联行以公允价值计量的金融工 性；
具的估值以直接或间接可观察到 ②评估管理层的专业素质、胜
的数据或估值模型为基础，其中 任能力和客观性，以及使用的
估值模型通常需要大量的参数输 假设的合理性与估值模型的适
入。对于第一层次和第二层次公 当性；
允价值计量的金融工具，公允价 ③通过对比可获得的外部市场
值分别是活跃市场未经调整的报 数据，测试第二层次公允价值
价和可观察的输入值。针对第三 估值过程中使用的可观察关键
层次公允价值计量的金融工具， 输入值的合理性及适当性；
其估值模型中涉及不可观察输入 ④对于涉及管理层重大判断的
值时，不可观察输入值的确定会 以公允价值计量的第三层次其
使用到管理层估计，会涉及管理 他非流动金融资产，复核公允
层的重大判断，因此，我们将对 价值评估过程中关键输入值的
              审计报告 第3页
   （一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，
设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，
作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、
虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报
的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
   （二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
   （三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关
披露的合理性。
   （四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根
据获取的审计证据，就可能导致对世联行持续经营能力产生重大疑虑
的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认
为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用
者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无
保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未
来的事项或情况可能导致世联行不能持续经营。
   （五）评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并
评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
   （六）就世联行中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的
审计证据，以对合并财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和
执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
   我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事
项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺
陷。
   我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声
明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其
他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
   从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表
审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些
事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如
果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利
益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
             审计报告 第5页
    关键审计事项     该事项在审计中是如何应对的
其他非流动金融资产公允价值变 合理性、适当性以及计算的准
动的评估事项作为关键审计事  确性。
项。
  四、 其他信息
  世联行管理层（以下简称“管理层”   ）对其他信息负责。其他信
息包括世联行 2025 年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和
我们的审计报告。
  我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其
他信息发表任何形式的鉴证结论。
  结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此
过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的
情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
  基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，
我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
  五、 管理层和治理层对财务报表的责任
  管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公
允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在
由于舞弊或错误导致的重大错报。
  在编制财务报表时，管理层负责评估世联行的持续经营能力，披
露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计
划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
  治理层负责监督世联行的财务报告过程。
  六、 注册会计师对财务报表审计的责任
  我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致
的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保
证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重
大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预
期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出
的经济决策，则通常认为错报是重大的。
  在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并
保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
             审计报告 第4页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
               深圳世联行集团股份有限公司
                二○二五年度财务报表附注
             （除特殊注明外，金额单位均为人民币元）
一、    公司基本情况
      深圳世联行集团股份有限公司（以下简称“本公司”，在包含子公司时统称“本集团”
                                           ）
      系由世联地产顾问（中国）有限公司于 1993 年投资成立的。本公司统一社会信用代
      码为 91440300618867554R。本公司法定代表人陈卫城先生，公司注册地和总部办公
      地址均为：深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼。本公司所发行人民
      币普通股 A 股股票，已在深圳证券交易所上市。
      本集团主要经营范围：房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、专营小额贷款、物
      业租赁、物业管理、物业管理咨询、商业运营管理、酒店管理服务、投资管理、投资
      咨询、建筑装饰设计咨询、装修设计与施工、建筑装饰工程、家电装饰材料商品销
      售等。
      本公司控股股东为珠海大横琴集团有限公司，本集团最终控制方为珠海市人民政府
      国有资产监督管理委员会，股东大会是本公司的权力机构，依法行使公司经营方针、
      筹资、投资、利润分配等重大事项决议权。董事会对股东大会负责，依法行使公司
      的经营决策权；经理层负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业的生产
      经营管理工作。
      本财务报表业经公司董事会于 2026 年 4 月 2 日批准报出。
二、    财务报表的编制基础
(一)   编制基础
      本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、
      企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计
      准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第
(二)   持续经营
      本财务报表以持续经营为基础编制。
三、    重要会计政策及会计估计
      本集团根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计包括应收款项坏账准
      备、固定资产折旧、无形资产摊销、贷款损失准备金、资产证券化、收入确认和计量
                      财务报表附注 第1页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
      等。
(一)   遵循企业会计准则的声明
      本财务报表符合财政部颁布的企业会计准则的要求， 完整地反映了本公司 2025
                            真实、
      年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2025 年度的合并及母公司经营成果和
      现金流量。
(二)   会计期间
      自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计年度。
(三)   营业周期
      本公司营业周期为 12 个月。
(四)   记账本位币
      本公司采用人民币为记账本位币。本公司下属子公司根据其经营所处的主要经济环
      境确定其记账本位币。本财务报表以人民币列示。
(五)   同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
      同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收
      购被合并方而形成的商誉）
                 ，按照合并日被合并方资产、负债在最终控制方合并财务
      报表中的账面价值为基础计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价
      账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积
      中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
      非同一控制下企业合并：合并成本为购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付
      出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于合
      并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小
      于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。在合
      并中取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负债在购买日按
      公允价值计量。
      为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性
      证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
                        财务报表附注 第2页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
(六)   控制的判断标准和合并财务报表的编制方法
           合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公
           司。控制，是指公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而
           享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。
           本公司将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策编制合并财务
           报表，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。本公司与子公司、
           子公司相互之间发生的内部交易的影响予以抵销。内部交易表明相关资产发生
           减值损失的，全额确认该部分损失。如子公司采用的会计政策、会计期间与本
           公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行
           必要的调整。
           子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在
           合并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益
           总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子
           公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
           （1）增加子公司或业务
           在报告期内，因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，将子公司或业务合
           并当期期初至报告期末的经营成果和现金流量纳入合并财务报表，同时对合并
           财务报表的期初数和比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自
           最终控制方开始控制时点起一直存在。
           因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，在取得被合并方
           控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同
           一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净
           资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
           在报告期内，因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，以购买日确定的
           各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础自购买日起纳入合并财务
           报表。
           因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之
           前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公
           允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的
           股权涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者
           权益变动转为购买日所属当期投资收益。
                     财务报表附注 第3页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
       （2）处置子公司
       ①一般处理方法
       因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩
       余股权投资，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得
       的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自
       购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控
       制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的以后可重分类进损益的其
       他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期
       投资收益。
       ②分步处置子公司
       通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股
       权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常
       表明该多次交易事项为一揽子交易：
       ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
       ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
       ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
       ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
       各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的
       交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有
       该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失
       控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
       各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下
       部分处置对子公司的股权投资进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司
       一般处理方法进行会计处理。
       （3）购买子公司少数股权
       因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公
       司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负
       债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留
       存收益。
       （4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
       处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续
       计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢
       价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
                  财务报表附注 第4页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
(七)   合营安排分类及共同经营会计处理方法
      合营安排分为共同经营和合营企业。
      共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
      本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：
      （1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
      （2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
      （3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
      （4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
      （5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
      本公司对合营企业的投资采用权益法核算，详见本附注“三、
                                （十四）长期股权投
      资”
       。
(八)   现金及现金等价物的确定标准
      现金，是指本公司的库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本
      公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的
      投资。
(九)   外币业务和外币报表折算
           外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币
           记账。
           资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的
           汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇
           兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。
           资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者
           权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润
           表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。
           处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权
           益项目转入处置当期损益。
(十)   金融工具
      本公司在成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产、金融负债或权益工具。
                       财务报表附注 第5页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
        根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资
        产于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变
        动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损益的
        金融资产。
        本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期
        损益的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
        － 业务模式是以收取合同现金流量为目标；
        － 合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
        本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期
        损益的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资
        产（债务工具）
              ：
        － 业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标；
        － 合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
        对于非交易性权益工具投资，本公司可以在初始确认时将其不可撤销地指定为
        以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）
                                     。该指定
        在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。
        除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
        资产外，本公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当
        期损益的金融资产。在初始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，本公
        司可以将本应分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综
        合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益
        的金融资产。
        金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
        负债和以摊余成本计量的金融负债。
        （1）以摊余成本计量的金融资产
        以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收
        款、债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；
        不包含重大融资成分的应收账款以及本公司决定不考虑不超过一年的融资成
        分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。
                  财务报表附注 第6页
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财务报表附注
       持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
       收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。
       （2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）
       以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收
       款项融资、其他债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初
       始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动除采用实际
       利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益。
       终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，
       计入当期损益。
       （3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）
       以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他
       权益工具投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。
       该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入其他综合收益。取得
       的股利计入当期损益。
       终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，
       计入留存收益。
       （4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
       以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生
       金融资产、其他非流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用
       计入当期损益。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期
       损益。
       （5）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
       以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生
       金融负债等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融
       负债按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。
       终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。
       （6）以摊余成本计量的金融负债
       以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、
       长期借款、应付债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用
                 财务报表附注 第7页
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        计入初始确认金额。
        持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
        终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。
        满足下列条件之一时，本公司终止确认金融资产：
        － 收取金融资产现金流量的合同权利终止；
        － 金融资产已转移，且已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给
        转入方；
        － 金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几
        乎所有的风险和报酬，但是未保留对金融资产的控制。
        本公司与交易对手方修改或者重新议定合同而且构成实质性修改的，则终止确
        认原金融资产，同时按照修改后的条款确认一项新金融资产。
        发生金融资产转移时，如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，
        则不终止确认该金融资产。
        在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形
        式的原则。
        公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移
        满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
        （1）所转移金融资产的账面价值；
        （2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额
        （涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
        资产（债务工具）的情形）之和。
        金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，
        在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，
        并将下列两项金额的差额计入当期损益：
        （1）终止确认部分的账面价值；
        （2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额
        中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动
        计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。
                    财务报表附注 第8页
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        金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确
        认为一项金融负债。
        金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部
        分；本公司若与债权人签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，
        且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融
        负债，并同时确认新金融负债。
        对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融
        负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
        金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价
        （包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
        本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的
        相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分
        的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间
        的差额，计入当期损益。
        存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃
        市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当
        前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场
        参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，
        并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切
        实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
        本集团以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计
        量且其变动计入其他综合收益的债权投资、合同资产、租赁应收款、贷款承诺
        及财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。
        预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均
        值。信用损失，是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同
        现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。本
        集团考虑预期信用损失计量方法时反映如下要素：①通过评价一系列可能的结
        果而确定的无偏概率加权平均金额；②货币时间价值；③在资产负债表日无须
                    财务报表附注 第9页
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       付出不必要的额外成本或即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状
       况预测的合理且有依据的信息。
       本集团基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失，以组合为基础进行评估
       时，本集团基于共同信用风险特征将金融工具分为不同组别。本集团采用的共
       同信用风险特征包括：金融工具类型、信用风险评级、债务人所处地理位置、
       债务人所处行业、逾期信息、应收款项账龄等。
       本集团采用预期信用损失模型对金融工具和合同资产的减值进行评估需要做
       出重大判断和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。在做
       出这些判断和估计时，本集团根据历史还款数据结合经济政策、宏观经济指标、
       行业风险等因素推断债务人信用风险的预期变动。不同的估计可能会影响减值
       准备的计提，已计提的减值准备可能并不等于未来实际的减值损失金额。
       对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的不含重大融资成分的应收账
       款、应收票据、应收款项融资、合同资产、其他应收款等应收款项，本集团运
       用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
       对于租赁应收款、包含重大融资成分的应收款项以及合同资产，本集团选择运
       用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
       ① 应收账款（与合同资产）的组合类别及确定依据
       对于应收款项（与合同资产）
                   ，有客观证据表明某项应收账款已经发生了信用
       减值的，对该应收账款（与合同资产）单项计提坏账准备并确认预期信用损失。
       当单项应收账款（与合同资产）无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，
       本集团以信用风险特征将应收账款分为组合。本集团采用的共同信用风险特征
       包括：信用风险评级、担保品相对于金融资产的价值等。
       对于划分为以账龄特征为风险组合的应收账款（与合同资产）
                                 ，本集团参考历
       史信用损失经验，结合当前状况及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄
       与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。本集团根据记账日
       期确定账龄。
       对于划分为以取得担保物为风险组合的应收账款（与合同资产）
                                  ，本集团参考
       担保的价值，对担保物的预期现金流和时间进行预测，计算预期信用损失。
       ②应收票据的组合类别及确定依据
       本集团参考历史损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违
       约风险和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失：a.银行承兑汇票，
       本集团评价该类款项信用损失风险极低，在短期内履行其支付合同现金流量的
       义务能力很强，参照历史损失率经验，不计提信用损失；b.商业承兑汇票，本
                 财务报表附注 第10页
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        集团评价该类款项信用损失风险一般，参照历史损失率经验计提信用损失。
        ③ 其他应收款的组合类别及确定依据
        本集团对有客观证据表明某项其他应收款已经发生了信用减值的，对该其他应
        收款单项计提坏账准备并确认预期信用损失。当单项其他应收款无法以合理成
        本评估预期信用损失的信息时，本集团以款项性质作为信用风险特征将其他应
        收款分为组合，在组合的基础上基于历史信用损失经验、结合当前状况以及对
        未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来整个存续期预期信用损失率，
        计算预期信用损失。
        ④贷款
        对于发放贷款，除已发生信用减值的金融资产以外，根据信用风险是否发生显
        著增加以及是否已发生信用减值，本集团在整个存续期的预期信用损失确认损
        失准备。
        述采用简化计量方法以外的金融资产（如债权投资、其他债权投资）
                                     、贷款承
        诺及财务担保合同，本集团采用一般方法（三阶段法）计提预期信用损失。在
        每个资产负债表日，本集团评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加，
        如果信用风险自初始确认后未显著增加，处于第一阶段，本集团按照相当于未
        来 12 个月内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照账面余额和实际利率
        计算利息收入；如果信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，
        处于第二阶段，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失
        准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如果初始确认后发生信用减
        值的，处于第三阶段，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计
        量损失准备，并按照摊余成本和实际利率计算利息收入。对于资产负债表日只
        具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后未显著增
        加。整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发
        生的违约事件而导致的预期信用损失。未来 12 个月内预期信用损失，是指因
        资产负债表日后 12 个月内（若金融工具的预计存续期少于 12 个月，则为预计
        存续期）可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失，是整个存续期
        预期信用损失的一部分。
        本集团按照以下原则区分金融负债与权益工具：
                            （1）如果本集团不能无条件地
        避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义务符合金融
        负债的定义。有些金融工具虽然没有明确地包含交付现金或其他金融资产义务
                    财务报表附注 第11页
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          的条款和条件，但有可能通过其他条款和条件间接地形成合同义务。
                                       （2）如果
          一项金融工具须用或可用本集团自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该
          工具的本集团自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了
          使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资 产中的剩余权益。如果是
          前者，该工具是发行方的金融负债；如果是后者，该工具是发行方的权益工具。
          在某些情况下，一项金融工具合同规定本集团须用或可用自身权益工具结算该
          金融工具，其中合同权利或合同义务的金额等于可获取或需交付的自身权益工
          具的数量乘以其结算时的公允价值，则无论该合同权利或义务的金额是固定的，
          还是完全或部分地基于除本集团自身权益工具的市场价格以外的变量（例如利
          率、某种商品的价格或某项金融工具的价格）的变动而变动，该合同分类为金
          融负债。本集团在合并报表中对金融工具（或其组成部分）进行分类时，考虑
          了集团成员和金融工具持有方之间达成的所有条款和条件。如果集团作为一个
          整体由于该工具而承担了交付现金、其他金融资产或者以其他导致该工具成为
          金融负债的方式行结算的义务，则该工具应当分类为金融负债。金融工具或其
          组成部分属于金融负债的，相关利息、股利（或股息）
                                 、利得或损失，以及赎
          回或再融资产生的利得或损失等，本集团计入当期损益。金融工具或其组成部
          分属于权益工具的，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，本集团作为
          权益的变动处理，不确认权益工具的公允价值变动。
          本集团的金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时
          满足下列条件时，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
                                    （1）本集团具有
          抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；
                                     （2）本集团计
          划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
(十一) 存货
    本集团存货主要包括合同履约成本、低值易耗品、库存商品等。
    存货按照成本进行初始计量。存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。存货
    实行永续盘存制，存货在取得时按实际成本计价；领用或发出存货，采用加权平均
    法确定其实际成本。低值易耗品采用一次转销法进行摊销。
    资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货成本高于其可变现净值
    的，计提存货跌价准备，计入当期损益。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估
    计 售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
    本集团库存商品按照单个存货项目计提存货跌价准备，在确定其可变现净值时，库
                    财务报表附注 第12页
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    存商品等直接用于出售的商品存货，其可变现净值按该存货的估计售价减去估计的
    销售费用和相关税费后的金额确定。
(十二) 合同资产
         本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资
         产或合同负债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取对价的权利
         （且该权利取决于时间流逝之外的其他因素）列示为合同资产。同一合同下的
         合同资产和合同负债以净额列示。本公司拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）
         向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。
         合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注“三、重要会
         计政策及会计估计（十）金融工具 6、金融工具减值的测试方法及会计处理方
         法”
          。
(十三) 持有待售和终止经营
         主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非
         流动资产或处置组收回其账面价值的，划分为持有待售类别。
         本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
         （1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即
         出售；
         （2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的
         购买承诺，预计出售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者
         监管部门批准后方可出售的，已经获得批准。
         划分为持有待售的非流动资产（不包括金融资产、递延所得税资产、职工薪酬
         形成的资产）或处置组，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，
         账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值
         损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
         终止经营是满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已
         被本公司处置或被本公司划归为持有待售类别：
                   财务报表附注 第13页
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        （1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
        （2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行
        处置的一项相关联计划的一部分；
        （3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
        持续经营损益和终止经营损益在利润表中分别列示。终止经营的减值损失和转
        回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。对于当期列报的终止经
        营，本公司在当期财务报表中，将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为
        可比会计期间的终止经营损益列报。
(十四) 长期股权投资
        共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活
        动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一
        同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位
        为本公司的合营企业。
        重大影响，是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能
        够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位
        施加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。
        （1）企业合并形成的长期股权投资
        对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，在合并日按照取
        得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为
        长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价
        值之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减
        时，调整留存收益。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控
        制的，按上述原则确认的长期股权投资的初始投资成本与达到合并前的长期股
        权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差
        额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
        对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，按照购买日确
        定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非
        同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新
        增投资成本之和作为初始投资成本。
        （2）通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资
                    财务报表附注 第14页
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        以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资
        成本。
        以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为
        初始投资成本。
        （1）成本法核算的长期股权投资
        公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条
        件。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股
        利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投
        资收益。
        （2）权益法核算的长期股权投资
        对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于
        投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权
        投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资
        产公允价值份额的差额，计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
        公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，
        分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照
        被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权
        投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所
        有者权益的其他变动（简称“其他所有者权益变动”
                              ），调整长期股权投资的账
        面价值并计入所有者权益。
        在确认应享有被投资单位净损益、其他综合收益及其他所有者权益变动的份额
        时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的
        会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润和其他综合收益等进行调整后确
        认。
        公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例
        计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益，但投出或出售
        的资产构成业务的除外。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产
        减值损失的，全额确认。
        公司对合营企业或联营企业发生的净亏损，除负有承担额外损失义务外，以长
        期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的
        长期权益减记至零为限。合营企业或联营企业以后实现净利润的，公司在收益
        分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
                  财务报表附注 第15页
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二○二五年度
财务报表附注
       （3）长期股权投资的处置
       处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
       部分处置权益法核算的长期股权投资，剩余股权仍采用权益法核算的，原权益
       法核算确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同
       的基础按相应比例结转，其他所有者权益变动按比例结转入当期损益。
       因处置股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，原股权
       投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用
       与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，其他所有者
       权益变动在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。
       因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报
       表时，剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核
       算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整，对于取得被投
       资单位控制权之前确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产
       或负债相同的基础按比例结转，因采用权益法核算确认的其他所有者权益变动
       按比例结转入当期损益；剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大
       影响的，确认为金融资产，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额
       计入当期损益，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益和其他所
       有者权益变动全部结转。
       通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，
       各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理；在
       丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应得长期股权投资账面价
       值之间的差额，在个别财务报表中，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时
       再一并转入丧失控制权的当期损益。不属于一揽子交易的，对每一项交易分别
       进行会计处理。
(十五) 投资性房地产
   投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出
   租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行
   建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租
   的建筑物）
       。
   与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠
   的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
                 财务报表附注 第16页
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    本公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地
    产－出租用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与
    无形资产相同的摊销政策执行。
    本公司各类投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧（摊销）率如下：
          类别        折旧方法     折旧年限（年）        残值率       年折旧率
       房屋及建筑物      平均年限法           20-30     10.00%    4.5%-3%
(十六) 固定资产
         固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超
         过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
         （1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
         （2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
         固定资产按成本（并考虑预计弃置费用因素的影响）进行初始计量。
         与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入且其成本能够
         可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；
         所有其他后续支出于发生时计入当期损益。
         固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和
         预计净残值率确定折旧率。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣
         除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。如固定资产各组成
         部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率
         或折旧方法，分别计提折旧。
         各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下：
    类别           折旧方法      折旧年限（年）         残值率        年折旧率
房屋及建筑物          平均年限法         20-30        10.00%     4.5%-3%
运输设备            平均年限法          5           10.00%      18%
电子设备及其他         平均年限法          5           10.00%      18%
         当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认
         该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和
                        财务报表附注 第17页
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         相关税费后的金额计入当期损益。
(十七) 借款费用
         公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，
         予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认
         为费用，计入当期损益。
         符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达
         到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
         资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费
         用暂停资本化的期间不包括在内。
         借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
         （1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资
         产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
         （2）借款费用已经发生；
         （3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已
         经开始。
         当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借
         款费用停止资本化。
         符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续
         超过 3 个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资
         本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用
         继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或
         者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
         对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当
         期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或
         进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
         对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产
                     财务报表附注 第18页
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         支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化
         率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加
         权平均实际利率计算确定。
         在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入符
         合资本化条件的资产的成本。除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利
         息所产生的汇兑差额计入当期损益。
(十八) 无形资产
         （1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
         外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达
         到预定用途所发生的其他支出。
         （2）后续计量
         在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
         对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内摊销；无法预
         见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不
         予摊销。
         本公司无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限
         三者中最短者分期平均摊销。车位使用权从出让起始日起，按其出让年限平均
         摊销，摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。对使用寿命有限
         的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如发生改变，
         则作为会计估计变更处理。
         公司进行研究与开发过程中发生的支出包括从事研发活动的人员的相关职工
         薪酬、耗用材料、相关折旧摊销费用等相关支出。
         公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。
         研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、
         研究活动的阶段。
                     财务报表附注 第19页
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        开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计
        划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
        研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。开发阶段的支出同时满足下列条件
        的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入当期损益：
        (1) 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
        (2) 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
        (3) 无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品
        存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有
        用性；
        (4) 有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并
        有能力使用或出售该无形资产；
        (5) 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
        无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损
        益。
(十九) 长期资产减值
   长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权
   资产、使用寿命有限的无形资产、油气资产等长期资产，于资产负债表日存在减值
   迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，
   按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费
   用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单
   项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资
   产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小
   资产组合。
   对于因企业合并形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的
   无形资产，无论是否存在减值迹象，至少在每年年度终了进行减值测试。
   本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按
   照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关
   的资产组组合。相关的资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受
   益的资产组或者资产组组合。
   在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产
   组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行
                  财务报表附注 第20页
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    减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。然
    后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金
    额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产
    组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项
    资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
    上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
(二十) 长期待摊费用
    长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项
    费用。主要包括租入自用办公场所的装修费等本公司已经支付但应由本年及以后各
    期分摊的期限在一年以上的费用。该等费用在受益期内平均摊销，如果长期待摊费
    用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期
    损益。
(二十一) 合同负债
    本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合
    同负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为
    合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
(二十二) 职工薪酬
         本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负
         债，并计入当期损益或相关资产成本。
         本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和
         职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和
         计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。
         本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关
         资产成本，其中，非货币性福利按照公允价值计量。
         （1）设定提存计划
         本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为
         本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，
         确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
                     财务报表附注 第21页
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         （2）设定受益计划
         本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务
         归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
         设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余
         确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司
         以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。
         所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十
         二个月内支付的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹
         配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率予以折现。
         设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计
         入当期损益或相关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的
         变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不转回至损益，在原设定受益计
         划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。
         在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格
         两者的差额，确认结算利得或损失。
         本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪
         酬负债，并计入当期损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建
         议所提供的辞退福利时；公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费
         用时。
(二十三) 预计负债
    与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司将其确认为预计负债：
    （1）该义务是本公司承担的现时义务；
    （2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
    （3）该义务的金额能够可靠地计量。
    预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
    在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值
    等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定
    最佳估计数。
    所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计
    数按照该范围内的中间值确定；在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：
                     财务报表附注 第22页
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    • 或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。
    • 或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
    清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够
    收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
    本公司在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价
    值不能反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
(二十四) 收入
           本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确
           认收入。取得相关商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从
           中获得几乎全部的经济利益。
           合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义
           务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义
           务。本公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。
           交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不
           包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。本公司根据合同条款，
           结合其以往的习惯做法确定交易价格，并在确定交易价格时，考虑可变对价、
           合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。本公
           司以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回
           的金额确定包含可变对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的，本公司按
           照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价
           格，并在合同期间内采用实际利率法摊销该交易价格与合同对价之间的差额。
           满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时
           点履行履约义务：
           •   客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
           •   客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
           •   本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同
           期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
           对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收
           入，但是，履约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品或服务的性质，采
           用产出法或投入法确定履约进度。当履约进度不能合理确定时，已经发生的成
           本预计能够得到补偿的，本公司按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约
                      财务报表附注 第23页
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        进度能够合理确定为止。
        对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时
        点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司考虑下列迹
        象：
        •   本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现
        时付款义务。
        •   本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定
        所有权。
        •   本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
        •   本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得
        该商品所有权上的主要风险和报酬。
        •   客户已接受该商品或服务等。
        本公司根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来
        判断从事交易时本公司的身份是主要责任人还是代理人。本公司在向客户转让
        商品或服务前能够控制该商品或服务的，本公司为主要责任人，按照已收或应
        收对价总额确认收入；否则，本公司为代理人，按照预期有权收取的佣金或手
        续费的金额确认收入。
        （1）劳务服务收入
        本公司按合同提供劳务服务时，已提供的服务达到合同约定的确认条款，即客
        户已取得相关服务控制权时，按合同条款约定的服务对价确认服务收入的实现。
        包括房地产案场代理服务、房地产营销服务、房地产经纪服务、分销服务、物
        业管理服务等服务收入。本公司房地产顾问服务合同中一般约定按工作阶段进
        度分一期、二期、三期等分期收款的。本公司在按合同约定完成阶段工作并提
        交相关报告，经客户以阶段工作确认书确认后，本公司按合同约定的阶段收款
        金额确认顾问服务收入的实现；在终稿汇报、提交报告终稿并经客户确认之后，
        确认合同剩余顾问服务收入的实现。
        （2）建造合同收入
        本公司在合同履行履约义务的时段内按履约进度确认建造合同收入的实现，合
        同履约进度按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。
        如合同履约进度不能合理确定时，但合同成本能够收回的，合同收入根据能够
                    财务报表附注 第24页
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       收回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用；使
       合同履约进度不能合理确定的因素不复存在时，按照合同履约进度确定与建造
       合同有关的收入和费用。
       （3）经营租赁收入
       本公司按合同提供租赁服务后，按与承租方签订的合同或协议约定的固定租金，
       按直线法确认租赁收入的实现，合同可变租金在实际发生时确认租赁收入的实
       现。
       （4）销售商品收入
       本公司按合同约定的时间、地点将商品交付给客户，待客户验收后按合同约定
       的商品对价确认商品销售收入的实现。
       本公司签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，如销售商品部分和提供
       劳务部分能够区分并单独计量的，将销售商品部分和提供劳务部分分别处理；
       如销售商品部分和提供劳务部分不能够区分，或虽能区分但不能够单独计量的，
       将该合同全部作为销售商品处理。
       销售合同约定本公司无安装义务的，以客户签收的收货验收单作为确认收入的
       依据；销售合同约定本集团应承担安装义务的，本公司以客户签收的安装竣工
       单作为确认收入的依据。
       （5）让渡资产使用权收入
       本公司按合同提供资产给客户后，按合同约定的使用期间和方法计算确认收入
       的实现。
       利息收入：在本公司放款时，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率
       计算确定收入金额。计算时考虑贷款的合同条款并且包括所有归属于实际利率
       组成部分的费用和所有交易成本，但不包括未来信用损失。
       使用费收入：按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定收入金额。
(二十五) 合同成本
    合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。
    本公司为履行合同而发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规
    范范围的，在满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：
    • 该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。
    • 该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。
                   财务报表附注 第25页
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    • 该成本预期能够收回。
    本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项
    资产。
    与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊
    销；但是对于合同取得成本摊销期限未超过一年的，本公司在发生时将其计入当期
    损益。
    与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司对超出部分计
    提减值准备，并确认为资产减值损失：
    以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，本公司
    转回原已计提的减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定
    不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
(二十六) 政府补助
         政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，分为与资
         产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
         与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期
         资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外
         的政府补助。
         政府补助在本公司能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。
         与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递
         延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与
         本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业
         外收入）
            ；
         与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，
         确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本
         公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外
         收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司已发生的相关成本费用或
                   财务报表附注 第26页
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财务报表附注
       损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本
       公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。
       本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：
       （1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公
       司提供贷款的，本公司以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款
       本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。
       （2）财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借
       款费用。
(二十七) 递延所得税资产和递延所得税负债
   所得税包括当期所得税和递延所得税。除因企业合并和直接计入所有者权益（包括
   其他综合收益）的交易或者事项产生的所得税外，本公司将当期所得税和递延所得
   税计入当期损益。
   递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额
   （暂时性差异）计算确认。
   对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可
   抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款
   抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确
   认相应的递延所得税资产。
   对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
   不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：
   • 商誉的初始确认；
   • 既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）
                                      ，
   且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的
   交易或事项。
   对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税
   负债，除非本公司能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未
   来很可能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差
   异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣
   暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。
   资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期
   收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
                  财务报表附注 第27页
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财务报表附注
    资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可
    能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得
    税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
    当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行
    时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
    资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后
    的净额列示：
    • 纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
    • 递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的
    所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税
    资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债
    或是同时取得资产、清偿负债。
(二十八) 租赁
    租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
    在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了
    在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁
    或者包含租赁。
    合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进
    行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租
    赁部分进行分拆。
           （1）使用权资产
           在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用
           权资产。使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：
              租赁负债的初始计量金额；
              在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享
               受的租赁激励相关金额；
              本公司发生的初始直接费用；
              本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢
               复至租赁条款约定状态预计将发生的成本，但不包括属于为生产存货而
               发生的成本。
           本公司后续采用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时
                        财务报表附注 第28页
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财务报表附注
       取得租赁资产所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；否则，
       租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
       本公司按照本附注“三、
                 （十九）长期资产减值”所述原则来确定使用权资产
       是否已发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。
       （2）租赁负债
       在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认租赁
       负债。租赁负债按照尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额
       包括：
          固定付款额（包括实质固定付款额）
                          ，存在租赁激励的，扣除租赁激励相
           关金额；
          取决于指数或比率的可变租赁付款额；
          根据公司提供的担保余值预计应支付的款项；
          购买选择权的行权价格，前提是公司合理确定将行使该选择权；
          行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出公司将行使终
           止租赁选择权。
       本公司采用租赁内含利率作为折现率，但如果无法合理确定租赁内含利率的，
       则采用本公司的增量借款利率作为折现率。
       本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并
       计入当期损益或相关资产成本。
       未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资
       产成本。
       在租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司重新计量租赁负债，并调整相应
       的使用权资产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步
       调减的，将差额计入当期损益：
          当购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果发生变化，或前述
           选择权的实际行权情况与原评估结果不一致的，本公司按变动后租赁付
           款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；
          当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变动或用于
           确定租赁付款额的指数或比率发生变动，本公司按照变动后的租赁付款
           额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。但是，租赁付款额的变动
           源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。
       （3）短期租赁和低价值资产租赁
       本公司选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债的，将
                     财务报表附注 第29页
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        相关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产
        成本。短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过 12 个月且不包含购买
        选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的
        租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租赁。
        （4）租赁变更
        租赁发生变更且同时符合下列条件的，公司将该租赁变更作为一项单独租赁进
        行会计处理：
           该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
           增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额
            相当。
        租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，公司重新
        分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后
        的折现率计算的现值重新计量租赁负债。
        租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账
        面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他
        租赁变更导致租赁负债重新计量的，本公司相应调整使用权资产的账面价值。
        在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论
        所有权最终是否转移，但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险
        和报酬的租赁。经营租赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。本公司作为转租
        出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。
        （1）经营租赁会计处理
        经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入。本公
        司将发生的与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租
        金收入确认相同的基础分摊计入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款
        额在实际发生时计入当期损益。经营租赁发生变更的，公司自变更生效日起将
        其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额
        视为新租赁的收款额。
        （2）融资租赁会计处理
        在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁
                   财务报表附注 第30页
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财务报表附注
        资产。本公司对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融
        资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的
        租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。
        本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收
        融资租赁款的终止确认和减值按照本附注“三、
                            （十）金融工具”进行会计处
        理。
        未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
        融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁
        进行会计处理：
        •    该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
        •    增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额
             相当。
        融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对
        变更后的租赁进行处理：
        •    假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自
             租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更
             生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；
        •    假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按
             照本附注“三、
                   （十）金融工具”关于修改或重新议定合同的政策进行会
             计处理。
        公司按照本附注“三、
                 （二十四）收入”所述原则评估确定售后租回交易中的
        资产转让是否属于销售。
        （1）作为承租人
        售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为承租人按原资产账面价值中
        与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就
        转让至出租人的权利确认相关利得或损失。
        在租赁期开始日后，使用权资产和租赁负债的后续计量及租赁变更详见本附注
          （二十八）租赁 1、本公司作为承租人”
        “三、                 。在对售后租回所形成的租赁负
        债进行后续计量时，公司确定租赁付款额或变更后租赁付款额的方式不会导致
        确认与租回所获得的使用权有关的利得或损失。
        售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司作为承租人继续确认被转让资
        产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债。金融负债的会计处理详见本附
                    财务报表附注 第31页
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财务报表附注
         注“三、
            （十）金融工具”
                   。
         （2）作为出租人
         售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为出租人对资产购买进行会计
         处理，并根据前述“2、本公司作为出租人”的政策对资产出租进行会计处理；
         售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司作为出租人不确认被转让资产，
         但确认一项与转让收入等额的金融资产。金融资产的会计处理详见本附注“三、
         （十）金融工具”
                。
(二十九) 资产证券化业务
    本集团的资产证券化是指将部分信贷资产打包出售给合作方设立的特定目的实体。
    金融资产发生转移的，根据相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的转移情
    况进行判断：已经全部转移的，终止确认相应的金融资产；没有转移且保留了相关
    金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不予终止确认；既没有转移也没有保
    留相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，根据对该项金融资产控制的涉
    及程度决定是否终止确认：放弃了对该项金融资产控制的，终止确认该项金融资
    产；未放弃对该项金融资产控制的，按照对其继续涉入该项金融资产的程度确认有
    关金融资产，并相应确认相关负债。
    附回购条件的信贷资产转让，根据交易的经济实质确定是否终止确认。对于将予回
    购的资产与转让的信贷资产相同或实质上相同，回购价格固定或是原转让价格加上
    合理回报的，本集团不终止确认所转让的信贷资产。对于在金融资产转让后只保留
    了优先按照公允价值回购该信贷资产权利的（在转入方出售该信贷资产的情况
    下）
     ，本集团终止确认所转让的信贷资产。
    金融资产符合整体终止确认的，转移所收到的对价与相应的账面价值的差额，计入
    当期损益，原直接计入所有者权益的相关金融资产的公允价值累积变动额，也一并
    转入当期损益；满足部分转移终止确认条件的，将涉及转移金融资产整体的账面价
    值在终止确认部分与未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，以
    分摊后的账面价值作为基础比照整体转移对部分转移的部分进行处理。不符合终止
    确认条件的，将收到的对价确认为一项金融负债。
(三十) 债务重组
         本公司在收取债权现金流量的合同权力终止时终止确认债权。以资产清偿债务
         或者将债务转为权益工具方式进行债务重组的，本公司在相关资产符合其定义
         和确认条件时予以确认。
                    财务报表附注 第32页
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        以资产清偿债务方式进行债务重组的，本公司初始确认受让的非金融资产时，
        以成本计量。存货的成本，包括放弃债权的公允价值和使该资产达到当前位置
        和状态所发生的可直接归属于该资产的税金、运输费、装卸费、保险费等其他
        成本。对联营企业或合营企业投资的成本，包括放弃债权的公允价值和可直接
        归属于该资产的税金等其他成本。投资性房地产的成本，包括放弃债权的公允
        价值和可直接归属于该资产的税金等其他成本。固定资产的成本，包括放弃债
        权的公允价值和使该资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资
        产的税金、运输费、装卸费、安装费、专业人员服务费等其他成本。生物资产
        的成本，包括放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金、运输费、保
        险费等其他成本。无形资产的成本，包括放弃债权的公允价值和可直接归属于
        使该资产达到预定用途所发生的税金等其他成本。将债务转为权益工具方式进
        行的债务重组导致债权人将债权转为对联营企业或合营企业的权益性投资的，
        本公司按照放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金等其他成本计
        量其初始投资成本。放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
        采用修改其他条款方式进行债务重组的，本公司按照本附注“三、（十）金融
        工具”确认和计量重组债权。
        以多项资产清偿债务或者组合方式进行债务重组的，本公司首先按照本附注
        “三、
          （十）金融工具”确认和计量受让的金融资产和重组债权，然后按照受
        让的金融资产以外的各项资产的公允价值比例，对放弃债权的公允价值扣除受
        让金融资产和重组债权确认金额后的净额进行分配，并以此为基础按照前述方
        法分别确定各项资产的成本。放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额，应
        当计入当期损益。
        本公司在债务的现时义务解除时终止确认债务。
        以资产清偿债务方式进行债务重组的，本公司在相关资产和所清偿债务符合终
        止确认条件时予以终止确认，所清偿债务账面价值与转让资产账面价值之间的
        差额计入当期损益。
        将债务转为权益工具方式进行债务重组的，本公司在所清偿债务符合终止确认
        条件时予以终止确认。本公司初始确认权益工具时按照权益工具的公允价值计
        量，权益工具的公允价值不能可靠计量的，按照所清偿债务的公允价值计量。
        所清偿债务账面价值与权益工具确认金额之间的差额，应当计入当期损益。
        采用修改其他条款方式进行债务重组的，本公司按照本附注“三、（十）金融
        工具”确认和计量重组债务。
                    财务报表附注 第33页
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财务报表附注
        以多项资产清偿债务或者组合方式进行债务重组的，本公司按照前述方法确认
        和计量权益工具和重组债务，所清偿债务的账面价值与转让资产的账面价值以
        及权益工具和重组债务的确认金额之和的差额，计入当期损益。
(三十一) 重要性标准确定方法和选择依据
   本公司编制和披露财务报表遵循重要性原则。本财务报表附注中披露事项涉及重要
   性标准判断的事项及其重要性标准如下：
                项目                    重要性标准
    重要的单项计提坏账准备的应收款项          单项金额人民币 200 万元以上的
    应收款项本年坏账准备收回或转回金额重要的      单项金额人民币 50 万元以上的
    本年重要的应收款项核销               单项金额人民币 50 万元以上的
    账龄超过 1 年且金额重要的预付款项        单项金额人民币 200 万元以上的
    重要的投资活动                   单项金额人民币 2,000 万元以上的
    重要的非全资子公司                 营业收入人民币 3,000 万元以上的
    重要的联合营企业                  投资成本人民币 1,500 万元以上的
(三十二) 重要会计政策和会计估计的变更
        执行《金融工具准则实施问答》关于标准仓单交易相关会计处理的规定
        财政部于 2025 年 7 月 8 日发布标准仓单交易相关会计处理实施问答，明确规
        定，根据金融工具确认计量准则，企业在期货交易场所通过频繁签订买卖标准
        仓单的合同以赚取差价、不提取标准仓单对应的商品实物的，通常表明企业具
        有收到合同标的后在短期内将其再次出售以从短期波动中获取利润的惯例，企
        业应当将其签订的买卖标准仓单的合同视同金融工具，并按照金融工具确认计
        量准则的规定进行会计处理。企业按照前述合同约定取得标准仓单后短期内再
        将其出售的，不应确认销售收入，而应将收取的对价与所出售标准仓单的账面
        价值的差额计入投资收益；企业期末持有尚未出售的标准仓单的，应将其列报
        为其他流动资产。对于按照前述合同约定取得的标准仓单，如果能够消除或显
        著减少会计错配的，企业可以在初始确认时选择以公允价值计量且其变动计入
        当期损益，并一致应用于符合选择条件的所有标准仓单。对于初始确认时已选
        择以公允价值计量且其变动计入当期损益的标准仓单，企业在后续期间不得撤
        销该选择。
        根据《关于严格执行企业会计准则 切实做好企业 2025 年年报工作的通知》
                     财务报表附注 第34页
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财务报表附注
           （财会〔2025〕33 号）的要求，企业因执行上述标准仓单相关规定而调整会计
           处理方法的，应当对财务报表可比期间信息进行调整。本公司无此类业务，该
           规定未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。
           本年本公司无重要会计估计变更事项。
四、    税项
(一)   主要税种和税率
            税种              计税依据               税率
      增值税           销售货 物和 应税 服务 收入     1%、3%、5%、6%、9%、13%
      城市维护建设 税      流转税额                      7%、5%
      企业所得税         应纳税所得额               25%、16.5%、15%、5%
      教育费附加         流转税额                        3%
      地方教育附加        流转税额                        2%
      自用房产税         房产原值的 70%                  1.2%
      出租房产税         房产租赁收入                     12%
      土地增值税         按转让房产所 取得的增值 额       按超率累进税率 30%-60%
      本公司主要适用增值税税率为 6%，小规模纳税人适用 3%或 1%，其中案场代理服
      务、营销顾问服务、金融服务、分销服务、房地产经纪服务、公寓住宿服务、物业管
      理服务适用 6%，不动产租赁适用 5%、9%，装修业务适用 9%，物业服务中的代收
      水费适用 3%，物业中的代收电费及销售货物适用 13%。
      存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明：
                    纳税主体名称                     所得税税率
      世联咨 询（ 香港 ）有 限公 司                         16.5%
      重庆世联君汇房地产运营管理有限公司                          15%
      深圳先 锋居 善科 技有 限公 司                          15%
      珠海横 琴世 联行 咨询 有限 公司 等公 司                     5%
(二)   税收优惠
      （1）世联咨询（香港）有限公司适用香港地区利得税 16.5%。
      （2）根据《财政部税务总局国家发展改革委关于延续西部大开发企业所得税政策的
        （财政部公告 2020 年第 23 号）
      公告》                  ，重庆世联君汇房地产运营管理有限公司享受
                          财务报表附注 第35页
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财务报表附注
   税收优惠，减按 15%税率征收企业所得税。
     深圳先锋居善科技有限公司于 2023 年 10 月 16 日收到深圳市科技创新委员会、
   （3）
   深圳市财政局、国家税务总局深圳市税务局联合颁发的编号为 GR202344202374 的
   《高新技术企业证书》
            ，有效期三年。根据《中华人民共和国企业所得税法》、
                                    《中华
   人民共和国企业所得税法实施条例》等相关规定，深圳先锋居善科技有限公司通过
   国家高新技术企业认定，适用高新技术企业 15%税率缴纳企业所得税。
   （4）根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《财政部税务总局关于
   进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》（财政部税务总局公告 2022 年第 13
   号）
    、《财政部税务总局关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》
                                   （财政部
   税务总局公告 2023 年第 6 号）、
                      《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税
         （财政部税务总局公告 2023 年第 12 号）等规定，对小型微利企业减
   费政策的公告》
   按 25%计算应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税政策，延续执行至 2027 年
   （5）根据《财政部税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告》（财
   政部税务总局公告 2023 年第 19 号）的规定：执行至 2027 年 12 月 31 日，对月销售
   额 10 万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税；增值税小规模纳税
   人适用 3%征收率的应税销售收入，减按 1%征收率征收增值税；适用 3%预征率的
   预缴增值税项目，减按 1%预征率预缴增值税。
   （6）根据《财政部税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》
   （2022 年第 10 号）
                、《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的
     （财政部税务总局公告 2023 年第 12 号）等规定，从事国家非限制和禁止行业，
   公告》
   且同时符合年度应纳税所得额不超过 300 万元，从业人数不超过 300 人、资产总额
   不超过 5,000 万元等三个条件的，可以减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护
   建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）
                                、耕地占用税和
   教育费附加、地方教育附加；登记为增值税一般纳税人的新设立的企业，从事国家
   非限制和禁止行业，且同时符合申报期上月末从业人数不超过 300 人、资产总额不
   超过 5,000 万元等两个条件的，可在首次办理汇算清缴前按照小型微利企业申报享
   受减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、
   印花税（不含证券交易印花税）
                、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
                    财务报表附注 第36页
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五、    合并财务报表项目注释
(一)   货币资金
             项目               期末余额                  上年年末余额
库存现金                                   3,040.00             46,131.20
银行存款                             879,013,245.14       1,160,077,383.98
其他货币资金                            29,524,167.90         30,340,823.10
             合计                  908,540,453.04       1,190,464,338.28
其中：存放在境外的款项总额                       625,661.66             646,670.45
      其他说明：
      （1）报告期末，无存放在中国境外且资金汇回受到限制，或有潜在回收风险的款项。
      （2）报告期末，因抵押、质押或冻结等对使用有限制的货币资金明细如下：
             项目                 期末余额                上年年末余额
共管账户资金                              18,720,719.49       14,845,874.32
履约保函保证金                              5,723,494.30         6,638,228.06
诉讼保证金                                5,060,252.71         8,751,623.43
二手楼交易结算资金                                                   98,751.83
ETC 业务保证金                                                     2,000.00
账户久悬冻结资金                                                      3,815.62
             合计                     29,504,466.50       30,340,293.26
      注：年末其他货币资金：
(二)   交易性金融资产
             项目                期末余额                 上年年末余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产
             合计                                         13,800,000.00
                       财务报表附注 第37页
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(三)   应收票据
           项目              期末余额                上年年末余额
银行承兑汇票                            185,124.01        873,315.38
商业承兑汇票                        2,726,755.77         1,137,347.20
           合计                 2,911,879.78         2,010,662.58
                      财务报表附注 第38页
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财务报表附注
                                        期末余额                                                        上年年末余额
                   账面余额                    坏账准备                                 账面余额                    坏账准备
      类别                                             计提比                                                         计提比
                               比例                            账面价值                          比例                            账面价值
                 金额                      金额           例                      金额                       金额          例
                               （%）                                                         （%）
                                                     （%）                                                         （%）
按单项计提坏账准备
按信用风险特征组合
计提坏账准备
其中：
银行承兑汇票           185,124.01      6.32                         185,124.01     873,315.38     43.26                         873,315.38
商业承兑汇票          2,745,977.61    93.68    19,221.84    0.70   2,726,755.77   1,145,364.75    56.74     8,017.55    0.70   1,137,347.20
      合计        2,931,101.62   100.00    19,221.84    0.66   2,911,879.78   2,018,680.13   100.00     8,017.55    0.40   2,010,662.58
                                                     财务报表附注 第39页
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按信用风险特征组合计提坏账准备：
组合计提项目：
                                                  期末余额
      名称
                             应收票据                  坏账准备                  计提比例（%）
银行承兑汇票                           185,124.01
商业承兑汇票                         2,745,977.61                19,221.84                     0.70
      合计                       2,931,101.62                19,221.84                     0.66
              上年年末                            本期变动金额
      类别                                                                          期末余额
                  余额           计提          收回或转回     转销或核销             其他变动
商业承兑汇票            8,017.55     11,204.29                                            19,221.84
      合计          8,017.55     11,204.29                                            19,221.84
           其中本年坏账准备收回或转回金额重要的：无。
           无。
           无。
           无。
(四)   应收账款
            账龄                                期末余额                       上年年末余额
其中：6 个月以内                                        218,794,577.21                345,332,868.11
                                    财务报表附注 第40页
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财务报表附注
             账龄       期末余额                  上年年末余额
其中：2 至 3 年                 66,133,284.89       159,047,137.58
小计                       1,851,300,502.61     2,120,788,045.58
减：坏账准备                   1,486,103,806.98     1,501,875,443.25
        账面价值              365,196,695.63       618,912,602.33
                  财务报表附注 第41页
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                                           期末余额                                                                   上年年末余额
                     账面余额                        坏账准备                                        账面余额                         坏账准备
     类别                                                     计提比                                                                      计提比
                                比例                                     账面价值                              比例                                     账面价值
                  金额                          金额             例                             金额                          金额             例
                                （%）                                                                      （%）
                                                            （%）                                                                      （%）
按单项计提坏账
准备
按信用风险特征
组合计提坏账准       466,878,136.51     25.22    121,144,004.93     25.95   345,734,131.58    803,904,910.83     37.91    260,764,610.76     32.44   543,140,300.07
备
其中：
以账龄特征为基
础的组合
取得担保物为基
础的组合
     合计      1,851,300,502.61   100.00   1,486,103,806.98    80.27   365,196,695.63   2,120,788,045.58   100.00   1,501,875,443.25    70.82   618,912,602.33
                                                                 财务报表附注 第42页
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             重要的按单项计提坏账准备的应收账款：
                                                         期末余额                                     上年年末余额
        名称
                   账面余额              坏账准备              计提比例（%）             计提依据          账面余额               坏账准备
客户 1             1,105,846,970.81   1,086,525,777.33        98.25   客户财务困难，预计无法全额收回款项   1,164,743,161.73   1,106,506,004.34
客户 2               16,429,703.00      16,429,703.00        100.00   预计无法收回款项              17,236,034.75      13,788,827.81
客户 3               14,121,872.08      14,121,872.08        100.00   预计无法收回款项
客户 4               12,669,603.80      12,669,603.80        100.00   预计无法收回款项              16,035,268.43      11,427,812.77
客户 5                 9,949,171.80       9,949,171.80       100.00   预计无法收回款项                9,949,171.80       9,949,171.80
客户 6                 9,720,568.58       9,720,568.58       100.00   预计无法收回款项                9,720,568.58       9,720,568.58
客户 7                 8,946,082.65       8,946,082.65       100.00   预计无法收回款项
客户 8                 7,859,740.00       7,859,740.00       100.00   预计无法收回款项
客户 9                 7,752,670.42       7,752,670.42       100.00   预计无法收回款项
客户 10                7,604,414.62       7,557,075.07        99.38   客户财务困难，预计无法全额收回款项       8,020,291.01       5,213,189.13
客户 11                7,171,385.12       7,171,385.12       100.00   预计无法收回款项
客户 12                6,650,250.59       6,650,250.59       100.00   预计无法收回款项                2,279,071.57       2,279,071.57
客户 13                6,572,411.99       6,572,411.99       100.00   预计无法收回款项
客户 14                5,589,365.00       5,589,365.00       100.00   预计无法收回款项
客户 15                5,330,664.51       5,322,264.51        99.84   客户财务困难，预计无法全额收回款项       4,424,982.63       3,539,986.11
客户 16                5,195,856.00       5,195,856.00       100.00   预计无法收回款项                5,195,856.00       5,195,856.00
客户 17                4,483,295.68       4,483,295.68       100.00   预计无法收回款项
                                                           财务报表附注 第43页
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财务报表附注
                                                期末余额                           上年年末余额
        名称
             账面余额              坏账准备           计提比例（%）             计提依据   账面余额           坏账准备
客户 18           4,340,936.32   4,340,936.32       100.00   预计无法收回款项
客户 19           4,180,788.02   4,180,788.02       100.00   预计无法收回款项
客户 20           3,903,228.43   3,903,228.43       100.00   预计无法收回款项
客户 21           3,665,924.34   3,665,924.34       100.00   预计无法收回款项
客户 22           3,600,000.00   3,600,000.00       100.00   预计无法收回款项      3,600,000.00    3,600,000.00
客户 23           2,888,402.77   2,888,402.77       100.00   预计无法收回款项      2,388,100.86    2,388,100.86
客户 24           2,791,861.62   2,791,861.62       100.00   预计无法收回款项      2,828,832.62    2,828,832.62
客户 25           2,749,617.10   2,749,617.10       100.00   预计无法收回款项      2,749,617.10    2,749,617.10
客户 26           2,654,115.47   2,654,115.47       100.00   预计无法收回款项
客户 27           2,524,236.65   2,524,236.65       100.00   预计无法收回款项      2,741,569.69    2,671,105.08
客户 28           2,423,771.20   2,423,771.20       100.00   预计无法收回款项      2,517,979.60    2,348,771.36
客户 29           2,389,004.12   2,389,004.12       100.00   预计无法收回款项      2,389,004.12    2,389,004.12
客户 30           2,329,768.79   2,329,768.79       100.00   预计无法收回款项
客户 31           2,276,926.11   2,276,926.11       100.00   预计无法收回款项      2,444,020.83    2,444,020.83
客户 32           2,210,000.00   2,210,000.00       100.00   预计无法收回款项
客户 33           2,176,512.80   2,176,512.80       100.00   预计无法收回款项      2,176,512.80    1,088,256.45
客户 34           2,136,000.00   2,136,000.00       100.00   预计无法收回款项
客户 35           2,063,112.61   2,063,112.61       100.00   预计无法收回款项
                                                  财务报表附注 第44页
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二○二五年度
财务报表附注
                                                       期末余额                                     上年年末余额
        名称
                 账面余额              坏账准备              计提比例（%）             计提依据          账面余额               坏账准备
客户 36              2,020,319.50       2,020,319.50       100.00   预计无法收回款项                2,020,319.50       1,010,159.75
客户 37              1,741,798.70       1,741,798.70       100.00   预计无法收回款项                2,066,130.18       2,066,130.18
客户 38               805,711.99         805,711.99        100.00   预计无法收回款项                 805,711.99         644,569.59
客户 39               624,511.79         624,511.79        100.00   预计无法收回款项                 963,789.99         485,471.96
客户 40               214,077.55         128,446.53         60.00   客户财务困难，预计无法全额收回款项       2,895,367.55       1,737,220.52
单项计提金额 200 万
以下合计
合计             1,384,422,366.10   1,364,959,802.05        98.59                       1,316,883,134.75   1,241,110,832.49
                                                         财务报表附注 第45页
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财务报表附注
             按信用风险特征组合计提坏账准备：
             以账龄特征为基础的组合：
                                       期末余额
        名称
                  应收账款                 坏账准备                    计提比例（%）
        合计         442,685,964.71       109,358,652.11               24.70
             按取得担保物为组合计提坏账准备：
                                       期末余额
        名称
                    应收账款                  坏账准备                  计提比例（%）
新房销售收款权利               24,192,171.80           11,785,352.82             48.72
        合计             24,192,171.80           11,785,352.82             48.72
                          财务报表附注 第46页
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财务报表附注
                                                                     本期变动金额
     类别           上年年末余额                                                                                               期末余额
                                       计提                      收回或转回                转销或核销                其他变动
单项计提坏账准备           1,241,110,832.49   209,587,389.81            -33,591,023.38          -52,147,396.87                 1,364,959,802.05
组合计提坏账准备            260,764,610.76    -107,042,898.04               39,692.67           -32,615,287.45     -2,113.01    121,144,004.93
     合计            1,501,875,443.25   102,544,491.77            -33,551,330.71          -84,762,684.32     -2,113.01   1,486,103,806.98
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
           单位名称                       收回金额                                       收回方式                    确定原坏账准备的依据及其合理性
宜昌楚天翠林房地产有限公司                                   5,632,549.05               以房抵债转出                           预计无法全额收回款项
宜昌恒创房地产开发有限公司                                   4,322,800.09          现金收回、以房抵债转出                           预计无法全额收回款项
四会市汇文房地产开发有限公司                                  4,303,694.93               以房抵债转出                           预计无法全额收回款项
佛山市裕朗通房地产开发有限公司                                 2,632,008.80               以房抵债转出                           预计无法全额收回款项
重庆同景置业有限公司                                      2,542,703.33                     现金收回                       预计无法全额收回款项
珠海市坤恒房地产开发经营有限公司                                2,429,075.90               以房抵债转出                           预计无法全额收回款项
上海景湾兆业房地产开发有限公司                                 1,156,931.29                     现金收回                       预计无法全额收回款项
长春弘基房地产开发有限公司                                    958,730.67           现金收回、以房抵债转出                           预计无法全额收回款项
潮州市恒大置业有限公司                                      911,757.75                以房抵债转出                           预计无法全额收回款项
佛山市三水盈盛房地产发展有限公司                                 872,637.17                以房抵债转出                           预计无法全额收回款项
广东聚廷峰房地产开发有限公司                                   853,951.49                以房抵债转出                           预计无法全额收回款项
                                                   财务报表附注 第47页
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二○二五年度
财务报表附注
          单位名称   收回金额                     收回方式       确定原坏账准备的依据及其合理性
宜兴恒宸房地产开发有限公司            709,361.66    现金收回、以房抵债转出     预计无法全额收回款项
长春鑫茂房地产开发有限公司            664,472.04    现金收回、以房抵债转出     预计无法全额收回款项
长春信基房地产开发有限公司            602,279.56      以房抵债转出        预计无法全额收回款项
宜兴恒旭房地产开发有限公司            568,388.34       现金收回         预计无法全额收回款项
汉寿金御置业有限公司               564,965.00      以房抵债转出        预计无法全额收回款项
收回坏账 50 万以下汇总           3,904,408.98   现金收回、以房抵债转出     预计无法全额收回款项
           合计       33,630,716.05
                          财务报表附注 第48页
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二○二五年度
财务报表附注
              项目                                 核销金额
实际核销的应收账款                                               84,762,684.32
其中重要的应收账款核销情况：
                                                           款项是否
                   应收账款性                         履行的核销程
       单位名称                 核销金额          核销原因             因关联交
                    质                              序
                                                             易产生
东莞市凯联物 业发展有限公
                   应结服务费   7,550,816.63   无法收回   公司规定程序        否
司
潮州市恒大置业有限公司        应结服务费   7,107,693.60   无法收回   公司规定程序        否
东莞市华威房 地产开发有限
                   应结服务费   3,861,057.89   无法收回   公司规定程序        否
公司
陕西瑞鑫源实业有限公司        应结服务费   3,806,400.00   无法收回   公司规定程序        否
珠海市坤恒房 地产开发经营
                   应结服务费   3,411,021.44   无法收回   公司规定程序        否
有限公司
诸暨联科智慧 城投资有限公
                   应结服务费   3,072,533.06   无法收回   公司规定程序        否
司
广州市番禺区 瑞焱房地产开
                   应结服务费   3,031,738.00   无法收回   公司规定程序        否
发有限公司
清远市恒碧房 地产开发有限
                   应结服务费   3,018,894.00   无法收回   公司规定程序        否
公司
揭阳市恒山投 资管理有限公
                   应结服务费   1,972,284.90   无法收回   公司规定程序        否
司
唐山曹妃甸富 力城房地产开
                   应结服务费   1,837,055.40   无法收回   公司规定程序        否
发有限公司
宏运地产朝阳有限公司         应结服务费   1,719,260.00   无法收回   公司规定程序        否
东莞市宜久房 地产开发有限
                   应结服务费   1,619,131.24   无法收回   公司规定程序        否
公司
启动崇和置业有限公司         应结服务费   1,600,281.00   无法收回   公司规定程序        否
清远市俊鑫房 地产开发有限
                   应结服务费   1,286,632.00   无法收回   公司规定程序        否
公司
                        财务报表附注 第49页
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财务报表附注
                                                       款项是否
                应收账款性                         履行的核销程
       单位名称              核销金额          核销原因            因关联交
                 质                              序
                                                       易产生
西安西迈房地 产开发有限公
                应结服务费   1,194,151.38   无法收回   公司规定程序    否
司
黑龙江新松鸿 泰房地产开发
                应结服务费   1,190,000.00   无法收回   公司规定程序    否
有限公司
西宁城昊建设 投资管理有限
                应结服务费   1,178,097.74   无法收回   公司规定程序    否
公司
东莞凤岗天保 花园建造有限
                应结服务费   1,172,061.00   无法收回   公司规定程序    否
公司
阳西县美居房 地产置业有限
                应结服务费   1,139,553.64   无法收回   公司规定程序    否
公司
陕西佳莲房地 产开发有限公
                应结服务费   1,132,917.74   无法收回   公司规定程序    否
司
清远市佳柏房 产开发建设有
                应结服务费   1,075,898.12   无法收回   公司规定程序    否
限公司
合肥瑜阳房地产有限公司     应结服务费    929,950.45    无法收回   公司规定程序    否
恒大地产集团恩平有限公司    应结服务费    926,518.60    无法收回   公司规定程序    否
河北鹏福房地 产开发有限公
                应结服务费    880,000.00    无法收回   公司规定程序    否
司
永立鞋业（东莞）有限公司    应结服务费    822,443.60    无法收回   公司规定程序    否
中联建业集团有限公司      应结服务费    740,000.00    无法收回   公司规定程序    否
陕西世纪锦业地产有限公司    应结服务费    733,995.00    无法收回   公司规定程序    否
陕西英泰置业有限公司      应结服务费    719,114.00    无法收回   公司规定程序    否
贺州建贺投资有限公司      应结服务费    600,669.00    无法收回   公司规定程序    否
珠海红湾亿豪置业有限公司    应结服务费    583,589.61    无法收回   公司规定程序    否
青海聚力源房 地产开发有限
                应结服务费    582,927.23    无法收回   公司规定程序    否
公司
东莞市金达房 地产开发有限
                应结服务费    542,607.16    无法收回   公司规定程序    否
公司
天津松江团泊 投资发展有限
                应结服务费    531,733.24    无法收回   公司规定程序    否
公司
                     财务报表附注 第50页
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二○二五年度
财务报表附注
                                                                                          款项是否
                               应收账款性                                      履行的核销程
        单位名称                                      核销金额            核销原因                    因关联交
                                    质                                            序
                                                                                            易产生
广州市佳宇房 地产开发有限
                               应结服务费               525,430.89     无法收回    公司规定程序              否
公司
贺州新宝置业有限公司                     应结服务费               520,301.00     无法收回    公司规定程序              否
重庆高垣垣建筑设计研究院                   应结服务费               500,000.00     无法收回    公司规定程序              否
应收 50 万以下汇总                    应结服务费            21,645,925.76     无法收回    公司规定程序              否
                        合计                      84,762,684.32
                                                                占应收账款和合同         应收账款坏账准备
 单位名    应收账款期末               合同资产        应收账款和合同
                                                                资产期末余额合计         和合同资产减值准
  称             余额           期末余额         资产期末余额
                                                                  数的比例(%)             备期末余额
客户 1         24,852,363.08                     24,852,363.08              1.33         24,852,363.08
客户 2         23,008,199.96                     23,008,199.96              1.23         23,008,199.96
客户 3         19,697,262.75   12,944.48         19,710,207.23              1.06          3,004,693.15
客户 4         17,808,795.63                     17,808,795.63              0.96         17,808,795.63
客户 5         16,599,694.09                     16,599,694.09              0.89         16,599,694.09
  合计        101,966,315.51   12,944.48     101,979,259.99                 5.47         85,273,745.91
(五)    预付款项
                                     期末余额                                   上年年末余额
       账龄
                              金额                    比例(%)                金额             比例(%)
       合计                     35,733,618.92              100.00       79,672,137.00          100.00
                                         财务报表附注 第51页
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财务报表附注
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
      单位名称（客户）          期末余额                   款项性质            未结算原因
深圳市建华宇装饰工程有
限公司
         合计               3,840,721.61
                                                         占预付款项期末余额合计数的
            预付对象                期末余额
                                                             比例(%)
供应商 1                                     3,840,721.61                  10.75
供应商 2                                     1,899,879.71                    5.32
供应商 3                                     1,693,184.20                    4.74
供应商 4                                     1,115,044.17                    3.12
供应商 5                                     1,000,000.00                    2.80
             合计                           9,548,829.69                  26.73
(六)    其他应收款
                  项目                     期末余额                上年年末余额
应收利息
应收股利
其他应收款项                                     249,022,836.20       421,464,025.31
                  合计                       249,022,836.20       421,464,025.31
             （1）按账龄披露
                  账龄                     期末余额                上年年末余额
其中：3 至 4 年                                  22,718,504.88        90,131,491.57
                         财务报表附注 第52页
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          账龄           期末余额               上年年末余额
小计                       651,322,338.91     720,419,085.91
减：坏账准备                   402,299,502.71     298,955,060.60
         账面价值            249,022,836.20     421,464,025.31
注：期末余额包括因合并范围变动或其他往来款重分类按实际账龄披露的其他应收款。
                财务报表附注 第53页
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（2）按坏账计提方法分类披露
                                       期末余额                                                                上年年末余额
                   账面余额                     坏账准备                                        账面余额                     坏账准备
      类别                                               计提比                                                                  计提比
                             比例                                   账面价值                            比例                                   账面价值
                金额                       金额             例                            金额                       金额             例
                             （%）                                                                  （%）
                                                       （%）                                                                  （%）
按单项计提坏账准备   561,095,600.62    86.15   401,449,070.16    71.55   159,646,530.46   585,304,788.11    81.25   297,541,306.32    50.84   287,763,481.79
按信用风险特征组合
计提坏账准备
其中：
押金、保证金       44,229,301.81     6.79      442,046.37      1.00    43,787,255.44    67,452,488.18     9.36      674,524.90      1.00    66,777,963.28
业务借款、预支薪资    15,354,616.52     2.36      307,091.44      2.00    15,047,525.08    26,908,769.54     3.74      538,175.40      2.00    26,370,594.14
代收代付、其他      30,642,819.96     4.70      101,294.74      0.33    30,541,525.22    40,210,794.10     5.58      201,053.98      0.50    40,009,740.12
子公司及联营公司等
股权处置款
      合计    651,322,338.91   100.00   402,299,502.71    61.77   249,022,836.20   720,419,085.91   100.00   298,955,060.60    41.50   421,464,025.31
                                                            财务报表附注 第54页
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重要的按单项计提坏账准备的其他应收款项：
                                      期末余额                                         上年年末余额
        名称                                           计提比例
                账面余额               坏账准备                           计提依据     账面余额             坏账准备
                                                     （%）
单位 1              204,000,000.00    81,600,000.00       40.00   预计无法全额收回   214,000,000.00   53,500,000.00
单位 2              139,813,333.44    118,657,738.38      84.87   预计无法全额收回   139,813,333.44   72,666,940.64
单位 3               39,651,218.10    38,608,718.10       97.37   预计无法全额收回    44,044,502.10   41,912,580.73
单位 4               29,846,115.57     29,846,115.57     100.00    预计无法收回     29,846,115.57   19,399,975.12
单位 5               23,529,866.00    18,362,710.77       78.04   预计无法全额收回    23,529,866.00   14,823,815.58
单位 6               16,728,964.13    16,728,964.13      100.00    预计无法收回     16,728,964.13   13,383,171.30
单位 7               14,270,154.00    14,270,154.01      100.00    预计无法收回     14,270,154.00    11,416,123.20
单位 8                8,581,974.20      6,865,579.36      80.00   预计无法全额收回     8,581,974.20     6,865,579.36
单位 9                8,351,941.61      8,351,941.61     100.00    预计无法收回      8,351,941.61     6,681,553.29
单位 10               6,802,248.62      6,802,248.62     100.00    预计无法收回      7,224,288.66     5,779,430.93
单位 11               6,800,000.00      5,081,809.23      74.73   预计无法全额收回     7,600,000.00     4,043,168.00
单位 12               6,000,000.00      6,000,000.00     100.00    预计无法收回      6,000,000.00     6,000,000.00
单位 13               5,903,500.00      5,303,500.00      89.84   预计无法全额收回     6,668,500.00     4,909,270.00
单位 14               5,865,990.00      5,865,990.00     100.00    预计无法收回      5,865,990.00     5,865,990.00
单位 15               4,468,449.37      4,468,449.37     100.00    预计无法收回      4,901,021.15     2,838,181.35
单位 16               4,373,425.35      3,291,225.11      75.26   预计无法全额收回     4,373,425.35     1,312,027.61
                                           财务报表附注 第55页
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                                      期末余额                                         上年年末余额
        名称                                           计提比例
                账面余额               坏账准备                           计提依据     账面余额             坏账准备
                                                     （%）
单位 17               3,650,000.00      3,650,000.00     100.00    预计无法收回      3,650,000.00     3,650,000.00
单位 18               3,237,994.56       406,129.28       12.54   预计无法全额收回    24,183,195.55     7,254,958.66
单位 19               3,000,000.00      3,000,000.00     100.00    预计无法收回
单项计提坏账 200 万
以下汇总
        合计        561,095,600.62    401,449,070.16      71.55              585,304,788.11   297,541,306.32
                                           财务报表附注 第56页
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按信用风险特征组合计提坏账准备：
组合计提项目：
                                          期末余额
    名称
                其他应收款项                    坏账准备                     计提比例（%）
押金、保证金             44,229,301.81                   442,046.37                    1.00
业务借款、预支薪资          15,354,616.52                   307,091.44                    2.00
代收代付、其他            30,642,819.96                   101,294.74                    0.33
    合计             90,226,738.29                   850,432.55                    0.94
    （3）坏账准备计提情况
                 第一阶段               第二阶段               第三阶段
                               整个存续期预期               整个存续期预
    坏账准备        未来 12 个月预                                                 合计
                                   信用损失(未发           期信用损失(已
                期信用损失
                                   生信用减值)            发生信用减值)
上年年末余额                              1,413,754.28      297,541,306.32   298,955,060.60
上年年末余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提                                 -560,996.94      124,208,782.48   123,647,785.54
本期转回                                                  -11,176,532.86   -11,176,532.86
本期转销
本期核销                                                   -9,124,485.78    -9,124,485.78
其他变动                                   -2,324.79                            -2,324.79
期末余额                                 850,432.55       401,449,070.16   402,299,502.71
                       财务报表附注 第57页
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   （4）本期计提、转回或收回的坏账准备情况
                                                                    本期变动金额
    类别          上年年末余额                                                                                             期末余额
                                       计提                    收回或转回                  转销或核销            其他变动
单项计提坏账准备          297,541,306.32        117,837,653.70           -11,176,532.86      -2,753,357.00                 401,449,070.16
组合计提坏账准备            1,413,754.28          5,810,131.84                               -6,371,128.78     -2,324.79      850,432.55
    合计            298,955,060.60        123,647,785.54           -11,176,532.86      -9,124,485.78     -2,324.79   402,299,502.71
   其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
         单位名称                  收回或转回金额                    转回原因                    收回方式                确定原坏账准备的依据及其合理性
山东领邦华皓置业有限公司                        6,283,560.29         加大催收力度                   以房抵债转出             客户财务困难，预计无法全额收回款项
抚顺嘉悦置业有限公司                          1,223,599.05         加大催收力度                   现金收回               客户财务困难，预计无法全额收回款项
宿州苏宁置业有限公司                          1,171,733.80         加大催收力度                   以房抵债转出             客户财务困难，预计无法全额收回款项
抚顺嘉悦置业有限公司                           724,945.00          加大催收力度                   现金收回               客户财务困难，预计无法全额收回款项
收回坏账 50 万以下汇总                       1,772,694.72         加大催收力度             现金收回、以房抵债转出              客户财务困难，预计无法全额收回款项
          合计                       11,176,532.86
                                                         财务报表附注 第58页
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      （5）本期实际核销的其他应收款项情况
                 项目                                   核销金额
实际核销的其他应收款项                                                     9,124,485.78
      其中重要的其他应收款项核销情况：
                                                                  款项是否
                  其他应收款项性                              履行的核销程
      单位名称                      核销金额           核销原因               因关联交
                        质                                序
                                                                   易产生
上海迪美广场有限公司            押金、保证金     954,986.00    无法收回    公司规定程序         否
成都高投置业有限公司            押金、保证金     700,000.00    无法收回    公司规定程序         否
诸暨联科智慧城投资有
                      押金、保证金     500,000.00    无法收回    公司规定程序         否
限公司
核销 50 万以下汇总       押金、保证金等       6,969,499.78   无法收回    公司规定程序         否
       合计                       9,124,485.78
      （6）按款项性质分类情况
         款项性质                  期末账面余额                  上年年末账面余额
押金、保证金                             216,025,062.31            260,678,242.31
信贷资产转让款                            204,000,000.00            214,000,000.00
应收往来款                              139,813,333.44            139,813,333.44
业务借款                                29,718,138.89             34,765,963.38
代收代付款                               26,589,681.23             35,739,969.59
子公司及联营公司等股权处置款                      25,623,151.72             25,623,151.72
预支薪资                                  1,811,808.38              4,675,402.96
其他                                   7,741,162.94               5,123,022.51
            合计                     651,322,338.91            720,419,085.91
                            财务报表附注 第59页
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    （7）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款项情况
                                              占其他应收款
                                                           坏账准备期末
 单位名称         款项性质    期末余额             账龄     项期末余额合
                                                              余额
                                              计数的比例(%)
乌鲁木齐卓
群创展股权     信贷资 产转让
投资合伙企     款
业(有限合伙)
上海世联行     应收往来款      139,813,333.44   2 年以上        21.47   118,657,738.38
股权投资管
理有限公司
广州市全汇     押金、保证金      29,846,115.57   5 年以上         4.58    29,846,115.57
房地产开发
有限公司
广西二十六     押金、保证金      23,529,866.00   5 年以上         3.61    18,362,710.77
度旅居科技
有限公司
云南美鑫投     押金、保证金      20,000,000.00   4-5 年        3.07%    20,000,000.00
资有限公司
  合计                 417,189,315.01               64.05%   268,466,564.72
                          财务报表附注 第60页
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(七)    存货
                            期末余额                                       上年年末余额
                            存货跌价                                        存货跌价
  类别                        准备/合同                                      准备/合同
            账面余额                      账面价值               账面余额                    账面价值
                            履约成本                                        履约成本
                            减值准备                                        减值准备
库存商品          101,099.11               101,099.11         640,691.54              640,691.54
合同履约
成本
  合计        13,096,155.91            13,096,155.91     21,603,027.12            21,603,027.12
            无。
            无。
(八)    贷款
               项目                            期末余额                        上年年末余额
贷款                                                   18,083,601.88              82,789,614.93
               合计                                    18,083,601.88              82,789,614.93
                                   财务报表附注 第61页
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二○二五年度
财务报表附注
        （1）按坏账计提方法分类披露
                                   期末余额                                                              上年年末余额
               账面余额                     坏账准备                                     账面余额                       坏账准备
  类别
                         比例                       计提比例      账面价值                            比例                       计提比例      账面价值
            金额                      金额                                        金额                       金额
                         （%）                      （%）                                       （%）                      （%）
按单项计提
坏账准备
按信用风险
特征组合计    59,756,418.91   100.00   41,672,817.03    69.74   18,083,601.88   109,776,456.35   100.00   26,986,841.42     24.58   82,789,614.93
提坏账准备
其中：
贷款组合     59,756,418.91   100.00   41,672,817.03    69.74   18,083,601.88   109,776,456.35   100.00   26,986,841.42     24.58   82,789,614.93
  合计     59,756,418.91   100.00   41,672,817.03    69.74   18,083,601.88   109,776,456.35   100.00   26,986,841.42     24.58   82,789,614.93
                                                           财务报表附注 第62页
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财务报表附注
         （2）坏账准备计提情况
                     第一阶段                    第二阶段                  第三阶段
                                        整个存续期预期信                整个存续期预期
   坏账准备           未来 12 个月预                                                          合计
                                        用损失（未发生信                信用损失（已发
                    期信用损失
                                             用减值）                生信用减值）
上年年末余额                2,020,904.57            1,631,293.04         23,334,643.81   26,986,841.42
上年年末余额在本期
--转入第二阶段               -106,047.50                106,047.50
--转入第三阶段               -140,533.20           -1,544,684.92          1,685,218.12
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提                       145,296.87         3,292,780.02          2,687,806.27    6,125,883.16
本期转回                                                                8,610,684.56    8,610,684.56
本期转销
本期核销                                                                  -50,592.11      -50,592.11
其他变动
期末余额                  1,919,620.74            3,485,435.64         36,267,760.65   41,672,817.03
         （3）本期计提、转回或收回的坏账准备情况
                                                  本期变动金额
           上年年末余
  类别                                                                          其他     期末余额
             额                   计提           收回或转回             转销或核销
                                                                              变动
贷款损失准备     26,986,841.42      6,125,883.16    8,610,684.56       -50,592.11        41,672,817.03
  合计
         其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
  单位名称               收回或转回金额                                   转回原因                收回方式
小额贷款                               8,610,684.56          加大催收力度                    现金收回
   合计                              8,610,684.56
         （4）本期实际核销的贷款情况
               项目                                                     核销金额
实际核销的贷款                                                                                50,592.11
         其中重要的贷款核销情况：
                                   财务报表附注 第63页
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      名称                核销金额              核销原因                履行的核销程序             款项是否因关联交易产生
小额贷款                          50,592.11   无法收回                公司规定程序                           否
      合计                      50,592.11
(九)      合同资产
                                期末余额                                           上年年末余额
    项目
               账面余额              减值准备           账面价值            账面余额            减值准备               账面价值
案场代理
及分销业           9,756,754.23    2,367,002.87    7,389,751.36   79,710,039.18     8,382,541.95   71,327,497.23
务
装修服务
业务
    合计        12,778,762.42    4,417,189.05    8,361,573.37   82,906,379.99    10,640,494.46   72,265,885.53
                     项目                                   变动金额                          变动原因
案场代理及分销业务                                                     -69,953,284.95            结算结转
                     合计                                       -69,953,284.95
                                              财务报表附注 第64页
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财务报表附注
                                          期末余额                                                          上年年末余额
                     账面余额                      减值准备                                   账面余额                     减值准备
      类别
                              比例                      计提比例      账面价值                           比例                       计提比例      账面价值
                  金额                      金额                                      金额                       金额
                              （%）                     （%）                                      （%）                      （%）
按单项计提减值准备      1,970,096.67    15.42   1,970,096.67    100.00                   1,144,502.73     1.38    1,119,223.01    97.79      25,279.72
按信用风险特征组合
计提减值准备
其中：
以账龄特征为基础的
组合
取得担保物为基础的
组合
      合计      12,778,762.42   100.00   4,417,189.05     34.57   8,361,573.37   82,906,379.99   100.00   10,640,494.46    12.83   72,265,885.53
                                                            财务报表附注 第65页
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重要的按单项计提减值准备的合同资产：
                                  期末余额                                         上年年末余额
  名称                                       计提比例
             账面余额           减值准备                          计提依据         账面余额             减值准备
                                                （%）
                                                          预计无法
客户 1          576,532.25     576,532.25          100.00
                                                          收回款项
                                                          预计无法
客户 2          408,300.94     408,300.94          100.00
                                                          收回款项
                                                          预计无法
客户 3          225,000.46     225,000.46          100.00
                                                          收回款项
                                                          预计无法
客户 4          215,772.34     215,772.34          100.00
                                                          收回款项
                                                          预计无法
客户 5          204,437.85     204,437.85          100.00
                                                          收回款项
客户 6                                                                       864,277.87    864,277.87
客户 7                                                                       246,624.86    234,293.62
合计                                                        收回款项
  合计         1,970,096.67   1,970,096.67         100.00               1,144,502.73      1,119,223.01
按信用风险特征组合计提减值准备：
组合计提项目：
                                                          期末余额
        名称
                            合同资产                          减值准备                   计提比例（%）
        合计                      10,808,665.75               2,447,092.38                      22.64
                                    财务报表附注 第66页
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二○二五年度
财务报表附注
                                                本期变动金额
      项目      上年年末余额                                本期      本期转销/       其他        期末余额
                                   本期计提
                                                    转回        核销        变动
案场代理及分
销业务
装修服务业务            2,257,952.51       -207,766.33                                  2,050,186.18
      合计         10,640,494.46      -6,223,305.41                                 4,417,189.05
            无。
(十)    一年内到期的非流动资产
                 项目                                 期末余额                  上年年末余额
一年内到期的大额存单                                           254,725,270.91             103,640,000.00
一年内到期的长期应收款                                             4,833,985.08              4,533,453.81
                 合计                                  259,559,255.99             108,173,453.81
                                                               实际利率               逾期本金
      项目         面值          票面利率           到期日                                 期末      期初
                                                         期末余额          期初余额
                                                                                余额      余额
大额存单        100,000,000.00       2.90%     2026-08-04       2.90%       2.90%
大额存单         50,000,000.00       3.00%     2026-08-07       3.00%       3.00%
大额存单         30,000,000.00       3.20%     2026-12-27       3.20%       3.20%
大额存单         30,000,000.00       3.20%     2026-12-27       3.20%       3.20%
大额存单         10,000,000.00       1.95%     2026-10-18       1.95%       1.95%
大额存单         10,000,000.00       1.95%     2026-10-18       1.95%       1.95%
大额存单         10,000,000.00       2.65%     2026-12-14       2.65%       2.65%
      合计    240,000,000.00
                                  财务报表附注 第67页
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(十一) 其他流动资产
               项目                               期末余额                    上年年末余额
预缴税费                                                 38,953,472.18            36,647,218.29
债权投资                                                                          53,042,419.03
               合计                                    38,953,472.18            89,689,637.32
(十二) 债权投资
                             期末余额                                    上年年末余额
     项目                      减值                                        减值
              账面余额                    账面价值             账面余额                    账面价值
                             准备                                        准备
大额存单本金      890,000,000.00          890,000,000.00   540,000,000.00         540,000,000.00
大额存单利息       27,906,512.40           27,906,512.40    14,805,285.59           14,805,285.59
小计          917,906,512.40          917,906,512.40   554,805,285.59         554,805,285.59
减：一年内到
期部分
     合计     663,181,241.49          663,181,241.49   451,165,285.59         451,165,285.59
                                  财务报表附注 第68页
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                                          期末余额                                                上年年末余额
       项目
                     面值           票面利率     实际利率     到期日         逾期本金      面值           票面利率      实际利率       到期日         逾期本金
大额存单             100,000,000.00   1.40%    1.40%   2027-08-07
大额存单              40,000,000.00   2.55%    2.55%   2027-01-12          40,000,000.00     2.55%     2.55%   2027-01-12
大额存单              30,000,000.00   2.15%    2.15%   2028-04-30
大额存单              30,000,000.00   1.75%    1.75%   2028-12-25
大额存单              20,000,000.00   2.60%    2.60%   2027-07-05          20,000,000.00     2.60%     2.60%   2027-07-05
大额存单              20,000,000.00   2.50%    2.50%   2027-03-25          20,000,000.00     2.50%     2.50%   2027-03-25
大额存单              20,000,000.00   2.50%    2.50%   2027-06-27          20,000,000.00     2.50%     2.50%   2027-06-27
大额存单              20,000,000.00   2.05%    2.05%   2027-04-30          20,000,000.00     2.05%     2.05%   2027-04-30
大额存单              20,000,000.00   2.25%    2.25%   2027-04-30          20,000,000.00     2.25%     2.25%   2027-04-30
大额存单              20,000,000.00   2.55%    2.55%   2027-04-30          20,000,000.00     2.55%     2.55%   2027-04-30
大额存单              20,000,000.00   2.15%    2.15%   2027-11-25
大额存单              20,000,000.00   1.40%    1.40%   2027-08-22
大额存单              10,000,000.00   1.90%    1.90%   2027-12-19          10,000,000.00     1.90%     1.90%   2027-12-19
大额存单              10,000,000.00   1.90%    1.90%   2027-12-19          10,000,000.00     1.90%     1.90%   2027-12-19
大额存单              10,000,000.00   1.90%    1.90%   2027-12-19          10,000,000.00     1.90%     1.90%   2027-12-19
大额存单              10,000,000.00   2.60%    2.60%   2027-04-26          10,000,000.00     2.60%     2.60%   2027-04-26
大额存单              10,000,000.00   1.70%    1.70%   2027-05-06
                                                    财务报表附注 第69页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
                                        期末余额                                     上年年末余额
       项目
                   面值           票面利率     实际利率     到期日         逾期本金   面值   票面利率     实际利率   到期日   逾期本金
大额存单            10,000,000.00   1.70%    1.70%   2027-05-08
大额存单            10,000,000.00   1.70%    1.70%   2027-05-08
大额存单            10,000,000.00   1.75%    1.75%   2028-11-18
大额存单            10,000,000.00   1.75%    1.75%   2028-11-18
大额存单            10,000,000.00   1.70%    1.70%   2027-05-26
大额存单            10,000,000.00   1.70%    1.70%   2027-05-26
大额存单            10,000,000.00   2.60%    2.60%   2027-01-31
大额存单            10,000,000.00   2.60%    2.60%   2027-01-31
大额存单            10,000,000.00   2.60%    2.60%   2027-01-31
大额存单            10,000,000.00   2.60%    2.60%   2027-01-31
大额存单            10,000,000.00   2.60%    2.60%   2027-01-31
大额存单            10,000,000.00   1.40%    1.40%   2027-08-20
大额存单            10,000,000.00   1.40%    1.40%   2027-08-20
大额存单            10,000,000.00   1.70%    1.70%   2027-05-26
大额存单            10,000,000.00   1.75%    1.75%   2028-08-18
大额存单            10,000,000.00   1.40%    1.40%   2027-08-18
大额存单            10,000,000.00   1.40%    1.40%   2027-08-18
大额存单            10,000,000.00   1.40%    1.40%   2027-09-02
                                                  财务报表附注 第70页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
                                         期末余额                                                 上年年末余额
       项目
                    面值           票面利率     实际利率     到期日         逾期本金       面值           票面利率      实际利率       到期日         逾期本金
大额存单             10,000,000.00   1.40%    1.40%   2027-09-02
大额存单             10,000,000.00   1.40%    1.40%   2027-09-02
大额存单             10,000,000.00   1.40%    1.40%   2027-09-02
大额存单             10,000,000.00   1.60%    1.60%   2028-09-19
大额存单             10,000,000.00   1.60%    1.60%   2028-09-19
大额存单             10,000,000.00   1.60%    1.60%   2028-09-19
大额存单                                                                  100,000,000.00     2.90%     2.90%   2026-08-04
大额存单                                                                   50,000,000.00     3.00%     3.00%   2026-08-07
大额存单                                                                   30,000,000.00     3.20%     3.20%   2026-12-27
大额存单                                                                   30,000,000.00     3.20%     3.20%   2026-12-27
大额存单                                                                   10,000,000.00     1.95%     1.95%   2026-10-18
大额存单                                                                   10,000,000.00     1.95%     1.95%   2026-10-18
大额存单                                                                   10,000,000.00     2.65%     2.65%   2026-12-14
       合计       650,000,000.00                                        440,000,000.00
                                                   财务报表附注 第71页
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二○二五年度
财务报表附注
        无。
        无。
                   财务报表附注 第72页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
(十三) 长期应收款
                                   期末余额                                      上年年末余额
          项目                                                                                         折现率区间
                    账面余额            坏账准备      账面价值           账面余额             坏账准备    账面价值
融资租赁款                 412,915.63                412,915.63    2,462,376.14            2,462,376.14
其中：未实现融资收益             -1,607.68                 -1,607.68      -86,804.97              -86,804.97
小计                    412,915.63                412,915.63    2,462,376.14            2,462,376.14
          合计          412,915.63                412,915.63    2,462,376.14            2,462,376.14
                                           财务报表附注 第73页
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二○二五年度
财务报表附注
(十四) 长期股权投资
                                                                                      本期增减变动
                   上年年末余           减值准备上年                                                                                                         减值准备期
         被投资单位                                                  减少   权益法下确认          其他综合   其他权益   宣告发放现金        计提减值         其    期末余额
                        额           年末余额           追加投资                                                                                              末余额
                                                                投资   的投资损益           收益调整    变动    股利或利润           准备         他
北京怡汇商业运营有限公司       2,520,073.72                                        -848,359.54                                                 1,671,714.18
北京博大世联科技服务有限公司     2,992,801.49                                        604,045.73                                                  3,596,847.22
武汉新控城市运营服务有限公司        899,141.29                                      1,459,872.72                                                 2,359,014.01
武汉都市世联资产管理有限公司
深圳世联美信物业管理有限公司        585,216.98                                       150,084.88                   306,195.28                      429,106.58
小计                 6,997,233.48                                       1,365,643.79                  306,195.28                     8,056,681.99
天津市润泽基金销售有限公司         679,344.46   23,001,916.14                                                                 679,344.46                       23,681,260.60
武汉市世联筑家商业管理有限公司       630,191.90                                         36,630.45                                                  666,822.35
深圳世联同创资产管理有限公司
宁波中艾世联商业管理有限公司        233,019.07                                         12,142.54                                                  245,161.61
深圳世联赣锋物业管理有限公司        679,005.27                                       965,527.57                   378,550.70                     1,265,982.14
江西万寿宫文旅商业管理有限公司                                                      10,399,096.08                                                10,399,096.08
武汉世联君汇空间商业管理有限公司                                   190,000.00          -190,000.00
                                                                财务报表附注 第74页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
                                                                                        本期增减变动
                   上年年末余           减值准备上年                                                                                                                 减值准备期
      被投资单位                                                       减少   权益法下确认          其他综合   其他权益         宣告发放现金        计提减值         其    期末余额
                        额           年末余额            追加投资                                                                                                     末余额
                                                                  投资   的投资损益           收益调整     变动         股利或利润           准备         他
湖南财信世联商业运营管理有限公司    1,946,882.94                   1,020,000.00          -358,699.74          480,980.38                                   3,089,163.58
小计                  4,168,443.64   23,001,916.14   1,210,000.00        10,864,696.90          480,980.38    378,550.70   679,344.46       15,666,225.76   23,681,260.60
          合计       11,165,677.12   23,001,916.14   1,210,000.00        12,230,340.69          480,980.38    684,745.98   679,344.46       23,722,907.75   23,681,260.60
          《天津市润泽基金销售有限公司 2025 年股东会决议》
                                    （第二项）明确：在公司所持《经营证券期货业务许可证》注销后，即启动公司注销。
          鉴于中国证券监督管理委员会已于 2026 年 1 月 23 日正式注销该公司公开募集证券投资基金销售业务许可证，该公司未来营业现金流量预
          期为零。管理层据此判断，其相关资产已存在确定的减值迹象。
                                                                  财务报表附注 第75页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
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(十五) 其他非流动金融资产
               项目                      期末余额                上年年末余额
世联同创不动产稳健一号基金                           80,971,764.45      188,306,428.95
上海中城联盟投资管理股份有限公司                         9,542,490.22       12,303,714.94
珠海镓未来科技有限公司                              7,864,420.77       12,316,038.39
深圳英智创新合伙企业（有限合伙）（曾用名：深圳英智剑桥
科技投资基金合伙企业（有限合伙））
深圳市搜社社区服务发展研究院有限公司                         182,223.93           450,000.00
杭州世创荣晟房产咨询有限公司                             112,351.55
深圳嘉创共赢企业管理合伙企业（有限合伙）                           50,000.00         50,000.00
深圳英博国际创新有限公司（曾用名：深圳英博科技产业培育
有限公司）
上海海祁企业管理合伙企业（有限合伙）                                          45,146,261.34
上海腾赋企业管理合伙企业（有限合伙）                                           8,103,468.40
廊坊优捌信息技术发展股份有限公司                                             1,033,593.63
廊坊优拾建设工程股份有限公司                                                  479,261.40
苏州工业园区睿灿投资企业（有限合伙）
上海中城勇略投资中心（有限合伙）
               合计                      100,400,794.45      270,645,292.81
(十六) 投资性房地产
          项目              房屋、建筑物                           合计
（1）上年年末余额                    710,423,192.14                710,423,192.14
（2）本期增加金额                     92,880,992.04                 92,880,992.04
   —外购                        92,250,336.05                 92,250,336.05
   —固定资产转入                        630,655.99                    630,655.99
（3）本期减少金额                     61,211,084.44                 61,211,084.44
   —处置                        61,211,084.44                 61,211,084.44
（4）期末余额                      742,093,099.74                742,093,099.74
（1）上年年末余额                    185,861,074.56                185,861,074.56
                    财务报表附注 第76页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
            项目           房屋、建筑物                    合计
（2）本期增加金额                       24,824,467.58       24,824,467.58
   —计提或摊销                       24,575,383.28       24,575,383.28
   —固定资产转入                          249,084.30          249,084.30
（3）本期减少金额                       11,290,193.60        11,290,193.60
   —处置                          11,290,193.60        11,290,193.60
（4）期末余额                        199,395,348.54      199,395,348.54
（1）上年年末余额
（2）本期增加金额                       78,490,502.13       78,490,502.13
   —计提                          78,490,502.13       78,490,502.13
（3）本期减少金额
   —处置
（4）期末余额                         78,490,502.13       78,490,502.13
（1）期末账面价值                      464,207,249.07      464,207,249.07
（2）上年年末账面价值                    524,562,117.58       524,562,117.58
          项目         账面价值                    未办妥产权证书原因
世茂时代先声商铺 2-111       1,242,360.81   开发商破产重整，产权暂无法办理
世茂时代先声商铺 2-113        497,982.50    开发商破产重整，产权暂无法办理
世茂时代先声商铺 2-114        482,703.78    开发商破产重整，产权暂无法办理
世茂时代先声商铺 3-111        644,268.23    开发商破产重整，产权暂无法办理
世茂时代先声商铺 3-112        961,861.77    开发商破产重整，产权暂无法办理
世茂时代先声商铺 3-113        640,723.80    开发商破产重整，产权暂无法办理
世茂时代先声商铺 3-115        680,485.03    开发商破产重整，产权暂无法办理
世茂时代先声商铺 3-116       1,441,316.97   开发商破产重整，产权暂无法办理
世茂时代先声商铺 3-117       1,708,923.38   开发商破产重整，产权暂无法办理
世茂时代先声商铺 3-118       1,630,923.76   开发商破产重整，产权暂无法办理
世茂时代先声商铺 3-119       1,630,923.76   开发商破产重整，产权暂无法办理
世茂时代先声商铺 3-120       1,590,869.90   开发商破产重整，产权暂无法办理
世茂时代先声商铺 3-121        748,821.38    开发商破产重整，产权暂无法办理
                  财务报表附注 第77页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
           项目                  账面价值                未办妥产权证书原因
中国贵谷汀棠苑二 V 公馆 38 栋 2909 号        162,877.32    开发商破产重整，产权暂无法办理
中国贵谷汀棠苑二 V 公馆 38 栋 2507 室        161,704.14    开发商破产重整，产权暂无法办理
米兰春天商铺 65-1-25 号                 901,219.00    权证办理中
米兰春天商铺 65-1-26 号                 803,565.93    权证办理中
中骏云谷商铺 S105                      590,999.29    权证办理中
           合计                  16,522,530.75
                            财务报表附注 第78页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
     项目       账面价值           可收回金额             减值金额            公允价值和处置费用的确定方式       关键参数          关键参数的确定依据
                                                              公允价值确定方式：周边同类型房地产                （1）可比案例价格：根据调查的周边
产业园         132,216,701.97   128,840,145.13    3,376,556.90
                                                              市场交易较活跃，可以收集到一定数量                同类型房地产市场案例；（2）收益年
                                                              的同类型房地产市场成交案例，采用市   （1）可比案例价     期确定：土地使用权剩余使用期限和
车位           18,607,968.75    17,734,916.92    1,753,957.50
                                                              场法进行评估确定。对于周边同类型房   格；（2）收益年     建筑物剩余经济寿命不同时结束的，
                                                              地产市场交易较少，较难收集到同类型   期；（3）报酬率     应选取其中较短者为收益期。（3）报
公寓          241,126,853.01   194,632,109.51   52,922,867.90   房地产市场成交案例，无法采用市场法   5%；（4）增值税    酬率：采用安全利率加风险调整值法
                                                              进行评估确定，但属于经营性房地产，   率 5%、9%、城建   求取报酬率，即：报酬率=无风险报酬
商铺           33,803,259.44    26,674,576.91    8,670,095.43   具有收益或潜在收益的房地产，能收集   税 7%、教育附加    率+投资风险报酬率。其中：无风险报
                                                              到一定反映评估对象未来使用年限内客   税 5%、印花税     酬率是指不承担投资风险的回报率，
写字楼          81,716,387.62   159,948,726.27    1,842,243.67   观租金水平的相关资料，可以采用收益   0.05%、房产税    是几乎所有的投资都应该得到的投资
                                                                  法进行评估确定。        12%；（5）过户、   回报率，无风险报酬率一般指国债利
                                                              处置费用确定方式：处置费用根据处置   中介及其他 2%。    率或银行存款利率。（4）税率：根据
住宅           35,226,580.41    25,524,120.88    9,924,780.73   方式涉及的转让税费、过户费、中介费                税收法规规定确定；（5）过户、中介
                                                                  及其他费用等确定。                    及其他费率根据一般市场行情确定。
     合计     542,697,751.20   553,354,595.62   78,490,502.13
                                                               财务报表附注 第79页
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二○二五年度
财务报表附注
(十七) 固定资产
              项目                    期末余额                        上年年末余额
固定资产                                      48,460,778.73             47,340,377.37
固定资产清理
              合计                          48,460,778.73             47,340,377.37
         项目        房屋及建筑物          电子设备及其他           运输设备             合计
（1）上年年末余额          53,131,806.25    68,394,407.86   30,075,500.83   151,601,714.94
（2）本期增加金额          10,774,604.95     1,866,793.93     201,726.55     12,843,125.43
   —购置             10,774,604.95     1,866,793.93     201,726.55     12,843,125.43
（3）本期减少金额            630,655.99     15,243,491.83    6,730,605.85    22,604,753.67
   —处置或报废                           15,207,022.26    6,730,605.85    21,937,628.11
   —转出至投资性房地产        630,655.99                                        630,655.99
   —合并范围变化                             36,469.57                         36,469.57
（4）期末余额            63,275,755.21    55,017,709.96   23,546,621.53   141,840,086.70
（1）上年年末余额          21,348,918.86    57,313,110.82   25,599,307.89   104,261,337.57
（2）本期增加金额           1,556,235.83     1,936,564.83     686,339.32      4,179,139.98
   —计提              1,556,235.83     1,936,564.83     686,339.32      4,179,139.98
（3）本期减少金额            249,084.30     13,447,014.13    6,043,176.71    19,739,275.14
   —处置或报废                           13,416,231.38    6,043,176.71    19,459,408.09
   —转出至投资性房地产        249,084.30                                        249,084.30
   —合并范围变化                             30,782.75                         30,782.75
（4）期末余额            22,656,070.39    45,802,661.52   20,242,470.50    88,701,202.41
（1）上年年末余额
（2）本期增加金额           4,678,105.56                                      4,678,105.56
   —计提              4,678,105.56                                      4,678,105.56
（3）本期减少金额
   —处置或报废
                          财务报表附注 第80页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
         项目         房屋及建筑物          电子设备及其他              运输设备             合计
（4）期末余额              4,678,105.56                                         4,678,105.56
（1）期末账面价值           35,941,579.26     9,215,048.44      3,304,151.03     48,460,778.73
（2）上年年末账面价值         31,782,887.39    11,081,297.04      4,476,192.94     47,340,377.37
          无。
          无。
               项目                             账面价值                未办妥产权证书的原因
历下区经十路 15078 号“波斐历景中心”103 号地下车位                      124,357.72        权证尚未办理
历下区经十路 15078 号“波斐历景中心”104 号地下车位                      124,357.72        权证尚未办理
               合计                                    248,715.44
                           财务报表附注 第81页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
 项目         账面价值           可收回金额           减值金额             公允价值和处置费用的确定方式        关键参数            关键参数的确定依据
车位          1,046,055.80    1,025,233.19     36,095.74
                                                          公允价值确定方式：周边同类型房地产市
                                                                                             （1）可比案例价格：根据调查的周边同类型
                                                          场交易较活跃，可以收集到一定数量的同
                                                                               （1）可比案例价      房地产市场案例；（2）收益年期确定：土地
                                                          类型房地产市场成交案例，采用市场法进
                                                                                格；（2）收益年     使用权剩余使用期限和建筑物剩余经济寿命
公寓           275,203.07      477,903.33                   行评估确定。对于周边同类型房地产市场
                                                                                期；（3）报酬率     不同时结束的，应选取其中较短者为收益
                                                          交易较少，较难收集到同类型房地产市场
                                                          成交案例，无法采用市场法进行评估确
                                                          定，但属于经营性房地产，具有收益或潜
商铺          1,796,062.50    1,482,131.31    313,931.19                         7%、教育附加税      +投资风险报酬率。其中：无风险报酬率是指
                                                          在收益的房地产，能收集到一定反映评估
                                                          对象未来使用年限内客观租金水平的相关
                                                          资料，可以采用收益法进行评估确定。
写字楼        26,727,758.50   34,138,363.30    319,923.64                         12%；（5）过户、中   一般指国债利率或银行存款利率。（4）税
                                                          处置费用确定方式：处置费用根据处置方
                                                                                介及其他 2%。     率：根据税收法规规定确定；（5）过户、中
                                                          式涉及的转让税费、过户费、中介费及其
                                                                                              介及其他费率根据一般市场行情确定。
                                                               他费用等确定。
住宅         10,774,604.95    6,766,449.98   4,008,154.99
 合计        40,619,684.82   43,890,081.11   4,678,105.56
                                                                财务报表附注 第82页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
(十八) 使用权资产
          项目          房屋及建筑物               合计
（1）上年年末余额                  75,464,781.92    75,464,781.92
（2）本期增加金额                   6,336,015.23        6,336,015.23
   —新增租入                    6,336,015.23        6,336,015.23
   —租赁合同变更
（3）本期减少金额                  57,365,028.02    57,365,028.02
   —处置                     18,963,522.44    18,963,522.44
   —合并范围变动                 27,846,912.50    27,846,912.50
   —租赁到期                    8,515,150.13        8,515,150.13
   —租赁合同变更                  2,039,442.95        2,039,442.95
（4）期末余额                    24,435,769.13    24,435,769.13
（1）上年年末余额                  36,817,372.14    36,817,372.14
（2）本期增加金额                  10,258,633.84    10,258,633.84
   —计提                     10,258,633.84    10,258,633.84
   —租赁合同变更
（3）本期减少金额                  31,870,605.60    31,870,605.60
   —处置                     10,682,983.76    10,682,983.76
   —合并范围变动                 12,672,471.71    12,672,471.71
   —租赁到期                    8,515,150.13        8,515,150.13
   —租赁合同变更
（4）期末余额                    15,205,400.38    15,205,400.38
（1）上年年末余额                   7,320,208.17        7,320,208.17
（2）本期增加金额
   —计提
（3）本期减少金额                   7,320,208.17        7,320,208.17
   —处置                      1,719,296.88        1,719,296.88
   —合并范围变动                  5,600,911.29        5,600,911.29
（4）期末余额
                   财务报表附注 第83页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
          项目               房屋及建筑物                        合计
（1）期末账面价值                          9,230,368.75               9,230,368.75
（2）上年年末账面价值                       31,327,201.61           31,327,201.61
(十九) 无形资产
     项目           软件                车位使用权                 合计
（1）上年年末余额         33,793,884.10           4,237,371.42    38,031,255.52
（2）本期增加金额           173,985.64            5,621,287.95        5,795,273.59
   —购置              173,985.64            5,621,287.95        5,795,273.59
（3）本期减少金额         12,230,128.95           1,185,184.40    13,415,313.35
   —处置                                    1,185,184.40        1,185,184.40
   —报废            12,201,228.95                           12,201,228.95
   —合并范围变化           28,900.00                                  28,900.00
（4）期末余额           21,737,740.79           8,673,474.97    30,411,215.76
（1）上年年末余额         33,761,140.73             593,107.97    34,354,248.70
（2）本期增加金额            49,794.06              326,889.76         376,683.82
   —计提               49,794.06              326,889.76         376,683.82
（3）本期减少金额         12,230,128.95              69,518.89    12,299,647.84
   —处置                                       69,518.89          69,518.89
   —报废            12,201,228.95                           12,201,228.95
   —合并范围变化           28,900.00                                  28,900.00
（4）期末余额           21,580,805.84             850,478.84    22,431,284.68
（1）上年年末余额
（2）本期增加金额                                   999,805.39         999,805.39
   —计提                                      999,805.39         999,805.39
（3）本期减少金额
   —处置
                    财务报表附注 第84页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
     项目         软件            车位使用权            合计
（4）期末余额                          999,805.39     999,805.39
（1）期末账面价值        156,934.95     6,823,190.74   6,980,125.69
（2）上年年末账面价值       32,743.37     3,644,263.45   3,677,006.82
                 财务报表附注 第85页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
 项目        账面价值           可收回金额          减值金额           公允价值和处置费用的确定方式        关键参数             关键参数的确定依据
                                                                                           （1）可比案例价格：根据调查的周边同
                                                      公允价值确定方式：周边同类型房地产市
                                                                                           类型房地产市场案例；（2）收益年期确
                                                      场交易较活跃，可以收集到一定数量的同
                                                                                           定：土地使用权剩余使用期限和建筑物
                                                      类型房地产市场成交案例，采用市场法进
                                                                           （1）可比案例价格；      剩余经济寿命不同时结束的，应选取其
                                                      行评估确定。对于周边同类型房地产市场
                                                                           （2）收益年期；（3）     中较短者为收益期。（3）报酬率：采用
                                                      交易较少，较难收集到同类型房地产市场
                                                                           报酬率 5%；（4）增值    安全利率加风险调整值法求取报酬率，
                                                      成交案例，无法采用市场法进行评估确
                                                                           税率 5%、9%、城建税    即：报酬率=无风险报酬率+投资风险报
车位         7,822,996.13   6,824,017.93   999,805.39   定，但属于经营性房地产，具有收益或潜
                                                      在收益的房地产，能收集到一定反映评估
                                                                           印花税 0.05%、房产税   投资风险的回报率，是几乎所有的投资
                                                      对象未来使用年限内客观租金水平的相关
                                                      资料，可以采用收益法进行评估确定。
                                                                             及其他 2%。       率一般指国债利率或银行存款利率。
                                                      处置费用确定方式：处置费用根据处置方
                                                                                           （4）税率：根据税收法规规定确定；
                                                      式涉及的转让税费、过户费、中介费及其
                                                                                           （5）过户、中介及其他费率根据一般市
                                                           他费用等确定。
                                                                                                场行情确定。
 合计        7,822,996.13   6,824,017.93   999,805.39
                                                           财务报表附注 第86页
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二○二五年度
财务报表附注
(二十) 商誉
 被投资单位名                            本期增加               本期减少
 称或形成商誉    上年年末余额            企业合并形                    处   其    期末余额
                                      本期计提
  的事项                         成的                      置   他
账面原值
山东世联         42,992,074.82                                     42,992,074.82
四川嘉联         30,652,993.04                                     30,652,993.04
重庆世联         13,484,800.36                                     13,484,800.36
世联投资          5,515,896.34                                      5,515,896.34
世联小贷          5,446,386.24                                      5,446,386.24
盛泽担保         20,929,875.36                                     20,929,875.36
北京安信行        69,000,000.00                                     69,000,000.00
厦门立丹行        76,224,942.54                                     76,224,942.54
青岛荣置地        48,125,480.21                                     48,125,480.21
小计          312,372,448.91                                    312,372,448.91
减值准备
山东世联         21,700,500.00             9,009,370.19            30,709,870.19
四川嘉联         21,804,985.55             5,654,870.06            27,459,855.61
重庆世联         13,484,800.36                                     13,484,800.36
盛泽金融组        31,892,157.94                                     31,892,157.94
北京安信行        21,637,395.64            24,406,314.57            46,043,710.21
厦门立丹行        76,224,942.54                                     76,224,942.54
青岛荣置地        48,125,480.21                                     48,125,480.21
小计          234,870,262.24            39,070,554.82           273,940,817.06
账面价值         77,502,186.67                                     38,431,631.85
          注：本年对已经全额计提减值准备的商誉不再进行测试。其中，世联投资、盛
          泽担保、世联小贷三家公司产生现金流独立于其他资产产生现金流，且具有不
          可分性，所以将其整体看作一个资产组盛泽金融组。
                              财务报表附注 第87页
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二○二五年度
财务报表附注
                                 所属经营分部及   是否与以前年度
   名称     所属资产组或资产组组合的构成及依据
                                   依据       保持一致
         可以带来独立的现金流，可将其认定为一个
山东世联                               不适用        是
         单独的资产组。
         可以带来独立的现金流，可将其认定为一个
四川嘉联                               不适用        是
         单独的资产组。
         可以带来独立的现金流，可将其认定为一个
北京安信行                              不适用        是
         单独的资产组。
                   财务报表附注 第88页
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二○二五年度
财务报表附注
           可收回金额按预计未来现金流量的现值确定：
                                                            预测期   预测期内的关键参数（增长率、利润               预测期内的关键参数的确定    稳定期的关键参数（增长          稳定期的关键参数的确定
 项目         账面价值            可收回金额            减值金额
                                                            的年限                率等）                    依据         率、利润率、折现率等）              依据
                                                                  增长率：2.39%、4.13%、4.36%、3.99%、                                        稳定期销售收入、折现率
                                                                                                 综合考虑资产组组合实际情
北京安信行       82,477,190.95   41,800,000.00   40,677,190.95   5年                                   况及未来经营规划、所处行业
                                                                                                 市场情况等因素确定。
                                                                  折现率：13.77%                                                          续期预测情况确定；
                                                                  增长率：-30.85%、-5.14%、-2.20%、0、                                        稳定期销售收入、折现率
                                                                                                 综合考虑资产组组合实际情
山东世联        44,905,431.75   27,240,000.00   17,665,431.75   5年                                   况及未来经营规划、所处行业
                                                                                                 市场情况等因素确定。
                                                                  折现率 14.12%                                                          续期预测情况确定；
                                                                  增长率：-29.69%、-10.45%、-6.67%、                                         稳定期销售收入、折现率
                                                                                                 综合考虑资产组组合实际情
                                                                  -3.57%、0；息税前利润率：1.59%、                         增长率：0%；息税前利润         与预测期最后一期保持一
四川嘉联        17,572,146.49    6,484,165.98   11,087,980.51   5年                                   况及未来经营规划、所处行业
                                                                                                 市场情况等因素确定。
                                                                  折现率 14.20%                                                          续期预测情况确定；
 合计        144,954,769.19   75,524,165.98   69,430,603.21
                                                                          财务报表附注 第89页
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二○二五年度
财务报表附注
           无。
(二十一) 长期待摊费用
     项目     上年年末余额              本期增加金额              本期摊销金额             其他减少金额             期末余额
公寓酒店装修          6,939,949.25       6,530,220.74        3,228,442.24      3,511,000.70     6,730,727.05
商业物业租赁
装修
办公楼装修费          4,211,434.63        795,847.94         2,881,135.49         22,218.43     2,103,928.65
其他                27,543.36                               27,543.36
     合计     18,824,516.33          7,687,380.82        8,138,842.44      3,533,219.13    14,839,835.58
(二十二) 递延所得税资产和递延所得税负债
                                   期末余额                                      上年年末余额
      项目
                    可抵扣暂时性差异               递延所得税资产               可抵扣暂时性差异               递延所得税资产
资产减值准备                  493,541,443.53        89,315,892.01           909,401,466.50    164,657,880.81
已列支成本费用但尚
未发放的薪资
分销业务待付的第三
方费用
其他非流动金融资产
公允价值变动
租赁负债                     10,778,830.45            1,732,424.93         22,427,069.33      4,803,941.63
已列支成本费用但尚
未结算的费用
长期待摊费用摊销差
异
已开票未确认收入                  1,442,955.23             263,300.88
      合计                691,941,130.13       118,504,659.48       1,417,748,825.69      252,895,467.41
                                     财务报表附注 第90页
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二○二五年度
财务报表附注
                             期末余额                                       上年年末余额
       项目                                                    应纳税暂时性差
                  应纳税暂时性差异          递延所得税负债                                      递延所得税负债
                                                                    异
使用权资产                7,496,402.24          1,396,255.21          17,455,053.59      3,627,416.23
其他非流动金融资产
公允价值变动
应收融资租赁款              1,998,832.39           499,708.10            6,995,829.96      1,748,957.49
固定资产折旧差异              353,889.32             88,472.33              588,749.44        147,187.36
       合计           13,713,544.72          2,177,656.68          33,355,671.38      5,939,363.00
             项目                              期末余额                            上年年末余额
可抵扣亏损                                           2,423,813,103.73                 2,188,936,814.77
资产减值准备                                          1,549,366,694.04                  959,386,515.09
已列支成本费用但尚未发放的薪资                                   266,679,957.15                  203,767,587.40
其他非流动金融资产公允价值变动                                   297,790,044.01                  100,000,000.00
分销业务待付的第三方费用                                      105,188,921.52                   70,791,736.48
租赁负债                                                6,060,191.60                   31,609,236.48
已开票未确认收入                                              565,291.76                     1,090,394.32
已列支成本费用但尚未结算的费用                                                                       204,470.06
             合计                                 4,649,464,203.81                 3,555,786,754.60
       年份              期末余额                        上年年末余额                           备注
       合计               2,423,813,103.73                  2,188,936,814.77
                             财务报表附注 第91页
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(二十三) 所有权或使用权受到限制的资产
                                    期末                                                        上年年末
  项目
         账面余额            账面价值            受限类型      受限情况      账面余额             账面价值             受限类型         受限情况
                                                                                              保证金、共管账   履约保函保证金、诉讼保证
                                                 履约保函保证金、                                     户、二手楼交易   金、共管账户资金、二手楼
                                         保证金、共
货币资金     29,504,466.50   29,504,466.50           诉讼保证金、共管    30,340,293.26    30,340,293.26   结算资金、临时   交易结算资金、ETC 业务保
                                         管账户
                                                 账户资金                                         管控账户资金、   证金、临时管控账户资金、
                                                                                              久悬账户      久悬账户资金
投资性房地产   24,958,223.37   16,522,530.75   所有权受限   未办妥产权证书    373,856,944.66   267,572,300.09   借款抵押      抵押合同抵押物
固定资产       360,000.00      248,715.44    所有权受限   未办妥产权证书       360,000.00       292,500.00    所有权受限     未办妥产权证书
  合计     54,822,689.87   46,275,712.69                      404,557,237.92   298,205,093.35
                                                    财务报表附注 第92页
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二○二五年度
财务报表附注
(二十四) 短期借款
           项目             期末余额                  上年年末余额
保证借款                            1,000,000.00         1,000,000.00
抵押借款                                                20,000,000.00
           合计                   1,000,000.00        21,000,000.00
          无。
(二十五) 应付账款
           项目            期末余额                   上年年末余额
应付服务费                      197,200,184.01          299,967,635.36
物业外包费                        78,818,068.41          74,631,409.91
工程外包款                         6,816,207.75           8,497,162.31
购买商品及装修款                      4,647,238.73           7,036,455.77
采购商品                          2,715,017.78           2,767,358.92
能源费用                          3,410,979.34           7,816,376.02
应付租金                          1,899,740.03           1,565,002.63
购买办公用品                          47,421.83               74,266.03
其他                             684,977.93             881,079.04
           合计              296,239,835.81          403,236,745.99
           项目            期末余额                  未偿还或结转的原因
和邦盛世家居股份有限公司                  2,605,863.60       尚未结算
           合计                 2,605,863.60
(二十六) 预收款项
           项目            期末余额                   上年年末余额
预收租金费                         4,822,468.26           6,163,379.50
                   财务报表附注 第93页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
             项目                                 期末余额                          上年年末余额
预收处置非流动资产款                                               175,125.37                     175,125.37
商业物业租赁费                                                   71,746.49                       73,568.77
其他                                                     1,250,251.58                     352,547.71
             合计                                        6,319,591.70                    6,764,621.35
            无。
            无。
(二十七) 合同负债
             项目                                     期末余额                        上年年末余额
预收服务费                                                   29,350,908.63                 33,325,571.48
预收物业费                                                   21,793,968.98                 23,101,910.24
预收装修款                                                    3,801,244.43                  2,711,433.95
商品销售款                                                    1,481,681.70                   336,573.09
其他                                                         531,245.61                   458,660.98
             合计                                         56,959,049.35                 59,934,149.74
            无。
            无。
(二十八) 应付职工薪酬
                                                                      合并范围变化
       项目         上年年末余额             本期增加             本期减少                             期末余额
                                                                        的影响
短期薪酬              444,927,184.50   691,215,751.68   814,929,677.43      -159,804.79   321,053,453.96
                                   财务报表附注 第94页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
                                                                        合并范围变化
       项目      上年年末余额               本期增加               本期减少                               期末余额
                                                                         的影响
离职后福利-设定提存
计划
辞退福利               413,971.00      86,170,023.65      73,578,107.06                       13,005,887.59
一年内到期的其他福利
       合计      447,342,724.26     846,068,215.26     957,409,822.81      -159,804.79     335,841,311.92
                                                                        合并范围变化
       项目       上年年末余额                本期增加               本期减少                              期末余额
                                                                           的影响
（1）工资、奖金、津
贴和补贴
（2）职工福利费              40,878.03       5,367,687.89       5,407,408.52                          1,157.40
（3）社会保险费             961,747.28      33,600,031.90      33,698,481.03                       863,298.15
 其中：医疗保险费            901,274.33      29,422,539.92      29,495,992.68                       827,821.57
     工伤保险费            50,438.02       2,189,528.91       2,207,070.98                         32,895.95
     生育保险费             6,804.73        853,554.15         857,778.25                           2,580.63
     其他                3,230.20       1,134,408.92       1,137,639.12
（4）住房公积金              16,398.11      17,017,318.22      16,712,554.33                       321,162.00
（5）工会经费和职工
教育经费
       合计        444,927,184.50     691,215,751.68     814,929,677.43      -159,804.79   321,053,453.96
                                                                        合并范围变化
     项目      上年年末余额               本期增加                 本期减少                                期末余额
                                                                          的影响
基本养老保险         1,922,918.73       66,285,560.47         66,497,796.06                      1,710,683.14
失业保险费            78,650.03         2,396,879.46          2,404,242.26                         71,287.23
     合计        2,001,568.76       68,682,439.93         68,902,038.32                      1,781,970.37
                                  财务报表附注 第95页
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二○二五年度
财务报表附注
(二十九) 应交税费
           税费项目           期末余额                  上年年末余额
增值税                           3,748,191.23           9,435,279.94
企业所得税                         6,214,182.64         13,387,586.64
个人所得税                         2,008,497.87           2,789,775.25
城市维护建设税                        303,724.59             619,202.18
房产税                            910,793.17             902,618.46
教育费附加及地方教育附加                   240,436.98             450,010.11
土地使用税                          183,892.09
印花税                            148,970.05             108,935.42
其他                            1,184,518.60           1,349,624.05
            合计               14,943,207.22         29,043,032.05
(三十) 其他应付款
             项目             期末余额                上年年末余额
应付利息                                42,443.43           40,304.17
应付股利                               465,500.00
其他应付款项                        364,695,473.58       416,136,454.65
             合计               365,203,417.01       416,176,758.82
            项目            期末余额                  上年年末余额
应付少数股东利息                          42,443.43             40,304.17
            合计                    42,443.43             40,304.17
            项目            期末余额                  上年年末余额
应付福州世联福杉少数股东股利                 465,500.00
            合计                 465,500.00
      （1）按款项性质列示
                    财务报表附注 第96页
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二○二五年度
财务报表附注
          项目              期末余额                    上年年末余额
分销业务待付的第三方费用                175,253,349.93              204,630,143.05
押金保证金                        73,735,182.44               77,247,537.43
应付业务费用                       44,843,346.19               46,308,952.02
项目跟投款                        31,742,490.31               44,118,199.92
代收代付款                        26,049,750.99               26,305,237.81
分销业务暂收的服务费                   10,037,118.68               14,685,663.20
单位往来款                         2,025,689.83                2,025,689.83
装修业务暂收款                        900,684.74                  788,752.88
资产证券化代收款                         88,908.47                   26,278.51
公寓业务暂收款                          18,952.00
          合计                364,695,473.58              416,136,454.65
（2）账龄超过一年或逾期的重要其他应付款项
          项目              期末余额                  未偿还或结转的原因
押金保证金                        51,742,960.97     继续使用资产
(三十一) 一年内到期的非流动负债
          项目              期末余额                    上年年末余额
一年内到期的租赁负债                   12,955,449.40               18,990,970.59
          合计                 12,955,449.40               18,990,970.59
(三十二) 其他流动负债
          项目              期末余额                    上年年末余额
待转销项税额                        7,542,833.12               12,071,727.97
云信票据                                                       260,000.00
          合计                  7,542,833.12               12,331,727.97
(三十三) 租赁负债
             项目            期末余额                   上年年末余额
租赁付款额                          17,482,522.02             62,101,505.49
减：未确认融资费用                         643,499.97              8,065,199.68
减：一年内到期的租赁负债                   12,955,449.40             18,990,970.59
                    财务报表附注 第97页
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二○二五年度
财务报表附注
                项目                                      期末余额                       上年年末余额
                合计                                             3,883,572.65              35,045,335.22
(三十四) 递延收益
 项目        上年年末余额              本期增加            本期减少                期末余额                形成原因
                                                                                   长租公寓项目装修补
政府补助                          2,940,000.00        235,000.00       2,705,000.00
                                                                                   贴
 合计                           2,940,000.00        235,000.00       2,705,000.00
(三十五) 股本
                                             本期变动增（+）减（－）
 项目        上年年末余额              发行新                    公积金                                期末余额
                                             送股                   其他          小计
                                  股                    转股
股份总额       1,992,829,038.00                                                            1,992,829,038.00
(三十六) 资本公积
      项目                上年年末余额                     本期增加               本期减少               期末余额
股本溢价                          182,503,603.29                                            182,503,603.29
其他资本公积                        102,810,649.13         480,980.38                         103,291,629.51
      合计                      285,314,252.42         480,980.38                         285,795,232.80
      注：本年度权益法核算被投资单位湖南财信世联商业运营管理有限公司新增外部股
      东，导致本公司所持被投资单位股权比例由原 51%被动稀释至 25.37%，故其他资本
      公积增加 480,980.38 元。
                                      财务报表附注 第98页
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(三十七) 其他综合收益
                                                               本期金额
                                                   减：前期计入其                                 减：其他综合
          项目          上年年末余额        本期所得税前                   减：所得税   税后归属于         税后归属于            期末余额
                                                   他综合收益当期                                 收益当期转入
                                     发生额                      费用      母公司          少数股东
                                                    转入损益                                    留存收益
其中：重新计量设定受益计划变动额
     权益法下不能转损益的其他综合
收益
     其他权益工具投资公允价值变动
     企业自身信用风险公允价值变动
     其他
其中：权益法下可转损益的其他综合收
益
     其他债权投资公允价值变动
     金融资产重分类计入其他综合收
益的金额
     其他债权投资信用减值准备
     现金流量套期储备
                                               财务报表附注 第99页
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财务报表附注
                                                          本期金额
                                             减：前期计入其                                  减：其他综合
        项目      上年年末余额        本期所得税前                    减：所得税   税后归属于         税后归属于            期末余额
                                             他综合收益当期                                  收益当期转入
                               发生额                       费用      母公司          少数股东
                                              转入损益                                     留存收益
   外币财务报表折算差额    254,770.02     -14,209.45                       -14,209.45                    240,560.57
   其他
     其他综合收益合计    254,770.02     -14,209.45                       -14,209.45                    240,560.57
                                         财务报表附注 第100页
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(三十八) 盈余公积
    项目             上年年末余额                 本期增加                 本期减少                期末余额
法定盈余公积               502,130,592.43                                               502,130,592.43
任意盈余公积               502,130,592.43                                               502,130,592.43
    合计             1,004,261,184.86                                              1,004,261,184.86
(三十九) 未分配利润
               项目                                     本期金额                       上期金额
调整前上年年末未分配利润                                           -439,260,886.13           -241,475,102.68
调整年初未分配利润合计数（调增+，调减－）
调整后年初未分配利润                                             -439,260,886.13           -241,475,102.68
加：本期归属于母公司所有者的净利润                                      -649,881,847.31           -197,785,783.45
减：提取法定盈余公积
  提取任意盈余公积
  提取一般风险准备
  应付普通股股利
  转作股本的普通股股利
期末未分配利润                                               -1,089,142,733.44          -439,260,886.13
(四十) 营业收入和营业成本
                        本期金额                                              上期金额
  项目
               收入                     成本                      收入                    成本
主营业务       1,892,190,205.99       1,754,092,461.33         2,414,952,595.34      2,146,033,032.51
其他业务           58,487,455.83          70,887,182.44          29,636,287.16         36,832,481.90
  合计       1,950,677,661.82       1,824,979,643.77         2,444,588,882.50      2,182,865,514.41
         本期客户合同产生的收入情况如下：
                                                              本期金额
          类别
                                            营业收入                              营业成本
按业务类型分类：
案场代理业务                                           443,843,085.27                   387,314,443.15
                                财务报表附注 第101页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
                                             本期金额
               类别
                            营业收入                       营业成本
分销业务                             569,221,116.67           544,745,703.53
营销顾问业务                            49,762,342.39            46,959,323.03
物业及综合设施管理业务                      732,716,222.01           677,680,908.80
公寓运营业务                            69,282,009.93            70,323,684.88
其他服务业务                            27,365,429.72            27,068,397.94
               合计              1,892,190,205.99          1,754,092,461.33
按经营地区分类：
华南区域                             973,259,297.50           904,209,108.57
华北区域                             333,217,673.52           307,125,412.82
华东区域                             275,559,513.46           245,878,221.64
华中及西南区域                          158,362,012.23           166,928,499.71
山东区域                             151,791,709.28           129,951,218.59
               合计              1,892,190,205.99          1,754,092,461.33
          前五名客户的营业收入情况
       客户名称            本年发生额                      占全部营业收入的比例（%）
珠海大横琴集团有限公司                 112,986,106.19                          5.79
百度集团股份有限公司                  87,724,996.60                           4.50
保利发展控股集团股份有限                 49,078,011.82                          2.52
公司
横琴粤澳深度合作区商事服                37,090,441.22                           1.90
务局
中国交通建设集团有限公司                29,843,140.14                           1.53
          合计               316,722,695.97                          16.24
                项目              本期金额                    上期金额
渠道转介费                               548,775,473.27        687,544,591.88
工资                                  417,175,888.26        521,013,680.13
奖金                                  126,894,563.75        176,801,112.78
物业工程费                               110,466,264.65        135,535,720.88
                      财务报表附注 第102页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
          项目            本期金额                上期金额
保洁费                       106,557,165.58     123,255,843.64
保安费                       106,289,303.33     110,054,342.85
保险费                       105,235,920.31     126,057,259.12
人力外包费                      41,357,366.74      51,708,615.82
运营租赁费等                     21,530,464.36      24,055,574.29
广告宣传费                      21,453,686.47      15,077,960.90
技术协作费                      20,904,581.32      14,898,402.20
咨询费                        18,481,322.65      31,669,472.74
外购服务                       16,620,590.55      10,610,128.64
折旧费                        11,469,651.54      10,964,930.74
诉讼费                          8,655,920.18       7,962,738.05
业务招待费                        8,542,857.79     10,065,551.71
工程外包                         6,890,467.57       6,811,950.67
装修费摊销                        6,222,761.27     10,980,837.81
物业租赁费用                       5,789,763.95       5,304,653.57
员工宿舍费                        5,350,277.11       7,380,177.32
差旅费                          5,337,061.22       6,578,244.83
低值用品及耗材                      4,422,122.06       2,961,249.94
绿化费                          3,729,957.79       7,281,484.84
营销渠道费                        3,561,034.16       5,626,865.32
使用权资产折旧                      3,522,215.36     11,535,565.42
福利费                          3,116,182.97       3,175,286.27
办公用品费                        3,061,492.86       3,444,952.77
会务费                          2,789,831.04       2,443,741.78
劳保费                          2,061,232.67       2,426,291.97
网络通讯费                        1,156,496.85       1,614,027.63
工程材料                                              28,650.52
其他                           6,670,543.70     11,163,125.48
          合计             1,754,092,461.33   2,146,033,032.51
(四十一) 税金及附加
                财务报表附注 第103页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
          项目          本期金额               上期金额
城市维护建设税                   4,155,252.20      4,611,653.15
教育费附加及地方教育附加              3,153,631.18      4,400,184.17
房产税                       3,447,008.87      3,671,333.04
土地增值税                     3,959,669.31
土地使用税                      738,153.34        316,096.73
印花税                        179,977.46        335,935.06
水利建设专项基金                     89,546.57       142,107.97
车船使用税                        17,580.00          28,930.00
其他                           56,420.68       144,117.92
          合计             15,797,239.61     13,650,358.04
(四十二) 管理费用
          项目          本期金额               上期金额
辞退福利                     86,170,023.65
工资                       66,745,842.43     79,792,497.91
保险费                      16,247,099.68     19,332,515.13
使用权资产折旧                   7,057,937.88     10,319,940.11
咨询费                       6,910,285.67      7,698,722.54
物业租赁费用                    4,481,550.20      8,214,579.29
折旧费                       3,829,372.92      4,243,406.08
奖金                        3,602,220.92      7,127,977.01
技术协作费                     2,927,701.43      5,063,713.68
装修费摊销                     2,398,857.39      3,702,710.04
福利费                       2,321,328.60      1,895,456.41
办公用品费                     1,835,460.70      2,379,517.24
运杂费                       1,711,360.51      2,256,793.02
差旅费                       1,248,993.68      2,188,561.64
诉讼费                       1,121,123.28      8,624,471.08
人事费                       1,106,823.12      1,309,002.23
网络通讯费                      933,996.82       1,574,171.99
业务招待费                      867,504.91       2,671,580.95
员工宿舍费                      597,270.38       1,859,347.12
                财务报表附注 第104页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
          项目              本期金额                          上期金额
其他                               3,007,924.51               3,326,824.74
          合计                   215,122,678.68             173,581,788.21
(四十三) 研发费用
          项目              本期金额                          上期金额
工资                              11,935,327.36              14,679,558.60
技术协作费                            2,991,316.19               3,659,675.02
奖金                               3,204,993.97               3,864,571.05
保险费                              2,694,397.96               2,757,907.97
电信网络费                              518,786.65                  573,595.86
折旧费                                 63,036.59                  137,828.41
咨询费                                  1,343.04                   53,678.18
其他                                 140,442.06                  165,966.37
          合计                    21,549,643.82              25,892,781.46
(四十四) 财务费用
          项目              本期金额                          上期金额
利息费用                            2,226,369.82                6,153,369.33
其中：租赁负债利息费用                     1,975,402.59                4,804,155.63
减：利息收入                         28,257,788.27               28,660,976.21
汇兑损益                               45,456.10                   -43,934.40
其他支出                              931,262.48                1,042,538.02
          合计                   -25,054,699.87             -21,509,003.26
(四十五) 其他收益
         项目             本期金额                            上期金额
政府补助                        10,066,116.52                  15,612,520.83
         合计                 10,066,116.52                  15,612,520.83
(四十六) 投资收益
               项目                     本期金额                上期金额
权益法核算的长期股权投资收益                          12,230,340.69       1,130,074.33
                    财务报表附注 第105页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
                 项目                   本期金额               上期金额
处置长期股权投资产生的投资收益                         10,330,935.93     -10,333,347.57
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益                        405,584.29
处置其他非流动金融资产取得的投资收益                       1,637,099.96
债务重组产生的投资收益                               -327,399.00
                 合计                     24,276,561.87      -9,203,273.24
(四十七) 公允价值变动收益
      产生公允价值变动收益的来源                   本期金额               上期金额
其他非流动金融资产                            -144,031,598.32      -33,901,158.98
               合计                    -144,031,598.32      -33,901,158.98
(四十八) 信用减值损失
         项目                 本期金额                        上期金额
应收票据坏账损失                           -11,204.29                    539.33
应收账款坏账损失                       -68,953,468.39             -47,767,473.34
其他应收款坏账损失                     -112,471,252.68             -74,656,351.18
长期应收款坏账损失                         -545,926.28
贷款减值损失                          -6,125,883.16               6,042,490.25
         合计                   -188,107,734.80            -116,380,794.94
(四十九) 资产减值损失
            项目                本期金额                      上期金额
合同资产减值损失                         6,223,305.41                -672,760.69
长期股权投资减值损失                        -679,344.46
投资性房地产减值损失                     -78,490,502.13
固定资产减值损失                        -4,678,105.56
无形资产减值损失                          -999,805.39
商誉减值损失                         -39,070,554.82             -53,765,710.33
使用权资产减值损失                                                  -7,320,208.17
            合计                -117,695,006.95             -61,758,679.19
(五十) 资产处置收益
                      财务报表附注 第106页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
        项目        本期金额                  上期金额              计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置收益         1,590,919.15          44,786,104.91                    1,590,919.15
其中：未划分为持有待售的
非流动资产处置收益
     固定资产处置收益      672,893.65            1,033,983.48                     672,893.65
     使用权资产处置收益     918,025.50           43,752,121.43                     918,025.50
        合计        1,590,919.15          44,786,104.91                    1,590,919.15
(五十一) 营业外收入
                                                                     计入当期非经常性损
           项目          本期金额                     上期金额
                                                                       益的金额
政府补助                         2,095.00                   4,500.00             2,095.00
无法支付经批准转做营业外收入           6,274,711.42              4,004,399.48          6,274,711.42
收取违约金                   10,478,069.20             10,438,085.36         10,478,069.20
罚款利得                      314,464.37                912,936.09            314,464.37
其他                        682,256.84                533,507.52            682,256.84
           合计           17,751,596.83             15,893,428.45         17,751,596.83
     与企业日常活动无关的政府补助：
     补助项目        本期金额                       上期金额                与资产相关/与收益相关
财政扶持资金                2,095.00                     4,500.00           与收益相关
      合计              2,095.00                     4,500.00
(五十二) 营业外支出
                                                                     计入当期非经常性
           项目           本期金额                     上期金额
                                                                       损益的金额
对外捐赠                             3,000.00                13,792.70           3,000.00
罚款支出                      3,305,714.38             15,614,877.90         3,305,714.38
赔偿支出                         78,970.79              1,560,741.86           78,970.79
非流动资产损毁报废损失               1,200,794.44                  712,862.50       1,200,794.44
其他                        1,136,245.81              1,329,253.97         1,136,245.81
           合计             5,724,725.42             19,231,528.93         5,724,725.42
                      财务报表附注 第107页
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财务报表附注
(五十三) 所得税费用
          项目                   本期金额                       上期金额
当期所得税费用                            8,765,949.84              -43,979,013.61
递延所得税费用                          133,563,840.44             159,657,353.86
          合计                     142,329,790.28             115,678,340.25
                    项目                                    本期金额
利润总额                                                       -503,590,715.31
按法定[或适用]税率计算的所得税费用                                         -125,897,678.83
子公司适用不同税率的影响                                                 -15,635,063.52
调整以前期间所得税的影响                                                105,749,976.76
非应税收入的影响                                                      -3,057,585.17
不可抵扣的成本、费用和损失的影响                                             19,536,284.82
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响                                       -5,107,744.95
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响                              156,822,897.93
税率调整导致期初递延所得税资产/负债余额的变化                                        9,918,703.24
所得税费用                                                       142,329,790.28
(五十四) 每股收益
         基本每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净利润除以本公司发行在外
         普通股的加权平均数计算：
               项目                   本期金额                   上期金额
归属于母公司普通股股东的合并净利润                    -649,881,847.31       -197,785,783.45
本公司发行在外普通股的加权平均数                    1,992,829,038.00       1,992,829,038.00
基本每股收益                                            -0.33               -0.10
其中：持续经营基本每股收益                                     -0.33               -0.10
   终止经营基本每股收益
         稀释每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净利润（稀释）除以本公司发
                         财务报表附注 第108页
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财务报表附注
           行在外普通股的加权平均数（稀释）计算：
              项目              本期金额                 上期金额
归属于母公司普通股股东的合并净利润（稀释）          -649,881,847.31     -197,785,783.45
本公司发行在外普通股的加权平均数（稀释）          1,992,829,038.00     1,992,829,038.00
稀释每股收益                                     -0.33              -0.10
其中：持续经营稀释每股收益                              -0.33              -0.10
   终止经营稀释每股收益
(五十五) 现金流量表项目
      （1）收到的其他与经营活动有关的现金
             项目               本期金额                 上期金额
金融业务收回贷款                       100,743,272.70       129,453,645.43
收到返还的保证金押金                         36,330,655.75    144,606,075.64
物业公司收到代收代付款项                       17,359,715.21     31,961,605.47
收取租金                                9,412,880.36     12,868,867.50
利息收入                                8,463,230.53     13,317,573.67
政府补贴收入                              9,693,622.82     14,598,574.01
经纪业务代收                              3,823,487.66       5,518,886.87
共管账户、临时管控账户及二手楼交易结算资金                 98,751.83         545,057.38
分销业务代收款                                                4,886,577.44
往来款、备用金返还及其他                       38,850,256.67     35,721,722.63
             合计                224,775,873.53       393,478,586.04
      （2）支付的其他与经营活动有关的现金
             项目               本期金额                 上期金额
渠道费、技术协作费与调研                   622,171,370.78       801,555,529.79
物业管理及工程费（包括物业中外包费用）            352,308,016.18       401,833,960.68
支付的押金保证金                       115,610,267.01       136,994,098.19
物业代收代付中代付                          47,460,033.01     62,785,604.92
金融业务贷款                             26,033,000.00    103,171,000.00
咨询费                                25,392,951.36     62,852,118.53
广告宣传费                              21,619,769.02     16,191,072.57
                    财务报表附注 第109页
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财务报表附注
             项目               本期金额                 上期金额
运营租赁费                              21,530,464.36     25,498,908.75
物业租赁费用                             10,271,314.15     24,124,282.74
业务招待费                               8,711,150.54     13,501,360.62
差旅费                                 6,619,512.68       9,292,814.86
各类办公费                               5,775,069.88       6,836,826.55
经纪业务代收代付                            4,380,874.45       5,909,149.54
共管账户、临时管控账户及二手楼交易结算资金               3,874,845.17     14,124,488.32
违约、罚款、赔偿支出                          3,384,685.17     17,175,619.76
会务费                                 2,932,960.18       2,847,094.30
运杂费、交通费                             2,570,415.62       5,597,074.73
电信网络费                               2,568,390.41       2,684,234.07
分销业务归还代收款                           2,007,911.30     11,698,320.19
培训费                                 1,392,632.50       1,353,192.88
设计费                                 1,382,118.10       2,282,908.14
通讯费                                   40,889.91        1,994,444.84
往来款、备用金支付及其他                    168,562,482.38      143,393,551.34
合计                            1,456,601,124.16     1,873,697,656.31
      （1）收到的其他与投资活动有关的现金
             项目              本期金额                  上期金额
大额存单及利息                        158,725,000.00
             合计                158,725,000.00
      （2）支付的其他与投资活动有关的现金
             项目              本期金额                  上期金额
大额存单                          452,681,444.43        296,668,479.40
处置子公司款项                                                2,442,350.64
             合计               452,681,444.43        299,110,830.04
      （3）收到的重要投资活动有关的现金
                    财务报表附注 第110页
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              性质                  本期金额            上期金额
收回参股公司投资                                           1,326,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额         44,460,097.89   16,575,174.60
收到到期的结构性存款                        13,800,000.00
收到其他非流动金融资产转让款                    28,000,000.00
              合计                  86,260,097.89   17,901,174.60
   （4）支付的重要投资活动有关的现金
              性质                  本期金额            上期金额
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金           10,289,207.73    4,479,564.68
对参股公司投资                            1,360,000.00
              合计                  11,649,207.73    4,479,564.68
   （1）收到的其他与筹资活动有关的现金
              项目                  本期金额            上期金额
收到子公司少数股东借款                                         406,936.32
              合计                                    406,936.32
   （2）支付的其他与筹资活动有关的现金
              项目                  本期金额            上期金额
新租赁准则下支付的租赁负债                     12,525,594.76   38,103,252.31
退还已注销非全资子公司少数股东股权投资款和分配款            565,541.16      214,844.72
归还子公司少数股东借款                         318,500.00
退还非全资子公司减资的投资款                      245,000.00
购买柳州世联少数股东权益支付现金                                           3.00
购买济南世君少数股东权益支付现金                                    817,801.37
              合计                  13,654,635.92   39,135,901.40
                   财务报表附注 第111页
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     （3）筹资活动产生的各项负债的变动
                                     本期增加                              本期减少
  项目     上年年末余额                                                                                  期末余额
                            现金变动             非现金变动           现金变动              非现金变动
短期借款        21,000,000.00     2,000,000.00                     22,000,000.00                       1,000,000.00
租赁负债        54,036,305.81                     6,336,015.23     13,654,635.92     29,878,663.07    16,839,022.05
合计          75,036,305.81     2,000,000.00    6,336,015.23     35,654,635.92     29,878,663.07    17,839,022.05
                                             财务报表附注 第112页
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财务报表附注
(五十六) 现金流量表补充资料
             补充资料                     本期金额                上期金额
净利润                                   -645,920,505.59    -209,754,277.70
加：信用减值损失                               188,107,734.80     116,380,794.94
  资产减值准备                               117,695,006.95      61,758,679.19
  固定资产折旧                                28,754,523.26      28,566,947.21
  使用权资产折旧                               10,258,633.84      23,227,254.52
  无形资产摊销                                   376,683.82         369,036.04
  长期待摊费用摊销                              11,672,061.57      14,822,929.71
  处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
（收益以“－”号填列）
  固定资产报废损失（收益以“－”号填列）                     1,200,794.44        712,862.50
  公允价值变动损失（收益以“－”号填列）                  144,031,598.32      33,901,158.98
  财务费用（收益以“－”号填列）                       -17,522,731.82     16,561,603.21
  投资损失（收益以“－”号填列）                       -24,276,561.87       9,203,273.24
  递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）                 134,390,807.93     233,676,491.56
  递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）                   -3,761,706.32     -22,155,748.89
  存货的减少（增加以“－”号填列）                        8,506,871.21      -2,951,377.39
  经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）                318,559,339.92     380,666,870.35
  经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）               -302,279,980.08    -579,609,807.19
  其他
经营活动产生的现金流量净额                           -22,528,257.11     66,235,171.04
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
承担租赁负债方式取得使用权资产
现金的期末余额                                879,035,986.54    1,160,124,045.02
减：现金的期初余额                             1,160,124,045.02   1,580,512,696.31
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
                       财务报表附注 第113页
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财务报表附注
              补充资料                         本期金额                  上期金额
现金及现金等价物净增加额                                 -281,088,058.48    -420,388,651.29
                     项目                                        金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物                                                519,851.64
其中：成都市红璞凯嘉酒店管理有限公司                                                   519,851.64
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物                                               420,480.91
其中：成都市红璞凯嘉酒店管理有限公司                                                   420,480.91
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物
处置子公司收到的现金净额                                                          99,370.73
               项目                          期末余额                上年年末余额
一、现金                                        879,035,986.54      1,160,124,045.02
其中：库存现金                                           3,040.00            46,131.20
   可随时用于支付的数字货币
   可随时用于支付的银行存款                             879,013,245.14      1,160,077,383.98
   可随时用于支付的其他货币资金                                19,701.40               529.84
   可用于支付的存放中央银行款项
   存放同业款项
   拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额                              879,035,986.54      1,160,124,045.02
其中：持有但不能由母公司或集团内其他子公司使用
的现金和现金等价物
不属于现金及现金等价物的货币资金：
                                                          不属于现金及现金等价物
       项目            期末余额                上年年末余额
                                                               的理由
履约保函保证金                   5,723,494.30     6,638,228.06        使用受限
诉讼保证金                     5,060,252.71     8,751,623.43        使用受限
                           财务报表附注 第114页
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财务报表附注
                                                             不属于现金及现金等价物
       项目           期末余额                   上年年末余额
                                                                  的理由
共管账户资金                18,720,719.49          14,845,874.32        使用受限
二手楼交易结算资金                                       98,751.83         使用受限
ETC 业务保证金                                         2,000.00        使用受限
账户久悬冻结资金                                          3,815.62        使用受限
       合计             29,504,466.50          30,340,293.26
(五十七) 外币货币性项目
          项目          期末外币余额                 折算汇率             期末折算人民币余额
货币资金                                                                1,769,778.21
其中：美元                           5,566.68           7.0288               39,127.08
     港元                       649,381.73           0.9032            586,534.58
     澳门元                    1,305,621.99           0.8763           1,144,116.55
应收账款                                                                 430,500.52
其中：澳门元                        491,270.71           0.8763            430,500.52
应付账款                                                                 198,131.43
其中：澳门元                        226,100.00           0.8763            198,131.43
(五十八) 租赁
               项目                             本期金额                 上期金额
租赁负债的利息费用                                          1,975,402.59     4,804,155.63
计入相关资产成本或当期损益的简化处理的短期租赁
费用
计入相关资产成本或当期损益的简化处理的低价值资
产租赁费用（低价值资产的短期租赁费用除外）
计入相关资产成本或当期损益的未纳入租赁负债计量
的可变租赁付款额
  其中：售后租回交易产生部分
转租使用权资产取得的收入                                         645,258.50     9,122,087.05
与租赁相关的总现金流出                                       36,689,717.71    60,862,009.61
                         财务报表附注 第115页
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财务报表附注
                     项目                    本期金额                上期金额
售后租回交易产生的相关损益
售后租回交易现金流入
售后租回交易现金流出
      （1）经营租赁
                                                      其中:未计入租赁收款额的可
                项目                租赁收入
                                                          变租赁付款额相关的收入
昆仑工坊项目                                 6,514,913.83
北京中环市贸中心                               4,950,888.34
天津信达广场                                 1,751,998.30
琶洲新港东项目                                1,602,606.78
新际商务中心                                 1,393,440.00
成都金沙城项目                                1,359,060.75
高创锦业大厦项目                                 426,280.61
其他项目                                   2,637,691.72
                合计                    20,636,880.33
      （2）融资租赁
                     项目                  本期金额                 上期金额
销售损益
其中：销售收入
      销售成本
租赁投资净额的融资收益                                  221,189.85             363,545.93
与未纳入租赁投资净额的可变租赁付款额相关的收入
六、    研发支出
(一)   研发支出
           项目              本期金额                             上期金额
工资                              11,935,327.36                   14,679,558.60
技术协作费                             2,991,316.19                     3,659,675.02
奖金                                3,204,993.97                     3,864,571.05
                          财务报表附注 第116页
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        项目          本期金额                  上期金额
保险费                        2,694,397.96          2,757,907.97
电信网络费                       518,786.65            573,595.86
折旧费                          63,036.59            137,828.41
咨询费                            1,343.04            53,678.18
其他                          140,442.06            165,966.37
        合计               21,549,643.82       25,892,781.46
其中：费用化研发支出               21,549,643.82       25,892,781.46
      资本化研发支出
七、    合并范围的变更
(一)   非同一控制下企业合并
      无。
(二)   同一控制下企业合并
      无。
(三)   反向购买
      无。
                   财务报表附注 第117页
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(四)   处置子公司
                                                               处置价款与                                     丧失控制权   与原子公司
                                                                                    丧失控制   丧失控制   按照公允
                                                               处置投资对          丧失控                        之日合并财   股权投资相
                          丧失控制                         丧失控                          权之日合   权之日合   价值重新
            丧失控制权                   丧失控制                       应的合并财          制权之                        务报表层面   关的其他综
                          权时点的             丧失控制        制权时                          并财务报   并财务报   计量剩余
  子公司名称     时点的处置                   权时点的                       务报表层面          日剩余                        剩余股权公   合收益转入
                          处置比例             权的时点        点的判                          表层面剩   表层面剩   股权产生
                价款                  处置方式                       享有该子公          股权的                        允价值的确   投资损益/留
                          （%）                          断依据                          余股权的   余股权的   的利得或
                                                               司净资产份          比例                         定方法及主   存收益的金
                                                                                    账面价值   公允价值    损失
                                                               额的差额                                       要假设      额
成都市红璞凯
嘉酒店管理有       519,851.64    100.00   转让     2025/6/30    注     10,330,935.93
限公司
           注：本集团将成都红璞凯嘉丧失控制权的时点确定为 2025 年 6 月 30 日，确认依据为： 2025 年 5 月 21 日签订股权转让协议出售成都红璞
           凯嘉 100.00%股权，出售对价为 519,851.64 元，2025 年已收到所有股权转让款，2025 年 6 月 25 日完成工商变更，2025 年 6 月 30 日完成工
           作资料交接，成都红璞凯嘉自 2025 年 6 月 30 日起不再纳入公司合并报表范围。
           无。
                                                            财务报表附注 第118页
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(五)    其他原因的合并范围变动
      （1）本报告期投资设立子公司
                        主要经                   持股比例
          子公司名称                注册地    业务性质           取得方式
                         营地                   （%）
世联行（苏州）不动产咨询有限公司         苏州    苏州     房地产中介    51    投资设立
世新（广州）文化传播有限公司           广州    广州     房地产中介    100   投资设立
世联咨询（深圳）有限公司             深圳    深圳     资产服务     51    投资设立
苏州世联居善信息技术有限公司           苏州    苏州     房地产中介    51    投资设立
成都世创文化传播有限公司             成都    成都     房地产中介    100   投资设立
佛山云媒智行文化传播有限公司           佛山    佛山     房地产中介    100   投资设立
郑州世联行房地产咨询服务有限公司         郑州    郑州     房地产中介    51    投资设立
北京世联晟景咨询有限公司             北京    北京     资产服务     51    投资设立
深圳世联数字营销科技有限公司           深圳    深圳     房地产中介    100   投资设立
苏州世联共营房地产咨询顾问有限公司        苏州    苏州     房地产中介    51    投资设立
宁波世联红璞人才公寓管理有限公司         宁波    宁波     资产服务     100   投资设立
廊坊市善鸿居电子商务有限公司           廊坊    廊坊     房地产中介    100   投资设立
      （2）本报告期因为注销子公司而不再纳入合并范围的子公司
                         主要经                  持股比例
          子公司名称                注册地    业务性质           注销方式
                          营地                  （%）
北京世联行兴业房地产经纪有限公司          北京    北京    房地产中介    100   工商注销
上海世联卓然数据科技有限公司            上海    上海    电子商务     100   工商注销
商丘帜远企业管理咨询有限公司            商丘    商丘    金融服务     100   工商注销
漳州世联房地产经纪有限公司             漳州    漳州    房地产中介    100   工商注销
琴澳世捷城市商务科技服务一人有限公司        澳门    澳门    资产服务     100   工商注销
琴澳世捷空间艺术科技服务一人有限公司        澳门    澳门    资产服务     100   工商注销
琴澳世捷汽车科技服务一人有限公司          澳门    澳门    资产服务     100   工商注销
琴澳世捷商品贸易一人有限公司            澳门    澳门    资产服务     100   工商注销
厦门市小样创业信息科技有限公司           厦门    厦门    资产服务     41    工商注销
珠海世纪联行物业管理有限公司            珠海    珠海    资产服务     51    工商注销
盐城市世联慧盐物业资产管理有限公司         盐城    盐城    资产服务     51    工商注销
珠海横琴世联嘉诚企业管理有限公司          珠海    珠海    资产服务     100   工商注销
惠东红璞元屿海公寓管理有限公司           惠州    惠州    资产服务     100   工商注销
                       财务报表附注 第119页
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财务报表附注
                      主要经                  持股比例
       子公司名称                注册地    业务性质            注销方式
                       营地                  （%）
惠东红璞双月湾公寓管理有限公司        惠州    惠州    资产服务     100    工商注销
厦门红璞兴业公寓管理有限公司         厦门    厦门    资产服务     100    工商注销
惠东红璞阳光假日公寓管理有限公司       惠东    惠东    资产服务     100    工商注销
苏州红与璞酒店管理有限公司          苏州    苏州    资产服务     100    工商注销
武汉世联集房公寓管理有限公司         武汉    武汉    资产服务     100    工商注销
厦门世联松塔建筑装饰有限公司         厦门    厦门    电子商务     100    工商注销
深圳世联筑业科技有限公司           深圳    深圳    电子商务     100    工商注销
上海盛泽邦家投资管理有限公司         上海    上海    金融服务     100    工商注销
东莞市世联集金投资管理有限公司        东莞    东莞    房地产中介    100    工商注销
佛山世联集金商务管理有限公司         佛山    佛山    资产服务     100    工商注销
海口善居电子商务有限公司           海口    海口    电子商务     100    工商注销
惠东世联行百利房地产咨询有限公司       惠东    惠东    房地产中介    100    工商注销
深圳盛泽按揭代理有限公司           深圳    深圳    金融服务     100    工商注销
西安世联兴业房地产经纪有限责任公司      西安    西安    房地产中介    100    工商注销
哈尔滨卓群房地产经纪有限公司        哈尔滨   哈尔滨    房地产中介    100    工商注销
青岛居善电子商务有限公司           青岛    青岛    电子商务     75.5   工商注销
                    财务报表附注 第120页
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财务报表附注
八、    在其他主体中的权益
(一)   在子公司中的权益
 序                                                主要经营                   持股比例(%)
             子公司名称       子公司简称    注册资本                   注册地   业务性质                         取得方式
 号                                                 地                   直接       间接
                                     财务报表附注 第121页
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财务报表附注
序                                             主要经营                   持股比例(%)
           子公司名称       子公司简称   注册资本                  注册地   业务性质                         取得方式
号                                              地                   直接       间接
                                 财务报表附注 第122页
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财务报表附注
序                                                  主要经营                   持股比例(%)
           子公司名称         子公司简称     注册资本                   注册地   业务性质                      取得方式
号                                                   地                   直接       间接
                                      财务报表附注 第123页
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财务报表附注
序                                                 主要经营                   持股比例(%)
           子公司名称         子公司简称    注册资本                   注册地   业务性质                         取得方式
号                                                  地                   直接       间接
                                     财务报表附注 第124页
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财务报表附注
序                                               主要经营                 持股比例(%)
           子公司名称         子公司简称   注册资本                  注册地   业务性质                     取得方式
号                                                地                   直接   间接
                                   财务报表附注 第125页
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序                                                   主要经营                   持股比例(%)
            子公司名称          子公司简称    注册资本                   注册地   业务性质                      取得方式
号                                                    地                   直接       间接
                                       财务报表附注 第126页
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序                                                   主要经营                   持股比例(%)
            子公司名称          子公司简称    注册资本                   注册地   业务性质                      取得方式
号                                                    地                   直接       间接
                                       财务报表附注 第127页
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序                                                 主要经营                   持股比例(%)
            子公司名称         子公司简称    注册资本                  注册地   业务性质                      取得方式
号                                                  地                   直接       间接
                                     财务报表附注 第128页
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序                                                   主要经营                   持股比例(%)
            子公司名称          子公司简称    注册资本                   注册地   业务性质                      取得方式
号                                                    地                   直接       间接
                           凉山州世联物
                             业
                                       财务报表附注 第129页
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序                                                   主要经营                   持股比例(%)
            子公司名称          子公司简称    注册资本                   注册地   业务性质                      取得方式
号                                                    地                   直接       间接
                                       财务报表附注 第130页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
序                                                   主要经营                  持股比例(%)
            子公司名称          子公司简称    注册资本                   注册地    业务性质                  取得方式
号                                                    地                    直接   间接
                           横琴世联云服
                             务
                                       财务报表附注 第131页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
序                                                    主要经营                   持股比例(%)
            子公司名称          子公司简称     注册资本                   注册地   业务性质                         取得方式
号                                                     地                   直接       间接
                                        财务报表附注 第132页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
序                                                主要经营                 持股比例(%)
            子公司名称        子公司简称    注册资本                  注册地   业务性质                  取得方式
号                                                 地                   直接   间接
                                    财务报表附注 第133页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
序                                                   主要经营                   持股比例(%)
            子公司名称         子公司简称     注册资本                   注册地   业务性质                      取得方式
号                                                    地                   直接       间接
                                       财务报表附注 第134页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
序                                                主要经营                 持股比例(%)
            子公司名称         子公司简称   注册资本                  注册地   业务性质                  取得方式
号                                                 地                   直接   间接
         在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：（1）本集团通过子公司青岛君汇持有青岛世联运营 45%的股权，根据青岛世联运营公司章
         程的约定：青岛君汇持股 45%，享有 55%的投票表决权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。
         （2）本集团通过子公司宁波世联嘉信持有宁波世联中光 35%的股权，根据宁波世联中光公司章程的约定：宁波世联嘉信持股 35%，享有 55%
         的投票表决权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。
         持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
                                                    （1）本公司之子公司世联君汇直接持有
         世联科创 41%的股权，根据 2016 年 6 月 10 日签订的《表决权委托协议》
                                                  ，少数股东深圳世联小样投资管理合伙企业（有限合伙）将持有的
         世联科创 10%股权对应的全部表决权委托世联君汇行使，故本公司对世联科创具有实际控制权，纳入合并范围。
         （2）本公司之子公司世联君汇直接持有深圳运泰君汇 50%的股权，根据 2016 年 10 月签订的《关于运泰君汇物业管理有限公司之股权托管
           ，运泰建业置业（深圳）有限公司将其持有深圳运泰君汇的 1%股权对应的全部表决权委托给世联君汇行使，故本公司对深圳运泰君
         协议》
         汇具有实际控制权，纳入合并范围。
         （3）本公司之子公司宁波嘉信直接持有宁波世联中光 35%的股权，根据签订的《合作协议》
                                                   ，上海同心行商业管理有限公司将其持有宁波
         世联中光的 20%股权对应的股东会和董事会投票表决权委托给宁波嘉信行使，故本公司对宁波世联中光具有实际控制权，纳入合并范围。
                                    财务报表附注 第135页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
             少数股东持股      本期归属于少数股东          本期向少数股东宣告             期末少数股东权
  子公司名称
               比例           的损益                   分派的股利             益余额
山东世联            24.50%        131,694.55           2,289,469.96     3,047,185.56
青岛荣置地           49.00%       -407,843.09                            7,961,475.45
北京安信行           40.00%       -942,240.02           3,112,388.38    49,975,623.63
深圳运泰君汇          50.00%       3,743,020.46          3,013,482.44     5,319,814.87
                           期末余额                          上年年末余额
        项目
                           山东世联                             山东世联
流动资产                            109,241,286.65                    141,850,311.62
非流动资产                             36,159,106.44                    29,765,359.90
资产合计                            145,400,393.09                    171,615,671.52
流动负债                            130,408,659.16                    147,857,916.22
非流动负债                                35,760.57                       124,622.14
负债合计                            130,444,419.73                    147,982,538.36
                           期末余额                          上年年末余额
        项目
                          青岛荣置地                            青岛荣置地
流动资产                              26,832,210.89                    28,402,483.33
非流动资产                              1,162,526.97                     1,204,616.49
资产合计                              27,994,737.86                    29,607,099.82
流动负债                              11,746,828.76                    12,526,857.88
非流动负债
负债合计                              11,746,828.76                    12,526,857.88
                           期末余额                          上年年末余额
        项目
                          北京安信行                            北京安信行
流动资产                            169,836,415.79                    195,705,446.10
非流动资产                             69,341,067.87                    72,372,749.98
资产合计                            239,177,483.66                    268,078,196.08
                         财务报表附注 第136页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
                 期末余额                  上年年末余额
        项目
                 北京安信行                 北京安信行
流动负债                 113,219,722.08        130,175,812.05
非流动负债                   1,018,702.92         2,826,754.38
负债合计                 114,238,425.00        133,002,566.43
                 期末余额                  上年年末余额
        项目
                深圳运泰君汇                 深圳运泰君汇
流动资产                  23,040,127.29         22,112,765.96
非流动资产                    308,512.42             453,095.18
资产合计                  23,348,639.71         22,565,861.14
流动负债                  12,709,009.99         13,385,307.45
非流动负债
负债合计                  12,709,009.99         13,385,307.45
                财务报表附注 第137页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
                                      本期金额                                                                  上期金额
 子公司名称
          营业收入              净利润            综合收益总额            经营活动现金流量            营业收入              净利润           综合收益总额          经营活动现金流量
山东世联       97,182,594.12     667,615.52        667,615.52      -10,922,529.42   125,986,419.28   10,388,453.18   10,388,453.18     -1,059,602.23
青岛荣置地      53,664,083.60    -832,332.84       -832,332.84       2,728,530.15     42,231,055.70   -1,487,092.32   -1,487,092.32      9,717,016.38
北京安信行     408,858,803.20   -2,355,600.04     -2,355,600.04      -3,472,492.64   502,313,612.10   10,374,627.94   10,374,627.94      1,638,238.13
深圳运泰君汇     53,568,173.78   7,486,040.91      7,486,040.91       6,617,780.50     51,048,945.22    6,026,964.88    6,026,964.88      6,203,757.97
                                                         财务报表附注 第138页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
      无。
      无。
(二)   在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
      无。
(三)   在合营安排或联营企业中的权益
                                       持股比例(%)         对合营企业       对本公司
 合营企业或联营企业                     业务                      或联营企业       活动是否
                主要经营地    注册地
      名称                       性质     直接         间接    投资的会计       具有战略
                                                        处理方法          性
天津市润泽基金销售                      基金
                 天津       天津          40.00             权益法
有限公司                           销售
           无。
                          期末余额/本期金额                   上年年末余额/上期金额
           项目
                        天津市润泽基金销售有限公司            天津市润泽基金销售有限公司
流动资产                                137,520.14                   408,767.80
非流动资产                                                             33,662.59
资产合计                                137,520.14                   442,430.39
流动负债                            14,284,489.56                  14,857,002.61
非流动负债
负债合计                            14,284,489.56                  14,857,002.61
少数股东权益
归属于母公司股东权益                      -14,146,969.42                -14,414,572.22
按持股比例计算的净资产份额                    -5,658,787.77                 -5,765,828.89
                         财务报表附注 第139页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
                     期末余额/本期金额                  上年年末余额/上期金额
           项目
                   天津市润泽基金销售有限公司            天津市润泽基金销售有限公司
调整事项                        5,765,828.89               6,445,173.35
—商誉                        29,447,089.49              29,447,089.49
—内部交易未实现利润
—其他                        -23,681,260.60             -23,001,916.14
对联营企业权益投资的账面价值                                           679,344.46
存在公开报价的联营企业权益投
资的公允价值
营业收入                          848,546.81               1,222,801.05
净利润                           267,602.80               1,698,361.16
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额                        267,602.80               1,698,361.16
本期收到的来自联营企业的股利
                        期末余额/本期金额                上年年末余额/上期金额
合营企业：
投资账面价值合计                         8,056,681.99           8,944,116.42
下列各项按持股比例计算的合计数
—净利润                             1,365,643.79             -48,556.56
—其他综合收益
—综合收益总额                          1,365,643.79             -48,556.56
联营企业：
投资账面价值合计                        15,666,225.76           1,542,216.24
下列各项按持股比例计算的合计数
—净利润                            10,864,696.90             499,286.43
—其他综合收益
—综合收益总额                         10,864,696.90             499,286.43
           无。
                    财务报表附注 第140页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
                       累积未确认的          本期未确认的损失（或                   本期末累积未确
      合营企业或联营企业名称
                       前期累计损失           本期分享的净利润）                     认的损失
武汉都市世联资产管理有限公司          2,603,110.14                                   2,603,110.14
武汉世联君汇空间商业管理有限公司        3,912,106.50               -573,780.10         3,338,326.40
深圳世联同创资产管理有限公司            937,961.95                   805,313.35      1,743,275.30
           注 1：武汉都市世联资产管理有限公司于 2025 年 4 月开始强制清算工作，并
           于 2025 年 12 月 24 日由武汉市青山区人民法院裁定终结强制清算程序。
           注 2：江西万寿宫文旅商业管理有限公司，于本期末由亏转盈，期末不存在未
           确认的超额亏损。
           无。
           无。
(四)   重要的共同经营
      无。
(五)   在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
      无。
九、    政府补助
(一)   计入当期损益的政府补助
            类型                    本期金额                              上期金额
其他收益_政府补助                              10,066,116.52                  15,612,520.83
营业外收入_政府补助                                  2,095.00                       4,500.00
            合计                         10,068,211.52                  15,617,020.83
      政府补助基本情况
           类别         政府补助金额               列表项目                 计入当期损益的金额
税费减免                   1,021,246.45        其他收益                        1,021,246.45
                      财务报表附注 第141页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
            类别               政府补助金额                 列表项目         计入当期损益的金额
租房补贴                               373,289.74       其他收益                       373,289.74
生育津贴                              1,456,125.32      其他收益                      1,456,125.32
稳岗补贴                               457,808.96       其他收益                       457,808.96
装修补贴                               235,000.00       其他收益                       235,000.00
个税手续费返还                            601,080.90       其他收益                       601,080.90
社保补贴                               571,339.34       其他收益                       571,339.34
粤港合作区促进企业发展扶持资金                   3,573,795.00      其他收益                      3,573,795.00
接管老旧小区奖励金                          110,443.80       其他收益                       110,443.80
其他                                 865,987.01       其他收益                       865,987.01
专精特新企业认定奖励                         800,000.00       其他收益                       800,000.00
财政扶持资金                                2,095.00    营业外收入_政府补助                      2,095.00
            合计                   10,068,211.52                           10,068,211.52
(二)   涉及政府补助的负债项目
                            本期计
                                      本期转入        本期冲减                          与资产相
 负债   上年年    本期新增补          入营业                          其他
                                      其他收益        成本费用          期末余额             关/与收
 项目   末余额        助金额        外收入                          变动
                                        金额         金额                            益相关
                            金额
                                                                                与资产相
递延
收益
                                                                                助
(三)   政府补助的退回
      无。
十、    与金融工具相关的风险
(一)   金融工具产生的各类风险
      本公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、流动性风险和市场风险（包括
      汇率风险、利率风险和其他价格风险）
                      。上述金融风险以及本公司为降低这些风险所
      采取的风险管理政策如下所述 ：
      董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政策和相关
      指引并监督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本
                                 财务报表附注 第142页
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财务报表附注
   公司所面临的风险，这些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风
   险、信用风险和流动性风险管理等诸多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经
   营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进行更新。本公司的风险管理由风
   险管理委员会按照董事会批准的政策开展。风险管理委员会通过与本公司其他业务
   部门的紧密合作来识别、评价和规避相关风险。本公司内部审计部门就风险管理控
   制及程序进行定期的审核，并将审核结果上报本公司的审计委员会。
   本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的
   风险管理 政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。
        信用风险是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司发生财务损失的风险。
        本公司信用风险主要产生于货币资金、应收票据、应收账款、应收款项融资、
        合同资产、其他应收款、债权投资、其他债权投资和财务担保合同等，以及未
        纳入减值评估范围的以公允价值计量且其变动计入当期损益的债务工具投资
        和衍生金融资产等。于资产负债表日，本公司金融资产的账面价值已代表其最
        大信用风险敞口。
        本公司货币资金主要为存放于声誉良好并拥有较高信用评级的国有银行和其
        他大中型上市银行的银行存款，本公司认为其不存在重大的信用风险，几乎不
        会产生因银行违约而导致的重大损失。
        此外，对于应收票据、应收账款、应收款项融资、合同资产和其他应收款等，
        本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对客户的财务状况、从
        第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户
        的信用资质并设置相应信用期。本公司会定期对客户信用记录进行监控，对于
        信用记录不良的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方
        式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。
        截至 2025 年 12 月 31 日，本公司应收账款前五名金额合计：101,966,315.51
        元，世联小贷前五名贷款金额合计：13,210,835.84 元。
        流动性风险是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时
        发生资金短缺的风险。
        本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公司的
        财务部门集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及
                     财务报表附注 第143页
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       对未来 12 个月现金流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有
       充足的资金偿还债务。同时持续监控公司是否符合借款协议的规定，从主要金
       融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。
                 财务报表附注 第144页
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         本公司各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
                                                          期末余额
        项目
金融资产
货币资金                 908,540,453.04                                                              908,540,453.04
应收票据                    2,931,101.62                                                                2,931,101.62
交易性金融资产
应收账款                1,851,300,502.61                                                            1,851,300,502.61
其他应收款                651,322,338.91                                                              651,322,338.91
贷款                    10,584,394.36      8,709,632.07     14,386,392.46    26,076,000.02          59,756,418.91
一年内到期的非流动资产          259,559,255.99                                                              259,559,255.99
债权投资                                   542,492,924.90   120,688,316.59                           663,181,241.49
长期应收款                                     412,915.63                                                 412,915.63
其他非流动金融资产            100,400,794.45                                                              100,400,794.45
金融负债
短期借款                    1,000,000.00                                                                1,000,000.00
应付账款                 296,239,835.81                                                              296,239,835.81
其他应付款                364,695,473.58                                                              364,695,473.58
应付利息                      42,443.43                                                                   42,443.43
一年内到期的非流动负债           12,955,449.40                                                               12,955,449.40
                                           财务报表附注 第145页
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                                           期末余额
       项目
租赁负债                      2,078,654.87     1,804,917.78                 3,883,572.65
                            财务报表附注 第146页
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        金融工具的市场风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变
        动而发生波动的风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。
        （1）利率风险
        利率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波
        动的风险。
        固定利率和浮动利率的带息金融工具分别使本公司面临公允价值利率风险及
        现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率工具的比
        例，并通过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动利率工具组合。必要时，本
        公司会采用利率互换工具来对冲利率风险。
        本公司的利率风险产生于银行借款、向股东借款等带息债务。浮动利率的金融
        负债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允
        价值利率风险。本公司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的
        相对比例。于 2025 年 12 月 31 日，本公司的带息债务主要为人民币计价的浮
        动利率借款合同，金额合计为 0.00 元（2024 年 12 月 31 日：0.00 元）
                                                    ，及人民
        币计价的固定利率合同，金额为 1,000,000.00 元（2024 年 12 月 31 日：
                       。
        本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借
        款有关。本公司的政策是保持这些借款的浮动利率，以消除利率变动的公允价
        值风险。
        （2）汇率风险
        汇率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波
        动的风险。
        本公司持续监控外币交易和外币资产及负债的规模，以最大程度降低面临的外
        汇风险。此外，公司还可能签署远期外汇合约或货币互换合约以达到规避汇率
        风险的目的。于本期及上期，本公司未签署任何远期外汇合约或货币互换合约。
        本公司面临的汇率风险主要来源于以美元、港元、澳门元计价的金融资产和金
        融负债，外币金融资产和外币金融负债折算成人民币的金额列示如下：
                             期末余额                            上年年末余额
   项目                        其他                                   其他
               人民币                    合计            人民币                   合计
                             外币                                   外币
货币资金-美元         39,127.08             39,127.08      43,041.84           43,041.84
货币资金-港元        586,534.58            586,534.58     603,628.61          603,628.61
货币资金-澳门元      1,144,116.55          1,144,116.55   2,636,069.97        2,636,069.97
                              财务报表附注 第147页
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                             期末余额                                 上年年末余额
   项目                        其他                                        其他
               人民币                         合计             人民币                      合计
                             外币                                        外币
应收账款-澳门元       430,500.52                  430,500.52     460,591.91              460,591.91
应付账款-澳门元       198,131.43                  198,131.43     230,123.84              230,123.84
   合计         2,398,410.16            2,398,410.16      3,973,456.17          3,973,456.17
        （3）其他价格风险
        其他价格风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因汇率风险和利率风
        险以外的市场价格变动而发生波动的风险。
        本公司其他价格风险主要产生于各类权益工具投资，存在权益工具价格变动的
        风险。
        本公司采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东
        权益可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立的发生变化，而变量之间存
        在的相关性对某一风险变量变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内
        容是在假设每一变量的变化是独立的情况下进行的。
        （1）外汇风险敏感性分析
        外汇风险敏感性分析假设：所有境外经营净投资套期及现金流量套期均高度有
        效。在上述假设的基础上，在其它变量不变的情况下，汇率可能发生的合理变
        动对当期损益和权益的税后影响如下：
  项目       汇率变动              对净利润的           对股东权益的            对净利润的          对股东权益的
                               影响                 影响              影响              影响
所有外币    对人民币升值 5%              82,901.29           82,901.29     139,828.70       139,828.70
所有外币    对人民币贬值 5%             -82,901.29          -82,901.29    -139,828.70    -139,828.70
        （2）利率风险敏感性分析
        利率风险敏感性分析基于下述假设：
        市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；
        对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入
        或费用；
                              财务报表附注 第148页
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           以资产负债表日市场利率采用现金流量折现法计算衍生金融工具及其它金融
           资产和负债的公允价值变化。
           在上述假设的基础上，在其它变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对
           当期损益和权益的税后影响如下：
      项目        利率变动    对净利润的         对股东权益的             对净利润的           对股东权益的
                          影响               影响                影响              影响
浮动利率借款          增加 1%          0.00              0.00             0.00             0.00
浮动利率借款          减少 1%          0.00              0.00             0.00             0.00
(二)   套期业务风险管理
      无。
(三)   金融资产转移
      无。
十一、 公允价值的披露
      公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次：
      第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报
      价。
      第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
      第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
      公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值
      所属的最低层次决定。
(一)   以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
                                              期末公允价值
           项目           第一层次公         第二层次公允            第三层次公允
                                                                             合计
                        允价值计量          价值计量              价值计量
一、持续的公允价值计量
◆其他非流动金融资产                             7,864,420.77     92,536,373.68    100,400,794.45
入当期损益的金融资产
                         财务报表附注 第149页
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                                           期末公允价值
           项目           第一层次公      第二层次公允          第三层次公允
                                                                      合计
                        允价值计量       价值计量            价值计量
  （1）债务工具投资
  （2）权益工具投资                         7,864,420.77   92,536,373.68   100,400,794.45
  （3）衍生金融资产
  （4）其他
变动计入当期损益的金融资产
  （1）债务工具投资
  （2）其他
持续以公允价值计量的资产总额                      7,864,420.77   92,536,373.68   100,400,794.45
(二)   持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
      第一层次是本公司在计量日能获得相同资产或负债在活跃市场上报价的，以该报价
      为依据确定公允价值。
(三)   持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定
      量信息
      第二层次是本公司在计量日能获得类似资产或负债在活跃市场上的报价，或相同或
      类似资产或负债在非活跃市场上的报价的，以该报价为依据做必要调整确定公允价
      值。
(四)   持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定
      量信息
                                                                   范围区间（加
      项目        期末公允价值           估值技术          不可观察输入值
                                                                    权平均值）
其他非流动金融资产        82,993,883.46   资产基础法             折扣率              82,993,883.46
其他非流动金融资产         9,542,490.22   资产基础法             折扣率               9,542,490.22
                           财务报表附注 第150页
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(五)   持续的第三层次公允价值计量项目，上年年末与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析
                                            当期利得或损失总额                      购买、发行、出售和结算                                    对于在报告期
                                 转入   转出                                                                                   末持有的资
       项目       上年年末余额           第三   第三                     计入其他                发                         期末余额           产，计入损益
                                            计入损益                      购买                 出售          结算
                                 层次   层次                     综合收益                行                                        的当期未实现
                                                                                                                           利得或变动
◆其他非流动金融资产      258,329,254.42             -139,579,980.70          150,000.00       26,362,900.04        92,536,373.68   -139,579,980.70
以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产
—债务工具投资
—权益工具投资         258,329,254.42             -139,579,980.70          150,000.00       26,362,900.04        92,536,373.68   -139,579,980.70
—衍生金融资产
—其他
指定为以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金
融资产
—债务工具投资
—其他
       合计       258,329,254.42             -139,579,980.70          150,000.00       26,362,900.04        92,536,373.68   -139,579,980.70
                                                  财务报表附注 第151页
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(六)   持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换
      时点的政策
      无。
(七)   本期内发生的估值技术变更及变更原因
      本年度针对其他非流动金融资产上海中城联盟投资管理股份有限公司的公允价值计
      量，根据本年度获取相关数据情况，管理层判断在基于谨慎性原则下将原市场法改
      为资产基础法。
(八)   不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
      本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：应收票据、应收账款、其
      他应收款、贷款、债权投资、长期应收款、短期借款、应付账款、其他应付款、租赁
      负债。本公司 2025 年 12 月 31 日以摊余成本计量的各项金融资产和金融负债的账面
      价值与公允价值之间无重大差异。
十二、 关联方及关联交易
(一)   本公司的母公司情况
           注册                               母公司对本公司的      母公司对本公司的
 母公司名称          业务性质       注册资本
           地                                 持股比例(%)      表决权比例(%)
珠海大横琴集          项目投资及
           珠海           10,211,302,211.30         16.26         30.58
团有限公司           投资管理
      注：本公司的母公司珠海大横琴集团有限公司持有本公司股权 16.26%，世联地产顾
      问（中国）有限公司将持有的本公司 285,285,934 股股份所对应的表决权委托给珠海
      大横琴集团有限公司行使，珠海大横琴集团有限公司合计对本公司表决权比例为
(二)   本公司的子公司情况
      本公司子公司的情况详见本附注“八、在其他主体中的权益”。
(三)   本公司的合营和联营企业情况
      本公司重要的合营或联营企业详见本附注“八、在其他主体中的权益”。
      本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合
      营或联营企业情况如下：
                        财务报表附注 第152页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
           合营或联营企业名称                    与本公司关系
天津市润泽基金销售有限公司                            联营企业
深圳世联同创资产管理有限公司                           联营企业
宁波中艾世联商业管理有限公司                           联营企业
深圳世联赣锋物业管理有限公司                           联营企业
湖南财信世联商业运营管理有限公司                         联营企业
武汉都市世联资产管理有限公司                           合营企业
武汉新控城市运营服务有限公司                           合营企业
山东济高世联产业运营服务有限公司                         合营企业
深圳世联美信物业管理有限公司                           合营企业
(四)   其他关联方情况
          其他关联方名称                  其他关联方与本公司的关系
珠海大横琴集团有限公司                  控股股东
大横琴（澳门）有限公司                  控股股东控制的公司
横琴国际商务中心开发有限公司               控股股东控制的公司
珠海大横琴安居投资有限公司                控股股东控制的公司
珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司          控股股东控制的公司
珠海大横琴城市建设有限公司                控股股东控制的公司
珠海大横琴发展有限公司                  控股股东控制的公司
珠海大横琴泛旅游发展有限公司               控股股东控制的公司
珠海大横琴孵化器管理有限公司               控股股东控制的公司
珠海大横琴股份有限公司                  控股股东控制的公司
珠海大横琴国际广告文化创意产业发展有限公司        控股股东控制的公司
珠海大横琴科技发展有限公司                控股股东控制的公司
珠海大横琴科学城开发管理有限公司             控股股东控制的公司
珠海大横琴口岸实业有限公司                控股股东控制的公司
珠海大横琴琴建发展有限公司                控股股东控制的公司
珠海大横琴人才公寓建设有限公司              控股股东控制的公司
珠海大横琴星乐度文化旅游发展有限公司           控股股东控制的公司
珠海大横琴英才人力资源服务有限公司            控股股东控制的公司
珠海大横琴置业有限公司                  控股股东控制的公司
珠海市横琴新区建设工程质量检测中心有限公司        控股股东控制的公司
                    财务报表附注 第153页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
                  其他关联方名称                  其他关联方与本公司的关系
珠海斗门大横琴电子有限公司                        控股股东控制的公司
珠海大横琴大厦开发有限公司                        控股股东控制的公司
珠海大横琴城市广场开发有限公司                      控股股东控制的公司
珠海大横琴公共设施建设管理有限公司                    控股股东控制的公司
珠海斗门大横琴产业发展有限公司                      控股股东控制的公司
珠海大横琴商业经营管理有限公司                      控股股东控制的公司
珠海大横琴餐饮服务有限公司                        控股股东控制的公司
珠海大横琴房地产租赁经营有限公司                     控股股东控制的公司
珠海大横琴文化传媒有限公司                        控股股东控制的公司
珠海大横琴资本有限公司                          控股股东控制的公司
珠海斗门大横琴琴峰房地产开发有限公司                   控股股东控制的公司
珠海建工第五建设有限公司                         控股股东控制的公司
琴澳联创（珠海）发展有限公司                       控股股东控制的公司
珠海斗门大横琴房地产开发有限公司                     控股股东控制的公司
珠海斗门大横琴琴铖房地产开发有限公司                   控股股东控制的公司
珠海斗门大横琴琴臻房地产开发有限公司                   控股股东控制的公司
大横琴国际贸易（珠海）有限公司                      控股股东控制的公司
珠海斗门大横琴琴雅房地产开发有限公司                   控股股东控制的公司
珠海大横琴能源科技有限公司                        控股股东控制的公司
广东宝鹰建设科技有限公司                         控股股东控制的公司
深圳市宝鹰建设集团股份有限公司                      控股股东控制的公司
深圳市宝鹰建设控股集团股份有限公司                    控股股东控制的公司
广东宝鹰幕墙门窗有限公司                         控股股东控制的公司
深圳市银雁科技有限公司                          控股股东控制的公司
曜灵时代（广东）新能源科技有限公司                    控股股东控制的公司
珠海市世荣房地产营销顾问有限公司                     控股股东控制的公司
珠海澜兴科技有限公司                           控股股东控制的公司
                                     直接或间接持有公司 5%以上股份的自然人之
Fortune_Hill_Asia_Limited
                                     控制公司
普强时代（珠海横琴）信息技术有限公司                   公司董事担任执行董事、经理的公司
上海沪腾房地产有限公司                          监事担任董事的公司（2024 年 9 月 27 日离任）
珠海大横琴创新发展有限公司                        控股股东的合营公司
                            财务报表附注 第154页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
            其他关联方名称                  其他关联方与本公司的关系
珠海大横琴创新发展有限公司希尔顿花园酒店           控股股东的合营公司
珠海大横琴道路信息发展有限公司                控股股东的联营公司
珠海大横琴城投建设有限公司                  控股股东的联营公司
琴航（广东横琴）科技有限公司                 控股股东的联营公司
中国电建集团市政规划设计研究院有限公司            控股股东的联营公司
珠海农村商业银行股份有限公司                 控股股东的联营公司
珠海先进集成电路研究院有限公司                控股股东的联营公司
珠海横琴总部大厦发展有限公司                 控股股东的联营公司
(五)   关联交易情况
           采购商品/接受劳务情况表
             关联方            关联交易内容     本期金额            上期金额
                           保安保洁费、物
武汉新控城市运营服务有限公司                          3,033,821.04   2,037,142.14
                             业管理费
珠海大横琴琴建发展有限公司                 绿化费       2,395,409.73   3,827,720.07
珠海大横琴能源科技有限公司                 能耗费       1,380,830.07
                           人力外包费用、
珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司                     1,035,424.28   2,318,451.59
                            物业管理费
天津市润泽基金销售有限公司               技术协作费        855,000.00    1,235,000.00
广东宝鹰建设科技有限公司                  维修费        474,442.09      24,126.51
宁波中艾世联商业管理有限公司             能耗费、设计费       435,355.37     356,415.74
珠海大横琴英才人力资源服务有限公司           人力外包费用       418,319.00     532,130.25
湖南财信世联商业运营管理有限公司             咨询服务        217,964.91     379,612.29
                           物业管理费、能
珠海大横琴星乐度文化旅游发展有限公司                       150,725.92     411,327.63
                              耗费
珠海大横琴餐饮服务有限公司                采购商品         92,129.43        8,000.00
                           技术协作费、保
深圳世联美信物业管理有限公司                            24,400.00
                              洁费
深圳市银雁科技有限公司                   存储费         15,693.22      17,719.46
琴澳联创（珠海）发展有限公司（注 1）          采购商品          -6,470.37    179,701.59
珠海大横琴发展有限公司（注 1）              绿化费         -20,129.40    418,936.41
                      财务报表附注 第155页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
         关联方              关联交易内容   本期金额             上期金额
珠海大横琴道路信息发展有限公司（注 1）      网络服务费       -19,225.67     104,007.06
山东济高世联产业运营服务有限公司           咨询服务                     1,318,168.88
珠海大横琴口岸实业有限公司              咨询服务                        62,168.42
珠海大横琴泛旅游发展有限公司            推广服务费                        10,500.00
珠海市横琴新区建设工程质量检测中心有限公
                          工程检测费                      631,528.30
司
珠海大横琴创新发展有限公司希尔顿花园酒店       采购商品                        12,960.00
       注 1：往来累计发生额出现负数源于对前期已确认服务费的结算调整。
       出售商品/提供劳务情况表
        关联方              关联交易内容    本期金额             上期金额
                       物业服务、案场代理
珠海大横琴口岸实业有限公司                      44,489,887.15   39,705,186.44
                        服务、分销服务
珠海大横琴发展有限公司            物业服务、系统服务   19,070,262.85   15,499,365.12
                       物业服务、案场代理
珠海大横琴人才公寓建设有限公司                    11,184,831.96    8,787,728.28
                        服务、分销服务
珠海大横琴创新发展有限公司             物业服务      6,354,323.79   10,482,056.90
珠海大横琴科学城开发管理有限公司          物业服务      5,309,204.85    1,358,323.05
珠海大横琴集团有限公司               物业服务      3,419,039.69    3,804,604.59
珠海大横琴泛旅游发展有限公司         物业服务、系统服务    3,068,348.96    1,454,760.89
                        物业服务、绿植租
珠海大横琴股份有限公司                         2,591,920.16    3,221,130.90
                         摆、汽车租赁
大横琴（澳门）有限公司               物业服务      2,491,292.69    2,453,210.42
珠海大横琴星乐度文化旅游发展有限公司     物业服务、系统服务    1,765,728.60     284,832.23
上海沪腾房地产有限公司            物业服务、资产管理    1,566,037.74   17,784,445.48
珠海斗门大横琴产业发展有限公司           物业服务      1,464,162.16    2,315,088.29
横琴国际商务中心开发有限公司         物业服务、绿植租摆    1,361,864.74    1,882,247.84
湖南财信世联商业运营管理有限公司          顾问服务      1,044,980.00     944,939.56
珠海大横琴科技发展有限公司             物业服务       872,277.59     2,048,955.89
珠海斗门大横琴房地产开发有限公司       物业服务、绿植租摆     777,586.90      177,989.42
宁波中艾世联商业管理有限公司            物业服务       709,346.73      594,316.65
珠海大横琴公共设施建设管理有限公司         物业服务       673,029.53      639,777.28
                    财务报表附注 第156页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
        关联方              关联交易内容    本期金额         上期金额
武汉新控城市运营服务有限公司         物业服务、系统服务   668,493.68   4,234,482.81
珠海市横琴新区建设工程质量检测中心有限
                          物业服务     617,107.57    649,789.06
公司
中国电建集团市政规划设计研究院有限公司       物业服务     608,066.16    626,639.40
珠海大横琴资本有限公司               物业服务     585,348.59    688,860.86
珠海大横琴置业有限公司               物业服务     470,131.14    208,198.27
武汉都市世联资产管理有限公司         物业服务、车位服务   438,287.25   1,719,719.96
珠海大横琴城投建设有限公司             物业服务     421,366.19    328,513.96
珠海斗门大横琴电子有限公司             顾问服务     400,243.91    509,158.15
珠海斗门大横琴琴铖房地产开发有限公司     物业服务、顾问服务   386,880.45    230,423.31
曜灵时代（广东）新能源科技有限公司         物业服务     365,064.60    277,723.88
                       案场代理服务、分销
珠海横琴总部大厦发展有限公司                     321,628.02   1,784,413.31
                           服务
珠海大横琴孵化器管理有限公司            物业服务     313,047.17    288,849.44
深圳市宝鹰建设集团股份有限公司           物业服务     246,543.53
琴澳联创（珠海）发展有限公司            物业服务     231,953.74    374,535.76
珠海大横琴英才人力资源服务有限公司         物业服务     210,507.43    181,342.79
深圳市宝鹰建设控股集团股份有限公司      物业服务、顾问服务   209,115.96
深圳世联赣锋物业管理有限公司            物业服务     201,353.27     72,018.02
大横琴国际贸易（珠海）有限公司        物业服务、绿植租摆   185,251.39    124,033.96
珠海大横琴国际广告文化创意产业发展有限
                          物业服务     182,073.96    174,351.84
公司
广东宝鹰建设科技有限公司           物业服务、材料销售   162,721.79
珠海斗门大横琴琴臻房地产开发有限公司        物业服务     142,094.16    102,410.37
                       案场代理服务、分销
珠海市世荣房地产营销顾问有限公司                   135,433.96    118,798.12
                           服务
珠海先进集成电路研究院有限公司           物业服务     127,513.93    134,271.67
珠海建工第五建设有限公司              物业服务     109,365.52    660,805.19
珠海大横琴房地产租赁经营有限公司          物业服务      94,180.41     74,975.03
珠海斗门大横琴琴峰房地产开发有限公司        物业服务      89,447.00    128,012.90
珠海大横琴文化传媒有限公司             物业服务      65,430.08     54,454.02
珠海大横琴安居投资有限公司             物业服务      64,880.68    390,090.29
                    财务报表附注 第157页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
        关联方             关联交易内容    本期金额         上期金额
珠海农村商业银行股份有限公司           物业服务      47,465.60       5,731.51
珠海大横琴大厦开发有限公司            物业服务      31,393.40     28,704.47
广东宝鹰幕墙门窗有限公司             物业服务      28,037.92
琴航（广东横琴）科技有限公司           物业服务      26,455.02
珠海斗门大横琴琴雅房地产开发有限公司       物业服务      21,467.20     30,723.15
珠海大横琴餐饮服务有限公司            物业服务       3,384.96    698,387.50
珠海澜兴科技有限公司               物业服务        720.43
山东济高世联产业运营服务有限公司        案场代理服务                 1,628,296.26
普强时代（珠海横琴）信息技术有限公司       物业服务                    67,443.17
珠海大横琴城市广场开发有限公司          物业服务                    24,430.20
珠海大横琴创新发展有限公司希尔顿花园酒
                        汽车租赁服务                    9,349.51
店
深圳世联美信物业管理有限公司           物业服务                    10,000.00
                   财务报表附注 第158页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
              本公司受托管理/承包情况表：
                            受托方/承包   受托/承包                                                                    本期确认的托管
    委托方/出包方名称                                受托/承包起始日           受托/承包终止日                托管收益/承包收益定价依据
                             方名称     资产类型                                                                     收益/承包收益
珠海大横琴星乐度文化旅游                                                                       按“运营人力成本+基础酬金+奖励酬金+系统服
                            珠海红璞      公寓     2023 年 6 月 1 日     2025 年 7 月 31 日                                 5,172,078.57
发展有限公司                                                                             务费+增值服务费分成”收取服务费
                                                                                   按“实际的运营成本+租金的 4%至 6%”收取服
珠海大横琴发展有限公司                 珠海红璞      公寓     2021 年 11 月 21 日   2026 年 11 月 20 日                                2,629,966.69
                                                                                   务费
珠海大横琴星乐度文化旅游                                                                       按“月度酒店总营业收入的 4%+经营毛利分成”
                            珠海红璞      酒店     2023 年 7 月 1 日     2026 年 12 月 31 日                                    608,136.52
发展有限公司                                                                             收取服务费
                                                                                   按“运营管理人员人力成本+运营服务费+系统服
珠海大横琴发展有限公司                 珠海红璞      公寓     2021 年 1 月 15 日    2026 年 1 月 14 日                                     471,753.46
                                                                                   务费+增值服务”收取服务费
珠海大横琴发展有限公司                 珠海红璞      房屋     2022 年 7 月 1 日     2027 年 6 月 30 日    按房租租金的 4%至 6%收取服务费               212,906.17
Fortune_Hill_Asia_Limited   深圳世联行    商办物业    2025 年 1 月 1 日     2025 年 12 月 31 日   按照税前月租金的 3%收取服务费                 110,217.74
              本公司作为出租方：
                    承租方名称                     租赁资产种类                       本期确认的租赁收入                    上期确认的租赁收入
天津市润泽基金销售有限公司                              办公物业                                            322,494.89                98,233.68
                                                        财务报表附注 第159页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
              本公司作为承租方：
                                                       本期金额                                       上期金额
                                   简化处理的短        未纳入租赁                        简化处理的短        未纳入租赁                承担的
                            租赁资产                                承担的租    增加的                                            增加的
       出租方名称                       期租赁和低价        负债计量的    支付的                 期租赁和低价        负债计量的                租赁负
                             种类                                 赁负债利    使用权                         支付的租金              使用权
                                   值资产租赁的        可变租赁付    租金                  值资产租赁的        可变租赁付                债利息
                                                                息支出     资产                                             资产
                                    租金费用          款额                           租金费用          款额                  支出
横琴国际商务中心开发有
                            办公物业      8,806.45                                                      453,271.29
限公司
珠海大横琴星乐度文化旅
                             公寓     646,054.42                                 392,944.54
游发展有限公司
Fortune_Hill_Asia_Limited   办公物业    240,000.00                                 240,000.00
                            办公物
珠海大横琴发展有限公司                          72,455.52                                  94,788.88
                            业、公寓
武汉都市世联资产管理有
                            办公物业     20,514.28                                 294,339.33
限公司
珠海大横琴科技发展有限
                            办公物业     14,267.88                                   5,944.95
公司
                                                         财务报表附注 第160页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
           本公司作为被担保方：
                                                                          担保是否已经履
  担保方            担保金额              担保起始日                   担保到期日
                                                                            行完毕
先锋居善             20,000,000.00   2024 年 6 月 4 日         2027 年 6 月 3 日          是
盛泽担保              1,000,000.00   2024 年 6 月 28 日       2027 年 6 月 27 日          是
            姓名                            本期金额                           上期金额
胡嘉
陈劲松                                                 480,000.00               481,000.00
朱敏                                                                           430,451.27
朱江                                                 1,233,356.80             1,484,048.05
任克雷                                                 180,000.00               180,000.00
郭天武                                                 180,000.00               180,000.00
马志达                                                 180,000.00               180,000.00
张建平                                                 180,000.00               180,000.00
裴书华                                                        0.00                     0.00
陈卫城                                                        0.00                     0.00
薛文
吴文媛                                                 180,000.00               180,000.00
卓嘉欣                                                        0.00                     0.00
袁鸿昌                                                                          336,730.48
吴小薇                                                                          113,211.03
于克彪                                                 110,109.00               334,292.00
霍佳震                                                  67,586.21               180,000.00
刘唯唯                                                 652,144.80               709,964.00
史剑华                                                                          156,000.00
吴惠明                                                 617,081.92               588,504.00
陈志聪                                                 576,465.32               569,924.00
王兵                                                 1,089,515.59              810,456.80
岳欣                                                                           311,214.83
田杨明                                                        0.00                     0.00
                                 财务报表附注 第161页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
               姓名                   本期金额                          上期金额
莫华                                            6,514.02                           0.00
           薪酬合计                           5,732,773.66                   7,405,796.46
注：2025 年度，陈卫城、裴书华、卓嘉欣、田杨明在本集团任职，但未在本集团领取薪
酬，胡嘉、朱敏、薛文、袁鸿昌、吴小薇、史剑华、岳欣已不在本集团任职。
(六)   关联方应收应付等未结算项目
                                   期末余额                         上年年末余额
 项目名称               关联方
                           账面余额           坏账准备            账面余额            坏账准备
           珠海大横琴泛旅游发展
其他应收款                       242,424.84        1,237.12     339,029.68        1,720.15
           有限公司
           天津市润泽基金销售有
其他应收款                       190,164.00     190,164.00
           限公司
           武汉都市世联资产管理
其他应收款                        89,682.00         896.82       89,682.00         896.82
           有限公司
           珠海大横琴发展有限公
其他应收款                        66,944.06         334.72         6,624.00         66.24
           司
           珠海大横琴星乐度文化
其他应收款                        53,000.00         530.00         5,000.00         50.00
           旅游发展有限公司
           珠海大横琴口岸实业有
其他应收款                                                       68,000.00         680.00
           限公司
           珠海大横琴口岸实业有
应收账款                      19,697,262.75   2,995,327.82    9,256,653.31   3,304,659.20
           限公司
           珠海大横琴发展有限公
应收账款                       9,024,638.26    106,709.15     7,613,945.19    112,686.31
           司
           珠海大横琴创新发展有
应收账款                       6,230,611.64   1,227,877.51   11,709,192.90   1,620,827.95
           限公司
           珠海大横琴星乐度文化
应收账款                       5,961,940.61    844,924.94     2,460,830.14    438,404.46
           旅游发展有限公司
           珠海大横琴人才公寓建
应收账款                       3,019,026.34    261,845.11     2,262,736.22    100,161.97
           设有限公司
                          财务报表附注 第162页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
                               期末余额                        上年年末余额
 项目名称         关联方
                       账面余额           坏账准备           账面余额            坏账准备
        珠海大横琴科学城开发
应收账款                   2,666,651.87     30,399.83
        管理有限公司
        珠海大横琴安居投资有
应收账款                   1,550,336.32   1,091,829.48   2,140,713.36   1,131,137.81
        限公司
        珠海斗门大横琴产业发
应收账款                   1,274,566.99     14,530.06     122,370.12        1,811.08
        展有限公司
        武汉都市世联资产管理
应收账款                    783,624.49     154,789.57     352,105.46      12,538.04
        有限公司
        珠海横琴总部大厦发展
应收账款                    773,023.30     178,886.08     432,097.60        6,395.04
        有限公司
        宁波中艾世联商业管理
应收账款                    599,795.60      13,935.39     295,666.48        4,375.86
        有限公司
        珠海大横琴股份有限公
应收账款                    585,499.19        6,674.70    215,359.87        5,964.05
        司
        横琴国际商务中心开发
应收账款                    554,038.39        6,664.97    580,076.42        8,984.04
        有限公司
        珠海大横琴集团有限公
应收账款                    485,797.61        5,538.08    434,914.95        6,436.74
        司
        珠海大横琴泛旅游发展
应收账款                    444,514.71        5,067.46    351,595.38     134,553.18
        有限公司
应收账款    大横琴（澳门）有限公司     430,500.52        4,907.71    510,012.23        7,548.18
        珠海大横琴餐饮服务有
应收账款                    363,284.02      57,327.50    1,013,785.26    178,016.48
        限公司
        珠海大横琴城投建设有
应收账款                    337,282.23        8,208.98     44,929.73         664.95
        限公司
        珠海大横琴科技发展有
应收账款                    300,539.15      99,675.19     334,227.40        4,946.56
        限公司
        珠海大横琴城市建设有
应收账款                    227,299.81     164,451.41     227,299.81     188,408.82
        限公司
        珠海斗门大横琴房地产
应收账款                    217,698.32        4,575.03       6,163.68         91.23
        开发有限公司
                      财务报表附注 第163页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
                              期末余额                   上年年末余额
 项目名称         关联方
                       账面余额          坏账准备        账面余额         坏账准备
        深圳世联赣锋物业管理
应收账款                    205,174.91    2,338.99
        有限公司
        珠海建工第五建设有限
应收账款                    202,108.24   41,650.20   603,265.55   12,306.61
        公司
        珠海大横琴置业有限公
应收账款                    143,032.50    1,630.57   141,066.70    2,103.29
        司
        深圳市宝鹰建设集团股
应收账款                     63,492.28     784.26
        份有限公司
        广东宝鹰幕墙门窗有限
应收账款                     29,720.20     338.81
        公司
        天津市润泽基金销售有
应收账款                     28,938.00   28,938.00   157,092.00   30,229.46
        限公司
        珠海大横琴资本有限公
应收账款                     26,746.20     304.91     76,761.54    1,136.07
        司
        珠海市横琴新区建设工
应收账款    程质量检测中心有限公       24,609.03     280.54    112,675.82    1,667.60
        司
        珠海大横琴英才人力资
应收账款                     23,403.24     266.80
        源服务有限公司
        珠海斗门大横琴电子有
应收账款                     18,728.05     213.50    112,215.11    1,660.79
        限公司
        珠海大横琴文化传媒有
应收账款                     18,526.62     211.21      8,631.57     127.74
        限公司
        珠海大横琴孵化器管理
应收账款                     18,203.24     207.52
        有限公司
        琴航（广东横琴）科技有
应收账款                     11,923.71     135.95
        限公司
        珠海大横琴公共设施建
应收账款                     11,215.67     127.86
        设管理有限公司
        珠海斗门大横琴琴铖房
应收账款                     10,171.11     115.95     10,845.02     160.51
        地产开发有限公司
                      财务报表附注 第164页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
                              期末余额                      上年年末余额
 项目名称         关联方
                       账面余额          坏账准备         账面余额           坏账准备
        珠海斗门大横琴琴臻房
应收账款                      9,698.04      110.56        4,820.01       71.34
        地产开发有限公司
        广东宝鹰建设科技有限
应收账款                      3,666.08       41.79
        公司
        珠海先进集成电路研究
应收账款                      2,700.00       30.78      29,473.50       436.20
        院有限公司
        珠海大横琴国际广告文
应收账款    化创意产业发展有限公         510.17          5.81     16,083.20       238.03
        司
        武汉新控城市运营服务
应收账款                                              3,699,505.48    91,478.61
        有限公司
        珠海斗门大横琴琴峰房
应收账款                                                  6,025.01       89.17
        地产开发有限公司
        琴澳联创（珠海）发展有
应收账款                                                24,983.02       369.75
        限公司
        珠海斗门大横琴琴雅房
应收账款                                                  1,446.01       21.40
        地产开发有限公司
        普强时代（珠海横琴）信
应收账款                                                80,499.18      2,493.34
        息技术有限公司
        横琴国际商务中心开发
预付账款                     61,306.45                  20,000.00
        有限公司
        珠海大横琴星乐度文化
预付账款                      1,140.57
        旅游发展有限公司
        珠海大横琴发展有限公
预付账款                       696.78                   12,914.58
        司
        武汉新控城市运营服务
预付账款                                               860,000.00
        有限公司
        武汉都市世联资产管理
预付账款                                                20,514.28
        有限公司
        珠海大横琴发展有限公
合同资产                    337,789.72   244,390.87    337,789.72    279,993.89
        司
                      财务报表附注 第165页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
                                               期末余额                           上年年末余额
 项目名称            关联方
                                     账面余额             坏账准备            账面余额                坏账准备
         珠海大横琴国际广告文
合同资产     化创意产业发展有限公                      256,808.36   185,800.85        256,808.36        210,692.66
         司
         珠海大横琴泛旅游发展
合同资产                                      83,729.47     3,078.36         60,593.44          26,964.08
         有限公司
         珠海大横琴创新发展有
合同资产                                      42,916.68    31,050.22         42,916.68          35,573.64
         限公司
         珠海大横琴口岸实业有
合同资产                                      12,944.48     9,365.33         12,944.48           5,760.29
         限公司
         珠海大横琴安居投资有
合同资产                                       6,459.93     4,673.76          6,459.93           5,354.64
         限公司
         珠海大横琴商业经营管
合同资产                                       3,341.42     2,417.52          3,341.42           1,486.93
         理有限公司
         横琴国际商务中心开发
合同资产                                        684.30       495.09               684.30          567.22
         有限公司
   项目名称                            关联方                         期末余额                     期初余额
其他非流动金融资产           深圳世联同创资产管理有限公司                             80,971,764.45           188,306,428.95
    合计                                                         80,971,764.45           188,306,428.95
 项目名称                         关联方                        期末账面余额                 上年年末账面余额
其他应付款        天津市润泽基金销售有限公司                                         5,536.00                  5,536.00
其他应付款        珠海大横琴星乐度文化旅游发展有限公司                             1,529,994.23                 1,933,912.63
其他应付款        Fortune_Hill_Asia_Limited                      1,007,299.06                 1,681,516.67
其他应付款        珠海大横琴泛旅游发展有限公司                                   275,832.20                  278,002.01
其他应付款        珠海大横琴集团有限公司                                      183,372.28                  183,372.28
其他应付款        曜灵时代（广东）新能源科技有限公司                                128,875.84                  128,875.84
             中国电建集团市政规划设计研究院有限公
其他应付款                                                         121,422.90                  110,706.30
             司
                                  财务报表附注 第166页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
 项目名称           关联方             期末账面余额          上年年末账面余额
其他应付款   珠海斗门大横琴房地产开发有限公司          112,883.10        112,883.10
其他应付款   深圳世联美信物业管理有限公司            104,735.15
其他应付款   珠海大横琴餐饮服务有限公司             100,035.90        234,270.60
其他应付款   珠海大横琴股份有限公司                64,074.75        143,348.92
其他应付款   珠海大横琴人才公寓建设有限公司            54,936.29
        珠海大横琴国际广告文化创意产业发展有
其他应付款                              32,166.40         32,166.40
        限公司
其他应付款   珠海大横琴资本有限公司                26,746.20         26,746.20
其他应付款   大横琴（澳门）有限公司                17,196.40         17,196.40
其他应付款   珠海先进集成电路研究院有限公司            17,088.60         21,373.50
其他应付款   大横琴国际贸易（珠海）有限公司            10,779.60         10,779.60
        珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公
其他应付款                               9,404.24        163,040.01
        司
其他应付款   广东宝鹰建设科技有限公司                5,000.00
其他应付款   珠海大横琴发展有限公司                 4,548.67           4,548.67
其他应付款   琴航（广东横琴）科技有限公司              4,052.10
其他应付款   珠海大横琴文化传媒有限公司                 263.26            263.26
其他应付款   珠海大横琴安居投资有限公司                               234,819.34
其他应付款   珠海大横琴琴建发展有限公司                                10,000.00
其他应付款   珠海农村商业银行股份有限公司                                4,860.32
其他应付款   珠海大横琴创新发展有限公司                                16,637.00
应付账款    珠海大横琴英才人力资源服务有限公司        3,393,414.25      3,187,502.77
应付账款    珠海大横琴琴建发展有限公司            1,806,978.52      2,826,535.37
应付账款    广东宝鹰建设科技有限公司              474,442.09         29,126.51
应付账款    珠海大横琴发展有限公司               214,825.20         43,266.70
应付账款    珠海大横琴星乐度文化旅游发展有限公司        187,500.00        162,953.01
        珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公
应付账款                               67,780.24        407,657.43
        司
应付账款    宁波中艾世联商业管理有限公司             45,000.00         45,000.00
应付账款    珠海大横琴口岸实业有限公司              44,589.34         44,589.34
应付账款    湖南财信世联商业运营管理有限公司           36,509.43         76,509.43
应付账款    横琴国际商务中心开发有限公司               8,806.45
                 财务报表附注 第167页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
  项目名称               关联方              期末账面余额          上年年末账面余额
            珠海市横琴新区建设工程质量检测中心有
应付账款                                                      631,528.30
            限公司
应付账款        琴澳联创（珠海）发展有限公司                                202,430.09
应付账款        珠海大横琴道路信息发展有限公司                                19,225.67
合同负债        珠海大横琴科学城开发管理有限公司           2,114,041.19
合同负债        珠海大横琴口岸实业有限公司              1,426,361.88       276,738.08
合同负债        珠海大横琴星乐度文化旅游发展有限公司          309,563.90
合同负债        珠海斗门大横琴产业发展有限公司             261,690.50
合同负债        珠海大横琴道路信息发展有限公司             108,815.25
合同负债        珠海大横琴发展有限公司                  67,599.43         67,599.43
合同负债        珠海斗门大横琴房地产开发有限公司             63,555.25
合同负债        珠海先进集成电路研究院有限公司              25,632.90
合同负债        大横琴国际贸易（珠海）有限公司              20,949.03         10,169.43
合同负债        大横琴（澳门）有限公司                                   107,520.00
合同负债        琴澳联创（珠海）发展有限公司                                 16,223.02
一年内 到期的
            横琴国际商务中心开发有限公司             1,918,085.81      1,918,085.81
租赁负债
十三、 承诺及或有事项
(一)   重要承诺事项
      无。
(二)   或有事项
           （1）2025 年 2 月，世联行子公司深圳市赋能创新投资有限公司（原告，以下
           简称“赋能创新”
                  ）对上海腾赋企业管理合伙企业（有限合伙）
                                     （被告，以下简
           称“上海腾赋”
                 ）、上海世联行股权投资管理有限公司（被告，以下简称“上海
           股权投资”）
                、上海亚格投资管理有限公司（被告，以下简称“上海亚格”
                                          ）向
           上海仲裁委员会申请仲裁，并于 2025 年 3 月 12 日取得《仲裁通知书》
                                                 ，案号
           为(2025)沪仲案字第 1683 号。主要诉讼请求：1、裁决被申请人上海腾赋向申
           请人分配投资期限内收益，涉及金额 4,202,876.71 元。2、裁决被申请人上海
           腾赋向申请人分配可分配收益 19,758,220.41 元。3、裁决被申请人上海腾赋就
                       财务报表附注 第168页
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二○二五年度
财务报表附注
           其逾期分配款项向申请人支付资金占用费涉及金 4,515,786.68 元。4、裁决被
           申请人上股投就被申请人上海腾赋不能清偿的部分,在 28,476,883.80 元范围内
           （暂计金额）对申请人承担赔偿责任。
           《财产保全告知书》
                   ，对上海腾赋、上海股权投资、上海亚格名下银行存款、
           股权进行查封、冻结。
           本报告期内财务账面已确认公允价值变动损失 8,103,468.40 元。截至本报告出
           具日，上述案件正在审理中。
十四、 资产负债表日后事项
(一)   利润分配情况
      世联行集团于 2026 年 4 月 2 日召开第六届董事会第二十八次会议，审议通过《2025
              ，董事会拟定公司 2025 年度利润分配预案为：不派发现金红利，
      年度利润分配预案》
      不送红股，不以公积金转增股本。上述利润分配预案尚需提交世联行集团股东会审
      议。
(二)   其他资产负债表日后事项说明
      （1）根据世联行 2025 年 9 月 4 日《关于控股股东上层股权结构变动的进展公告》
      （公告编号：2025-032）
                    ，珠海市人民政府国有资产监督管理委员会将持有的世联行
      控股股东珠海大横琴集团有限公司（以下简称“大横琴集团”
                                ）90.21%股权无偿划转
      至珠海市珠光集团控股有限公司（以下简称“珠光集团”），本次权益变动将导致珠
      光集团间接控制大横琴集团持有的公司 30.58%表决权股份。本次世联行控股股东股
      权结构变动，不会导致其持有公司股份数量和持股比例发生变化，不会导致公司控
      股股东及实际控制人变更。
      根据世联行 2026 年 2 月 6 日《关于控股股东上层股权结构变动进展暨完成工商变更
      登记的公告》
           （公告编号：2025-032）
                         ，上述世联行控股股东股权结构变动的相关工商
      变更登记手续已办理完成。
      （2）2026 年 1 月 16 日，世联行子公司深圳世联投资有限公司（原告，以下简称“世
      联投资”
         ）因与深圳韦玥科技有限公司（被告，以下简称“韦玥科技”
                                   ）、深圳韦玥创
      意投资有限公司（被告，以下简称“韦玥创意投资”）签署的《基金份额转让协议》
      纠纷向深圳市罗湖区人民法院提起民事诉讼，案件编号为（2026）粤 0303 民初 5363
      号。主要诉讼请求：1、判令被告韦玥科技立即向原告支付第三期份额转让款 7200
      万元。2、判令被告韦玥科技按 4.5%/年(全国银行间同业拆借中心公布的 2025 年 12
      月贷款市场报价利率 3%加计 50%)的标准，向原告支付逾期付款损失。
                        财务报表附注 第169页
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财务报表附注
      书，对韦玥科技、韦玥创意投资名下 15 项资产进行查封、冻结，其查封、冻结金额
      以人民币 72,741,821.92 元为限。
      本报告期内财务账面已确认公允价值变动损失 80,971,764.46 元。
      截至本报告出具日，尚未开庭审理。
十五、 其他重要事项
      （1）2021 年下半年以来，恒大集团资金周转困难，导致本集团应收该客户及其关
      联公司的部分房屋代理销售等款项不能按时回收，公司管理层对该应收款项的可回
      收性进行了分析评估，认为减值迹象明显，基于谨慎性原则，公司对该客户及其关
      联公司的应收账款、应收票据、合同资产以及其他应收款等按照会计政策计提了信
      用减值损失和资产减值损失，同时对通过间接投资持有恒大地产集团有限公司的其
      他非流动金融资产确认公允价值变动损失。
      截至报告期末，本集团应收该客户及其关联方的应收款项总额（包括应收账款、合
      同资产以及其他应收款）合计 11.45 亿元，通过间接投资持有恒大地产集团有限公司
      的其他非流动金融资产的投资成本为 1 亿元。
      （2）2024 年 9 月 18 日，本公司（以下简称“原告”
                                    ）对上海世联行股权投资管理有
                 ）向广东省深圳市中级人民法院提起诉讼，请求支付 2017
      限公司（以下简称“被告”
      年 7 月签订的两份《借款合同》本金、利息及逾期罚息，涉及金额合计 136,770,981.46
      元。
      事判决书》，主要判决：被告上海世联行股权投资管理有限公司应于本判决生效之日
      起十日内偿还原告深圳世联行集团股份有限公司借款本金 83,000,000 元及利息
      案件受理通知书》
             ，广东省深圳市中级人民法院已依法受理世联行对上述案件的强制
      执行。
十六、 母公司财务报表主要项目注释
(一)   应收账款
            账龄                  期末余额                上年年末余额
其中：6 个月以内                              298,778.90       5,311,012.36
                         财务报表附注 第170页
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财务报表附注
             账龄        期末余额                上年年末余额
其中：2 至 3 年                                     2,915,169.05
小计                        63,856,605.16       69,469,221.33
减：坏账准备                    62,317,757.74       59,902,851.10
             合计            1,538,847.42        9,566,370.23
                  财务报表附注 第171页
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二○二五年度
财务报表附注
                                        期末余额                                                              上年年末余额
                    账面余额                     坏账准备                                      账面余额                     坏账准备
      类别
                               比例                       计提比例      账面价值                           比例                       计提比       账面价值
                 金额                      金额                                         金额                      金额
                               （%）                      （%）                                      （%）                      例（%）
按单项计提坏账准备      60,161,519.26    94.21   60,161,519.26    100.00                  60,323,796.67    86.84   56,919,568.15    94.36   3,404,228.52
按信用风险特征组合
计提坏账准备
其中：
以账龄特征为基础的
组合
      合计       63,856,605.16   100.00   62,317,757.74     97.59   1,538,847.42   69,469,221.33   100.00   59,902,851.10    86.23   9,566,370.23
                                                        财务报表附注 第172页
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财务报表附注
重要的按单项计提坏账准备的应收账款：
                                   期末余额                                        上年年末余额
  名称                                            计提比例
               账面余额           坏账准备                           计提依据          账面余额         坏账准备
                                                （%）
                                                             预计无法
客户 1         58,791,230.41   58,791,230.41        100.00              58,798,294.83    55,858,380.01
                                                             收回款项
单项计提金
                                                             预计无法
额 200 万以      1,370,288.85    1,370,288.85        100.00                1,525,501.84    1,061,188.14
                                                             收回款项
下汇总
  合计         60,161,519.26   60,161,519.26        100.00              60,323,796.67    56,919,568.15
        按信用风险特征组合计提坏账准备：
        组合计提项目：
                                                           期末余额
        名称
                             应收账款                          坏账准备                  计提比例（%）
        合计                       3,695,085.90                 2,156,238.48                     58.35
                                                  本期变动金额
  类别         上年年末余额                                                                     期末余额
                                计提           收回或转回           转销或核销           其他变动
单项计提
坏账准备
组合计提
坏账准备
  合计         59,902,851.10   2,552,222.95       -64,129.60    -73,186.71               62,317,757.74
                                     财务报表附注 第173页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
       其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
                                                                           确定原坏账准备的依据及
       单位名称                   收回金额                  收回方式
                                                                                   其合理性
收回坏账 50 万以下合计                       64,129.60       现金收回               预计无法全额收回款项
        合计                          64,129.60
                        项目                                                 核销金额
实际核销的应收账款                                                                                 73,186.71
             其中重要的应收账款核销情况：
                                                                                     款项是否因关
      单位名称            应收账款性质          核销金额         核销原因          履行的核销程序
                                                                                      联交易产生
核销 50 万以下合计            应收服务费           73,186.71   无法收回           公司规定程序                   否
       合计                              73,186.71
                                                           占应收账款和合同                应收账款坏账准
            应收账款期末           合同资产      应收账款和合同
 单位名称                                                      资产期末余额合计                备和合同资产减
                余额           期末余额       资产期末余额
                                                              数的比例(%)              值准备期末余额
客户 1         23,008,199.96                23,008,199.96                    36.03      23,008,199.96
客户 2          9,305,984.73                 9,305,984.73                    14.57       9,305,984.73
客户 3          7,133,182.13                 7,133,182.13                    11.17       7,133,182.13
客户 4          2,604,654.00                 2,604,654.00                     4.08       1,884,467.17
客户 5          1,360,400.00                 1,360,400.00                     2.13       1,360,400.00
  合计         43,412,420.82                43,412,420.82                    67.98      42,692,233.99
(二)    其他应收款
                   项目                                期末余额                          上年年末余额
应收利息
应收股利                                                      180,414,160.75             218,976,253.35
其他应收款项                                                1,979,357,703.53              1,997,107,216.23
                   合计                                 2,159,771,864.28              2,216,083,469.58
                                财务报表附注 第174页
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二○二五年度
财务报表附注
         （1）应收股利明细
    项目（或被投资单位）             期末余额               上年年末余额
世联同行                          33,931,911.87      33,931,911.87
惠州世联先锋                        18,976,230.37      18,976,230.37
佛山世联                          17,115,048.85      17,115,048.85
四川嘉联                          14,923,528.14      14,923,528.14
珠海世联                          11,427,232.15      11,427,232.15
惠州世联                          10,708,466.17      10,708,466.17
东莞世联                          10,568,600.94      10,568,600.94
重庆世联                           8,063,420.93       8,063,420.93
世联松塔                           7,649,296.22       7,649,296.22
杭州世联卓群                         6,254,596.15       6,254,596.15
广西世联                           4,397,723.89       4,397,723.89
沈阳世联                           4,293,139.38       4,293,139.38
杭州三箭                           4,076,363.29       4,076,363.29
常州世联                           4,004,768.75       4,004,768.75
合肥世联先锋                         3,424,637.92       3,424,637.92
昆山世联行                          3,173,905.10       3,173,905.10
长春世联                           2,984,730.61       2,984,730.61
世联投资                           2,906,531.06       2,906,531.06
大连世联                           2,702,985.95       2,702,985.95
贵阳世联                           2,151,687.31       2,151,687.31
南昌世联                           2,110,404.28       2,110,404.28
徐州世联                           1,425,626.50       1,425,626.50
厦门世联                           1,413,213.25       1,413,213.25
宁波世联                           1,319,444.77       1,319,444.77
银川世联行                           410,666.90         910,666.90
广州世联                                             23,008,767.32
上海世联                                              7,617,701.01
兰州世联                                              3,887,633.39
无锡世联                                              2,679,224.93
横琴世联咨询                                             868,765.95
                     财务报表附注 第175页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
      项目（或被投资单位）                       期末余额                 上年年末余额
小计                                         180,414,160.75      218,976,253.35
减：坏账准备
           合计                              180,414,160.75      218,976,253.35
           （2）重要的账龄超过一年的应收股利
项目（或被投资                                                     是否发生减值及其
                期末余额               账龄            未收回的原因
     单位）                                                      判断依据
                                               因经营管理需要，     否；被投资单位为
世联同行            33,931,911.87     5 年以内
                                                   暂未支付        子公司
                                               因经营管理需要，     否；应收单位为集
惠州世联先锋          18,976,230.37     5 年以内
                                                   暂未支付      团内全资公司
                                               因经营管理需要，     否；应收单位为集
佛山世联            17,115,048.85      4-5 年
                                                   暂未支付      团内全资公司
                                               因经营管理需要，     否；被投资单位为
四川嘉联            14,923,528.14      4-5 年
                                                   暂未支付        子公司
                                               因经营管理需要，     否；应收单位为集
珠海世联            11,427,232.15      4-5 年
                                                   暂未支付      团内全资公司
                                               因经营管理需要，     否；应收单位为集
惠州世联            10,708,466.17      4-5 年
                                                   暂未支付      团内全资公司
                                               因经营管理需要，     否；应收单位为集
东莞世联            10,568,600.94      4-5 年
                                                   暂未支付      团内全资公司
                                               因经营管理需要，     否；应收单位为集
重庆世联             8,063,420.93      4-5 年
                                                   暂未支付      团内全资公司
                                               因经营管理需要，     否；应收单位为集
世联松塔             7,649,296.22     4 年以内
                                                   暂未支付      团内全资公司
                                               因经营管理需要，     否；被投资单位为
杭州世联卓群           6,254,596.15      4-5 年
                                                   暂未支付        子公司
                                               因经营管理需要，     否；被投资单位为
广西世联             4,397,723.89      4-5 年
                                                   暂未支付        子公司
                                               因经营管理需要，     否；应收单位为集
沈阳世联             4,293,139.38      4-5 年
                                                   暂未支付      团内全资公司
                                财务报表附注 第176页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
项目（或被投资                                              是否发生减值及其
           期末余额                 账龄          未收回的原因
  单位）                                                  判断依据
                                        因经营管理需要，     否；被投资单位为
杭州三箭         4,076,363.29      5 年以内
                                             暂未支付      子公司
                                        因经营管理需要，     否；应收单位为集
常州世联         4,004,768.75       4-5 年
                                             暂未支付     团内全资公司
                                        因经营管理需要，     否；被投资单位为
合肥世联先锋       3,424,637.92       4-5 年
                                             暂未支付      子公司
                                        因经营管理需要，     否；被投资单位为
昆山世联行        3,173,905.10       2-3 年
                                             暂未支付      子公司
                                        因经营管理需要，     否；应收单位为集
长春世联         2,984,730.61       4-5 年
                                             暂未支付     团内全资公司
                                        因经营管理需要，     否；被投资单位为
世联投资         2,906,531.06      5 年以内
                                             暂未支付      子公司
                                        因经营管理需要，     否；应收单位为集
大连世联         2,702,985.95       4-5 年
                                             暂未支付     团内全资公司
                                        因经营管理需要，     否；应收单位为集
贵阳世联         2,151,687.31       4-5 年
                                             暂未支付     团内全资公司
                                        因经营管理需要，     否；被投资单位为
南昌世联         2,110,404.28       4-5 年
                                             暂未支付      子公司
                                        因经营管理需要，     否；应收单位为集
徐州世联         1,425,626.50       3-4 年
                                             暂未支付     团内全资公司
                                        因经营管理需要，     否；应收单位为集
厦门世联         1,413,213.25       4-5 年
                                             暂未支付     团内全资公司
                                        因经营管理需要，     否；应收单位为集
宁波世联         1,319,444.77       4-5 年
                                             暂未支付     团内全资公司
                                        因经营管理需要，     否；应收单位为集
银川世联行           410,666.90      2-3 年
                                             暂未支付     团内全资公司
    合计     180,414,160.75
                             财务报表附注 第177页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
     （1）按账龄披露
              账龄           期末余额                上年年末余额
其中：3 至 4 年                      6,753,474.70      12,756,215.94
小计                          2,125,501,958.23    2,093,033,724.06
减：坏账准备                       146,144,254.70       95,926,507.83
             账面价值           1,979,357,703.53    1,997,107,216.23
                    财务报表附注 第178页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
      （2）按坏账计提方法分类披露
                                         期末余额                                                                   上年年末余额
                 账面余额                         坏账准备                                          账面余额                        坏账准备
     类别
                             比例                        计提比例        账面价值                                比例                       计提比例        账面价值
              金额                          金额                                             金额                         金额
                             （%）                       （%）                                             （%）                      （%）
按单项计提坏
账准备
按信用风险特
征组合计提坏    1,956,516,486.59    92.05        30,772.96     0.00    1,956,485,713.63   1,924,238,416.42    91.94      73,987.83       0.00   1,924,164,428.59
账准备
其中：
押金保证金          751,311.20      0.04         7,513.11     1.00         743,798.09        1,906,017.04     0.09      19,060.17       1.00       1,886,956.87
业务借款、预
支薪资
其他              28,304.00      0.00          141.52      0.50          28,162.48         130,648.00      0.01         653.24       0.50        129,994.76
应收子公司往
来款项
     合计   2,125,501,958.23   100.00   146,144,254.70     6.88    1,979,357,703.53   2,093,033,724.06   100.00   95,926,507.83      4.58   1,997,107,216.23
                                                                财务报表附注 第179页
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二○二五年度
财务报表附注
       重要的按单项计提坏账准备的其他应收款项：
                             期末余额                                     上年年末余额
                                          计提比
 名称
         账面余额             坏账准备             例       计提依据        账面余额            坏账准备
                                          （%）
                                                   预计无法
单位 1    139,813,333.44   118,657,738.38    84.87             139,813,333.44   72,666,940.64
                                                   全额收回
                                                   预计无法
单位 2     12,939,800.00   12,939,800.00    100.00              12,939,800.00   10,351,840.00
                                                   收回
                                                   预计无法
单位 3      8,581,974.20     6,865,579.36    80.00               8,581,974.20    6,865,579.36
                                                   全额收回
                                                   预计无法
单位 4      6,460,200.00     6,460,200.00   100.00               6,460,200.00    5,168,160.00
                                                   收回
                                                   预计无法
单位 5      1,000,000.00     1,000,000.00   100.00               1,000,000.00     800,000.00
                                                   收回
                                                   预计无法
单位 6        190,164.00      190,164.00    100.00
                                                   收回
 合计     168,985,471.64   146,113,481.74    86.47             168,795,307.64   95,852,520.00
       按信用风险特征组合计提坏账准备：
       组合计提项目：
                                                    期末余额
       名称
                           其他应收款项                   坏账准备                 计提比例（%）
押金、保证金                             751,311.20              7,513.11                    1.00
业务借款、预支薪资                        1,155,916.63             23,118.33                    2.00
其他                                  28,304.00               141.52                     0.50
应收子公司往来款项                    1,954,580,954.76
       合计                    1,956,516,486.59             30,772.96
                                  财务报表附注 第180页
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      （3）坏账准备计提情况
                       第一阶段                  第二阶段                第三阶段
                                       整个存续期预期                整个存续期预期
      坏账准备          未来 12 个月预                                                       合计
                                       信用损失(未发生              信用损失(已发生
                      期信用损失
                                             信用减值)               信用减值)
上年年末余额                                         73,987.83         95,852,520.00    95,926,507.83
上年年末余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段                                       -5,972.73              5,972.73
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提                                          -37,242.14         51,282,494.32    51,245,252.18
本期转回
本期转销
本期核销                                                             -1,027,505.31    -1,027,505.31
其他变动
期末余额                                           30,772.96        146,113,481.74   146,144,254.70
      （4）本期计提、转回或收回的坏账准备情况
                                              本期变动金额
     类别      上年年末余额                           收回或                          其他      期末余额
                                 计提                        转销或核销
                                              转回                           变动
单项计提坏账
准备
组合计提坏账
准备
     合计      95,926,507.83   51,245,252.18                 -1,027,505.31         146,144,254.70
      （5）本期实际核销的其他应收款项情况
                项目                                                   核销金额
实际核销的其他应收款项                                                                        1,027,505.31
                                财务报表附注 第181页
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      其中重要的其他应收款项核销情况：
                                                                      款项是否因关联
 单位名称       其他应收款项性质       核销金额            核销原因        履行的核销程序
                                                                         交易产生
核销 50 万     应收子公司往来款
以下汇总         项、业务借款等
    合计                    1,027,505.31
      （6）按款项性质分类情况
           款项性质                   期末账面余额                      上年年末账面余额
应收子公司往来款项                                  1,954,580,954.76           1,919,488,030.27
应收往来款                                       139,813,333.44             139,813,333.44
子公司及联营公司等股权处置款                               19,400,000.00              19,400,000.00
业务借款                                           9,713,387.44             11,128,122.37
押金、保证金                                         1,751,311.20               2,906,017.04
预支薪资                                             24,503.39                 167,572.94
其他                                              218,468.00                 130,648.00
            合计                             2,125,501,958.23           2,093,033,724.06
      （7）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款项情况
                                                         占其他应收款
                                                                       坏账准备期末
     单位名称         款项性质     期末余额               账龄         项期末余额合
                                                                           余额
                                                        计数的比例(%)
深圳先锋居善科技有         应收子公司
限公司               往来款项
深圳世联投资有限公         应收子公司
司                 往来款项
上海世联行股权投资
                  应收往来款   139,813,333.44   2 年以上               6.58    118,657,738.38
管理有限公司
北京世联房地产顾问         应收子公司
有限公司              往来款项
深圳世联君汇不动产         应收子公司
运营管理有限公司          往来款项
      合计                  936,343,800.63                      44.04    118,657,738.38
                           财务报表附注 第182页
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(三)   长期股权投资
                                                 期末余额                                                      上年年末余额
        项目
                      账面余额                       减值准备              账面价值                 账面余额                    减值准备                   账面价值
对子公司投资                2,072,152,818.26           443,261,957.24    1,628,890,861.02     2,289,295,454.90        19,547,701.39          2,269,747,753.51
对联营、合营企业投资              36,107,477.26             36,107,477.26                           35,756,532.12         23,001,916.14            12,754,615.98
        合计            2,108,260,295.52           479,369,434.50    1,628,890,861.02     2,325,051,987.02        42,549,617.53          2,282,502,369.49
               上年年末余额           减值准备上年                                    本期增减变动                                   期末余额（账面               减值准备期末
      被投资单位
               （账面价值）             年末余额                追加投资           减少投资             本期计提减值准备             其他           价值）                  余额
北京世联            12,305,967.22                                        12,305,967.22
天津世联             1,239,200.03                                          1,239,200.03
东莞世联             7,021,913.58                                          7,021,913.58
惠州世联             4,532,617.63                                          4,532,617.63
广州世联             3,758,510.00                                          3,758,510.00
深圳世联行            8,360,764.56    19,547,701.39                         8,360,764.56                                                      19,547,701.39
大连世联             1,000,000.00                                          1,000,000.00
珠海世联             1,121,549.83                                          1,121,549.83
青岛荣置地           49,512,480.16                                                                                          49,512,480.16
世联集金            10,000,000.00                                        10,000,000.00
                                                              财务报表附注 第183页
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二○二五年度
财务报表附注
            上年年末余额             减值准备上年                      本期增减变动                             期末余额（账面           减值准备期末
   被投资单位
            （账面价值）              年末余额    追加投资           减少投资            本期计提减值准备          其他      价值）               余额
厦门世联            3,000,000.00                            3,000,000.00
世联小贷        914,211,600.00                                                                     914,211,600.00
长沙世联            1,000,000.00                            1,000,000.00
沈阳世联            1,000,000.00                            1,000,000.00
成都世联            1,000,000.00            2,350,000.00     233,000.00                              3,117,000.00
苏州世联            1,000,000.00            2,000,000.00    3,000,000.00
西安世联             990,001.00                              990,001.00
青岛世联             990,001.00                                                                       990,001.00
武汉世联            4,950,001.00                            4,950,001.00
常州世联            3,000,000.00                            3,000,000.00
安徽世联            4,990,001.00                                                                     4,990,001.00
三亚世联             990,001.00                                                                       990,001.00
无锡世联            5,000,000.00                            5,000,000.00
福州世联            5,000,000.00                            5,000,000.00
盛泽担保        159,278,800.00                             88,050,000.00     71,001,255.95            227,544.05    71,001,255.95
山东世联        106,126,335.23                                               83,098,835.23         23,027,500.00    83,098,835.23
南昌世联            5,000,000.00                                                                     5,000,000.00
佛山世联            5,000,000.00                            5,000,000.00
                                             财务报表附注 第184页
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二○二五年度
财务报表附注
            上年年末余额              减值准备上年                本期增减变动                             期末余额（账面          减值准备期末
   被投资单位
            （账面价值）               年末余额    追加投资     减少投资            本期计提减值准备          其他     价值）               余额
长春世联             1,000,000.00                      1,000,000.00
南京世联             5,000,000.00                      5,000,000.00
宁波世联             5,000,000.00                      5,000,000.00
四川嘉联            96,908,287.07                                       95,955,930.49           952,356.58    95,955,930.49
重庆世联            33,250,000.00                                       33,250,000.00                         33,250,000.00
昆明世联             5,000,000.00                      5,000,000.00
南通世联             1,000,000.00                      1,000,000.00
南宁世联             5,000,000.00                                                              5,000,000.00
漳州世联             3,000,000.00                      3,000,000.00
徐州世联             5,000,000.00                      5,000,000.00
贵阳世联             3,000,000.00                      3,000,000.00
杭州世联卓群           3,000,000.00                                                              3,000,000.00
世联投资            23,485,100.00                                                             23,485,100.00
郑州世联             5,000,000.00                      5,000,000.00
合肥世联先锋           3,000,000.00                                                              3,000,000.00
惠州世联先锋           1,000,000.00                      1,000,000.00
太原世联             3,000,000.00                      3,000,000.00
石家庄世联            1,000,000.00                      1,000,000.00
                                            财务报表附注 第185页
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二○二五年度
财务报表附注
            上年年末余额              减值准备上年                       本期增减变动                              期末余额（账面           减值准备期末
   被投资单位
            （账面价值）               年末余额    追加投资            减少投资            本期计提减值准备           其他      价值）                余额
世联君汇        392,891,300.00                                                                        392,891,300.00
廊坊世联             1,000,000.00                             1,000,000.00
香港世联             7,565,399.97                                                                       7,565,399.97
厦门立丹行       139,860,008.76                                                 139,860,008.76                          139,860,008.76
深圳赋能创新           5,000,000.00                                                                       5,000,000.00
哈尔滨世联            1,000,000.00                             1,000,000.00
世联松塔             8,000,000.00                             8,000,000.00
唐山世联             1,000,000.00                              419,110.79                                580,889.21
包头世联             2,439,462.71                                                                       2,439,462.71
世联同行             1,020,000.00                                                                       1,020,000.00
世联桂园             5,580,000.00                                                                       5,580,000.00
横琴世联咨询            510,000.00             2,040,000.00     2,550,000.00
前海资管             2,000,000.00            8,000,000.00    10,000,000.00
横琴世联行            1,000,000.00            4,000,000.00     5,000,000.00
珠海世联资本          10,000,000.00                                                                      10,000,000.00
杭州三箭装饰          57,793,487.81                                                                      57,793,487.81
世联惠普        103,064,961.95                              100,000,000.00        548,225.42            2,516,736.53      548,225.42
世联雅智                     1.00                                                                               1.00
                                              财务报表附注 第186页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
             上年年末余额             减值准备上年                                   本期增减变动                                 期末余额（账面            减值准备期末
   被投资单位
             （账面价值）              年末余额             追加投资               减少投资            本期计提减值准备              其他       价值）                余额
兰州世联             1,000,000.00                                         1,000,000.00
宁波兴业             5,000,000.00                                                                                       5,000,000.00
扬州世联                    1.00                                                  1.00
惠东百利                                                   50,000.00         50,000.00
昆山世联行                                               1,000,000.00                                                    1,000,000.00
邯郸卓群                                                2,000,000.00      2,000,000.00
衡水经纪                                                1,000,000.00      1,000,000.00
银川世联行                                               3,000,000.00      3,000,000.00
世联数字营销                                            100,000,000.00                                                 100,000,000.00
    合计       2,269,747,753.51    19,547,701.39    125,440,000.00    342,582,636.64        423,714,255.85        1,628,890,861.02   443,261,957.24
                                                                           本期增减变动
                                                                                                                       期末余额
            上年年末余额          减值准备上年                           权益法下       其他综          其他    宣告发放                                     减值准备期
  被投资单位                                      追加    减少                                                           其      （账面价
            （账面价值）              年末余额                         确认的投       合收益          权益    现金股利        计提减值准备                          末余额
                                             投资    投资                                                           他        值）
                                                              资损益        调整          变动     或利润
                                                          财务报表附注 第187页
深圳世联行集团股份有限公司
二○二五年度
财务报表附注
                                                                        本期增减变动
                                                                                                             期末余额
              上年年末余额           减值准备上年                     权益法下         其他综   其他   宣告发放                              减值准备期
     被投资单位                                     追加   减少                                                   其   （账面价
              （账面价值）            年末余额                      确认的投         合收益   权益   现金股利   计提减值准备                        末余额
                                               投资   投资                                                   他    值）
                                                           资损益         调整    变动   或利润
天津市润泽基金销售
有限公司
上海世联盛曜房地产
顾问有限公司
小计             12,754,615.98   23,001,916.14              350,945.14                     13,105,561.12              36,107,477.26
      合计       12,754,615.98   23,001,916.14              350,945.14                     13,105,561.12              36,107,477.26
           《天津市润泽基金销售有限公司 2025 年股东会决议》
                                     （第二项）明确：在公司所持《经营证券期货业务许可证》注销后，即启动公司注
           销。鉴于中国证券监督管理委员会已于 2026 年 1 月 23 日正式注销该公司公开募集证券投资基金销售业务许可证，该公司未来营业现金流
           量预期为零。管理层据此判断，其相关资产已存在确定的减值迹象。
                                                         财务报表附注 第188页
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二○二五年度
财务报表附注
(四)   营业收入和营业成本
                          本期金额                                      上期金额
      项目
                 收入                  成本                     收入                    成本
主营业务            10,274,022.59       15,596,417.45         11,008,142.03         23,332,944.65
其他业务            81,132,949.47       18,357,398.64         77,671,919.24         27,161,366.47
      合计        91,406,972.06       33,953,816.09         88,680,061.27         50,494,311.12
            本期客户合同产生的收入情况如下：
                                                    本期金额
           类别
                                  营业收入                                    营业成本
案场代理业务                                     9,041,689.68                         14,138,230.19
营销顾问业务                                     1,232,332.91                           1,458,187.26
           合计                             10,274,022.59                         15,596,417.45
(五)   投资收益
                项目                                   本期金额                       上期金额
成本法核算的长期股权投资收益                                            11,381,921.58          7,618,508.69
权益法核算的长期股权投资收益                                              350,945.14             641,466.08
处置长期股权投资产生的投资收益                                           35,291,778.52         -23,498,639.73
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益                                         405,584.29
                合计                                        47,430,229.53         -15,238,664.96
十七、 补充资料
(一)   当期非经常性损益明细表
                     项目                                          金额                  说明
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分                                     -7,679,172.51
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符
合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影                                   10,068,211.52
响的政府补助除外
                                财务报表附注 第189页
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财务报表附注
                项目                     金额             说明
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业
持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融        -142,394,498.36
资产和金融负债产生的损益
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
委托他人投资或管理资产的损益
对外委托贷款取得的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回                  53,417,933.47
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资
时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
非货币性资产交换损益
债务重组损益                                 -327,399.00
企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工
的支出等
因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响
因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用
对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公
允价值变动产生的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产
生的损益
交易价格显失公允的交易产生的收益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出                   13,225,570.85
其他符合非经常性损益定义的损益项目                    10,330,935.93
小计                                   -63,358,418.10
所得税影响额                                 4,234,462.63
少数股东权益影响额（税后）                          2,223,975.77
                合计                   -69,816,856.50
                     财务报表附注 第190页

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