阳光新业地产股份有限公司 2025 年年度报告全文
阳光新业地产股份有限公司
【2026 年 2 月】
阳光新业地产股份有限公司 2025 年年度报告全文
公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责
任。
公司负责人陈家贤、主管会计工作负责人王媛婷及会计机构负责人（会
计主管人员）邱琼明声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完
整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本年度报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，因存在不确定性，不构成
公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认
识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。敬请投资者注意投资风险。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信
息披露》中房地产业的披露要求
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅
本报告“第三节 管理层讨论与分析”中“十一 公司未来发展的展望”的有
关内容。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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目 录
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（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。
（二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
（三）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 阳光新业地产股份有限公司
京基集团 指 京基集团有限公司
北京星泰 指 北京星泰房地产开发有限公司
京基房地产 指 深圳市京基房地产股份有限公司
深圳市京基物业管理有限公司京基一
物业服务中心 指
百物业服务中心
京基百纳 指 深圳市京基百纳商业管理有限公司
深圳瑞和、瑞和新业 指 深圳瑞和新业企业管理有限公司
深圳瑞成 指 深圳瑞成新业商业管理有限公司
上海晟璞 指 上海晟璞投资管理有限公司
上海锦赟 指 上海锦赟资产管理有限公司
光明新丽 指 天津光明新丽商贸有限公司
上海银河 指 上海银河宾馆有限公司
上东商业 指 成都阳光上东商业管理有限公司
成都锦尚 指 成都锦尚置业有限公司
沈阳阳光 指 沈阳阳光新生活广场有限公司
瑞阳嘉和 指 北京瑞阳嘉和物业管理有限公司
北京上东 指 北京上东新业商业管理有限公司
百纳新业 指 深圳百纳新业商业管理有限公司
沙头公司 指 深圳市沙井沙头股份合作公司
骏升泰公司 指 深圳市骏升泰商贸有限公司
成都紫瑞 指 成都紫瑞新丽商贸有限公司
瑞丰阳光 指 北京瑞丰阳光投资有限公司
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 *ST 阳光 股票代码 000608
变更前的股票简称 阳光股份
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 阳光新业地产股份有限公司
公司的中文简称 阳光新业
公司的外文名称 YANG GUANG CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 YANG GUANG
公司的法定代表人 陈家贤
注册地址 广西壮族自治区南宁市江南路 230 号南宁经济技术开发区
注册地址的邮政编码 530031
公司首次注册地址：广西壮族自治区北流市城郊老虎冲；
公司注册地址历史变更情况
办公地址 深圳市深南东路 5016 号京基一百大厦 A 座 6901-01A 单元
办公地址的邮政编码 518001
公司网址 http://www.yangguangxinye.com
电子信箱 yangguangxinye@yangguangxinye.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王小连 张茹
深圳市深南东路 5016 号京基一百大厦 深圳市深南东路 5016 号京基一百大厦
联系地址
A 座 6901-01A 单元 A 座 6901-01A 单元
电话 0755-82220822 0755-82220822
传真 0755-82222655 0755-82222655
电子信箱 yangguangxinye@yangguangxinye.com yangguangxinye@yangguangxinye.com
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三、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的证券交易所网站 深圳证券交易所 http://www.szse.cn
《证券时报》、《上海证券报》、《中国证券报》及巨潮资讯网
公司披露年度报告的媒体名称及网址
http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
四、注册变更情况
统一社会信用代码 91450000200538358N
公司上市以来主营业务的变化情况
目前公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务、房屋销售业务。
理局持有公司股份 2,880 万股，占公司总股本的 47.56%，为公司第一大股东。
转让予北京阳光房地产综合开发公司，占本公司总股本的 29.4％，北京阳光房地产综
合开发公司成为公司第一大股东。
首创阳光房地产有限责任公司，转让后，北京首创阳光房地产有限责任公司持有本公
司 5,528.502 万股的国有法人股，占本公司总股本的 26.5％，成为公司第一大股东。
司，其中，首创阳光公司对首创置业公司的出资中包含首创阳光公司持有我公司 30％
股权中的 26.5％股权。股权过户手续完成后，首创置业公司持有本公司 26.50％的股
历次控股股东的变更情况
权，为公司控股股东。
赵，占本公司总股本的 15.5％，北京燕赵成为本公司的第一大股东。
公司总股本的 29.12%，Reco Shine 成为本公司第一大股东。
A 股股票，占公司总股本的 29.12%，成为公司的控股股东，陈华先生成为公司的实际
控制人。
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五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市丰台区丽泽路 20 号院 1 号楼南楼 20 层
签字会计师姓名 李宗昊、刘丹
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□适用 ?不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□适用 ?不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 ?否
营业收入（元） 341,537,865.04 367,674,846.02 -7.11% 444,106,110.98
归属于上市公司股东的净利润（元） -218,209,909.77 -129,108,292.45 -69.01% -227,274,087.86
归属于上市公司股东的扣除非经常性
-225,325,641.87 -145,014,298.68 -55.38% -240,213,728.89
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 164,844,344.85 193,295,517.63 -14.72% 141,583,027.64
基本每股收益（元/股） -0.2910 -0.1638 -77.66% -0.31
稀释每股收益（元/股） -0.2910 -0.1638 -77.66% -0.31
加权平均净资产收益率 -9.91% -5.10% -4.81% -9.00%
总资产（元） 4,477,352,462.74 4,844,850,833.98 -7.59% 5,171,321,830.88
归属于上市公司股东的净资产（元） 2,077,354,571.35 2,309,929,040.59 -10.07% 2,467,522,352.14
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在
不确定性
□是 ? 否
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公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值
?是 □否
项目 2025 年 2024 年 备注
营业收入（元） 341,537,865.04 367,674,846.02 物业租赁、房地产销售等收入
务收入
子公司期初至合并日的收入
营业收入扣除金额（元） 8,800,966.10 89,428,974.86 托管费收入及其他
营业收入扣除后金额（元） 332,736,898.94 278,245,871.16 已扣除托管费收入及其他
七、境内外会计准则下会计数据差异
□适用 ?不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
□适用 ?不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 73,078,001.53 61,711,943.07 116,842,587.66 89,905,332.78
归属于上市公司股东的净利润 -16,225,492.69 -22,965,842.40 -32,866,996.79 -146,151,577.89
归属于上市公司股东的扣除非经常
-18,472,169.65 -23,600,794.24 -34,045,281.36 -149,207,396.62
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 21,151,479.60 23,595,608.23 100,356,298.52 19,740,958.50
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□是 ?否
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九、非经常性损益项目及金额
?适用 □不适用
单位：元
项目 2025 年金额 2024 年金额 2023 年金额 说明
非流动性资产处置损益（包括已计提资产减 处置固定资产产生的收
值准备的冲销部分） 益
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营
激发服务消费扶持款、
业务密切相关，符合国家政策规定、按照确
定的标准享有、对公司损益产生持续影响的
岗补贴等
政府补助除外）
本期收回单项进行减值
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 40,000.00 43,273.00 650,406.50 准备的应收款，对应的
坏账准备转回。
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合
-6,294,097.27 7,543,267.68
并日的当期净损益
受托经营取得的托管费收入 35,157.03 2,115,399.52 1,724,696.87 托管费收入。
主要为合同违约金、赔
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 2,369,404.34 22,692,840.47 -2,931,791.25
偿款等
主要提供租赁招商及租
其他符合非经常性损益定义的损益项目 4,749,382.32 3,773,584.90 户管理等服务营业利
润，及商铺复原费等。
减：所得税影响额 28,168.82 8,034.23 742,674.12
少数股东权益影响额（税后） 513,998.40 6,581,014.71 -916,398.09
合计 7,115,732.10 15,906,006.23 12,939,641.03 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
?适用 □不适用
其他符合非经常性损益定义的损益项目为提供租赁招商及租户管理等服务营业利润，及其他业务收入。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
?适用 □不适用
项目 涉及金额（元） 原因
本公司管理层认为，投资性房地产的运营管理是本公司的主营业务，本公司致力
于投资性房地产的运营和管理，提升其价值，获取资本利得。所持有投资性房地
公允价值变动损益 -99,078,218.43 产的公允价值变动属于公司主营业务的经营结果，体现了公司管理层的经营业
绩，属于持续发生的事项，因此，本公司将由此产生的公允价值变动损益自 2014
年起作为经常性损益列示，且在以后年度一贯应用。
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
报告期内，公司核心业务体系涵盖商业运营管理、物业租赁及房屋销售三大板块，在行业深度调整期实现稳健发展。
（一）商业运营管理业务
公司依托资深专业运营团队，为商业项目提供全生命周期运营管理服务。报告期内，公司致力于通过专业的运营管
理与精细化管理手段，为商业项目资产增值以及实现资产价值最大化，进而获得管理服务收入。
（二）物业租赁业务
业务涵盖自持性物业租赁与经营性物业租赁，聚焦北京、上海、深圳、成都、沈阳等一二线城市核心区位项目，通
过 “业态优化 + 租户赋能 + 精细化运营” 策略提升运营质量。报告期内，公司延续精细化运营传统，针对写字楼、商
业综合体等不同业态制定差异化租赁方案，强化与优质租户的长期合作，核心项目出租率保持较高水平，为租赁收入的
稳定性提供坚实支撑。
（三）房屋销售业务
报告期内主要推进北京阳光上东项目车位销售及成都锦尚项目商办写字楼销售。公司结合市场需求优化销售策略，
通过精准客户定位与高效渠道管理加速去化，在保障现金流回笼的同时，进一步优化资产结构，为核心运营业务聚焦奠
定基础。
公司上下紧密围绕年度经营目标，迎难而上，主动作为，在多个业务领域与项目管理中取得了积极进展。
一、租赁基本盘稳中有升
益保障为核心，引入一批具有标杆意义和强聚客能力的品牌，全年完成招商调改面积 3.62 万㎡。
二、对外沟通积极主动，稳住市场信心
公司通过业绩说明会、投资者热线等多种渠道，主动对外沟通发声，稳定投资者与市场信心。
三、开源节流齐头并进，保障现金流安全
自 2022 年 3 月实施应收账款清缴专项工作以来，公司综合收入实际收缴率逐年提升，2025 年度持续维持在 99%以
上。同时，在满足运营基本需求的前提下，公司严控成本支出。
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四、多元发展积极探索，强化资源储备
续积极拓展优质商业项目。
五、组织架构应需而变，提高组织效能
在董事长的指导下，公司调整优化整体组织架构，以更高效地服务业务发展和经营管理，进一步释放组织效能；探
索人才梯队建设，编制《人才梯队建设方案》，为人才梯队动态调整提供依据；创新实践评优机制，每季度评选业务单
位优秀员工，透明化评选程序、配套多元奖励机制，激发员工积极性，让创造价值的员工获得回报；围绕“挖经验、助
提升”，组织开展优秀经营管理案例评选，通过案例复盘与跨部门交流，共享成功经验、沉淀组织智慧、赋能个体成长；
推出《追光人，请就位》系列短视频，2025 年累计上线 6 期，让奋斗的员工“被看见”，点燃榜样力量。
六、总部职能下沉一线，聚力业务攻坚
总部职能中心持续为一线业务单元提供全方位赋能，在管理工具创新、资源整合、业务支持、人员兼岗及重难点工
作实地支援等方面发挥了重要作用。
实绩重塑价值。
主要项目销售情况
本 期
累计预 本期预 预 售 本 期
可 售 面 售（销 售（销 （ 销 累 计结 本期结 结 算
城市/ 项目 计容建
所在位置 项目业态 权益比例 积 售）面 售）面 售 ） 算 面积 算面积 金 额
区域 名称 筑面积
（㎡） 积 积 金 额 （㎡） （㎡） （ 万
（㎡） （㎡） （ 万 元）
元）
成都市锦
四川 锦尚 住宅、公
江区一环
省成 城市 寓、写字 71.00% 99,542 154,102 129,235 11,448 7,585 129,235 11,448 7,585
路东五段
都市 中心 楼、底商
东四环北
北京 阳光 路 2 号、 商业、住
市 上东 6 号一 宅、公寓
区、二区
主要项目出租情况
可出租面 累计已出租
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 平均出租率
积（㎡） 面积（㎡）
四川省成都市成华区二环路东
成都阳光新生活广场 购物中心 55.00% 59,610 59,610 100.00%
二段 426 号、建设路 2 号
四川省成都市锦江区一环路东
成都阳光新业中心 购物中心 71.00% 33,073 32,001 96.76%
五段 55 号
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四川省成都市锦江区一环路东
成都阳光新业大厦 写字楼 71.00% 10,029 5,711 56.94%
五段 55 号
辽宁省沈阳市沈河区长青街
沈阳阳光新生活广场 购物中心 100.00% 29,094 26,677 91.70%
北京市通州区九棵松西路 48
北京通州阳光新生活广场 购物中心 51.00% 22,646 18,691 82.53%
号阳光新生活广场
北京市朝阳区酒仙桥中路 24
号院 1 号楼
深圳市沙井街道沙井路 168 号
深圳沙井京基百纳广场 购物中心 0.00% 79,537 67,681 85.09%
中熙广场沙井京基百纳广场
深圳市罗湖区深南东路 5016
深圳京基 100 大厦 A 座 写字楼 0.00% 164,188 131,359 80.00%
号京基一百大厦 A 座
土地一级开发情况
□适用 ?不适用
融资途径
期限结构
期末融资余额 融资成本区间/平均
融资途径
（万元） 融资成本
银行贷款 23,119.94 6.95% 227.94 1,400.00 21,492.00
其他（保理融资） 10,820.00 7.5%-8.2% 6,920.00 1,800.00 2,100.00
合计 33,939.94 6,920.00 2,027.94 3,500.00 21,492.00
发展战略和未来一年经营计划
参见“管理层讨论与分析”中的“十一、公司未来发展的展望”相关内容。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
?适用 □不适用
项目名称 按揭款担保余额（元）
北京阳光上东项目购房客户 0.00
成都锦尚中心项目购房客户 2,279,897.03
合计 2,279,897.03
董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员）
□适用 ?不适用
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二、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
报告期内，公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京、深圳、成都和沈阳。
根据国家统计局数据显示，2025 年 1—11 月份，社会消费品零售总额 456,067 亿元，增长 4.0%。其中，除汽车以外
的消费品零售额 411,637 亿元，增长 4.6%。按消费类型分，1—11 月份，商品零售额 403,822 亿元，增长 4.1%；餐饮收
入 52,245 亿元，增长 3.3%。
零售地产方面，三季度一线和新一线城市的租金环比下降。但未来三年，伴随供给侧回归理性，新增供应亦将退潮，
供需关系平衡性有望修复，带动零售地产基本面企稳回暖。写字楼市场方面，三季度中国主要城市的甲级办公楼市场需
求有所复苏。租户市场环境下，企业换租搬迁频率加快，成本仍是租户首要考虑因素。
一、北京商业地产市场情况
店铺占比较上季提升 12 个百分点，较高的换铺率带动全市季末净吸纳量为负值，空置率小幅上涨 0.2 个百分点至 7.7%。
由于可选消费需求和高承租能力品牌拓店需求持续谨慎，季内多个商业体下调招商定位，致使全市购物中心首层平均租
金加速下行，季末同样本比环比下跌 0.6%至每天每平方米 30.6 元。
本季净吸纳量仍达 8.7 万平方米。整体空置率降至 19.7%。甲级净吸纳量贡献近八成，空置率降幅更显著，租金下行调
整仍为刺激需求最直接有效的手段，全市平均租金面价降幅同样本比环比扩大至 2.9%至每月每平方米 234.8 元。
二、成都商业地产市场情况
负值，负约 1.2 万平方米。市场整体空置率环比上升 0.1 个百分点至 9.1%，购物中心首层平均租金报价维持下行趋势，
环比下跌 0.7%至 354.5 元每平方米每月。
全市优质办公楼整体空置率环比上升 1.1 个百分点至 29.2%；甲级办公楼空置率环比上升 2.1 个百分点至 37.3%。租金继
续下行，优质办公楼平均账面租金环比下跌 3.2%至 67.3 元每平方米每月，甲级办公楼平均账面租金环比下跌 2.7%至
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三、深圳商业地产市场情况
录得较高入驻率。在新项目带动下，单季净吸纳量高达 27.7 万平方米，全市空置率虽环比上升 0.4 个百分点至 4.6%，但
仍处于较低区间。在租金方面，核心区与非核心区市场表现呈现分化态势。核心区内多个位于高竞争商圈的项目，纷纷
通过调降租金以吸引租户；而非核心区头部项目整体表现稳健，个别人气较高的项目租金实现了逆势增长。整体市场存
量及新增供应较为充沛的情况下，租方在谈判中更具话语权，市场以价换量持续，导致本季整体市场平均租金环比下降
半来自前海。以价换量仍是市场主调。除租金优惠外，针对优质租户，业主亦酌情延长免租期以增强吸引力。本季度内，
更多业主加入提供定制装修服务的行列，部分楼宇为加速去化还引入了包租公司或酒店租户。受新增供应密集及原有租
金较高片区租金明显下调的影响，全市平均租金环比下降 3.4%，至每月每平方米 145.3 元。（市场数据资料来源：世邦
魏理仕）
截止本年报披露日，行业数据尚未发布全年统计数据，故本文中所引用的数据均截止至第三季度。
三、核心竞争力分析
公司持有并运营位于北京、上海、深圳、成都、沈阳等一线及新一线城市成熟商圈的优质商业物业，资产具备稀缺
的区位价值和长期增值潜力。面对市场变化，公司已构建成熟的存量商业资产运营能力，通过精准的业态规划、品牌升
级与空间重塑，持续挖掘资产潜力，实现项目的价值重生，为公司的稳健经营奠定坚实基础。
公司深耕国内一线及新一线城市重点区域，积累了深厚的本地化运营经验和品牌资源库，在招商推广、租户管理与
客户服务方面实现精细化运作，保障了项目的高效运营与租金收益。在此基础上，公司正积极向商业运营管理服务商转
型，已具备专业的轻资产输出能力，通过委托管理、品牌咨询等模式，开辟新的增长路径，降低周期性风险，提升发展
韧性。
四、主营业务分析
报告期内公司实现营业收入 34,153.79 万元，较上年同期减少 7.11%；实现净利润-21,600.40 万元，其中实现归属于
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母公司股东净利润-21,820.99 万元，主要由于经评估认定公司及联营、合营公司持有的投资性房地产公允价值下降，报
告期内产生较大金额的公允价值变动损失及投资损失、资产减值损失。与上年同期相比，本报告期归属于母公司股东净
利润减少 69.01%，主要是本报告期营业毛利较去年同期减少，长期股权投资对联营企业的投资收益减少，以及资产减值
损失计提增加。同时由于去年同期因判决事项冲回了原计提的预计负债，而本报告期无此事项。
（1）物业租赁业务实现营业收入 19,940.18 万元，较上年同期减少 2,722.31 万元，减少 12.01%，占公司营业收入的
（2）房产销售业务实现营业收入 7,679.96 万元，较上年同期增加 368.18 万元，增加 5.04%，占公司营业收入的
（3）商业运营业务实现营业收入 6,393.17 万元，较上年同期减少 127.07 万元，减少 1.95%，占公司营业收入的
（1） 营业收入构成
单位：元
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 341,537,865.04 100% 367,674,846.02 100% -7.11%
分行业
房地产销售 76,799,611.51 22.49% 73,117,761.90 19.89% 5.04%
物业租赁 199,401,849.10 58.38% 226,624,994.46 61.64% -12.01%
商业运营 63,931,664.75 18.72% 65,202,345.86 17.73% -1.95%
其他 1,404,739.68 0.41% 2,729,743.80 0.74% -48.54%
分产品
房地产销售 76,799,611.51 22.49% 73,117,761.90 19.89% 5.04%
商业租赁 179,854,891.47 52.66% 197,997,598.94 53.85% -9.16%
写字楼租赁 19,546,957.63 5.72% 28,627,395.52 7.79% -31.72%
商业运营 63,931,664.75 18.72% 65,202,345.86 17.73% -1.95%
其他 1,404,739.68 0.41% 2,729,743.80 0.74% -48.54%
分地区
阳光新业地产股份有限公司 2025 年年度报告全文
北京地区 49,714,111.66 14.56% 81,897,469.65 22.27% -39.30%
四川地区 162,749,348.01 47.65% 142,220,694.75 38.68% 14.43%
上海地区 52,636.89 0.02% 66,373.50 0.02% -20.70%
深圳地区 114,139,026.72 33.42% 129,720,297.87 35.28% -12.01%
沈阳地区 14,882,741.76 4.36% 13,770,010.25 3.75% 8.08%
分销售模式
直销 341,537,865.04 100.00% 367,674,846.02 100.00% -7.11%
（2） 占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
?适用 □不适用
单位：元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 同期增减
分行业
房地产销售 76,799,611.51 113,128,691.45 -47.30% 5.04% 38.71% -35.76%
物业租赁 199,401,849.10 88,311,374.53 55.71% -12.01% 3.28% -6.56%
商业运营 63,931,664.75 38,858,710.15 39.22% -1.95% 1.09% -1.83%
分产品
房地产销售 76,799,611.51 113,128,691.45 -47.30% 5.04% 38.71% -35.76%
商业租赁 179,854,891.47 77,936,287.63 56.67% -9.16% 5.37% -5.98%
写字楼租赁 19,546,957.63 10,375,086.90 46.92% -31.72% -10.09% -12.77%
商业运营 63,931,664.75 38,858,710.15 39.22% -1.95% 1.09% -1.83%
分地区
北京地区 49,714,111.66 27,764,027.19 44.15% -39.30% -28.79% -8.24%
四川地区 162,749,348.01 125,342,963.50 22.98% 14.43% 57.63% -21.10%
深圳地区 114,139,026.72 82,317,814.67 27.88% -12.01% 0.01% -8.67%
分销售模式
直销 341,537,865.04 240,299,180.30 29.64% -7.11% 16.93% -14.46%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□适用 ?不适用
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（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是 ? 否
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
?适用 □不适用
已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
□适用 ?不适用
已签订的重大采购合同截至本报告期的履行情况
?适用 □不适用
单位：万元
合计已履 本报告期 是否正 合同未正常
合同标的 对方当事人 合同总金额 待履行金额
行金额 履行金额 常履行 履行的说明
深圳市宝安区沙井街道办 深圳市沙井沙
事处沙头村商业广场项目 头股份合作公
的一至七层整栋全部物业 司、深圳市骏 109,614.3 8,509.19 5,735.24 101,105.11 是 不适用
以及依附于租赁物业的各 升泰商贸有限
种辅助设施的使用权利 公司
（5） 营业成本构成
行业和产品分类
单位：元
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产销售 成本结转 113,128,691.45 47.08% 81,559,995.14 39.69% 38.71%
物业租金及维
物业租赁 88,311,374.53 36.75% 85,503,394.24 41.61% 3.28%
护成本
商业运营 运营管理成本 38,858,710.15 16.17% 38,440,668.25 18.70% 1.09%
其他 其他业务成本 404.17 0.00% 419.48 0.00% -3.65%
单位：元
产品分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产销售 成本结转 113,128,691.45 47.08% 81,559,995.14 39.69% 38.71%
物业租金及维
商业租赁 77,936,287.63 32.43% 73,963,436.90 35.99% 5.37%
护成本
阳光新业地产股份有限公司 2025 年年度报告全文
物业租金及维
写字楼租赁 10,375,086.90 4.32% 11,539,957.34 5.62% -10.09%
护成本
商业运营 运营管理成本 38,858,710.15 16.17% 38,440,668.25 18.70% 1.09%
其他 其他业务成本 404.17 0.00% 419.48 0.00% -3.65%
说明
无
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
□是 ? 否
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 ? 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 123,762,340.95
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 34.16%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 2.17%
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
合计 -- 123,762,340.95 34.16%
主要客户其他情况说明
□适用 ? 不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 87,855,478.70
阳光新业地产股份有限公司 2025 年年度报告全文
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 61.72%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 3.10%
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
合计 -- 87,855,478.70 61.72%
主要供应商其他情况说明
□适用 ? 不适用
报告期内公司贸易业务收入占营业收入比例超过 10%
□适用 ? 不适用
单位：元
主要为新增项目导致本期
销售费用 25,042,909.92 20,614,440.88 21.48%
职工薪酬增加所致。
管理费用 55,183,629.32 60,203,092.07 -8.34%
财务费用 86,373,610.38 83,131,411.82 3.90%
□适用 ?不适用
单位：元
项目 2025 年 2024 年 同比增减
经营活动现金流入小计 477,711,301.95 497,299,077.76 -3.94%
经营活动现金流出小计 312,866,957.10 304,003,560.13 2.92%
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经营活动产生的现金流量净额 164,844,344.85 193,295,517.63 -14.72%
投资活动现金流入小计 1,263,173.52 1,003,756.86 25.84%
投资活动现金流出小计 6,706,222.38 53,303,939.66 -87.42%
投资活动产生的现金流量净额 -5,443,048.86 -52,300,182.80 -89.59%
筹资活动现金流入小计 60,000,000.00 124,174,939.92 -51.68%
筹资活动现金流出小计 225,978,419.15 285,694,392.49 -20.90%
筹资活动产生的现金流量净额 -165,978,419.15 -161,519,452.57 2.76%
现金及现金等价物净增加额 -6,657,385.13 -20,470,089.83 -67.48%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
?适用 □不适用
所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
?适用 □不适用
报告期内公司经营活动产生的现金净流量为 1.65 亿元，本年度净利润为-2.16 亿元(其中归母净利润-2.18 亿元)，公
司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异，主要原因是受房地产市场的持续影响，报告期内产生投资
性房地产公允价值变动损失-0.99 亿元、长期股权投资及使用权资产减值损失-0.25 亿元、长期股权投资收益损失-0.18 亿
元，影响归母净利润共计-1.15 亿元，此影响不涉及现金流量。
五、非主营业务分析
?适用 □不适用
单位：元
是否具有可持
金额 占利润总额比例 形成原因说明
续性
投资收益 -17,916,081.32 -7.85% 主要为确认的联营企业投资收益所致。 否
公允价值变动损益 -99,078,218.43 -43.43% 主要为投资性房地产公允价值变动所致。 否
主要为长期股权投资、使用权资产计提减
资产减值 -24,838,172.92 -10.89% 否
值所致。
营业外收入 2,855,471.75 1.25% 否
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营业外支出 502,061.91 0.22% 否
其他收益 564,013.26 0.25% 否
六、资产及负债状况分析
单位：元
比重增减 重大变动说明
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例
货币资金 58,125,417.40 1.30% 79,016,537.97 1.63% -0.33%
应收账款 16,570,272.34 0.37% 18,548,824.58 0.38% -0.01%
合同资产 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00%
存货 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00%
投资性房地产 3,038,920,700.00 67.87% 3,268,300,700.00 67.46% 0.41%
长期股权投资 570,047,265.84 12.73% 603,374,268.50 12.45% 0.28%
固定资产 43,202,644.87 0.96% 44,530,912.11 0.92% 0.04%
在建工程 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00%
使用权资产 598,738,133.77 13.37% 664,572,941.51 13.72% -0.35%
短期借款 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00%
合同负债 3,276,280.00 0.07% 2,862,465.79 0.06% 0.01%
长期借款 270,199,412.95 6.03% 336,980,000.00 6.96% -0.93%
租赁负债 609,334,416.76 13.61% 641,486,699.45 13.24% 0.37%
境外资产占比较高
□适用 ?不适用
?适用 □不适用
单位：元
本期
计入权益的 本期
本期公允价值 计提
项目 期初数 累计公允价 购买 本期出售金额 其他变动 期末数
变动损益 的减
值变动 金额
值
金融资产
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投资性房
地产
上述合计 3,268,300,700.00 -133,890,903.87 0.00 0.00 0.00 -100,795,914.56 5,306,818.43 3,038,920,700.00
金融负债 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
其他变动的内容
主要是通州项目工程改造转入所致。
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□是 ?否
项目 期末账面价值（元） 受限原因
其 中 1,340,281.67 元 为 诉 讼 冻 结 银 行 存 款 ， 4,800,000.00 元 为 质 押 保 证 金 ，
货币资金 8,158,292.07
应收账款 13,320,566.88
用于抵押及质押借款及一年内到期的抵押及质押借款的质押或抵押物
投资性房地产 1,431,610,000.00
合计 1,453,088,858.95
七、投资状况分析
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
（1） 证券投资情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在证券投资。
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（2） 衍生品投资情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
八、重大资产和股权出售
□适用 ?不适用
公司报告期未出售重大资产。
□适用 ?不适用
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九、主要控股参股公司分析
?适用 □不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
深圳瑞和新业企业管理有限公司 子公司 企业管理 2,000,000.00 116,693,397.82 -35,622,995.50 17,820,274.67 -7,858,185.49 -7,853,310.80
北京星泰房地产开发有限公司 子公司 商品房销售及商业运营 102,180,000.00 1,782,245,665.03 210,320,508.48 6,751,086.67 -15,480,434.87 -15,475,741.22
北京瑞阳嘉和物业管理有限公司 子公司 物业租赁及商业运营 139,500,000.00 645,292,817.30 287,612,890.82 22,572,087.30 -2,534,066.52 -1,729,564.60
成都锦尚置业有限公司 子公司 物业租赁及商业运营 50,000,000.00 740,492,670.74 183,023,371.25 106,886,534.99 -5,715,858.46 -13,890,063.78
成都紫瑞新丽商贸有限公司 子公司 物业租赁及商业运营 150,000,000.00 828,510,968.25 638,284,650.91 46,007,090.24 20,988,885.46 15,736,631.84
上海晟域资产管理有限公司 子公司 投资管理 10,000,000.00 1,376,680,071.69 -208,392,721.70 0.00 -2,387.08 -2,387.08
上海锦赟资产管理有限公司 子公司 资产管理 80,000,000.00 851,529,447.02 626,899,896.35 52,636.89 -105,547,980.78 -91,369,464.48
深圳瑞成新业商业管理有限公司 子公司 商业运营管理 1,000,000.00 47,962,546.74 8,074,423.79 30,491,215.07 958,700.83 1,000,778.41
北京首创风度房地产开发有限责
子公司 物业租赁 1,200,000.00 680,691,783.27 266,725,101.67 315,432.37 -104,126.64 -100,459.97
任公司
北京瑞丰阳光投资有限公司 子公司 投资管理 10,000,000.00 1,182,864,279.63 252,314,344.94 0.00 -21,148,836.66 -21,148,836.66
北京上东新业商业管理有限公司 子公司 物业租赁及商业运营 1,000,000.00 49,101,900.99 11,640,172.54 12,516,039.69 -11,347,125.25 -8,081,400.32
北京艺力设计工程有限公司 子公司 建筑装饰工程设计 10,000,000.00 702,167,840.84 312,167,840.84 0.00 14,963.48 14,963.48
上海晟璞投资管理有限公司 子公司 投资管理 5,000,000.00 308,743,352.89 -132,796,047.11 0.00 -12,343,716.17 -12,343,716.17
阳光新业地产股份有限公司 2025 年年度报告全文
沈阳阳光新生活广场有限公司 子公司 物业租赁及商业运营 253,700,000.00 258,131,856.70 172,554,272.98 14,368,856.17 -5,701,643.94 -5,592,447.62
深圳百纳新业商业管理有限公司 子公司 物业租赁及商业运营 10,000,000.00 734,849,491.63 -29,092,694.17 106,707,643.27 -40,541,755.30 -30,715,260.95
报告期内取得和处置子公司的情况
□适用 ?不适用
主要控股参股公司情况说明
无
十、公司控制的结构化主体情况
?适用 □不适用
智达投资管理有限公司合作成立有限合伙企业聚信新业，合伙期限为 5 年，本公司将聚信新业作为特殊目的实体纳入本公司合并范围。
有限合伙企业聚信新业出资比例构成如下：（1）普通合伙人聚信阳光以现金 100 万出资；（2）中信信托通过发行信托募集资金认购首期 A 类合伙人份额 1.45 亿元（第二
期发行金额增加至 1.60 亿元）；（3）中信信托通过发行信托计划拟募集资金 2.5 亿认购 B 类有限合伙人份额。（4）我公司全资子公司天津瑞升和我公司一致行动人永盛智达
分别以现金 1.5 亿和 1 亿出资认购 C 类有限合伙人份额；
普通合伙人聚信阳光由中信聚信、天津瑞升、及我公司另外一家全资子公司北京瑞业投资管理有限公司投资设立，出资比例为 4:4:2。我公司通过全资子公司天津瑞升及北
京瑞业投资控制普通合伙人聚信阳光 60%的股权，进而间接控制聚信新业。
有限合伙人各方收益分配顺序如下：
（一）A 类有限合伙人
A 类为纯债权性质的合伙人，在合伙人分配顺序中属于最优先级的合伙人。首期 A 类有限合伙出资额约为人民币 1.45 亿元（第二期发行金额增加至 1.60 亿元）。A 类合伙
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人仅获得固定收益，收益根据实际发行情况确定，本公司预计综合发行成本不超过发行时同期银行贷款基准利率的 2.5
倍。
（二）B 类有限合伙人
B 类为股债结合性质的合伙人，在分配顺序中属于中间级的合伙人，出资额为 2.5 亿。在有限合伙各合伙人出资到
位后第四年开始，B 类合伙人可要求本公司以年化 10.4%的成本回购 B 类的份额。或者本公司可强制以年化 15.4%的成
本主动收购 B 类的份额。若 B 类合伙人和阳光都不行使上述的权利，则 B 类在有限合伙清算时按分配顺序在 A 类分配
完之后，和 C 类合伙人共同享有有限合伙的剩余权益。在 B 类和 C 类的本金都分配完后，优先分配 B 类的基准收益为
（三）C 类有限合伙人
C 类为股权性质的合伙人，在分配顺序中属于劣后级的合伙人。在 A 类的本金收益和 B 类的本金分配完后，再分配
C 类本金。若本公司在第四年开始选择强制收购 B 类的份额，则 A 类和 B 类都属于固定融资性的合伙人，C 类享有清算
融资后的所有剩余权益。 亦可由 B 类强制要求本公司进行回购。
（四）超额收益
若 B 类合伙人和本公司都没有行使强制回购权和收购权，则在有限合伙到期清算时，可能存在超额收益，即分配完
A 类本金收益、B 类本金和基准收益、C 类本金和基准收益后，剩余的部分要在聚信阳光和 B 类及 C 类合伙人中进行分
配。
聚信新业投资回报取决于银河宾馆主楼项目的经营业绩，因此，聚信新业的相关活动实质上是银河宾馆主楼项目的
相关活动，管理层认为银河宾馆主楼项目的选择及收购价格的确定、改造方案及改造预算的制定、更新改造后的经营决
策是对聚信新业的回报产生最重大影响的活动，这些活动由阳光新业主导，这主要是由于阳光管理层具备商业地产经营
方面多年的经验。阳光新业通过上述经营活动获取相关利益及承担对应性风险。
各方经协商一致，2018 年 1 月 31 日公司全资子公司北京瑞业与聚信阳光、中信信托、永盛智达、天津瑞升(以上各
方合称“全体合伙人”)，签署《聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙）之退伙协议》和《聚信新业（昆山）投资中心
（有限合伙）之入伙协议》，北京瑞业与天津瑞升、永盛智达签署《聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙）合伙协
议》，全体合伙人一致同意，聚信阳光和中信信托退出合伙企业，退出合伙企业后，聚信阳光和中信信托不再享有原合
伙协议项下合伙人的任何权利。北京瑞业通过直接认缴合伙企业出资的方式，作为普通合伙人加入合伙企业，认缴出资
额为人民币 100 万元，并将按照约定缴付出资，合伙企业的普通合伙人和执行事务合伙人由北京瑞业担任。
根据北京瑞业、天津瑞升、永盛智达三方签署的《聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙）合伙协议》，合伙企业
合伙期限为八年，即 2014 年 1 月 23 日至 2022 年 1 月 22 日，存续期间届满，经全体合伙人一致同意，合伙期限延长至
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同时，北京瑞业与聚信阳光签署《股权转让协议》,将聚信阳光持有的北京荣合 0.1%股权转让给北京瑞业。
已摘牌并完成工商变更，变更后的股权结构如下图所示：
十一、公司未来发展的展望
（一）行业格局和趋势
当前，中国商业地产行业正经历深刻变革，从增量开发转向存量运营，从粗放扩张转向精益管理。消费市场呈现多
元化、体验化、社群化趋势，对商业空间的运营能力提出更高要求。同时，宏观经济与资本市场的波动也为行业带来挑
战与机遇。
（二）公司发展战略
障现金流安全”为核心目标，聚焦商业运营本质，通过本土化团队培养、刚需业态聚焦、线下商户联动，稳固核心项目
出租率与经营效益；轻资产拓展聚焦熟客资源与低风险项目，以低成本标准化输出稳步扩大管理规模；公司将巩固基本
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盘，培育增长点，实现从“资产持有者”向“资产管理者+价值创造者”的进阶。
（三）经营计划
（1）提升出租效率：针对不同业态、不同区位制定差异化招商策略，强化对新兴品牌与旗舰店级的招商激励。同
时实施灵活招商政策，通过广告资源支持及开业营销联动等措施，提升入驻意愿与长期留存率，助力招商去化。
（2）缩短空置周期：建立租约到期前 6 个月的续约预警与主动洽谈机制，提前识别续租意向，稳定优质租户。同
步持续完善“招商品牌资源库”，充分整合各项目已积累的品牌储备资源，系统化拓展和储备意向商户，确保商户的更
替与引入实现高效无缝衔接。
（1）业态结构化升级：顺应体验式消费与业态融合趋势，系统性降低零售占比，重点引入沉浸式娱乐、健康运动、
文化创意、主题餐饮等高粘性体验业态，形成业态聚落与生态闭环，打造具有鲜明主题与场景特色的商业项目，实现与
周边竞品的差异化竞争。
（2）定位差异化突围：依据项目区位与客群特征，确立“潮人娱乐体验聚集地”、“年轻亲子家庭体验生活中
心”、“多彩欢乐聚场” 等细分定位，实现与周边竞品的显著区隔。逐步建立“业态—品牌—场景—活动”四维一体的
内容运营体系，推动项目从租赁平台向内容平台转型。
（1）客流激活：增加高互动性、强参与度的主题活动占比，强化项目吸引力与客户黏性。依托会员系统与大数据
分析，实现客群分层运营，推送个性化活动内容，提升复访率与活跃度。
（2）销售转化：联合商户开展时段性、主题式促销活动，结合节假日、周末、夜间等不同时段，联合商户开展专
属促销与补贴活动。整合项目推广资源与商户自有渠道，实现流量共享与销售共振，提升客流转化率与商户销售业绩。
（1）低效资产快速去化：针对存量车位、写字楼单元等资产，制定“一资产一策略”销售方案，结合市场窗口期
灵活调整定价与付款条件，加速现金回流。探索大宗交易、股权合作等多元退出路径，提升资产周转率。
（2）存量资产经营价值挖掘：对暂未销售资产，推行“租售并举”策略，优先推动整租、分租、联营等经营性方
案，实现租金收益覆盖持有成本，并为后续增值退出创造条件。
（1）项目拓展：重点关注一二线城市老旧项目改造、社区商业更新等机会，通过并购、托管、品牌输出等方式，
拓展轻资产管理规模。
（2）业务延伸：筛选具有成长潜力的新兴业态品牌或商业运营团队，通过参股经营、合作孵化等模式，延伸商业
服务链条，培育第二增长曲线。
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（四）可能面对的风险
当前市场中，多数业主为稳固客户资源普遍采取降价策略，致使行业整体租金水平持续承压，“以价换量”已成为
现阶段的核心市场特征。同时，行业马太效应进一步凸显，头部企业依托其成熟的运营能力实现稳健增长，而运营能力
不足的企业则面临出租率与营收双下滑的严峻挑战。
受市场需求波动、行业竞争加剧等多重因素影响，公司商业运营管理及物业租赁业务存在营收下滑的潜在风险。对
此，公司将采取以下应对措施：一是持续强化市场调研与分析工作，动态调整业务策略，确保决策的科学性与及时性；
二是持续优化产品与服务品质，全面提升核心市场竞争力；三是深化对目标市场的研究与洞察，制定差异化的市场策略
与产品定位，构建独特的竞争优势。
针对潜在的财务风险，公司将进一步完善财务管控体系：加强全流程财务规划与精细化管理，优化资金配置结构，
保障资金使用的合理性与高效性；深化与各类金融机构的合作，积极拓展多元化融资渠道，增强资金链的稳定性；严格
执行成本管控措施，建立健全成本监督机制，确保各项成本支出始终控制在预算范围内。
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
?适用 □不适用
谈论的主要内容 调研的基本情况
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象
及提供的资料 索引
通过网络远程 公司的经营情 公司在深交所互
全景网“投资 方式参与公司 况、承诺履行情 动易平台披露的
者关系互动平 个人 2024 年度业绩 况、并购计划、 《2025 年 4 月
台” 说明会的全体 会计差错更正情 21 日投资者关
投资者 况等。 系活动记录表》
十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
□是 ?否
公司是否披露了估值提升计划。
?是 □否
将围绕经营提升、并购重组、强化投资者关系管理及提升信息披露质量等几个方面提升公司投资价值。
具体内容详见公司于 2025 年 4 月 19 日在指定信息披露媒体披露的《估值提升计划》（公告编号：2025-L38）。
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将围绕经营提升、产业并购、加强与控股股东沟通、强化投资者关系管理及提升信息披露质量等几个方面提升公司投资
价值。
具体内容详见公司于 2026 年 2 月 12 日在指定信息披露媒体披露的《估值提升计划》（公告编号：2026-L26）。
十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。
□是 ?否
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第四节 公司治理、环境和社会
一、公司治理的基本状况
报告期内，公司严格遵守《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所股票上市规则》等
法律、法规及规范性文件的要求，不断完善公司法人治理结构，健全公司内部控制制度，提高公司规范运作水平。公司
拥有规范的运作机制，股东会、董事会及董事会各专门委员会均能严格按照相关规章制度要求规范召开，科学决策。管
理层职责清晰，切实贯彻和执行股东会及董事会的决议。公司法人治理结构完善，各项治理制度健全。
（一）公司控制权变更情况
转让其持有的公司股份 74,991,331 股（占公司总股本 10%）,并于 2025 年 12 月 3 日在中国证券登记结算有限责任公司办
理完成股份过户登记手续。
让其持有的公司股份 149,779,669 股（占公司总股本 19.97%），并于 2026 年 1 月 29 日在中国证券登记结算有限责任公
司办理完成股份过户登记手续。
本次交易完成后，刘丹女士共计持有公司 224,771,000 股股份，占公司总股本 29.97%，成为公司控股股东、实际控
制人。
（二）董监高换届选举
鉴于公司第九届董事会、监事会任期届满，根据 《公司法》、《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号—主
板上市公司规范运作》及《公司章程》等有关规定，公司于 2025 年 3 月完成了董事会、监事会、经营层换届选举相关工
作，选举陈家贤女士（董事长）、熊伟先生、张志斐先生、陈家慧女士、郭磊明先生、梁剑飞先生及陈杰先生为公司第
十届董事会董事，其中郭磊明先生、梁剑飞先生及陈杰先生为公司第十届董事会独立董事；选举马稚新女士（监事会主
席）、申柯先生及温敏女士（职工监事）为公司第十届监事会监事；聘任熊伟先生为公司总裁，常立铭先生为公司副总
裁、财务总监、财务负责人，扶金龙先生、谌中谋先生为公司副总裁，王小连女士为公司董事会秘书。
（三）治理制度的修订
事规则》、《董事会议事规则》、《独立董事工作制度》、《董事、监事及高级管理人员绩效考核与薪酬发放管理办
法》、《董事会审计委员会实施细则》、《董事会提名与薪酬考核委员会实施细则》、《董事会战略委员会实施细则》、
《董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理办法》、《信息披露事务管理制度》、《关联交易管理制
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度》、《内幕信息知情人登记管理制度》的议案及关于制定《董事离职管理制度》及《信息披露暂缓与豁免管理制度》
的议案。
根据《上市公司章程指引》、《上市公司股东会规则》等有关法律、法规的规定，结合公司实际情况，公司对《公
司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》等制度进行了全面的梳理。公司将不再设置监事会，监事会相
关职权由董事会审计委员会行使，公司《监事会议事规则》等监事会相关制度相应废止，公司各项制度中涉及监事会、
监事的规定不再适用，同时对上述治理制度的部分条款进行修订。其中《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事
会议事规则》、《独立董事工作制度》、《董事、监事及高级管理人员绩效考核与薪酬发放管理办法》及《董事离职管
理制度》经 2025 年 9 月 15 日召开的 2025 年第四次临时股东大会审议通过。
理办法》、《接待和推广工作制度》、《投资者关系管理制度》的议案及关于制定《互动易平台信息发布及回复内部审
核制度》的议案。
（四）财务总监、财务负责人变更
财务负责人等职务。辞职后，常立铭先生不再担任公司及公司控股子公司任何职务。
负责人的议案》。根据公司经营发展的需要，经公司总裁熊伟先生提名，公司董事会提名与薪酬考核委员会、董事会审
计委员会审核，公司董事会同意聘任王媛婷女士担任公司财务总监、财务负责人职务，任期自本次董事会审议通过之日
起至第十届董事会任期届满之日止。
（五）向控股股东、实际控制人报送非公开信息的情况
根据国家税务总局 2017 年发布的《千户集团名册管理办法》《国家税务总局关于开展千户集团扩围工作的指导性意
见》的要求，报告期内，公司存在向控股股东京基集团报送部分月度及季度财务数据的情形。京基集团及相关员工均已
填写《内幕信息知情人登记表》并签署《保密承诺函》，明确其对公司报送的非公开财务信息负有保密责任等事项。
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异
□是 ?否
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。
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二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面的独立情况
公司控股股东积极维护上市公司独立性，以行使提案权、表决权等法律法规、深交所相关规定及公司章程规定的股东权利的方式，通过股东会依法参与公司重大事项的决
策。同时采取有效措施，积极解决与上市公司之间的同业竞争问题；遵循平等、自愿、等价、有偿的原则，与上市公司之间进行关联交易，维护上市公司和全体股东的共同利益。
公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面能做到完全分开，保证了公司人员独立、资产完整、财务独立、机构独立运作和业务独立完整，具备自主经营的能
力。
（一）人员独立：公司聘任的高级管理人员在控股股东或其控制的企业没有担任除董事外的其他行政职务；公司高级管理人员均在公司领薪。
（二）资产独立：公司的资产独立完整，权属清晰，不存在被董事、高级管理人员、控股股东、实际控制人及其关联人占用或支配的情形。
（三）财务独立：公司设有独立的财务部门，建立了独立的财务核算体系，有独立的银行账户，能独立的做出财务决策。
（四）机构独立：公司有独立的办公机构和生产经营场所，公司的董事会及其他内部机构独立运作。控股股东、实际控制人及其内部机构与公司及其内部机构之间没有上
下级关系。
（五）业务独立：公司拥有能独立开展经营活动的资产、人员以及独立自主的经营能力。
三、同业竞争情况
?适用 □不适用
与上市公司的
问题类型 公司名称 公司性质 问题成因 解决措施 工作进度及后续计划
关联关系类型
司通过协议受让的方式持有 具体内容详见本报告 百纳签署《经营托管协议》，京基集团同意由京基百纳将其经营
京基集团有 上市公司的股权，成为上市 “第五节 重要事项” 管理权委托瑞和新业行使。
同业竞争 控股股东 其他
限公司 公司控股股东，从而在商业 之“一、承诺事项履
管理和经营方面与公司存在 行情况 ”。
同业竞争。 纳成为“沙井京基百纳广场”项目的承租人，负责“沙井京基百
纳广场”项目的日常管理和运营。
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竞争承诺中涉及的资产注入承诺事项履行期限延长 3 年，不涉及
对原承诺的撤销或豁免。
结算有限责任公司办理完成股份过户登记手续，过户完成后，京
基集团不再是公司控股股东，陈华先生不再是公司实际控制人，
因此上述承诺事项不再满足继续履行的条件，承诺终止。
议受让的方式持有上市公司 “第五节 重要事项”
同业竞争 控股股东 刘丹 个人 相关承诺正常履行中
司控股股东、实际控制人。 行情况 ”。
四、董事和高级管理人员情况
任职 期初持股数 本期增持股份 本期减持股份 其他增减变 期末持股 股份增减变
姓名 性别 年龄 职务 任期起始日期 任期终止日期
状态 （股） 数量（股） 数量（股） 动（股） 数（股） 动的原因
董事 2024 年 05 月 27 日
陈家贤 女 32 现任 2028 年 03 月 16 日 0 0 0 0 0 -
董事长 2024 年 05 月 30 日
董事 2020 年 05 月 29 日
熊 伟 男 48 现任 2028 年 03 月 16 日 3,025,900 0 0 0 3,025,900 -
总裁 2020 年 06 月 01 日
张志斐 男 43 董事 现任 2020 年 05 月 29 日 2028 年 03 月 16 日 0 0 0 0 0 -
陈家慧 女 32 董事 现任 2025 年 03 月 17 日 2028 年 03 月 16 日 0 0 0 0 0 -
郭磊明 男 51 独立董事 现任 2022 年 03 月 01 日 2028 年 03 月 16 日 0 0 0 0 0 -
梁剑飞 男 62 独立董事 现任 2023 年 12 月 12 日 2028 年 03 月 16 日 0 0 0 0 0 -
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陈 杰 男 47 独立董事 现任 2025 年 03 月 17 日 2028 年 03 月 16 日 0 0 0 0 0 -
扶金龙 男 43 副总裁 现任 2021 年 04 月 29 日 2028 年 03 月 16 日 1,350,000 0 0 0 1,350,000 -
谌中谋 男 43 副总裁 现任 2023 年 12 月 15 日 2028 年 03 月 16 日 1,605,100 0 0 0 1,605,100 -
王小连 女 42 董事会秘书 现任 2020 年 12 月 01 日 2028 年 03 月 16 日 0 0 0 0 0 -
财务总监、
王媛婷 女 40 现任 2025 年 10 月 30 日 2028 年 03 月 16 日 0 0 0 0 0 -
财务负责人
董事 2020 年 05 月 29 日 2025 年 03 月 17 日
常立铭 男 53 副总裁、财 离任 0 0 0 0 0 -
务总监、财 2020 年 06 月 01 日 2025 年 05 月 12 日
务负责人
张力 男 49 独立董事 离任 2020 年 09 月 15 日 2025 年 03 月 17 日 0 0 0 0 0 -
监事 2020 年 05 月 29 日
马稚新 女 49 离任 2025 年 09 月 15 日 0 0 0 0 0 -
监事会主席 2020 年 09 月 21 日
李云常 男 53 监事 离任 2020 年 09 月 15 日 2025 年 03 月 17 日 890,600 0 0 0 890,600 -
申 柯 男 39 监事 离任 2025 年 03 月 17 日 2025 年 09 月 15 日 0 0 0 0 0 -
温 敏 女 45 职工监事 离任 2021 年 06 月 25 日 2025 年 09 月 15 日 0 0 0 0 0 -
合计 -- -- -- -- -- -- 6,871,600 0 0 0 6,871,600 --
报告期是否存在任期内董事和高级管理人员离任的情况
?是 □否
任。具体内容详见公司于 2025 年 3 月 18 日在指定信息披露媒体披露的《关于董事会、监事会完成换届选举的公告》（公告编号：2025-L22）。
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监、财务负责人等职务。辞职后，常立铭先生不再担任公司及公司控股子公司任何职务。具体内容详见公司于 2025 年 5
月 13 日在指定信息披露媒体披露的《关于高级管理人员离任的公告》（公告编号：2025-L56）。
公司董事、高级管理人员变动情况
?适用 □不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
陈家慧 董事 被选举 2025 年 03 月 17 日 换届
陈杰 独立董事 被选举 2025 年 03 月 17 日 换届
王媛婷 财务总监、财务负责人 聘任 2025 年 10 月 30 日 工作调动
张力 独立董事 任期满离任 2025 年 03 月 17 日 换届
常立铭 董事 任期满离任 2025 年 03 月 17 日 换届
常立铭 副总裁、财务总监、财务负责人 解聘 2025 年 05 月 12 日 个人原因
公司现任董事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
董事任职情况
（1）陈家贤，女，1993 年 9 月出生，中国国籍，本科学历。曾任京基集团有限公司总裁助理、副总裁及深圳市京
基百纳商业管理有限公司董事长。现任本公司董事长。
（2）熊伟，男，1978 年 1 月出生，中国国籍，会计学专业，学士学位。曾任深圳市京基房地产股份有限公司副总
裁，京基集团有限公司常务副总裁，深圳市百纳小额贷款有限责任公司董事，深圳市京基百纳商业管理有限公司董事
长，深圳市京基物业管理有限公司董事长、深圳市京基智农时代股份有限公司董事长。现任京基集团有限公司董事，深
圳市京基一百大厦酒店管理有限公司董事。本公司董事、总裁。
（3）陈家慧，女，1993 年 6 月出生，中国国籍（香港），经济与统计学专业，学士学位。曾任工银亚洲客户经
理，深圳市京基智农时代股份有限公司监事会主席。现任京基集团有限公司总裁助理。本公司董事。
（4）张志斐，男，1982 年 2 月出生，中国国籍，公共事业管理专业，学士学位。曾任深圳市京基百纳商业管理有
限公司 KK MALL 项目副总经理、总经理，深圳市京基百纳商业管理有限公司经营发展中心总经理，深圳市京基百纳商
业管理有限公司副总裁，公司副总裁。现任京基集团有限公司监事、深圳市京基百纳商业管理有限公司总裁、本公司董
事。
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（5）郭磊明，男，1974 年 3 月出生，中国国籍，硕士学历，律师，从事法律服务多年。现任常州光洋轴承股份有
限公司及深圳市汇顶科技股份有限公司独立董事，万商天勤（深圳）律师事务所合伙人。本公司独立董事。
（6）梁剑飞，男，1963 年 4 月出生，中国国籍，工商管理硕士。曾任深圳铜锣湾百货有限公司副总经理、珠海扬
名商业广场总经理、海南宜欣房地产开发有限公司总经理、深圳市京基百纳商业管理有限公司常务副总经理、宝能商业
有限公司总经理、鸿荣源壹方商用置业有限公司总经理。2013 年 2 月至今担任鸿荣源集团高级副总裁。现任本公司独立
董事。
（7）陈杰，男，1978 年 10 月出生，中国国籍，会计专业，本科学历，注册会计师。曾任深圳市万科发展有限公司
财务总监、深圳市启承财税管理咨询有限公司总经理。现任润贝航空科技股份有限公司独立董事、广东中职信会计师事
务所深圳分所合伙人。本公司独立董事。
高级管理人员任职情况
总裁熊伟先生任职情况详见“董事任职情况”相关内容。
（1）扶金龙，男，1982 年 9 月出生，中国国籍，工商管理专业，硕士学位。曾先后担任深圳市京基百纳商业管理
有限公司南山京基百纳广场项目总经理，深圳市京基百纳商业管理有限公司 KK ONE 项目总经理，深圳市京基百纳商业
管理有限公司 KK MALL 项目总经理、深圳市京基百纳商业管理有限公司经营发展中心总经理，深圳市京基百纳商业管
理有限公司副总裁。现任本公司副总裁。
（2）谌中谋，男，1982 年 10 月出生，中国国籍，经济法专业，本科学历。曾任职于第一创业证券、财富证券、京
基集团等。现任本公司副总裁。
（3）王小连，女，1983 年 4 月出生，中国国籍，香港中文大学工商管理硕士。具有深圳证券交易所董事会秘书资
格。长年担任上市公司董事会秘书。现任本公司董事会秘书。
（4）王媛婷，女，1986 年 1 月出生，中国国籍，会计学专业，学士学位。曾任天职国际会计师事务所（特殊普通
合伙）湖南分所注册会计师、财信证券股份有限公司保荐代表人、湖南潭州教育网络科技有限公司财务总监、北京长贝
控股有限公司高级咨询师、湖南鑫政科技集团有限公司财务总监。现任本公司财务总监、财务负责人。
控股股东、实际控制人同时担任上市公司董事长和总经理的情况
□适用 ?不适用
在股东单位任职情况
?适用 □不适用
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在股东单位担任 在股东单位是否
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期
的职务 领取报酬津贴
熊伟 京基集团有限公司 董事 2016 年 09 月 01 日 否
陈家慧 京基集团有限公司 总裁助理 2019 年 03 月 01 日 是
张志斐 京基集团有限公司 监事 2024 年 12 月 05 日 否
在其他单位任职情况
?适用 □不适用
在其他单位担任 在其他单位是否
任职人员姓名 其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
的职务 领取报酬津贴
深圳市京基一百大厦
熊伟 董事 2013 年 12 月 30 日 否
酒店管理有限公司
深圳市京基智农时代
陈家慧 监事会主席 2020 年 09 月 17 日 2025 年 09 月 08 日 否
股份有限公司
深圳市京基百纳商业
张志斐 总裁 2021 年 04 月 08 日 是
管理有限公司
万商天勤（深圳）律
合伙人 2007 年 06 月 01 日 是
师事务所
深圳市汇顶科技股份
郭磊明 独立董事 2024 年 09 月 24 日 2027 年 09 月 23 日 是
有限公司
常州光洋轴承股份有
独立董事 2023 年 04 月 18 日 2026 年 04 月 18 日 是
限公司
鸿荣源（深圳）企业
高级副总裁 2013 年 02 月 01 日 否
管理集团有限公司
梁剑飞
鸿荣源壹方商用置业
总经理 2013 年 02 月 01 日 2025 年 09 月 04 日 是
有限公司
广东中职信会计师事
合伙人 2022 年 03 月 01 日 是
务所深圳分所
陈杰
润贝航空科技股份有
独立董事 2020 年 08 月 08 日 2026 年 07 月 27 日 是
限公司
公司现任及报告期内离任董事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
?适用 □不适用
地产股份有限公司及有关责任人采取出具警示函措施的决定》(行政监管措施决定书〔2025〕8 号)（以下简称“警示
函”），因公司披露的《2024 年度业绩预告》未披露预计 2024 年度扣除后营业收入低于 3 亿元且亏损的情形，相关信
息披露不准确。上述行为违反了《上市公司信息披露管理办法》(证监会令第 182 号)第三条第一款规定。广西证监局决
定对公司董事长陈家贤女士、董事、总裁熊伟先生、董事会秘书王小连女士及时任副总裁、财务总监、财务负责人常立
铭先生采取出具警示函的监管措施,并记入资本市场诚信档案。具体内容详见公司于 2025 年 4 月 30 日在指定信息披露媒
体披露的《关于公司及相关人员收到广西证监局警示函的公告》（公告编号：2025-L53）。
阳光新业地产股份有限公司 2025 年年度报告全文
董事、高级管理人员薪酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
效考核与薪酬发放管理办法》的议案。根据《上市公司章程指引》等相关法律法规的规定，并结合公司实际经营情况，
公司将原《董事、监事及高级管理人员绩效考核与薪酬发放管理办法》更名为《董事及高级管理人员绩效考核与薪酬发
放管理办法》，并对部分条款进行了修订，删除了有关监事和监事会相关的表述，完善了参与经营管理董事报酬标准、
结构等相关规定。
报告期内，公司董事、高级管理人员报酬的确定和发放程序均按照上述办法的规定执行。
公司报告期内董事和高级管理人员薪酬情况
单位：万元
从公司获得的 是否在公司关
姓名 性别 年龄 职务 任职状态
税前报酬总额 联方获取报酬
陈家贤 女 32 董事长 现任 110.16 否
熊伟 男 48 董事、总裁 现任 285.22 否
张志斐 男 43 董事 现任 10 是
陈家慧 女 32 董事 现任 7.9 是
陈杰 男 47 独立董事 现任 7.9 否
梁剑飞 男 62 独立董事 现任 10 否
郭磊明 男 51 独立董事 现任 10 否
扶金龙 男 43 副总裁 现任 100.61 否
谌中谋 男 43 副总裁 现任 107.89 否
财务总监、财务
王媛婷 女 40 现任 11.45 否
负责人
王小连 女 42 董事会秘书 现任 98.84 否
董事、副总裁、
常立铭 男 53 财务总监、财务 离任 75.88 否
负责人
张力 男 49 独立董事 离任 2.1 否
合计 -- -- -- -- 837.95 --
阳光新业地产股份有限公司 2025 年年度报告全文
根据《董事及高级管理人员绩效考核与薪酬发放管
报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的考核依据 理办法》等规章制度并结合公司及分管业务经营绩
效、个人业绩贡献进行考核。
报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的考核完成情况 报告期内勤勉履行岗位职责。
报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的递延支付安排 无
报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的止付追索情况 无
其他情况说明
?适用 □不适用
公司董事、高级管理人员 2025 年度整体薪酬相较 2024 年下降约 21%，其中董事长陈家贤女士降幅约 38%，总裁熊伟先
生降幅约 29%。
五、报告期内董事履行职责的情况
董事出席董事会及股东会的情况
本报告期应参 现场出席董 以通讯方式参 委托出席董 缺席董事 是否连续两次未亲 出席股东
董事姓名
加董事会次数 事会次数 加董事会次数 事会次数 会次数 自参加董事会会议 会次数
陈家贤 10 4 6 0 0 否 6
熊伟 10 6 4 0 0 否 6
张志斐 10 7 3 0 0 否 6
陈家慧 8 2 6 0 0 否 5
陈杰 8 5 3 0 0 否 5
郭磊明 10 6 4 0 0 否 6
梁剑飞 10 2 8 0 0 否 6
常立铭 2 2 0 0 0 否 2
张力 2 2 0 0 0 否 2
连续两次未亲自出席董事会的说明
无
董事对公司有关事项是否提出异议
□是 ?否
报告期内董事对公司有关事项未提出异议。
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董事对公司有关建议是否被采纳
?是 □否
董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
报告期内，公司董事严格按照《公司法》、《证券法》、《公司章程》等法律、法规的规定按时出席董事会和股东会，了解和关注公司的经营情况、财务状况和重大事项，
并提出了专业意见和建议，为维护公司的整体利益和全体股东的合法权益发挥了重要的作用。
六、董事会下设专门委员会在报告期内的情况
召开会 其他履行职 异议事项
委员会名称 成员情况 召开日期 会议内容 提出的重要意见和建议
议次数 责的情况 具体情况
公司召开第十届董事会审计委员会第一次会
议，会议审议通过了以下议案： 选举产生新一任审计委
人的议案。
陈杰（召集人）、陈 公司召开第十届董事会审计委员会第二次会 就 2024 年年度报告财
第十届董事会审计委员会 7
家贤、郭磊明
议，会议审议通过了以下议案： 务信息、财务会计报
的议案； 保留意见内部控制审计
审会计师履行监督职责情况报告； 明、差错更正及追溯调
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保留意见内部控制审计报告涉及事项的专项说明； 并追溯调整财务数据、
的议案； 容进行沟通。
及 2025 年度工作计划；
从事本年度公司审计工作的总结报告；
公司召开第十届董事会审计委员会第三次会
就 2025 年一季报财务
议，会议审议通过了以下议案：
信息及财务会计报告及
溯调整财务数据等内容
进行沟通。
公司召开第十届董事会审计委员会第四次会
议，会议审议通过了以下议案： 就 2025 年半年报财务
的议案； 续聘会计师事务所及同
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公司召开第十届董事会审计委员会第五次会
就 2025 年三季报财务
议，会议审议通过了以下议案：
信息及财务会计报告、
责人等内容进行沟通。
公司召开第十届董事会审计委员会第六次会 就《内部控制评价管理
办法》的议案。 沟通。
公司召开第十届董事会审计委员会第七次会 就 2025 年年报审计时
计和沟通事项。 进行沟通。
公司召开第九届董事会提名与薪酬考核委员会
第八次会议，会议审议通过了以下议案：
第九届董事会提名与薪酬 张力（召集人）、郭 2025 年 02 月
考核委员会 磊明、熊伟 27 日 会非独立董事候选人的议案； 事项进行沟通。
会独立董事候选人的议案。
公司召开第十届董事会提名与薪酬考核委员会
就选举产生新一届董事
第一次会议，会议审议通过了以下议案：
会提名与薪酬考核委员
会主任委员及聘任公司
第十届董事会提名与薪酬 郭磊明（召集人）、 2025 年 03 月 委员会主任委员的议案；
考核委员会 陈家贤、梁剑飞 17 日 总裁及其他高级管理人
员、董秘等事项进行沟
通。
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公司召开第十届董事会提名与薪酬考核委员会
第二次会议，会议审议通过了以下议案： 同意将审议议案提交公
公司召开第十届董事会提名与薪酬考核委员会 就修订《董事、监事及
第三次会议，会议审议通过了：关于修订《董事、 高级管理人员绩效考核
法》的议案。 进行沟通。
公司召开第十届董事会提名与薪酬考核委员会
就聘任财务总监、财务
监、财务负责人的议案。
公司召开第十届董事会战略委员会第一次会 就公司经营中的重大事
陈家贤（召集人）、
第十届董事会战略委员会 熊伟、张志斐、陈家 1
慧、郭磊明 年经营计划》的议案。 意见和建议。
七、审计委员会工作情况
审计委员会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□是 ?否
审计委员会对报告期内的监督事项无异议。
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八、公司员工情况
报告期末母公司在职员工的数量（人） 56
报告期末主要子公司在职员工的数量（人） 280
报告期末在职员工的数量合计（人） 336
当期领取薪酬员工总人数（人） 397
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
招商、营销、运营人员 261
金融、财务人员 41
人力、行政、法务人员 34
合计 336
教育程度
教育程度类别 数量（人）
大专及以下 212
大学本科及双学士 112
硕士及以上 12
合计 336
公司致力于为员工提供行业及地区竞争力的薪酬福利，构建科学动态且与战略目标深度绑定的薪酬体系，严格实行
动态薪酬管控，确保动态薪酬分配与战略目标达成挂钩，并兼顾薪酬分配规则透明、公开、公平、公正。公司深入贯彻
结果导向、奖惩分明的考核理念，推行目标牵引、量化评估的考核机制，在固定薪酬基础上，通过绩效激励强导向、专
项奖励促突破，引导员工聚焦核心任务；同时实施分级动态管理，业务单位强化奖优罚劣，项目单位深化季度评优，一
线岗位将核心指标与绩效奖金直接挂钩，不断优化激励体系，全力激发员工的积极主动性，全面推动公司战略的有效执
行，促进人才价值与组织效能的双向提升，实现企业与员工共赢的可持续发展。
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报告期内，公司以“提升实战能力、强化知识共享”为核心，聚焦员工技能提升与业务需求匹配，激发组织与人才
的活力和战斗力，为组织发展提供人才保障。
（1）人才梯队与实战能力培养：构建人才梯队体系，开展员工能力画像，深化晋升发展机制；推广“以赛促学”模
式，将消防演习、安全生产月、岗位技能比武（如客服情景模拟、应急处置演练）与业务场景融合，一线岗位实操能力
显著提升。
（2）知识共享与学习氛围营造：打造知识共创生态，升级全国读书分享平台，聚焦业务痛点定制书单，联动跨区域
打卡与主题竞赛；推进优秀案例评选，通过案例复盘与跨部门交流，提炼可复制的实践经验，加速知识向业务成果转化。
（3）业务协同与培训体系深化：聚焦核心业务板块开发定制课程，升级内训师认证标准，选拔业务骨干转化实战经
验为课程，精准匹配岗位需求，支撑业务高效推进。
□适用 ?不适用
九、公司利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
?适用 □不适用
经中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司 2024 年度实现归属于上市公司股东的净利润为-12,910.83 万元，
根据《公司章程》的相关规定：公司在当年盈利且累计未分配利润为正、且现金流充裕，实施现金分红不会影响公
司后续持续经营的情况下，采取现金方式分配股利。
由于本年度公司亏损，未达到《公司章程》规定的现金分红条件，公司董事会从实际情况出发，提出以下利润分配
方案：公司 2024 年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
该方案经公司 2025 年 5 月 9 日召开的 2024 年年度股东大会审议通过。
具体内容详见公司在指定信息披露媒体披露的 2025 年 4 月 19 日的 2025-L35 号公告、5 月 10 日的 2025-L54 号公告。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
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相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
由于 2024 年度公司亏损，未达到《公司章程》规定的
现金分红条件，因此公司未进行现金分红。
下一步公司在稳定现有主业经营的前提下，将适时扩
公司未进行现金分红的，应当披露具体原因，以及下一步
为增强投资者回报水平拟采取的举措： 大公司的商业规模，并按计划逐步盘活公司的闲置、低效
资产，以提升公司的经营业绩并充裕公司现金流，增强投
资者回报水平。
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益
是
是否得到了充分保护：
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、
报告期内公司未进行现金分红政策的调整或变更。
透明：
公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案
□适用 ?不适用
本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□适用 ?不适用
公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
十、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□适用 ?不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十一、报告期内的内部控制制度建设及实施情况
公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——
主板上市公司规范运作》和企业内部控制规范体系的要求，以及《公司章程》的规定，根据公司实际情况，建立了一套
较为完善的内部控制体系，贯穿于公司经营管理活动的各个层面和环节。
为了确保公司运营的安全性、规范性和高效性，2025 年公司持续健全内部组织设置、完善公司制度文件、优化内部
控制流程、加强内部控制监督等，通过内部控制的建立健全和有效实施，合理保证了经营管理合法合规、资产安全、财
务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进实现经营目标。
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法》的议案。根据《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 21 号——年度内部控制评价报告的一般规定（2025 年修
订）》、《财政部会计司解读企业内控评价指引》《深圳证券交易所股票上市规则（2025 年修订）》等法律法规并结合
公司实际情况，公司对《内部控制评价管理办法》相关条款进行修订。具体内容详见公司于 2025 年 12 月 6 日在指定信
息披露媒体披露的《内部控制评价管理办法（2025 年修订）》。
根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定情况，于内部控制评价报告基准日，不存在财务报告内部控制重大缺陷。
公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。
根据公司非财务报告内部控制重大缺陷认定情况，于内部控制评价报告基准日，公司未发现非财务报告内部控制重
大缺陷。
□是 ?否
十二、公司报告期内对子公司的管理控制情况
公司坚持资产管理公司属性，结构设计扁平化。公司已构建“总部、子公司”的二级管理架构，总部对各子公司的
授权和职责划分坚持权责对等的原则：总部职能部门统一制定制度，对子公司进行专业指导；各子公司建立健全内部完
整职能，在总部职能管控下灵活开展经营活动；总部通过内部审计、专业检查、项目巡查等手段，检查、监督公司各层
级职责的有效履行。既能保证管控力度，保持公司经营管理的统一性，集中调动公司资源优势，又有利于应对市场变化，
提高经营灵活性。
对子公司的管理控制存在异常
□是 ?否
十三、内部控制评价报告或内部控制审计报告
内部控制评价报告全文披露日期 2026 年 02 月 12 日
内部控制评价报告全文披露索引 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
纳入评价范围单位资产总额占公司合
并财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合
并财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
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a)非财务报告内部控制重大缺陷
的迹象包括：
a) 财务报告内部控制重大缺陷的迹 ·缺乏民主决策程序，如缺乏重大问
象包括： 题决策、重要干部任免、重大项目投
·董事和高级管理人员舞弊； 资决策、大额资金使用（三重一大）
·公司对已经公告的财务报告出现的 决策程序；
重大差错进行错报更正； ·决策程序不科学，如重大决策失
·注册会计师发现当期财务报告存在 误，给公司造成重大财产损失；
重大错报，而内部控制在运行过程中 ·严重违反国家法律、法规；
未能发现该错报； ·关键管理人员或重要人才大量流
·公司审计委员会和审计部门对内部 失；
控制的监督无效。 ·媒体负面新闻频现；
b) 财务报告内部控制重要缺陷的迹 ·内部控制评价的重大缺陷未得到整
象包括： 改；
定性标准
·未依照公认会计准则选择和应用会 ·重要业务缺乏制度控制或制度系统
计政策； 失效，给公司造成按上述定量标准认
·未建立反舞弊程序和控制措施； 定的重大财产损失。
·对于非常规或特殊交易的账务处理 b) 非财务报告内部控制重要缺陷的
没有建立相应的控制机制或没有实施 迹象包括：
且没有相应的补偿性控制； ·公司因管理失误致使发生依据上述
·对于期末财务报告过程的控制存在 定量标准认定的重要财产损失，控制
一项或多项缺陷且不能合理保证编制 活动未能防范该失误；
的财务报表达到真实、准确的目标。 ·财产损失虽然未达到和超过该重要
c) 财务报告内部控制一般缺陷是指 性水平，但从性质上看，仍应引起董
除上述重大缺陷、重要缺陷之外的其 事会和管理层重视。
他控制缺陷。 c) 非财务报告内部控制一般缺陷是
指除上述重大缺陷、重要缺陷之外的
其他控制缺陷。
定量标准以公司合并营业收入总额为 定量标准以公司合并营业收入总额为
主要衡量指标，如该缺陷单独或连同 主要衡量指标，如该缺陷单独或连同
其他缺陷可能导致的财务报告错报金 其他缺陷导致的直接财产损失金额大
额大于或等于公司合并营业收入总额 于或等于公司合并营业收入总额的 5%
定量标准 的 5%且绝对金额大于或等于 3000 万 且绝对金额大于或等于 3000 万元，则
元，则认定为重大缺陷；如错报金额 认定为重大缺陷；如财产损失金额大
大于或等于公司合并营业收入总额的 于或等于公司合并营业收入总额的
陷；其余则认定为一般缺陷。 陷；其余则认定为一般缺陷。
财务报告重大缺陷数量（个） 0
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非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
?适用 □不适用
内部控制审计报告中的审议意见段
我们认为，阳光股份公司于 2025 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的
财务报告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2026 年 02 月 12 日
内部控制审计报告全文披露索引 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□是 ?否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
?是 □否
报告期或上年度是否被出具内部控制非标准审计意见
?是 □否
导致内部控制非标准审计意见的问题成因、整改进展等情况说明：
中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“中兴华”）对公司 2024 年度内部控制情况进行审计，认为：公
司存在水电费收入未依照企业会计准则执行的情况，相关内部控制存在缺陷。对此出具了带强调事项段的无保留意见内
部控制审计报告。具体内容详见公司于 2025 年 4 月 19 日在指定信息披露媒体披露的相关公告。
针对中兴华在内部控制审计报告强调事项段中提及的事项，公司已针对该事项作出相应的整改措施，一方面对前期
会计差错进行更正，对 2021 年至 2024 年三季度确认的水、电等能耗费的营业收入、营业成本进行重新确认、计量并追
溯重述，消除对财务报表的影响，上述事项已经公司第十届董事会审计委员会第二次会议及第十届董事会第一次会议审
议通过，同时会计师事务所针对该事项出具了专项审核报告。另一方面加强公司相关人员对会计准则的学习，严格执行
收入确认的有关要求，确保财务信息准确、及时、完整。
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十四、上市公司治理专项行动自查问题整改情况
根据监管部门的统一部署，2021 年公司通过核查过往资料、查询公开信息等方式并结合相关规章制度及实际运作
情况，对 2018 年至 2020 年公司三会运作情况、董监高任职情况、控股股东及实际控制人行为规范、内部控制规范体系
建设情况、信息披露情况等内容进行全面的自查，并针对自查过程中发现的问题进行积极的整改，包括完善公司治理相
关制度、规范公司三会运作及推进解决公司与大股东存在的同业竞争问题等。
涉及对原承诺的撤销或豁免。具体内容详见公司在指定信息披露媒体披露的 2025 年 4 月 26 日的 2025-L45 号、2025-L46
号及 5 月 13 日的 2025-L55 号公告。
司控股股东，陈华先生不再是公司实际控制人，因此上述关于同业竞争承诺事项不再满足继续履行的条件，承诺终止。
截至报告期末，公司自查发现的问题已基本整改完毕，公司治理情况良好。
十五、环境信息披露情况
上市公司及其主要子公司是否纳入环境信息依法披露企业名单
□是 ?否
十六、社会责任情况
长期以来，公司坚持将 ESG 原则融入到企业日常管理和业务全链条中，积极履行上市公司社会责任。
（一）推动绿色运营，共建低碳生态
公司将绿色运营理念贯穿于商业项目日常运维中，通过升级系统、减少无效能耗、优化能源使用效率等举措，全年
旗下租赁项目公共区域能耗同比下降 7.8%，其中沈阳·阳光新生活广场获得沈阳市水务局等单位颁发的“节水型单位”荣
誉称号，为租户、顾客提供更低碳的购销环境。
绿色营销是公司坚持主张的营销策略。旗下购物中心不断探索对环境更友好的方式，持续重复利用营销活动的物料
或减少大型美陈，节省物料成本约 50 万元。
（二）凝聚多方力量，传递责任温度
公司始终如一重视人才培养和员工发展，倡导尊重价值创造者的企业文化。公司创新实践评优机制，每季度评选业
务单位的优秀员工，透明化评选程序、配套多元奖励，表彰先进、树立标杆，激发员工积极性，让创造价值的员工得到
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回报；推出《追光人，请就位》系列短视频，2025 年共上线 6 期视频，呈现阳光职场中逐梦人的真实故事，让奋斗的员
工“被看见”、得到尊重，点燃奋斗的榜样力量。
在员工成长方面，公司搭建了讲师课程认证体系，从授课技巧、课程研发、业务实践等综合考评，共认证 14 名讲师
和 14 门课程，打造全流程认证体系，形成标准培训动作；探索人才梯队建设，编制《人才梯队建设方案》，包括人才层
级、培养机制和考核机制等内容，涵盖通用力、专业力、领导力等维度，为人才梯队的动态调整提供依据；围绕“挖经验、
助提升”，组织开展优秀经营管理案例评选，通过案例复盘与跨部门交流，共享成功经验，沉淀组织智慧，赋能个体成长；
举办“破卷·共生”第二季读书会活动，全员百日打卡累计超 3600 篇，点燃学习热情，打造学习型组织。
公司积极探索“商业向善”的创新路径，以旗下商业空间为载体，打造社区公益枢纽，推动企业资源与社会需求的精
准对接。
助残公益生态建设，2025 年 4 月，公司旗下深圳·沙井京基百纳广场联合深圳市爷爷书房教育传媒机构、深圳市宝安
区残疾人联合会等多家组织，发起“以诗助残，爱在宝安”大型公益行动，创新采用消费捐、快乐捐、义卖市集等形式，
为残障群体筹集善款，以商业力量推动社会价值的共创。
公司持续提升商业空间的公益价值，营造社区友好空间，分别在北京、深圳、沈阳的购物中心项目打造“阳光小剧
场”，免费提供儿童观影；在购物中心公区提供儿童玩乐设施，比如攀爬架、滑梯、秋千等；举办闲置物品循环市集、快
乐涂鸦等亲子活动。其中，公司旗下成都·阳光新业中心获得所在地社区、街道授予“关爱妇女儿童慈善单位”“妇女儿童
友好企业”等荣誉称号。旗下深圳·沙井京基百纳广场在 2025 年进行了系列创新举措：在国际妇女节之际，通过“繁花电
梯”“治愈花路”等美学场景设计，强化对女性群体的情感关怀；利用屋顶闲置空间打造 800 ㎡天空篮球场，6 月底免费对
外开放，并联合所在地社区举办篮球赛，为消费者和周边居民开辟集运动、社交、休闲于一体的“城市公共客厅”；7 月
底，500 ㎡屋顶宠物乐园免费开放，是其深化宠物友好战略的关键一步，从基础友好的“允许进入”升级为打造“专属空间”，
为周边养宠家庭提供了社交休闲目的地；激活会员中心功能，联动当地总工会开展单身职工交友联谊活动。
（三）提升服务水平，加强安全保障
公司坚持以市场为导向、以客户为中心，旗下购物中心着重加强服务供给能力建设，根据周边市场、目标客群的变
化，重新进行项目定位，创新消费场景，升级业态融合，引进地方特色餐饮，举办促消费活动近 250 场，同时聚焦城市
一刻钟便民生活圈，打造免费的篮球场、儿童观影、儿童玩乐、宠物乐园等，促进消费提质升级。
针对租户，公司强化开展环境品质提升，以及“3 米微笑服务”“客诉 3 分钟响应”“雨天撑伞”等亮点服务，提高了服务
积极性和服务水平，收到客户赠送锦旗 7 批次。
安全管理方面，除了安全检查、安全培训、突发应急演练等常规性工作，公司重点建立“危险源识别风险评价及控制
措施”体系，要求旗下各项目针对自身业态属性特点，梳理和制定项目需重点关注的危险源，并形成有效的管控措施，实
现经营管理安全零重大事故。
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（四）夯实管理根基，护航可持续发展
公司持续查漏补缺、健全管理，规范标准、强化执行，完善内控体系建设，完成制度管理和流程优化超 268 批次；
持续推动公司业务流程建设，规避可能存在的内控管理风险，整改完成率 100%；持续深化预警平台，增强对行业、自
身及各利益相关方可能存在的风险的识别、评价与预警，整体舆情表现健康。
诚信合规方面，公司开展相关业务合同调查、流程追溯、人员访谈以及档案核验，完成关于项目员工投诉调查 4 起；
持续面向全体员工、合作方公示徇私舞弊、商业贿赂举报途径，完成全员廉洁警示教育培训 1 场，并督促问卷考查，实
现满分达标率 100%。
投资者关系管理，全年公司举办股东会会议 6 次、董事会会议 10 次、业绩说明会 1 次，重大事项和定期报告等公告
披露 135 条，投资者问答回复率 100%。
十七、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况
公司报告年度暂未开展相关工作。
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第五节 重要事项
一、承诺事项履行情况
?适用 □不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
京基集团及其实际控制人在取得阳光股份的控制权后，为解决上述 1、2021 年 9 月，公
同业竞争问题，维护阳光股份的可持续发展、保护上市公司中小股东 司全资子公司瑞和新业
的合法利益，拟采取以下措施： 与京基集团、京基百纳
（1）本次协议转让完成且京基集团直接或间接控制阳光股份期 签署《经营托管协
间，若京基集团控制的其他企业获得与阳光股份在商业管理与经营方 议》，京基集团同意由
面具有直接竞争关系的业务机会，相关业务机会将优先提供给阳光股 京基百纳将其经营管理
上述承诺于承
份实施。 权委托瑞和新业行使。
诺人直接或间
（2）本次协议转让完成后，京基集团及其实际控制人将延续阳光 2、自 2024 年 8 月
收购报告书或权益 关于同业竞争、 接控制上市公
京基集团有 股份未来业务的定位，未来业务将主要聚焦在京津沪地区不良、低效 2020 年 05 月 起，公司全资子公司百
变动报告书中所作 关联交易、资金 司且上市公司
限公司 资产的收购、改造、提升和退出，在调整自身资产结构的同时，充分 13 日 纳新业接替京基百纳成
承诺 占用方面的承诺 发挥公司对经营性物业的资产管理能力，通过轻资产模式实现股东回 保持上市地位
为“沙井京基百纳广
报和公司价值。 期间持续有
场”项目的承租人，负
（3）在商业管理与经营业务方面，京基集团及其实际控制人在适 效。
责“沙井京基百纳广
用的法律法规及相关监管规则允许的前提下，本着有利于阳光股份发
场”项目的日常管理和
展和维护股东利益尤其是中小股东利益的原则，将采取以下措施解决
运营。
同业竞争问题：
基集团及实际控制人陈
京基集团名下之日起 12 个月内，适时启动与上市公司之间的资产托管
华先生将原同业竞争承
事项，并在 2 年内签署资产托管协议，将与上市公司存在同业竞争或
阳光新业地产股份有限公司 2025 年年度报告全文
诺中涉及的资产注入承
潜在同业竞争关系的资产托管给上市公司管理与经营，同时确定定价
公允的托管费用； 诺事项履行期限延长 3
商业管理有限公司经营和管理的商业项目只局限在深圳市范围，以避 撤销或豁免。
免与上市公司形成直接竞争关系；
上市公司，稳妥推进业务的整合以解决同业竞争问题。”
为规范本次收购完成后本公司与上市公司之间可能产生的关联交
易，本次权益变动完成后，本公司作出承诺如下：“1、本承诺人将严
格遵守相关法律、法规、规范性文件、上市公司章程及关联交易决策
制度等有关规定行使股东权利；在股东大会对涉及上市公司与本承诺
人及本承诺人控制的其他企业（不包含上市公司及其控制的企业，下
同）之间的关联交易进行表决时，履行关联交易决策、回避表决等公
允决策程序。2、本承诺人及本承诺人控制的其他企业将尽可能避免与
上市公司发生关联交易；对无法避免或者有合理原因而发生的关联交
易，将遵循市场公正、公平、公开的原则，按照公允、合理的市场价
格进行交易，并依法签署协议，履行合法程序，按照上市公司章程、
有关法律法规和《深圳证券交易所股票上市规则》等有关规定履行信
息披露义务和办理有关报批程序，保证不通过关联交易损害上市公司
及其他股东的合法权益。3、不利用本承诺人在上市公司的地位及影响
谋求上市公司在业务合作等方面给予优于市场第三方的权利或谋求与
上市公司达成交易的优先权利。4、本承诺人将杜绝一切非法占用上市
公司的资金、资产的行为。若上市公司向本承诺人及本承诺人控制的
其他企业提供担保的，应当严格按照法律法规的规定履行相关决策及
信息披露程序。5、上述承诺于本承诺人直接或间接控制上市公司且上
市公司保持上市地位期间持续有效。”
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（一）关于上市公司人员独立：
人、董事会秘书及其他高级管理人员专职在上市公司工作，不在本公
司及本公司控制的其他企业担任除董事以外的职务，且不在本公司及
本公司控制的其他企业领取薪酬。
他企业中兼职或领取报酬。
公司。
程序进行。 上述承诺于京
（二）关于上市公司财务独立： 基集团直接或
京基集团有 系。 公司且上市公
其他承诺 正常履行
限公司 13 日
公司的财务管理制度。 位期间持续有
公司控制的其他企业不干预上市公司的资金使用、调度。
司控制的其他企业共用一个银行账户。
（三）关于上市公司机构独立：
的组织机构。
管理人员等依照法律、法规和《阳光新业地产股份有限公司章程》独
立行使职权。
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间在办公机构和生产经营场所等方面完全分开，不存在机构混同的情
形。
东大会直接或间接干预上市公司的决策和经营。
（四）关于上市公司资产独立、完整：
金、资产及其他资源。
债务违规提供担保。
（五）关于上市公司业务独立：
具有独立面向市场自主经营的能力，在产、供、销等环节不依赖本公
司。
司及本公司控制的其他企业之间发生关联交易；杜绝非法占用上市公
司资金、资产的行为；对无法避免或者有合理原因发生的关联交易，
将遵循市场公正、公平、公开的原则，按照公允、合理的市场价格进
行交易，并按相关法律、法规、规章及规范性文件、《阳光新业地产
股份有限公司章程》的规定等履行关联交易决策程序及信息披露义
务；保证不通过与上市公司的关联交易损害上市公司及其他股东的合
法权益。本公司保证不通过依法行使股东权利以外的任何方式，干预
上市公司的重大决策事项，影响上市公司在人员、财务、机构、资
产、业务方面的独立性；保证上市公司在其他方面与本公司及本公司
控制的其他企业保持独立。上述承诺于本公司直接或间接控制上市公
司且上市公司保持上市地位期间持续有效。”
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女士通过协议受让方式
自本次协议转让取得的股份完成过户登记之日起 18 个月内，不以任何 2025 年 12 月 持有公司 74,991,331 股
刘丹 股份锁定承诺 18 个月
方式减持通过本次协议转让取得的股份。 03 日 股份（占公司总股本的
承诺正常履行中。
（1）自本次收购完成之日起 36 个月内，本承诺人将不以任何方式
转让本承诺人持有的上市公司 224,771,000 股股份（持股比例
让，也不委托他人管理本承诺人持有的上市公司的股份。本承诺人持
有的上市公司股份在本承诺人实际控制的不同主体之间进行转让不受
刘丹 股份锁定承诺 前述 36 个月的限制，但会遵守《上市公司收购管理办法》第六章的规 36 个月 正常履行中
定。
（2）自本次收购完成之日起 36 个月内，不会对外质押在本次交易
中取得的上市公司 149,779,669 股股份（持股比例 19.97%）。
（3）股份锁定期限内，上市公司发生配股、送红股、转增股本等
原因而导致本承诺人间接增持的股份亦应遵守上述股份锁定安排。
一、人员独立
上述承诺自本
保证上市公司的总经理、副总经理、财务负责人和董事会秘书等
承诺函签署之
高级管理人员不会在本人及本人控制的其他企业担任除董事、监事以
日起生效，并
外的其他行政职务，不会在本人及本人控制的其他企事业单位中兼
保持上市公司独 2026 年 01 月 在本人作为上
刘丹 职、领薪。 正常履行中
立性的承诺 12 日 市公司控股股
二、财务独立
东、实际控制
（一）保证上市公司设置独立的财务会计部门和拥有独立的财务核
人的整个期间
算体系和财务管理制度。
持续有效。
（二）保证上市公司在财务决策方面保持独立，本人及本人控制的
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其他企事业单位不干涉上市公司的资金使用。
（三）保证上市公司独立在银行开户并进行收支结算，并依法独立
纳税。
三、机构独立
（一）保证上市公司拥有独立、完整的组织机构；保证上市公司办
公机构和生产经营场所与本企业分开。
（二）保证上市公司不存在与本企业职能部门之间的从属关系。
四、资产独立
（一）保证上市公司具有独立完整的经营性资产。
（二）保证本人及本人控制的其他企事业单位不违规占用上市公司
资产、资金。
五、业务独立
保证上市公司拥有独立开展经营活动的资产、人员、资质和能
力，具有面向市场自主经营的能力。
境内、境外直接或间接从事与上市公司现有业务相同、相似或相近
的、对上市公司现有业务在任何方面构成或可能构成直接或间接竞争
的任何业务及活动；
相同、相似或相近的经营主体，或对上市公司现有业务在任何方面构 人作为上市公
关于避免同业竞 2026 年 01 月
刘丹 成竞争的公司、企业或其他机构、组织； 司实际控制人 正常履行中
争的承诺 29 日
获得的任何商业机会与上市公司之现有业务构成或可能构成实质性竞 效。
争的，本人及本人控制的企业将立即通知上市公司，并尽力将该等商
业机会让与上市公司。
因此给上市公司造成损失的，本人将承担相应的赔偿责任。
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关联交易；
免和减少与上市公司及其下属子公司之间的关联交易，对于上市公司
及其下属子公司能够通过市场与独立第三方之间发生的交易，将由上
市公司及其下属子公司与独立第三方进行。本人及本人实际控制的公
司、企业或其他经营实体将严格避免向上市公司及其下属子公司拆借
（指自上市公司及其下属子公司拆出资金）、占用上市公司及其下属
子公司资金或采取由上市公司及其下属子公司代垫款、代偿债务等方
本承诺一经签
式侵占上市公司资金；
署即发生法律
效力，并在本
公司及其下属子公司之间的必要且无法回避的一切交易行为，均将严
人作为上市公
格遵守市场原则，本着平等互利、公允、等价有偿的一般原则，公平
关于规范关联交 2026 年 01 月 司控股股东、
刘丹 合理地进行，并依法签署相关协议。交易定价有政府定价的，执行政 正常履行中
易的承诺 12 日 控股股东之执
府定价；没有政府定价的，按平等、自愿、等价、有偿的市场化原则
行事务合伙
执行市场公允价格；没有政府定价且无可参考市场价格的，按照成本
人、实际控制
加可比较的合理利润水平确定成本价执行；
人的整个期间
持续有效。
及其下属子公司之间的必要且无法回避的一切交易行为，将严格遵守
上市公司的公司章程、关联交易管理制度、内控制度等规定履行必要
的法定程序及信息披露义务。在上市公司权力机构审议有关关联交易
事项时主动依法履行回避义务；对须报经有权机构审议的关联交易事
项，在有权机构审议通过后方可执行，切实保护上市公司及其中小股
东的利益；
关联交易取得任何不正当的利益或使上市公司及其下属子公司承担任
何不正当的义务。如果因违反上述承诺导致上市公司或其下属子公司
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损失或利用关联交易侵占上市公司或其下属子公司利益的，上市公司
及其下属子公司的损失由本企业/本人负责承担，并由本企业/本人承担
相应法律责任。
若上市公司出现营运资金周转困难，无法偿付短期流动负债，本人将
关于提供财务支 2026 年 01 月 自本承诺出具
其他承诺 刘丹 无条件为上市公司提供财务支持，包括提供资金、担保、保证等方 正常履行中
持的承诺 29 日 之日起一年内
式，以协助上市公司解决短期偿债困难。
承诺是否按时履行 是
如承诺超期未履行
完毕的，应当详细
说明未完成履行的 无
具体原因及下一步
的工作计划
注：2026 年 1 月 29 日，京基集团与刘丹女士已在中国证券登记结算有限责任公司办理完成股份过户登记手续，过户完成后，京基集团不再是公司控股股东，陈华先生不再是公
司实际控制人，因此京基集团上述承诺事项不再满足继续履行的条件，承诺终止。
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
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三、违规对外担保情况
□适用 ?不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明
□适用 ?不适用
五、董事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□适用 ?不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明
□适用 ?不适用
公司报告期无会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况。
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
□适用 ?不适用
公司报告期无合并报表范围发生变化的情况。
八、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 140
境内会计师事务所审计服务的连续年限 2
境内会计师事务所注册会计师姓名 李宗昊、刘丹
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 2
当期是否改聘会计师事务所
□是 ?否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
?适用 □不适用
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董事会同意续聘中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）为公司 2025 年度财务审计机构和内控审计机构，审计报酬合计
上述议案经公司于 2025 年 9 月 15 日召开的 2025 年第四次临时股东大会审议通过。
具体内容详见公司于指定信息披露媒体披露的 2025 年 8 月 30 日的 2025-L58 号、2025-L63 号、9 月 16 日的 2025-
L65 号公告。
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九、年度报告披露后面临退市情况
□适用 ?不适用
十、破产重整相关事项
□适用 ?不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十一、重大诉讼、仲裁事项
?适用 □不适用
涉案金额 是否形成 诉讼（仲裁）
诉讼（仲裁）基本情况 诉讼（仲裁）进展 诉讼（仲裁）审理结果及影响 披露日期 披露索引
（万元） 预计负债 判决执行情况
原告肖平华、曾贵珍、 1、2021 年 12 月 30 日一审 重审二审判决：
冯静军、张晓林、钟吉清、 判决； 一、维持四川省成都市中级人
杨卫平、文焕余、舒芳、杨 2、2023 年 4 月 17 日四川 民法院（2023）川 01 民初 416 号民
素芳、张霄鹏起诉被告成都 省高院二审裁定发回重审； 事判决第二项，即：驳回杨素芳、
锦尚置业有限公司，请求判 3、成都中院（重审）一审 张宵鹏的全部诉讼请求； 公司在指定信
令被告赔偿拆迁成都市锦江 立案，案号（2023）川 01 民初 二、撤销四川省成都市中级人 息披露媒体披
区一环路东五段 7 栋 1-2 层 416 号。 民法院（2023）川 01 民初 416 号民 露的《关于公
房屋损失 1,876 万元，请求 3,463 否 4、2024 年 3 月 27 日收到 事判决第三项，即：驳回肖平华、 已履行完毕 司涉及诉讼的
月 18 日
判令被告支付资金损失 重审一审判决。原告、被告方 曾贵珍、冯静军、张晓林、钟吉 公告》（公告
根据 2010 年 12 月 3 日 5、2024 年 12 月 9 日，重 芳、张霄鹏的其他诉讼请求； L40）。
阳光新业地产股份有限公司 审二审判决。 三、变更四川省成都市中级人
与黄秀文、季秀红签署的 6、2025 年 1 月 20 日，因 民法院（2023）川 01 民初 416 号民
《项目合作框架合同书》， 判决履行完毕，四川省高院二 事判决第一项为：成都锦尚置业有
项目并购前产生的纠纷导致 审裁定解除被告存款账户的解 限公司于判决生效之日起十五日内
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的全部费用和损失均由项目 冻措施。 向肖平华、曾贵珍、冯静军、张晓
转让方黄秀文和季秀红承 林、钟吉清、杨卫平、文焕余、舒
担。 芳支付 6,642,000 元及资金占用利息
（利息以 6,642,000 元为基数从
发布的同期同类贷款基准利率计算
至 2019 年 8 月 19 日，从 2019 年 8
月 20 日起按全国银行间同业拆借中
心公布的同期五年期以上贷款市场
报价利率计算至判决确定的给付之
日止）；
四、驳回肖平华、曾贵珍、冯静
军、张晓林、钟吉清、杨卫平、文
焕余、舒芳的其他诉讼请求。
一审案件受理费 192,911 元，由
成都锦尚置业有限公司负担 94,023
元，由肖平华等人负担 98,888 元，
保全费 5,000 元，由锦尚公司负担
元。
二审案件受理费 430,196 元，由
锦尚公司负担 228,098 元，由肖平
华等人负担 202,098 元。保全费
未达到重大诉讼披露标准的
其他诉讼
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十二、处罚及整改情况
?适用 □不适用
名称/姓名 类型 原因 调查处罚类型 结论 披露日期 披露索引
具体内容详见公司在指定
广西证监局采取出
公司 2024 年度业 信息披露媒体披露的《关
阳光新业地产 具警示函的监管措 2025 年 04 月
其他 绩预告相关信息 其他 于公司及相关人员收到广
股份有限公司 施，并记入资本市 30 日
披露不准确 西证监局警示函的公告》
场诚信档案。
（公告编号：2025-L53）
具体内容详见公司在指定
广西证监局采取出
公司 2024 年度业 信息披露媒体披露的《关
具警示函的监管措 2025 年 04 月
陈家贤 董事 绩预告相关信息 其他 于公司及相关人员收到广
施，并记入资本市 30 日
披露不准确 西证监局警示函的公告》
场诚信档案。
（公告编号：2025-L53）
具体内容详见公司在指定
广西证监局采取出
公司 2024 年度业 信息披露媒体披露的《关
高级管理 具警示函的监管措 2025 年 04 月
熊伟 绩预告相关信息 其他 于公司及相关人员收到广
人员 施，并记入资本市 30 日
披露不准确 西证监局警示函的公告》
场诚信档案。
（公告编号：2025-L53）
具体内容详见公司在指定
广西证监局采取出
公司 2024 年度业 信息披露媒体披露的《关
高级管理 具警示函的监管措 2025 年 04 月
王小连 绩预告相关信息 其他 于公司及相关人员收到广
人员 施，并记入资本市 30 日
披露不准确 西证监局警示函的公告》
场诚信档案。
（公告编号：2025-L53）
具体内容详见公司在指定
常立铭（时任 广西证监局采取出
公司 2024 年度业 信息披露媒体披露的《关
副总裁、财务 具警示函的监管措 2025 年 04 月
其他 绩预告相关信息 其他 于公司及相关人员收到广
总监、财务负 施，并记入资本市 30 日
披露不准确 西证监局警示函的公告》
责人） 场诚信档案。
（公告编号：2025-L53）
整改情况说明
?适用 □不适用
公司收到行政监管措施决定书后，高度重视，并结合公司实际情况进行了整改，在规定期限内向广西证监局报送了
整改报告。
公司将以本次整改为契机，深刻汲取教训，举一反三，认真、持续地落实整改措施，杜绝此类情况的再次发生。后
续公司将督促全体董事、高级管理人员及相关责任人员持续加强对相关证券法律法规的学习，不断提高公司治理能力，
提升公司规范运作及信息披露管理工作水平，完善信息披露管理体系，有效维护公司及广大投资者的利益，推动公司高
质量、可持续地发展。
十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
?适用 □不适用
公司及控股股东京基集团、实际控制人陈华先生不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等情况。
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十四、重大关联交易
□适用 ?不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
□适用 ?不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
□适用 ?不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
?适用 □不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
?是 □否
应收关联方债权
是否存在 本期新增 本期收回
期初余额 本期利息 期末余额
关联方 关联关系 形成原因 非经营性 金额（万 金额（万 利率
（万元） （万元） （万元）
资金占用 元） 元）
深圳市京基物业管理有
控股股东
限公司京基一百物业服 押金 否 10.53 0.00% 10.53
之子公司
务中心
上海银河宾馆有限公司 合营企业 资金资助 是 1,115 100 0.00% 1,215
深圳市京基房地产股份 控股股东
押金 否 56.01 0.00% 56.01
有限公司 之子公司
深圳市京基百纳商业管 控股股东
托管费 否 224.8 3.73 224.8 0.00% 3.73
理有限公司 之子公司
关联债权对公司经营成果及财务状
无。
况的影响
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应付关联方债务
期初余额 本期新增金 本期归还金 本期利息 期末余额
关联方 关联关系 形成原因 利率
（万元） 额（万元） 额（万元） （万元） （万元）
上市公司
Sunrise
重要子公
Jianshe Private 资金往来 359.32 0.00% 359.32
司之少数
Limited
股东
上市公司
Sunrise
重要子公
Tongzhou Private 应付股利 1,921.07 0.00% 1,921.07
司之少数
Limited
股东
上海银河宾馆有限
合营企业 日常经营费 3.32 14.01 13.48 0.00% 3.85
公司
京基集团有限公司 控股股东 资金往来 28,129.35 3,384.08 1,171.27 25,916.54
及 5%
深圳市京基房地产 控股股东
租赁费 532.6 327.2 6.78% 24.99 230.39
股份有限公司 之子公司
深圳市京基百纳商 控股股东
日常经营费 5,236.15 201.93 145.81 6.78% 393.17 5,685.44
业管理有限公司 之子公司
关联债务对公司经营成果及财务
产生财务费用 1589.43 万元。
状况的影响
□适用 ?不适用
公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
□适用 ?不适用
公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
?适用 □不适用
（1）关于全资子公司向控股股东借款及借款展期的关联交易事项
借款暨关联交易的议案》，北京星泰拟与京基集团签署《借款合同》，北京星泰拟向京基集团借款不超过人民币 1.7 亿
元，借款期限 12 个月，借款年化利率 3.5%，北京星泰有权提前归还本金和利息。本借款为信用借款，北京星泰不向京
基集团及其关联方提供任何形式的担保。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2022 年 7 月 16 日的 2022-L41 号公告、2022-L42 号公告。
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公司分别于 2023 年 11 月、2024 年 1 月及 2025 年 2 月召开临时股东大会，同意北京星泰与京基集团签署《借款展期
协议》及《统借统还借款展期协议二》、《统借统还借款展期协议三》，北京星泰向京基集团申请上述剩余未归还借款
本金展期，展期后的借款到期日为 2026 年 1 月 14 日，展期借款利率不变，利息按资金实际使用天数计算。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2023 年 10 月 27 日的 2023-L27 号、2023-L29 号、11 月 15 日的
L01 号、2025-L03 号、2 月 12 日的 2025-L07 号公告 。
申请借款余额展期暨关联交易的议案》，同意北京星泰与京基集团签署《统借统还借款展期协议四》，北京星泰向京基
集团申请上述剩余未归还本金人民币 87,207,916.67 元借款展期，展期期限 24 个月，展期后的借款到期日为 2028 年 1 月
临时股东会审议通过。
详细情况请参见刊登于 2026 年 1 月 13 日的 2026-L04 号、2026-L06 号、1 月 29 日的 2026-L14 号公告。
截至本报告期末，借款本金及利息共计人民币 0.88 亿元 。
（2）关于公司全资子公司向京基集团有限公司借款及借款展期的关联交易事项
泰房地产开发有限公司拟向京基集团有限公司借款暨关联交易的议案》。北京星泰与京基集团签署《借款合同》，北京
星泰向京基集团借款不超过 1.7 亿元人民币，借款期限 12 个月，借款年化利率 5%，可随时偿还。本借款为信用借款，
北京星泰不向京基集团及其关联方提供任何形式的担保措施。上述事项经公司 2020 年 9 月 15 日召开的 2020 年第一次临
时股东大会审议通过。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2020 年 8 月 27 日的 2020- L48 号公告、2020-L51 号公告，2020 年 9
月 16 日的 2020-L59 号公告。
公司分别于 2021 年 9 月、2022 年 9 月、2023 年 11 月及 2024 年 1 月、2025 年 2 月召开临时股东大会，同意北京星泰
与京基集团签署《借款展期协议》、《借款展期协议二》、《借款展期协议三》及《统借统还借款展期协议四》、《统
借统还借款展期协议五》，北京星泰向京基集团申请上述 1.7 亿元人民币借款展期，展期后的借款到期日为 2026 年 3 月
详细情况请参见刊登于 2021 年 8 月 27 日的 2021-L35 号、2021-L37 号、9 月 15 日的 2021-L41 号、2022 年 8 月 30 日
的 2022-L43 号、2022-L45 号、9 月 17 日的 2022-L51 号、2023 年 10 月 27 日的 2023-L27 号、2023-L29 号、11 月 15 日的
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申请 1.7 亿元借款展期暨关联交易的议案》，同意北京星泰与京基集团签署《统借统还借款展期协议六》，北京星泰向
京基集团申请上述 1.7 亿元借款展期，展期期限 24 个月，展期后的借款到期日为 2028 年 3 月 16 日，展期借款利率维持
不变，利息按资金实际使用天数计算，上述事项经公司 2026 年 1 月 28 日召开的 2026 年第一次临时股东会审议通过。
详细情况请参见刊登于 2026 年 1 月 13 日的 2026-L04 号、2026-L05 号、1 月 29 日的 2026-L14 号公告。
截至本报告期末，借款本金及利息共计人民币 1.71 亿元。
（3）关于续租办公场所的关联交易事项
联交易的议案》。公司所属全资子公司深圳瑞和、深圳瑞成分别与京基房地产签订《租赁补充协议一》（续租），续租
深圳市深南东路 5016 号京基一百大厦 A 座 6901-01A 单元、6901-01E 单元作为公司总部办公场所，租赁房产建筑面积为
项经公司 2024 年 11 月 15 日召开的 2024 年第四次临时股东大会审议通过。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2024 年 10 月 31 日的 2024-L44 号、2024-L46 号、11 月 16 日的
年初至本报告期末，累计已发生租赁费 330 万元 。
（4）关于续签物业管理服务合同的关联交易事项
同暨关联交易的议案》。根据公司生产经营的需要，公司所属全资子公司深圳瑞和、深圳瑞成分别与物业服务中心签订
《物业管理服务合同》补充协议一，物业服务中心向其租赁的深圳市深南东路 5016 号京基 100 大厦 A 座 6901-01A 单元、
月 15 日召开的 2024 年第四次临时股东大会审议通过。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2024 年 10 月 31 日的 2024-L44 号、2024-L47 号、11 月 16 日的
年初至本报告期末，累计已发生物业服务费 49.6 万元。
（5）关于全资子公司签署《经营托管协议》暨关联交易的事项
关联交易的议案》，京基集团同意由京基百纳将其经营管理权委托瑞和新业行使。瑞和新业按托管期间经双方认可的审
计机构审定后的京基百纳净利润的 5%收取托管费（含税），托管期限自托管协议生效后 2021 年 9 月 30 日起至同业竞争
解决之日止。上述事项经公司 2021 年 9 月 14 日召开的 2021 年第二次临时股东大会审议通过。
阳光新业地产股份有限公司 2025 年年度报告全文
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2021 年 8 月 27 日的 2021-L35 号、2021-L38 号、9 月 15 日的 2021-
L41 号公告。
截止本报告期末，公司应收取托管费（含税）3.7 万元（未经审定） 。
（6）关于全资子公司与关联方签署关联合同的事项
署关联合同的议案》，公司全资子公司百纳新业拟与京基百纳签署《装修补偿合同》，因京基百纳承租位于深圳市宝安
区沙井街道办事处沙头村的商业广场项目，并投入资金合计人民币 3.17 亿元对该商业项目进行装修改造，开办了“沙井
京基百纳广场”项目。现百纳新业接替京基百纳承租上述商业广场项目，并全面负责“沙井京基百纳广场”项目的管理
和运营，因此百纳新业拟向其补偿装修投入 9,700 万元，三年内付清。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2024 年 8 月 1 日的 2024-L39 号、2024-L41 号公告。
截至本报告期末，该笔补偿款尚余 6,546.78 万元（含税）待支付。
（7）关于全资子公司签署《委托租赁服务协议》暨关联交易的事项
租赁服务协议〉暨关联交易的议案》，京基地产委托深圳瑞和整体为其持有的京基一百大厦的租赁招商及租户管理等事
务提供服务，每期服务费为人民币 200 万元（含税），以一个自然季度为一期。服务期限一年六个月，自 2024 年 7 月 1
日至 2025 年 12 月 31 日。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2024 年 6 月 21 日的 2024-L35 号、2024-L36 号公告。
一〉暨关联交易的议案》。为了更好的开展招商和租户管理等事务，深圳瑞和与京基房地产签署《委托租赁补充协议
一》，将原合同服务期限延长 3 年，委托服务费自 2025 年 1 月 1 日变更为每年固定服务费 700 万元加奖励服务费 240 万
元，并调整部分委托方式。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2025 年 4 月 19 日的 2025-L29 号、2025-L39 号公告。
截至本报告期末，公司累计已发生的服务费为人民币 784 万元（含税）。
（8）关于对外提供财务资助暨关联交易的事项
案》，同意公司控股子公司上海晟璞于 2025 年按照持股比例在与上海银河其它股东同等条件下，向上海银河提供财务资
助 100 万元，财务资助期限至上海银河有偿还能力时或至上海银河项目转让时，本次财务资助为无息借款，上述事项已
经公司 2025 年第四次临时股东大会审议通过。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2025 年 8 月 30 日的 2025-L58 号、2025-L62 号、9 月 16 日的 2025-
L65 号公告。
阳光新业地产股份有限公司 2025 年年度报告全文
截至本报告期末，累计提供财务资助 1,215 万元。
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
第九届董事会 2022 年第三次临时会议决议公告 2022 年 07 月 16 日 巨潮资讯网
关于全资子公司向控股股东借款暨关联交易的公告 2022 年 07 月 16 日 巨潮资讯网
第九届董事会 2023 年第二次临时会议决议公告 2023 年 10 月 27 日 巨潮资讯网
关于全资子公司向控股股东借款展期暨关联交易的公告 2023 年 10 月 27 日 巨潮资讯网
第九届董事会 2024 年第一次临时会议决议公告 2024 年 01 月 16 日 巨潮资讯网
关于全资子公司向控股股东借款展期暨关联交易的公告 2024 年 01 月 16 日 巨潮资讯网
第九届董事会 2025 年第一次临时会议决议公告 2025 年 01 月 24 日 巨潮资讯网
关于全资子公司向控股股东申请借款余额展期暨关联交易的公告 2025 年 01 月 24 日 巨潮资讯网
第十届董事会 2026 年第一次临时会议决议公告 2026 年 01 月 13 日 巨潮资讯网
关于全资子公司向京基集团申请借款余额展期暨关联交易的公告 2026 年 01 月 13 日 巨潮资讯网
第八届董事会 2020 年第七次临时会议决议公告 2020 年 08 月 27 日 巨潮资讯网
关于拟向京基集团有限公司借款暨关联交易的公告 2020 年 08 月 27 日 巨潮资讯网
第八届董事会第六次会议决议公告 2021 年 08 月 27 日 巨潮资讯网
关于全资子公司向控股股东借款展期暨关联交易的公告 2021 年 08 月 27 日 巨潮资讯网
第九届董事会第二次会议决议公告 2022 年 08 月 30 日 巨潮资讯网
关于全资子公司向控股股东借款展期暨关联交易的公告 2022 年 08 月 30 日 巨潮资讯网
关于全资子公司向控股股东申请 1.7 亿元借款展期暨关联交易的公告 2025 年 01 月 24 日 巨潮资讯网
关于全资子公司向京基集团申请 1.7 亿元借款展期暨关联交易的公告 2026 年 01 月 13 日 巨潮资讯网
阳光新业地产股份有限公司 2025 年年度报告全文
第九届董事会 2024 年第八次临时会议决议公告 2024 年 10 月 31 日 巨潮资讯网
关于拟续租办公场所暨关联交易的公告 2024 年 10 月 31 日 巨潮资讯网
关于拟续签物业管理服务合同暨关联交易的公告 2024 年 10 月 31 日 巨潮资讯网
关于全资子公司签署《经营托管协议》暨关联交易的公告 2021 年 08 月 27 日 巨潮资讯网
第九届董事会 2024 年第七次临时会议决议公告 2024 年 08 月 01 日 巨潮资讯网
关于全资子公司拟与关联方签署关联合同的公告 2024 年 08 月 01 日 巨潮资讯网
第九届董事会 2024 年第六次临时会议决议公告 2024 年 06 月 21 日 巨潮资讯网
关于全资子公司签署《委托租赁服务协议》暨关联交易的公告 2024 年 06 月 21 日 巨潮资讯网
第十届董事会第一次会议决议公告 2025 年 04 月 19 日 巨潮资讯网
关于全资子公司签署《委托租赁补充协议一》暨关联交易的公告 2025 年 04 月 19 日 巨潮资讯网
第十届董事会第二次会议决议公告 2025 年 08 月 30 日 巨潮资讯网
关于对外提供财务资助暨关联交易的公告 2025 年 08 月 30 日 巨潮资讯网
十五、重大合同及其履行情况
（1） 托管情况
?适用 □不适用
托管情况说明
关于全资子公司签署《经营托管协议》暨关联交易的事项
关联交易的议案》，京基集团同意由京基百纳将其经营管理权委托瑞和新业行使。瑞和新业按托管期间经双方认可的审
计机构审定后的京基百纳净利润的 5%收取托管费（含税），托管期限自托管协议生效后 2021 年 9 月 30 日起至同业竞争
解决之日止。上述事项经公司 2021 年 9 月 14 日召开的 2021 年第二次临时股东大会审议通过。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2021 年 8 月 27 日的 2021-L35 号、2021-L38 号、9 月 15 日的 2021-
L41 号公告。
截止本报告期末，公司应收取托管费（含税）3.7 万元（未经审定） 。
阳光新业地产股份有限公司 2025 年年度报告全文
为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的项目
□适用 ?不适用
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的托管项目。
（2） 承包情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3） 租赁情况
?适用 □不适用
租赁情况说明
① 关于续租办公场所的关联交易事项
联交易的议案》。公司所属全资子公司深圳瑞和、深圳瑞成分别与京基房地产签订《租赁补充协议一》（续租），续租
深圳市深南东路 5016 号京基一百大厦 A 座 6901-01A 单元、6901-01E 单元作为公司总部办公场所，租赁房产建筑面积为
项经公司 2024 年 11 月 15 日召开的 2024 年第四次临时股东大会审议通过。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2024 年 10 月 31 日的 2024-L44 号、2024-L46 号、11 月 16 日的
年初至本报告期末，累计已发生租赁费 330 万元 。
② 关于承租沙井商业广场项目的事项
营合同的议案》，公司全资子公司百纳新业拟与深圳市沙井沙头股份合作公司（以下简称“沙头公司”）、深圳市骏升泰
商贸有限公司（以下简称“骏升泰公司”）签署《租赁合同》及《租赁补充协议》，沙头公司、骏升泰公司一致同意将
位于深圳市宝安区沙井街道办事处沙头村的商业广场项目的一至七层整栋（包括地下室和夹层）全部物业（以下简称
租赁物业）以及依附于租赁物业的各种辅助设施的使用权利捆绑以现状整体出租给百纳新业，用于开设大型综合商业项
目（即“沙井京基百纳广场”项目），租赁物业面积 176,295.5 平方米（大写：壹拾柒万陆仟贰佰玖拾伍点伍平方米），
百纳新业按照现状承租租赁物业和按租赁合同约定支付租金，租赁期限自 2024 年 8 月 1 日至 2033 年 11 月 30 日止。同
时百纳新业承诺，在租赁合同期限届满后，同意再续租五年，即续租期间为自 2033 年 12 月 1 日起至 2038 年 11 月 30 日
阳光新业地产股份有限公司 2025 年年度报告全文
止，租金在租赁合同租赁期限届满前 5 年的租金标准上递增 10%，其他条件不变。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2024 年 8 月 1 日的 2024-L39 号、2024-L40 号公告。
截至本报告期末，本合同已履行金额 8,509.19 万元，其中本报告期履行金额 5,735.24 万元。
为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的项目
?适用 □不适用
租赁资产
租赁方 租赁资产情 租赁起 租赁终 租赁收益 租赁收益 租赁收益对 是否关 关联
出租方名称 涉及金额
名称 况 始日 止日 （万元） 确定依据 公司影响 联交易 关系
（万元）
深圳市宝安
区沙井街道
办事处沙头
深圳市沙井沙 深圳百 村商业广场 《租赁合
公司 2025 年
头股份合作公 纳新业 项目的一至 2024 年 2038 年 同》及
利润总额减
司、深圳市骏 商业管 七层整栋全 109,614.3 08 月 01 11 月 30 -8,631.43 《租 否 -
少 8631.43
升泰商贸有限 理有限 部物业以及 日 日 赁补充协
万元
公司 公司 依附于租赁 议》
物业的各种
辅助设施的
使用权利
注：“租赁收益”指年初至本报告期末，累计已发生的租赁费。
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?适用 □不适用
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额度相关公告 实际担保 反担保 担保 是否履 是否为关
担保对象名称 担保额度 实际发生日期 担保类型 担保物
披露日期 金额 情况 期 行完毕 联方担保
报告期内审批的对外担保额度合计 报告期内对外担保实际
（A1） 发生额合计（A2）
报告期末已审批的对外担保额度合计 报告期末实际对外担保
（A3） 余额合计（A4）
公司对子公司的担保情况
担保额度相关公告 实际担保 反担保 担保 是否履 是否为关
担保对象名称 担保额度 实际发生日期 担保类型 担保物
披露日期 金额 情况 期 行完毕 联方担保
成都锦尚置业所持有的成都阳光
新业中心 57,809.68 平米的商业房
产提供抵押担保、成都阳光新业
成都阳光上东商业 2021 年 04 月 连带责任
管理有限公司 28 日 保证 中心写字楼房产提供抵押担保、
上述抵押物的应收租金作为质押
担保。
成都紫瑞以其拥有的位于成华区
二环路东二段 426 号、建设路 2
号的 55812.81 平米商业房产提供
成都紫瑞新丽商贸 连带责任
有限公司 保证 抵押担保；质押上述抵押物业的
应收账款；质押瑞丰阳光持有的
成都紫瑞 55%股权。
报告期内审批对子公司担保额度合计 报告期内对子公司担保
（B1） 实际发生额合计（B2）
阳光新业地产股份有限公司 2025 年年度报告全文
报告期末已审批的对子公司担保额度合计 报告期末对子公司实际
（B3） 担保余额合计（B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额度相关公告 实际担保 反担保 担保 是否履 是否为关
担保对象名称 担保额度 实际发生日期 担保类型 担保物
披露日期 金额 情况 期 行完毕 联方担保
公司以其持有的沈阳阳光 44%股
连带责任 担保、沈阳阳光以其名下不动产
（产权证：辽（2023）沈阳市不
押、质押
深圳百纳新业商业 13 日 保以及百纳新业经营活动中享有
管理有限公司
的部分应收账款提供质押担保。
成都紫瑞拟以其持有的不动产
（位于成华区二环路东二段 426
活广场项目项下不动产）提供抵
押担保。
成都紫瑞以其拥有的位于成华区
二环路东二段 426 号、建设路 2
成都紫瑞新丽商贸 2025 年 11 月 抵押、质 号的 55812.81 平米商业房产提供
有限公司 07 日 押
抵押担保、瑞丰阳光出质所持有
的成都紫瑞 55%股权。
报告期内审批对子公司担保额度合计 报告期内对子公司担保
（C1） 实际发生额合计（C2）
报告期末已审批的对子公司担保额度合计 报告期末对子公司实际
（C3） 担保余额合计（C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
阳光新业地产股份有限公司 2025 年年度报告全文
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生
（A1+B1+C1） 额合计（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度合计 报告期末实际担保余额
（A3+B3+C3） 合计（A4+B4+C4）
全部担保余额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 16.34%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D） 0
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担保余额（E） 28,240
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0
上述三项担保金额合计（D+E+F） 28,240
对未到期担保合同，报告期内发生担保责任或有证据表明有可能承担连带
清偿责任的情况说明（如有）
违反规定程序对外提供担保的说明（如有） 0
采用复合方式担保的具体情况说明
锦尚以其持有的成都阳光新业中心商场及写字楼提供抵押担保，及上述商场及写字楼的应收租金提供质押担保。
过 2 年，公司及子公司沈阳阳光为该笔保理业务提供连带责任保证担保，公司及子公司深圳瑞和以合计持有的沈阳阳光 100%股权提供质押担保，同时沈阳阳光以其名下的不动
产提供抵押担保。沈阳阳光担保的最高债权额为人民币 12,000 万元，包括但不限于最高债权本金及主合同项下债务人应支付的保理手续费、保理融资利息等全部费用。
场项目项下不动产）为上述担保新增抵押担保。
阳光新业地产股份有限公司 2025 年年度报告全文
理融资额度不超过人民币 10,000 万元，信用期限 1 年，单笔保理业务期限不超过 36 个月，公司为该笔保理业务提供连
带责任保证担保，成都紫瑞以其持有的不动产（位于成华区二环路东二段 426 号、建设路 2 号的成都阳光新生活广场项
目项下不动产）提供抵押担保，公司子公司北京瑞丰阳光投资有限公司以其持有的成都紫瑞 55%的股权提供质押担保。
本次担保所担保的最高债权额为人民币 15,000 万元。
申请借款人民币 175,000,000 元，借款期限 84 个月。成都紫瑞以其拥有的经营性物业（位于成华区二环路东二段 426 号、
建设路 2 号的 55812.81 平米商业房产）为该笔借款提供抵押担保，同时将该物业项下应收账款提供质押担保；公司全资
子公司瑞丰阳光拟以其持有的成都紫瑞 55%的股权提供质押担保，公司拟为该笔借款提供连带责任保证担保。上述担保
事项未实际发生，且未来无签署计划。
（1） 委托理财情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2） 委托贷款情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在委托贷款。
□适用 ?不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十六、募集资金使用情况
□适用 ?不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
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十七、其他重大事项的说明
?适用 □不适用
公司控制权变更相关事项
让其持有的公司股份 74,991,331 股（占公司总股本 10%），本次股份转让的交易对价总额为 181,479,021.02 元。
让其持有的公司股份 149,779,669 股（占公司总股本 19.97%），本次股份转让的交易对价总额为 434,361,040.1 元，相应
标的股份单价为 2.9 元/股。
协〔2026〕第 20 号），深圳证券交易所已完成对本次协议转让股份相关材料的合规确认。
本次交易完成后，刘丹女士共计持有公司 224,771,000 股股份，占公司总股本 29.97%，成为公司控股股东、实际控
制人。
具体内容详见公司于指定信息披露媒体披露的 2025 年 12 月 5 日的 2025-L79 号、2026 年 1 月 15 日的 2026-L10 号、
十八、公司子公司重大事项
□适用 ?不适用
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第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发行 公积金
数量 比例 送股 其他 小计 数量 比例
新股 转股
一、有限售条件股份 5,153,700 0.69% 0 0 0 -667,950 -667,950 4,485,750 0.60%
其中：境内法人
持股
境内自然人持股 5,153,700 0.69% 0 0 0 -667,950 -667,950 4,485,750 0.60%
其中：境外法人
持股
境外自然人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
二、无限售条件股份 744,759,609 99.31% 0 0 0 667,950 667,950 745,427,559 99.40%
资股
资股
三、股份总数 749,913,309 100.00% 0 0 0 0 0 749,913,309 100.00%
股份变动的原因
?适用 □不适用
本报告期内，公司有限售条件股份减少 667,950 股，主要由于第九届监事会监事李云常先生于 2025 年 3 月监事会换
届后离任，离任后不在公司及控股子公司担任任何职务。李云常先生持有公司股份 89.06 万股，占公司总股本的
阳光新业地产股份有限公司 2025 年年度报告全文
月内，不得转让其持有及新增的本公司股份。因此该部分股份自 2025 年 9 月起解除限售。
股份变动的批准情况
□适用 ?不适用
股份变动的过户情况
□适用 ?不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□适用 ?不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 ?不适用
?适用 □不适用
单位：股
股东名称 期初限售股数 本期增加限售股数 本期解除限售股数 期末限售股数 限售原因 解除限售日期
熊伟 2,269,425 0 0 2,269,425 高管锁定股 -
扶金龙 1,012,500 0 0 1,012,500 高管锁定股 -
谌中谋 1,203,825 0 0 1,203,825 高管锁定股 -
李云常 667,950 0 667,950 0 高管锁定股 2025 年 9 月 17 日
合计 5,153,700 0 667,950 4,485,750 -- --
二、证券发行与上市情况
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
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三、股东和实际控制人情况
单位：股
年度报告
报告期末表
披露日前 年度报告披露日前上一月末
报告期末普通股股 决权恢复的
东总数 优先股股东
普通股股 数
总数
东总数
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
持有有 质押、标记或冻结情况
持有无限售
报告期末持 报告期内增 限售条
股东名称 股东性质 持股比例 条件的股份
股数量 减变动情况 件的股
数量 股份状态 数量
份数量
境内非国有
京基集团有限公司 19.97% 149,779,669 -74,991,331 0 149,779,669 质押 149,779,669
法人
刘丹 境内自然人 10.00% 74,991,331 74,991,331 0 74,991,331 不适用 0
上海天倚道投资管
理有限公司－天倚
其他 2.25% 16,886,300 -9,276,900 0 16,886,300 不适用 0
道励新 11 号私募
证券投资基金
张仕桦 境外自然人 2.20% 16,461,600 -5,420,400 0 16,461,600 不适用 0
黄培虹 境内自然人 2.04% 15,300,000 0 0 15,300,000 不适用 0
张祥林 境内自然人 1.07% 8,024,000 8,024,000 0 8,024,000 不适用 0
颜琪 境内自然人 0.94% 7,021,489 1,425,600 0 7,021,489 不适用 0
池广磊 境内自然人 0.81% 6,100,000 6,100,000 0 6,100,000 不适用 0
朱倩倩 境内自然人 0.80% 6,000,000 6,000,000 0 6,000,000 不适用 0
陈焕杰 境外自然人 0.74% 5,581,430 0 0 5,581,430 不适用 0
战略投资者或一般法人因配售新股
无
成为前 10 名股东的情况
上述股东关联关系或一致行动的说 京基集团有限公司为公司控股股东，除此之外公司未知上述其他股东是否存在关联关系或一致行
明 动。
上述股东涉及委托/受托表决权、
无
放弃表决权情况的说明
前 10 名股东中存在回购专户的特
无
别说明
前 10 名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份、高管锁定股）
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
阳光新业地产股份有限公司 2025 年年度报告全文
京基集团有限公司 149,779,669 人民币普通股 149,779,669
刘丹 74,991,331 人民币普通股 74,991,331
上海天倚道投资管理有限公司－天
倚道励新 11 号私募证券投资基金
张仕桦 16,461,600 人民币普通股 16,461,600
黄培虹 15,300,000 人民币普通股 15,300,000
张祥林 8,024,000 人民币普通股 8,024,000
颜琪 7,021,489 人民币普通股 7,021,489
池广磊 6,100,000 人民币普通股 6,100,000
朱倩倩 6,000,000 人民币普通股 6,000,000
陈焕杰 5,581,430 人民币普通股 5,581,430
前 10 名无限售流通股股东之间，
京基集团有限公司为公司控股股东，除此之外公司未知前 10 名无限售流通股股东之间，以及前
以及前 10 名无限售流通股股东和
前 10 名股东之间关联关系或一致 10 名无限售流通股股东和前 10 名股东之间是否存在关联关系或一致行动。
行动的说明
账户持有 0 股，通过第一创业证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有 16,886,300 股，
前 10 名普通股股东参与融资融券 实际合计持有 16,886,300 股，位列公司第三大流通股股东。
业务情况说明
交易担保证券账户持有 393,800 股，实际合计持有 8,024,000 股，位列公司第六大流通股股东。
持股 5%以上股东、前 10 名股东及前 10 名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况
□适用 ?不适用
前 10 名股东及前 10 名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化
□适用 ?不适用
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□是 ?否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
控股股东性质：自然人控股
控股股东类型：法人
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法定代表人/ 组织机构代
控股股东名称 成立日期 主要经营业务
单位负责人 码
投资兴办高科技工业、房地产、旅游、餐饮、能
源、储运等实业（具体项目另行申报）；国内贸
易，从事货物及技术的进出口业务（法律、行政法
规、国务院决定规定在登记前须经批准的项目除
外）；自有物业租赁；物业管理（凭物业管理资质
证书经营）；会所管理及咨询；高新科技建筑材料
的技术开发，各类经济信息咨询（不含限制项
目）；游艇租赁；从事广告业务；酒店管理、餐饮
管理；日用百货、副食的内部零售及相关配套服
京基集团有限公司 陈华 1997 年 09 月 16 日 27938145-2
务；会议服务（法律、行政法规、国务院决定禁止
和规定在登记前须经批准的项目除外）；健身服
务；电子商务。（企业经营涉及前置性行政许可
的，须取得前置性行政许可文件后方可经营）许可
经营项目是：棋牌、茶艺、游泳池、健身房、保
健、按摩、足浴；附属商务中心、商场；美容美
发、桑拿；机动车辆停放服务；旅业、住宿；咖啡
厅、咖啡制售；酒吧、KTV、公共浴室；销售烟
酒、饮料；中西餐制售；餐饮服务；房地产经纪。
截至 2025 年 12 月 31 日，京基集团及一致行动人持有深圳市京基智农时代股份有限公司（简称“京基
控股股东报告期内控股
和参股的其他境内外上 智农”，股票代码：000048）股份 261,171,025 股，占京基智农总股本的 49.25%，系京基智农控股股
市公司的股权情况 东。
控股股东报告期内变更
□适用 ?不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人性质：境内自然人
实际控制人类型：自然人
实际控制人姓名 与实际控制人关系 国籍 是否取得其他国家或地区居留权
陈华 本人 中国 是
主要职业及职务 京基集团董事长
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截至 2025 年 12 月 31 日，京基集团及一致行动人持有深圳市京基智农时代股份有限公司
过去 10 年曾控股的境内外 （简称“京基智农”，股票代码：000048）股份 261,171,025 股，占京基智农总股本的
上市公司情况
实际控制人报告期内变更
□适用 ?不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 ?不适用
?适用 □不适用
股票质押融资 是否存在偿债 是否影响公司
名称 股东类别 具体用途 偿还期限 还款资金来源
总额（万元） 或平仓风险 控制权稳定
地产业务销售收
京基集团有 补充流动 2026 年 10
控股股东 20,000 入、房屋出租收入 否 否
限公司 资金 月 29 日
及其他收入等
注：2026 年 1 月 29 日京基集团在结算公司办理完毕上述股份的解除质押登记手续。具体内容详见公司于指定信息披露
媒体披露的 2026 年 1 月 31 日的 2026-L18 号公告。
□适用 ?不适用
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□适用 ?不适用
四、股份回购在报告期的具体实施情况
股份回购的实施进展情况
□适用 ?不适用
采用集中竞价交易方式减持回购股份的实施进展情况
□适用 ?不适用
五、优先股相关情况
□适用 ?不适用
报告期公司不存在优先股。
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第七节 债券相关情况
□适用 ?不适用
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第八节 财务报告
中兴华审字(2026)第 00000263 号
阳光新业地产股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了阳光新业地产股份有限公司（以下简称“阳光股份公司”）财务报表，包括 2025 年 12 月 31 日的合并及母公
司资产负债表，2025 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报
表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了阳光股份公司 2025 年 12 月 31 日
合并及母公司的财务状况以及 2025 年度合并及母公司的经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一
步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于阳光股份公司，并履行了职业道德方面
的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行
审计并形成意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
（一） 营业收入的确认
阳光股份公司主要从事商业运营管理业务、物业租赁业务以及房屋销售业务。
阳光股份公司对营业收入的披露见合并财务报表附注三/25、收入及附注五/注释 32、营业收入和营业成本。2025 年度，
阳光股份公司营业收入为 34,153.79 万元。
由于营业收入对阳光股份公司的重要性，因此，我们将营业收入的确认识别为关键审计事项。
我们对于营业收入的确认所实施的重要审计程序包括：
（1）了解和评价阳光股份公司与收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）检查阳光股份公司商品房买卖合同和租赁合同等合同条款，以评价阳光股份公司收入确认政策是否符合相关会计
准则的要求；
（3）对本年确认房地产营业收入，选取样本，检查可以证明房产已移交给客户，或被视为已移交给客户的支持性文件，
以评价相关房地产营业收入是否已按照阳光股份公司的收入政策确认；
（4）对本年确认租赁营业收入，选取样本，检查相关租赁合同及租户付款回单、结算单等，结合相应的租赁合同条款
内容，测试其租赁收入的确认是否符合租赁准则的要求；
（5）选取样本对主要客户函证或走访，检查收入的真实性；
（6）对营业收入实施截止性测试，确认收入是否记录于恰当的会计期间。
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（二） 投资性房地产公允价值的评估
阳光股份公司对投资性房地产的披露见合并财务报表附注三/15、投资性房地产及附注五/注释 7、投资性房地产。投资
性房地产期末账面价值 303,892.07 万元，占资产总额 67.87%。阳光股份公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。
管理层对投资性房地产公允价值进行评估时涉及重要的会计估计和判断，主要包括估值技术的确定及对应评估方法下关
键输入值的选择，其中，估值技术根据物业所处发展周期及市场环境的不同通常包括直接资本化法、现金流折现法和市场比
较法。直接资本化法的关键输入值包括租金水平及资本化率；现金流折现法的关键输入值包括租金水平、出租率及贴现率；
市场比较法的关键输入值包括可比案例价格。
鉴于该事项涉及重要会计估计和判断，以及对合并财务报表的重大影响，我们将投资性房地产公允价值的评估确定为合
并财务报表审计的关键审计事项。
对投资性房地产公允价值的评估，我们执行的主要审计程序如下：
（1）了解、评估并测试阳光股份公司对投资性房地产公允价值评估的内部控制；
（2）评估评估师的胜任能力、专业能力及客观性；
（3）与阳光股份公司管理层沟通各投资性房地产选用的估值技术，取得和查看由评估师出具的投资性房地产物业评估
报告，并结合公司各投资性房地产的实际状况，评估评估师选取的相关估值技术的相关性和合理性；
（4）对投资性房地产公允价值评估时使用的关键输入值执行如下程序：将评估师所使用的出租率及租金水平核对至租
赁台账记录；将评估师使用的贴现率及资本化率与行业水平进行比对；通过收集和比较市场可比案例的售价、楼龄、地理位
置及物业面积信息，对评估师使用的可比案例价格进行了核查。
四、其他信息
阳光股份公司管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括阳光股份公司 2025 年度报告中涵盖的信息，但
不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过
程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要
报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财
务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估阳光股份公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持
续经营假设，除非管理层计划清算阳光股份公司、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督阳光股份公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报
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告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由舞弊或
错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重
大的。
在按照审计准则执行审计的过程中，我们运用了职业判断，保持了职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适
当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未
能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对阳光股份公司持续经营
能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求
我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论
基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致阳光股份公司不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就阳光股份公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表意见。我们负责指
导、监督和执行集团审计。我们对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注
的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所
有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报
告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成
的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
中兴华会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师： 李宗昊
（项目合伙人）
中国·北京 中国注册会计师： 刘丹
合并资产负债表
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 期末余额 上年年末余额
流动资产：
货币资金 1 58,125,417.40 79,016,537.97
交易性金融资产 - -
衍生金融资产 - -
应收票据 - -
应收账款 2 16,570,272.34 18,548,824.58
应收款项融资 - -
预付款项 3 1,378,636.21 1,128,555.55
其他应收款 4 27,738,060.38 40,206,796.59
存货 - -
合同资产 - -
持有待售资产 - -
一年内到期的非流动资产 - -
其他流动资产 5 979,298.23 948,446.75
流动资产合计 104,791,684.56 139,849,161.44
非流动资产：
债权投资 - -
其他债权投资 - -
长期应收款 - -
长期股权投资 6 570,047,265.84 603,374,268.50
其他权益工具投资 - -
其他非流动金融资产 - -
投资性房地产 7 3,038,920,700.00 3,268,300,700.00
固定资产 8 43,202,644.87 44,530,912.11
在建工程 - -
生产性生物资产 - -
油气资产 - -
使用权资产 9 598,738,133.77 664,572,941.51
无形资产 10 1,659,395.40 1,560,066.24
开发支出 - -
商誉 11 - -
长期待摊费用 12 97,503,106.13 110,033,475.27
递延所得税资产 13 21,349,532.17 11,335,326.61
其他非流动资产 14 1,140,000.00 1,293,982.30
非流动资产合计 4,372,560,778.18 4,705,001,672.54
资产总计 4,477,352,462.74 4,844,850,833.98
（后附财务报表附注是本财务报表的组成部分）
法定代表人：陈家贤 主管会计工作负责人：王媛婷 会计机构负责人：邱琼明
合并资产负债表（续）
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 期末余额 上年年末余额
流动负债：
短期借款 - -
交易性金融负债 - -
衍生金融负债 - -
应付票据 - -
应付账款 16 47,482,660.68 46,226,597.36
预收款项 17 26,047,274.82 30,249,279.08
合同负债 18 3,276,280.00 2,862,465.79
应付职工薪酬 19 7,705,797.91 9,421,792.01
应交税费 20 49,778,359.04 57,691,402.88
其他应付款 21 379,370,742.96 439,355,772.82
持有待售负债 - -
一年内到期的非流动负债 22 120,446,032.70 76,720,751.23
其他流动负债 23 65,952.97 70,321.98
流动负债合计 634,173,101.08 662,598,383.15
非流动负债：
长期借款 24 270,199,412.95 336,980,000.00
应付债券 - -
租赁负债 25 609,334,416.76 641,486,699.45
长期应付款 26 56,854,424.06 52,359,503.66
长期应付职工薪酬 - -
预计负债 - -
递延收益 - -
递延所得税负债 13 348,200,943.68 358,844,745.58
其他非流动负债 - -
非流动负债合计 1,284,589,197.45 1,389,670,948.69
负债合计 1,918,762,298.53 2,052,269,331.84
股东权益：
股本 27 749,913,309.00 749,913,309.00
其他权益工具 - -
资本公积 28 535,876,691.88 537,037,476.71
其他综合收益 29 122,570,898.71 135,774,673.35
专项储备 - -
盈余公积 30 130,374,067.84 130,374,067.84
未分配利润 31 538,619,603.92 756,829,513.69
归属于母公司股东权益合计 2,077,354,571.35 2,309,929,040.59
少数股东权益 481,235,592.86 482,652,461.55
股东权益合计 2,558,590,164.21 2,792,581,502.14
负债和股东权益总计 4,477,352,462.74 4,844,850,833.98
（后附财务报表附注是本财务报表的组成部分）
法定代表人：陈家贤 主管会计工作负责人：王媛婷 会计机构负责人：邱琼明
合并利润表
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 本期金额 上期金额
一、营业总收入 32 341,537,865.04 367,674,846.02
其中：营业收入 32 341,537,865.04 367,674,846.02
二、营业总成本 430,007,669.37 397,315,939.72
其中：营业成本 32 240,299,180.30 205,504,477.11
税金及附加 33 23,108,339.45 27,862,517.84
销售费用 34 25,042,909.92 20,614,440.88
管理费用 35 55,183,629.32 60,203,092.07
研发费用 - -
财务费用 36 86,373,610.38 83,131,411.82
其中：利息费用 86,670,211.41 83,513,564.29
利息收入 489,938.08 400,956.37
加：其他收益 37 564,013.26 308,487.41
投资收益（损失以“ － ”号填列） 38 -17,916,081.32 -12,766,541.34
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -17,916,081.32 -12,766,541.34
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益 - -
净敞口套期收益（损失以“ － ”号填列） - -
公允价值变动收益（损失以“ － ”号填列） 39 -99,078,218.43 -108,804,077.27
信用减值损失（损失以“ － ”号填列） 40 -770,802.33 -2,215,041.13
资产减值损失（损失以“ － ”号填列） 41 -24,838,172.92 -10,638,721.27
资产处置收益（损失以“ － ”号填列） 42 43,480.07 -
三、营业利润（亏损以“ － ”号填列） -230,465,586.00 -163,756,987.30
加：营业外收入 43 2,855,471.75 22,958,813.37
减：营业外支出 44 502,061.91 265,998.70
四、利润总额（亏损总额以“ － ”号填列） -228,112,176.16 -141,064,172.63
减：所得税费用 45 -12,108,145.57 -7,511,252.77
五、净利润（净亏损以“ － ”号填列） -216,004,030.59 -133,552,919.86
其中： 同一控制下企业合并被合并方在合并前实现的净利润 - -6,294,097.27
（一）按经营持续性分类：
（二）按所有权归属分类：
六、其他综合收益的税后净额 -16,826,522.51 -23,859,451.82
(一)归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 -13,203,774.64 -21,826,331.75
（1）其他资产转换为公允价值模式计量的投资性房地产 -13,237,183.51 -21,805,078.07
（2）外币财务报表折算差额 33,408.87 -21,253.68
(二)归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 -3,622,747.87 -2,033,120.07
七、综合收益总额 -232,830,553.10 -157,412,371.68
(一)归属于母公司股东的综合收益总额 -231,413,684.41 -150,934,624.20
(二)归属于少数股东的综合收益总额 -1,416,868.69 -6,477,747.48
八、每股收益：
(一)基本每股收益 -0.2910 -0.1638
(二)稀释每股收益 -0.2910 -0.1638
（后附财务报表附注是本财务报表的组成部分 ）
法定代表人：陈家贤 主管会计工作负责人： 王媛婷 会计机构负责人：邱琼明
合并现金流量表
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 355,865,299.16 420,890,124.73
收到的税费返还 - 295,346.11
收到其他与经营活动有关的现金 46 121,846,002.79 76,113,606.92
经营活动现金流入小计 477,711,301.95 497,299,077.76
购买商品、接受劳务支付的现金 44,988,254.74 83,288,124.47
支付给职工以及为职工支付的现金 73,962,592.36 54,319,787.65
支付的各项税费 47,839,433.48 40,698,886.19
支付其他与经营活动有关的现金 46 146,076,676.52 125,696,761.82
经营活动现金流出小计 312,866,957.10 304,003,560.13
经营活动产生的现金流量净额 164,844,344.85 193,295,517.63
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 - 1,000,000.00
取得投资收益收到的现金 - -
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 263,173.52 3,756.86
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - -
收到其他与投资活动有关的现金 46 1,000,000.00 -
投资活动现金流入小计 1,263,173.52 1,003,756.86
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 4,705,322.34 13,402,323.88
投资支付的现金 - -
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - -
支付其他与投资活动有关的现金 46 2,000,900.04 39,901,615.78
投资活动现金流出小计 6,706,222.38 53,303,939.66
投资活动产生的现金流量净额 -5,443,048.86 -52,300,182.80
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - -
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 - -
取得借款收到的现金 60,000,000.00 104,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 46 - 20,174,939.92
筹资活动现金流入小计 60,000,000.00 124,174,939.92
偿还债务支付的现金 99,460,000.00 156,480,587.05
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 59,505,218.73 48,084,527.70
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 - -
支付其他与筹资活动有关的现金 46 67,013,200.42 81,129,277.74
筹资活动现金流出小计 225,978,419.15 285,694,392.49
筹资活动产生的现金流量净额 -165,978,419.15 -161,519,452.57
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -80,261.97 54,027.91
五、现金及现金等价物净增加额 -6,657,385.13 -20,470,089.83
加：期初现金及现金等价物余额 56,624,510.46 77,094,600.29
六、期末现金及现金等价物余额 47 49,967,125.33 56,624,510.46
（后附财务报表附注是本财务报表的组成部分）
法定代表人：陈家贤 主管会计工作负责人：王媛婷 会计机构负责人：邱琼明
合并股东权益变动表
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 金额单位：人民币元
本期金额
项 目 归属于母公司股东权益
少数股东权益 股东权益合计
股本 其他权益工具 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 小计
一、上年年末余额 749,913,309.00 - 537,037,476.71 135,774,673.35 - 130,374,067.84 756,829,513.69 2,309,929,040.59 482,652,461.55 2,792,581,502.14
加：会计政策变更 - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 749,913,309.00 - 537,037,476.71 135,774,673.35 - 130,374,067.84 756,829,513.69 2,309,929,040.59 482,652,461.55 2,792,581,502.14
三、本期增减变动金额（减少以“ － ”号填列） - - -1,160,784.83 -13,203,774.64 - - -218,209,909.77 -232,574,469.24 -1,416,868.69 -233,991,337.93
（一）综合收益总额 - - - -13,203,774.64 - - -218,209,909.77 -231,413,684.41 -1,416,868.69 -232,830,553.10
（二）股东投入和减少资本 - - - - - - - - - -
（三）利润分配 - - - - - - - - - -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - -
（六）其他 - - -1,160,784.83 - - - - -1,160,784.83 - -1,160,784.83
四、本年年末余额 749,913,309.00 - 535,876,691.88 122,570,898.71 - 130,374,067.84 538,619,603.92 2,077,354,571.35 481,235,592.86 2,558,590,164.21
（后附财务报表附注是本财务报表的组成部分）
法定代表人：陈家贤 主管会计工作负责人：王媛婷 会计机构负责人：邱琼明
合并股东权益变动表（续）
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 金额单位：人民币元
上期金额
归属于母公司股东权益
项 目
少数股东权益 股东权益合计
股本 其他权益工具 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 小计
一、上年年末余额 749,913,309.00 - 549,990,261.33 157,601,005.10 - 130,374,067.84 879,643,708.87 2,467,522,352.14 489,130,209.03 2,956,652,561.17
加：会计政策变更 - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 749,913,309.00 - 549,990,261.33 157,601,005.10 - 130,374,067.84 879,643,708.87 2,467,522,352.14 489,130,209.03 2,956,652,561.17
三、本期增减变动金额（减少以“ － ”号填列） - - -12,952,784.62 -21,826,331.75 - - -122,814,195.18 -157,593,311.55 -6,477,747.48 -164,071,059.03
（一）综合收益总额 - - - -21,826,331.75 - - -122,814,195.18 -144,640,526.93 -6,477,747.48 -151,118,274.41
（二）股东投入和减少资本 - - - - - - - - - -
（三）利润分配 - - - - - - - - - -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - -
（六）其他 - - -12,952,784.62 - - - - -12,952,784.62 - -12,952,784.62
四、本年年末余额 749,913,309.00 - 537,037,476.71 135,774,673.35 - 130,374,067.84 756,829,513.69 2,309,929,040.59 482,652,461.55 2,792,581,502.14
（后附财务报表附注是本财务报表的组成部分）
法定代表人：陈家贤 主管会计工作负责人：王媛婷 会计机构负责人：邱琼明
资产负债表
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 期末余额 上年年末余额
流动资产：
货币资金 37,395.22 47,189.10
交易性金融资产 - -
衍生金融资产 - -
应收票据 - -
应收账款 - -
应收款项融资 - -
预付款项 - -
其他应收款 1 2,279,028,494.78 2,282,398,121.78
存货 - -
合同资产 - -
持有待售资产 - -
一年内到期的非流动资产 - -
其他流动资产 490,171.32 322,984.62
流动资产合计 2,279,556,061.32 2,282,768,295.50
非流动资产：
债权投资 - -
其他债权投资 - -
长期应收款 - -
长期股权投资 2 177,369,301.16 211,172,089.10
其他权益工具投资 - -
其他非流动金融资产 - -
投资性房地产 - -
固定资产 - -
在建工程 - -
生产性生物资产 - -
油气资产 - -
无形资产 - -
使用权资产 - -
开发支出 - -
商誉 - -
长期待摊费用 - -
递延所得税资产 - -
其他非流动资产 - -
非流动资产合计 177,369,301.16 211,172,089.10
资产总计 2,456,925,362.48 2,493,940,384.60
（后附财务报表附注是本财务报表的组成部分）
法定代表人：陈家贤 主管会计工作负责人： 王媛婷 会计机构负责人：邱琼明
资产负债表（续）
编制单位： 阳光新业地产股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 期末余额 上年年末余额
流动负债：
短期借款 - -
交易性金融负债 - -
衍生金融负债 - -
应付票据 - -
应付账款 1,885,048.88 2,220,922.00
预收款项 - -
合同负债 - -
应付职工薪酬 1,242.98 1,242.98
应交税费 27,706.39 27,419.68
其他应付款 34,056,042.31 34,056,042.31
持有待售负债 - -
一年内到期的非流动负债 - -
其他流动负债 - -
流动负债合计 35,970,040.56 36,305,626.97
非流动负债：
长期借款 - -
应付债券 - -
租赁负债 - -
长期应付款 - -
长期应付职工薪酬 - -
预计负债 - -
递延收益 - -
递延所得税负债 - -
其他非流动负债 - -
非流动负债合计 - -
负债合计 35,970,040.56 36,305,626.97
股东权益：
股本 749,913,309.00 749,913,309.00
其他权益工具 - -
资本公积 609,752,643.16 609,752,643.16
减：库存股 - -
其他综合收益 - -
专项储备 - -
盈余公积 130,374,067.05 130,374,067.05
未分配利润 930,915,302.71 967,594,738.42
股东权益合计 2,420,955,321.92 2,457,634,757.63
负债和股东权益总计 2,456,925,362.48 2,493,940,384.60
（后附财务报表附注是本财务报表的组成部分 ）
法定代表人：陈家贤 主管会计工作负责人： 王媛婷 会计机构负责人：邱琼明
利润表
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 本期金额 上期金额
一、营业收入 - -
减：营业成本 - -
税金及附加 32.50 -
销售费用 1,371.57 2,098.92
管理费用 2,875,951.74 2,717,273.60
研发费用 - -
财务费用 3,611.59 3,069.79
其中：利息费用 - -
利息收入 70.56 119.44
加：其他收益 946.63 952.71
投资收益（损失以“ － ”号填列） - -
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 - -
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益 - -
净敞口套期收益（损失以“ － ”号填列） - -
公允价值变动收益（损失以“ －”号填列） - -
信用减值损失（损失以“ － ”号填列） 3,373.00 5,800.54
资产减值损失（损失以“ － ”号填列） -33,802,787.94 -
资产处置收益（损失以“ － ”号填列） - -
二、营业利润（亏损以“ － ”号填列） -36,679,435.71 -2,715,689.06
加：营业外收入 - -
减：营业外支出 - -
三、利润总额（亏损总额以“ － ”号填列） -36,679,435.71 -2,715,689.06
减：所得税费用 - -
四、净利润（净亏损以"－"号填列） -36,679,435.71 -2,715,689.06
（一）持续经营净利润（净亏损以“- ”号填列） - -
（二）终止经营净利润（净亏损以“- ”号填列） - -
五、其他综合收益的税后净额 - -
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 - -
（二）将重分类进损益的其他综合收益 - -
六、综合收益总额 -36,679,435.71 -2,715,689.06
（后附财务报表附注是本财务报表的组成部分）
法定代表人：陈家贤 主管会计工作负责人： 王媛婷 会计机构负责人：邱琼明
现金流量表
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 - -
收到的税费返还 - -
收到其他与经营活动有关的现金 3,644,073.99 25,155,429.31
经营活动现金流入小计 3,644,073.99 25,155,429.31
购买商品、接受劳务支付的现金 - -
支付给职工以及为职工支付的现金 - -
支付的各项税费 32.50 -
支付其他与经营活动有关的现金 3,653,835.37 25,182,977.50
经营活动现金流出小计 3,653,867.87 25,182,977.50
经营活动产生的现金流量净额 -9,793.88 -27,548.19
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 - -
取得投资收益收到的现金 - -
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 - -
收到其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流入小计 - -
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 - -
投资支付的现金 - -
支付其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流出小计 - -
投资活动产生的现金流量净额 - -
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - -
取得借款收到的现金 - -
收到其他与筹资活动有关的现金 - -
筹资活动现金流入小计 - -
偿还债务支付的现金 - -
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 - -
支付其他与筹资活动有关的现金 - -
筹资活动现金流出小计 - -
筹资活动产生的现金流量净额 - -
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - -
五、现金及现金等价物净增加额 -9,793.88 -27,548.19
加：期初现金及现金等价物余额 47,189.10 74,737.29
六、期末现金及现金等价物余额 37,395.22 47,189.10
（后附财务报表附注是本财务报表的组成部分）
法定代表人：陈家贤 主管会计工作负责人： 王媛婷 会计机构负责人：邱琼明
股东权益变动表
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 金额单位：人民币元
本期金额
项 目
股本 其他权益工具 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
一、上年年末余额 749,913,309.00 - 609,752,643.16 - - 130,374,067.05 967,594,738.42 2,457,634,757.63
加：会计政策变更 - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - -
其他 - - - - - - - -
二、本年年初余额 749,913,309.00 - 609,752,643.16 - - 130,374,067.05 967,594,738.42 2,457,634,757.63
三、本期增减变动金额（减少以“ － ”号填列） - - - - - - -36,679,435.71 -36,679,435.71
（一）综合收益总额 - - - - - - -36,679,435.71 -36,679,435.71
（二）股东投入和减少资本 - - - - - - - -
（三）利润分配 - - - - - - - -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - -
四、本年年末余额 749,913,309.00 - 609,752,643.16 - - 130,374,067.05 930,915,302.71 2,420,955,321.92
（后附财务报表附注是本财务报表的组成部分 ）
法定代表人：陈家贤 主管会计工作负责人：王媛婷 会计机构负责人：邱琼明
股东权益变动表（续）
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 金额单位： 人民币元
上期金额
项 目
股本 其他权益工具 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
一、上年年末余额 749,913,309.00 - 609,752,643.16 - - 130,374,067.05 970,310,427.48 2,460,350,446.69
加：会计政策变更 - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - -
其他 - - - - - - - -
二、本年年初余额 749,913,309.00 - 609,752,643.16 - - 130,374,067.05 970,310,427.48 2,460,350,446.69
三、本期增减变动金额（减少以“ － ”号填列） - - - - - - -2,715,689.06 -2,715,689.06
（一）综合收益总额 - - - - - - -2,715,689.06 -2,715,689.06
（二）股东投入和减少资本 - - - - - - - -
（三）利润分配 - - - - - - - -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - -
四、本年年末余额 749,913,309.00 - 609,752,643.16 - - 130,374,067.05 967,594,738.42 2,457,634,757.63
（后附财务报表附注是本财务报表的组成部分 ）
法定代表人：陈家贤 主管会计工作负责人：王媛婷 会计机构负责人：邱琼明
阳光新业地产股份有限公司
财务报表附注
阳光新业地产股份有限公司
（除特别说明外，金额单位为人民币元）
一、公司基本情况
阳光新业地产股份有限公司(以下简称“本公司”)前身为广西虎威股份有限公司(以下简称“广西虎威”)，经中国证
券监督管理委员会批准，广西虎威于 1996 年 9 月 5 日通过深圳证券交易所(以下简称“深交所”)向社会公开发行人民币普
通股，并于 1996 年 9 月 19 日在深交所上市并交易(股票代码 000608)。1998 年 9 月，广西虎威更名为“广西阳光股份有限
公司”；2008 年 5 月，再更名为“阳光新业地产股份有限公司”，即现用名。
截止 2025 年 12 月 31 日，本公司累计发行股本总数 74,991.33 万股，注册资本为 74,991.33 万元，注册地址：广西壮
族自治区南宁市江南路 230 号南宁经济技术开发区，总部地址：深圳市罗湖区桂园街道老围社区深南东路 5016 号蔡屋围京
基一百大厦 A 座 6901-01A 单元，母公司为京基集团有限公司（以下简称“京基集团”），最终控制人为陈华。
本公司及各子公司主要从事商业运营管理业务、物业租赁业务以及房屋销售业务。
本财务报表业经本公司董事会于2026年2月10日决议批准报出。
二、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企业会计准则——基本准
则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），
以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》（2023 年修
订）的规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具和投资性房地产外，本财务报
表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
本财务报表以持续经营为基础列报，本公司自报告期末起至少 12 个月具有持续经营能力。
三、重要会计政策和会计估计
本公司及各子公司从事商业运营管理业务、物业租赁业务以及房屋销售业务。本公司及各子公司根据实际生产经营特
点，依据相关企业会计准则的规定，对各项交易和事项制定了若干项具体会计政策和会计估计，详见如下各项描述。
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2025 年 12 月 31 日的合并及母公司财务
状况及 2025 年度的合并及母公司经营成果和合并及母公司现金流量等有关信息。
阳光新业地产股份有限公司
财务报表附注
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。
本公司会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
房地产行业的营业周期通常从购买土地起到房产开发至销售变现，一般在 12 个月以上，具体周期根据开发项目情况确
定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准；除房地产行业以外的其他经营业务，营业周期较短，以 12 个月作
为资产和负债的流动性划分标准。
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公
司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定为其记账本位币，本公司编制本财务报表时所采用的货币为
人民币。
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并分为同一控制下企业合
并和非同一控制下企业合并。
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。
同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合
并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方资产、负债（包括最终控制方收购被合并方形成的商誉）
在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总
额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。非同一控制下的企业
合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买
方实际取得对被购买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的
负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发
生时计入当期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初
始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，购买日后 12 个月内出现对购买日已存在情况的新
的或进一步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购
买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合
并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负
债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额
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的，其差额计入当期损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件而未予确认的，在购买日后 12
个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经
济利益能够实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述
情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及本附注三、
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的
初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采
用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受
益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余转入当期投资收益）。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价
值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合
收益应当采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新
计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余转为购买日所属当期投资收益）。
（3）为合并发生的相关费用
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于发生时计入当期损益；为企业合
并而发行权益性证券的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中扣减。
（1）控制的判断标准
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关
活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。通常包括母公司拥有其半数以上的表决权的被
投资单位和公司虽拥有其半数以下的表决权但通过与被投资单位其他投资者之间的协议，拥有被投资单位半数以上表决
权；根据公司章程或协议，有权决定被投资单位的财务和经营决策；有权任免被投资单位的董事会的多数成员；在被投资
单位董事会占多数表决权。
（2）合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日
起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量
表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成
果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下
企业合并增加的子公司及吸收合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合
并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策和会计期间对
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子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其
财务报表进行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东损益在合并财务报表
中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少
数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减
少数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价
值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始
持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在
丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定
受益计划净负债或净资产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则
第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注
三、14、“长期股权投资”或本附注三、10、“金融工具”。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权投资直至丧失控制权的
各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，
通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；②
这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；④一项交易单独看是不
经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制
权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”适用
的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子
公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产
份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在合营安排中享有的权利和承担的义
务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安
排。合营企业，是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注三、14、（2）②“权益法核算的长期股权投资”中所述的会计
政策处理。
本公司作为合营方对共同经营，确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同持有的
资产和共同承担的负债；确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；按本公司份额确认共同经营因出售产出
所产生的收入；确认本公司单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或者自共同经营购买资产时，在该等
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资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企
业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本公司向共同经营投出或出售资产的情况，本公司全
额确认该损失；对于本公司自共同经营购买资产的情况，本公司按承担的份额确认该损失。
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持有的期限短（一般为从购买日起三个
月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
（1）外币交易的折算方法
本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率折算为记账本位币金额，但公司发生的外币兑换业务或涉
及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。
（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除：①属于与购建符合
资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理；②可供出售的外币货币性项目除
摊余成本之外的其他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，因汇率变动而产生的汇兑
差额，计入其他综合收益；处置境外经营时，转入处置当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。以公允价值计量的
外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公
允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。
（3）外币财务报表的折算方法
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，因汇率变动而产生的汇兑
差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综合收益；处置境外经营时，计入处置当期损益。
境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期
汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，
采用交易发生日的即期汇率折算。上年年末未分配利润为上一年折算后的年末未分配利润；期末未分配利润按折算后的利
润分配各项目计算列示；折算后资产类项目与负债类项目和股东权益类项目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认
为其他综合收益。处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币报表
折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
外币现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独
列报。
上年年末数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
在处置本公司在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对境外经营控制权时，将资产负
债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损
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益。
在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权时，与该境外经营处置部
分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权
时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
（1）金融资产的分类、确认和计量
本公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：以摊余成本计量的金融资
产；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接
计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或
不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，本公司按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
①以摊余成本计量的金融资产
本公司管理以摊余成本计量的金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同现金流量特
征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本公司
对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，计入当期损益。
②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本公司管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，且此类金融资产的合同现金流
量特征与基本借贷安排相一致。本公司对此类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利
得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。
此外，本公司将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。本公司将
该类金融资产的相关股利收入计入当期损益，公允价值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他
综合收益的累计利得或损失将从其他综合收益转入留存收益，不计入当期损益。
③以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
本公司将上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外的金融资产，
分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此外，在初始确认时，本公司为了消除或显著减少会计错配，
将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，本公司采用公允价值进行
后续计量，公允价值变动计入当期损益。
（2）金融负债的分类、确认和计量
金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。对于以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金
额。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
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以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认
时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，公允价值变动
计入当期损益。
被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本公司自身信用风险变动引起的公允价值变动
计入其他综合收益，且终止确认该负债时，计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存
收益。其余公允价值变动计入当期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大
损益中的会计错配的，本公司将该金融负债的全部利得或损失（包括企业自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。
②其他金融负债
除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务担保合同外的其他金融负债
分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
（3）金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；②该金融资产已转移，
且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融
资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融资产的控制的，则按照继
续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资
产价值变动使企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对价与原计入其他综合收益
的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终止确认部分之间按其相对的
公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和
与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。
本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留
了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所
有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。
（4）金融负债的终止确认
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。本公司（借入
方）与借出方签订协议，以承担新金融负债的方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同
的，终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债。本公司对原金融负债（或其一部分）的合同条款作出实质性修改
的，终止确认原金融负债，同时按照修改后的条款确认一项新金融负债。
金融负债（或其一部分）终止确认的，本公司将其账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之
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间的差额，计入当期损益。
（5）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金额的金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的，同时本公司计划
以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示。
除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
（6）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。
金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经
纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃
市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用
的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。在估值时，公司采用在当
前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的
资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行
的情况下，使用不可输入值。
本公司需确认减值损失的金融资产系以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务
工具投资，主要包括应收票据、应收账款、合同资产、其他应收款、债权投资、其他债权投资、长期应收款等。此外，对
部分财务担保合同，也按照本部分所述会计政策计提减值准备和确认信用减值损失。
（1）减值准备的确认方法
本公司以预期信用损失为基础，对上述各项目按照其适用的预期信用损失计量方法（一般方法或简化方法）计提减值
准备并确认信用减值损失。
信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的
差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，本公司按照该金融资产经信用调整
的实际利率折现。
预期信用损失计量的一般方法是指，本公司在每个资产负债表日评估金融资产的信用风险自初始确认后是否已经显著
增加，如果信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果
信用风险自初始确认后未显著增加，本公司按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量损失准备。本公司在评估预
期信用损失时，考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，选择按照未
来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
（2）信用风险自初始确认后是否显著增加的判断标准
如果某项金融资产在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初始确认时确定的预计存续期内的违约
概率，则表明该项金融资产的信用风险显著增加。除特殊情况外，本公司采用未来 12 个月内发生的违约风险的变化作为整
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个存续期内发生违约风险变化的合理估计，来确定自初始确认后信用风险是否显著增加。
本公司在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：
合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率；
于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则本公司假定该金融工具的信用风险自初始确认后
并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期
内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低借款人履行其合同现金义务，则该金融工具被视为具有较低的信用风
险。
（3）以组合为基础评估预期信用风险的组合方法
本公司对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：应收关联方款项；与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁
的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等。
除了单项评估信用风险的金融资产外，本公司基于共同风险特征将金融资产划分为不同的组别，本公司采用的共同信
用风险特征包括：金融工具类型、信用风险评级、账龄组合、逾期账龄组合、合同结算周期、债务人所处行业等，在组合
的基础上评估信用风险。
（4）金融资产减值的会计处理方法
期末，本公司计算各类金融资产的预计信用损失，如果该预计信用损失大于其当前减值准备的账面金额，将其差额确
认为减值损失；如果小于当前减值准备的账面金额，则将差额确认为减值利得。
（5）各类金融资产信用损失的确定方法
①应收账款及合同资产
对于不含重大融资成分的应收款项和合同资产，本公司按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
对于包含重大融资成分的应收款项、合同资产，本公司选择始终按照相当于存续期内预期信用损失的金额计量损失准
备。
除了单项评估信用风险的应收账款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：
项目 确定组合的依据
应收租赁款组合 本组合以应收款项的账龄作为信用风险特征。
应收购房款组合 本组合以应收款项的账龄作为信用风险特征。
应收商业运营款组合 本组合以应收款项的账龄作为信用风险特征。
应收项目管理费组合 本组合以应收款项的账龄作为信用风险特征。
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a、本公司应收款项账龄从发生日开始计算。
对应划分为组合的应收款项，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收款
项账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。
b、按照单项认定单项计提的坏账准备的判断标准：
当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资
产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件所致。
②其他应收款
本公司依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来 12 个月内、或整个存续期的预期信
用损失的金额计量减值损失。除了单项评估信用风险的其他应收款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：
项目 确定组合的依据
应收子公司往来款项组合 本组合为日常经常活动中应收取子公司往来款项。
应收关联单位往来款项组合 本组合为日常经常活动中应收取关联单位往来款项。
应收资金拆借款组合 本组合为日常经常活动中应收取资金拆借等应收款项。
应收押金、保证金及备用金组合 本组合为日常经常活动中应收取的各类押金、保证金、及备用金等应收款项。
应收代垫款项组合 本组合为日常经常活动中应收取的代垫款项。
应收政府及相关单位款项组合 本组合为日常经常活动中应收取政府及相关单位等应收款项。
应收其他款项组合 其他
（1）存货的分类
存货是指本公司在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程
中耗用的材料和物料等。主要包括开发产品。
（2）发出的计价方法
存货在取得时，按成本进行初始计量，开发成本和开发产品的成本包括与房地产开发相关的土地成本、建筑成本、资
本化的利息、其他直接和间接开发费用。开发成本于完工后按实际成本结转为开发产品。开发产品结转成本时按个别认定
法计价。
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（3）存货的盘存制度为永续盘存制。
（4）低值易耗品的摊销方法
低值易耗品于领用时按一次摊销法摊销。
（5）存货跌价准备的确认标准和计提方法
存货可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税
费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项
的影响。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。存货跌价
准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原
已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
（6）开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。
（7）公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
（8）维修基金的核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取或由公司计提计入有关开发产
品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
（9）质量保证金的核算方法
质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开
发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。
本公司若主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非流动资产或处置组收回
其账面价值的，则将其划分为持有待售类别。具体标准为同时满足以下条件：某项非流动资产或处置组根据类似交易中出
售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；本公司已经就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺；预计
出售将在一年内完成。其中，处置组是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易
中转让的与这些资产直接相关的负债。处置组所属的资产组或资产组组合按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》分摊
了企业合并中取得的商誉的，该处置组应当包含分摊至处置组的商誉。
本公司初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处置组时，其账面价值高于公允价值减去
出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损
益，同时计提持有待售资产减值准备。对于处置组，所确认的资产减值损失先抵减处置组中商誉的账面价值，再按比例抵
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减该处置组内适用《企业会计准则第 42 号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》（以下简称“持有待售准
则”）的计量规定的各项非流动资产的账面价值。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增
加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用持有待售准则计量规定的非流动资产确认的资产减
值损失金额内转回，转回金额计入当期损益，并根据处置组中除商誉外适用持有待售准则计量规定的各项非流动资产账面
价值所占比重按比例增加其账面价值；已抵减的商誉账面价值，以及适用持有待售准则计量规定的非流动资产在划分为持
有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续
予以确认。
非流动资产或处置组不再满足持有待售类别的划分条件时，本公司不再将其继续划分为持有待售类别或将非流动资产
从持有待售的处置组中移除，并按照以下两者孰低计量：（1）划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有
待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；（2）可收回金额。
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资。本公司对被投
资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算，
其中如果属于非交易性的，本公司在初始确认时可选择将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
核算，其会计政策详见本附注三、10、“金融工具”。
共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方
一致同意后才能决策。重大影响，是指本公司对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与
其他方一起共同控制这些政策的制定。
（1）投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账
面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承
担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，
在合并日按照被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照
发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积
不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分
别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不
属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期
股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份
新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因
采用权益法核算或作为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处
理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始投资成本，合并
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成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的
股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项
交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上
新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综
合收益暂不进行会计处理。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期
损益。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长期股权投资取得方式的不同，
分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公司发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性
资产交换交易中换出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资
直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制
但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公
允价值加上新增投资成本之和。
（2）后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。此外，公司财务
报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。
①成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。除取得投资时实
际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的
现金股利或利润确认。
②权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调
整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入
当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其
他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减
少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期
股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资
产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致
的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本
公司与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算
归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转
让资产减值损失的，不予以抵销。本公司向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但
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未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之
差，全额计入当期损益。本公司向合营企业或联营企业出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额
计入当期损益。本公司自联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第 20 号——企业合并》的规定进
行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资的长期
权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当
期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享
额。
对于本公司首次执行新会计准则之前已经持有的对联营企业和合营企业的长期股权投资，如存在与该投资相关的股权
投资借方差额，按原剩余期限直线摊销的金额计入当期损益。
③收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日（或合
并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
④处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，处置价款与处置长期股权投
资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，
按本附注三、6、（2）“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置时将原计入股东权益的其他综合收
益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综
合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权
益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础
进行会计处理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润
分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资
单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置
后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处
理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采
用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接
处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益
和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法
核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，
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其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计
量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益
法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计
处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益
法时全部转入当期投资收益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子交易的，将各项交易作为
一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长
期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值
后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会（或类似机构）
作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其
成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。
本公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以
投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的依据为：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。②本公司
能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的
估计。
本公司确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；无法取得同类或类似房
地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑资产状况、所在位置、交易情况、交
易日期等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值
确定其公允价值。
本公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为自用房地产时，以其转换当日的公允价值作为自
用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投
资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损
益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投
资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。
（1）固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产
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仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费
用因素的影响进行初始计量。
（2）各类固定资产的折旧方法
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类固定资产的使用寿命、预计
净残值和年折旧率如下：
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋建筑物 年限平均法 10-40 3-5 2.40-9.70
运输工具 年限平均法 5-9 3-5 10.60-19.40
办公设备 年限平均法 3-9 5 10.60-31.67
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本公司目前从该项资产处置中获
得的扣除预计处置费用后的金额。
（3）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见本附注三、20、“长期资产减值”。
（4）其他说明
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入固定资产
成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。
当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、
报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处
理。
本公司在建工程分为自营方式建造和出包方式建造两种。在建工程在工程完工达到预定可使用状态时，结转固定资
产。预定可使用状态的判断标准，应符合下列情况之一：固定资产的实体建造（包括安装）工作已经全部完成或实质上已
经全部完成；已经试生产或试运行，并且其结果表明资产能够正常运行或能够稳定地生产出合格产品，或者试运行结果表
明其能够正常运转或营业；该项建造的固定资产上的支出金额很少或者几乎不再发生；所购建的固定资产已经达到设计或
合同要求，或与设计或合同要求基本相符。
在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的，先
按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。
在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见本附注三、20、“长期资产减值”。
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。可直接归属于符合资本
化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售
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状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者
可销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资
收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资
本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可销售状态的固定资产、投
资性房地产和存货等资产。
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的
资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资
产、投资性房地产和存货等资产。
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本公司且其成本能可靠地计
量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出，在发生时计入当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权支出和建筑物建造成本则
分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以
合理分配的，全部作为固定资产处理。
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命
内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。
有限使用寿命的无形资产项目的使用寿命、确定依据及摊销方法如下：
项目 使用寿命 使用寿命的确定依据 摊销方法
土地使用权 实际使用年限 土地使用权证 直线法
软件 10 年 受益期限 直线法
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为会计估计变更处理。此外，还
对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，
则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见本附注三、20、“长期资产减值”。
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、使用权资产、以成本模式计量的投资性房地产及对子公司、合
营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象
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的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是
否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产
的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销
售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产
活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、
搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最
终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基
础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组
是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资
产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减
值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外
的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。本公司的长期待摊费用主
要包括房屋装修款。长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。
合同负债，是指本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。如果在本公司向客户转让商品之前，客户已
经支付了合同对价或本公司已经取得了无条件收款权，本公司在客户实际支付款项和到期应支付款项孰早时点，将该已收
或应收款项列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵
销。
本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期职工福利。其中：
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤保险费、住房公积金、工
会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公司在职工为本公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为
负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。
离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险等。离职后福利计划包括设定提存计划。采用设定提存计划的，相应的
应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在本公司不能
单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两
者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全
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支付的，按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付
的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理，除此之外按照设定
受益计划进行会计处理。
因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为本公司承担的现时义务，履行该义
务很可能导致经济利益流出本公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，本公司将该项义务确认为预计负债。
本公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产负债表日对预计负债的账面
价值进行复核。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，
且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
（1）收入确认原则
本公司与客户之间的合同同时满足下列条件时，在客户取得相关商品控制权时确认收入：合同各方已批准该合同并承
诺将履行各自义务；合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务；合同有明确的与所转让商品相关的
支付条款；合同具有商业实质，即履行该合同将改变本公司未来现金流量的风险、时间分布或金额；本公司因向客户转让
商品而有权取得的对价很可能收回。
在合同开始日，本公司识别合同中存在的各单项履约义务，并将交易价格按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价
的相对比例分摊至各单项履约义务。在确定交易价格时考虑了可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付
客户对价等因素的影响。
对于合同中的每个单项履约义务，如果满足下列条件之一的，本公司在相关履约时段内按照履约进度将分摊至该单项
履约义务的交易价格确认为收入：客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；客户能够控制本
公司履约过程中在建的商品；本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计
至今已完成的履约部分收取款项。履约进度根据所转让商品的性质采用产出法确定，当履约进度不能合理确定时，本公司
已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
如果不满足上述条件之一，则本公司在客户取得相关商品控制权的时点将分摊至该单项履约义务的交易价格确认收
入。在判断客户是否已取得商品控制权时，本公司考虑下列迹象：企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有
现时付款义务；企业已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；企业已将该商品实物转移
给客户，即客户已实物占有该商品；企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权
上的主要风险和报酬；客户已接受该商品；其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
（2）收入确认的具体方法
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公司房地产开发产品销售业务属于在某一时点履行的履约义务，在同时满足以下条件时确认收入：
①开发产品完工并验收合格；
②签订具有法律约束力的销售合同，履行了销售合同规定的主要义务；
③价款已全部取得或虽部分取得，但其余应收款项确信能够收回；
④已按合同约定的交付期限通知买方并在规定时间内办理完商品房实物移交手续，若买方未在规定的时间内办理完成
商品房实物移交手续且无正当理由的，在通知所规定的时限结束后的次日，按合同约定视同已将商品所有权上的主要风险
和报酬转移给购买方。
公司让渡资产使用权业务属于在某一时段内履行的履约义务，分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
①利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
②使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
提供劳务以实际已提供的劳务确认相关收入。在确认收入实现时，以劳务已提供，与交易相关的价款能够流入，并且
与该项劳务有关的成本能够可靠计量为前提。
物业管理：在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务有关的成本能够
可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。
本公司企业为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客
户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
（2）该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；
（3）该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；但是，该资产摊销不超过一
年的可以在发生时计入当期损益。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提减值准备，并确认为资产减
值损失：
（1）因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
（2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面
价值。
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政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府以投资者身份并享有相应所有者权益而
投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收
的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名
义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益或冲
减相关资产的账面价值。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确
认相关成本费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本费用；用于补偿已经发生的相关成本费用或损失的，直接计入
当期损益或冲减相关成本费用。
同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；难以区分的，将其整体归
类为与收益相关的政府补助。
与本公司日常活动相关的政府补助，按照经济业务的实质，计入其他收益或冲减相关成本费用；与日常活动无关的政
府补助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要退回时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益或调
整资产账面价值；属于其他情况的，直接计入当期损益。
根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基
础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产
或递延所得税负债。
确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿证据表明
未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣
递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
本公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：企业合并；
直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本公司当期所得税资产及当期
所得税负债以抵销后的净额列报。
（1）本公司作为承租人
本公司租赁资产的类别主要为房屋建筑物。
在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产和租赁负债，并在租赁期内分别
确认折旧费用和利息费用。
本公司在租赁期内各个期间采用直线法，将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额计入当期费用。
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使用权资产，是指承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。在租赁期开始日。使用权资产按照成本进行初始计量。
该成本包括：①租赁负债的初始计量金额；②在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的
租赁激励相关金额；③承租人发生的初始直接费用；④承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资
产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
本公司使用权资产折旧采用年限平均法分类计提。对于能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁
资产预计剩余使用寿命内计提折旧；对于无法合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩
余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
本公司按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的相关规定来确定使用权资产是否已发生减值并进行会计处理。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：①固定付款额（包括实质
固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；②取决于指数或比率的可变租赁付款额；③根据承租人提供的
担保余值预计应支付的款项；④购买选择权的行权价格，前提是承租人合理确定将行使该选择权；⑤行使终止租赁选择权
需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；
本公司采用租赁内含利率作为折现率；如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本公司的增量借款利率作为折现
率。本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入财务费用。该周期性利率是指公司
所采用的折现率或修订后的折现率。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
当本公司对续租选择权、终止租赁选择权或者购买选择权的评估结果发生变化的，则按变动后的租赁付款额和修订后
的折现率计算的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。当实质租赁付款额、担保余值预计的应付金
额或者取决于指数或比率的可变租赁付款额发生变动的，则按变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负
债，并相应调整使用权资产的账面价值。
对于短期租赁（在租赁开始日租赁期不超过 12 个月的租赁）和低价值资产（价值低于 2000 元）租赁，本公司采取简
化处理方法，不确认使用权资产和租赁负债，而在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法将租赁付款额计入
相关资产成本或当期损益。
（2）本公司作为出租人
本公司采用直线法将经营租赁的租赁收款额确认为租赁期内各期间的租金收入。与经营租赁有关的未计入租赁收款额
的可变租赁付款额，于实际发生时计入当期损益。
于租赁期开始日，本公司确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。应收融资租赁款以租赁投资净额（未担保
余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）进行初始计量，并按照固定的周期性利率
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计算确认租赁期内的利息收入。本公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
涉及重要性判断标准的披露事项 重要性标准确定方法和选择依据
重要的单项计提坏账准备的应收款项 50 万元
重要的合营企业或联营企业 单家合营企业或联营企业的账面价值占合并报表总资产 5%以上
重要的账龄超过一年的应付账款及其他应付款 1000 万元
重要的账龄超过一年的预收款项 500 万元
本公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告分部并披露分部
信息。
经营分部是指本公司内同时满足下列条件的组成部分：
（1）该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；
（2）本公司管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；
（3）本公司能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两个或多个经营分部具有相似的
经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。
（1）会计政策变更
本报告期主要会计政策未发生变更。
（2）会计估计变更
本报告期主要会计估计未发生变更。
四、税项
税种 计税依据 税率
境内销售 13%
增值税 其他应税销售服务行为 9%、6%、1%
简易计税方法 5%或 3%
城市维护建设税 实缴流转税税额 7%或 5%
企业所得税 应纳税所得额 25%、20%
土地增值税 转让房地产所取得的应纳税增值额 30%-60%
房产税 按照房产余值（或租金收入）为纳税基准 1.2%或 12%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明：
纳税主体名称 所得税税率
深圳瑞成新业商业管理有限公司 20%
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纳税主体名称 所得税税率
北京瑞成新业商业管理有限公司 20%
上海尚东资产管理有限公司 20%
北京瑞和阳光投资有限公司 20%
北京瑞业投资管理有限公司 20%
北京皓达新业科技有限公司 20%
瑞嘉控股有限公司（Regal Holding Co., Limited） 适用香港地区利得税，从 2018 年度开始实行两级制税
率，应评税利润不超过 200.00 万港币的部分利得税率
阳光博瑞有限公司（Yang Guang Bright Co., Limited） 为 8.25%，超过 200.00 万港币的部分利得税率为
阳光创投有限公司（YangGuang Entrepre Investments
Co.,Ltd） 注册于英属维尔京群岛，根据当地法律法规，公司经
营所产生的利润、所得、利得及增值不征税。
阳光发展有限公司（YangGuang Development Co.,Ltd）
除上述以外的其他纳税主体 25.00%
根据《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部税务总局公告 2023 年第 12 号）的
规定，本公司下属子公司深圳瑞成新业商业管理有限公司、北京瑞成新业商业管理有限公司、上海尚东资产管理有限公
司、北京瑞和阳光投资有限公司、北京瑞业投资管理有限公司、北京皓达新业科技有限公司属于小型微利企业，减按 25%
计算应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税，政策延续执行至 2027 年 12 月 31 日。
五、合并财务报表项目注释
以下注释项目（含公司财务报表主要项目注释）除非特别指出，“期末”指 2025 年 12 月 31 日，“上年年末”指
项目 期末余额 上年年末余额
库存现金 --- ---
银行存款 49,967,125.33 56,624,510.46
其他货币资金 8,158,292.07 22,392,027.51
合计 58,125,417.40 79,016,537.97
其中：存放在境外的款项总额 3,519,627.11 3,652,048.43
其中受限制的货币资金明细如下：
项目 期末余额 上年年末余额
诉讼冻结资金 1,340,281.67 18,321,345.96
质押保证金 4,800,000.00 3,000,000.00
按揭贷款保证金 --- 854,049.84
保函保证金 800,174.45 ---
资金监管账户及其他 1,217,835.95 216,631.71
合计 8,158,292.07 22,392,027.51
在编制现金流量表时，受限制的货币资金已从现金及现金等价物余额中扣除。
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（1）按账龄披露
账龄 期末余额 上年年末余额
小计 19,365,628.85 21,047,065.50
减：坏账准备 2,795,356.51 2,498,240.92
合计 16,570,272.34 18,548,824.58
（2）按坏账计提方法分类列示
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 账面价值
金额 金额 计提比例（%）
（%）
单项计提坏账准备的应收账款 2,222,721.90 11.48 2,222,721.90 100.00 ---
按组合计提坏账准备的应收账款 17,142,906.95 88.52 572,634.61 3.34 16,570,272.34
其中：应收租赁款 16,014,242.89 82.69 522,850.76 3.26 15,491,392.13
应收商业运营款 1,091,397.61 5.64 49,038.52 4.49 1,042,359.09
应收项目管理费 37,266.45 0.19 745.33 2.00 36,521.12
合计 19,365,628.85 100.00 2,795,356.51 14.43 16,570,272.34
（续）
上年年末余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 账面价值
金额 金额 计提比例（%）
（%）
单项计提坏账准备的应收账款 1,668,247.26 7.93 1,668,247.26 100.00 ---
按组合计提坏账准备的应收账款 19,378,818.24 92.07 829,993.66 4.28 18,548,824.58
其中：应收租赁款 15,199,860.43 72.22 734,216.58 4.83 14,465,643.85
应收商业运营款 1,930,924.63 9.17 50,816.42 2.63 1,880,108.21
应收项目管理费 2,248,033.18 10.68 44,960.66 2.00 2,203,072.52
合计 21,047,065.50 100.00 2,498,240.92 11.87 18,548,824.58
①期末单项计提坏账准备的应收账款
期末余额
应收账款（按单位）
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提依据
应收客户 1 1,388,247.26 1,388,247.26 100.00 预计无法收回款项
小于 50 万客户 834,474.64 834,474.64 100.00 预计无法收回款项
合计 2,222,721.90 2,222,721.90
（续）
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上年年末余额
应收账款（按单位）
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提依据
应收客户 1 1,388,247.26 1,388,247.26 100.00 预计无法收回款项
小于 50 万客户小计 280,000.00 280,000.00 100.00 预计无法收回款项
合计 1,668,247.26 1,668,247.26
②组合中，按应收租赁款组合计提坏账准备的应收账款
期末余额
项目
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
合计 16,014,242.89 522,850.76 3.26
③组合中，按应收商业运营款组合计提坏账准备的应收账款
期末余额
项目
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
合计 1,091,397.61 49,038.52 4.49
④组合中，按应收项目管理费组合计提坏账准备的应收账款
期末余额
项目
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
合计 37,266.45 745.33 2.00
（3）坏账准备的情况
本期变动金额
类别 上年年末余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销
按单项计提坏账准备 1,668,247.26 916,494.68 40,000.00 322,020.04 2,222,721.90
按组合计提坏账准备 829,993.66 336,426.46 173,868.24 419,917.27 572,634.61
其中：应收租赁款 734,216.58 291,663.79 129,652.91 373,376.70 522,850.76
应收商业运营款 50,816.42 44,762.67 --- 46,540.57 49,038.52
应收项目管理费 44,960.66 --- 44,215.33 --- 745.33
合计 2,498,240.92 1,252,921.14 213,868.24 741,937.31 2,795,356.51
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（4）本期实际核销的应收账款情况
项目 核销金额
实际核销的应收账款 741,937.31
其中：重要的应收账款核销情况
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序 是否因关联交易产生
小于 50 万元客户 租赁款 741,937.31 无法收回 管理层审批 否
合计 741,937.31
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
占应收账款期末余额合
债务人名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
计数的比例(%)
应收客户 2 6,312,736.54 32.60 126,254.73
应收客户 3 1,419,097.52 7.33 28,381.95
应收客户 1 1,388,247.26 7.17 1,388,247.26
应收客户 4 918,235.81 4.73 18,364.72
应收客户 5 814,524.80 4.21 16,290.50
合计 10,852,841.93 56.04 1,577,539.16
（6）应收账款期末余额中应收关联方款项详见附注九、6、关联方应收应付款项。
（7）应收账款期末账面价值中 13,320,566.88 元，用于借款质押。
（1）预付款项按账龄列示
期末余额 上年年末余额
账龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
合计 1,378,636.21 100.00 1,128,555.55 100.00
（2）本公司按预付对象归集的期末余额前五名预付账款汇总金额为 1,309,461.61 元，占预付账款期末余额合计数的
比例为 94.98%。
（1）按账龄披露
账龄 期末余额 上年年末余额
小计 50,018,776.30 62,755,763.08
减：坏账准备 22,280,715.92 22,548,966.49
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财务报表附注
账龄 期末余额 上年年末余额
合计 27,738,060.38 40,206,796.59
（2）按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 上年年末账面余额
应收其他单位往来款项 19,376,322.34 21,078,488.97
应收合营公司往来款项 12,150,000.00 11,150,000.00
应收代垫购房者契税、公共维修基金等款项 3,789,708.02 3,789,708.02
应收其他代垫款项 40,314.76 11,474,128.43
应收待退回拆迁款 2,405,275.00 2,405,275.00
应收投标保证金、诚意保证金及押金 12,257,156.18 12,858,162.66
小计 50,018,776.30 62,755,763.08
减：坏账准备 22,280,715.92 22,548,966.49
合计 27,738,060.38 40,206,796.59
（3）按坏账准备计提方法分类列示
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项计提预期信用损失的其他应收款 21,776,597.34 43.54 21,776,597.34 100.00 ---
按组合计提预期信用损失的其他应收款 28,242,178.96 56.46 504,118.58 1.78 27,738,060.38
其中：应收押金、保证金及备用金 12,257,156.18 24.50 245,143.12 2.00 12,012,013.06
应收代垫款项 3,830,022.78 7.66 76,600.46 2.00 3,753,422.32
应收关联单位往来款项 12,150,000.00 24.29 182,250.00 1.50 11,967,750.00
应收其他款项 5,000.00 0.01 125.00 2.50 4,875.00
合计 50,018,776.30 100.00 22,280,715.92 44.54 27,738,060.38
（续）
上年年末余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项计提预期信用损失的其他应收款 21,776,597.34 34.70 21,776,597.34 100.00 ---
按组合计提预期信用损失的其他应收款 40,979,165.74 65.30 772,369.15 1.88 40,206,796.59
其中：应收押金、保证金及备用金 12,858,162.66 20.49 257,163.26 2.00 12,600,999.40
应收代垫款项 15,263,836.45 24.32 305,276.72 2.00 14,958,559.73
应收关联单位往来款项 11,150,000.00 17.77 167,250.00 1.50 10,982,750.00
阳光新业地产股份有限公司
财务报表附注
上年年末余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
应收其他款项 1,707,166.63 2.72 42,679.17 2.50 1,664,487.46
合计 62,755,763.08 100.00 22,548,966.49 35.93 40,206,796.59
（4）单项计提坏账准备的其他应收款情况
期末余额
单位名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
北京市通州区漷县镇人民政府 18,244,627.00 18,244,627.00 100.00 预计回收款项困难
成都蓉建业房屋拆迁工程有限公司 2,405,275.00 2,405,275.00 100.00 预计回收款项困难
北京分钟寺阳光新生活购物广场有限公司 584,100.00 584,100.00 100.00 预计回收款项困难
北京电子控股有限责任公司 500,000.00 500,000.00 100.00 预计回收款项困难
赛特国际物业管理有限公司 42,595.34 42,595.34 100.00 预计回收款项困难
合计 21,776,597.34 21,776,597.34 100.00
（5）坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
信用损失 （未发生信用减值） （已发生信用减值）
上年年末余额 772,369.15 --- 21,776,597.34 22,548,966.49
上年年末其他应收款账
面余额在本期：
——转入第二阶段 --- --- --- ---
——转入第三阶段 --- --- --- ---
——转回第二阶段 --- --- --- ---
——转回第一阶段 --- --- --- ---
本期计提 17,401.17 --- --- 17,401.17
本期转回 285,651.74 --- --- 285,651.74
本期转销 --- --- --- ---
本期核销 --- --- --- ---
其他变动 --- --- --- ---
期末余额 504,118.58 --- 21,776,597.34 22,280,715.92
（6）坏账准备的情况
本期变动减少金额
类别 上年年末余额 计提 期末余额
收回或转回 转销或核销 其他变动
坏账准备 22,548,966.49 17,401.17 285,651.74 --- --- 22,280,715.92
合计 22,548,966.49 17,401.17 285,651.74 --- --- 22,280,715.92
（7）本期其他应收款无核销的情况。
阳光新业地产股份有限公司
财务报表附注
（8）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例（%）
北京市通州区漷县镇人民政府 往来款项 18,244,627.00 3 年以上 36.48 18,244,627.00
上海银河宾馆有限公司（以下简称“上 1 至 3 年及
资金资助 12,150,000.00 24.29 182,250.00
海银河宾馆”） 3 年以上
深圳市骏升泰商贸有限公司（以下简称
保证金 7,045,262.66 1至2年 14.08 140,905.25
“骏升泰公司”）
深圳市沙井沙头股份合作公司（以下简
保证金 3,746,666.38 1至2年 7.49 74,933.33
称“沙头公司”）
成都蓉建业房屋拆迁工程有限公司 拆迁款 2,405,275.00 3 年以上 4.81 2,405,275.00
合计 43,591,831.04 87.15 21,047,990.58
（9）其他应收款期末余额中应收关联方款项详见附注九、6、关联方应收应付款项。
项目 期末余额 上年年末余额
待抵扣增值税进项税额 979,298.23 948,446.75
合计 979,298.23 948,446.75
本期增减变动
被投资单位 上年年末余额 权益法下确认的投 其他综合 其他权
追加投资 减少投资
资损益 收益调整 益变动
一、合营企业
上海银河宾馆 309,032,767.36 --- --- -1,007,657.01 --- ---
小计 309,032,767.36 --- --- -1,007,657.01 --- ---
二．联营企业
天津友谊新资商贸有限公司(以
下简称"友谊新资")
天津光明新丽商贸有限公司(以
下简称"光明新丽")
天津津汇远景贸易有限公司(以
下简称"津汇远景")
小计 294,341,501.14 --- --- -16,908,424.31 --- ---
合计 603,374,268.50 --- --- -17,916,081.32 --- ---
（续）
本期增减变动
减值准备期末
被投资单位 宣告发放现金股 期末余额
计提减值准备 其他 余额
利或利润
一、合营企业
上海银河宾馆 --- -11,250,762.01 --- 296,774,348.34 120,905,376.69
小计 --- -11,250,762.01 --- 296,774,348.34 120,905,376.69
二．联营企业
阳光新业地产股份有限公司
财务报表附注
本期增减变动
减值准备期末
被投资单位 宣告发放现金股 期末余额
计提减值准备 其他 余额
利或利润
天津友谊新资商贸有限公司(以
--- --- --- 72,816,710.32 ---
下简称"友谊新资")
天津光明新丽商贸有限公司(以
--- -4,160,159.33 --- 127,687,281.79 4,160,159.33
下简称"光明新丽")
天津津汇远景贸易有限公司(以
--- --- --- 72,768,925.39 ---
下简称"津汇远景")
小计 --- -4,160,159.33 --- 273,272,917.50 4,160,159.33
合计 --- -15,410,921.34 --- 570,047,265.84 125,065,536.02
长期股权投资说明：
（1）本公司对友谊新资的持股比例为 10%，但由于本公司在友谊新资董事会中派有 1 名代表并参与对友谊新资财务和
经营政策的决策，而友谊新资董事会由 3 名董事组成，所以本公司能够对友谊新资施加重大影响。
（2）本公司对光明新丽的持股比例为 10%，但由于本公司在光明新丽董事会中派有 1 名代表并参与对光明新丽财务和
经营政策的决策，而光明新丽董事会由 3 名董事组成，所以本公司能够对光明新丽施加重大影响。
（3）本公司对津汇远景的持股比例为 10%，但由于本公司在津汇远景董事会中派有 1 名代表并参与对津汇远景财务和
经营政策的决策，而津汇远景董事会由 3 名董事组成，所以本公司能够对津汇远景施加重大影响。
（4）可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
公允价值和处置费用的
项目 账面价值 可收回金额 减值金额 关键参数 关键参数的确定依据
确定方式
可比实例价格:结合评估对象实际情
公允价值按照资产基础 况:对评估基准日近期委估对象周边类
法确认，其中房屋建筑 似房地产交易进行分析筛选后选取确
物采用市场法及收益 认可比实例价格;净收益:根据委估房
可比实例
法，构筑物采用成本 产有效毛收入扣除合理运营费用后确
上海银 价格、净
法，设备类资产采用市 定;重置成本:构筑物资产按照不同构
河宾馆 308,025 296,774,348 11,250, 收益、重
场法。处置费用的确定 筑物的结构类型确定其重置成本，主
有限公 ,110.35 .34 762.01 置成本、
司 方式:本次评估为企业整 要以建安工程造价+前期费用及其他费
综合成新
体，整体转让时交易费 用+资金成本-应扣除的增值税确定;设
率。
用金额相对较小，根据 备类资产主要以评估基准日二手市场
重要性原则，本次评估 交易价格确定。综合成新率:构筑物资
相关处置费用为零。 产主要采用年限法并进行修正后确定
其成新率。
阳光新业地产股份有限公司
财务报表附注
可比实例价格:结合评估对象实际情
公允价值按照资产基础
况:对评估基准日近期委估对象周边类
法确认，其中房屋建筑
似房地产交易进行分析筛选后选取确
物采用市场法或收益 可比实例
认可比实例价格;净收益:根据委估房
天津光 法，设备类资产采用成 价格、净
产有效毛收入扣除合理运营费用后确
明新丽 131,847 127,687,281 4,160,1 本法或市场法。处置费 收益、重
定;重置成本：设备类资产成本法主要
商贸有 ,441.12 .79 59.33 用的确定方式:本次评估 置成本、
限公司 是通过市场询价得到全新资产的价格
为企业整体，整体转让 综合成新
确定重置成本。设备类资产综合成新
时交易费用金额相对较 率。
率:资产主要采用年限法确定其成新
小，主要为聘请中介机
率。设备类资产市场法主要以评估基
构产生的费用。
准日二手市场交易价格确定。
合计
,551.47 .13 921.34
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
□适用 不适用
（1）采用公允价值计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物
一. 上年年末余额 3,268,300,700.00
二.本期变动 -229,380,000.00
三.期末余额 3,038,920,700.00
（2）投资性房地产主要项目情况
建筑面积 报告期 公允价值变动
项目 地理位置 期末公允价值 期初公允价值
（平方米） 租金收入 原因
北京市朝阳区东四环 部分投资性房
阳光上东及
北路 6 号阳光上东、 地产处置减
橡树园出租 30,480.82 2,196,800.89 130,630,000.00 139,310,000.00
北京市海淀区万柳汇 少、公允价值
部分
通花园 A 楼阳春光华 减少
通州阳光新 北京市通州区翠景北
生活广场 里 1 号楼
建设路阳光 四川省成都市成华区 公允价值
新生活广场 阳光新生活广场 减少
部分投资性房
成都阳光新 四川省成都市锦江区 地产处置减
业中心 一环路东五段 55 号 少、公允价值
减少
上海新业中 上海市长宁区中山西 公允价值
心主楼 路 888 号 1 幢 减少
阳光新业地产股份有限公司
财务报表附注
建筑面积 报告期 公允价值变动
项目 地理位置 期末公允价值 期初公允价值
（平方米） 租金收入 原因
沈阳新生活 沈阳市沈河区长青街 公允价值
广场 121 号 减少
合计 321,370.40 112,107,682.63 3,038,920,700.00 3,268,300,700.00
（3）投资性房地产的说明
①本公司本期因出售车位、写字楼等使投资性房地产减少 100,795,914.56 元；
②本公司本期投资性房地产公允价值变动，对本期损益的影响金额为-133,890,903.87 元；
③投资性房地产期末账面价值 1,431,610,000.00 元的房屋及土地使用权作为抵押借款（附注五/注释 15、注释 24、
附注十/（一）、3、（1）抵押资产情况）。
（1）固定资产情况
项目 房屋及建筑物 运输工具 电子及办公设备 合计
一、账面原值
购置 1,950,000.00 --- 49,416.78 1,999,416.78
处置或报废 --- 2,307,916.01 2,360,274.40 4,668,190.41
二、累计折旧
计提 2,885,204.06 75,231.96 133,838.48 3,094,274.50
处置或报废 --- 2,192,520.21 2,242,260.68 4,434,780.89
三、减值准备 --- --- --- ---
四、账面价值
（2）通过经营租赁租出的固定资产
阳光新业地产股份有限公司
财务报表附注
项目 期末账面价值
房屋及建筑物 36,792,382.91
合计 36,792,382.91
（3）未办妥产权证书的固定资产情况
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
房屋及建筑物 36,792,382.91 办理产权较困难
合计 36,792,382.91
项目 房屋及建筑物
一、账面原值
二、累计折旧
本期计提 56,407,556.16
三、减值准备
本期计提 9,427,251.58
四、账面价值
使用权资产的减值测试情况
?适用 □不适用
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
□适用 ?不适用
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
?适用 □不适用
阳光新业地产股份有限公司
财务报表附注
单位：元
稳定期 稳定期的关
预测期的 预测期的
项目 账面价值 可收回金额 减值金额 的关键 键参数的确
年限 关键参数
参数 定依据
折现率
北京 878 东区 30,836,722.49 21,409,470.91 9,427,251.58 3 年 6 个月 不适用 不适用
合计 30,836,722.49 21,409,470.91 9,427,251.58
项目 软件
一、账面原值
购置 307,964.60
二、累计摊销
计提 208,635.44
三、减值准备 ---
四、账面价值
（1）商誉账面原值
本期增加 本期减少
被投资单位名称 上年年末余额 期末余额
企业合并形成 其他 处置 其他
北京瑞阳嘉和物业管理有限公司
（以下简称“瑞阳嘉和”）
北京上东新业商业管理有限公司
（以下简称“北京上东”）
合计 14,348,650.15 --- --- --- --- 14,348,650.15
（2）商誉减值准备
本期增加 本期减少
被投资单位名称 上年年末余额 期末余额
计提 其他 处置 其他
阳光新业地产股份有限公司
财务报表附注
本期增加 本期减少
被投资单位名称 上年年末余额 期末余额
计提 其他 处置 其他
瑞阳嘉和 13,953,694.00 --- --- --- --- 13,953,694.00
北京上东 394,956.15 --- --- --- --- 394,956.15
合计 14,348,650.15 --- --- --- --- 14,348,650.15
项目 上年年末余额 本期增加金额 本期摊销金额 期末余额
租入房屋装修费 110,033,475.27 --- 12,530,369.14 97,503,106.13
合计 110,033,475.27 --- 12,530,369.14 97,503,106.13
（1）未经抵销的递延所得税资产明细
期末余额 上年年末余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 421,541.07 105,385.74 373,479.61 93,369.91
内部交易未实现利润 29,655,291.08 7,413,822.76 33,328,766.12 8,332,191.53
租赁负债 654,562,256.84 163,640,564.21 672,001,844.24 168,000,461.06
合计 684,639,088.99 171,159,772.71 705,704,089.97 176,426,022.50
（2）未经抵销的递延所得税负债明细
期末余额 上年年末余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
资本化利息 106,767,630.00 26,691,907.50 106,767,630.00 26,691,907.50
投资性房地产公允价值 1,249,577,551.88 312,394,387.97 1,282,123,889.67 320,530,972.43
直线法确认租金收入 18,912,056.08 4,728,014.02 18,323,376.30 4,580,844.08
使用权资产 592,828,573.79 148,207,143.45 656,974,933.51 164,243,733.38
长期待摊费用 23,958,925.12 5,989,731.28 31,551,936.33 7,887,984.08
合计 1,992,044,736.87 498,011,184.22 2,095,741,765.81 523,935,441.47
（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
抵销后递延所得税 抵销后递延所得税
递延所得税资产和负 递延所得税资产和负
项目 资产或负债期末余 资产或负债上年年
债期末互抵金额 债上年年末互抵金额
额 末余额
递延所得税资产 149,810,240.54 21,349,532.17 165,090,695.89 11,335,326.61
递延所得税负债 149,810,240.54 348,200,943.68 165,090,695.89 358,844,745.58
阳光新业地产股份有限公司
财务报表附注
（4）未确认递延所得税资产明细
项目 期末余额 上年年末余额
资产减值准备 24,654,531.36 24,673,727.80
预提税金 38,654,827.42 38,654,827.42
可抵扣亏损 506,845,650.19 510,416,961.68
合计 570,155,008.97 573,745,516.90
（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 期末余额 上年年末余额
合计 506,845,650.19 510,416,961.68
项目 期末余额 上年年末余额
预付工程款 1,140,000.00 1,140,000.00
预付软件款 --- 153,982.30
合计 1,140,000.00 1,293,982.30
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 8,158,292.07 详见附注五、注释 1
应收账款 13,320,566.88 用于抵押及质押借款及一年内到期的抵押
投资性房地产 1,431,610,000.00 及质押借款的质押或抵押物
合计 1,453,088,858.95
（1）应付账款列示
项目 期末余额 上年年末余额
应付工程款及物业服务款 40,422,646.30 38,117,349.53
应付日常维护及其他款 7,060,014.38 8,109,247.83
合计 47,482,660.68 46,226,597.36
（2）截止 2025 年 12 月 31 日，账龄超过一年重要的应付账款为 12,329,544.00 元，主要为待支付的工程款等。
（3）应付账款期末余额中应付关联方款项详见附注九、6、关联方应收应付款项。
阳光新业地产股份有限公司
财务报表附注
项目 期末余额 上年年末余额
预收租金及其他 26,047,274.82 30,249,279.08
合计 26,047,274.82 30,249,279.08
项目 期末余额 上年年末余额
开发项目预收款项 333,333.33 ---
商业运营及管理等 2,942,946.67 2,862,465.79
合计 3,276,280.00 2,862,465.79
（1）应付职工薪酬列示
项目 上年年末余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 9,243,844.69 64,057,932.07 66,160,727.71 7,141,049.05
二、离职后福利-设定提存计划 141,197.32 6,558,026.84 6,579,113.30 120,110.86
三、辞退福利 36,750.00 1,305,592.00 897,704.00 444,638.00
合计 9,421,792.01 71,921,550.91 73,637,545.01 7,705,797.91
（2）短期薪酬列示
项目 上年年末余额 本期增加 本期减少 期末余额
其中：医疗保险费 75,563.97 2,380,767.57 2,386,473.05 69,858.49
工伤保险费 3,556.04 165,409.72 166,068.97 2,896.79
生育保险费 --- 129,085.20 129,085.20 ---
合计 9,243,844.69 64,057,932.07 66,160,727.71 7,141,049.05
（3）设定提存计划列示
项目 上年年末余额 本期增加 本期减少 期末余额
合计 141,197.32 6,558,026.84 6,579,113.30 120,110.86
阳光新业地产股份有限公司
财务报表附注
项目 期末余额 上年年末余额
增值税 1,457,965.83 3,474,649.89
城市维护建设税 79,475.12 211,745.48
企业所得税 1,962,384.22 3,863,988.21
个人所得税 86,347.58 356,120.49
土地增值税 43,119,531.09 43,119,531.09
房产税 2,899,288.37 6,264,868.21
其他 173,366.83 400,499.51
合计 49,778,359.04 57,691,402.88
项目 期末余额 上年年末余额
应付股利 20,756,165.85 20,756,165.85
其他应付款 358,614,577.11 418,599,606.97
合计 379,370,742.96 439,355,772.82
（1）应付股利
项目 期末余额 上年年末余额
普通股股利 1,545,459.19 1,545,459.19
应付少数股东股利 19,210,706.66 19,210,706.66
合计 20,756,165.85 20,756,165.85
（2）其他应付款
①按款项性质列示
项目 期末余额 上年年末余额
应付单位往来款项 29,348,897.96 42,048,897.96
应付租赁保证金 54,624,365.24 57,738,115.71
应付代收房产交易税费及商户营业款等 8,789,776.06 23,828,395.84
关联方借款本金及利息 259,165,385.84 281,293,509.72
其他 6,686,152.01 13,690,687.74
合计 358,614,577.11 418,599,606.97
②截止 2025 年 12 月 31 日，账龄超过一年重要的其他应付款为 269,571,294.15 元，主要为关联方借款本金及利息、
应付单位往来款项。
③其他应付款期末余额中应付关联方款项详见附注九、6、关联方应收应付款项。
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财务报表附注
项目 期末余额 上年年末余额
一年内到期的长期借款 69,200,000.00 41,879,412.95
一年内到期的长期借款利息 6,018,192.62 4,326,193.50
一年内到期的租赁负债 45,227,840.08 30,515,144.78
合计 120,446,032.70 76,720,751.23
项目 期末余额 上年年末余额
待转销项税 65,952.97 70,321.98
合计 65,952.97 70,321.98
项目 期末余额 上年年末余额
保证+抵押+质押借款 339,399,412.95 80,000,000.00
保证+抵押借款 --- 286,859,412.95
抵押借款 --- 12,000,000.00
减：一年内到期的长期借款（附注五/注释 22） 69,200,000.00 41,879,412.95
合计 270,199,412.95 336,980,000.00
长期借款说明：
（1）期末余额 51,200,000.00 元，由本公司提供保证及本公司持有沈阳阳光新生活广场有限公司（以下简称“沈阳阳
光”）44%股权提供质押，由本公司全资子公司深圳瑞和新业企业管理有限公司（以下简称“深圳瑞和”）持有沈阳阳光
贸有限公司（以下简称“成都紫瑞”）以其拥有的建设路阳光新生活广场项目作为抵押，由本公司全资子公司深圳百纳新
业商业管理有限公司（以下简称“百纳新业”）以货币资金提供质押并以其应收租户在转让日之前已产生的以及之后直至
租赁合同履行期限届满之日止（包括租赁合同的续期期间）所享有的所有应收账款，及其所享有的全部债权及债权的从属
权利进行保理融资（抵押资产详见附注五/注释 1、注释 2、注释 7、注释 15、附注十/（一）、3、（1）抵押资产情况）。
（2）期末余额 57,000,000.00 元，由本公司提供保证及本公司全资子公司北京瑞丰阳光投资有限公司（以下简称“北
京瑞丰”）持有成都紫瑞 55%股权提供质押，由成都紫瑞以货币资金提供质押并以其拥有的建设路阳光新生活广场项目作
为抵押以其应收租户在转让日之前已产生的以及之后直至租赁合同履行期限届满之日止（包括租赁合同的续期期间）所享
有的所有应收账款，及其所享有的全部债权及债权的从属权利进行保理融资（抵押资产详见附注五/注释 1、注释 2、注释
（3）期末余额 231,199,412.95 元，由本公司及本公司控制子公司成都锦尚置业有限公司（以下简称“成都锦尚”）
提供保证，由成都锦尚以其拥有的成都阳光新业中心项目及成都阳光新业大厦写字楼作为抵押并以其应收账款作为质押
（抵押资产详见附注五/注释 2、注释 7、注释 15、附注十/（一）、3、（1）抵押资产情况）。
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财务报表附注
项目 期末余额 上年年末余额
租赁付款额总额 977,812,185.50 1,038,921,197.77
减：未确认融资费用 323,249,928.66 366,919,353.54
租赁付款额现值 654,562,256.84 672,001,844.23
减：一年内到期的租赁负债 45,227,840.08 30,515,144.78
合计 609,334,416.76 641,486,699.45
单位名称 期末余额 上年年末余额
深圳市京基百纳商业管理有限公司（以下简称“京基百纳”） 56,854,424.06 52,359,503.66
合计 56,854,424.06 52,359,503.66
长期应付款说明：长期应付款期末余额中应付关联方款项详见附注九、6、关联方应收应付款项。
本期增减变动（+、-）
项目 上年年末余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 749,913,309.00 --- --- --- --- --- 749,913,309.00
项目 上年年末余额 本期增加 本期减少 期末余额
股本溢价 524,005,207.75 --- --- 524,005,207.75
其他资本公积 13,032,268.96 --- 1,160,784.83 11,871,484.13
合计 537,037,476.71 --- 1,160,784.83 535,876,691.88
本期发生金额
减：前期计入其 减：
项目 上年末余额 本期所得税 他综合收益当期 所得 税后归属于 税后归属于少数 期末余额
前发生额 转入损益（或留 税费 母公司 股东
存收益） 用
一、不能重分类进
损益的其他综合收 --- --- --- --- --- --- ---
益
二、将重分类进损
益的其他综合收益
外币报表折算差额 -87,099.60 33,408.87 --- --- 33,408.87 --- -53,690.73
其他资产转换为公
允价值模式计量的 135,861,772.95 --- 16,859,931.38 --- -13,237,183.51 -3,622,747.87 122,624,589.44
投资性房地产
其他综合收益合计 135,774,673.35 33,408.87 16,859,931.38 --- -13,203,774.64 -3,622,747.87 122,570,898.71
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财务报表附注
项目 上年年末余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 130,374,067.84 --- --- 130,374,067.84
合计 130,374,067.84 --- --- 130,374,067.84
项目 本期 上期
调整前上年末未分配利润 756,829,513.69 879,643,708.87
调整上年年末未分配利润合计数（调增+，调减-） --- ---
调整后上年年末未分配利润 756,829,513.69 879,643,708.87
加：本期归属于母公司股东的净利润 -218,209,909.77 -122,814,195.18
减：提取法定盈余公积 --- ---
期末未分配利润 538,619,603.92 756,829,513.69
（1）营业收入和营业成本情况
本期金额 上期金额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 340,133,125.36 240,298,776.13 364,945,102.22 205,504,057.63
其他业务 1,404,739.68 404.17 2,729,743.80 419.48
合计 341,537,865.04 240,299,180.30 367,674,846.02 205,504,477.11
（2）营业收入扣除情况明细表
本期发生额 具体扣除 上期发生额 具体扣除
项目
（万元） 情况 （万元） 情况
营业收入金额 34,153.79 --- 36,767.48 ---
营业收入扣除项目合计金额 880.10 --- 8,942.90 ---
营业收入扣除项目合计金额占营业收入的比重 2.58% --- 24.32% ---
一、与主营业务无关的业务收入
物，销售材料，用材料进行非货币性资产交换，经营受托管理业务等 托管费收 托管费收
实现的收入，以及虽计入主营业务收入，但属于上市公司正常经营之 入及其他 入及其他
外的收入
以及上一会计年度新增的类金融业务所产生的收入，如担保、商业保
--- --- --- ---
理、小额贷款、融资租赁、典当等业务形成的收入，为销售主营产品
而开展的融资租赁业务除外
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财务报表附注
本期发生额 具体扣除 上期发生额 具体扣除
项目
（万元） 情况 （万元） 情况
同一控制
下业务的
期初到合
并日收入
与主营业务无关的业务收入小计 880.10 --- 8,942.90
二、不具备商业实质的收入
--- --- --- ---
项产生的收入
--- --- --- ---
假收入，利用互联网技术手段或其他方法构造交易产生的虚假收入等
--- --- --- ---
司或业务产生的收入
不具备商业实质的收入小计 --- --- --- ---
三、与主营业务无关或不具备商业实质的其他收入 --- --- --- ---
营业收入扣除后金额 33,273.69 --- 27,824.58 ---
（3）合同产生的收入情况
本期发生额
合同分类 开发产品销售业务 其他 合计
一、 商品类型
房地产开发产品 76,799,611.51 --- 76,799,611.51
商业运营 --- 63,931,664.75 63,931,664.75
其他 --- 1,404,739.68 1,404,739.68
合计 76,799,611.51 65,336,404.43 142,136,015.94
二、按商品转让的时间分类
在某一时点转让 76,799,611.51 --- 76,799,611.51
在某一时段内转让 --- 65,336,404.43 65,336,404.43
合计 76,799,611.51 65,336,404.43 142,136,015.94
（续）
上期发生额
合同分类 开发产品销售业务 其他 合计
一、 商品类型
房地产开发产品 73,117,761.90 --- 73,117,761.90
商业运营 --- 65,202,345.86 65,202,345.86
其他 --- 2,729,743.80 2,729,743.80
合计 73,117,761.90 67,932,089.66 141,049,851.56
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财务报表附注
上期发生额
二、 按商品转让的时间分类
在某一时点转让 73,117,761.90 --- 73,117,761.90
在某一时段内转让 --- 67,932,089.66 67,932,089.66
合计 73,117,761.90 67,932,089.66 141,049,851.56
（4）履约义务的说明
销售商品合同：本公司与客户之间的销售商品合同主要为商品房销售的履约义务。本公司以控制权转移时点确认收入：
开发产品完工并验收合格；签订具有法律约束力的销售合同，履行了销售合同规定的主要义务；价款已全部取得或虽部分
取得，但其余应收款项确信能够收回；已按合同约定的交付期限通知买方并在规定时间内办理完商品房实物移交手续，若
买方未在规定的时间内办理完成商品房实物移交手续且无正当理由的，在通知所规定的时限结束后的次日，按合同约定视
同已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方。
提供劳务合同：本公司与客户之间的提供服务合同主要包含商务运营等服务，由于本公司履约的同时客户即取得并消
耗本公司履约所带来的经济利益，本公司将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度不能
合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确
定为止。
（5）主营业务收入和主营业务成本
本期金额 上期金额
收入类别
收入 成本 收入 成本
开发产品销售业务 76,799,611.51 113,128,691.45 73,117,761.90 81,559,995.14
物业租赁业务 199,401,849.10 88,311,374.53 226,624,994.46 85,503,394.24
商业运营 63,931,664.75 38,858,710.15 65,202,345.86 38,440,668.25
合计 340,133,125.36 240,298,776.13 364,945,102.22 205,504,057.63
项目 本期金额 上期金额
房产税 19,939,958.23 21,916,685.09
土地增值税 --- 2,341,662.91
其他 3,168,381.22 3,604,169.84
合计 23,108,339.45 27,862,517.84
项目 本期金额 上期金额
职工薪酬 13,652,350.59 9,333,209.93
商业运营 6,548,226.77 6,572,744.21
销售代理费 2,875,557.76 2,584,364.77
资产折旧及摊销 8,057.39 7,707.75
办公差旅费及其他 1,958,717.41 2,116,414.22
合计 25,042,909.92 20,614,440.88
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财务报表附注
项目 本期金额 上期金额
职工薪酬 40,636,026.24 43,205,927.30
中介机构服务费 3,419,222.90 4,504,137.82
资产折旧及摊销 4,064,267.51 4,033,526.35
租赁、办公及差旅费 1,961,640.88 2,742,214.71
其他 5,102,471.79 5,717,285.89
合计 55,183,629.32 60,203,092.07
项目 本期金额 上期金额
利息支出 86,670,211.41 83,513,564.29
减：利息收入 489,938.08 400,956.37
汇兑损益 113,670.84 -75,282.07
其他 79,666.21 94,085.97
合计 86,373,610.38 83,131,411.82
项目 本期金额 上期金额
政府补助 436,470.06 46,732.74
个税返还及其他 127,543.20 261,754.67
合计 564,013.26 308,487.41
项目 本期金额 上期金额
权益法核算的长期股权投资收益 -17,916,081.32 -12,766,541.34
合计 -17,916,081.32 -12,766,541.34
产生公允价值变动收益的来源 本期金额 上期金额
按公允价值计量的投资性房地产 -99,078,218.43 -108,804,077.27
合计 -99,078,218.43 -108,804,077.27
项目 本期金额 上期金额
坏账损失 -770,802.33 -2,215,041.13
合计 -770,802.33 -2,215,041.13
项目 本期金额 上期金额
长期股权投资减值损失 -15,410,921.34 -4,393,392.26
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财务报表附注
项目 本期金额 上期金额
长期待摊费用减值损失 --- -6,245,329.01
使用权资产减值损失 -9,427,251.58 ---
合计 -24,838,172.92 -10,638,721.27
项目 本期金额 上期金额
处置固定资产收益 43,480.07 ---
合计 43,480.07 ---
项目 本期金额 上期金额 计入本期非经常性损益的金额
罚款、违约金和补偿款项 1,818,697.66 3,214,363.45 1,818,697.66
无需支付的预计负债 --- 19,134,159.21 ---
其他 1,036,774.09 610,290.71 1,036,774.09
合计 2,855,471.75 22,958,813.37 2,855,471.75
项目 本期金额 上期金额 计入本期非经常性损益的金额
非流动资产清理损失 15,994.50 25.32 15,994.50
滞纳金 17,382.90 260,692.89 17,382.90
罚款、赔偿支出 88,000.00 5,280.49 88,000.00
其他 380,684.51 --- 380,684.51
合计 502,061.91 265,998.70 502,061.91
（1）所得税费用表
项目 本期金额 上期金额
当期所得税费用 2,542,956.44 -1,646,323.46
递延所得税费用 -14,651,102.01 -5,864,929.31
合计 -12,108,145.57 -7,511,252.77
（2）会计利润与所得税费用调整过程
项目 本期金额
利润总额 -228,112,176.16
按法定/适用税率计算的所得税费用 -57,028,044.05
子公司适用不同税率的影响 -292,773.51
调整以前期间所得税的影响 -581.47
投资收益的影响 4,479,020.33
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 112,195.85
阳光新业地产股份有限公司
财务报表附注
项目 本期金额
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -299,421.24
本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 40,921,458.52
所得税费用 -12,108,145.57
（1）收到其他与经营活动有关的现金
项目 本期金额 上期金额
收到的其他往来款 101,151,335.30 68,984,049.27
受限货币资金 19,175,395.80 3,244,919.09
政府补助 436,470.06 46,732.74
利息收入 489,938.08 400,956.37
其他 592,863.55 3,436,949.45
合计 121,846,002.79 76,113,606.92
（2）支付其他与经营活动有关的现金
项目 本期金额 上期金额
其他单位暂付款项 105,513,479.16 96,108,413.24
日常付现的管理费用 10,632,025.93 13,732,927.81
日常付现的销售费用 11,916,610.10 10,009,800.92
支付承租人的租赁押金或保证金 8,361,093.01 5,465,178.93
员工借款 181,569.38 289,865.35
受限货币资金 2,140,447.19 610.17
其他 7,331,451.75 89,965.40
合计 146,076,676.52 125,696,761.82
（3）收到其他与投资活动有关的现金
项目 本期金额 上期金额
收到其他与投资活动有关的诚意金 1,000,000.00 ---
合计 1,000,000.00 ---
（4）支付其他与投资活动有关的现金
项目 本期金额 上期金额
同一控制下业务合并影响 --- 38,101,615.78
受限货币资金 1,000,900.04 ---
支付其他与投资活动有关的往来款 1,000,000.00 1,800,000.00
合计 2,000,900.04 39,901,615.78
阳光新业地产股份有限公司
财务报表附注
（5）收到其他与筹资活动有关的现金
项目 本期金额 上期金额
受限货币资金 --- 20,174,939.92
合计 --- 20,174,939.92
（6）支付其他与筹资活动有关的现金
项目 本期金额 上期金额
偿还租赁负债所支付的现金 65,212,887.29 67,336,805.34
支付租赁保证金 --- 10,791,929.04
受限货币资金 1,800,313.13 3,000,543.36
合计 67,013,200.42 81,129,277.74
（1）现金流量表补充资料
补充资料 本期金额 上期金额
净利润 -216,004,030.59 -133,552,919.86
加：信用减值损失 770,802.33 2,215,041.13
资产减值准备 24,838,172.92 10,638,721.27
固定资产折旧 3,094,274.50 3,172,574.12
使用权资产折旧 56,407,556.16 53,010,096.03
无形资产摊销 208,635.44 86,975.22
长期待摊费用摊销 12,544,312.50 12,513,394.35
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以
-43,480.07 ---
“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 15,994.50 25.32
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 99,078,218.43 108,804,077.27
财务费用（收益以“－”号填列） 86,670,211.41 83,438,282.22
投资损失（收益以“－”号填列） 17,916,081.32 12,766,541.34
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 5,266,249.79 -155,309,569.14
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -19,917,351.80 146,732,677.22
存货的减少（增加以“－”号填列） --- 5,590,819.94
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 16,469,953.49 -310,443,679.99
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 77,528,744.52 353,632,461.19
其他 --- ---
经营活动产生的现金流量净额 164,844,344.85 193,295,517.63
债务转为资本 --- ---
一年内到期的可转换公司债券 --- ---
阳光新业地产股份有限公司
财务报表附注
补充资料 本期金额 上期金额
融资租入固定资产 --- ---
现金的期末余额 49,967,125.33 56,624,510.46
减：现金的上年年末余额 56,624,510.46 77,094,600.29
加：现金等价物的期末余额 --- ---
减：现金等价物的上年年末余额 --- ---
现金及现金等价物净增加额 -6,657,385.13 -20,470,089.83
（2）现金及现金等价物的构成
项目 期末余额 上年年末余额
一、现金 49,967,125.33 56,624,510.46
其中：库存现金
可随时用于支付的银行存款 49,967,125.33 56,624,510.46
可随时用于支付的其他货币资金 --- ---
二、现金等价物 --- ---
其中：三个月内到期的债券投资 --- ---
三、期末现金及现金等价物余额 49,967,125.33 56,624,510.46
（3）分类列示筹资活动产生的各项负债从期初余额到期末余额所发生的变动情况
本期增加 本期减少
项目 期初余额 期末余额
现金变动 非现金变动 现金变动 非现金变动
应付股
利
其他应
付款
一年内
到期的
非流动
负债
长期借
款
租赁负
债
合计 1,357,237,126.25 60,000,000.00 267,399,602.00 220,074,231.00 184,661,083.15 1,279,901,414.10
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金
其中：美元 500,812.34 7.0288 3,520,109.78
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财务报表附注
（1）本公司作为承租人
①使用权资产、租赁负债情况参见附注五/注释 9、使用权资产、注释 25、租赁负债。
②计入本年损益情况
计入本年损益
项目
列报项目 金额
租赁负债的利息 财务费用 43,669,424.88
管理费用 778,085.00
短期及低价值租赁费用（适用简化处理） 销售费用 9,600.00
营业成本 202,781.11
转租使用权资产取得的收入 营业收入 119,223,682.96
③与租赁相关的现金流量流出情况
项目 现金流量类别 本年金额
偿还租赁负债所支付的现金 筹资活动现金流出 65,212,887.29
对短期租赁和低价值资产支付的付款额（适用于简化处理） 经营活动现金流出 981,214.21
合计 66,194,101.50
（2）本公司作为出租人
与经营租赁有关的信息
A、计入本年损益的情况
计入本年损益
项目
列报项目 金额
租赁收入 营业收入 199,401,849.10
其中：与未纳入租赁收款额计量的可变租赁付款额相关的收入 营业收入 14,139,929.45
B、租赁收款额的收款情况
期间 将收到的未折现租赁收款额
资产负债表日后第 1 年 169,063,429.49
资产负债表日后第 2 年 141,923,793.39
资产负债表日后第 3 年 111,761,302.17
资产负债表日后第 4 年 91,855,593.93
资产负债表日后第 5 年 71,105,991.95
剩余年度 123,409,829.66
合计 709,119,940.59
六、在其他主体中的权益
注册资本 主要 持股比例（%）
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
（万元） 经营地
直接 间接
阳光新业地产股份有限公司
财务报表附注
注册资本 主要 持股比例（%）
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
（万元） 经营地
直接 间接
北京星泰房地产开发有限公司（以下简称 商品房销售及
“北京星泰”） 商业运营
北京首创风度房地产开发有限责任公司（以
下简称“首创风度”）
北京瑞丰阳光投资有限公司（以下简称“瑞
丰阳光”）
北京瑞金阳光投资有限公司（以下简称“瑞
金阳光”）
北京艺力设计工程有限公司（以下简称“北 建筑装饰工程 非同一控制下
京艺力”） 设计 企业合并
物业租赁及商 非同一控制下
北京上东 100.00 北京 北京 85.00 15.00
业运营 企业合并
物业租赁及商 非同一控制下
瑞阳嘉和 13,950.00 北京 北京 51.00 ---
业运营 企业合并
北京瑞和阳光投资有限公司 1,000.00 北京 北京 投资管理 --- 100.00 设立或投资
北京星汇资产管理有限公司 1,000.00 北京 北京 投资管理 --- 100.00 设立或投资
北京瑞业投资管理有限公司 100.00 北京 北京 投资管理 --- 100.00 设立或投资
北京瑞成新业商业管理有限公司 1,000.00 北京 北京 企业管理 --- 100.00 设立或投资
北京高华瑞丰投资有限公司（以下简称“高
华瑞丰”）
上海新尚东资产管理有限公司 5,000.00 上海 上海 投资管理 --- 100.00 设立或投资
上海尚东资产管理有限公司 500.00 上海 上海 投资管理 --- 100.00 设立或投资
天津瑞升阳光商业管理有限公司 1,000.00 天津 天津 企业管理 --- 100.00 设立或投资
物业租赁及商
成都紫瑞 15,000.00 成都 成都 --- 55.00 设立或投资
业运营
成都上东 11,000.00 成都 成都 企业管理 --- 100.00 设立或投资
企业管理及技
北京皓达新业科技有限公司 1,000.00 北京 北京 --- 100.00 设立或投资
术服务
聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙） 25,100.00 苏州 苏州 投资管理 --- 100.00 设立或投资
上海坚峰投资发展有限公司 500.00 上海 上海 投资管理 --- 100.00 资产购买
上海晟璞投资管理有限公司 500.00 上海 上海 投资管理 --- 100.00 设立或投资
瑞嘉控股有限公司（Regal Holding Co.,
Limited）
物业租赁及商
成都锦尚 5,000.00 成都 成都 --- 71.00 资产购买
业运营
北京荣合阳光资产管理有限公司 500.00 北京 北京 投资管理 --- 100.00 设立或投资
上海晟域资产管理有限公司 1,000.00 上海 上海 投资管理 --- 100.00 设立或投资
上海锦赟资产管理有限公司 8,000.00 上海 上海 资产管理 --- 100.00 资产收购
阳光创投有限公司（YangGuang Entrepre 英属维尔京 英属维尔京
Investments Co.,Ltd） 群岛 群岛
阳光发展有限公司（YangGuang 英属维尔京 英属维尔京
Development Co.,Ltd） 群岛 群岛
阳光新业地产股份有限公司
财务报表附注
注册资本 主要 持股比例（%）
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
（万元） 经营地
直接 间接
阳光博瑞有限公司（Yang Guang Bright
Co., Limited）
深圳瑞和 200.00 深圳 深圳 企业管理 --- 100.00 设立或投资
深圳瑞基新业企业管理有限公司（以下简称
“深圳瑞基”）
深圳瑞成新业商业管理有限公司（以下简称
“深圳瑞成”）
物业租赁及商 非同一控制下
沈阳阳光 25,370.00 沈阳 沈阳 44.00 56.00
业运营 企业合并
物业租赁及商
百纳新业 1,000.00 深圳 深圳 --- 100.00 设立或投资
业运营
报告期本公司合并范围未发生变动。
（1）重要的非全资子公司
少数股东的持股 本期向少数股东分派的
子公司名称 本期归属于少数股东的损益 期末少数股东权益余额
比例（%） 股利
成都锦尚 29.00 -7,650,866.37 --- 53,076,777.61
瑞阳嘉和 49.00 -847,486.65 --- 140,930,315.79
成都紫瑞 45.00 7,081,484.33 --- 287,228,499.46
（2）子公司的重要财务信息
期末余额
子公司名
称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
成都锦尚 86,927,936.76 653,564,733.98 740,492,670.74 528,963,010.44 28,506,289.05 557,469,299.49
瑞阳嘉和 4,573,108.35 640,719,708.95 645,292,817.30 238,054,397.47 119,625,529.01 357,679,926.48
成都紫瑞 245,482,122.27 583,028,845.98 828,510,968.25 36,662,947.08 153,563,370.26 190,226,317.34
（续）
上年年末余额
子公司名
称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
成都锦尚 35,560,701.19 758,320,793.02 793,881,494.21 559,839,465.69 24,636,359.45 584,475,825.14
瑞阳嘉和 6,764,770.78 641,258,712.59 648,023,483.37 239,374,619.21 119,306,408.74 358,681,027.95
成都紫瑞 174,257,508.54 593,378,511.23 767,636,019.77 33,558,709.73 111,529,290.97 145,088,000.70
阳光新业地产股份有限公司
财务报表附注
（续）
本期金额 上期金额
子公司名称 经营活动 经营活动
营业收入 净利润 综合收益总额 营业收入 净利润 综合收益总额
现金流量 现金流量
成都锦尚 106,886,534.99 -13,890,063.78 -26,382,297.82 243,766.60 84,443,413.87 -47,900,850.93 -54,911,609.80 83,702.20
瑞阳嘉和 22,572,087.30 -1,729,564.60 -1,729,564.60 4,782,870.58 26,881,308.17 -2,604,211.67 -2,604,211.67 62,802,766.99
成都紫瑞 46,007,090.24 15,736,631.84 15,736,631.84 -47,558,690.00 46,122,228.17 23,828,184.63 23,828,184.63 21,757,111.76
（1）重要的合营企业
合营企业或联营企业 持股比例（%） 对合营企业或联营企业投资的会
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直接 间接 计处理方法
上海银河宾馆 上海市 上海市 住宿、宾馆、商场 --- 50.00 权益法
阳光新业地产股份有限公司
财务报表附注
（2）重要合营企业的主要财务信息
期末余额/本期发生额 上年年末余额/上期发生额
项目
上海银河宾馆 上海银河宾馆
流动资产 839,429,335.94 839,550,394.90
其中:现金和现金等价物 1,642,178.65 1,753,548.09
非流动资产 2,338,370.76 2,338,370.76
资产合计 841,767,706.70 841,888,765.66
流动负债 37,939,173.64 35,954,632.19
非流动负债 205,104,097.65 205,194,384.04
负债合计 243,043,271.29 241,149,016.23
净资产 598,724,435.41 600,739,749.43
本公司持股比例 50.00% 50.00%
按持股比例计算的净资产份额 299,362,217.71 300,369,874.72
调整事项
—商誉 --- 8,662,892.64
—其他 -2,587,869.37 ---
对合营企业权益投资的账面价值 296,774,348.34 309,032,767.36
营业收入 76,190.48 190,756.31
财务费用 -1,062.85 -2,920.15
所得税费用 -90,286.39 595,255.47
净利润 -2,015,314.02 -2,818,012.43
其他综合收益 --- ---
综合收益总额 -2,015,314.02 -2,818,012.43
企业本期收到的来自合营企业的股利 --- ---
其他说明：本公司以合营企业合并财务报表中归属于母公司的金额为基础，按持股比例计算资产份额。
合营企业合并财务报表中的金额考虑了取得投资时合营企业可辨认资产和负债的公允价值以及统一会计政
策的影响。
七、与金融工具相关的风险
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影
响降低到最低水平，使股东及其其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的
基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠
地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。
（1）市场风险
①外汇风险
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本公司的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。
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财务报表附注
本公司的外币资产仅为少量外币存款，因此本年度并无重大外汇风险。截止 2025 年 12 月 31 日，本公司
持有的外币金融资产和外币金融负债折算成人民币的金额列示如下：
项目
美元
外币金融资产：
货币资金 3,520,109.78
外汇风险敏感性分析：
外汇风险敏感性分析假设：所有境外经营净投资套期及现金流量套期均高度有效。在上述假设的基础
上，在其他变量不变的情况下，汇率可能发生的合理变动对当期损益和股东权益的税前影响如下：
本期 上期
项目 汇率变动
对利润的影响 对股东权益的影响 对利润的影响 对股东权益的影响
货币资金 对人民币升值 10% 352,010.98 352,010.98 365,254.21 365,254.21
货币资金 对人民币贬值 10% -352,010.98 -352,010.98 -365,254.21 -365,254.21
②利率风险－现金流量变动风险
本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款有关。本公司的政策是
保持这些借款的浮动利率。
利率风险敏感性分析：
利率风险敏感性分析基于下述假设：
市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；
对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入或费用；
对于指定为套期工具的衍生金融工具，市场利率变化影响其公允价值，并且所有利率套期预计都是高
度有效的；
以资产负债表日市场利率采用现金流量折现法计算衍生金融工具及其他金融资产和负债的公允价值变
化。
在上述假设的基础上，在其他变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当期损益和股东权益的
税前影响如下：
本期 上期
项目 利率变动
对利润的影响 对股东权益的影响 对利润的影响 对股东权益的影响
长期借款 增加 50 个基点 -1,625,747.06 -1,625,747.06 -1,779,297.06 -1,779,297.06
长期借款 减少 50 个基点 1,625,747.06 1,625,747.06 1,779,297.06 1,779,297.06
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财务报表附注
（2）信用风险
保，具体包括：
合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随
着未来公允价值的变化而改变。
为降低信用风险，本公司于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本公司管理层认为本公司所
承担的信用风险已经大为降低。
本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
注：对于已逾期或发生减值的金融资产，还应按类别披露：
①已逾期未减值的金融资产的账龄分析
项目
应收账款 16,575,576.04 2,338,604.35 451,448.46 19,365,628.85 17,553,719.05 2,879,778.97 613,567.48 21,047,065.50
其他应收款 1,063,308.28 13,758,629.04 35,196,838.98 50,018,776.30 25,617,823.17 2,638,267.25 34,499,672.66 62,755,763.08
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财务报表附注
②已发生单项减值的金融资产的分析，包括判断该金融资产发生减值所考虑的因素。
本公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。除下表所列项目外，本公司无其
他重大信用集中风险。
项目 2025 年 12 月 31 日 2024 年 12 月 31 日
应收账款—北京比斯迈健身有限公司 1,388,247.26 1,388,247.26
应收账款—成都奋斗熊餐饮管理有限公司 479,189.64 ---
应收账款—时晓宇 240,000.00 280,000.00
应收账款—乐融融影业无锡有限公司 115,285.00 ---
其他应收款—北京市通州区漷县镇人民政府 18,244,627.00 18,244,627.00
其他应收款—成都蓉建业房屋拆迁工程有限公司 2,405,275.00 2,405,275.00
其他应收款—北京分钟寺阳光新生活购物广场有限公司 584,100.00 584,100.00
其他应收款—北京电子控股有限责任公司 500,000.00 500,000.00
其他应收款—赛特国际物业管理有限公司 42,595.34 42,595.34
合计 23,999,319.24 23,444,844.60
流动性风险是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。
本公司下属成员企业各自负责其现金流量预测。公司财务部门基于各成员企业的现金流量预测结果，在公
司层面持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备；同时持续监控是否符合借款协
议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。此外，本公司
与主要业务往来银行订立融资额度授信协议，为本公司履行与商业票据相关的义务提供支持。
截止 2025 年 12 月 31 日，本公司金融负债和表外担保项目以未折现的合同现金流量按合同剩余期限
列示如下：
期末余额
项目
非衍生金融
--- --- --- --- ---
负债
应付账款 47,482,660.68 --- --- --- 47,482,660.68
其他应付款 --- 257,207,916.67 --- --- 257,207,916.67
长期借款 75,218,192.62 20,279,412.95 79,000,000.00 170,920,000.00 345,417,605.57
租赁负债 86,882,240.31 71,452,693.56 219,305,633.68 600,171,617.95 977,812,185.50
长期应付款 --- 65,467,845.09 --- --- 65,467,845.09
合计 209,583,093.61 414,407,868.27 298,305,633.68 771,091,617.95 1,693,388,213.51
（续）
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财务报表附注
期初余额
项目
非衍生金融
负债
应付账款 46,226,597.36 --- --- --- 46,226,597.36
其他应付款 418,599,606.97 --- --- --- 418,599,606.97
长期借款 46,205,606.45 69,060,000.00 67,260,000.00 200,660,000.00 383,185,606.45
租赁负债 74,184,569.66 73,806,682.92 219,450,808.24 671,479,136.95 1,038,921,197.77
长期应付款 --- --- 65,903,920.30 --- 65,903,920.30
合计 585,216,380.44 142,866,682.92 352,614,728.54 872,139,136.95 1,952,836,928.85
本公司仅与经认可的、信誉良好的第三方进行交易。按照本公司的政策，需对所有要求采用信用方式
进行交易的客户进行信用审核。另外，本公司对应收账款余额进行持续监控，以确保本公司不致面临重大
坏账风险。
由于货币资金、应收银行承兑汇票的交易对手是声誉良好并拥有较高信用评级的银行，这些金融工具
信用风险较低。
本公司其他金融资产包括应收账款、其他应收款等，这些金融资产的信用风险源自交易对方违约，最
大风险敞口等于这些工具的账面金额。
信用风险显著增加判断标准
本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用
风险自初始确认后是否显著增加时，本公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依
据的信息，包括基于本公司历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。本公司以单
项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违
约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。
当触发以下一个或多个定量、定性标准时，本公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：
·定量标准主要为报告日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例
·定性标准主要债务人经营或财务情况出现重大不利变化、预警客户清单等
已发生信用减值资产的定义
为确定是否发生信用减值，本公司所采用的界定标准，与内部针对相关金融工具的信用风险管理目标
保持一致，同时考虑定量、定性指标。本公司评估债务人是否发生信用减值时，主要考虑以下因素：
·发行方或债务人发生重大财务困难；
·债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
·债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的
让步；
·债务人很可能破产或进行其他财务重组；
·发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
·以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实；
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金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件所致。
预期信用损失计量的参数
根据信用风险是否发生显著增加以及是否已发生信用减值，本公司对不同的资产分别以 12 个月或整
个存续期的预期信用损失计量减值准备。预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约
风险敞口。本公司考虑历史统计数据(如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等)的定量分
析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。
相关定义如下：
·违约概率是指债务人在未来 12 个月或在整个剩余存续期，无法履行其偿付义务的可能性。本公司
的违约概率以信贷损失模型结果为基础进行调整，加入前瞻性信息，以反映当前宏观经济环境下债务人违
约概率；
·违约损失率是指本公司对违约风险暴露发生损失程度作出的预期。根据交易对手的类型、追索的方
式和优先级，以及担保品的不同，违约损失率也有所不同。违约损失率为违约发生时风险敞口损失的百分
比，以未来 12 个月内或整个存续期为基准进行计算；
·违约风险敞口是指，在未来 12 个月或在整个剩余存续期中，在违约发生时，本公司应被偿付的金
额。
前瞻性信息
信用风险显著增加的评估及预期信用损失的计算均涉及前瞻性信息。本公司通过进行历史数据分析，
识别出影响各业务类型信用风险及预期信用损失的关键经济指标。
这些经济指标对违约概率和违约损失率的影响，对不同的业务类型有所不同。本公司在此过程中应用
了专家判断，根据专家判断的结果，每年对这些经济指标进行预测，并通过进行回归分析确定这些经济指
标对违约概率和违约损失率的影响。
（3）流动风险
管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经
营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协
议。
八、公允价值的披露
期末公允价值
项目 第一层次公 第二层次公 第三层次公允价值
合计
允价值计量 允价值计量 计量
一、持续的公允价值计量 --- -- 3,038,920,700.00 3,038,920,700.00
（一）投资性房地产 --- --- 3,038,920,700.00 3,038,920,700.00
持续以公允价值计量的资产总额 --- --- 3,038,920,700.00 3,038,920,700.00
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期末公允价值
项目 第一层次公 第二层次公 第三层次公允价值
合计
允价值计量 允价值计量 计量
持续以公允价值计量的负债总额 --- --- --- ---
二、非持续的公允价值计量 --- --- --- ---
非持续以公允价值计量的资产总额 --- --- --- ---
非持续以公允价值计量的负债总额 --- --- --- ---
本公司以导致各层次之间转换的事项发生日为确认各层次之间转换的时点。本年度无第一层次与第二
层次间的转换。
（1）对于投资性房地产，本公司委托外部评估机构深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司(以下简
称“戴德梁行”)、北京中林资产评估有限公司（以下简称“北京中林”）对其公允价值进行评估。所采
用的方法主要包括市场比较法、直接资本化法和现金流折现法，所使用的输入值主要包括可比案例价格、
租金水平和资本化率等。
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（1）期初与期末账面价值间的调节信息
当期利得或损失总额 对于在报告期末持有的
转出
资产，计入损益的当期
项目 期初余额 转入第三层次 第三 计入其他 计入递延所 出售 期末余额
计入损益 未实现利得或损失的变
层次 综合收益 得税负债 动
投资性房地产小计 3,268,300,700.00 5,306,818.43 --- -133,890,903.87 --- --- 100,795,914.56 3,038,920,700.00 -133,890,903.87
北京地区物业 743,350,000.00 5,306,818.43 --- -6,186,818.43 --- --- 7,800,000.00 734,670,000.00 -6,186,818.43
成都地区物业 1,317,740,700.00 --- --- -18,724,085.44 --- --- 92,995,914.56 1,206,020,700.00 -18,724,085.44
上海地区物业 950,460,000.00 --- --- -99,050,000.00 --- --- --- 851,410,000.00 -99,050,000.00
沈阳地区物业 256,750,000.00 --- --- -9,930,000.00 --- --- --- 246,820,000.00 -9,930,000.00
本公司委托外部独立评估机构戴德梁行、北京中林对本公司投资性房地产的公允价值进行评估。上述估值结果由本公司财务部门进行独立验证及账务处理，并基于
经验证的估值结果编制与公允价值有关的披露信息。
（2）第三层次公允价值计量的相关信息如下：
投资性房地产
项目名称 地区 名称 范围 与公允价值之间的关系
日公允价值 务类型 （㎡） 技术 不可观察
市场比 可比案例价格 40,000-46,400 元/㎡ 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
阳春光华（橡树园） 22,660,000.00 商业 北京 704.81
较法 修正系数 0.99-1.16 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
阳光上东车位 57,820,000.00 车位 北京
较法 修正系数 0.96-1.07 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
直接资 租金水平 41-51 元/㎡·月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
阳光上东地下仓储 50,150,000.00 仓储 北京 18,805.18
本化法 资本化率 6.0% 资本化率越高，公允价值越低 不可观察
散铺一层市场租金为 554 元/
直接资
通州阳光新生活广场 604,040,000.00 商业 北京 29,403.56 租金水平 ㎡·月；主力店市场租金为 89 元/ 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
本化法
㎡·月
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项目名称 地区 名称 范围 与公允价值之间的关系
日公允价值 务类型 （㎡） 技术 不可观察
主力店（租期内 6.5%、租期外
资本化率 7.0%）散铺（租期内 7.0%、租期外 资本化率越高，公允价值越低 不可观察
散铺一层市场租金为 554 元/
租金水平 ㎡·月；主力店市场租金为 89 元/ 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
㎡·月
现金流 出租率 85%-100% 出租率越高，公允价值越高 不可观察
折现法
租金上涨幅度 4.0%-2.5% 租金上涨幅度越高，公允价值越高 不可观察
经营成本 年收入 20% 经营成本越高，公允价值越低 不可观察
贴现率 9.25%至 9.50% 贴现率越高，公允价值越低 不可观察
大型主力店 76-83 元/㎡·月；散铺
租金水平 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
成华区二环路东二段 426 316-352 元/㎡·月
号、建设路 2 号阳光新生活 商业 成都 74,612.08 主力（租期内 6.75%、租期外
本化法
广场 资本化率 7.25%）散铺（租期内 7.25%、租期外 资本化率越高，公允价值越低 不可观察
成都阳光新业中心车位 21,230,700.00 车位 成都
较法 修正系数 0.94-1.00 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
可比案例价格 7,800-8,125 元/㎡ 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
一环路东五段 55 号成都阳光 较法 修正系数 0.91-0.97 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
新业中心写字楼 直接资 租金水平 76-88 元/㎡·月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
本化法 资本化率 6.5%-7.0% 资本化率越高，公允价值越低 不可观察
市场比 可比案例价格 8,218-9,915 元/㎡ 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
较法 修正系数 1.05-1.08 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
一环路东五段 55 号成都阳光 主力店（61-75 元/㎡·月）散铺
新业中心商场 （389-417 元/㎡·月）
直接资
主力店（租期 6.75%、租期外
本化法
资本化率 7.25%）散铺（租期内 7.25%、租期外 资本化率越高，公允价值越低 不可观察
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项目名称 地区 名称 范围 与公允价值之间的关系
日公允价值 务类型 （㎡） 技术 不可观察
市场比 可比案例价格 17,100-17,953 元/㎡ 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
较法 修正系数 0.96-0.98 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
沈阳市沈河区长青街 121 号 主力店（38-45 元/㎡·月）散铺
阳光新生活广场 （210-242 元/㎡·月）
直接资
主力店（租期内 6.50%、租期外
本化法
资本化率 7.00%）散铺（租期内 7.25%、租期外 资本化率越高，公允价值越低 不可观察
中山西路 888 号 1 幢新业中 市场比 可比案例价格 20,036.87-24,374.60 元/m2 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
心主楼 较法 修正系数 0.70-1.04 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
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九、关联方及关联交易
注册资本 母公司对本公司的 母公司对本公司的表
母公司名称 注册地 业务性质
（万元） 持股比例（%） 决权比例（%）
京基集团 深圳市 兴办实业，自有物业租赁 10,000.00 19.97 19.97
①本公司的母公司情况的说明
京基集团注册资本为 10,000.00 万元，由陈华持股 90.00%，陈辉持股 10.00%。
截止 2025 年 12 月 31 日，京基集团持有本公司的 14,977.97 万股股票，占本公司总股本的比例为 19.97%。
②本公司最终控制方是陈华。
详见附注六、1、企业集团的构成。
本公司重要的合营和联营企业详见附注五/注释 6、长期股权投资。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或
联营企业情况如下：
合营企业名称 与本公司的关系
上海银河宾馆 合营企业
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
深圳市京基房地产股份有限公司（以下简称“京基房地产”） 控股股东之子公司
京基百纳 控股股东之子公司
深圳市京基物业管理有限公司 控股股东之子公司
深圳市京基物业管理有限公司一百物业服务中心 控股股东之子公司
深圳市京基一百大厦酒店管理有限公司 控股股东之子公司
深圳市粤菜王府餐饮管理有限公司 控股股东之子公司
京基集团有限公司大梅沙酒店 控股股东之分公司
深圳市京基智农食品有限公司 控股股东之孙公司
深圳市京基海湾酒店管理有限公司 控股股东之子公司
深圳市京基智农酒店管理有限公司 控股股东之孙公司
深圳市京基晶都酒店管理有限公司 控股股东之子公司
Sunrise Tongzhou Private Limited 控股子公司之少数股东
Sunrise Jianshe Private Limited 控股子公司之少数股东
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
①采购商品/接受劳务情况
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关联方 关联交易内容 本期金额 上期金额
深圳市京基物业管理有限公司京基一百物业服务中心 物业管理费 495,847.22 497,996.28
深圳市京基物业管理有限公司 日常经营费 14,102.75 17,495.50
深圳市京基一百大厦酒店管理有限公司 日常经营费 198,743.93 52,865.59
深圳市粤菜王府餐饮管理有限公司 日常经营费 29,748.60 9,776.80
京基集团有限公司大梅沙酒店 日常经营费 225,959.00 673.10
上海银河宾馆 日常经营费 114,132.05 120,834.25
深圳市京基智农食品有限公司 日常经营费 --- 4,320.00
京基百纳 能耗费等 9,035.85 8,400,031.88
深圳市京基海湾酒店管理有限公司 日常经营费 16,600.00 ---
深圳市京基智农酒店管理有限公司 日常经营费 22,582.16 ---
深圳市京基晶都酒店管理有限公司 日常经营费 12,054.00 ---
合计 1,138,805.56 9,103,993.40
②提供劳务情况
关联方 关联交易内容 本期金额 上期金额
京基房地产 委托租赁服务 7,396,226.42 3,773,584.90
合计 7,396,226.42 3,773,584.90
（2）关联受托管理
本公司作为受托方
委托方名 受托方名 托管资产类 本期确认的托
受托起始日 受托终止日 托管收益定价依据
称 称 型 管收益
按托管期间经双方认可的审计机构审
京基 京基百纳经 至同业竞争解
深圳瑞和 2021.9.30 定后的京基百纳净利润的 5%收取托管 35,157.03
百纳 营管理权 决之日
费（含税）
（3）关联租赁情况
本公司作为承 支付的租金 承担的租赁负债利息支出 增加的使用权资产
租赁资产
租方出租方名
种类 本期发生额 上期发生额 本期发生额 上期发生额 本期发生额 上期发生额
称
京基房地产 办公室租赁 3,271,954.32 3,271,954.32 249,887.02 180,202.26 --- 6,116,129.31
合计 3,271,954.32 3,271,954.32 249,887.02 180,202.26 --- 6,116,129.31
关联租赁情况说明：经公司第九届董事会 2024 年第八次临时会议审议通过，公司全资子公司深圳瑞和、深圳瑞成分别
与京基房地产续签《房屋租赁合同》，承租深圳市深南东路 5016 号京基一百大厦 A 座 6901-01A 单元、6901-01E 单元作为
办公场所，租赁房产建筑面积为 1,120.17 平方米，租赁期限为两年，租金为人民币 250 元/㎡/月（建筑面积），月租金合
计为人民币 280,042.50 元。
（4）关联方资金拆借
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
京基集团 170,000,000.00 2020.9.17 2028.3.16 5%利率
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关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆出：
上海银河宾馆 12,150,000.00 无固定期限 无固定期限 不计息
集团申请 1.7 亿元借款展期暨关联交易的议案》、《关于全资子公司向京基集团申请借款余额展期暨关联交易的议案》，
将上述两项借款期限自原合同借款到期日的次日起展期 24 个月。
截止 2025 年 12 月 31 日，本公司尚未归还京基集团借款利息 195.75 万元，其中本年度确认应付利息 1,171.27 万元，
本期归还利息款 3,384.08 万元。
助暨关联交易的议案》，为维持上海银河宾馆必要的日常刚性资产管理费用支出，本公司控股子公司上海晟璞投资管理有
限公司（以下简称“上海晟璞”） 拟与上海银河宾馆签署借款协议，按照持股比例在与上海银河宾馆其它股东同等条件下，
不定期同步对上海银河宾馆提供财务资助。公司 2025 年度拟按照股权比例向上海银河宾馆提供 100 万元财务资助，财务资
助期限为上海银河有偿还能力时或至上海银河项目转让时，本次财务资助为无息借款，资金用途主要为上海银河日常合理
的各项运营费用支出。
截止 2025 年 12 月 31 日，本公司向上海银河宾馆提供的财务资助累计为 1,215.00 万元。
（5）关键管理人员报酬
项目 本期金额 上期金额
关键管理人员报酬 9,230,961.81 11,704,021.17
（1）应收项目
期末余额 上年年末余额
项目名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款：
京基百纳 37,266.45 745.33 2,248,033.18 44,960.66
合计 37,266.45 745.33 2,248,033.18 44,960.66
其他应收款：
上海银河宾馆 12,150,000.00 182,250.00 11,150,000.00 167,250.00
京基房地产 560,085.00 11,201.70 560,085.00 11,201.70
深圳市京基物业管理有限公司京基一百物业服务中
心
合计 12,815,380.98 195,557.62 11,815,380.98 180,557.62
（2）应付项目
项目名称 期末余额 上年年末余额
应付账款：
上海银河宾馆 38,467.59 33,169.75
京基百纳 --- 2,012.95
阳光新业地产股份有限公司
财务报表附注
项目名称 期末余额 上年年末余额
合计 38,467.59 35,182.70
应付股利：
Sunrise Tongzhou Private Limited 19,210,706.66 19,210,706.66
合计 19,210,706.66 19,210,706.66
其他应付款：
Sunrise Jianshe Private Limited 3,593,158.78 3,593,158.78
京基集团 259,165,385.84 281,293,509.72
合计 262,758,544.62 284,886,668.50
一年内到期的非流动负债：
京基房地产 2,303,957.84 3,022,067.30
合计 2,303,957.84 3,022,067.30
租赁负债：
京基房地产 --- 2,303,957.84
合计 --- 2,303,957.84
长期应付款：
京基百纳 56,854,424.06 52,359,503.66
合计 56,854,424.06 52,359,503.66
十、承诺及或有事项
（一）、重大承诺事项
（1）中熙商业广场租赁
本公司全资子公司百纳新业与沙头公司、骏升泰公司签署《租赁合同》及《租赁补充协议》，沙头公司、骏升泰公司
一致同意将位于深圳市宝安区沙井街道办事处沙头村的商业广场项目的一至七层整栋（包括地下室和夹层）全部物业（以
下简称租赁物业，又名“中熙商业广场”）以及依附于租赁物业的各种辅助设施的使用权利捆绑以现状整体出租给百纳新
业用于大型综合商业项目（即“沙井京基百纳广场店”项目），租赁物业面积 176,295.5 平方米，租赁期限自 2024 年 8 月
租五年，即续租期间为自 2033 年 12 月 1 日起至 2038 年 11 月 30 日止，故含续租期间的租金总额为 109,614.30 万元，截
止 2025 年 12 月 31 日，剩余租金总额为 101,105.11 万元。
（2）酒仙桥中路 24 号院 1 号楼包租协议
议》，且本公司为该协议担保方，根据协议约定由北京上东承担北京市朝阳区酒仙桥中路 24 号院 1 号楼的租赁义务，该租
赁项目物业建设总面积 18,052.14 平方米,其中地上面积 13,763.26 平方米,地下面积 4,288.88 平方米，三方协议约定租赁
期自 2012 年 7 月 1 日至 2029 年 6 月 30 日，租赁期内租金总额共计为 17,550 万元，截止 2025 年 12 月 31 日，剩余租金总
额为 3,600.00 万元。
截止2025年12月31日，根据已签订的不可撤销的经营性租赁合同，本公司未来最低应支付租金汇总详见附注五/注释
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（1）同业竞争的承诺
展、保护上市公司中小股东的合法利益，拟采取以下措施：1）协议转让完成且京基集团直接或间接控制本公司期间，若京
基集团控制的其他企业获得与本公司在商业管理与经营方面具有直接竞争关系的业务机会，相关业务机会将优先提供给本
公司实施。2）协议转让完成后，京基集团及其实际控制人将延续本公司未来业务的定位，未来业务将主要聚焦在京津沪地
区不良、低效资产的收购、改造、提升和退出，在调整自身资产结构的同时，充分发挥公司对经营性物业的资产管理能
力，通过轻资产模式实现股东回报和公司价值。3）在商业管理与经营业务方面，京基集团及其实际控制人在适用的法律法
规及相关监管规则允许的前提下，本着有利于本公司发展和维护股东利益尤其是中小股东利益的原则，将采取以下措施解
决同业竞争问题：①京基集团将在法律法规允许的范围内，自本公司的股份过户至京基集团名下之日起12个月内，适时启
动与本公司之间的资产托管事项，并在2年内签署资产托管协议，将与本公司存在同业竞争或潜在同业竞争关系的资产托管
给本公司管理与经营，同时确定定价公允的托管费用；②在京基集团与本公司签署资产托管协议前，京基百纳经营和管理
的商业项目只局限在深圳市范围，以避免与本公司形成直接竞争关系；③在适用的法律法规及相关监管规则允许的前提
下，京基集团在5年内完成将与本公司存在同业竞争或潜在同业竞争关系的资产注入本公司，稳妥推进业务的整合以解决同
业竞争问题。
本公司控股股东履行承诺进展情况如下：
暨关联交易的议案》，公司全资子公司瑞和新业与京基集团及其全资子公司京基百纳签署《经营托管协议》（以下简称
“托管协议”），京基集团同意由京基百纳将其经营管理权委托瑞和新业行使。瑞和新业按托管期间经双方认可的审计机
构审定后的京基百纳净利润的5%收取托管费（含税），托管期限自托管协议生效后2021年9月30日起至同业竞争解决之日
止。上述事项经公司2021年9月14日召开的2021年第二次临时股东大会审议通过。
截止2025年12月31日，托管协议正常履行中。
替京基百纳成为“沙井京基百纳广场”项目的承租人，负责“沙井京基百纳广场”项目的日常管理和运营。
截止2025年12月31日，项目正常运营中。
争承诺事项的议案》。京基集团及实际控制人陈华先生将原承诺事项履行期限延长3年，不涉及对原承诺的撤销或豁免。本
次承诺的延期履行，是基于目前市场情况及公司的经营情况所做出的变更，不会影响公司正常的生产经营。
截止2025年12月31日，项目正常运营中。
该承诺于京基集团直接或间接控制公司且公司保持上市地位期间持续有效。2026年1月29日，本公司控股股东和实际控
制人变更为刘丹女士（详见附注十二（二）），自此后，京基集团不再是本公司控股股东，陈华先生不再是本公司实际控
制人，因此该同业竞争的承诺事项不再满足继续履行的条件，承诺终止。
（2）装修补偿支付承诺事项
合同的议案》及《关于全资子公司拟与关联方签署关联合同的议案》，自2024年8月起，公司全资子公司百纳新业承租沙井
京基百纳广场，并对京基百纳承租期间发生的装修改造费用给予补偿，补偿装修款为9,700.00万元，约定三年内付清，本
公司已按现值8,198.70万元反映列于长期应付款，截止2025年12月31日，该长期应付款的期末余额为5,685.44万元。参见
附注五/注释26、长期应付款。
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（1）抵押资产情况
权提供质押，由深圳瑞和持有沈阳阳光 56%股权提供质押，由沈阳阳光提供保证，并以其拥有的沈阳阳光新生活广场项目
作为抵押，由成都紫瑞以其拥有的建设路阳光新生活广场项目作为抵押，由百纳新业以货币资金提供质押并以其应收租户
在转让日之前已产生的以及之后直至租赁合同履行期限届满之日止（包括租赁合同的续期期间）所享有的所有应收账款，
及其所享有的全部债权及债权的从属权利进行保理融资。
股权提供质押，由成都紫瑞以其拥有的建设路阳光新生活广场项目作为抵押，由成都紫瑞以货币资金提供质押并以其应收
租户在转让日之前已产生的以及之后直至租赁合同履行期限届满之日止（包括租赁合同的续期期间）所享有的所有应收账
款，及其所享有的全部债权及债权的从属权利进行保理融资。
其拥有的成都阳光新业中心项目及成都阳光新业大厦写字楼作为抵押并以其应收账款提供质押。
截止 2025 年 12 月 31 日，上述投资性房地产抵押价值共计为 1,431,610,000.00 元。
除存在上述承诺事项外，截止 2025 年 12 月 31 日，本公司无其他应披露未披露的重大承诺事项。
（二）或有事项
为本公司的客户采取银行按揭抵押贷款方式购买本公司开发的商品房时，根据银行发放个人购房抵押贷款的要求，本
公司为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性担保。该项担保责任在购房客户完成过户登记手续并且完成按揭行抵押
入库手续后解除。
截止 2025 年 12 月 31 日，本公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的情况如下：
被担保单位名称 担保事项 期末余额 期初余额 期限
北京阳光上东项目购房客户 按揭贷款 --- 43,213.33 自银行贷款发放至产权过户完毕
成都锦尚中心项目购房客户 按揭贷款 2,279,897.03 3,397,722.44 自银行贷款发放至产权过户完毕
合计 2,279,897.03 3,440,935.77
除存在上述或有事项外，截止 2025 年 12 月 31 日，本公司无其他应披露未披露的重要或有事项。
十一、资产负债表日后事项
截至财务报告批准报出日止，本公司无应披露未披露的重大资产负债表日后事项。
十二、其他重要事项
（一）分部信息
本公司的报告分部是提供不同产品或服务的业务单元。
为满足各种业务不同的技术及市场战略需求，本公司对分部中的产品项目进行组合管理，以决定向其配置资源并评价
其业绩。
于 2025 年度，本公司划分为 3 个报告分部，分别为：
（1）负责在北京地区主要为销售开发产品及租赁业务；
（2）负责成都地区主要为租赁业务及少量销售开发产品业务；
阳光新业地产股份有限公司
财务报表附注
（3）其他地区及其他业务分部，主要包括商业运营管理、项目管理、投资咨询及商业策划咨询等业务单元。
分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。
资产根据分部的经营以及资产的所在位置进行分配，负债根据分部的经营进行分配，间接归属于各分部的费用按照收
入比例在分部之间进行分配。
期末余额/本期发生额
项目 开发产品销售分部 商业运营及其他
物业租赁分部 分部间抵销 合计
北京 成都 业务分部
一.营业收入 4,563,809.59 72,235,801.92 199,401,849.10 92,510,608.69 27,174,204.26 341,537,865.04
二.营业成本 1,976,403.51 111,152,287.94 88,374,278.53 55,464,964.96 16,668,754.64 240,299,180.30
（二）关于控股股东协议转让股权暨控制权发生变更的说明
司股份 74,991,331 股 (占公司总股本 10%)转让给刘丹女士，本次股份转让的交易对价总额为 181,479,021.02 元。2025 年
得中国证券登记结算有限责任公司出具的《证券过户登记确认书》。
司股份 149,779,669 股（占公司总股本 19.97%）转让给刘丹女士，本次股份转让的交易对价总额为 434,361,040.10 元。
协议转让确认书》审核确认，2026 年 1 月 29 日，京基集团与刘丹女士在中国证券登记结算有限责任公司办理完成股份过
户登记手续，并于 2026 年 1 月 30 日取得中国证券登记结算有限责任公司出具的《证券过户登记确认书》。
截止 2026 年 1 月 29 日，刘丹女士持有公司股份 224,771,000 股，占公司总股本的 29.97%，成为公司的控股股东和实
际控制人。
（三）截止 2025 年 12 月 31 日，本公司之控股股东京基集团累计质押所持有的本公司股份 149,779,669 股，占本公
司总股本的 19.97%。2026 年 1 月 29 日，京基集团在结算公司办理了 149,779,669 股股份的解除质押登记手续。
十三、公司财务报表主要项目注释
项目 期末余额 上年年末余额
应收股利 842,850,645.11 842,850,645.11
其他应收款 1,436,177,849.67 1,439,547,476.67
合计 2,279,028,494.78 2,282,398,121.78
上表中其他应收款指扣除应收股利后的其他应收款。
（1）应收股利
①应收股利情况
被投资单位 期末余额 上年年末余额
瑞阳嘉和 61,512,104.13 61,512,104.13
北京星泰 427,419,335.32 427,419,335.32
首创风度 354,762,900.00 354,762,900.00
小计 843,694,339.45 843,694,339.45
阳光新业地产股份有限公司
财务报表附注
被投资单位 期末余额 上年年末余额
减：坏账准备 843,694.34 843,694.34
合计 842,850,645.11 842,850,645.11
②重要的账龄超过 1 年的应收股利
被投资单位 期末余额 账龄 未收回原因 是否发生减值及其判断依据
瑞阳嘉和 61,512,104.13 3 年以上 未付 否
北京星泰 427,419,335.32 2至3年 未付 否
首创风度 354,762,900.00 3 年以上 未付 否
合计 843,694,339.45
③坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信用 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
损失 （未发生信用减值） （已发生信用减值）
上年年末余额 843,694.34 --- --- 843,694.34
上年年末应收股利账面
--- --- --- ---
余额在本期：
——转入第二阶段 --- --- --- ---
——转入第三阶段 --- --- --- ---
——转回第二阶段 --- --- --- ---
——转回第一阶段 --- --- --- ---
本期计提 --- --- --- ---
本期转回 --- --- --- ---
本期转销 --- --- --- ---
本期核销 --- --- --- ---
其他变动 --- --- --- ---
期末余额 843,694.34 --- --- 843,694.34
（2）其他应收款
①按账龄披露
账龄 期末余额 上年年末余额
小计 1,438,115,465.14 1,441,488,465.14
减：坏账准备 1,937,615.47 1,940,988.47
合计 1,436,177,849.67 1,439,547,476.67
②按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 上年年末账面余额
应收合并范围内关联方往来款 1,437,615,465.14 1,440,988,465.14
阳光新业地产股份有限公司
财务报表附注
款项性质 期末账面余额 上年年末账面余额
应收其他单位往来款项 500,000.00 500,000.00
小计 1,438,115,465.14 1,441,488,465.14
减：坏账准备 1,937,615.47 1,940,988.47
合计 1,436,177,849.67 1,439,547,476.67
③坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
信用损失 （未发生信用减值） （已发生信用减值）
上年年末余额 1,440,988.47 --- 500,000.00 1,940,988.47
上年年末其他应收款账面
--- --- --- ---
余额在本期：
——转入第二阶段 --- --- --- ---
——转入第三阶段 --- --- --- ---
——转回第二阶段 --- --- --- ---
——转回第一阶段 --- --- --- ---
本期计提 --- --- --- ---
本期转回 3,373.00 --- --- 3,373.00
本期转销 --- --- --- ---
本期核销 --- --- --- ---
其他变动 --- --- --- ---
期末余额 1,437,615.47 --- 500,000.00 1,937,615.47
④坏账准备的情况
本期变动金额
类别 上年年末余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销
坏账准备 1,940,988.47 --- 3,373.00 --- 1,937,615.47
合计 1,940,988.47 --- 3,373.00 --- 1,937,615.47
⑤按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款期末余额合 坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄
计数的比例（%） 期末余额
高华瑞丰 往来款 1,144,858,131.31 3 年以上 79.61 1,144,858.13
瑞金阳光 往来款 204,930,000.00 3 年以上 14.25 204,930.00
首创风度 往来款 53,900,000.00 2 至 3 年 3.75 53,900.00
沈阳阳光 往来款 12,322,115.79 2 至 3 年 0.85 12,322.12
深圳瑞基 往来款 12,826,458.47 2 年以内 0.89 12,826.46
合计 1,428,836,705.57 99.35 1,428,836.71
（1）长期股权投资分类
项目 期末余额 上年年末余额
阳光新业地产股份有限公司
财务报表附注
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 212,022,089.10 34,652,787.94 177,369,301.16 212,022,089.10 850,000.00 211,172,089.10
合计 212,022,089.10 34,652,787.94 177,369,301.16 212,022,089.10 850,000.00 211,172,089.10
（2）对子公司投资
本期计提减值 减值准备期末
被投资单位 上年年末余额 本期增加 本期减少 期末余额
准备 余额
瑞阳嘉和 88,660,608.76 --- --- 88,660,608.76 --- ---
北京星泰 31,035,000.00 --- --- 31,035,000.00 31,035,000.00 31,035,000.00
首创风度 1,100,000.00 --- --- 1,100,000.00 535,787.94 535,787.94
北京艺力 2,232,000.00 --- --- 2,232,000.00 2,232,000.00 2,232,000.00
瑞丰阳光 10,000,000.00 --- --- 10,000,000.00 --- ---
北京上东 850,000.00 --- --- 850,000.00 --- 850,000.00
沈阳阳光 78,144,480.34 --- --- 78,144,480.34 --- ---
合计 212,022,089.10 --- --- 212,022,089.10 33,802,787.94 34,652,787.94
十四、补充资料
项目 金额 说明
定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外；
---
产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益；
---
认净资产公允价值产生的收益
---
益；
阳光新业地产股份有限公司
财务报表附注
项目 金额 说明
扣除所得税前非经常性损益合计 7,657,899.32
减：所得税影响金额 28,168.82
扣除所得税后非经常性损益合计 7,629,730.50
少数股东损益影响数（亏损以“-”表示） 513,998.40
归属于母公司所有者的非经常性损益净利润额 7,115,732.10
注：（1）根据中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号—非经常性损益（2023）修
订》的规定，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发
性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力作出正确判断的各项交易和事项产生的损益。
（2）本公司采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益-9,907.82 万元(2024 年度：-
本公司管理层认为，投资性房地产的运营管理是本公司的主营业务，本公司致力于投资性房地产的运营和管理，提升
其价值，获取资本利得。所持有投资性房地产的公允价值变动属于公司主营业务的经营结果，体现了公司管理层的经营业
绩，属于持续发生的事项，因此，本公司将由此产生的公允价值变动损益作为经常性损益-9,907.82万元列示，并将在以后
年度一贯应用。
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 -9.9149 -0.2910 -0.2910
扣除非经常损益后归属于普通股股东的净利润 -10.2382 -0.3005 -0.3005
阳光新业地产股份有限公司
法定代表人：陈家贤
二〇二六年二月十一日
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