证券代码：600754/900934 证券简称：锦江酒店/锦江 B 股 公告编号：2025-065
上海锦江国际酒店股份有限公司
关于转让上海吉长堃、上海怀臬、上海鄂汉堃、上海
辽堃全部股权暨关联交易的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述
或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。
重要内容提示：
? 交易内容：上海锦江国际酒店股份有限公司（以下简称“锦江酒店”或“公
司”）拟通过非公开协议转让的方式向上海锦江资本有限公司（以下简称“锦
江资本”）转让其持有的上海吉长堃酒店管理有限公司（以下简称“上海吉
长堃”）100%的股权、上海怀臬酒店管理有限公司（以下简称“上海怀臬”）
的股权（合称为“本次交易”），转让价格合计为人民币 20,709.01 万元。股
权转让完成后，锦江酒店全资子公司上海锦江国际旅馆投资有限公司（以
下简称“旅馆投资公司”）将与上海吉长堃、上海怀臬、上海鄂汉堃及上海
辽堃分别签署《房屋租赁合同》，租赁上述 4 家公司旗下物业用于酒店经营。
? 本次交易构成关联交易。受让方锦江资本为本公司的控股股东，根据《上
海证券交易所股票上市规则》规定，本次交易属于关联交易。本次交易经
本公司第十一届董事会 2025 年第三次独立董事专门会议、第十一届董事会
第八次会议审议通过。审议本次交易相关议案时，全体关联董事回避了表
决。
? 本次交易不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。
? 除本次交易外，过去 12 个月，公司与实际控制人、控股股东等关联人不存
在与本次交易类别相关的交易，本次关联交易金额为人民币 20,709.01 万元，
占公司最近一期经审计净资产绝对值未达到 5%，故本次交易事项不构成重
大关联交易，本次交易无需提交股东会审议。
一、关联交易概述
（一）本次交易的基本情况
锦江酒店通过非公开协议转让的方式向锦江资本转让其持有的上海吉长堃
的股权。上海吉长堃 100%股权、上海怀臬 100%股权、上海鄂汉堃 100%股权、
上海辽堃 100%股权的交易价格均以经备案后的评估值为依据确定。本次交易的
受让方为锦江资本。锦江资本系本公司控股股东，根据《上海证券交易所股票上
市规则》规定，本次交易属于关联交易。2025 年 12 月 30 日，锦江酒店与锦江
资本就上海吉长堃 100%股权、上海怀臬 100%股权、上海鄂汉堃 100%股权及上
海辽堃 100%股权的转让事宜分别签署了《股权转让协议》。
股权转让完成后，锦江酒店全资子公司旅馆投资公司将与上海吉长堃、上海
怀臬、上海鄂汉堃及上海辽堃分别签署《房屋租赁合同》，租赁上述 4 家公司旗
下物业用于酒店经营。
本次交易是根据公司战略定位和经营发展需要，公司将上海吉长堃 100%的
股权、上海怀臬 100%的股权、上海鄂汉堃 100%的股权及上海辽堃 100%的股权
出让予锦江资本，公司将不再持有上述 4 家公司的任何股权。
?出售 □放弃优先受让权 □放弃优先认购权
交易事项（可多选）
□其他，具体为：
交易标的类型（可多
?股权资产 □非股权资产
选）
交易标的名称 上海吉长堃 100%的股权；上海怀臬 100%的股权；上海
鄂汉堃 100%的股权；上海辽堃 100%的股权
是否涉及跨境交易 □是 ?否
? 已确定，具体金额（万元）：
上海吉长堃 4,279.51 万元
上海怀臬 4,001.62 万元
交易价格
上海鄂汉堃 7,932.62 万元
上海辽堃 4,495.27 万元
? 尚未确定
上海吉长堃 1,967.51 万元
上海怀臬 1,822.18 万元
账面成本
上海鄂汉堃 2,747.68 万元
上海辽堃 1,537.99 万元
上海吉长堃 117.51%
交易价格与账面值相 上海怀臬 119.61%
比的溢价情况 上海鄂汉堃 188.70%
上海辽堃 192.28%
? 全额一次付清，约定付款时点：付款条件均已满足后
支付安排 的 5 个工作日内（且不晚于 2025 年 12 月 31 日）
□ 分期付款，约定分期条款：
是否设置业绩对赌条
?是 ?否
款
（二）公司董事会审议本次交易相关议案的表决情况
吉长堃、上海怀臬、上海鄂汉堃、上海辽堃等 4 家全资子公司股权转让给关联方
的议案》，公司董事会在审议该关联交易时，3 名关联董事回避，有表决权的 6
名非关联董事一致同意该关联交易事项。公司召开了第十一届董事会独立董事
（三）交易生效尚需履行的审批及其他程序
本次交易无需提交公司股东会审议。
（四）至本次关联交易为止，过去 12 个月内，公司与实际控制人、控股股
东不存在与本次交易类别相关的关联交易，本次关联交易金额为人民币
二、 交易对方（含关联人）情况介绍
（一）交易买方简要情况
交易标的及股权比例或 对应交易金额
序号 交易买方名称
份额 （万元）
上海吉长堃酒店管理有
限公司 100%的股权
上海怀臬酒店管理有限
公司 100%的股权
上海锦江资本有限公司
上海鄂汉堃酒店管理有
限公司 100%的股权
上海辽堃酒店管理有限
公司 100%的股权
（二）交易对方的基本情况
关联法人/组织名称 上海锦江资本有限公司
? 91310000132237069T
统一社会信用代码
□ 不适用
成立日期 1995/06/16
注册地址 上海市浦东新区杨新东路 24 号 316－318 室
主要办公地址 上海市黄浦区延安东路 100 号
法定代表人 张羽翀
注册资本 人民币 556,600 万元
一般项目：酒店投资、企业投资管理、酒店管理、国内
贸易，自有办公楼、公寓租赁、泊车、培训及相关项目
的咨询；以下限分支机构经营：酒店经营、餐饮、附设
卖品部（含烟、酒零售）、西饼屋、咖啡馆、酒吧、雪
主营业务 茄吧、音乐茶座、水疗按摩、美容美发、游艺室、健身
房、游泳馆、停车场库经营、物业管理、互联网销售（除
销售需要许可的商品）、票务代理服务、市场营销策划。
（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展
经营活动）
主要股东/实际控制人 锦江国际（集团）有限公司
?控股股东、实际控制人及其控制的其他企业
□董监高及其关系密切的家庭成员及上述主体控制的企
关联关系类型
业
□其他
锦江资本系公司控股股东，锦江资本及其一致行动人锦江国际酒店集团（香
港）投资管理有限公司持有本公司 46.59%股份。股权结构图如下：
上海市国有资产
上海市财政局
监督管理委员会
上海地产（集团）
有限公司 71% 10%
锦江国际（集团）有限公司
上海锦江资本有限公司
锦江国际酒店集团（香港）
投资管理有限公司
上海锦江国际酒店股份有限公司
（截至 2025 年 9 月 30 日）
关联人锦江资本依法存续且经营正常，根据关联人锦江资本的财务状况，具
备良好履约能力，能严格遵守《股权转让协议》约定。
经查询，截至本公告披露日，交易对方锦江资本未被列为失信被执行人。
关联人的主要财务数据如下：
单位：万元
披露主要财务数据的
上海锦江资本有限公司
主体名称
?交易对方自身
相关主体与关联人的
□控股股东/间接控股股东/实际控制人
关系
□其他，具体为
项目
（经审计） （未经审计）
资产总额 6,162,816.50 6,334,621.05
负债总额 3,823,843.11 3,942,797.78
归属于母公司所有者
权益
项目
（经审计） （未经审计）
营业收入 1,835,384.07 1,331,860.00
营业利润 211,653.41 134,172.63
净利润 146,579.66 92,791.52
三、关联交易标的基本情况
（一）交易标的概况
交易标的为上海吉长堃 100%的股权、上海怀臬 100%的股权、上海鄂汉堃
交易标的产权清晰，不存在抵押、质押及其他任何限制转让的情况，不涉及
诉讼、仲裁事项或查封、冻结等司法措施，不存在妨碍权属转移的其他情况。
上海吉长堃于 2022 年 1 月成立，注册资本为人民币 2,500 万元。自成立之
日起，公司持有上海吉长堃 100%股权并正常运营。
上海怀臬于 2022 年 1 月成立，注册资本为人民币 2,300 万元。自成立之日
起，公司持有上海怀臬 100%股权并正常运营。
上海鄂汉堃于 2022 年 1 月成立，注册资本为人民币 4,200 万元，自成立之
日起，公司持有上海鄂汉堃 100%股权并正常运营。
上海辽堃于 2022 年 1 月成立，注册资本为人民币 2,500 万元。自成立之日
起，公司持有上海辽堃 100%股权并正常运营。
（1）交易标的一
法人/组织名称 上海吉长堃酒店管理有限公司
? 91310115MA7FENH00R
统一社会信用代码
□ 不适用
是否为上市公司合并范围内
?是 □否
子公司
本次交易是否导致上市公司
?是 □否
合并报表范围变更
是否存在为拟出表控股子公 担保：?是 ?否 □不适用
司提供担保、委托其理财，
委托其理财：?是 ?否 □不适用
以及该拟出表控股子公司占
用上市公司资金 占用上市公司资金：?是 ?否 □不适用
成立日期 2022/01/28
中国（上海）自由贸易试验区杨高南路 889 号 2 幢
注册地址
上海市徐汇区龙漕路 222 号锦江体验中心 1 号楼一
主要办公地址
层
法定代表人 刘铃
注册资本 人民币 2,500 万元
一般项目：酒店管理；企业管理；商务代理代办服
务；会议及展览服务；物业管理；停车场服务；非
主营业务
居住房地产租赁。（除依法须经批准的项目外，凭
营业执照依法自主开展经营活动）
所属行业 L72 商务服务业
本次交易前股权结构：
序号 股东名称 注册资本 持股比例
上海锦江国际酒店股份
有限公司
本次交易后股权结构：
序号 股东名称 注册资本 持股比例
上海吉长堃 100%股权转让的交易，不涉及优先受让权的情形。经查询，截
至本公告披露日，上海吉长堃未被列为失信被执行人。
（2）交易标的二
法人/组织名称 上海怀臬酒店管理有限公司
? 91310115MA7FENER2Q
统一社会信用代码
□ 不适用
是否为上市公司合并范围内 ?是 □否
子公司
本次交易是否导致上市公司
?是 □否
合并报表范围变更
是否存在为拟出表控股子公 担保：?是 ?否 □不适用
司提供担保、委托其理财，
委托其理财：?是 ?否 □不适用
以及该拟出表控股子公司占
用上市公司资金 占用上市公司资金：?是 ?否 □不适用
成立日期 2022/01/28
中国（上海）自由贸易试验区杨高南路 889 号 2 幢
注册地址
上海市徐汇区龙漕路 222 号锦江体验中心 1 号楼一
主要办公地址
层
法定代表人 刘铃
注册资本 人民币 2,300 万元
一般项目：酒店管理；物业管理；商务代理代办服
务；会议及展览服务；非居住房地产租赁；停车场
主营业务
服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依
法自主开展经营活动）
所属行业 L72 商务服务业
本次交易前股权结构：
序号 股东名称 注册资本 持股比例
上海锦江国际酒店股份
有限公司
本次交易后股权结构：
序号 股东名称 注册资本 持股比例
上海怀臬 100%股权转让的交易，不涉及优先受让权的情形。经查询，截至
本公告披露日，上海怀臬未被列为失信被执行人。
（3）交易标的三
法人/组织名称 上海鄂汉堃酒店管理有限公司
? 91310115MA7GU4PG9D
统一社会信用代码
□ 不适用
是否为上市公司合并范围内
?是 □否
子公司
本次交易是否导致上市公司
?是 □否
合并报表范围变更
是否存在为拟出表控股子公 担保：?是 ?否 □不适用
司提供担保、委托其理财，
委托其理财：?是 ?否 □不适用
以及该拟出表控股子公司占
用上市公司资金 占用上市公司资金：?是 ?否 □不适用
成立日期 2022/01/28
中国（上海）自由贸易试验区杨高南路 889 号 2 幢
注册地址
上海市徐汇区龙漕路 222 号锦江体验中心 1 号楼一
主要办公地址
层
法定代表人 刘铃
注册资本 人民币 4,200 万元
一般项目：酒店管理；企业管理；商务代理代办服
务；会议及展览服务；物业管理；停车场服务；非
主营业务
居住房地产租赁。（除依法须经批准的项目外，凭
营业执照依法自主开展经营活动）
所属行业 L72 商务服务业
本次交易前股权结构：
序号 股东名称 注册资本 持股比例
上海锦江国际酒店股份
有限公司
本次交易后股权结构：
序号 股东名称 注册资本 持股比例
上海鄂汉堃 100%股权转让的交易，不涉及优先受让权的情形。经查询，截
至本公告披露日，上海鄂汉堃未被列为失信被执行人。
（4）交易标的四
法人/组织名称 上海辽堃酒店管理有限公司
? 91310115MA7FENFK15
统一社会信用代码
□ 不适用
是否为上市公司合并范围内
?是 □否
子公司
本次交易是否导致上市公司
?是 □否
合并报表范围变更
是否存在为拟出表控股子公 担保：?是 ?否 □不适用
司提供担保、委托其理财，
委托其理财：?是 ?否 □不适用
以及该拟出表控股子公司占
用上市公司资金 占用上市公司资金：?是 ?否 □不适用
成立日期 2022/01/28
中国（上海）自由贸易试验区杨高南路 889 号 2 幢
注册地址
上海市徐汇区龙漕路 222 号锦江体验中心 1 号楼一
主要办公地址
层
法定代表人 刘铃
注册资本 人民币 2,500 万元
一般项目：酒店管理；企业管理；商务代理代办服
务；会议及展览服务；物业管理；停车场服务；非
主营业务
居住房地产租赁。（除依法须经批准的项目外，凭
营业执照依法自主开展经营活动）
所属行业 L72 商务服务业
本次交易前股权结构：
序号 股东名称 注册资本 持股比例
上海锦江国际酒店股份
有限公司
本次交易后股权结构：
序号 股东名称 注册资本 持股比例
上海辽堃 100%股权转让的交易，不涉及优先受让权的情形。经查询，截至
本公告披露日，上海辽堃未被列为失信被执行人。
（二）交易标的主要财务信息
单位：万元
标的资产名称 上海吉长堃酒店管理有限公司
标的资产类型 股权资产
本次交易股权比例（%） 100
是否经过审计 ?是 □否
审计机构名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
是否为符合规定条件的审
?是 □否
计机构
项目 2024 年 12 月 31 日 2025 年 6 月 30 日
资产总额 2,215.41 2,248.14
负债总额 259.87 280.63
净资产 1,955.54 1,967.51
项目 2024 年度 2025 年 1-6 月
营业收入 - -
净利润 -178.39 11.97
单位：万元
标的资产名称 上海怀臬酒店管理有限公司
标的资产类型 股权资产
本次交易股权比例（%） 100
是否经过审计 ?是 □否
审计机构名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
是否为符合规定条件的审
?是 □否
计机构
项目 2024 年 12 月 31 日 2025 年 6 月 30 日
资产总额 1,951.57 1,978.59
负债总额 139.36 156.41
净资产 1,812.21 1,822.18
项目 2024 年度 2025 年 1-6 月
营业收入 - -
净利润 -160.38 9.97
单位：万元
标的资产名称 上海鄂汉堃酒店管理有限公司
标的资产类型 股权资产
本次交易股权比例（%） 100
是否经过审计 ?是 □否
审计机构名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
是否为符合规定条件的审
?是 □否
计机构
项目 2024 年 12 月 31 日 2025 年 6 月 30 日
资产总额 3,014.48 3,076.85
负债总额 302.94 329.17
净资产 2,711.54 2,747.68
项目 2024 年度 2025 年 1-6 月
营业收入 - -
净利润 -274.72 36.14
单位：万元
标的资产名称 上海辽堃酒店管理有限公司
标的资产类型 股权资产
本次交易股权比例（%） 100
是否经过审计 ?是 □否
审计机构名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
是否为符合规定条件的审
?是 □否
计机构
项目 2024 年 12 月 31 日 2025 年 6 月 30 日
资产总额 1,701.77 1,770.46
负债总额 209.01 232.47
净资产 1,492.76 1,537.99
项目 2024 年度 2025 年 1-6 月
营业收入 - -
净利润 -180.81 45.22
四、交易标的评估、定价情况
（一）定价情况及依据
本次交易价格以经备案后的评估值为依据确定。
（1）标的资产一
标的资产名称 上海吉长堃酒店管理有限公司
? 协商定价
? 以评估或估值结果为依据定价
定价方法
? 公开挂牌方式确定
? 其他：
? 已确定，具体金额（万元）： 4,279.51
交易价格
? 尚未确定
评估/估值基准日 2025 年 6 月 30 日
采用 评估/ 估值 结果 ?资产基础法 □收益法 □市场法
（单选） □其他，具体为：
评估/估值价值：4,279.51（万元）
最终评估/估值结论
评估/估值增值率：117.51%
评估/估值机构名称 上海东洲资产评估有限公司
标的资产具体的定价原则、方法和依据：
根据上海东洲资产评估有限公司出具的《上海锦江国际酒店股份有限公司拟
将持有的上海吉长堃酒店管理有限公司股权协议转让给上海锦江资本有限公司
所涉及的上海吉长堃酒店管理有限公司股东全部权益价值的资产评估报告》（东
洲评报字【2025】第 2444 号），经资产基础法评估，上海吉长堃在评估基准日
商，确定上海吉长堃 100%股权的价格为 4,279.51 万元。本次交易价格以第三方
资产评估机构的评估值为定价基础，并经交易各方协商一致确定，定价公平、合
理，不存在损害公司及公司股东利益的情形。交易价格与评估值之间不存在较大
差异，本次交易定价公允合理。
评估方法选择的合理性：
本评估项目能满足资产基础法评估所需的条件，即被评估资产处于继续使用
状态或被假定处于继续使用状态，具备可利用的历史经营资料。采用资产基础法
可以满足本次评估的价值类型的要求。被评估单位上海吉长堃主要资产系酒店。
转让后，酒店未来经营安排尚无法明确，故评估人员本次无法对该期限届满后的
收益进行可靠量化，后续的收益期限也无法明确，不符合收益法的应用前提，故
不适宜采用收益法评估。本次对于核心房地产资产已采用市场法和成本法评估。
同时，作为单一酒店类物业管理公司，和目前上市公司主营业务有一定的差异性，
一般上市公司均是集团化运营，评估人员通过查询，资本市场几乎没有单一项目
的物业管理上市公司存在，因此本次缺乏可比性，故不适宜采用市场法评估。综
上分析，本次评估确定采用资产基础法进行评估。
经资产基础法评估，上海吉长堃在评估基准日 2025 年 6 月 30 日的股东全部
权益评估值为人民币 4,279.51 万元，评估增值 2,312.00 万元，增值率 117.51%。
其中，总资产账面值 2,248.14 万元，评估值 4,560.14 万元，评估增值 2,312.00
万元，增值率 102.84%。总负债账面值 280.63 万元，评估值 280.63 万元，无增
减值变动。
重要评估假设和评估参数：
A. 基本假设
交易假设是假定所有评估资产已经处在交易的过程中，资产评估师根据评估
资产的交易条件等模拟市场进行价值评估。交易假设是资产评估得以进行的一个
最基本的前提假设。
公开市场假设是对资产拟进入的市场条件以及资产在这样的市场条件下接
受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有
自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有
获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强
制性或不受限制的条件下进行。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基
础。
企业持续经营假设是假设被评估单位在现有的资产资源条件下，在可预见的
未来经营期限内，其生产经营业务可以合法地按其现状持续经营下去，其经营状
况不会发生重大不利变化。
资产按现有用途使用假设是指假设资产将按当前的使用用途持续使用。首先
假定被评估范围内资产正处于使用状态，其次假定按目前的用途和使用方式还将
继续使用下去，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件。
B. 一般假设
政策等外部经济环境不会发生不可预见的重大不利变化，亦无其他人力不可抗拒
及不可预见因素造成的重大影响。
以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估结论的影响。
税政策无重大变化，信贷政策、利率、汇率等金融政策基本稳定。
章程的相关约定。
C.重要评估参数：
评估重大特别事项：
权证记载，权利人为上海锦江国际旅馆投资有限公司。该房屋系上海吉长堃酒店
管理有限公司于 2022 年通过分立方式取得。截止评估报告出具日，企业尚未完
成权利人名称更名。本次评估未考虑权利人名称变更可能产生的相关费用。
记载，委评的位于开发区乐群街东的房产建筑面积为 586.44 平方米，设计用途
为工业用房。根据现场勘察，实际作为酒店使用。同时，委评房地产所占土地性
质为餐饮旅馆业用地。因此本次考虑到土地性质以及房屋实际用途，本次按照酒
店用途考虑其价值。
会展大街以东、光电仪器厂以北的房产，权利人仍旧为上海锦江国际旅馆投资有
限公司。自 2022 年企业分立之后，该房地产均无偿提供给上海锦江国际旅馆投
资有限公司长春分公司作为酒店使用中。评估人员本次已获取被评估单位上海吉
长堃酒店管理有限公司出具的声明文件，声明截至评估基准日被评估单位不存在
账外资产及或有负债；本次评估亦未考虑后续会追偿历史年度的租金。
济技术开发区会展大街以东、光电仪器厂以北，土地用途为餐饮旅馆业，使用权
类型为国有出让，终止日期为 2045 年 6 月 15 日，土地使用权面积 6023 平方米，
房屋建筑物面积 5570.91 平方米。本次评估按照权证记载的面积、用途以及土地
使用年限考虑房地产现状下市场价值，未考虑产权后续变更权利人过程中可能产
生的相关税费。
（2）标的资产二
标的资产名称 上海怀臬酒店管理有限公司
? 协商定价
? 以评估或估值结果为依据定价
定价方法
? 公开挂牌方式确定
? 其他：
? 已确定，具体金额（万元）： 4,001.62
交易价格
? 尚未确定
评估/估值基准日 2025 年 6 月 30 日
采用 评估/ 估值 结果 ?资产基础法 □收益法 □市场法
（单选） □其他，具体为：
最终评估/估值结论 评估/估值价值：4,001.62（万元）
评估/估值增值率：119.61%
评估/估值机构名称 上海东洲资产评估有限公司
标的资产具体的定价原则、方法和依据：
根据上海东洲资产评估有限公司出具的《上海锦江国际酒店股份有限公司拟
将持有的上海怀臬酒店管理有限公司股权协议转让给上海锦江资本有限公司所
涉及的上海怀臬酒店管理有限公司股东全部权益价值的资产评估报告》（东洲评
报字【2025】第 2445 号），经资产基础法评估，上海怀臬在评估基准日 2025 年
元，增值率 119.61%。在参考前述评估结果基础上经交易各方友好协商，确定上
海怀臬 100%股权的价格为 4,001.62 万元。本次交易价格以第三方资产评估机构
的评估值为定价基础，并经交易各方协商一致确定，定价公平、合理，不存在损
害公司及公司股东利益的情形。交易价格与评估值之间不存在较大差异，本次交
易定价公允合理。
评估方法选择的合理性：
本评估项目能满足资产基础法评估所需的条件，即被评估资产处于继续使用
状态或被假定处于继续使用状态，具备可利用的历史经营资料。采用资产基础法
可以满足本次评估的价值类型的要求。被评估单位上海怀臬主要资产系酒店。转
让后，酒店未来经营安排尚无法明确，故评估人员本次无法对该期限届满后的收
益进行可靠量化，后续的收益期限也无法明确，不符合收益法的应用前提，故不
适宜采用收益法评估。本次对于核心房地产资产已采用市场法和成本法评估。同
时，作为单一酒店类物业管理公司，和目前上市公司主营业务有一定的差异性，
一般上市公司均是集团化运营，评估人员通过查询，资本市场几乎没有单一项目
的物业管理上市公司存在，因此本次缺乏可比性，故不适宜采用市场法评估。综
上分析，本次评估确定采用资产基础法进行评估。
经资产基础法评估，上海怀臬在评估基准日 2025 年 6 月 30 日的股东全部权
益评估值为人民币 4,001.62 万元，评估增值 2,179.44 万元，增值率 119.61%。其
中，总资产账面值 1,978.59 万元，评估值 4,158.03 万元，评估增值 2,179.44 万元，
增值率 110.15%。总负债账面值 156.41 万元，评估值 156.41 万元，无增减值变
动。
重要评估假设和评估参数：
A. 基本假设
交易假设是假定所有评估资产已经处在交易的过程中，资产评估师根据评估
资产的交易条件等模拟市场进行价值评估。交易假设是资产评估得以进行的一个
最基本的前提假设。
公开市场假设是对资产拟进入的市场条件以及资产在这样的市场条件下接
受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有
自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有
获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强
制性或不受限制的条件下进行。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基
础。
企业持续经营假设是假设被评估单位在现有的资产资源条件下，在可预见的
未来经营期限内，其生产经营业务可以合法地按其现状持续经营下去，其经营状
况不会发生重大不利变化。
资产按现有用途使用假设是指假设资产将按当前的使用用途持续使用。首先
假定被评估范围内资产正处于使用状态，其次假定按目前的用途和使用方式还将
继续使用下去，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件。
B. 一般假设
政策等外部经济环境不会发生不可预见的重大不利变化，亦无其他人力不可抗拒
及不可预见因素造成的重大影响。
以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估结论的影响。
税政策无重大变化，信贷政策、利率、汇率等金融政策基本稳定。
章程的相关约定。
C.重要评估参数：
意见的通知》（鲁建办字[2016]20 号）。
评估重大特别事项：
所有权证以及土地使用权证记载，权利人为上海锦江国际旅馆投资有限公司。该
房屋系企业于 2022 年通过分立方式取得。截止评估报告出具日，企业尚未完成
权利人名称更名。本次评估未考虑权利人名称变更可能产生的相关费用。
号的房产，权利人仍旧为上海锦江国际旅馆投资有限公司。自 2022 年企业分立
之后，该房地产均无偿提供给上海锦江国际旅馆投资有限公司济南经三路分公司
作为酒店使用中。评估人员本次已获取被评估单位上海怀臬酒店管理有限公司出
具的声明文件，声明截至评估基准日被评估单位不存在账外资产及或有负债；本
次评估亦未考虑后续会追偿历史年度的租金。
路 276 号，土地用途为旅馆用地，使用权类型为国有出让，终止日期为 2047 年
途以及土地使用年限考虑房地产现状下市场价值，未考虑产权后续变更权利人过
程中可能产生的相关税费。
（3）标的资产三
标的资产名称 上海鄂汉堃酒店管理有限公司
? 协商定价
? 以评估或估值结果为依据定价
定价方法
? 公开挂牌方式确定
? 其他：
? 已确定，具体金额（万元）： 7,932.62
交易价格
? 尚未确定
评估/估值基准日 2025 年 6 月 30 日
采用 评估/ 估值 结果 ?资产基础法 □收益法 □市场法
（单选） □其他，具体为：
评估/估值价值：7,932.62（万元）
最终评估/估值结论
评估/估值增值率：188.70%
评估/估值机构名称 上海东洲资产评估有限公司
标的资产具体的定价原则、方法和依据：
根据上海东洲资产评估有限公司出具的《上海锦江国际酒店股份有限公司拟
将其持有的上海鄂汉堃酒店管理有限公司股权协议转让给上海锦江资本有限公
司所涉及的上海鄂汉堃酒店管理有限公司股东全部权益价值的资产评估报告》
（东洲评报字【2025】第 2442 号），经资产基础法评估，上海鄂汉堃在评估基准
日 2025 年 6 月 30 日的股东全部权益评估值为人民币 7,932.62 万元，评估增值
商，确定上海鄂汉堃 100%股权的价格为 7,932.62 万元。本次交易价格以第三方
资产评估机构的评估值为定价基础，并经交易各方协商一致确定，定价公平、合
理，不存在损害公司及公司股东利益的情形。交易价格与评估值之间不存在较大
差异，本次交易定价公允合理。
评估方法选择的合理性：
本评估项目能满足资产基础法评估所需的条件，即被评估资产处于继续使用
状态或被假定处于继续使用状态，具备可利用的历史经营资料。采用资产基础法
可以满足本次评估的价值类型的要求。被评估单位上海鄂汉堃主要资产系酒店。
转让后，酒店未来经营安排尚无法明确，故评估人员本次无法对该期限届满后的
收益进行可靠量化，后续的收益期限也无法明确，不符合收益法的应用前提，故
不适宜采用收益法评估。本次对于核心房地产资产已采用市场法和成本法评估。
同时，作为单一酒店类物业管理公司，和目前上市公司主营业务有一定的差异性，
一般上市公司均是集团化运营，评估人员通过查询，资本市场几乎没有单一项目
的物业管理上市公司存在，因此本次缺乏可比性，故不适宜采用市场法评估。综
上分析，本次评估确定采用资产基础法进行评估。
经资产基础法评估，上海鄂汉堃在评估基准日 2025 年 6 月 30 日的股东全部
权益评估值为人民币 7,932.62 万元，评估增值 5,184.94 万元，增值率 188.70%。
其中，总资产账面值 3,076.85 万元，评估值 8,261.79 万元，评估增值 5,184.94
万元，增值率 168.51%。总负债账面值 329.17 万元，评估值 329.17 万元，无增
减值变动。
重要评估假设和评估参数：
A. 基本假设
交易假设是假定所有评估资产已经处在交易的过程中，资产评估师根据评估
资产的交易条件等模拟市场进行价值评估。交易假设是资产评估得以进行的一个
最基本的前提假设。
公开市场假设是对资产拟进入的市场条件以及资产在这样的市场条件下接
受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有
自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有
获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强
制性或不受限制的条件下进行。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基
础。
企业持续经营假设是假设被评估单位在现有的资产资源条件下，在可预见的
未来经营期限内，其生产经营业务可以合法地按其现状持续经营下去，其经营状
况不会发生重大不利变化。
资产按现有用途使用假设是指假设资产将按当前的使用用途持续使用。首先
假定被评估范围内资产正处于使用状态，其次假定按目前的用途和使用方式还将
继续使用下去，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件。
B. 一般假设
政策等外部经济环境不会发生不可预见的重大不利变化，亦无其他人力不可抗拒
及不可预见因素造成的重大影响。
以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估结论的影响。
税政策无重大变化，信贷政策、利率、汇率等金融政策基本稳定。
章程的相关约定。
C.重要评估参数：
评估重大特别事项：
权证记载，权利人为上海锦江国际旅馆投资有限公司。该房屋系上海鄂汉堃酒店
管理有限公司于 2022 年通过分立方式取得。截止评估报告出具日，企业尚未完
成权利人名称更名。本次评估未考虑权利人名称变更可能产生的相关费用。
房权证洪字第 200514316 号》和《武房权证昌字第 200516745 号》），两处房地产
分别位于湖北省的洪山区和武昌区。经评估人员本次现场勘察发现，两处房地产
实际坐落位置均属武昌区辖域。本次经与企业确认，该跨区情况系武汉市行政区
域调整导致，原分属两区的房地产现已统一划归武昌区管辖。评估人员本次并未
考虑该权证记载与现状行政区划不一致事项对后续企业产权权利人变更的影响。
产，权利人仍旧为上海锦江国际旅馆投资有限公司。自 2022 年企业分立之后，
该房地产均无偿提供给上海锦江国际旅馆投资有限公司武汉分公司作为酒店使
用中。评估人员本次已获取被评估单位上海鄂汉堃酒店管理有限公司出具的声明
文件，声明截至评估基准日被评估单位不存在账外资产及或有负债；本次评估亦
未考虑后续会追偿历史年度的租金。
《武房权证昌字第 200516745 号》）以及土地使用权证（编号《武国用（2006）
号》、
第 870 号》、《武国用（2009）第 261 号》），纳入本次评估范围的房地产有 2 项，
分别系位于洪山区丁字桥路 23 号，建筑面积 8,036.21 平方米，其房屋的土地使
用权类型为出让，用途为餐饮旅馆用地，终止日期 2046 年 10 月 10 日，土地使
用权面积为 1656.18 平方米。另外有一幢房屋位于武昌区丁字桥 B1 栋，建筑面
积为 3,078.19 平方米。其房屋的土地使用权类型为出让，用途为商业用地，土地
面积 467.85 平方米，终止日期 2043 年 12 月 24 日。本次评估按照权证记载的面
积、用途以及土地使用年限考虑房地产现状下市场价值，未考虑产权后续变更权
利人过程中可能产生的相关税费。
（4）标的资产四
标的资产名称 上海辽堃酒店管理有限公司
? 协商定价
? 以评估或估值结果为依据定价
定价方法
? 公开挂牌方式确定
? 其他：
? 已确定，具体金额（万元）： 4,495.27
交易价格
? 尚未确定
评估/估值基准日 2025 年 6 月 30 日
采用 评估/ 估值 结果 ?资产基础法 □收益法 □市场法
（单选） □其他，具体为：
评估/估值价值：4,495.27（万元）
最终评估/估值结论
评估/估值增值率：192.28%
评估/估值机构名称 上海东洲资产评估有限公司
标的资产具体的定价原则、方法和依据：
根据上海东洲资产评估有限公司出具的《上海锦江国际酒店股份有限公司拟
将其持有的上海辽堃酒店管理有限公司股权协议转让给上海锦江资本有限公司
所涉及的上海辽堃酒店管理有限公司股东全部权益价值的资产评估报告》（东洲
评报字【2025】第 2443 号），经资产基础法评估，上海辽堃在评估基准日 2025
年 6 月 30 日的股东全部权益评估值为人民币 4,495.27 万元，评估增值 2,957.28
万元，增值率 192.28%。在参考前述评估结果基础上经交易各方友好协商，确定
上海辽堃 100%股权的价格为 4,495.27 万元。本次交易价格以第三方资产评估机
构的评估值为定价基础，并经交易各方协商一致确定，定价公平、合理，不存在
损害公司及公司股东利益的情形。交易价格与评估值之间不存在较大差异，本次
交易定价公允合理。
评估方法选择的合理性：
本评估项目能满足资产基础法评估所需的条件，即被评估资产处于继续使用
状态或被假定处于继续使用状态，具备可利用的历史经营资料。采用资产基础法
可以满足本次评估的价值类型的要求。被评估单位上海辽堃主要资产系酒店。转
让后，酒店未来经营安排尚无法明确，故评估人员本次无法对该期限届满后的收
益进行可靠量化，后续的收益期限也无法明确，不符合收益法的应用前提，故不
适宜采用收益法评估。本次对于核心房地产资产已采用市场法和成本法评估。同
时，作为单一酒店类物业管理公司，和目前上市公司主营业务有一定的差异性，
一般上市公司均是集团化运营，评估人员通过查询，资本市场几乎没有单一项目
的物业管理上市公司存在，因此本次缺乏可比性，故不适宜采用市场法评估。综
上分析，本次评估确定采用资产基础法进行评估。
经资产基础法评估，上海辽堃在评估基准日 2025 年 6 月 30 日的股东全部权
益评估值为人民币 4,495.27 万元，评估增值 2,957.28 万元，增值率 192.28%。其
中，总资产账面值 1,770.46 万元，评估值 4,727.74 万元，评估增值 2,957.28 万元，
增值率 167.03%。总负债账面值 232.47 万元，评估值 232.47 万元，无增减值变
动。
重要评估假设和评估参数：
A. 基本假设
交易假设是假定所有评估资产已经处在交易的过程中，资产评估师根据评估
资产的交易条件等模拟市场进行价值评估。交易假设是资产评估得以进行的一个
最基本的前提假设。
公开市场假设是对资产拟进入的市场条件以及资产在这样的市场条件下接
受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有
自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有
获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强
制性或不受限制的条件下进行。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基
础。
企业持续经营假设是假设被评估单位在现有的资产资源条件下，在可预见的
未来经营期限内，其生产经营业务可以合法地按其现状持续经营下去，其经营状
况不会发生重大不利变化。
资产按现有用途使用假设是指假设资产将按当前的使用用途持续使用。首先
假定被评估范围内资产正处于使用状态，其次假定按目前的用途和使用方式还将
继续使用下去，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件。
B. 一般假设
政策等外部经济环境不会发生不可预见的重大不利变化，亦无其他人力不可抗拒
及不可预见因素造成的重大影响。
以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估结论的影响。
税政策无重大变化，信贷政策、利率、汇率等金融政策基本稳定。
章程的相关约定。
C.重要评估参数：
评估重大特别事项：
权证记载，权利人为上海锦江国际旅馆投资有限公司。该房屋系上海辽堃酒店管
理有限公司于 2022 年通过分立方式取得。截止评估报告出具日，企业尚未完成
权利人名称更名。本次评估未考虑权利人名称变更可能产生的相关费用。
号的房产，权利人仍旧为上海锦江国际旅馆投资有限公司。自 2022 年企业分立
之后，该房地产均无偿提供给上海锦江国际旅馆投资有限公司沈阳于洪区分公司
作为酒店使用中。评估人员本次已获取被评估单位上海辽堃酒店管理有限公司出
具的声明文件，声明截至评估基准日被评估单位不存在账外资产及或有负债；本
次评估亦未考虑后续会追偿历史年度的租金。
长江北街 47 号，土地用途为商业用地，使用权类型为国有出让，终止日期为 2043
年 1 月 1 日，土地使用权面积 2161.00 平方米。本次评估按照权证记载的面积、
用途以及土地使用年限考虑房地产现状下市场价值，未考虑产权后续变更权利人
过程中可能产生的相关税费。
（二）定价合理性分析
具有证券、期货从业资格的上海东洲资产评估有限公司，按照法律、行政法
规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按
照必要的评估程序，对上海吉长堃、上海怀臬、上海鄂汉堃及上海辽堃股东全部
权益在评估基准日 2025 年 6 月 30 日的市场价值进行了评估，所选用的评估方法
合理，与评估目的相关性一致。本次股权成交价格以评估值为基础经协商确定，
交易定价公平合理。
五、关联交易协议的主要内容及履约安排
（一）关联交易协议的主要条款
交易各方就上海吉长堃股权转让、上海怀臬股权转让、上海鄂汉堃股权转让、
上海辽堃股权转让事项签署的《股权转让协议》主要包括如下内容：
转让方：锦江酒店
受让方：锦江资本
运营方：旅馆投资公司
上海吉长堃 100%股权的交易对价人民币 4,279.51 万元；上海怀臬 100%股
权的交易对价人民币 4,001.62 万元；上海鄂汉堃 100%股权的交易对价人民币
受让方在付款条件均已满足后的 5 个工作日内（且不晚于 2025 年 12 月 31
日）向转让方指定账户支付全部股权转让对价。
过渡期内目标公司因经营活动产生的盈利或亏损而导致交割日净资产相较
于评估基准日专项审计报告记载的净资产的增加或减少及相关权益由受让方承
担。
交割日为协议签署日（或各方均同意的其他时间），于交割日各方应签署并
交换交割单。各方应共同在交割日之后的 15 个工作日之内向公司登记机关申请
办理股权转让的变更登记、公司章程变更手续及其他登记手续。
协议自各方盖章之日起生效。
构成违约的一方（“违约方”）同意向守约一方（
“守约方”）因违约方对本协
议任何条款的违反而招致的实际损失（包括但不限于法律费用和花费，以及对权
利主张进行调查的成本）进行赔偿。守约方因该违约而享有的权利和救济应在本
协议废止、终止或履行完毕后继续有效。
本协议终止后，如本协议项下的交割和/或变更登记已经完成的，各方在本
协议被终止后的 30 日内及时相互配合签署相关变更登记文件以使得目标公司恢
复至本次交易之前的状态。若本协议的终止系因转让方或运营方违反本协议的约
定导致的，则该等变更登记工作产生的一切税费或成本应由转让方和运营方共同
承担；反之，若本协议的终止系因受让方违反本协议的约定导致的，则该等变更
登记工作产生的一切税费或成本应由受让方承担。除此之外，除非受让方存在本
协议项下的违约行为，转让方应在本协议被终止后的 30 日内无息返还受让方已
支付的相关股权转让对价且应承担相应的违约责任；如受让方存在本协议项下的
违约行为的，转让方有权在扣除受让方应承担的违约责任后向受让方无息返还已
支付的股权转让对价的剩余部分。
（二）本次交易对方依法存续且经营正常，未被列为失信被执行人。根据其
财务状况，具备良好履约能力，能严格遵守协议约定，董事会认为其不存在重大
履约风险。
六、关联交易对上市公司的影响
（一）本次交易可以释放资产增值收益，符合公司轻资产的发展战略。预计
本次交易产生税前收益约 9,500 万元。本次交易完成后，公司不再持有上海吉长
堃、上海怀臬、上海鄂汉堃及上海辽堃的股权；股权交割后，将会导致公司合并
报表范围变更。股权转让完成后，公司全资子公司旅馆投资公司将租赁上海吉长
堃、上海怀臬、上海鄂汉堃及上海辽堃的酒店物业，继续运营酒店，公司直营酒
店规模未发生变化。
（二）本次交易不涉及公司的管理层变动、人员安置、土地租赁等情况。
（三）本次交易不会产生同业竞争。
（四）本次交易完成后，公司不存在为该等 4 家公司提供对外担保、委托理
财的情况，也不存在上海吉长堃、上海怀臬、上海鄂汉堃及上海辽堃占用上市公
司资金等方面的情况。
（五）本次交易不涉及交易完成后公司控股股东、实际控制人及其关联人对
公司形成非经营性资金占用的情况。
七、该关联交易应当履行的审议程序
本公司第十一届董事会独立董事 2025 年第三次专门会议审议通过了《关于
上海吉长堃、上海怀臬、上海鄂汉堃、上海辽堃等 4 家全资子公司股权转让给关
联方的议案》，并同意将该议案提交公司董事会审议。
本公司第十一届董事会第八次会议审议通过了《关于上海吉长堃、上海怀臬、
上海鄂汉堃、上海辽堃等 4 家全资子公司股权转让给关联方的议案》，3 名关联
董事回避表决，有表决权的 6 名非关联董事（包括 4 名独立董事）一致表决通过。
本次关联交易无需经过有关部门批准。
八、需要特别说明的历史关联交易（日常关联交易除外）情况
自 2025 年年初至本公告日，除日常关联交易外，公司与关联方锦江资本未
发生其他关联交易。本次交易前 12 个月内，公司与关联方锦江资本不存在与本
次交易类别相关的交易。
特此公告。
上海锦江国际酒店股份有限公司董事会
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