本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪
县沱牌镇四处住宅用、商业用房地产市场价值
资产评估说明
川 友 评 报 字 （ 2025） 第 0113号
（共1册，第1册）
四川大友房地产土地资产评估有限公司
二〇二五年四月三十日
舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·关于
目 录
四川大友房地产土地资产评估有限公司 I
舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·关于
《资产评估说明》使用范围的声明
说明一 关于《资产评估说明》使用范围的声明
本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机
构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给
其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
四川大友房地产土地资产评估有限公司
二〇二五年四月三十日
四川大友房地产土地资产评估有限公司 1
舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·企业
关于进行资产评估有关事项的说明
说明二 企业关于进行资产评估有关事项的说明
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舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·企业
关于进行资产评估有关事项的说明
《企业关于进行资产评估有关事项的说明》见附件。
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对象与评估范围说明
说明三 评估对象与评估范围说明
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舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·评估
对象与评估范围说明
评估对象与评估范围说明
一、评估对象和评估范围
评估对象：位于遂宁市射洪县沱牌镇四处住宅用、商业用房地产的市
场价值。
评估范围：位于遂宁市射洪县沱牌镇四处住宅用、商业用房地产【总
建筑面积合计 47,348.32 ㎡，占用（分摊）的土地使用权均系出让城镇住宅
用地】，账面价值总计 54,188,353.76 元。具体评估范围以委托人提供的《资
产评估申报表》为准。
委托评估对象和评估范围与资产评估委托合同约定的评估对象和评估
范围一致。
二、委估主要资产情况
委估资产为舍得酒业股份有限公司申报的位于遂宁市射洪县沱牌镇四
处住宅用、商业用房地产【总建筑面积合计 47,348.32 ㎡，占用（分摊）的
土地使用权均系出让城镇住宅用地】具体如下：
(1) 权益状况：
①不动产权属状况：
评估对象-住宅用房地产：
根据委托人提供的《不动产权证书》、《不动产查档结果证明书》等
相关资料以及经本次评估委托方书面确认的文件，截至于评估基准日，评
估对象房屋权属登记状况如下：
权利人均为四川沱牌舍得集团有限公司，其他证载信息详见下表明细：
评估对象-滨江路处住宅用房地产明细表
序 楼 建筑面积 土地性质
不动产权证书号 坐落 用途 使用期限
号 层 （㎡） 及用途
四川省遂宁市射洪县沱 2005 年 12 月 15 日
川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
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对象与评估范围说明
四川省遂宁市射洪县沱
川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
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川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
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动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
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川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
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动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
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动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
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动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
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动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
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动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
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动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
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动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
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动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
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动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
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动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
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动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
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动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
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动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
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动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
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动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
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动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
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动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
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动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
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动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
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动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
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动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
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动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
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动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
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动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
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动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
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对象与评估范围说明
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川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
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川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
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川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
四川省遂宁市射洪县沱
川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
四川省遂宁市射洪县沱
川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0002583 号 住宅 住宅用地
四川省遂宁市射洪县沱
川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0010247 号 住宅 住宅用地
四川省遂宁市射洪县沱
川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0010363 号 住宅 住宅用地
四川省遂宁市射洪县沱 2005 年 12 月 15 日
川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0010248 号 住宅 住宅用地
四川省遂宁市射洪县沱
川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0010251 号 住宅 住宅用地
四川省遂宁市射洪县沱
川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0010252 号 住宅 住宅用地
四川省遂宁市射洪县沱
川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0010254 号 住宅 住宅用地
四川省遂宁市射洪县沱
川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0010250 号 住宅 住宅用地 2005 年 12 月 15 日
起 2075 年 12 月 14
四川省遂宁市射洪县沱
川（2019）射洪县不 成套 出让城镇 日止
动产权第 0010255 号 住宅 住宅用地
四川省遂宁市射洪县沱
川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0010256 号 住宅 住宅用地
四川省遂宁市射洪县沱
川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0010245 号 住宅 住宅用地
四川省遂宁市射洪县沱 2005 年 12 月 15 日
川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0010246 号 住宅 住宅用地
四川省遂宁市射洪县沱
川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0010260 号 住宅 住宅用地
四川省遂宁市射洪县沱
川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0010270 号 住宅 住宅用地
四川省遂宁市射洪县沱
川（2019）射洪县不 成套 出让城镇 起 2075 年 12 月 14
动产权第 0010271 号 住宅 住宅用地 日止
川（2019）射洪县不 四川省遂宁市射洪县沱 成套 出让城镇
动产权第 0010272 号 牌镇滨江路 25 幢 1 单元 住宅 住宅用地
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对象与评估范围说明
四川省遂宁市射洪县沱
川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0010273 号 住宅 住宅用地
四川省遂宁市射洪县沱
川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0010244 号 住宅 住宅用地
四川省遂宁市射洪县沱
川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0010264 号 住宅 住宅用地
四川省遂宁市射洪县沱
川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0010265 号 住宅 住宅用地
四川省遂宁市射洪县沱
川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0010263 号 住宅 住宅用地
四川省遂宁市射洪县沱
川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0010275 号 住宅 住宅用地
四川省遂宁市射洪县沱
川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0010318 号 住宅 住宅用地
四川省遂宁市射洪县沱
川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0010266 号 住宅 住宅用地
四川省遂宁市射洪县沱
川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0010267 号 住宅 住宅用地
四川省遂宁市射洪县沱
川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0010268 号 住宅 住宅用地
四川省遂宁市射洪县沱
川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0010276 号 住宅 住宅用地
四川省遂宁市射洪县沱
川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0010277 号 住宅 住宅用地
四川省遂宁市射洪县沱
川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0010269 号 住宅 住宅用地
四川省遂宁市射洪县沱
川（2019）射洪县不 成套 出让城镇
动产权第 0010398 号 住宅 住宅用地
合
计
评估对象-龙凤街处住宅用房地产：
土地性
序 楼 证载 建筑面积
不动产权证书号 坐落 质及用 使用期限 备注
号 层 用途 （㎡）
途
四川省遂宁市射洪县 出让城
川（2020）射洪县不 成套 共计
动产权第 0003479 号 住宅 61 套
至7层 用地
四川省遂宁市射洪县 出让城 1997 年 1 月 18 日
川（2020）射洪县不 成套 共计
动产权第 0003475 号 住宅 61 套
至7层 用地 日止
四川省遂宁市射洪县 出让城
川（2020）射洪县不 成套 共计
动产权第 0003474 号 住宅 61 套
至7层 用地
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对象与评估范围说明
四川省遂宁市射洪县 出让城
川（2020）射洪县不 成套 共计
动产权第 0003477 号 住宅 46 套
至7层 用地
四川省遂宁市射洪县 出让城
川（2020）射洪县不 成套 共计
动产权第 0003473 号 住宅 61 套
至7层 用地
四川省遂宁市射洪县 出让城
川（2020）射洪县不 成套 共计
动产权第 0003476 号 住宅 61 套
至7层 用地
四川省遂宁市射洪县 出让城
川（2020）射洪县不 成套
动产权第 0004089 号 住宅
单元 2 层 1 号 用地
四川省遂宁市射洪县 出让城
川（2020）射洪县不 成套
动产权第 0004090 号 住宅
单元 2 层 2 号 用地
四川省遂宁市射洪县 出让城
川（2020）射洪县不 成套
动产权第 0004103 号 住宅
单元 3 层 1 号 用地
四川省遂宁市射洪县 出让城
川（2020）射洪县不 成套
动产权第 0004092 号 住宅
单元 3 层 2 号 用地
四川省遂宁市射洪县 出让城
川（2020）射洪县不 成套
动产权第 0004098 号 住宅
单元 4 层 1 号 用地
四川省遂宁市射洪县 出让城
川（2020）射洪县不 成套
动产权第 0004091 号 住宅
单元 4 层 2 号 用地
四川省遂宁市射洪县 出让城
川（2020）射洪县不 成套
动产权第 0004104 号 住宅
单元 5 层 1 号 用地
四川省遂宁市射洪县 出让城
川（2020）射洪县不 成套
动产权第 0004085 号 住宅
单元 5 层 2 号 用地
四川省遂宁市射洪县 出让城
川（2020）射洪县不 成套 起 2067 年 1 月 17
动产权第 0004099 号 住宅 日止
单元 6 层 1 号 用地
四川省遂宁市射洪县 出让城
川（2020）射洪县不 成套
动产权第 0004088 号 住宅
单元 6 层 2 号 用地
四川省遂宁市射洪县 出让城
川（2020）射洪县不 成套
动产权第 0004105 号 住宅
单元 7 层 1 号 用地
四川省遂宁市射洪县 出让城
川（2020）射洪县不 成套
动产权第 0004086 号 住宅
单元 7 层 2 号 用地
四川省遂宁市射洪县 出让城
川（2020）射洪县不 成套
动产权第 0004101 号 住宅
单元 2 层 1 号 用地
四川省遂宁市射洪县 出让城
川（2020）射洪县不 成套
动产权第 0004096 号 住宅
单元 2 层 2 号 用地
四川省遂宁市射洪县 出让城
川（2020）射洪县不 成套
动产权第 0004093 号 住宅
单元 3 层 1 号 用地
四川省遂宁市射洪县 出让城
川（2020）射洪县不 成套
动产权第 0004106 号 住宅
单元 3 层 2 号 用地
川（2020）射洪县不 四川省遂宁市射洪县 成套 出让城
动产权第 0004087 号 沱牌镇龙凤街 19 幢 2 住宅 镇住宅
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舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·评估
对象与评估范围说明
单元 4 层 1 号 用地
四川省遂宁市射洪县 出让城
川（2020）射洪县不 成套
动产权第 0004100 号 住宅
单元 4 层 2 号 用地
四川省遂宁市射洪县 出让城
川（2020）射洪县不 成套
动产权第 0004109 号 住宅
单元 5 层 1 号 用地
四川省遂宁市射洪县 出让城
川（2020）射洪县不 成套
动产权第 0004107 号 住宅
单元 5 层 2 号 用地
四川省遂宁市射洪县 出让城
川（2020）射洪县不 成套
动产权第 0004097 号 住宅
单元 6 层 1 号 用地
四川省遂宁市射洪县 出让城
川（2020）射洪县不 成套
动产权第 0004108 号 住宅
单元 6 层 2 号 用地
四川省遂宁市射洪县 出让城
川（2020）射洪县不 成套
动产权第 0004094 号 住宅
单元 7 层 1 号 用地
四川省遂宁市射洪县 出让城
川（2020）射洪县不 成套
动产权第 0004102 号 住宅
单元 7 层 2 号 用地
合
计
评估对象-花园小区处住宅用房地产：
土地性
序 楼 建筑面积
不动产权证书号 坐落 用途 质及用 使用期限
号 层 （㎡）
途
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010288 号 住宅
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010287 号 住宅
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010286 号 住宅
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010285 号 住宅
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010284 号 住宅
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城 月 18 日止
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010348 号 住宅
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010319 号 住宅
层2号 用地
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010316 号 住宅
层1号 用地
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010315 号 住宅
层2号 用地
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010283 号 住宅
层1号 用地
四川大友房地产土地资产评估有限公司 13
舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·评估
对象与评估范围说明
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010314 号 住宅
层1号 用地
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010281 号 住宅
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010280 号 住宅
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010279 号 住宅
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010278 号 住宅
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010347 号 住宅
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010313 号 住宅
层1号 用地
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010312 号 住宅
层2号 用地
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010311 号 住宅
层1号 用地
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010310 号 住宅
层2号 用地
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010308 号 住宅
层1号 用地
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010349 号 住宅
层1号 用地
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010345 号 住宅
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010346 号 住宅
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010344 号 住宅
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010343 号 住宅
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010342 号 住宅
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010341 号 住宅
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010340 号 住宅
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舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·评估
对象与评估范围说明
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010338 号 住宅
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010337 号 住宅
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010336 号 住宅
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010335 号 住宅
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010334 号 住宅
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010333 号 住宅
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010332 号 住宅
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010326 号 住宅
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010331 号 住宅
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010330 号 住宅
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010328 号 住宅
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010327 号 住宅
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城
川（2019）射洪县不动 成套
产权第 0010324 号 住宅
合
计
评估对象-龙凤街商业用房地产：
本次评估评估对象坐落、所在楼层、用途、建筑面积、土地使用权类
型、土地使用权用途等系根据委托人确认和提供的《不动产权证书》记载
数据和内容为评估依据，详见下表：
序 不动产权证书 土地终止日 土地使用 楼 实际 面积
权利人 坐落
号 号 期 权类型 层 用途 （㎡）
川（2020）射洪 四川省遂宁市射洪
四川沱牌舍得集
团有限公司
合
计
四川大友房地产土地资产评估有限公司 15
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对象与评估范围说明
(2)担保物权状况：
根据委托人介绍并确认，截至于评估基准日，评估对象未设定抵押等
他项权利。
(3)用益物权状况：
根据委托人介绍并确认，截至于评估基准日，评估对象未设立地役权。
(1) 建筑物实物状况：根据委托人提供的相关资料，经委托人指界确
认、评估人员实地查勘，建筑物实物状况如下：
四川省遂宁市射洪县沱牌镇滨江路住宅用房地产，户型为二居室和三
居室，建筑面积共 10,804.17 ㎡，混合结构。外墙贴瓷砖，防盗门入户，室
内水泥地面，内墙及天棚刷乳胶漆；装有钢窗；卫生间墙面贴瓷砖，天棚
刷乳胶漆；厨房半墙贴瓷砖，上半墙刷乳胶漆。楼梯间水泥地面，通水、
电、气、讯，维护保养一般，层高约 3.2 米，目前用作职工宿舍，部分房间
空置中。
四川省遂宁市射洪县龙凤镇住宅用房地产，户型为一居室、二居室和
三居室，建筑面积共 27,146.31 ㎡，混合结构。外墙贴瓷砖，防盗门入户，
室内水泥地面，内墙及天棚刷乳胶漆；装有钢窗；卫生间墙面贴瓷砖，天
棚刷乳胶漆；厨房半墙贴瓷砖，上半墙刷乳胶漆。楼梯间水泥地面，通水、
电、气、讯，维护保养一般，层高约 3.2 米，目前用作职工宿舍，部分房间
空置中。
四川省遂宁市射洪县花园小区住宅用房地产，户型为三居室和七居室
建筑面积共 8,978.82 ㎡，混合结构。外墙刷涂料，入户木门，室内地面贴地
砖，内墙及天棚刷乳胶漆；装有塑钢窗；卫生间、厨房墙面贴瓷砖，天棚
吊顶。通水、电、气、讯，维护保养较好，层高约 3.2 米，目前用作职工宿
舍，部分房间空置中。
四川省遂宁市射洪县龙凤镇商业用房地产，实物状况如下表所示：
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舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·评估
对象与评估范围说明
序 楼 实际 面积
坐落 实物状况
号 层 用途 （㎡）
四川省遂宁市射洪县 建筑结构：混合。外墙贴瓷砖，室内地面地砖，内墙贴墙纸，
层2号 约 4 米，目前已出租。
合
计
(2) 土地实物状况：
经委托人介绍和本公司评估人员实地查勘，评估对象土地实物状况如
下：评估对象所在宗地形状较规则，利于项目规划布局和土地利用；地形、
地势平缓无明显坡度；地基承载力较强，无不良地质条件；截止评估基准
日，宗地上已修建房屋，土地开发程度宗地外达“六通”（通上下水、电、气、
讯、道路），其中评估对象宗地内达“六通一平”（通上下水、电、气、讯、
道路，场地平整），基础配套设施完善。
①评估对象位于遂宁市射洪县沱牌镇滨江路住宅用房地产。附近分布
有滨江路，道路通达度一般，公共交通便捷度一般，有 9 路酒旅专线、9 路
酒旅专线龙泉村村委会、射洪 103 号线旅游公交、途经该区域。区域供水、
供电、供气、排水、电讯等基础设施管网较齐全，保障度较高；该区域内
分布有前程超市(滨江路店)、世嘉超市、大润发(中兴路)等购物场所，布局
有沱牌实验学校、五显楼小学、廖氏教育(沱牌校区)；射洪市第三人民医院
心理卫生病区、高林中医正骨科。周边有遂宁市商业银行 24 小时自助银行
(沱牌镇支行)、遂宁银行(射洪沱牌镇支行)、中国农业银行(射洪柳树分理处)
等银行；该区域内生活配套设施较完善，区域内商业分布一般，人流量一
般，繁华程度一般。
②评估对象位于遂宁市射洪县沱牌镇龙凤街住宅用房地产。附近分布
有龙凤街、大佛路，道路通达度一般，公共交通便捷度一般，有 9 路酒旅
专线、9 路酒旅专线龙泉村村委会、射洪 103 号线旅游公交、途经该区域。
区域供水、供电、供气、排水、电讯等基础设施管网较齐全，保障度较高；
四川大友房地产土地资产评估有限公司 17
舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·评估
对象与评估范围说明
该区域内分布有腾旺超市(龙凤街店)、世嘉超市、龙凤超市等购物场所，布
局有沱牌实验学校、沱牌二小、柳树中学；射洪市第三人民医院心理卫生
病区、高林中医正骨科。周边有遂宁市商业银行 24 小时自助银行(沱牌镇支
行)、中国农业银行(射洪柳树分理处)、四川农信(沱牌支行)等银行；该区域
内生活配套设施较完善，区域内商业分布一般，人流量一般，繁华程度一
般。
③评估对象位于遂宁市射洪县沱牌镇花园大街 666 号花园小区住宅用
房地产。附近分布有花园街，道路通达度一般，公共交通便捷度一般，有 9
路酒旅专线、9 路酒旅专线龙泉村村委会、射洪 103 号线旅游公交、途经
该区域。区域供水、供电、供气、排水、电讯等基础设施管网较齐全，保
障度较高；该区域内分布有惠德税家超市(沱牌舍得店)、大润发(中兴路)、
广惠超市(花园街店)等购物场所，布局有沱牌实验学校、沱牌二小、五显楼
小学；射洪市第三人民医院心理卫生病区、高林中医正骨科。周边有四川
农信、中国邮政储蓄银行(射洪市沱牌镇支行)、中国农业银行(射洪柳树分理
处)等银行；该区域内生活配套设施较完善，区域内商业分布一般，人流量
一般，繁华程度一般。
④评估对象位于遂宁市射洪县沱牌镇龙凤街商业用房地产。附近分布
有龙凤街，道路通达度一般，公共交通便捷度一般，有 9 路酒旅专线、9 路
酒旅专线龙泉村村委会、射洪 103 号线旅游公交、途经该区域。区域供水、
供电、供气、排水、电讯等基础设施管网较齐全，保障度较高；该区域内
分布有腾旺超市(龙凤街店)、世嘉超市、龙凤超市等购物场所，布局有沱牌
实验学校、沱牌二小、柳树中学；射洪市第三人民医院心理卫生病区、高
林中医正骨科。周边有遂宁市商业银行 24 小时自助银行(沱牌镇支行)、中
国农业银行(射洪柳树分理处)、四川农信(沱牌支行)等银行；该区域内生活
配套设施较完善，区域内商业分布一般，人流量一般，繁华程度一般。
四川大友房地产土地资产评估有限公司 18
舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·资产
核实情况总体说明
说明四 资产核实情况总体说明
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核实情况总体说明
资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
评估人员于 2024 年 12 月 3 日对评估对象涉及的资产实施了清查核实。
二、影响资产核实的事项及处理方法
无影响资产核实的事项。
三、资产清查核实的方法
对房地产，逐一落实其面积、层高、结构等，同时查看建筑物装修、
设施，配套使用状况，对房屋的实际使用状态进行进一步了解。
四、核实结论
经过资产清查核实程序，评估人员认为，委估的各项资产权属资料较
完善，委估资产主要根据产权持有人提供的《不动产权证书》、《不动产
查档结果证明书》等为主，并结合评估人员现场勘查情况，进行落实。清
查核实过程中未受干扰，委托人申报的资料基本满足评估要求。
无。
四川大友房地产土地资产评估有限公司 20
舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地
产评估技术说明
说明五 房地产类评估技术说明
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产评估技术说明
房地产类评估技术说明
一、评估范围
评估范围：位于遂宁市射洪县沱牌镇四处住宅用、商业用房地产【总
建筑面积合计 47,348.32 ㎡，占用（分摊）的土地使用权均系出让城镇住宅
用地】，账面价值总计 54,188,353.76 元。具体评估范围以委托人提供的《资
产评估申报表》为准。
二、资产概况
委估资产为四川沱牌舍得集团有限公司名下位于四川省遂宁市射洪县
沱牌镇四处住宅用、商业用房地产【总建筑面积合计 47,348.32 ㎡，占用（分
摊）的土地使用权均系出让城镇住宅用地】。具体评估范围以委托人提供
的《资产评估申报表》为准。
三、评估过程
(一)清查核实阶段
单位有关人员，对实物资产逐项进行核实，核实各类建筑的名称、面积、
结构型式和竣工时间等，完善评估明细表；
建合同资料等，核对房屋名称、座落地点、结构类型、建筑面积、使用年
限等。
(二)现场调查阶段
依据清查的评估明细表，评估人员会同有关人员深入现场进行实地调
查，评估人员对地上评估对象逐一进行了详尽的现场查看，逐一落实其面
积、层高、结构等，同时查看建筑物装修、设施，配套使用状况，对房屋
的实际使用状态进行进一步了解。
四川大友房地产土地资产评估有限公司 22
舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地
产评估技术说明
(三)评定估算阶段
根据评估依据、评估资料，评估人员进行测算、确定委估资产在评估基
准日的公允市场价值，得出评估结果后撰写评估技术说明。
四、评估方法
(一)评估方法的选取
根据《资产评估执业准则-不动产》、
《房地产评估规范》
（GB/T50291-2015）
要求，结合当地房地产市场发育情况、评估对象的具体特点以及评估目的
等，选择适宜的评估方法。
评估对象系住宅用房地产，在同一供需圈内，与评估对象类似房地产
市场转让较活跃，类似房地产转让案例较易收集，市场依据充分，可采用
市场法；评估对象作为单套住宅用房虽然存在潜在收益，但所在区域同类
住宅房地产的租金收益与售价不匹配，租金收益普遍较低，其住宅报酬率
或资本化率难以准确把握，采用收益法测算结果不能准确反映其市场价值，
故本次评估不采用收益法。经综合分析，本次评估采用市场法。
评估对象中商业用房地产和部分住宅产权（实际作为商业用房地产），
在同一供需圈内，与评估对象类似房地产市场转让和租赁较活跃，类似房
地产转让和租赁案例较易收集，市场依据充分，客观收益易于把握，可采
用比较法和收益法；评估对象系已建成正常使用的商业用房地产，不属于
具有开发或再开发潜力的房地产，故不采用假设开发法；评估对象系商业
用房地产，采用成本法测算结果不能客观体现其市场价值，故不采用成本
法。经综合分析，本次评估采用市场法和收益法。
评估技术思路及测算过程：
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舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地
产评估技术说明
搜集与评估对象类似房地产的交易实例
确定可比实例 A,建立价格可比基础 确定可比实例 B,建立价格可比基础 确定可比实例 C,建立价格可比基础
实例 A 交易情况修正 实例 B 交易情况修正 实例 C 交易情况修正
实例 A 市场状况调整 实例 B 市场状况调整 实例 C 市场状况调整
实例 A 房地产状况调整 实例 B 房地产状况调整 实例 C 房地产状况调整
求出比较市场价值单价 A 求出比较市场价值单价 B 求出比较市场价值单价 C
根据比较价值 A、B、C 的差异程度、与评估对象的相似程度、可比实例的可靠程度等，
选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出比较市场价值单价
结合评估经验,对以上求出的结果进行判断
确定评估对象的市场价值
收 益 法 市 场 法
搜集与评估对象类似房地产有关收入和费用的资料 搜集与评估对象类似的交易实例
确定可比实例（不少于三个），建立价格可比基础
估算潜在毛收入，进而估算有效毛收入 估算运营费用
交易情况修正
估算净收益（净收益=有效毛收入－运营费用）
市场状况调整
选用适当的报酬率 房地产状况调整
求出比较价值
选用适宜的计算公式求出收益价值
根据两种评估方法的适宜性、可信程度等，选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出综合结果
结合评估经验，对以上综合结果进行判断
确定评估对象的市场价值
五、评估结果
在实施了上述资产评估程序和方法后，在评估基准日，位于遂宁市射
洪县沱牌镇四处住宅用及商业用房地产市场价值总计为 RMB66,009,000.00 元
（包含增值税）。具体详见《评估汇总表》：
评估汇总表
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产评估技术说明
评估价格
序 单位 建筑面积
项目名称 用途 坐落 账面价值（元） (元，千元以 增值率
号 （套） （㎡）
下四舍五入）
成套 四川省遂宁市射洪
住宅 县沱牌镇滨江路
成套 四川省遂宁市射洪
住宅 县沱牌镇龙凤街
四川省遂宁市射洪 54,188,353.76 21.81%
县沱牌镇龙凤街
四川省遂宁市射洪
成套
住宅
合
计
六、评估案例
◆案例一：四川省遂宁市射洪县沱牌镇滨江路 21 幢 1 单元 3 层 2 号住
宅用房地产
（一）基本概况
根据评估人员现场查勘结合其基本情况，该房地产系 1996 年竣工并投
入使用的 7 层混合结构建筑物，坐落四川省遂宁市射洪县沱牌镇滨江路 21
幢 1 单元 3 层 2 号，层高约 3.2 米，建筑面积 97.45 ㎡。外墙贴瓷砖，防盗
门入户，室内水泥地面，内墙及天棚刷乳胶漆；装有钢窗；卫生间墙面贴
瓷砖，天棚刷乳胶漆；厨房半墙贴瓷砖，上半墙刷乳胶漆。楼梯间水泥地
面，通水、电、气、讯，维护保养一般。利用状况：目前用作职工宿舍。
（二）采用比较法求取住宅用房地产比较单价 V 比较单价：
比较法基本计算公式：
评估对象房地产的比较价值＝可比实例房地产的价格×交易情况修正
系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
其中：房地产状况调整系数=区位状况调整系数×实物状况调整系数×权
益状况调整系数
可比实例房地产应是评估对象的类似房地产，类似房地产是指与评估
对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构等相同或相似的房
四川大友房地产土地资产评估有限公司 25
舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地
产评估技术说明
地产。因此，选取的可比实例应满足下列要求：
①与评估对象区位相近；
②与评估对象用途相同；
③与评估对象的权利性质相同；
④与评估对象的档次相当；
⑤与评估对象的规模相当；
⑥与评估对象的建筑结构相同。
故经过筛选，我们选取以下可比实例，详见“可比实例一览表”。
可比实例 实例 A 实例 B 实例 C
项目名称 沱牌镇滨江路住宅 沱牌镇打铁街沱校附近住宅 沱牌镇中心街附近住宅
用途 住宅 住宅 住宅
所处楼层 6层 3层 2层
交易时间 2024 年 11 月 2024 年 11 月 2024 年 11 月
交易情况 正常 正常 正常
建筑面积（㎡） 118 84 120
建筑结构 混合 混合 混合
内部装修状况 简装 简装 简装
土地使用权类型 出让 出让 出让
付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款
税费负担 交易双方正常负担 交易双方正常负担 交易双方正常负担
计价单位 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡
币种 人民币 人民币 人民币
交易单价（元/㎡） 2,373.00 2,357.00 2,483.00
是否含税价 含增值税 含增值税 含增值税
（1）统一财产范围
经调查，三个可比实例与评估对象均不含非房地产成分、均不属带有
债权债务的房地产（如拖欠税费等）、房地产实物范围相同，三个可比实
例与评估对象财产范围相同，无需作调整。
（2）统一付款方式
经调查，以上三个可比实例均为一次性付款方式成交，无需作调整。
（3）统一融资条件
经调查，以上三个可比实例的首付款比例、贷款利率、贷款期限等均
属正常，均为常规融资条件下的价格，无需作调整。
（4）统一税费负担：均为交易双方正常负担交易税费下的价格，无需
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作调整。
（5）统一计价单位
统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面
积内涵和计量单位。上述可比实例均为按建筑面积计价每单位平方米价格，
币种均为人民币，货币单位均为元，与评估对象的计价单位一致，无需作
调整。
根据以上分析，建立价格可比基础，详见“评估对象与可比实例统一比
较基础修正表”。
可比实例统一比较基础修正表
可比实例 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
交易价格（元/m2） 2,373.00 2,357.00 2,483.00
统一财产范围修正值 0 0 0
统一付款方式修正值 0 0 0
统一融资条件修正值 0 0 0
统一税费负担修正值 0 0 0
统一计价单位修正值 0 0 0
建立比较基础后价格（元/m2，含增值税） 2,373.00 2,357.00 2,483.00
依据以上建立的价格可比基础，根据可比实例与评估对象情况，编制“比
较因素条件说明表”，详见下表。
比较因素条件说明表
项目 实例 A 实例 B 实例 C 评估对象
沱牌镇滨江路住 沱牌镇打铁街沱 沱牌镇中心街附
房地产坐落或名称 滨江路
宅 校附近住宅 近住宅
交易价格（元/平方米） 2,373.00 2,357.00 2,483.00 /
付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款
交易情况 正常 正常 正常 正常
市场状况 2024 年 11 月 2024 年 11 月 2024 年 11 月 2024 年 11 月
距区域商服中心距离 一般 一般 一般 一般
有多条路公交线 有多条路公交线 有多条路公交线 有多条路公交线
公交便捷度 路通过，交通便 路通过，交通便 路通过，交通便 路通过，交通便
捷度一般 捷度一般 捷度一般 捷度一般
房地
区位 交通限制 无限制 无限制 无限制 无限制
产状
状况 区域主要交通道 区域主要交通道 区域主要交通道 区域主要交通道
况
路，区域主、次 路，区域主、次 路，区域主、次 路，区域主、次
道路通达度 干道及支路分布 干道及支路分布 干道及支路分布 干道及支路分布
较密集，道路通 较密集，道路通 较密集，道路通 较密集，道路通
达度一般 达度一般 达度一般 达度一般
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所在区域废气、 所在区域废气、 所在区域废气、 所在区域废气、
噪音污染不明 噪音污染不明 噪音污染不明 噪音污染不明
环境质量 显，街道较整洁， 显，街道较整洁， 显，街道较整洁， 显，街道较整洁，
绿化率较高，整 绿化率较高，整 绿化率较高，整 绿化率较高，整
体环境较好 体环境较好 体环境较好 体环境较好
区域供水、供电、 区域供水、供电、 区域供水、供电、 区域供水、供电、
供气、排水、电 供气、排水、电 供气、排水、电 供气、排水、电
基础设施完善度 讯等基础设施管 讯等基础设施管 讯等基础设施管 讯等基础设施管
网齐全，保障度 网齐全，保障度 网齐全，保障度 网齐全，保障度
高 高 高 高
公共配套设施完善度 超市、银行等公 超市、银行等公 超市、银行等公 超市、银行等公
共配套 共配套 共配套 共配套
位于小区中部， 位于小区中部， 位于小区中部， 位于小区中部，
所处楼幢
临中庭景观 临中庭景观 临中庭景观 临中庭景观
楼层/总楼层 6层 3层 2层 3层
朝向 南 南 南 南
房屋形态 现房 现房 现房 现房
建筑结构 混合 混合 混合 混合
八五成新，维护 八五成新，维护 八五成新，维护 七成新，维护保
新旧程度及维护保养
保养较好 保养较好 保养较好 养一般
建筑面积（m2） 118 84 120 97.45
一梯户数 搭配合理 搭配合理 搭配合理 搭配合理
层高（m） 3.2 3.2 3.2 3.2
整体形象及外墙装饰 较好 较好 较好 一般
室内装饰 简装 简装 简装 简装
实物 3室2厅2卫2 3室1厅1卫1 3室2厅1卫1 3室2厅2卫1
状况 户型 厨 1 阳台，布局 厨 1 阳台，布局 厨 1 阳台，布局 厨 1 阳台，布局
合理 合理 合理 合理
采光通风 良好 良好 良好 良好
通水、电、气、 通水、电、气、 通水、电、气、 通水、电、气、
设施设备 讯，安消防栓， 讯，安消防栓， 讯，安消防栓， 讯，安消防栓，
设安防系统 设安防系统 设安防系统 设安防系统
有物业管理，设 有物业管理，设 有物业管理，设 有物业管理，设
物业管理及机动车停车
有停车场，车位 有停车场，车位 有停车场，车位 有停车场，车位
位
较充足 较充足 较充足 较充足
其他 无 无 无 无
权益状况
权属完整、清晰， 权属完整、清晰， 权属完整、清晰， 权属完整、清晰，
权属状况
无瑕疵 无瑕疵 无瑕疵 无瑕疵
土地使用权类型 出让 出让 出让 出让
采用百分率法，以评估对象条件指数为 100，将可比实例与评估对象影
响价格的因素条件进行比较、分析（详见“比较因素条件指数表”），确定相应
的修正指数。
（1）交易情况修正
本次所选的可比实例 A、B 、C 及评估对象均为正常交易，故评估对象
与比较实例 A、B、C 交易情况修正指数均为 100。
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（2）市场状况（交易日期）调整
本次评估基准日为 2024 年 11 月 26 日，可比实例 A、B、C 交易日期与
评估基准日接近，且在该期间内该类房地产价格无明显波动，故评估对象
与比较实例 A、B、C 市场状况修正指数均为 100。
（3）房地产状况调整系数
房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。
以评估对象状况为基准，将可比实例房地产状况条件与评估对象进行比较，
量化、确定出相应指数。
A、影响住宅用房价格的区位因素主要有距区域商服中心距离、公交便
捷度、交通限制、道路通达度、环境质量、公共配套设施完善度、基础设
施完善度、所处楼幢、楼层/总楼层、朝向等。
依据“比较因素条件说明表”：
楼层/总楼层：可比实例 A 位于所在楼栋高层，可比实例 C 位于所在楼
栋低层，可比实例 B 与评估对象处于所在楼栋中层，所处楼层对价值产生
影响，经分析影响程度，故修正指数分别为 90、100、90、100。
经可比实例 A、B、C 与评估对象各项区位状况因素进行比较，其余各
项比较因素均相同或相近，故修正指数均为 100。
B、影响住宅用房价格的实物因素主要有房屋形态、建筑面积、建筑结
构、新旧程度及维护保养、设备设施、室内装饰、一梯户数、层高、空间
布局、整体形象及墙外装饰、户型、采光通风、物业管理及机动车停车位、
其他等；
依据“比较因素条件说明表”，经可比实例 A、B、C 与评估对象各项实物
状况因素进行比较，对各项因素作如下修正：
新旧程度及维护保养：可比实例 A、B、C 为八五成新，评估对象为七成
新，考虑新旧程度及维护保养对房地产价值的影响，故修正指数为 110、110、
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整体形象及外墙装饰：可比实例 A、B、C 整体形象及外墙装饰较好，评
估对象整体形象及外墙装饰一般，考虑整体形象及外墙装饰对房地产价值
的影响，故修正指数为 110、110、110、100。
其余各项比较因素，可比实例 A、B、C 与评估对象均为相同或相近，
故修正指数均为 100。
C、影响住宅用房价格的权益状况主要有权属状况。
依据“比较因素条件说明表”，经可比实例 A、B、C 与评估对象权属状况
因素进行比较，各项比较因素均相同或相近，故修正指数均为 100。
可比实例与评估对象修正指数详见下表“比较因素条件指数表”。
比较因素条件指数表
项目 实例 A 实例 B 实例 C 评估对象
沱牌镇滨江路 沱牌镇打铁街 沱牌镇中心街附
房地产坐落 滨江路
住宅 沱校附近住宅 近住宅
交易价格（元/平方米，含增值税） 2373 2357 2483 /
付款方式 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
市场状况 100 100 100 100
距区域商服中心距离 100 100 100 100
公交便捷度 100 100 100 100
交通限制 100 100 100 100
道路通达度 100 100 100 100
区位 环境质量 100 100 100 100
状况 基础设施完善度 100 100 100 100
公共配套设施完善度 100 100 100 100
所处楼幢 100 100 100 100
楼层/总楼层 90 100 90 100
朝向 100 100 100 100
房 房屋形态 100 100 100 100
地 建筑结构 100 100 100 100
产 新旧程度及维护保养 110 110 110 100
状 建筑面积（m2） 100 100 100 100
况 一梯户数 100 100 100 100
层高（m） 100 100 100 100
实物
整体形象及外墙装饰 110 110 110 100
状况
室内装饰 100 100 100 100
户型 100 100 100 100
采光通风 100 100 100 100
设施设备 100 100 100 100
物业管理及机动车停车位 100 100 100 100
其他 100 100 100 100
权益 权属状况 100 100 100 100
状况 土地使用权类型 100 100 100 100
采用修正指数连乘公式计算可比实例比较价值，根据可比实例比较价
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值差异程度、可比实例与评估对象相似程度、可比实例资料可靠程度等，
选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出评估对象比较价值。可比
实例比较价值求取详见“比较因素修正系数表”。
比较因素修正系数表
项目 实例 A 实例 B 实例 C
沱牌镇打铁街沱校附 沱牌镇中心街附近住
房地产坐落 沱牌镇滨江路住宅
近住宅 宅
交易价格(元/平方米) 正常 正常 正常
付款方式 100 / 100 100 / 100 100 / 100
交易情况 100 / 100 100 / 100 100 / 100
市场状况 100 / 100 100 / 100 100 / 100
距区域商服中心距离 100 / 100 100 / 100 100 / 100
公交便捷度 100 / 100 100 / 100 100 / 100
交通限制 100 / 100 100 / 100 100 / 100
道路通达度 100 / 100 100 / 100 100 / 100
区位 环境质量 100 / 100 100 / 100 100 / 100
状况 基础设施完善度 100 / 100 100 / 100 100 / 100
公共配套设施完善度 100 / 100 100 / 100 100 / 100
所处楼幢 100/ 100 100/ 100 100/ 100
楼层/总楼层 100/ 90 100/ 100 100/ 90
朝向 100/ 100 100/ 100 100/ 100
房屋形态 100 / 100 100 / 100 100 / 100
房
建筑结构 100 / 100 100 / 100 100 / 100
地
新旧程度及维护保养 100 / 110 100 / 110 100 / 110
产
建筑面积（m2） 100 / 100 100 / 100 100 / 100
状
一梯户数 100 / 100 100 / 100 100 / 100
况
层高（m） 100/ 100 100 / 100 100 / 100
实物 整体形象及外墙装饰 100 / 110 100 / 110 100 / 110
状况 室内装饰 100 / 100 100 / 100 100 / 100
户型 100 / 100 100 / 100 100 / 100
采光通风 100/ 100 100/ 100 100/ 100
设施设备 100 / 100 100 / 100 100 / 100
物业管理及机动车停车
位
其他 100/ 100 100/ 100 100/ 100
权益 权属状况 100/ 100 100/ 100 100/ 100
状况 土地使用权类型 100/ 100 100/ 100 100/ 100
比较价值（元/m2，含增值税） 2179.00 1948.00 2280.00
以上求取的 3 个可比实例比较价值差异不大，且可比实例与评估对象
相似程度均较高，故本次评估采用简单算术平均法求出评估对象比较价值
为：
V 比较单价=（2179.00+1948.00+2280.00）÷3=2140.00(元/平方米，四舍五入至十
位)。
由于本次评估目的为资产收购，纳入评估范围内资产数量较大，属于大
宗交易，通常情况如此大批量的房地产交易，所需的资金越多，越不容易
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找到买家，其交易周期越长。本次资产收购属于一次性交易，在有限的时
间内完成收购，交易时间短于单套逐批市场交易时间，能够迅速回笼资金，
同时对于卖方而言也可以节约正常销售期间的销售费用、管理费用等。
基于以上因素，根据对评估对象所在区域近几年类似物业成交情况等统
计分析，本次评估按正常市场交易单价的 80%计算，故本次评估单价为：
评估总价=评估单价×建筑面积=1710.00×97.45= 167,000.00（元，千元以
下四舍五入）。
◆案例二：四川省遂宁市射洪县沱牌镇龙凤街 19 幢 1 单元 5 层 1 号住
宅用房地产
（一）基本概况
根据评估人员现场查勘结合其基本情况，该房地产系 1997 年竣工并投
入使用的 7 层混合结构建筑物，坐落四川省遂宁市射洪县沱牌镇龙凤街 19
幢 1 单元 5 层 1 号，层高约 3.2 米，建筑面积 93.59 ㎡。外墙贴瓷砖，防盗
门入户，室内水泥地面，内墙及天棚刷乳胶漆；装有钢窗；卫生间墙面贴
瓷砖，天棚刷乳胶漆；厨房半墙贴瓷砖，上半墙刷乳胶漆。楼梯间水泥地
面，通水、电、气、讯，维护保养一般。利用状况：目前用作职工宿舍。
（二）采用比较法求取住宅用房地产比较单价 V 比较单价：
比较法基本计算公式：
评估对象房地产的比较价值＝可比实例房地产的价格×交易情况修正
系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
其中：房地产状况调整系数=区位状况调整系数×实物状况调整系数×权
益状况调整系数
可比实例房地产应是评估对象的类似房地产，类似房地产是指与评估
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对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构等相同或相似的房
地产。因此，选取的可比实例应满足下列要求：
①与评估对象区位相近；
②与评估对象用途相同；
③与评估对象的权利性质相同；
④与评估对象的档次相当；
⑤与评估对象的规模相当；
⑥与评估对象的建筑结构相同。
故经过筛选，我们选取以下可比实例，详见“可比实例一览表”。
可比实例 实例 A 实例 B 实例 C
项目名称 沱牌镇中心街附近住宅 沱牌镇中心街附近住宅 沱牌镇中心街附近住宅
用途 住宅 住宅 住宅
所处楼层 3层 3层 3层
交易时间 2024 年 11 月 2024 年 11 月 2024 年 11 月
交易情况 正常 正常 正常
建筑面积（㎡） 97 97 97
建筑结构 混合 混合 混合
内部装修状况 简装 简装 简装
土地使用权类型 出让 出让 出让
付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款
税费负担 交易双方正常负担 交易双方正常负担 交易双方正常负担
计价单位 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡
币种 人民币 人民币 人民币
交易单价（元/㎡） 1,546.00 1,495.00 1,567.00
是否含税价 含增值税 含增值税 含增值税
（1）统一财产范围
经调查，三个可比实例与评估对象均不含非房地产成分、均不属带有
债权债务的房地产（如拖欠税费等）、房地产实物范围相同，三个可比实
例与评估对象财产范围相同，无需作调整。
（2）统一付款方式
经调查，以上三个可比实例均为一次性付款方式成交，无需作调整。
（3）统一融资条件
经调查，以上三个可比实例的首付款比例、贷款利率、贷款期限等均
属正常，均为常规融资条件下的价格，无需作调整。
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产评估技术说明
（4）统一税费负担：均为交易双方正常负担交易税费下的价格，无需
作调整。
（5）统一计价单位
统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面
积内涵和计量单位。上述可比实例均为按建筑面积计价每单位平方米价格，
币种均为人民币，货币单位均为元，与评估对象的计价单位一致，无需作
调整。
根据以上分析，建立价格可比基础，详见“评估对象与可比实例统一比
较基础修正表”。
可比实例统一比较基础修正表
可比实例 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
交易价格（元/m2） 1,546.00 1,495.00 1,567.00
统一财产范围修正值 0 0 0
统一付款方式修正值 0 0 0
统一融资条件修正值 0 0 0
统一税费负担修正值 0 0 0
统一计价单位修正值 0 0 0
建立比较基础后价格（元/m2，含增值税） 1,546.00 1,495.00 1,567.00
依据以上建立的价格可比基础，根据可比实例与评估对象情况，编制“比
较因素条件说明表”，详见下表。
比较因素条件说明表
项目 实例 A 实例 B 实例 C 评估对象
四川省遂宁市
沱牌镇中心街 沱牌镇中心街附 沱牌镇中心街附 射洪县沱牌镇
房地产坐落或名称
附近住宅 近住宅 近住宅 龙凤街 19 幢 1
单元 5 层 1 号
交易价格（元/平方米，含增值税） 1,546.00 1,495.00 1,567.00 /
付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款
交易情况 正常 正常 正常 正常
市场状况 2024 年 11 月 2024 年 11 月 2024 年 11 月 2024 年 11 月
距区域商服中心距离 一般 一般 一般 一般
房地 有多条路公交 有多条路公交线 有多条路公交线 有多条路公交线
区位
产状 公交便捷度 线路通过，交 路通过，交通便 路通过，交通便 路通过，交通便
状况
况 通便捷度一般 捷度一般 捷度一般 捷度一般
交通限制 无限制 无限制 无限制 无限制
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舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地
产评估技术说明
区域主要交通
区域主要交通道 区域主要交通道 区域主要交通道
道路，区域主、
路，区域主、次 路，区域主、次 路，区域主、次
次干道及支路
道路通达度 干道及支路分布 干道及支路分布 干道及支路分布
分布较密集，
较密集，道路通 较密集，道路通 较密集，道路通
道路通达度一
达度一般 达度一般 达度一般
般
所在区域废
所在区域废气、 所在区域废气、 所在区域废气、
气、噪音污染
噪音污染不明 噪音污染不明 噪音污染不明
不明显，街道
环境质量 显，街道较整洁， 显，街道较整洁， 显，街道较整洁，
较整洁，绿化
绿化率较高，整 绿化率较高，整 绿化率较高，整
率较高，整体
体环境较好 体环境较好 体环境较好
环境较好
区域供水、供 区域供水、供电、 区域供水、供电、 区域供水、供电、
电、供气、排 供气、排水、电 供气、排水、电 供气、排水、电
基础设施完善度 水、电讯等基 讯等基础设施管 讯等基础设施管 讯等基础设施管
础设施管网齐 网齐全，保障度 网齐全，保障度 网齐全，保障度
全，保障度高 高 高 高
公共配套设施完善度 有超市、银行 超市、银行等公 超市、银行等公 超市、银行等公
等公共配套 共配套 共配套 共配套
位于小区中
位于小区中部， 位于小区中部， 位于小区中部，
所处楼幢 部，临中庭景
临中庭景观 临中庭景观 临中庭景观
观
楼层/总楼层 3层 3层 3层 5层
朝向 南 南 南 南
房屋形态 现房 现房 现房 现房
建筑结构 混合 混合 混合 混合
八成新，维护 八成新，维护保 八成新，维护保 六成新，维护保
新旧程度及维护保养
保养较好 养较好 养较好 养较差
建筑面积（m2） 97 97 97 93.59
一梯户数 搭配合理 搭配合理 搭配合理 搭配合理
层高（m） 3.2 3.2 3.2 3.2
整体形象及外墙装饰 较好 较好 较好 较差
室内装饰 简装 简装 简装 简装
实物 3室2厅2卫2 3室1厅1卫1 3室2厅1卫1 3室2厅2卫1
状况 户型 厨 1 阳台，布 厨 1 阳台，布局 厨 1 阳台，布局 厨 1 阳台，布局
局合理 合理 合理 合理
采光通风 良好 良好 良好 良好
通水、电、气、 通水、电、气、 通水、电、气、 通水、电、气、
设施设备 讯，安消防栓， 讯，安消防栓， 讯，安消防栓， 讯，安消防栓，
设安防系统 设安防系统 设安防系统 设安防系统
有物业管理， 有物业管理，设 有物业管理，设 有物业管理，设
物业管理及机动车停车位 设有停车场， 有停车场，车位 有停车场，车位 有停车场，车位
车位较充足 较充足 较充足 较充足
其他 无 无 无 无
权益状况
权属完整、清 权属完整、清晰， 权属完整、清晰， 权属完整、清晰，
权属状况
晰，无瑕疵 无瑕疵 无瑕疵 无瑕疵
土地使用权类型 出让 出让 出让 出让
采用百分率法，以评估对象条件指数为 100，将可比实例与评估对象影
响价格的因素条件进行比较、分析（详见“比较因素条件指数表”），确定相应
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产评估技术说明
的修正指数。
（1）交易情况修正
本次所选的可比实例 A、B、C 及评估对象均为正常交易，故评估对象
与比较实例 A、B、C 交易情况修正指数均为 100。
（2）市场状况（交易日期）调整
本次评估基准日为 2024 年 11 月 26 日，可比实例 A、B、C 交易日期与
评估基准日接近，且在该期间内该类房地产价格无明显波动，故评估对象
与比较实例 A、B、C 市场状况修正指数均为 100。
（3）房地产状况调整系数
房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。
以评估对象状况为基准，将可比实例房地产状况条件与评估对象进行比较，
量化、确定出相应指数。
A、影响住宅用房价格的区位因素主要有距区域商服中心距离、公交便
捷度、交通限制、道路通达度、环境质量、公共配套设施完善度、基础设
施完善度、所处楼幢、楼层/总楼层、朝向等。
楼层/总楼层：可比实例 A、B、C 均位于所在楼栋中楼层，评估对象位
于所在楼栋中高层，考虑所处楼层对价值产生影响，经分析影响程度，故
修正指数分别为 110、110、110、100。
其余各项比较因素，可比实例 A、B、C 与评估对象均为相同或相近，
故修正指数均为 100。
B、影响住宅用房价格的实物因素主要有房屋形态、建筑面积、建筑结
构、新旧程度及维护保养、设备设施、室内装饰、一梯户数、层高、空间
布局、整体形象及墙外装饰、户型、采光通风、物业管理及机动车停车位、
其他等；
依据“比较因素条件说明表”，经可比实例 A、B、C 与评估对象各项实物
状况因素进行比较，对各项因素作如下修正：
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产评估技术说明
新旧程度及维护保养：可比实例 A、B、C 为八成新，评估对象为六成
新，考虑新旧程度及维护保养对房地产价值的影响，故修正指数为 110、110、
整体形象及墙外装饰：可比实例 A、B、C 整体形象及墙外装饰较好，
评估对象整体形象及墙外装饰较差，考虑整体形象及墙外装饰对房地产价
值的影响，故修正指数为 110、110、110、100。
其余各项比较因素，可比实例 A、B、C 与评估对象均为相同或相近，
故修正指数均为 100。
C、影响住宅用房价格的权益状况主要有权属状况。
依据“比较因素条件说明表”，经可比实例 A、B、C 与评估对象权属状况
因素进行比较，各项比较因素均相同或相近，故修正指数均为 100。
可比实例与评估对象修正指数详见下表“比较因素条件指数表”。
比较因素条件指数表
项目 实例 A 实例 B 实例 C 评估对象
四川省遂宁市
沱牌镇中心街 沱牌镇中心街 沱牌镇中心街 射洪县沱牌镇
房地产坐落
附近住宅 附近住宅 附近住宅 龙凤街 19 幢 1
单元 5 层 1 号
交易价格（元/平方米） 1546 1495 1567 /
付款方式 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
市场状况 100 100 100 100
距区域商服中心距离 100 100 100 100
公交便捷度 100 100 100 100
交通限制 100 100 100 100
道路通达度 100 100 100 100
区位 环境质量 100 100 100 100
状况 基础设施完善度 100 100 100 100
公共配套设施完善度 100 100 100 100
所处楼幢 100 100 100 100
房
楼层/总楼层 110 110 110 100
地
朝向 100 100 100 100
产
房屋形态 100 100 100 100
状
建筑结构 100 100 100 100
况
新旧程度及维护保养 110 110 110 100
建筑面积（m2） 100 100 100 100
实物 一梯户数 100 100 100 100
状况 层高（m） 100 100 100 100
整体形象及外墙装饰 110 110 110 100
室内装饰 100 100 100 100
户型 100 100 100 100
采光通风 100 100 100 100
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设施设备 100 100 100 100
物业管理及机动车停车位 100 100 100 100
其他 100 100 100 100
权益 权属状况 100 100 100 100
状况 土地使用权类型 100 100 100 100
采用修正指数连乘公式计算可比实例比较价值，根据可比实例比较价
值差异程度、可比实例与评估对象相似程度、可比实例资料可靠程度等，
选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出评估对象比较价值。可比
实例比较价值求取详见“比较因素修正系数表”。
比较因素修正系数表
项目 实例 A 实例 B 实例 C
沱牌镇中心街附近住 沱牌镇中心街附近住 沱牌镇中心街附近住
房地产坐落
宅 宅 宅
交易价格(元/平方米) 正常 正常 正常
付款方式 100 / 100 100 / 100 100 / 100
交易情况 100 / 100 100 / 100 100 / 100
市场状况 100 / 100 100 / 100 100 / 100
距区域商服中心距离 100 / 100 100 / 100 100 / 100
公交便捷度 100 / 100 100 / 100 100 / 100
交通限制 100 / 100 100 / 100 100 / 100
道路通达度 100 / 100 100 / 100 100 / 100
区位 环境质量 100 / 100 100 / 100 100 / 100
状况 基础设施完善度 100 / 100 100 / 100 100 / 100
公共配套设施完善度 100 / 100 100 / 100 100 / 100
所处楼幢 100/ 100 100/ 100 100/ 100
楼层/总楼层 100/ 110 100/ 110 100/ 110
朝向 100/ 100 100/ 100 100/ 100
房 房屋形态 100 / 100 100 / 100 100 / 100
地 建筑结构 100 / 100 100 / 100 100 / 100
产 新旧程度及维护保养 100 / 110 100 / 110 100 / 110
状 建筑面积（m2） 100 / 100 100 / 100 100 / 100
况 一梯户数 100 / 100 100 / 100 100 / 100
层高（m） 100/ 100 100 / 100 100 / 100
实物
整体形象及外墙装饰 100 / 110 100 / 110 100 / 110
状况
室内装饰 100 / 100 100 / 100 100 / 100
户型 100 / 100 100 / 100 100 / 100
采光通风 100/ 100 100/ 100 100/ 100
设施设备 100 / 100 100 / 100 100 / 100
物业管理及机动车停车位 100 / 100 100 / 100 100 / 100
其他 100/ 100 100/ 100 100/ 100
权益 权属状况 100/ 100 100/ 100 100/ 100
状况 土地使用权类型 100/ 100 100/ 100 100/ 100
比较价值（元/m2，含增值税） 1162.00 1123.00 1177.00
以上求取的 3 个可比实例比较价值差异不大，且可比实例与评估对象
相似程度均较高，故本次评估采用简单算术平均法求出评估对象比较价值
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为：
V 比较单价=（1162.00+1123.00+1177.00）÷3=1150.00(元/平方米，四舍五入至十
位)。
由于本次评估目的为资产收购，纳入评估范围内资产数量较大，属于大
宗交易，通常情况如此大批量的房地产交易，所需的资金越多，越不容易
找到买家，其交易周期越长。本次资产收购属于一次性交易，在有限的时
间内完成收购，交易时间短于单套逐批市场交易时间，能够迅速回笼资金，
同时对于卖方而言也可以节约正常销售期间的销售费用、管理费用等。
基于以上因素，根据对评估对象所在区域近几年类似物业成交情况等统
计分析，本次评估按正常市场交易单价的 80%计算，故本次评估单价为：
评估总价=评估单价×建筑面积=920×93.59=86,000.00（元，千元以下四
舍五入）。
◆案例三：四川省遂宁市射洪县沱牌镇龙凤街 19 幢 1 层 2 号商业用房
地产
（一）基本概况
根据评估人员现场查勘结合其基本情况，该房地产系 1997 年竣工并投
入使用的 7 层混合结构建筑物，坐落四川省遂宁市射洪县沱牌镇龙凤街 19
幢 1 层 2 号，层高约 4 米，建筑面积 419.02 ㎡。外墙贴瓷砖，室内地面地砖，
内墙贴墙纸，天花吊顶，装有卷帘门，通水、电、讯，维护保养一般。利
用状况：已出租。
（二）采用比较法求取商业用房地产比较单价 V 比较单价：
比较法基本计算公式：
评估对象房地产的比较价值＝可比实例房地产的价格×交易情况修正
系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
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其中：房地产状况调整系数=区位状况调整系数×实物状况调整系数×权
益状况调整系数
可比实例房地产应是评估对象的类似房地产，类似房地产是指与评估
对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构等相同或相似的房
地产。因此，选取的可比实例应满足下列要求：
①与评估对象区位相近；
②与评估对象用途相同；
③与评估对象的权利性质相同；
④与评估对象的档次相当；
⑤与评估对象的规模相当；
⑥与评估对象的建筑结构相同。
故经过筛选，我们选取以下可比实例，详见“可比实例一览表”。
可比实例 实例 A 实例 B 实例 C
沱牌镇花园街老马路西 沱牌镇龙凤街龙凤佳苑西南 沱牌镇龙凤街柳树中学东
坐落
侧 1 楼底商 侧 1 楼底商 南侧 1 楼底商
用途 商业 商业 商业
所处楼层 1层 1层 1层
交易时间 2024 年 11 月 2024 年 11 月 2024 年 11 月
交易情况 正常 正常 正常
建筑面积（㎡） 130 85 110
建筑结构 混合 混合 混合
内部装修状况 简装 简装 简装
土地使用权类型 出让 出让 出让
付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款
税费负担 交易双方正常负担 交易双方正常负担 交易双方正常负担
计价单位 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡
币种 人民币 人民币 人民币
交易单价（元/m ，含
增值税）
（1）统一财产范围
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产评估技术说明
经调查，三个可比实例与评估对象均不含非房地产成分、均不属带有
债权债务的房地产（如拖欠税费等）、房地产实物范围相同，三个可比实
例与评估对象财产范围相同，无需作调整。
（2）统一付款方式
经调查，以上三个可比实例均为一次性付款方式成交，无需作调整。
（3）统一融资条件
经调查，以上三个可比实例的首付款比例、贷款利率、贷款期限等均
属正常，均为常规融资条件下的价格，无需作调整。
（4）统一税费负担：均为交易双方正常负担交易税费下的价格，无需
作调整。
（5）统一计价单位
统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面
积内涵和计量单位。上述可比实例均为按建筑面积计价每单位平方米价格，
币种均为人民币，货币单位均为元，与评估对象的计价单位一致，无需作
调整。
根据以上分析，建立价格可比基础，详见“评估对象与可比实例统一比
较基础修正表”。
可比实例统一比较基础修正表
可比实例 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
交易价格（元/m2） 3,462.00 3,412.00 3,182.00
统一财产范围修正值 0 0 0
统一付款方式修正值 0 0 0
统一融资条件修正值 0 0 0
统一税费负担修正值 0 0 0
统一计价单位修正值 0 0 0
建立比较基础后价格（元/m2，含增值税） 3,462.00 3,412.00 3,182.00
依据以上建立的价格可比基础，根据可比实例与评估对象情况，编制“比
较因素条件说明表”， 详见下表。
比较因素条件说明表
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产评估技术说明
项目 实例 A 实例 B 实例 C 评估对象
四川省遂宁市
沱牌镇龙凤街龙 沱牌镇龙凤街柳
沱牌镇花园街老马 射洪县沱牌镇
房地产坐落或名称 凤佳苑西南侧 1 树中学东南侧 1
路西侧 1 楼底商 龙凤街 19 幢 1
楼底商 楼底商
层2号
交易价格（元/m2，含增值税） 3,462.00 3,412.00 3,182.00 /
付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款
交易情况 正常 正常 正常 正常
市场状况 2024 年 11 月 2024 年 11 月 2024 年 11 月 2024 年 11 月
距区域商服中心距
较远 较远 较远 较远
离
区域内商业分
区域内商业分布密 区域内商业分布 区域内商业分布
布密集度不
集度不高，人流量 密集度不高，人 密集度不高，人
区域商服繁华程度 高，人流量一
一般，繁华程度一 流量一般，繁华 流量一般，繁华
般，繁华程度
般 程度一般 程度一般
一般
区域内有公交线路 区域内有公交线 区域内有公交线 区域内有公交
公交便捷度 通过，交通便捷度 路通过，交通便 路通过，交通便 线路通过，交
较高 捷度较高 捷度较高 通便捷度较高
滨江路主要交
滨江路主要交通道 滨江路主要交通 滨江路主要交通
通道路，区域
路，区域主、次干 道路，区域主、 道路，区域主、
主、次干道及
道路通达度 道及支路分布较密 次干道及支路分 次干道及支路分
支路分布较密
集，道路通达度较 布较密集，道路 布较密集，道路
集，道路通达
高 通达度较高 通达度较高
度较高
商圈级别 城镇 城镇 城镇 城镇
混合街道,无交通限 混合街道,无交 混合街道,无交
混合街道,无
交通限制
制 通限制 通限制交通限制
区位 区域供水、供
区域供水、供电、 区域供水、供电、
状况 区域供水、供电、 电、供气、排
供气、排水、电 供气、排水、电
供气、排水、电讯 水、电讯等基
基础设施完善度 讯等基础设施管 讯等基础设施管
等基础设施管网齐 础设施管网齐
网齐全，保障度 网齐全，保障度
全，保障度较高 全，保障度较
房地产 较高 较高
高
状况
区域分布有商
区域分布有商业网 区域分布有商业 区域分布有商业
业网点、金融
点、金融网点、医 网点、金融网点、 网点、金融网点、
公共配套设施完善 网点、医院、
院、学校、宾馆酒 医院、学校、宾 医院、学校、宾
度 学校、宾馆酒
店等，公共配套设 馆酒店等，公共 馆酒店等，公共
店等，公共配
施完善 配套设施完善 配套设施完善
套设施完善
一面临大街，临街 一面临大街，临 一面临大街，临 一面临大街，
临街状况
状况较好 街状况较好 街状况较好 临街状况较好
所在楼层 1层 1层 1层 1层
所在区域废
所在区域废气、噪 所在区域废气、 所在区域废气、
气、噪音污染
音污染不明显，街 噪音污染不明 噪音污染不明
不明显，街道
环境质量 道较整洁，绿化率 显，街道较整洁， 显，街道较整洁，
较整洁，绿化
较高，整体环境较 绿化率较高，整 绿化率较高，整
率较高，整体
好 体环境较好 体环境较好
环境较好
房屋形态 现房 现房 现房 现房
建筑面积（㎡） 130 85 110 419.02
建筑结构 混合 混合 混合 混合
实物 新旧程度及维护保 八成新，维护保养 八成新，维护保 八成新，维护保 七成新，维护
状况 养 较好 养较好 养较好 保养一般
整体形象及外墙装
外墙砖 外墙砖 外墙砖 外墙砖
饰
室内装饰 简装 简装 简装 简装
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舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地
产评估技术说明
层高 4米 4米 4米 4米
独立商铺，开间进 独立商铺，开间 独立商铺，开间 独立商铺，开
空间布局
深较好 进深较好 进深较好 间进深较好
设施设备 水电讯消防栓 水电讯消防栓 水电讯消防栓 水电讯消防栓
专业物业管
专业物业管理， 专业物业管理，
物业管理及机动车 专业物业管理，设 理，设地面停
设地面停车场， 设地面停车场，
停车位 地面停车场 车场，车位较
车位较充足 车位较充足
充足
其他 无 无 无 无
权属完整、清晰， 权属完整、清晰， 权属完整、清晰， 权属完整、清
权属状况
权益 无瑕疵 无瑕疵 无瑕疵 晰，无瑕疵
状况 土地使用权类型 出让 出让 出让 出让
土地剩余使用年期 与评估对象类似 与评估对象类似 与评估对象类似 42.14 年
采用百分率法，以评估对象条件指数为 100，将可比实例与评估对象影
响价格的因素条件进行比较、分析（详见“比较因素条件指数表”），确定相应
的修正指数。
（1）交易情况修正
本次所选的可比实例 A、B 、C 及评估对象均为正常交易，故评估对象
与比较实例 A、B、C 交易情况修正指数均为 100。
（2）市场状况（交易日期）调整
本次评估基准日为 2024 年 11 月 26 日，可比实例 A、B、C 交易日期与
评估基准日接近，且在该期间内该类房地产价格无明显波动，故评估对象
与比较实例 A、B、C 市场状况修正指数均为 100。
（3）房地产状况调整系数
房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。
以评估对象状况为基准，将可比实例房地产状况条件与评估对象进行比较，
量化、确定出相应指数。
A、影响商业用房价格的区位因素主要有距区域商服中心距离、公交便
捷度、道路通达度、商圈级别、交通限制、环境质量、公共配套设施完善
度、基础设施完善度、临街状况、所在楼层、朝向等。
经可比实例 A、B、C 与评估对象各项区位状况因素进行比较，各项比
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舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地
产评估技术说明
较因素均相同或相近，故修正指数均为 100。
B、影响商业用房价格的实物因素主要有房屋形态、建筑面积、建筑结
构、新旧程度及维护保养、设备设施、室内装饰、一梯户数、层高、空间
布局、整体形象及墙外装饰、户型、采光通风、物业管理及机动车停车位、
其他等；
依据“比较因素条件说明表”，经可比实例 A、B、C 与评估对象各项实物
状况因素进行比较，对各项因素作如下修正：
建筑面积：可比实例 A、B、C 建筑面积较小，评估对象建筑面积较大，
据评估人员综合分析考虑建筑物建筑面积越小价值越高，故评估对象与可
比实例 A、B、C 修正指数分别为 105、105、105、100。
新旧程度及维护保养：可比实例 A、B、C 新旧程度八成新，评估对象
新旧程度七成新，考虑新旧程度及维护保养对房地产价值的影响，故修正
指数为 105、105、105、100。
其余各项比较因素，可比实例 A、B、C 与评估对象均为相同或相近，
故修正指数均为 100。
C、影响商业用房价格的权益状况主要有权属状况。
依据“比较因素条件说明表”，经可比实例 A、B、C 与评估对象权属状况
因素进行比较，各项比较因素均相同或相近，故修正指数均为 100。
可比实例与评估对象修正指数详见下表“比较因素条件指数表”。
比较因素条件指数表
项目 实例 A 实例 B 实例 C 评估对象
沱牌镇花园街老 沱牌镇龙凤街龙 沱牌镇龙凤街柳 四川省遂宁市射洪
房地产坐落或名称 马路西侧 1 楼底 凤佳苑西南侧 1 树中学东南侧 1 县沱牌镇龙凤街
商 楼底商 楼底商 19 幢 1 层 2 号
交易价格（元/平方米，含增值税） 3,462.00 3,412.00 3,182.00 /
付款方式 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
市场状况 100 100 100 100
房 区 距区域商服中心距离 100 100 100 100
地 位 区域商服繁华程度 100 100 100 100
产 状 公交便捷度 100 100 100 100
状 况 道路通达度 100 100 100 100
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舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地
产评估技术说明
况 商圈级别 100 100 100 100
交通限制 100 100 100 100
基础设施完善度 100 100 100 100
公共配套设施完善度 100 100 100 100
临街状况 100 100 100 100
所在楼层 100 100 100 100
环境质量 100 100 100 100
房屋形态 100 100 100 100
建筑面积（㎡） 105 105 105 100
建筑结构 100 100 100 100
新旧程度及维护保养 105 105 105 100
实 整体形象及外墙装饰 100 100 100 100
物 室内装饰 100 100 100 100
状
层高 100 100 100 100
况
空间布局 100 100 100 100
设施设备 100 100 100 100
物业管理及机动车停
车位
其他 100 100 100 100
权 权属状况 100 100 100 100
益
状 土地使用权类型 100 100 100 100
况 土地剩余使用年期 100 100 100 100
采用修正指数连乘公式计算可比实例比较价值，根据可比实例比较价
值差异程度、可比实例与评估对象相似程度、可比实例资料可靠程度等，
选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出评估对象比较价值。可比
实例比较价值求取详见“比较因素修正系数表”。
比较因素修正系数表
项目 实例 A 实例 B 实例 C
沱牌镇花园街老马路 沱牌镇龙凤街龙凤佳 沱牌镇龙凤街柳树中
房地产坐落或名称
西侧 1 楼底商 苑西南侧 1 楼底商 学东南侧 1 楼底商
交易价格（元/平方米） 3,462.00 3,412.00 3,182.00
付款方式 100 / 100 100 / 100 100 / 100
交易情况 100 / 100 100 / 100 100 / 100
市场状况 100/ 100 100/ 100 100/ 100
距商业中心距离 100 / 100 100 / 100 100 / 100
房 区域商服繁华程度 100 / 100 100 / 100 100 / 100
地 公交便捷度 100 / 100 100 / 100 100 / 100
区位
产 道路通达度 100 / 100 100 / 100 100 / 100
状况
状 商圈级别 100 / 100 100 / 100 100 / 100
况
交通限制 100 / 100 100 / 100 100 / 100
基础设施状况 100 / 100 100 / 100 100 / 100
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产评估技术说明
公共配套设施完善度 100/ 100 100/ 100 100/ 100
临街状况 100/ 100 100/ 100 100/ 100
所在楼层 100/ 100 100/ 100 100/ 100
环境质量 100 / 100 100 / 100 100 / 100
房屋形态 100 / 100 100 / 100 100 / 100
建筑面积（㎡） 100/ 105 100/ 105 100/ 105
建筑结构 100 / 100 100 / 100 100 / 100
建筑物成新率 100 / 105 100 / 105 100 / 105
整体形象 100 / 100 100 / 100 100 / 100
实物
状况
室内装饰 100 / 100 100 / 100 100 / 100
层高 100/ 100 100/ 100 100/ 100
空间布局 100/ 100 100/ 100 100/ 100
设施设备 100 / 100 100 / 100 100 / 100
物业管理及机动车停车位 100 / 100 100 / 100 100 / 100
其他 100/ 100 100/ 100 100/ 100
权属状况 100/ 100 100/ 100 100/ 100
权益 土地使用权类型 100/ 100 100/ 100 100/ 100
状况
土地剩余使用年期 100/ 100 100/ 100 100/ 100
比较价值（元/平方米，含增值税） 3140.00 3095.00 2886.00
以上求取的 3 个可比实例比较价值差异不大，且可比实例与评估对象
相似程度均较高，故本次评估采用简单算术平均法求出评估对象比较价值
为：
V 比较单价=（3140.00+3095.00+2886.00）÷3=3040.00(元/平方米，四舍五入至十
位)。
（三）采用收益法求取商业用房地产比较单价 V 比较单价：
收益法评估技术思路：
本公司评估专业人员实地查勘时，评估对象部分已出租，委托人不能
提供评估对象租赁合同，评估专业人员虽进行了尽职调查，难以查证和取
得评估对象租赁合同，本次评估设定评估对象租赁收入符合同一供需圈类
似房地产的客观租金水平，未考虑租约对评估结果的影响。
根据委托人提供的评估对象《不动产权证书》记载及评估专业人员实
地查勘，评估对象建成于 1997 年，至评估基准日，建筑物剩余经济寿命为
剩余使用期限，但由于建筑物维护保养情况较好，在正常使用过程中持续
维护在经济寿命结束后还能持续使用，故本次评估按土地剩余使用期限设
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产评估技术说明
定评估对象收益期为 42.14 年，评估对象收益价值为按收益期计算的价值。
一．本次评估选用全寿命模式报酬资本化法进行评估，收益法的基本
公式为：
n
Ai
V= ? ?
i
i ?1
式中 V——收益价格（元/㎡）
Ai——未来第 I 年的净收益（元/㎡）
Y——报酬率（%）
n——收益期（年）
二．基于租赁收入测算净收益的基本公式为：
净收益=有效毛收入-运营费用
（1）选取可比实例
可比实例房地产应是评估对象的类似房地产，类似房地产是指与评估
对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构等相同或相似的房
地产。因此，选取的可比实例应满足下列要求：
①与评估对象区位相近；
②与评估对象用途相同；
③与评估对象的权利性质相同；
④与评估对象的档次相当；
⑤与评估对象的规模相当；
⑥与评估对象的建筑结构相同。
故经过筛选，我们选取以下可比实例，详见“可比实例一览表”。
项目 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
射洪市沱牌镇望江街 射洪市沱牌镇桂河街底
房地产坐落或名称 射洪市沱牌镇文化路 439 号底商
底商 商
用途 商业 商业 商业
市场状况 2024 年 11 月 2024 年 11 月 2024 年 11 月
交易情况 正常 正常 正常
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产评估技术说明
所在楼层 1 1 1
建筑面积（㎡） 78 90 58
建筑结构 钢混 钢混 钢混
室内装修状况 普通 普通 普通
土地使用权类型 出让 出让 出让
付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款
税费负担 交易双方正常负担 交易双方正常负担 交易双方正常负担
计价单位 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡
币种 人民币 人民币 人民币
租金（元/㎡·月，含增值
税）
①统一财产范围：经调查，三个可比实例与评估对象财产范围相同，
无需做调整。
②统一付款方式：经调查，三个可比实例与评估对象付款方式相同，
无需做调整。
③统一税费负担：均为租赁双方正常负担交易税费下的价格，无需作
调整。
④统一计价单位：统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和
货币单位、统一面积内涵和计量单位。上述可比实例均为按建筑面积计价
每月单位平方米价格，币种均为人民币，货币单位均为元，与评估对象的
计价单位一致，无需作调整。
根据以上分析，建立价格可比基础，详见“评估对象与可比实例统一比
较基础修正表”。
评估对象与可比实例统一比较基础修正表
可比实例 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
租赁交易价格（元/m?.月，含增值税） 9 10 10
统一财产范围修正值 0 0 0
统一付款方式修正值 0 0 0
统一税费负担修正值 0 0 0
统一计价单位修正值 0 0 0
建立比较基础后价格（元/m?.月，含增
值税）
依据以上建立的价格（租金）可比基础，根据可比实例与评估对象情况，
编制“比较因素条件说明表”。
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产评估技术说明
比较因素条件说明表
项目 实例 A 实例 B 实例 C 评估对象
四川省遂宁市
射洪市沱牌镇望 射洪市沱牌镇桂 射洪市沱牌镇文 射洪县沱牌镇
房地产坐落或名称
江街底商 河街底商 化路 439 号底商 龙凤街 19 幢 1
层2号
租金（元/㎡/月） 9 10 10 /
付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款
交易情况 正常 正常 正常 正常
市场状况 2024 年 11 月 2024 年 11 月 2024 年 11 月 2024 年 11 月
距区域商服中心距
一般 一般 一般 一般
离
区域内商业分布 区域内商业分布 区域内商业分布 区域内商业分
密集度不高，人 密集度不高，人 密集度不高，人 布密集度不高，
区域商服繁华程度
流量一般，繁华 流量一般，繁华 流量一般，繁华 人流量一般，繁
程度一般 程度一般 程度一般 华程度一般
区域内有公交线 区域内有公交线 区域内有公交线 区域内有公交
公交便捷度 路通过，交通便 路通过，交通便 路通过，交通便 线路通过，交通
捷度较高 捷度较高 捷度较高 便捷度较高
滨江路主要交
滨江路主要交通 滨江路主要交通 滨江路主要交通
通道路，区域
道路，区域主、 道路，区域主、 道路，区域主、
主、次干道及支
道路通达度 次干道及支路分 次干道及支路分 次干道及支路分
路分布较密集，
布较密集，道路 布较密集，道路 布较密集，道路
道路通达度较
通达度较高 通达度较高 通达度较高
高
商圈级别 城镇 城镇 城镇 城镇
混合街道,无交 混合街道,无交
混合街道,无交 混合街道,无交
交通限制
通限制 通限制
通限制 通限制
区位 区域供水、供电、 区域供水、供电、
区域供水、供电、 区域供水、供
状况 供气、排水、电 供气、排水、电
供气、排水、电 电、供气、排水、
基础设施完善度 讯等基础设施管 讯等基础设施管
讯等基础设施管 电讯等基础设
网齐全，保障度 网齐全，保障度
网齐全，保障度 施管网齐全，保
房地产 较高 较高较高 障度较高
状况 区域分布有商
区域分布有商业 区域分布有商业 区域分布有商业
业网点、金融网
网点、
金融网点、 网点、金融网点、 网点、金融网点、
公共配套设施完善 点、医院、学校、
医院、学校、宾 医院、学校、宾 医院、学校、宾
度 宾馆酒店等，公
馆酒店等，公共 馆酒店等，公共 馆酒店等，公共
共配套设施完
配套设施完善 配套设施完善 配套设施完善
善
一面临大街，临 一面临大街，临 一面临大街，临 一面临大街，临
临街状况
街状况较好 街状况较好 街状况较好 街状况较好
所在楼层 1层 1层 1层 1层
所在区域废气、
所在区域废气、 所在区域废气、 所在区域废气、
噪音污染不明
噪音污染不明 噪音污染不明 噪音污染不明
显，街道较整
环境质量 显，
街道较整洁， 显，街道较整洁， 显，街道较整洁，
洁，绿化率较
绿化率较高，整 绿化率较高，整 绿化率较高，整
高，整体环境较
体环境较好 体环境较好 体环境较好
好
房屋形态 现房 现房 现房 现房
建筑面积（㎡） 78 90 58 419.02
实物 建筑结构 混合 混合 混合 混合
状况 新旧程度及维护保 八成新，维护保 八成新，维护保 八成新，维护保 七成新，维护保
养 养较好 养较好 养较好 养一般
整体形象及外墙装
外墙砖 外墙砖 外墙砖 外墙砖
饰
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产评估技术说明
室内装饰 简装 精装 简装 简装
层高 4米 4米 4米 4米
独立商铺，开间 独立商铺，开间 独立商铺，开间 独立商铺，开间
空间布局
进深较好 进深较好 进深较好 进深较好
设施设备 水电讯消防栓 水电讯消防栓 水电讯消防栓 水电讯消防栓
物业管理及机动车 专业物业管理， 专业物业管理， 专业物业管理， 专业物业管理，
停车位 设地面停车场 设地面停车场 设地面停车场 设地面停车场
其他 无 无 无 无
权属完整、
清晰， 权属完整、清晰， 权属完整、清晰， 权属完整、清
权属状况
无瑕疵 无瑕疵 无瑕疵 晰，无瑕疵
权益
状况 土地使用权类型 出让 出让 出让 出让
土地剩余使用年期 与评估对象类似 与评估对象类似 与评估对象类似 42.14 年
（3）编制比较因素条件指数表
采用百分率法，以评估对象条件指数为 100，将可比实例与评估对象影
响价格的因素条件进行比较、分析（详见“比较因素条件指数表”），确定相应
的修正指数。
①交易情况修正
本次所选的可比实例 A、B 、C 及评估对象均为正常租赁交易价格，故
评估对象与比较实例 A、B、C 交易情况修正指数均为 100。
②市场状况（交易日期）调整
本次评估基准日为 2024 年 11 月 26 日，可比实例 A、B、C 交易日期与
评估基准日接近，且在该期间内该类房地产租赁价格无明显波动，故评估
对象与比较实例 A、B、C 市场状况修正指数均为 100。
③房地产状况调整系数
房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。
以评估对象状况为基准，将可比实例房地产状况条件与评估对象进行比较，
量化、确定出相应指数。
A、影响商业用房价格的区位因素主要有距区域商服中心距离、商服繁
华程度、公交便捷度、道路通达度、区位性质、临街状况、公共配套设施
完善度、基础设施完善度、自然环境、人文环境和景观等。
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产评估技术说明
依据“比较因素条件说明表”，经可比实例 A、B、C 与评估对象各项区位状
况因素进行比较，各项比较因素均相同或相近故修正指数均为 100。
B、影响商业用房价格的实物因素主要有建筑面积、建筑结构、设备设
施、内外装饰装修状况、建筑总层数、层高、空间布局、建筑物整体形象、
新旧程度、物业管理等；
依据“比较因素条件说明表”，经可比实例 A、B、C 与评估对象各项实
物状况因素进行比较，对各项因素作如下修正：
新旧程度及维护保养：可比实例 A、B、C 新旧程度及维护保养均较评
估对象好，考虑新旧程度及维护保养对价值的影响，故修正指数为 105、105、
室内装修：可比实例 A、C 室内装修与评估对象相似，可比实例 B 为精
装修，考虑室内装修对价值的影响，故修正指数为 100、105、100、100。
其余各项比较因素，可比实例 A、B、C 与评估对象均为相同或相近，
故修正指数均为 100。
C、影响商业用房价格的权益状况主要有权属状况。
依据“比较因素条件说明表”，经可比实例 A、B、C 与评估对象权属状况
因素进行比较，各项比较因素均相同或相近，故修正指数均为 100。
可比实例与评估对象修正指数详见下表“比较因素条件指数表”。
比较因素条件指数表
项目 实例 A 实例 B 实例 C 评估对象
四川省遂宁市
射洪市沱牌 射洪市沱牌
射洪市沱牌镇 射洪县沱牌镇
房地产坐落或名称 镇桂河街底 镇文化路
望江街底商 龙凤街 19 幢 1
商 439 号底商
层2号
交易价格（元/平方米） 9 10 10 /
付款方式 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
市场状况 100 100 100 100
距区域商服中心距离 100 100 100 100
区域商服繁华程度 100 100 100 100
公交便捷度 100 100 100 100
房地产
区位状况 道路通达度 100 100 100 100
状况
商圈级别 100 100 100 100
交通限制 100 100 100 100
基础设施完善度 100 100 100 100
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产评估技术说明
公共配套设施完善度 100 100 100 100
临街状况 100 100 100 100
所在楼层 100 100 100 100
环境质量 100 100 100 100
房屋形态 100 100 100 100
建筑面积（㎡） 100 100 100 100
建筑结构 100 100 100 100
新旧程度及维护保养 105 105 105 100
整体形象及外墙装饰 100 100 100 100
室内装饰 100 105 100 100
实物状况
层高 100 100 100 100
空间布局 100 100 100 100
设施设备 100 100 100 100
物业管理及机动车停
车位
其他 100 100 100 100
权属状况 100 100 100 100
权益 状
土地使用权类型 100 100 100 100
况
土地剩余使用年期 100 100 100 100
（4）编制“比较因素修正系数表”，计算比较租金
采用修正指数连乘公式计算单个可比实例比较租金，根据可比实例比
较价值差异程度、可比实例与评估对象相似程度、可比实例资料可靠程度
等，选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出评估对象比较租金。
可比实例比较租金求取详见“比较因素修正系数表”。
比较因素修正系数表
项目 实例 A 实例 B 实例 C
射洪市沱牌镇望江 射洪市沱牌镇桂河 射洪市沱牌镇文化
房地产坐落或名称
街底商 街底商 路 439 号底商
交易价格（元/平方米，含增值税） 9 10 10
付款方式 100 / 100 100 / 100 100 / 100
交易情况 100 / 100 100 / 100 100 / 100
市场状况 100/ 100 100/ 100 100/ 100
距商业中心距离 100 / 100 100 / 100 100 / 100
区域商服繁华程度 100 / 100 100 / 100 100 / 100
公交便捷度 100 / 100 100 / 100 100 / 100
道路通达度 100 / 100 100 / 100 100 / 100
商圈级别 100 / 100 100 / 100 100 / 100
区位 交通限制 100 / 100 100 / 100 100 / 100
状况 基础设施状况 100 / 100 100 / 100 100 / 100
公共配套设施完善
房地产 度
状况 临街状况 100/ 100 100/ 100 100/ 100
所在楼层 100/ 100 100/ 100 100/ 100
环境质量 100 / 100 100 / 100 100 / 100
房屋形态 100 / 100 100 / 100 100 / 100
建筑面积（㎡） 100/ 100 100/ 100 100/ 100
实物 建筑结构 100 / 100 100 / 100 100 / 100
状况 建筑物成新率 100 / 105 100 / 105 100 / 105
整体形象 100 / 100 100 / 100 100 / 100
室内装饰 100 / 100 100 / 105 100 / 100
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产评估技术说明
层高 100/ 100 100/ 100 100/ 100
空间布局 100/ 100 100/ 100 100/ 100
设施设备 100 / 100 100 / 100 100 / 100
物业管理及机动车
停车位
其他 100/ 100 100/ 100 100/ 100
权属状况 100/ 100 100/ 100 100/ 100
权益
土地使用权类型 100/ 100 100/ 100 100/ 100
状况
土地剩余使用年期 100/ 100 100/ 100 100/ 100
比较价值（元/平方米） 9.00 9.00 10.00
以上求取的 3 个可比实例比较租金差异不大，且可比实例与评估对象
相似程度均较高，故本次评估采用简单算术平均法求出评估对象比较租金
为：
V 比较租金=（9.00+9.00+10.00）÷3=9.00（元/平方米.月，取整）。
（1）估算年潜在毛租金收入
经综合分析，本次租金 1 层商业为 9.00 元/平方米.月（按建筑面积计）；
则年潜在毛租金收入=月市场租金×12。详见收益法测算一览表。
（2）估算年有效毛收入
①有效出租率确定：经调查区域类似房地产租赁市场，类似房地产一
般需用两周左右的时间来寻租、签订合同、公证等，则年有效出租率=50÷
②有效租金收缴率确定：根据区域类似物业出租情况，若承租方不再
租赁某物业或需要续租，应提前在租赁合同到期前（一个月至半年）提前
通知出租方，以便于出租方提前招租或提前进行续租谈判、协商；而租金
一般是提前一个支付周期支付，因此，一般不存在租金收缴风险，故本次
评估有效租金收缴率取 100％。
③押金利息收入确定：经调查区域类似房地产租赁市场，一般在签订
租赁合同时，承租人需缴纳相当于一个月租金作为押金给出租人，租赁合
同到期，押金不计息退还承租人，押金的利息归出租人所有。押金利息收
入取一年期的存款利率 1.5%。
则：年押金利息收入=月市场租金×(1+1.5%)1-1；
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年有效毛收入=年潜在毛租金收入×有效出租率×有效租金收缴率+押
金利息收入。
（3）估算年营运费用：
营运费用是维持房地产正常使用或营业的必要支出的费用，主要包括维
修费、管理费、保险费、增值税及附加、房产税等。
①管理费：是指对出租房屋进行必要管理所需要的费用，包括出租经营
过程中消耗品价值的货币支出及管理人员工资、奖金、各类补贴、差旅费
及其他费用。通过对区域房地产调查分析，类似出租房地产年管理费一般
为年有效毛收入的 1%-3%，根据评估对象实际状况，经综合分析，年管理费
按年有效毛收入的 1%计。
则年管理费=年有效毛收入×1%。详见收益法测算一览表
②保险费：指房屋所有权人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司
支付的费用。一般按房屋建筑造价的一定比例计算。
根据《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）、《四川省建
设工程工程量清单计价定额（2020）-房屋建筑与装饰工程》、《四川省建
设工程工程量清单计价定额（2020）-通用安装工程》有关标准，结合评估
人员现场调查及委托人提供的相关资料，确定该房屋的建筑造价。保险费
率按建筑造价的 0.2%计。
则年保险费=建筑造价×2‰。详见收益法测算一览表
③维修费：指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，一般按房屋建
筑造价的一定比例计算。根据《建设工程工程量清单计价规范》
（GB50500-2013）、《四川省建设工程工程量清单计价定额（2020）-房屋建
筑与装饰工程》、《四川省建设工程工程量清单计价定额（2020）-通用安
装工程》有关标准，结合评估人员现场调查及委托人提供的相关资料，确
定该项目的建筑造价。通过对区域房地产调查分析，类似房地产年维修费一
般为建筑造价的 1%-3%，经综合分析，年维修费按建筑造价的 1.0%计。
则年维修费=建筑造价×1.0%。详见收益法测算一览表
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产评估技术说明
④房地产税：
目前，出租型房地产税主要为增值税及附加、房产税、城镇土地使用
税。
a、税金附加
根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的
通知》【财税201636 号】，自 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推开
营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、
生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增
值税。
根据营业税改征增值税试点的相关规定，一般纳税人出租其 2016 年 4
月 30 日前取得的不动产，因委托人未提供、评估人员亦无法取得或查证计
算进项税额所需资料，无法采用一般计税方法，经综合考虑，本次评估参
照简易计税方法计算应纳税额，征收率为 5%，押金利息不征收增值税。
根据国家、地方相关规定，城市维护建设税、教育费附加、地方教育
费附加以纳税人实际缴纳的增值税和消费税税额为计税依据，与增值税和
消费税同时缴纳，根据评估对象实际状况，其税率分别为 5%、3%、2%，因
为本次评估结果为含增值税价，故此处不计算增值税。
计算公式：税金附加=年有效毛收入（含税租赁收入）-押金利息÷（1+5%）
×5%×（5%+3%+2%）=（年有效毛收入-押金利息）×4.76%×10%=年有效毛收入
×0.48%
b、房产税
根据《房产税暂行条例》，出租房地产房产税按租赁收入的 12%计，依
据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所
得税计税依据问题的通知》，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增
值税，增值税的征收率为 5%，则年房产税=年有效毛收入/（1+5%）×12%=
年有效毛收入×11.43%
（4）求取净收益
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年净收益=年有效毛收入-年营运费用。详见收益法测算一览表
（5）确定收益期
根据委托人提供的评估对象所在宗地权属证书记载土地使用权终止日
期，评估对象建筑物系框架结构非生产用房，其经济耐用年限为 60 年，本
次评估根据《房地产评估规范》（GB/T50291-2015）相关规定，按土地剩余
使用期限设定评估对象收益期。
（6）确定报酬率
报酬率也称为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益
率同性质的比率。求取报酬率一共有三种基本方法：市场提取法、累加法、
投资报酬率排序插入法。
由于市场信息搜集有一定难度，本次评估报酬率采用累加法求取。累
加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将报酬率视为包含无风险
报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得
到报酬率。其基本公式为：
报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性
补偿－投资带来的优惠
无风险报酬率：也称安全利率，是无风险投资的报酬，是资金的机会
成本。本次评估取 1 年期存款利率 1.5%；
投资风险补偿：是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的房地
产时，他必然要求对所承担的额外风险有所补偿，否者就不会投资。评估
对象自身硬件设施符合现代商业的需求，但其自身为商业房地产，其经营
业态、出入可及性等方面存在一定限制，具有一定的投资风险，此处取
管理负担补偿：是指一项投资的操劳越多，其吸引力就会越小，从而
投资者必然要求对所承担的额外管理有所补偿。评估对象为商业房地产，
有一定管理负担，此处取 1.5％；
缺乏流动性补偿：是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求
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的补偿。评估对象为商业不动产，变现能力相对较弱，此处取 1%；
投资带来的优惠：是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处，例
如易于获得融资（若可以抵押贷款），从而投资者会降低所要求的报酬率。
通常商业房地产投资带来的优惠利率在 1%-2%之间，本次评估确定为 1.5%。
报酬率=1.5%+2.00%+1.5%+1%-1.5%=4.50%
本次评估假设在收益期内各期的报酬率保持不变，即期间报酬率等于
期末报酬率。
（7）计算收益单价 V 收益单价：
根据评估人员市场调查，同一供求圈内，与评估对象类似商业用房市
场租金平均每年约上涨 2%-5%，且市场租金与净收益上涨幅度基本一致，本
次 评 估 采 用 收 益 期 内 净 收 益 按 一 定 比 率 递 增 公 式 V ＝ A/(R-s)×1-(1+s) n
/(1+R)n，经综合分析，取净收益年递增幅度为 3%，其中 R 为报酬率，s 为
租金递增比率,n 为收益期，则：
收益法测算一览表
栏 目 单 位 取值(费率) 计算公式 计算结果
楼层 1层
建筑面积 平方米 / 419.02
市场租金 元/平方米 / 9.00
年潜在毛租金收入 元/平方米 月市场租金×12 108.00
有效出租率 ％ 96.15% 年空置期为 1 周,51/52 96.15%
租金收缴率 ％ 100.00% / 100.00%
押金 元/平方米 0.00 / 0.00
年押金利息收入 元/平方米 1.5% 押金×利率 0.13
年潜在毛租金收入×有效出租率×租金收缴率+
年有效毛收入 元/平方米 / 103.97
押金利息收入
年管理费用 元/平方米 1.00% 年有效毛收入×费率 1.04
建筑造价 元/平方米 1,500.00 建筑面积×建筑造价 1,500.00
年保险费 元/平方米 0.20% 建筑造价×保险费率 3.00
年维修费 元/平方米 2.00% 建筑造价×费率 30.00
增值税及附加：年有效毛收入×税率【城市维护
元/平方米 0.48% 建设税 0.33％（4.76%*5%）＋教育费附加 0.14％ 0.50
（4.76%*3%）+地方教育 0.1%（4.76%*2%）】
房产税：计征房产税的租金收入不含增值税，
元/平方米 11.43% 11.88
则房产税=年有效毛收入/（1+5%）×12%
年房地产税
土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计
税依据，依照规定税额计算征收。评估对象所
元/平方米 在区域土地使用税税额标准为区间值，具体税 0.00
额由税务机关依据相应级别核定，且税额低，
对评估结果影响很小，故本次评估未予考虑。
小计 12.38
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年运营费用 元/平方米 / 管理费用＋保险费＋维修费＋房地产税 46.42
年净收益(A) 元/平方米 / 年有效毛收入－运营费用 57.55
收益期(n) 年 42.14 收益期按土地使用权剩余期限确定 42.14
报酬率(R) ％ 4.50% 一年期存款利率 1.5%+风险报酬率 3% 4.50%
同一供求圈内，类似商业房地产租金平均每年
约上涨 3%-5%，租金递增比例与租金净收益递
年净收益递增比率(s) ％ 3.0% 3.00%
增比例基本相同，经综合分析，本次评估年净
收益递增比例确定为 3%
收益价值(V) 元/平方米 / V＝A/(R-s)×1-(1+s) n /(1+R)n 1750.00
（四）评估对象评估价值的确定
通过上述测算，比较法求取的比较单价为 3040.00 元/平方米，收益法求
取的收益单价为 1750.00 元/平方米，上述两种方法测算结果有一定差异。我
们认为比较法的评估结果更能准确、客观反映评估对象在评估基准日的市
场价值，收益法的评估结果相对准确性较弱。经综合分析，本次评估以两
种评估方法评估结果的加权算术平均值作为评估对象的最终评估结果，比
较法评估结果权重取 0.6，收益法评估结果权重取 0.4，则：评估对象商业用
房市场价值为：
V=3040.00×0.6+1750.00×0.4=2520.00（元/平方米，四舍五入至十位）。
由于本次评估目的为资产收购，纳入评估范围内资产数量较大，属于大
宗交易，通常情况如此大批量的房地产交易，所需的资金越多，越不容易
找到买家，其交易周期越长。本次资产收购属于一次性交易，在有限的时
间内完成收购，交易时间短于单套逐批市场交易时间，能够迅速回笼资金，
同时对于卖方而言也可以节约正常销售期间的销售费用、管理费用等。
基于以上因素，根据对评估对象所在区域近几年类似物业成交情况等
统计分析，本次评估按正常市场交易单价的 80%计算，故本次评估单价为：
（六）评估对象评评估值的确定
评估总价=评估单价×建筑面积=2020.00×419.02=846,000.00（元，千元
以下四舍五入）。
◆案例四：四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园大街 666 号花园小区 9 幢 3
单元 4 层 1 号住宅用房地产
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（一）基本概况
根据评估人员现场查勘结合其基本情况，该房地产系 2002 年竣工并投
入使用的 7 层混合结构建筑物，坐落四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园大街
外外墙刷涂料，入户木门，室内地面贴地砖，内墙及天棚刷乳胶漆；装有
塑钢窗；卫生间、厨房墙面贴瓷砖，天棚吊顶。通水、电、气、讯，维护
保养一般。利用状况：目前用作职工宿舍。
（二）采用比较法求取住宅用房地产比较单价 V 比较单价：
比较法基本计算公式：
评估对象房地产的比较价值＝可比实例房地产的价格×交易情况修正
系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
其中：房地产状况调整系数=区位状况调整系数×实物状况调整系数×权
益状况调整系数
可比实例房地产应是评估对象的类似房地产，类似房地产是指与评估
对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构等相同或相似的房
地产。因此，选取的可比实例应满足下列要求：
①与评估对象区位相近；
②与评估对象用途相同；
③与评估对象的权利性质相同；
④与评估对象的档次相当；
⑤与评估对象的规模相当；
⑥与评估对象的建筑结构相同。
故经过筛选，我们选取以下可比实例，详见“可比实例一览表”。
可比实例 实例 A 实例 B 实例 C
项目名称 沱牌镇花园小区住宅 沱牌镇花园小区住宅 沱牌镇花园大街住宅
用途 住宅 住宅 住宅
所处楼层 7层 3层 5层
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交易时间 2024 年 11 月 2024 年 11 月 2024 年 11 月
交易情况 正常 正常 正常
建筑面积（㎡） 167 139 112
建筑结构 混合 混合 混合
内部装修状况 普通 普通 普通
土地使用权类型 出让 出让 出让
付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款
税费负担 交易双方正常负担 交易双方正常负担 交易双方正常负担
计价单位 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡
币种 人民币 人民币 人民币
交易单价（元/㎡） 2,575.00 2,590.00 2,411.00
是否含税价 含增值税 含增值税 含增值税
（1）统一财产范围
经调查，三个可比实例与评估对象均不含非房地产成分、均不属带有
债权债务的房地产（如拖欠税费等）、房地产实物范围相同，三个可比实
例与评估对象财产范围相同，无需作调整。
（2）统一付款方式
经调查，以上三个可比实例均为一次性付款方式成交，无需作调整。
（3）统一融资条件
经调查，以上三个可比实例的首付款比例、贷款利率、贷款期限等均
属正常，均为常规融资条件下的价格，无需作调整。
（4）统一税费负担：均为交易双方正常负担交易税费下的价格，无需
作调整。
（5）统一计价单位
统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面
积内涵和计量单位。上述可比实例均为按建筑面积计价每单位平方米价格，
币种均为人民币，货币单位均为元，与评估对象的计价单位一致，无需作
调整。
根据以上分析，建立价格可比基础，详见“评估对象与可比实例统一比
较基础修正表”。
可比实例统一比较基础修正表
可比实例 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
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交易价格（元/m2） 2,575.00 2,590.00 2,411.00
统一财产范围修正值 0 0 0
统一付款方式修正值 0 0 0
统一融资条件修正值 0 0 0
统一税费负担修正值 0 0 0
统一计价单位修正值 0 0 0
建立比较基础后价格（元/m2） 2,575.00 2,590.00 2,411.00
依据以上建立的价格可比基础，根据可比实例与评估对象情况，编制“比
较因素条件说明表”，详见下表。
比较因素条件说明表
项目 实例 A 实例 B 实例 C 评估对象
四川省遂宁市射
洪县沱牌镇花园
沱牌镇花园小区 沱牌镇花园小区 沱牌镇花园大街
房地产坐落或名称 大街 666 号花园
住宅 住宅 住宅
小区 9 幢 3 单元 4
层1号
交易价格（元/平方米） 2,575.00 2,590.00 2,411.00 /
付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款
交易情况 正常 正常 正常 正常
市场状况 2024 年 11 月 2024 年 11 月 2024 年 11 月 2024 年 11 月
距区域商服中心距离 一般 一般 一般 一般
有多条路公交线 有多条路公交线 有多条路公交线 有多条路公交线
公交便捷度 路通过，交通便 路通过，交通便 路通过，交通便 路通过，交通便
捷度一般 捷度一般 捷度一般 捷度一般
交通限制 无限制 无限制 无限制 无限制
区域主要交通道 区域主要交通道 区域主要交通道 区域主要交通道
路，区域主、次 路，区域主、次 路，区域主、次 路，区域主、次
道路通达度 干道及支路分布 干道及支路分布 干道及支路分布 干道及支路分布
较密集，道路通 较密集，道路通 较密集，道路通 较密集，道路通
达度一般 达度一般 达度一般 达度一般
所在区域废气、 所在区域废气、 所在区域废气、 所在区域废气、
噪音污染不明 噪音污染不明 噪音污染不明 噪音污染不明
环境质量 显，街道较整洁， 显，街道较整洁， 显，街道较整洁， 显，街道较整洁，
区位
房地 绿化率较高，整 绿化率较高，整 绿化率较高，整 绿化率较高，整
状况
产状 体环境较好 体环境较好 体环境较好 体环境较好
况 区域供水、供电、 区域供水、供电、 区域供水、供电、 区域供水、供电、
供气、排水、电 供气、排水、电 供气、排水、电 供气、排水、电
基础设施完善度 讯等基础设施管 讯等基础设施管 讯等基础设施管 讯等基础设施管
网齐全，保障度 网齐全，保障度 网齐全，保障度 网齐全，保障度
高 高 高 高
公共配套设施完善度 超市、银行等公 超市、银行等公 超市、银行等公 超市、银行等公
共配套 共配套 共配套 共配套
位于小区中部， 位于小区中部， 位于小区中部， 位于小区中部，
所处楼幢
临中庭景观 临中庭景观 临中庭景观 临中庭景观
楼层/总楼层 7层 3层 5层 4层
朝向 南 南 南 南
房屋形态 现房 现房 现房 现房
实物 建筑结构 混合 混合 混合 混合
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产评估技术说明
状况 八成新，维护保 八成新，维护保 八成新，维护保 八成新，维护保
新旧程度及维护保养
养好 养好 养好 养好
建筑面积（m2） 167 139 112 139.4
一梯户数 搭配合理 搭配合理 搭配合理 搭配合理
层高（m） 3.2 3.2 3.2 3.2
整体形象及外墙装饰 较好 较好 较好 较好
室内装饰 普装 普装 普装 普装
户型 厨 1 阳台，布局 厨 1 阳台，布局 厨 1 阳台，布局
合理 合理 合理
采光通风 良好 良好 良好 良好
通水、电、气、 通水、电、气、 通水、电、气、 通水、电、气、
设施设备 讯，安消防栓， 讯，安消防栓， 讯，安消防栓， 讯，安消防栓，
设安防系统 设安防系统 设安防系统 设安防系统
有物业管理，设 有物业管理，设 有物业管理，设 有物业管理，设
物业管理及机动车停车
有停车场，车位 有停车场，车位 有停车场，车位 有停车场，车位
位
较充足 较充足 较充足 较充足
其他 无 无 无 无
权益状况
权属完整、清晰， 权属完整、清晰， 权属完整、清晰， 权属完整、清晰，
权属状况
无瑕疵 无瑕疵 无瑕疵 无瑕疵
土地使用权类型 出让 出让 出让 出让
采用百分率法，以评估对象条件指数为 100，将可比实例与评估对象影
响价格的因素条件进行比较、分析（详见“比较因素条件指数表”），确定相应
的修正指数。
（1）交易情况修正
本次所选的可比实例 A、B 、C 及评估对象均为正常交易，故评估对象
与比较实例 A、B、C 交易情况修正指数均为 100。
（2）市场状况（交易日期）调整
本次评估基准日为 2024 年 11 月 26 日，可比实例 A、B、C 交易日期与
评估基准日接近，且在该期间内该类房地产价格无明显波动，故评估对象
与比较实例 A、B、C 市场状况修正指数均为 100。
（3）房地产状况调整系数
房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。
以评估对象状况为基准，将可比实例房地产状况条件与评估对象进行比较，
量化、确定出相应指数。
A、影响住宅用房价格的区位因素主要有距区域商服中心距离、公交便
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产评估技术说明
捷度、交通限制、道路通达度、环境质量、公共配套设施完善度、基础设
施完善度、所处楼幢、楼层/总楼层、朝向等。
依据“比较因素条件说明表”：
楼层/总楼层：可比实例 A 位于所在楼栋高层，可比实例 C 位于所在楼
栋低层，可比实例 B 与评估对象处于所在楼栋中层，所处楼层对价值产生
影响，经分析影响程度，故修正指数分别为 95、100、95、100。
经可比实例 A、B、C 与评估对象各项区位状况因素进行比较，其余各
项比较因素均相同或相近，故修正指数均为 100。
B、影响住宅用房价格的实物因素主要有房屋形态、建筑面积、建筑结
构、新旧程度及维护保养、设备设施、室内装饰、一梯户数、层高、空间
布局、整体形象及墙外装饰、户型、采光通风、物业管理及机动车停车位、
其他等；
依据“比较因素条件说明表”，经可比实例 A、B、C 与评估对象各项实物
状况因素进行比较，对各项因素作如下修正：
建筑面积：可比实例 A 建筑面积较大，可比实例 C 建筑面积较小，可
比实例 B 与评估对象建筑面积类似，据评估人员综合分析考虑建筑物建筑
面积越小价值越高，故咨询对象与比较实例 A、B、C 修正指数分别为 97、
其余各项比较因素，可比实例 A、B、C 与评估对象均为相同或相近，
故修正指数均为 100。
C、影响住宅用房价格的权益状况主要有权属状况。
依据“比较因素条件说明表”，经可比实例 A、B、C 与评估对象权属状况
因素进行比较，各项比较因素均相同或相近，故修正指数均为 100。
可比实例与评估对象修正指数详见下表“比较因素条件指数表”。
比较因素条件指数表
项目 实例 A 实例 B 实例 C 评估对象
沱牌镇花园小 沱牌镇花园小 沱牌镇花园大街 四川省遂宁市
房地产坐落
区住宅 区住宅 住宅 射洪县沱牌镇
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产评估技术说明
花园大街 666 号
花园小区 9 幢 3
单元 4 层 1 号
交易价格（元/平方米） 2,575.00 2,590.00 2,411.00 /
付款方式 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
市场状况 100 100 100 100
距区域商服中心距离 100 100 100 100
公交便捷度 100 100 100 100
交通限制 100 100 100 100
道路通达度 100 100 100 100
区位 环境质量 100 100 100 100
状况 基础设施完善度 100 100 100 100
公共配套设施完善度 100 100 100 100
所处楼幢 100 100 100 100
楼层/总楼层 95 100 95 100
朝向 100 100 100 100
房 房屋形态 100 100 100 100
地 建筑结构 100 100 100 100
产 新旧程度及维护保养 100 100 100 100
状 建筑面积（m2） 97 100 103 100
况 一梯户数 100 100 100 100
层高（m） 100 100 100 100
实物
整体形象及外墙装饰 100 100 100 100
状况
室内装饰 100 100 100 100
户型 100 100 100 100
采光通风 100 100 100 100
设施设备 100 100 100 100
物业管理及机动车停车位 100 100 100 100
其他 100 100 100 100
权益 权属状况 100 100 100 100
状况 土地使用权类型 100 100 100 100
采用修正指数连乘公式计算可比实例比较价值，根据可比实例比较价
值差异程度、可比实例与评估对象相似程度、可比实例资料可靠程度等，
选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出评估对象比较价值。可比
实例比较价值求取详见“比较因素修正系数表”。
比较因素修正系数表
项目 实例 A 实例 B 实例 C
沱牌镇花园小区住
房地产坐落 沱牌镇花园小区住宅 沱牌镇花园大街住宅
宅
交易价格(元/平方米) 2,575.00 2,590.00 2,411.00
付款方式 100 / 100 100 / 100 100 / 100
交易情况 100 / 100 100 / 100 100 / 100
市场状况 100 / 100 100 / 100 100 / 100
距区域商服中心距离 100 / 100 100 / 100 100 / 100
房
公交便捷度 100 / 100 100 / 100 100 / 100
地
区位 交通限制 100 / 100 100 / 100 100 / 100
产
状况 道路通达度 100 / 100 100 / 100 100 / 100
状
环境质量 100 / 100 100 / 100 100 / 100
况
基础设施完善度 100 / 100 100 / 100 100 / 100
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舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地
产评估技术说明
公共配套设施完善度 100 / 100 100 / 100 100 / 100
所处楼幢 100/ 100 100/ 100 100/ 100
楼层/总楼层 100/ 95 100/ 100 100/ 95
朝向 100/ 100 100/ 100 100/ 100
房屋形态 100 / 100 100 / 100 100 / 100
建筑结构 100 / 100 100 / 100 100 / 100
新旧程度及维护保养 100 / 100 100 / 100 100 / 100
建筑面积（m2） 100 / 97 100 / 100 100 / 103
一梯户数 100 / 100 100 / 100 100 / 100
层高（m） 100/ 100 100 / 100 100 / 100
实物
整体形象及外墙装饰 100 / 100 100 / 100 100 / 100
状况
室内装饰 100 / 100 100 / 100 100 / 100
户型 100 / 100 100 / 100 100 / 100
采光通风 100/ 100 100/ 100 100/ 100
设施设备 100 / 100 100 / 100 100 / 100
物业管理及机动车停车位 100 / 100 100 / 100 100 / 100
其他 100/ 100 100/ 100 100/ 100
权益 权属状况 100/ 100 100/ 100 100/ 100
状况 土地使用权类型 100/ 100 100/ 100 100/ 100
比较价值（元/平方米） 2794 2590 2464
以上求取的 3 个可比实例比较价值差异不大，且可比实例与评估对象
相似程度均较高，故本次评估采用简单算术平均法求出评估对象比较价值
为：
V 比较单价=（2794+2590+2464）÷3=2620(元/平方米，四舍五入至十位)。
由于本次评估目的为资产收购，纳入评估范围内资产数量较大，属于大
宗交易，通常情况如此大批量的房地产交易，所需的资金越多，越不容易
找到买家，其交易周期越长。本次资产收购属于一次性交易，在有限的时
间内完成收购，交易时间短于单套逐批市场交易时间，能够迅速回笼资金，
同时对于卖方而言也可以节约正常销售期间的销售费用、管理费用等。
基于以上因素，根据对评估对象所在区域近几年类似物业成交情况等统
计分析，本次评估按正常市场交易单价的 80%计算，故本次评估单价为：2620
×80%=2100.00(元/平方米，四舍五入至十位)。
评估总价=评估单价×建筑面积=2100.00×139.40=293,000.00（元，千元
以下四舍五入）。
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结论及其分析
说明六 评估结论
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结论及其分析
评估结论
一、评估结论
在实施了上述资产评估程序和方法后，在评估基准日，位于遂宁市射
洪县沱牌镇四处住宅用、商业用房地产市场价值市场价值为
RMB66,009,000.00 元（包含增值税）。具体详见《资产评估明细表》。
二、评估结论成立的条件
产的市场价值反映，是根据本评估说明所列明的原则、依据、前提、方法、
程序得出的，评估结论只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立。
目的之外的其他行为。
原则确定的现行市场价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以
及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评评估格的影响；亦未考虑该等
资产所欠付的税项，以及如果该等资产出售，则应承担的费用和税项等可
能影响其价值的任何限制；同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生
变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
构具体参加本项目评估人员的执业水平和能力的影响。
三、特别事项说明
(一) 权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形
无。
(二) 委托人未提供的其他关键资料情况
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无。
(三) 未决事项、法律纠纷等不确定因素
无。
(四) 抵押、质押、担保事项
无。
(五) 评估程序受限事项
的土地使用权面积进行专业测量，本次评估假设评估对象房屋建筑面积及
其占用（分摊）的土地使用权面积与委托人确认和提供的《不动产权证书》
、
《不动产查档结果证明书》记载面积一致。
项应评估人员要求提供而未提供，而评估人员已履行评估程序仍无法获知
的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
必要的、独立的核实工作，但并不表示评估人员对评估对象法律权属进行
了确认或发表了意见。评估人员执行资产评估业务的目的只是对评估对象
价值进行估算并发表专业意见。
(六) 重大期后事项
无。
(七) 引用其他机构出具的报告结论的情况
无。
(八) 其他需要说明的事项
摊）范围内的土地使用权的价值。该土地使用权和附属的设施设备若与房
屋所有权分割处置，本评估结果无效。
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认和提供的《不动产权证书》、《不动产查档结果证明书》等相关资料记
载数据和内容为评估依据，我们无法确保本报告评估对象的建筑面积、土
地使用权面积和房地产权属状况与房地产权属登记机构“房屋登记薄”、“土地
登记薄”中所记载的上述内容有无差异，故本报告不能作为确定评估对象确
权的依据。
估工作的全体人员在评估对象中没有现存的利益，同时与委托人和相关当
事方没有个人利益关系，对委托人和相关当事方不存在偏见，评估人员在
评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分努力。评估结论是四川大
友房地产土地资产评估有限公司出具的，受本机构具体参加本项目评估人
员的执业水平和能力的影响。
明文件、资产明细与其他有关资料是编制本报告的基础。委托人、产权持
有者和相关当事人应对所提供的以上评估原始资料的真实性、合法性和完
整性承担责任。
所确定的市场价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊
的交易方可能追加付出的价格等对评估结论的影响；亦未考虑该等资产所
欠付的税项，以及如果该等资产出售，则应承担的费用和税项等可能影响
其价值的任何限制；我们也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。同
时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不
可抗力对资产价格的影响。
而作，我公司无意要求委托人按本报告的结果和表达方式进行相关的账务
处理。是否进行、如何进行有关的账务处理需由委托人的上级财税主管部
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门决定，并应符合国家会计制度的规定。
明显变化时，委托人应及时聘请评估机构重新确定有关资产的评估值。
四、评估结论的效力、使用范围与有效期
报告所述前提和假设条件下的市场价值发表的独立、公正的估值意见和结
论，具有法律规定的效力。
归委托人所有，未经委托人许可，本评估结论不得向其他人提供或公开。
资产进行评估。
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