中联评报字2025第 518 号
日播时尚集团股份有限公司拟股权收购涉及的四川茵地乐材料科技集团有限公司股东全部权益价值评估项目
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资产基础法评估说明
根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等，
采用资产基础法进行评估。眉山茵地乐科技有限公司各类资产及负债的
评估方法说明如下。
一、流动资产
(一)评估范围
纳入评估的流动资产包括货币资金、应收票据、应收类款项、预付
账款、存货。
(二)评估程序
明确需进行评估的流动资产的具体内容。
始凭证的查验，对实物类流动资产进行盘点、对资产状况进行调查核实。
础上分别评定估算。
(三)评估方法
对货币资金等流通性强的资产，人民币账户按经核实后的账面值确
定评估值；对应收、预付类债权资产，以核对无误的账面值为基础，根
据实际收回的可能性确定评估值。
货币资金账面价值 153,128,476.40 元，主要为银行存款及其他货币
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资金。银行存款为存放于工商银行彭山支行、浦发银行成都分行、中行
成都棕南支行、建设银行彭山支行、招商银行东莞松山湖支行、浙商银
行成都分行、成都银行新津支行、温州银行上海普陀支行、中国民生银
行成都铁像寺支行、兴业银行成都天府新区支行、中国银行成都中科支
行的存款。其他货币资金为招商银行东莞松山湖支行资产池保证金专户
存放的保证金。
对银行存款账户进行了函证，以证明银行存款的真实存在，同时检
查有无未入账的银行存款，检查“银行存款余额调节表”中未达账的真实
性，以及评估基准日后的进账情况。对人民币账户以核实后账面值确定
评估值。
综上，货币资金评估价值为 153,128,476.40 元。
应收票据账面价值 202,513,590.01 元，核算内容为蜂巢能源科技股
份有限公司无锡分公司、中创新航科技（武汉）有限公司、宁德卓高新
材料科技有限公司等开出的银行承兑汇票。
清查时，评估人员核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与
委估明细表是否相符，查阅核对票据票面金额、发生时间、业务内容及
票面利率等与账务记录的一致性，以证实应收票据的真实性、完整性，
核实结果账、表、单金额相符，应收票据记载真实，金额准确，无未计
利息，以核实后账面值确定评估值。
应收票据评估值为 202,513,590.01 元。
应 收 账 款 账 面 余 额 304,625,412.94 元 ， 已 计 提 减 值 准 备
股份有限公司、蜂巢能源科技股份有限公司无锡分公司、安徽南都华拓
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新能源科技有限公司、中创新航科技（武汉）有限公司等公司货款。评
估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料，核实交易事
项的真实性、账龄、业务内容和金额等，并进行了函证，核实结果账、
表、单金额相符。评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历
史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项
回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。根据单位的具体情况，
对评估风险损失进行估计。
对关联方往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失
的可能性为 0%；
对于单项金额重大且被评估单位与欠款单位就还款计划达成一致
的应收款项，以未来预计现金流现值低于账面价值的差额确定评估风险
损失，对于单项金额非重大，且被评估单位与欠款单位未确定还款计划
的应收款项，参考企业会计计算坏账准备的方法估计应收类账款的评估
风险损失。
以核实后的应收类账款账面金额减去评估风险损失后的金额确定
应收类账款评估值。同时，坏账准备按评估有关规定评估为零。
按以上标准，确定的评估风险损失为 15,258,404.72 元，应收账款评
估值为 289,367,008.22 元，无增减值。
融资-应收账款账面余额 38,187,768.74 元，未计提减值准备。核算
内容为银行承兑汇票。清查时，评估人员核对明细账与总账、报表余额
是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅核对票据票面金额、发生
时间、业务内容及票面利率等与账务记录的一致性，以证实票据的真实
性、完整性，核实结果账、表、单金额相符，融资-应收账款记载真实，
金额准确，无未计利息，以核实后账面值确定评估值。
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融资-应收账款评估值为 38,187,768.74 元。
预付账款账面价值 4,073,546.51 元，未计提减值准备，主要为万华
化学（烟台）电池产业有限公司、江苏昌九农科化工有限公司、中国石
化化工销售有限公司华中分公司的材料款等。
评估人员核实了账簿记录、检查了原始凭证及相关合同等资料，核
实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，并进行了函证，未发
现异常情况，评估人员在对预付账款核实无误的基础上，借助于历史资
料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收
情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。
经核实，预付账款账、表、单金额相符，未发现供货单位有破产、
撤销或不能按合同规定按时提供货物等情况，评估人员在对预付账款核
实无误的基础上，以核实后的账面值确定评估值。
预付账款评估值为 4,073,546.51 元。
其他应收账款账面余额 1,538,898.13 元，已计提减值准备 503,854.13
元，账面净额 1,035,044.00 元，主要为中国科学院成都有机化学有限公
司、中国科学院成都分院、四川能投川化新材料科技有限公司的房租及
保证金等。
评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料，核实
交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，并进行了函证，核实结
果账、表、单金额相符。评估人员在对其他应收款项核实无误的基础上，
借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原
因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。根据单位的
具体情况，采用个别认定法及账龄分析法，对评估风险损失进行估计。
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对关联方往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失
的可能性为 0%；
对于单项金额重大且被评估单位与欠款单位就还款计划达成一致
的应收款项，以未来预计现金流现值低于账面价值的差额确定评估风险
损失，对于单项金额非重大，且被评估单位与欠款单位未确定还款计划
的应收款项，参考企业会计计算坏账准备的方法估计应收类账款的评估
风险损失。
以核实后的应收类账款账面金额减去评估风险损失后的金额确定
应收类账款评估值。同时，坏账准备按评估有关规定评估为零。
按以上标准，其他应收账款的评估风险损失为 503,854.13 元，评估
值为 1,035,044.00 元，无增减值。
存 货 账 面 余 额 44,979,765.83 元 ， 未 计 提 跌 价 准 备 ， 账 面 净 额
在产品（自制半成品）和发出商品。
评估人员对存货内控制度进行测试，抽查大额发生额及原始凭证，
主要客户的购、销合同，收、发货记录，生产日报表，验证账面价值构
成、成本核算方法的真实、完整性；了解存货收、发和保管核算制度，
对存货实施盘点；查验存货有无残次、毁损、积压和报废等情况。收集
存货市场参考价格及产品销售价格资料以其作为取价参考依据，结合市
场询价资料综合分析确定评估值。数量以评估基准日实际数量为准。存
货的具体评估方法及过程如下：
（1）原材料
原材料账面余额 14,769,674.42 元，未计提跌价准备，主要为生产所
需的丙烯腈、碳酸钠、碳酸锂等原料。
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评估人员向被评估单位调查了解了原材料的采购模式、供需关系、
市场价格信息等。按照重要性原则对大额采购合同进行了抽查，并对原
材料的质量和性能状况进行了重点察看与了解，最后根据盘点结果进行
了评估倒推，评估倒推结果和评估基准日原材料数量、金额一致。
评估人员抽查了原材料近期购置合同、发票等资料，与其账面值进
行比对分析差异。对于周转较快的原材料，账面成本合理，近期市场价
格无较大波动，以核实后的账面值为评估值。
原材料评估值为 14,769,674.42 元，无增减值。
（2）在库周转材料
在库周转材料账面余额 2,998,572.02 元，未计提跌价准备，主要包
括传感器模块、Y 型过滤器滤芯、抗污染高压膜等。
经现场调查了解，企业对在库周转材料采用实际成本核算。在上述
基础上对账面值进行分析，对于部分购入日期距评估基准日较近的在库
周转材料，周转正常，不存在积压和损坏等现象，本次评估对其抽查了
购置合同、发票等资料，与其账面值进行比对分析差异不大，账面价值
基本反映了在库周转材料的现行市场价值，故对该部分在库周转材料以
核实后的账面值确定评估值。
在库周转材料评估值 2,998,572.02 元，无增减值。
（3）产成品（库存商品）
产成品账面余额 13,113,439.77 元，未计提跌价准备， 主要为各型
号的粘合剂等。评估人员对产成品进行了现场勘察，依据调查情况和企
业提供的资料分析，对于正常销售的产成品以不含税销售价格减去销售
费用、全部税金和一定的产品销售风险后确定评估值。
评估价值=实际数量×不含税售价×（1-产品销售税金及附加费率-
销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r）
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①不含税售价：不含税售价是按照评估基准日前后的市场价格确定
的；
②产品销售税金及附加费率主要包括以增值税为税基计算交纳的
城市建设税与教育附加；
③销售费用率是按销售费用与销售收入的比例平均计算；
④营业利润率=主营业务利润÷营业收入；
主营业务利润= 营业收入-营业成本 -税金及附加- 销售费用-管理费
用-财务费用
⑤所得税率按企业现实执行的税率；
⑥r 为一定的率，由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，具
有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确
定其风险。其中 r 对于畅销产品为 0，一般销售产品为 50%，勉强可销
售的产品为 100%。
产成品评估值为 25,934,654.30 元，评估增值 12,821,214.53 元，增
值率 97.77%。
案例：产成品评估明细表序号 1
产成品 1 号，评估基准日账面值 1,153,519.58 元，数量 192,221.50 KG。
评估时以该产品的不含税销售价格减去销售费用、全部税金和部分净利
润后，确定评估值。
计算公式：
评估价值=实际数量×不含税售价×（1-产品销售税金及附加费率-销
售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r）
表 1.库存商品案例计算表
序号 名称 金额（元）
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序号 名称 金额（元）
评估价值=实际数量×不含税售价×（1-产品销售税金及附加费率-销售费
用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r）
（4）在产品（自制半成品）
在产品账面余额 6,820,816.89 元，未计提跌价准备，主要待调整剂
量的产成品。评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，参照产成
品的评估方法评估。
在产品评估值为 16,197,012.29 元，评估增值 9,376,195.40 元，增值
率为 137.46 %。
（5）发出商品
发出商品账面值 7,277,262.73 元，未计提跌价准备，主要为发往客
户的粘合剂等产品。
经查企业产品均为正常销售，在清查核实的基础上评估人员企业提
供的资料分析，发出商品为正常产品，参照产成品的评估方法评估。
发出商品评估值为 16,672,455.42 元，评估增值 9,395,192.69 元，增
值率为 129.10 %。
其他流动资产账面余额 164,508.00 元，主要为 2024 预测期后退货。
清查时，评估人员核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与
待估明细表是否相符，核实其核算内容的真实性和完整性。在核实无误
的基础上，以核实后账面值确定评估值。
其他流动资产评估值为 164,508.00 元，无增减值。
二、固定资产
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(一)房屋建筑物类资产评估技术说明
纳入本次评估范围的房屋建筑物资产为企业申报的全部房屋建筑
物资产，共有房屋建筑物 15 项，构筑物 6 项，账面价值情况如下表所
示：
表 2.房屋建筑物账面价值
单位：人民币元
序 账面价值
建筑物名称 位置 建成年月 面积（㎡）
号 原值 净值
污水处理站房
(预处理房)
表 3.构筑物账面价值
单位：人民币元
账面价值
序号 建筑物名称 结构 建成年月
原值 净值
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账面价值
序号 建筑物名称 结构 建成年月
原值 净值
（1）产权概况
截至评估基准日，纳入评估范围的房产均已取得房屋所有权证或房
地产权证。
（2）物理概况
企业现有房屋建筑物从 2020 年 12 月以来陆续建成或购入，并投入
实际使用。其中：
①生产部门房屋建筑物主要为一车间、二车间、库房等；
②辅助部门房屋建筑物主要为污水处理站、消防泵房等；
③全厂性设施主要包括综合楼、研发中心、门卫室等；
④构筑物主要为水池、生产线平台、仪表桥架、仪表供气管路等；
企业的房屋建筑物建筑结构主要包括框架结构、排架结构，以框架
结构为主。
①框架结构：现浇钢筋混凝土基础桩、现浇钢筋混凝土独立基础，
主体结构混凝土等级 C35；粘土砖外墙及内墙、现浇钢筋砼柱、现浇钢
筋砼梁、现浇钢筋混凝土楼板、屋面板。外墙为水泥砂浆抹面。内装饰
为水泥砂浆勾缝或抹灰喷涂料等，金刚石地面、块料面层地面。窗为铝
合金彩窗、钢制门、卷帘门、木门等。配套工程：给排水系统为铸铁管；
电气系统为动力用电设配电柜及配电箱、照明用电灯具为工业生产用吊
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灯；消防系统为消防栓。
②砖混结构：砖混结构的基础一般为钢筋混凝土条形基础，上部一
般为砖承重墙，外墙厚 490mm 或 370mm，内墙厚 240mm，墙内设有钢
筋混凝圈梁及构造柱。现浇屋面板，屋面一般有保温层或防水材料防水
层。
（3）利用概况
纳入评估范围的房屋建筑物类资产主要为企业正常生产经营过程
中的自用房产，评估基准日时点处于正常使用状态中，无闲置报废的情
况。
（4）特殊事项
截至本次评估基准日，无抵押担保事项。
截至本次评估基准日，无诉讼查封事项。
截至本次评估基准日，无其他需披露的非企业常规事项。
评估过程主要划分为以下三个阶段：
（1）第一阶段：前期准备阶段
评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物类资产构成情况进行初步
了解，设计了初步评估技术方案和评估人员配备方案；向被评估单位提
交评估资料清单和评估申报明细表，按照评估准则的要求，指导被评估
单位准备评估所需资料和填写房屋建筑物类资产评估申报明细表。
（2）第二阶段：现场调查阶段
①清查核实基础数据并收集评估所需资料。
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评估人员进入现场后根据被评估单位提供的资产评估申报表，进行
账表核对，主要核对房屋建筑物的名称、位置、结构、建筑面积、使用
年限、账面价值等；收集并核查房屋产权证明文件；收集并核查自建房
屋建筑物类资产的工程发包合同与发票、预（决）算书、工程图纸等；
收集并核查厂区平面图、室外管线图；收集企业日常维护与管理制度等
与评估相关的资料。
②现场勘查。
根据资产评估申报表，核对委估建筑物的名称、坐落地点、结构形
式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表
中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。
评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的察看，主要察
看建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。包括：
结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性，为
评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板、柱进行观测，查看有
无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，
查看墙体是否有风化以及风化的程度。
装修：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修
和外装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的
主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新
旧程度。
设施：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否
满足使用要求。
配套：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有
无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。
③市场调查。
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市场调查主要是收集与房屋评估的有关市场信息与数据资料。主要
包括收集评估基准日近期当地的建设工程概预算定额和材料、人工、机
械价格变动的资料，收集有关管理部门对房屋建筑物建设的相关政策规
定等资料，收集当地相关用途房地产出售与出租的市场价格信息等资料。
（3）第三阶段：评估作价阶段
根据各类房屋建筑物的特点，遵照评估准则及相关规定，分别采用
适宜的评估方法，确定其在评估基准日的市场价值，撰写房屋建筑物类
资产评估技术说明。
（1）评估方法选择
根据《资产评估执业准则——不动产》的要求，执行不动产评估业
务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析
市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准
地价修正法等衍生方法的适用性，选择评估方法。
根据纳入评估范围的房屋建筑物类资产的结构特点、使用性质等，
评估人员分析了不同评估方法的适用性，最终确定各类资产的合理的评
估方法，具体如下：
①对于企业自建的房屋建筑物类资产，采用成本法进行评估；
②对于企业外购商品房类资产或具备单独转让可能的房地产，采用
市场法进行评估；
③对于企业持有的目前正在出租或者具有潜在出租能力的房地产，
采用收益法进行评估；
本次评估涉及的房屋建（构）筑物均为企业自建，故采用成本法进
行评估。
（2）评估方法介绍
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• 评估技术说明
成本法是指按评估基准日时点的市场条件和待估房屋建筑物的结
构特征计算重置同类房产所需投资，乘以综合评价后房屋建筑物的成新
率，最终确定房屋建筑物价值的方法。计算公式如下：
评估值=重置全价×成新率
①重置全价的确定
重置全价一般由建安工程造价、工程前期费用及其他费用、资金成
本三部分组成。计算公式为：
重置全价（不含税）=建安工程造价（不含税）+前期及其他费用（不
含税）+资金成本
A.建安工程造价的确定
评估工作中，评估人员可通过查勘待估建（构）筑物的各项实物情
况和调查工程竣工图纸、工程结算资料齐全情况，采取不同估价方法分
别确定待估建（构）筑物建安工程综合造价。一般综合造价的确定可根
据实际情况采用决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法
中的一种方法来确定估价对象的建安工程综合造价或同时运用几种方
法综合确定估价对象的建安工程综合造价。
决算调整法：
对于评估对象中工程竣工图纸、工程结算资料齐全的建（构）筑物，
评估人员通过对待估建（构）筑物的现场实地查勘，在对建（构）筑物
的各项情况等进行逐项详细的记录后，将待估建（构）筑物按结构分类，
分为框架结构、砖混结构、钢混结构等。从各主要结构类型中筛选出有
代表性且工程决算资料较齐全的建（构）筑物做为典型工程案例，运用
决算调整法，以待估建（构）筑物决算资料中的工程量为基础，分析已
决算建（构）筑物建安工程综合造价各项构成费用，并根据估价基准日
当地市场的人工、材料等价格信息和相关取费文件，对已决算建（构）
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筑物建安工程综合造价进行调整，最后经综合考虑待估建（构）筑物及
当地建筑市场的实际情况，确定其建安工程综合造价。
类比系数调整法：
对于设计图纸及工程决算资料不齐全的建（构）筑物可使用类比系
数调整法进行测算，可通过对典型工程案例或省市当地工程造价主管部
门公布的《已完工造价分析表》中的工程结算实例的建筑面积、结构型
式、层高、层数、跨度、材质、内外装修、施工质量、使用维修维护等
各项情况与估价对象进行比较，参考决算调整法测算出的典型工程案例
人工费、材料费、机械费增长率，调整典型工程案例或工程结算实例建
安工程综合造价后求取此类建（构）筑物的建安工程综合造价。
单方造价指标估算法：
对于某些建成年份较早的建筑物，其账面历史成本已不具备参考价
值，且工程图纸、工程决算资料也不齐全，估价人员经综合分析后可采
用单方造价指标，并结合以往类似工程经验，求取此类建（构）筑物的
建安工程综合造价。
重编预算法：
对于大型、价值高、重要的建（构）筑物因企业未提供预决算书，
故采用重编预算法确定其建安综合造价，建筑安装工程造价包括土建工
程、装修、暖通、给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用重编预
算法进行计算。评估人员根据设计图纸与工程量，套用《眉山市建设工
程造价信息》2024 年 12 月，计算得出建筑安装工程造价。
B.前期及其他费用的确定
根据相关法规，工程建设其他费用主要包括：建设单位管理费、工
程勘察费和设计费、工程建设监理费等。本次评估综合考虑工程历史前
期费水平，并参考类似工程前期费取费标准，从重建角度考虑工程建设
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• 评估技术说明
前期费，测算出含税工程建设前期费用率、按建筑面积收取的前期费。
前期费用具体见下表：
表 4.前期及其它费用表
序 费率 费率
项目名称 取费基数 依据
号 （含税） （不含税）
建安工程
造价
建安工程 参考国家计委、建设部计价格
造价 （2002）10 号
参考国家发改委、建设部《关
建安工程 于印发〈建设工程监理与相关
造价 服务收费管理规定的通知〉》
（发改价格2007670 号）
建安工程 参考国家发展计划委员会、建
造价 设部 计价格(2002)1980 号
参考国家发展计划委员会、国
建安工程
造价
(2002)125 号
项目建议书费及可行性研 建安工程
究费 造价
Ⅱ 前期费小计 5.45% 5.19%
城市市政公用基础设施配 元/建筑面
套费 积
其他费小计 45.00 45.00
C.资金成本的确定
按照被评估单位的合理建设工期，参照中国人民银行授权全国银行
间同业拆借中心于 2024 年 12 月 20 日（参照评估基准日当月 20 日）公
布的贷款市场报价利率确定贷款利率，以建安工程造价、前期及其他费
用等总和为基数，按照资金均匀投入计取资金成本。计算公式如下：
资金成本=（建安工程造价（含税）+前期及其他费用（含税））×
合理建设工期×贷款利率×1/2
②成新率的确定
本次评估参照不同结构的房屋建筑物的经济寿命年限，并通过评估
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• 评估技术说明
人员对各类建筑物的实地勘察，对建筑物的基础、承重构件（梁、板、
柱）、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及上下水、通风、电
照等各部分的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级
评定标准》《鉴定房屋新旧程度参考依据》，结合建筑物使用状况、维
修保养情况，分别评定得出各类建筑物的尚可使用年限。然后按以下公
式确定其成新率：
成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
③评估值的确定
评估值=重置全价（不含税）×成新率
（1）评估结果及增减值
纳入本次评估范围的房屋建筑物账面原值为 86,858,705.21 元，评估
原值为 85,158,705.00 元，评估原值增-1,700,000.21 元，增值率-1.96%。
纳入本次评估范围的房屋建筑物账面价值为 74,319,900.89 元，评估
值为 77,943,113.00 元，评估增值 3,623,212.11 元，增值率 4.88%。
（2）评估增减值原因分析
线、电缆采购等费用，故在重置房屋建筑物价格时未考虑装修、电路等
的费用，导致评估原值大幅减值。
年限大于会计折旧年限。
案例一：成本法-一车间（房屋建筑物评估明细表序号 1）
（1）房屋建筑物概况
待估房屋建筑物位于彭山经济开发区产业大道 2，账面原值
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• 评估技术说明
的土地证号为川（2020）彭山区不动产权证第 0002808 号，土地证载权
利人为眉山茵地乐科技有限公司，建成于 2020 年 12 月，建筑面积
该综合楼为排架结构 1 层，层高 18 米,结构设计使用年限为 50 年，
结构可靠度计算采用的设计基准期为 50 年；基础混凝土强度采用 C30，
基础垫层采用 C15 现浇钢筋混凝土基础梁、圈梁，预制混凝土过梁；砌
体采用 MU10 页岩实心砖，砌筑砂浆。外围护墙 1.200 米以下采用页岩
实心砖砌筑、1.200 米以上采用 100 厚防火岩棉夹心板双面 0.5 厚。1.200
米以下墙体要求竖缝及水平缝灰缝饱满密实；建筑物外墙 1.200 米以下
砖墙贴淡灰色装饰砖、1.200 以上压型钢板为白色；屋面为浅灰色屋面
防水等级二级，采用压型钢板自防水，950 型 75 厚瓦楞夹芯板，板厚
内墙采用砌体围护墙室内 1:3 砂浆，刷白色耐水腻子；地砖地面及楼梯
面，不锈钢护栏及扶手；外窗为单框双层玻璃铝合金窗,玻璃厚 6mm，
单扇玻璃超过 1.5 平米或消防救援密玻璃，应采用安全玻璃。
至评估基准日，该房产基础、其他承重构件、墙体、屋面、地面、
内外装饰、门窗、电气照明等配套设施均正常使用，能满足生产办公需
要。
（2）评估过程
①重置全价的确定
A.建安工程造价的确定
对于大型、价值高、重要的建(构)筑物根据企业提供相关《眉山市
茵地乐科技有限公司锂电池专用粘合剂生产项目结算审核报告》（信工
价审字【2024】第 SC0044 号）》，故采用重编预算法确定其建安综合
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• 评估技术说明
造价，建筑安装工程造价包括土建工程、装修、暖通、给排水、电气工
程的总价。评估人员根据设计图纸与工程量，按评估基准日时点，人工
费调整系数执行{关于对 2015 年《四川省建设工程工程量清单计价定额》
人工费调整的批复}（川建价发〔2020〕6 号），材料费按《眉山市建设
工程造价信息》（2024 年 11 月），分别计算相关项目建筑工程造价及
安装工程造价，具体如下：
表 5.单位工程费表
一车间-建筑工程
单位：元
项目价值时点 2020/6/31 评估基准日 2024/12/31
工程结算金额 11,882,221.16
项目价值时点单价
（元/平方米）
价格日期修正 -4.50%
工程类型：厂房 工程造价构成参数 43,983.00 综合涨幅指标 2024 年 12 月
人工 5.10% 149.17 63.00% 243.15
材料费 65.35% 1,911.44 -5.70% 1802.44
直接费 机械费 3.97% 116.12 -5.70% 109.5
商品构件费 4.38% 128.11 -5.70% 120.8
其他 1.92% 56.16 17.20% 65.82
小计 80.72% 2,361.00 2,341.71
施工管理费 10.38% 303.61 243.07
其他间接费 4.53% 132.50 106.08
其他 4.37% 127.82 102.33
小计 19.28% 563.93 451.48
合计 100.00% 2,924.93 2,793.19
一车间-安装工程
单位：元
项目价值时点 2020/6/31 评估基准日 2024/12/31
工程结算金额 6,849,055.03
项目价值时点单价
（元/平方米）
价格日期修正 13.73%
工程类型：厂房 工程造价构成参数 43,983.00 综合涨幅指标 2024 年 12 月
人工 5.10% 85.98 76.00% 151.32
直接费
材料费 65.35% 1,101.78 2.50% 1129.31
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• 评估技术说明
机械费 3.97% 66.93 2.50% 68.6
商品构件费 4.38% 73.85 2.50% 75.7
其他 1.92% 32.37 27.00% 41.11
小计 80.72% 1,360.91 1,466.04
施工管理费 10.38% 175.00 243.07
其他间接费 4.53% 76.37 106.08
其他 4.37% 73.68 102.33
小计 19.28% 325.05 451.48
合计 100.00% 1,685.96 1,917.52
表 6.建筑物-建安造价调整表
建筑物名称： 一车间-建筑工程
修正系数
项目情况 工程实例 待估建筑物 修正说明
（±%）
建筑面积（ m2） 4,062.40 - -
结构 排架 - -
层数 1 - -
层高（m） 18.0 - -
建筑工程价格日
期修正系数 -
安装工程价格日
期修正系数 -
建筑工程
单方造价（元/m2） -
安装工程
单方造价（元/m2） -
合计 4,711.00 - -
建筑结构作法
基础 管桩桩基、桩承台基础
楼地面 混凝土、乙烯基酯环氧自流平、地砖、环氧涂料
墙身 混凝土小型空心砌块加气混凝土砌块、纤维水泥复合钢板防爆墙
门窗 防火门、卷帘门、钢质平开门、断桥铝合金窗
室内装修 乳胶漆、岩棉芯洁净壁板墙
室外装修 仿石涂料
顶棚 玻镁洁净彩钢板吊顶（FFU 板）、硅酸钙板吊顶
屋面 镀铝锌压型钢板、细石混凝土
配电箱、桥架、电气配管、电线、电缆、灯具、开关、插座、防雷接地、变电
电气
所出线(配管、母线槽、母线插接箱、电缆)
纯水 PVC 管、PPR 给水管、工艺废液 PVDF 管、CPVC 管、UPVC 排水管、卫
管道 生器具工艺排风系统、新风系统、一般通风系统、干盘管及空调水系统工艺冷
却水系统、压缩空气系统、氮气系统、氧气系统、真空系统
设备 自动控制系统所有硬件、软件
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• 评估技术说明
根据《眉山市茵地乐科技有限公司锂电池专用粘合剂生产项目结算
审核报告》（信工价审字【2024】第 SC0044 号）》，总平工程、管廊
工程及其他项目，总造价 18674599.92 元，参考上述建安工程造价增减
系数调整后重置成本 19039619.73 元。因上述总平工程、管廊工程及其
他项目为厂区范围内公用工程，在计算房屋建筑物、构筑物重置成本时，
对总平工程调整后重置成本进行按金额比例分摊，以上计算该房屋，分
摊单价 1329.56 元/㎡。
经以上计算该房屋含税建安单价为 4,739.50 元/㎡，
合计建安造价为
B.前期及其他费用的确定
表 7.前期费用及其它费用计算表
序 费率 费率
项目名称 取费基数 依据
号 （含税） （不含税）
参考国家计委、建设部计价格
（2002）10 号
参考国家发改委、建设部《关
于印发〈建设工程监理与相关
服务收费管理规定的通知〉》
（发改价格2007670 号）
参考国家发展计划委员会、建
设部 计价格(2002)1980 号
参考国家发展计划委员会、国
(2002)125 号
项目建议书费及可行
性研究费
Ⅱ 前期费小计 5.45% 5.19%
城市市政公用基础设
施配套费
其他费小计 45.00 45.00
其他费用包括城市市政公用基础设施配套费、防空地下室易地建设
费等规费，结合实际并根据《眉山市城市基础设施配套费征收使用管理
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• 评估技术说明
实施细则》眉山市政公用基础设施配套费为 45 元/平方米，则：
其他费用=45（元/㎡）
前期费用（含税价）=建安工程单价（含税价）×费率（含税）+其
他费用×证载面积
=24,654,706.00×5.6245%+45×47,991.20
=1,526,489.00（元）
C.资金成本的确定
该工程全部建成需要的合理建设期约为 1 年，参照中国人民银行授
权全国银行间同业拆借中心于 2024 年 12 月 20 日公布的贷款市场报价
利率，确定贷款利率为 3.10%，以建安工程造价、前期及其他费用等总
和为基数按照资金均匀投入计取。计算公式如下：
资金成本=【建安工程造价（含税）+前期及其他费用（含税）】×
合理建设工期×贷款利率×1/2
=（24,654,706.00＋1,526,489.00）×1×3.10%×50%
=405,809.00（元）
D.工程进项税的抵扣主要遵循《中华人民共和国增值税暂行条例》
的相关规定。建筑安装工程增值税按 9%计算。
可抵扣增值税=建安工程造价（含税）÷（1+建筑安装工程增值税
率）×建筑安装工程增值税率+建安工程造价（含税）×（前期费用（含
税）-前期费用（不含税））
=24,654,706.00÷（1+9%）×9%+24,654,706.00×（5.45%-5.19%）
=2,099,812.00（元）
综上：
评估原值=建安工程造价（含税）+前期费用（含税）+资金成本-
可抵扣增值税额
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• 评估技术说明
=24,654,706.00＋1,526,489.00＋405,809.00-2,099,812.00
=24,487,192.00（元）
②成新率的确定
该建筑物为排架结构，生产用房，耐用年限为 50 年。建成于 2020
年 12 月，至评估基准日已使用 4.05 年，通过现场勘察，该房屋建筑物
基础无沉降现象，梁板柱无裂纹，承载良好；外墙表面、室内地面，天
棚部分未见渗漏；电力照明等配套设施正常使用。预计尚可使用年限为
成新率=尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限）×100%
=45.95÷（45.95+4.05）×100%
=92%（取整至百分位）
③评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=24,487,192.00×92%
=22,528,217.00（元）
案例二：初期雨水池及事故池（构筑物及其他辅助设施评估明细表
序号 3、4）
（1）构筑物概况
该道路位于彭山经济开发区产业大道 2 号，
池体容积 873.60 平方米，
结构类型为钢混，2021 年 10 月建成使用。
本工程采用天然地基，持力层为:硬塑状粘土，地基承载力特征值为
坑开挖前必须将地下水位降到基础底面 500mm 以下防水混凝土垫层采
用 C 15 混凝土，厚度为 100mm; 基础、 柱、混凝土强度等级为 C30，
面层基础钢筋混凝土保护层厚度为 40mm，柱、梁钢筋混凝土保护层厚
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• 评估技术说明
度为 35mm 钢筋采用：HPB300 级，HRB400 级。
（2）重置价值计算
①重置全价的确定
对于大型、价值高、重要的建(构)筑物根据企业提供相关《眉山市
茵地乐科技有限公司锂电池专用粘合剂生产项目结算审核报告》（信工
价审字【2024】第SC0044号）》，故采用重编预算法确定其建安综合造
价，建筑安装工程造价包括土建工程、装修、暖通、给排水、电气工程
的总价。评估人员根据设计图纸与工程量，按评估基准日时点，人工费
调整系数执行{关于对2015年《四川省建设工程工程量清单计价定额》
人工费调整的批复}（川建价发〔2020〕6号），材料费按《眉山市建设
工程造价信息》（2024年11月），分别计算相关项目建筑工程造价及安
装工程造价。
表4-8
单位工程费用表
其中:暂估
序号 汇总内容 金 额（元）
价(元)
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• 评估技术说明
招标控制价/投标报价总价合计=税前工程造价+销项增值税额 1396594.36
建筑物名称： 初期雨水池及事故池-建筑工程
项目情况 工程实例 待估建筑物 修正系数（±%） 修正说明
建筑面积（m3） 1747.20
结构 钢筋混凝土
建筑工程价格日
期修正系数
建筑工程
单方造价（元/m2）
建筑结构作法
基础 C30,P10 钢筋砼
底板 C30,P10 钢筋砼，底板双层配筋之间设梅花状马凳筋业 16@800。
侧壁 C30,P10 钢筋砼，侧壁板双层配筋之间设梅花状拉结筋为 8@600.
顶棚 C30,P10 钢筋砼
根据《眉山市茵地乐科技有限公司锂电池专用粘合剂生产项目结算
审核报告》（信工价审字【2024】第 SC0044 号）》，总平工程、管廊
工程及其他项目，总造价 18674599.92 元，参考上述建安工程造价增减
系数调整后重置成本 19039619.73 元。因上述总平工程、管廊工程及其
他项目为厂区范围内公用工程，在计算房屋建筑物、构筑物重置成本时，
对总平工程调整后重置成本进行按金额比例分摊，以上计算该房屋，分
摊单价 118.98 元/㎡。
经以上计算该房屋含税建安单价为 1098.73 元/㎡，合计建安造价为
B.前期及其他费用的确定
表 8.前期费用及其它费用计算表
序 费率 费率
项目名称 取费基数 依据
号 （含税） （不含税）
建安工程
造价
建安工程 参考国家计委、建设部计价格
造价 （2002）10 号
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• 评估技术说明
参考国家发改委、建设部《关
建安工程 于印发〈建设工程监理与相关
造价 服务收费管理规定的通知〉》
（发改价格2007670 号）
建安工程 参考国家发展计划委员会、建
造价 设部 计价格(2002)1980 号
参考国家发展计划委员会、国
建安工程
造价
(2002)125 号
项目建议书费及可行性研 建安工程
究费 造价
Ⅱ 前期费小计 5.45% 5.19%
前期费用（含税价）=建安工程单价（含税价）×费率（含税）+其
他费用×证载面积
=2,128,090.00×5.45%
=115,980.00（元）
C.资金成本的确定
该工程全部建成需要的合理建设期约为 1 年，参照中国人民银行授
权全国银行间同业拆借中心于 2024 年 12 月 20 日公布的贷款市场报价
利率，确定贷款利率为 3.10%，以建安工程造价、前期及其他费用等总
和为基数按照资金均匀投入计取。计算公式如下：
资金成本=【建安工程造价（含税）+前期及其他费用（含税）】×
合理建设工期×贷款利率×1/2
=（2,128,090.00＋115,980.00）×1×3.10%×50%
=34,784.00（元）
D.工程进项税的抵扣主要遵循《中华人民共和国增值税暂行条例》
的相关规定。建筑安装工程增值税按 9%计算。
可抵扣增值税=建安工程造价（含税）÷（1+建筑安装工程增值税
率）×建筑安装工程增值税率+建安工程造价（含税）×（前期费用（含
税）-前期费用（不含税））
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• 评估技术说明
=2,128,090.00 ÷ （ 1+9% ） × 9%+2,128,090.00 ×
（5.45%-5.19%）
=181,246.00（元）
综上：
评估原值=建安工程造价（含税）+前期费用（含税）+资金成本-
可抵扣增值税额
=2,128,090.00＋115,980.00＋34,784.00-181,246.00
=2,097,608.00（元）
②成新率的确定
该建筑物为钢混结构，生产用房，耐用年限为 30 年。建成于 2021
年 10 月，至评估基准日已使用 3.17 年，通过现场勘察，该构筑物基础
稳固、无沉降现象，面层完好，使用正常。预计尚可使用年限为 26.83
年。
成新率=尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限）×100%
=26.83÷（26.83+3.17）×100%
=89%（取整至百分位）
③评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=2,097,608.00×89%
= 1,866,872.00 （元）
(二)设备类资产评估技术说明
评估范围
本次纳入评估范围的设备类资产包括机器设备、车辆及电子设备，
评估基准日账面值情况如下表：
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• 评估技术说明
表 1.设备类资产账面值
金额单位：人民币元
设备类别 账面原值 账面净值
合计 217,527,326.47 160,375,124.42
机器设备 214,176,185.89 158,369,484.59
车辆 353,893.81 206,806.66
电子设备 2,997,246.77 1,798,833.17
设备的特点及账面值构成
设备分布相对较为集中，主要位于四川彭山经济开发区产业大道 2
号被评估单位生产经营场所内，用于被评估单位锂电池专用粘合剂产品
的研发、生产。
本次评估范围内设备入账依据合理，其账面值构成中包括设备购置
费、运杂费、安装调试费、基础费、前期费用和资金成本等。
设备管理与维护
标的公司设备管理制度健全，制定有生产管理、安全管理制度及其
实施细则。设备按使用部位及安全等级的不同，分别制定有定期巡检制
度，各项强制性检修保养制度健全并建有与之相应的考核办法。对重要
设备的购置、运行、检修、更换零部件以至报废处理实行跟踪管理，保
证设备运行的良好环境。在各站场、阀室建有设备运行、维护、保养制
度，对主要大型设备都有定期检修制度及检修记录，并建有值班岗位责
任制。
评估范围内各系统设备运营正常，维护保养良好。设备的维护保养、
修理制度规范。
设备概况
机器设备
机器设备账面原值 214,176,185.89 元，账面净值 158,369,484.59 元，
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• 评估技术说明
购建于 2013-2024 年，共 1,186 台（套、只等），主要包括搪玻璃非标
调制罐、日立冷场发射扫描电镜、污水处理设备、三单元 DCS+仪表、
纯水机组、10KV 变配电工程、一期一单元工艺管线、一车间三单元生
产线、一车间二单元生产线等。截至评估基准日，待估机器设备物理状
况良好，处于正常使用状态，能满足企业生产经营需要。
待估机器设备应用于被评估单位锂电池专用粘合剂产品的研发、生
产，形成了年产 5 万吨锂电池专用粘合剂产品的生产能力和规模。
车辆
车辆账面原值 353,893.81 元，账面净值 206,806.66 元，购置于 2023
年，为岚图商务车 1 辆，系被评估单位日常经营中使用的车辆，物理状
况良好，正常使用。
电子设备
电子设备账面原值 2,997,246.77 元，账面净值 1,798,833.17 元，购
置于 2016-2024 年，共 410 台（套、组等），主要包括办公家具、空调、
电脑等，物理状况良好，处于正常使用状态，能满足企业生产经营需要。
评估过程
清查核实
根据企业的固定资产台账、竣工决算等资料，对企业提供的设备
类评估明细表进行审核，核对申报表中有无虚报、重报、漏报的资产及
不合规范的栏目，指导企业进行修改与补充；将完善后的设备评估明细
表作为评估人员的评估依据。
针对资产清查评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采取不
同的清查核实方法进行现场勘察，并对设备的实际状况进行认真观察和
记录。
①现场核对设备的名称、规格、型号、生产厂家及数量是否与申报
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• 评估技术说明
表相符；
②了解设备工作条件、现有技术状况以及维修保养情况等；
③对重要、典型、价格高的设备，要求企业提供该设备的原始付款
交接单、近期技术鉴定书、检验报告、检修记录及有关技术资料的复印
件，并向操作者了解设备在使用中是否存在技术问题，以及经常出现的
故障和原因等情况。
④对评估范围内的设备及车辆的产权进行核查，如：抽查重大或进
口设备的购置合同，复验车辆行驶证等，做到产权明晰。
根据现场实地勘察结果，进一步完善清查评估明细表，要求做到
“表”、“实”相符。
资产核实结果
设备实际数量与企业申报评估数量相符，产权明晰。设备资产技术
状况良好，正常使用。
评定估算
根据评估目的确定价值类型、选择评估方法，开展市场询价工作，
进行评定估算。
评估汇总
对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要
的调整、修改和完善。
撰写评估技术说明
按资产评估准则要求，编制“设备评估技术说明”。
评估方法
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合
待估设备的特点和收集资料情况，对不同类型的设备类资产采用不同的
方法进行评估：
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• 评估技术说明
对于正常运转的设备主要采用重置成本法进行评估；
对于在二手市场可查询到价格的旧设备，采用市场法进行评估；
重置成本法
评估值=重置全价×成新率
重置全价的确定
A.国产机器设备重置全价
重置全价（不含税）=设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费+前
期及其它费用+资金成本-设备购置可抵扣增值税
a.购置价
国产标准设备购置价格的选取主要通过网上询价、向生产厂家或贸
易公司咨询最新市场成交价格以及企业近期同类设备购置价格等综合
判定；对少数未能查询到购置价的设备，比较同年代，同类型设备功能、
产能，采取价格变动率推算确定购置价。
另：部分国产机器设备采用市场法进行评估。
b.运杂费
以含税购置价为基础，根据生产厂家与设备所在地间发生的装卸、
运输、保管、保险及其他相关费用，按不同运杂费率计取。购置价格中
包含运输费用的不再计取运杂费。
运杂费计算公式如下：
设备运杂费=设备购置价×运杂费率
c.安装调试费
安装调试费率主要参照《资产评估常用数据与参数手册》相关设备
安装费率，同时考虑设备的辅助材料消耗、安装基础情况、安装的难易
程度和被评估单位以往有关设备安装费用支出情况分析确定。对小型、
无需安装的设备，不考虑安装工程费。
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安装调试费计算公式如下：
安装调试费=设备购置价×安装调试费率
d.基础费
如设备不需单独的基础或基础已在建设厂房时统一建设，账面值已
体现在房屋建筑物中的设备不考虑设备基础费用；单独基础参考工程概
算或结算资料，依据《资产评估常用数据与参数手册》提供的基础费参
考费率，结合被评估单位实际支出情况分析确定。
基础费计算公式如下：
基础费=设备购置价×基础费率
e.前期及其他费用
其他费用包括建设单位管理费、可行性研究报告及评估费、设计费、
工程监理费等，是依据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合本身
设备特点进行计算。
前期及其他费用（含税）=（设备购置价+运杂费+安装调试费+基础
费）×含税费率
前期及其他费用（不含税）=（设备购置价+运杂费+安装调试费+
基础费）×不含税费率
f.资金成本
参考待估设备历史期购置到运行的实际周期并结合市场技术更新、
工艺变化等因素确定其建设工期，其采用的利率按中国人民银行授权全
国银行间同业拆借中心于 2024 年 12 月 20 日公布的贷款市场报价利率
计算，资金成本按均匀投入计取。
资金成本=（设备购置价格+运杂费+安装调试费+基础费+前期及其
他费用（含税））×合理建设工期×贷款利率×1/2
g.设备购置可抵扣增值税
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（财税〔2008〕
根据《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》
《财政部、税务总局关于调整增值税税率的通知》
合增值税抵扣条件的机器设备重置成本应该扣除相应的增值税。抵扣额
为购置价、运杂费、安装费、基础费、前期及其他费用等涉及的增值税。
B.车辆重置全价
根据当地汽车市场销售信息以及近期车辆市场价格资料，确定车辆
的现行含税购价，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条
例》规定计入车辆购置税、牌照费等杂费，根据《关于全面推开营业税
改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）、《关于调整增值税税
率的通知》（财税〔2018〕32 号）及财政部 税务总局 海关总署公告
置全价为：
重置全价=购置价+车辆购置税+牌照等杂费-可抵扣的增值税
可抵扣增值税额=购置价/1.13×13%
a.车辆购置价
根据车辆市场信息及《太平洋汽车网汽车报价库》、《易车网》等
近期车辆市场价格资料，参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格
确定本次评估车辆购置价格；对购置时间较长，现不能查到原型号规格
的车辆购置价格时参考相类似、同排量车辆价格作为评估车辆购置价参
考价格。
b.车辆购置税
根据 2001 年国务院第 294 号令《中华人民共和国车辆购置税暂行
条例》的有关规定：车辆购置税应纳税额=计税价格×10%。该“纳税人
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购买自用车辆的计税价格应不包括增值税税款”。故：购置附加税=购置
价÷（1+13%）×10%。
c.新车上户牌照手续费等
根据车辆所在地该类费用的内容及金额确定。
C.电子设备重置全价
根据当地市场信息及《中关村在线》《太平洋电脑网》等近期市场
价格资料，确定评估基准日的电子设备价格，一般生产厂家或代理商提
供免费运输及安装调试，以不含税购置价确定其重置全价。
重置全价（不含税）=购置价-可抵扣的增值税
可抵扣增值税额=购置价/1.13×13%
另：部分电子设备采用市场二手价进行评估。
成新率的确定
A.机器设备成新率
成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%+a
其中：尚可使用年限与设备的实际运行时间和状态有关，通过现场
勘察，了解其工作环境、现有技术状况，并查阅折旧政策、设计类文件、
标准等技术资料、有关修理记录和运行记录等，综合判定尚可使用年限，
分析确定成新率。
同时对待估机器设备进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上
述方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，
则不进行调整。
a：机器设备特殊情况调整系数。
直接按市场二手价评估的机器设备，无须计算成新率。
B.车辆成新率
根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机
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动车强制报废标准规定》的有关规定，车辆按以下方法确定成新率后取
其较小者为最终成新率，即：
使用年限成新率=（1－已使用年限／规定或经济使用年限）×100%
行驶里程成新率=（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
成新率=Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）
同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方
法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不
进行调整。即：
成新率=Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）+a
a：车辆特殊情况调整系数。
C.电子设备成新率
对于电子设备等主要通过对设备使用状况的现场勘察，并参考各类
设备的经济寿命年限，综合确定其成新率。
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%
另：直接按二手市场价评估的电子设备，无须计算成新率。
评估值的确定
将重置全价和成新率相乘，得出评估值。
评估值=重置全价×成新率
评估结果及其分析
评估结果
纳入本次评估范围的设备类资产评估结果详见下表：
表 2.设备类资产评估结果汇总表
金额单位：人民币元
账面值 评估值 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
设备合计 217,527,326.47 160,375,124.42 212,173,922.77 164,576,188.00 -2.46 2.62
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账面值 评估值 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
机器设备 214,176,185.89 158,369,484.59 209,102,030.77 162,293,738.00 -2.37 2.48
车辆 353,893.81 206,806.66 263,252.00 226,400.00 -25.61 9.47
电子设备 2,997,246.77 1,798,833.17 2,808,640.00 2,056,050.00 -6.29 14.30
增减值原因分析
机器设备原值评估减值主要因被评估单位部分机器设备因技术迭
代原因市场售价低于其购建成本；机器设备净值评估增值的主要原因系
企业计提折旧年限小于评估时确认的实际经济寿命年限。
车辆原值评估减值原因为车辆类资产受近年来车辆市场竞争降价
影响，价格呈下降趋势，导致评估原值减值；机动车相关报废政策有所
放宽，车辆报废年限及报废里程总体延长，且企业计提折旧年限小于报
废年限，从而评估净值增值。
电子设备原值评估减值主要原因是因技术更新较快，致使电子设备
市场价格下降，部分超期服役电子设备按二手市场价评估;企业计提折旧
年限小于报废年限，从而评估净值增值。
案例 1-机器设备案例：一车间三单元生产线 325 号(机器设备评估
设备明细表序号 217)
设备名称：一车间三单元生产线 325 号
规格型号：定制,生产 268D 产品用
生产厂家：成都力华鑫智能装备有限公司
购置日期：2022 年 11 月
启用日期：2022 年 11 月
账面原值：1,212,770.70 元
账面净值：972,743.19 元
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设备概况
主要技术参数：一车间三单元生产线 325 号位于四川彭山经济开发
区产业大道 2 号被评估单位生产经营场所内，用于生产 268D 锂电池专
用粘合剂产品，主体设备为 2000L 反应釜及 6300L 调制釜，配套设备包
括钢平台、冷油站、不锈钢高位槽、不锈钢事故收集池、螺旋缠绕管式
换热器、称重系统等，装置性材料包括工艺管线、控制阀、齿轮马达等，
共同构成该套生产线设备。具体清单如下：
表 3.一车间三单元生产线主要配置清单
序号 设备名称 供应商
西 门 子 齿 轮 马 达 -2000L 使 用 ZF79-K2-160 + 西 门 子 贝 德
西门子齿轮马达 -6300L 使用 ZF149-K2-180 + 西门子贝德
江苏上上电缆集团有限公司/
四川省新都美河线缆厂
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设备重置全价的确定
经查询当地设备市场信息、网上近期报价等设备价格资料，评估人
员向设备制造厂家询价、结合评估人员专业判断综合确定价格。具体各
项取费及计算过程见下表：
购置价
经查询当地设备市场信息、网上近期报价等设备价格资料，评估人
员向设备制造厂家询价、结合评估人员专业判断综合确定价格，经测算
后确定主要设备购置价格如下：
表 4.案例设备询价情况表
金额单位：人民币元
编号 名称 含税单价 不含税单价
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编号 名称 含税单价 不含税单价
合 计 1,544,287.69 1,137,572.13
综上，经计算，待估设备购置价格合计为 1,137,572.13 元。（保留
运杂费
经询价，待估设备由厂家负责运输，相关成本已包含在购置价中，
故不再另行计算运杂费。
安装调试费
待估设备安装调试成本主要包括阀、泵、电缆、管道及生产线设备
安装工程款，参照《资产评估常用数据与参数手册》相关设备安装费率，
同时考虑设备的辅助材料消耗、安装基础情况、安装的难易程度和被评
估单位以往有关设备安装费 用支出情况分析确定安装调试费为
基础费
待估设备基础主要包括配套钢平台、不锈钢事故收集池等，已在设
备购置价款中计算，不再另行计算。
前期及其他费用
其他费用包括建设单位管理费、可行性研究报告及评估费、设计费、
工程监理费等，是依据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合本身
设备特点进行计算。
待估设备重置全价不包含上述费用，故不计算。
资金成本
参考待估设备历史期购置到运行的实际周期并结合市场技术更新、
工艺变化等因素确定其建设工期为 0.5 年，周期较短，资金成本忽略不
计。
设备购置可抵扣增值税
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• 评估技术说明
根据《财政部、国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问
题的通知》(财税〔2008〕170 号)、《财政部、国家税务总局关于全面
推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36 号) 、《财政部、
税务总局关于调整增值税税率的通知》(财税〔2018〕32 号)、《财政部、
税务总局、海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部、
税务总局、海关总署公告 2019 年第 39 号）文件规定，对符合增值税抵
扣条件的机器设备重置成本应该扣除相应的增值税。抵扣额为购置价、
运杂费、安装费、基础费、前期及其他费用等涉及的增值税。
可抵扣增值税=设备购置价格/(1+13%)×13%+(运杂费+安装调试费
+基础费)/(1+9%)×9%+前期及其他费用（含税）-前期及其他费用(不含
税)
=408,360.14 元（保留两位小数）
设备重置全价（不含税）
重置全价（不含税）=设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费+前
期及其它费用+资金成本-设备购置可抵扣增值税
=1,544,287.69+19,917.69-408,360.14
= 1,250,380.00 元（取整至十位）
成新率的确定
该待估设备于 2022 年 11 月投产，截至评估基准日已运行 2.11 年，
目前该设备运转正常。
评估小组通过现场实地勘查设备状况，查阅有关设备的运行状况、
主要技术指标等均在出厂设计范围，经向有关工程技术人员、操作人员
查询该设备的技术状况、故障情况、维修保养的情况，通过分类判定各
部位使用状况，根据以上勘查结果，确定该设备尚可使用 8.00 年。
成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)
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=8.00÷(8.00+2.11)
=79%（取整）
评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=1,250,380.00×79%
=987,800.00 元（取整至十位）
案例 2-车辆案例：岚图商务车 (车辆评估明细表序号 1)
车辆概况
设备名称：岚图商务车
车辆牌号：川 ZF05839
规格型号：岚图牌 EQ6530ALSF2CHEV
生产厂家：东风汽车集团有限公司
购置时间：2023 年 03 月
启用时间：2023 年 03 月
账面原值：353,893.81 元
账面净值：206,806.66 元
表 5.主要技术参数
级别： 中大型 MPV 能源类型： 插电式混合动力
环保标准： 国 VI 变速箱： 电动车单速变速箱
WLTC 纯电续航里程(km)： 82 电池快充电量范围(%)： 80
电池快充时间(小时)： 0.5 电池慢充时间(小时)： 4.5
最大功率(kW)： 290 最大扭矩(N·m)： 610
车身结构： 5 门 7 座 MPV 发动机： 1.5T 136 马力 L4
电动机(Ps)： 394 长*宽*高(mm)： 5315*1985*1820
官方 0-100km/h 加速(s)： 6.6 最高车速(km/h)： 200
最低荷电状态油耗
WLTC 综合油耗(L/100km) ： 1.99 7.4
(L/100km)：
电能当量燃料消耗量
(L/100km)：
整备质量(kg)： 2540 最大满载质量(kg)： 3145
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• 评估技术说明
轴距(mm)： 3200 车门开启方式： 平开门+侧滑门
前轮距(mm)： 1705 后轮距(mm)： 1708
接近角(°)： 14 离去角(°)： 17
车门数(个)： 5 座位数(个)： 7
油箱容积(L)： 51 后备厢容积(L)： 427-1263
发动机型号： DFMC15TE2 排量(mL)： 1476
进气形式： 涡轮增压 发动机布局： 横置
气缸排列形式： L 配气机构： DOHC
气缸数(个)： 4 每缸气门数(个)： 4
最大马力(Ps)： 136 最大功率(kW)： 100
最大净功率(kW)： 95 燃油标号： 95 号
供油方式： 直喷 缸盖材料/缸体材料： 铝合金
电机类型： 交流/同步 电动机总功率(kW)： 290
电动机总马力(Ps)： 394 电动机总扭矩(N·m)： 610
前电动机最大功率(kW)： 130 前电动机最大扭矩(N·m)： 300
后电动机最大功率(kW)： 160 后电动机最大扭矩(N·m)： 310
系统综合功率(kW)： 290 系统综合功率(Ps)： 340
系统综合扭矩(N·m)： 610 驱动电机数： 双电机
电机布局： 前置+后置 电池类型： 三元锂电池·宁德时代
WLTC 纯电续航里程
电池冷却方式： 液冷 82
(km)：
WLTC 综合续航(km)： 750 电池能量(kWh)： 25.57
百公里耗电量(kWh/100km)： 22.8 变速箱类型： 固定齿比变速箱
驱动方式： 双电机四驱 四驱形式： 电动四驱
前悬架类型： 双叉臂式独立悬架 后悬架类型： 五连杆独立悬架
助力类型： 电动助力 车体结构： 承载式
前/后制动器类型： 通风盘式 驻车制动类型： 电子驻车
前轮胎规格： 255/50 R20 后轮胎规格： 255/50 R20
重置全价的确定
车辆的重置全价由车辆购置价、车辆购置附加税和新车上户牌照手
续费等合理费用构成。
购置价：经查询当地汽车市场销售信息、汽车之家网等近期车辆
市场价格资料，对比升级车型，确定该型号车辆评估基准日含税购置价
车辆购置税：按主管部门规定，该车型免征购置税。
新车注册上牌费等其他费用
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• 评估技术说明
经调查，当地区新车注册上牌其他费用约 500.00 元。
重置全价
重置全价（不含税）=不含税购置价+车辆购置税+牌照费等其他费
用
=296,910.00÷1.13＋0.00+500.00
=263,250.00 元（取整至十位）
成新率的确定
对于运输车辆，根据《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改
委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号）的有关规定，按以下方法
确定成新率后取其较小者为最终成新率，即：
行驶里程成新率
该车已行驶里程为 70,887.00 公里，规定行驶里程 50 万公里，则：
行驶里程成新率=（1-已行驶里程／规定行驶里程）×100%
=86%（取整）
年限法成新率
该车经济耐用年限为 15 年，2023 年 3 月投入使用，至评估基准日
已使用 1.76 年，则：
年限成新率=（1－已使用年限／规定或经济耐用年限）×100%
=88%（取整）
车辆特殊情况调整系数 a
对待估车辆进行必要的勘察鉴定，确定车辆特殊情况调整系数 a。
本次评估对待估车辆进行了必要的勘察，未发现需调整的事项，车
辆特殊情况调整系数 a 为 0。
即：成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）+a
=86%（取整）
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• 评估技术说明
评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=263,250.00×86%
=226,400.00 元（取整至十位）
案例 3-电子设备案例：清洁度自动分析系统（电子设备评估明细表
序号 68）
设备概况
设备名称：清洁度自动分析系统
规格型号：HFD4
生产厂家：阅美测量系统（ 中国 ）有限公司
购置日期：2022 年 08 月
启用日期：2021 年 04 月
账面原值：261,061.95 元
账面净值：170,125.39 元
设备重置全价的确定
确定评估基准日的电子设备价格，一般生产厂家或代理商提供免费
运输及安装调试，不含税购置价确定其重置全价：
评估人员根据当地市场信息等近期市场价格资料，确定评估基准日
的该规格型号的设备市场价格平均为 268,000.00 元/套
（含 13%增值税）
。
重置全价（不含税）＝268,000.00÷1.13＝237,170.00 元(取整至十
位)
成新率的确定
评估人员根据设备的制造质量、尖端程度、使用环境、利用率等现
实状况，参照“电子设备经济寿命年限参考表”确定该设备的经济使用年
限为 10 年。该设备于 2021 年 4 月投入使用，已使用年限为 3.70 年，尚
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• 评估技术说明
可使用 6.00 年，则：
年 限 成 新 率 = 尚 可 使 用 年 限 /( 尚 可 使 用 年 限 + 实 际 已 使 用 年
限)×100%
=6.00÷（2.00+8.59）×100%
=62%（取整）
评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=237,170.00×62%
=147,050.00 元（取整至十位）
三、在建工程
（一）在建工程-土建工程
评估范围
纳入本次评估范围的在建工程 — 土建工程账面价值 74,863,838.99
元，主要包括眉山二期工程项目。
上述工程按施工计划进行，尚未完工，处于建设阶段中。
评估过程
首先，清查核实基础数据并收集评估所需资料。评估人员进入现场
后根据被评估企业提供的资产评估明细表，进行账表核对，主要核对在
建工程各个项目的名称、位置、结构、建筑面积、使用年限、账面价值
等；收集相关财务、产权资料。
其次，实地查勘。根据申报表，核对在建工程的名称、座落地点、
结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产
申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。
再次，搜集价格资料。搜集当地现行的地方建设工程概预算定额、
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• 评估技术说明
有关行业定额和材料、人工、机械价格变动的资料，收集有关管理部门
对工程施工的相关政策规定、对该地区房地产价格趋势走向分析。
最后，评估作价及编制评估说明。依据所搜集的资料对评估对象进
行因素分析、评定估算，得出评估对象于评估基准日的评估价值，并最
终形成评估技术说明。
评估方法
此次在建工程采用重置成本法评估。为避免资产重复计价和遗漏资
产价值，结合本次在建工程特点，针对各项在建工程——土建工程类型
和具体情况，采用以下评估方法：
对于未完工的在建项目，根据其在建工程申报金额，经账实核对后，
剔除其中不合理支出后作为评估值。如账面价值中不包含资本成本，需
加计资金成本。如果账面值与评估基准日价格水平有较大差异的(例如
停建多年的项目)，应根据评估基准日价格水平进行调整工程造价。
资金成本=（申报账面价值-不合理费用）×利率×工期/2
其中：
定；
评估结果及增减值分析
在建工程 -土建工程评估值 75,757,976.38 元，评估增值 894,137.39
元，增值率 1.19 %。
在建工程－在建设备
评估范围
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• 评估技术说明
纳入本次评估范围的在建工程—设备安装工程账面价值
上述工程按计划进行，生产设备均在安装调试中。
评估过程
检查资产评估明细表各项内容填写情况，并核实在建工程评
估明细表合计数与财务报表在建工程账面数是否一致；
根据申报的在建工程项目，审核相关设备购置安装合同，并
通过与财务人员交谈了解工程实际进度情况及设备款项支付情况，了解
其账面值的构成，并分析其合理性；
现场实地调查设备到位情况，安装情况，核实是否按照合同
条款执行；是否存在拖延、闲置及废弃情形。
通过现场了解，确定评估方法，测算在建工程——设备安装
工程评估值；
撰写在建工程评估技术说明。
评估方法
此次在建工程采用重置成本法评估。为避免资产重复计价和遗漏资
产价值，结合本次在建工程特点，针对各项在建工程——设备安装工程
类型和具体情况，采用以下评估方法：
对于在建工程的合理工期较短，在建设备重置成本及安装费变化不
大的情况下，在核实在建工程账面金额无误的前提下，评估以清查核实
后的账面值确定评估值；
开工时间距基准日较长的在建项目（合理工期超过六个月），则需
要考虑资金成本。在计算资金成本中，非合理工期需要剔除。如果资金
成本已在在建工程相关科目中核算的，则不再重复计算。
评估结果及增减值分析
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在建工程-设备安装工程评估值 5,259,334.60 元，评估增值 9,643.13
元，增值率 0.18%。
四、使用权资产
使用权资产账面值为 4,444,487.77 元，核算内容为被评估单位可在
租赁期内使用相关租赁资产的权利。使用权资产的账面成本主要由租赁
负债的初始计量金额、租赁时所发生的直接费用等构成。
评估人员调查了解了相关租赁标的物，查询了有关租赁合同，对租
赁期限、剩余租期、租金水平、尚未支付的租赁付款额等进行了核实，
对是否具有购买选择权、续租权及提前终止权进行了了解。经核实，使
用权资产账面初始成本计量准确，折旧计提合理。本次对于使用权资产
以核实后的账面值确定评估值。
使用权资产的评估值为 4,444,487.77 元。
五、无形资产-土地使用权
（一）评估范围
纳入本次评估范围内的土地使用权为眉山茵地乐所拥有的 2 宗土地
使用权性质为出让的工业用地，已取得国有土地使用证，土地面积总计
表 1.待估宗地明细表
土地面积 证载土地 使用权
土地使用权人 土地权证编号 土地位置 取得日期
（㎡） 用途 类型
川(2020)彭山区
眉山茵地乐科技 彭山经济开发区产
不动产权第 36,793.63 工业 出让 2020/4/8
有限公司 业大道 2 号
川(2020)彭山区
眉山茵地乐科技 四川彭山经济开发
不动产权第 64,747.68 工业 出让 2022/4/8
有限公司 区创新五路中段 8 号
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• 评估技术说明
（二）评估对象概况
（1）眉山茵地乐 1 期用地
眉山茵地乐科技有限公司于 2020 年 4 月 8 日办理了土地登记手续，
取得了待估宗地的土地使用权证，根据使用证记载：
土地证编号：川(2020)彭山区不动产权第 0002808 号
土地使用权人：眉山茵地乐科技有限公司
坐落：彭山经济开发区产业大道 2 号
权力性质：出让
用途：工业用地
面积：36,793.63 平方米
终止期限：2070 年 4 月 7 日
登记机关：眉山市彭山区自然资源和规划局
填发日期：2020 年 4 月 8 日
（2）眉山茵地乐 2 期用地
眉山茵地乐科技有限公司于 2022 年 4 月 8 日办理了土地登记手续，
取得了待估宗地的土地使用权证，根据使用证记载：
土地证编号：川(2022)彭山区不动产权第 0002595 号
土地使用权人：眉山茵地乐科技有限公司
坐落：四川彭山经济开发区创新五路中段 8 号
权力性质：出让
用途：工业用地
面积：64,747.68 平方米
终止期限：2072 年 4 月 7 日
登记机关：眉山市彭山区自然资源和规划局
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填发日期：2022 年 4 月 8 日
待估宗地的土地所有权为国家所有，眉山茵地乐科技有限公司以出
让方式取得土地使用权。
待估宗地的土地使用权人，不动产权证书号、他项权利等土地权利
状况详见《无形资产-土地使用权明细表》。
（三）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，待估宗地土地用途、开发
程度、使用年限、利用条件和使用权类型等情况如下：
待估宗地为眉山茵地乐科技有限公司的经营用地，土地登记用途为
工业用地，实际用途为工业用地。根据《土地利用现状分类》
（GB/T21010-2017），此次待估宗地设定用途为工业用地。
待估宗地实际开发程度为宗地红线外“六通”（通水、通路、通电、
通讯、通排水、通燃气）和宗地红线内场地平整。因宗地红线内“四通”
费用已包含在地上建筑物的评估值中，为避免评估资产重复，本次评估
设定待估宗地开发程度为宗地红线外“六通”（通水、通路、通电、通
讯、通排水、通燃气）和宗地红线内“场地平整”。
根据《不动产权证书》（川(2020)彭山区不动产权第 0002808 号），
眉山茵地乐 1 期用地使用权到期日为 2070 年 4 月 7 日，截至评估基准
日 2024 年 12 月 31 日，上述宗地剩余使用年限为 45.27 年，故本次待估
宗地设定土地使用年限为 45.55 年。
根据《不动产权证书》（川(2020)彭山区不动产权第 0002595 号），
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眉山茵地乐 2 期用地使用权到期日为 2072 年 4 月 7 日，截至评估基准
日 2024 年 12 月 31 日，上述宗地剩余使用年限为 47.25 年，故本次待估
宗地设定土地使用年限为 47.25 年。
评估对象于评估基准日为国有出让土地使用权。
本次待估宗地土地使用权地价定义：评估基准日为 2024 年 12 月 31
日，土地用途设定为工业用地，土地开发程度设定为宗地红线外“六通”
（通水、通路、通电、通讯、通排水、通燃气）和宗地红线内场地平整，
设定剩余土地使用年期分别为 45.27 年、47.25 年，公开市场状况和现状
使用条件下的国有出让土地使用权价格。
（四）地价影响因素
一般因素是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，主要指影响
城镇用地的地价总体水平的社会、自然、经济和行政等因素，通过对土
地供给和需求两方面的不同作用，影响城市地价的总体水平。
（1）地理位置
彭山区位于东经 103.40 度至 103.59 度，辖区面积 465 平方公里。
位于四川盆地西部，地处岷江中游。区境东临仁寿县，南接东坡区，西
与蒲江县、邛崃市交界，北与新津区、双流区相连。境内东西长 28.7
公里，南北宽 25.9 公里。
（2）自然环境
彭山水资源总量为 2.18 亿立方米，外引水量为 3.98 亿立方米，出
境水量为 138.78 亿立方米。彭山区 2013 年土地总面积为 697622.4 亩，
其中耕地面积 308431.7 亩，占土地总面积 44.21%；园林面积 62614.6
亩，占土地总面积的 8.98% ；林地面积 82245.5 亩，占土地总面积的
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• 评估技术说明
通用地面积 8878.1 亩，占土地总面积的 1.79%；水域面积 55194.7 亩，
占土地总面积的 7.91% ；未利用地面积 818528 亩，占土地总面积的
石、粘土、沙石、石英砂、矿泉山、煤、天然气等矿产资源。至 2000
年，已探明彭山区矿产资源的储量有：钙芒硝矿储量 40.89 亿吨以上，
天然气储量 35.8 亿立方米，页岩储量 100 多亿立方米。本志对 1986 年
以后发现的矿产资源分述。 彭山区植物资源丰富，彭祖寿柑、丰水梨、
红提葡萄、台湾柚等优质水果，占据了水果市场的主导地位。树种有 4
类 71 科 232 种，其中，裸子植物类 7 科 15 种，被子植物类 59 科 188
种，单子叶植物类 2 科 24 种，蕨类植物 3 科 5 种。
（3）行政区划与人口状况
彭山区辖 5 个街道、3 个镇：凤鸣街道、青龙街道、观音街道、谢
家街道、江口街道、锦江镇、公义镇、黄丰镇。其中青龙街道、锦江镇
委托天府新区眉山片区管理委员会管理。 1彭山区人民政府驻凤鸣街
道西街 98 号。
截至 2023 年年末户籍总户数 12.47 万户，户籍总人口 32.33 万人。
年末常住人口 32.99 万人，城镇化率 60.37%。全年出生人口 1278 人，
人口出生率 3.95‰；死亡人口 2763 人，人口死亡率 8.55‰；人口自然
增长率-4.6‰。
（4）城市交通条件及基础设施状况
彭山区的工业大道、岷东大道、滨江大道无缝对接成都，成都第三
绕城高速穿境而过。成（都）乐（山）、成（都）雅（安）两条高速公
路在彭山交汇，省道 103 线、成昆铁路纵贯全境。成绵乐城际铁路穿境
而过并设置站口。境内两个火车站年吞吐货物 300 多万吨，青龙货运站
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为成昆线第二大货运车站。2023 年，全区境内公路里程 625.28 公里，
其中等级公路 609.63 公里，高速公路 32.65 公里。公路客运周转量 7185
万人公里，公路货运周转量 46651 万吨公里。
成绵乐城际铁路：起于成都东站，向北经广汉、德阳、绵阳引入江
油站，向南经成都南站、双流机场、眉山、乐山最终抵达峨眉山站，正
线全长 314.04 公里，引入成都枢纽相关工程 24.765 公里。设有彭山北
站。成昆铁路及成昆铁路复线：成都东站至昆明西站全长 1083 公里。
自成都经彭山、眉山、峨眉、峨边、甘洛、普雄，喜德、西昌、攀枝花，
沿金沙江南下，于师庄隧道出口。青龙国际物流园西货站铁路：是铁路
专用线，2014 年 4 月 4 日正式宣布投入运营，总投资 1.3 亿余元，年设
计运输能力约 200 万吨，从 2012 年 6 月开始建设，历时 1 年零 9 个月。
年运输能力由原来的 500 万吨增加到了 700 万吨。
（5）土地市场状况
宗地块，成交总面积 41,397.19 ㎡，成交总金额 297.50 万元；下半年共
计成交 7 宗块，成交总面积 617,196.24 ㎡，成交总金额 7,106.00 万元，
环比增幅较大。
（1）区域概况
委估宗地位于彭山经开区，位于彭山区西南面，距成都市绕城高速
市联合成立，经国家发改委、国土资源部公告确认的省级经济开发区，
是四川省规划的仅有的三大石化基地之一，园区总体规划面积 16.8 平方
公里，主要利用中石油配置的年 16 亿方天然气资源和彭州石化基地提
供的邻二甲苯等石化原料，发展天然气化工和石化下游产业及相关产业。
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（2）基础设施条件
待估宗地所在区域的基础设施条件情况如下：
A.通水
区域内自来水通畅。一般的能够满足正常生活工作需要。
B.通路
区域交通条件已经述及。
C.通电
待估宗地周边供电主要由国家电网保障，双回路供电，综合分析供
电保障率 98%以上。
D.通讯
区域内待估宗地附近市政通讯网主要由电信、移动、联通公司保障；
通讯线路基本通畅，通讯质量一般。
E.通排水
待估宗地周边排水主要由市政保障，主要采取雨污分流方式排放，
统一集中排放；排水通畅，常年无积水，综合分析排水保障率约 95%。
F.通燃气
待估宗地周边通燃气，燃气由燃气公司保障，供气保障率约 95%。
（3）产业聚集度
待估宗地所处区域为化工产业园，产业集聚程度良好，区域环境和
交通条件一般。作为工业用地与区域土地利用规划相协调，综合评价影
响待估宗地地价的区域因素条件一般。
待估宗地位于彭山经开区；土地总面积为 101,541.31 平方米，地上
有企业办公楼和工业厂房。土地登记用途为工业用地，现状用途为工业
用地；待估宗地两面临路，临路状况一般；宗地形状较规则；地形较平
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坦；宗地内基础设施条件为“六通”（通水、通路、通电、通讯、通排
水、通燃气）及场地平整。
综上所述，待估宗地位置一般，宗地实际用途与土地证载用途相符，
可以持续利用；待估宗地形状较规则，两面临路，临路条件一般，地质
地形条件较好；综合评价影响待估宗地地价的个别因素条件一般。
（五）估价原则
地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响所形成，
由于这些因素又经常处于变动之中，我们在估价时遵循以下原则：
土地估价应以待估宗地的合法权益为前提进行。合法权益包括：合
法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以土地使用
证、权属登记和其他合法证件为依据。在合法使用方面，应以使用管制
（城市规划、土地用途管制等）为依据。在合法处分方面，应以法律法
规和合同（如土地使用权出让合同）等容许的处分方式为依据。
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相
同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品
或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决
定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相
同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，
具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格
相互牵制而趋于一致。
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供
小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相
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比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所
假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。
土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这
些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作
用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土
地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般
因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握
各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未
来的土地价格。
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。
因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，
所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认
真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块
的收益量和价格。
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同
的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，
并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以
该地块的效用最有效发挥为前提的。
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益
还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方
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• 评估技术说明
法。由于不适宜的估价方法可能使估价结果产生较大的偏差，因此，进
行地价估值时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所
掌握的资料，选择最适宜的方法进行估价，同时为了使估价结果更为客
观，更接近于准确，估价中选择两种较为适宜的方法进行估价，以便互
相验证，减小误差，确定出合理的价格。
（六）评估程序
根据被评估单位提供的无形资产—土地使用权评估明细表，并核对
该宗土地的土地转让合同、权利人、用途、坐落地点、使用面积、土地
使用权到期日等；收集土地估价所需的其他资料等。
根据账表相符的申报表进行现场查勘，进行详尽的现场勘查，主要
包括待估宗地现状开发和利用情况、周边配套设施情况等进行了了解和
记录。
在实施了上述调查和勘察的基础上，根据待估宗地的具体情况，采
用市场比较法进行评估作价和撰写有关说明。
（七）评估方法
根据《资产评估准则—不动产》，通行的土地评估方法有市场比较
法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数
修正法等。估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地土地市
场状况，并结合该项目的具体特点（用地性质）以及估价目的等，选择
适当的估价方法。
①适宜采用的方法及理由
A.市场比较法：待估宗地位于彭山经开区，该区域近几年来工业用
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• 评估技术说明
地交易比较活跃，成交价格公开透明，可以获得与待估宗地条件类似、
利用方式类似的大量的土地交易案例，并且可比实例的交易时间、交易
情况、区域因素和个别因素明确，可以合理确定比较因素修正系数，客
观测算比准价格，因此适宜采用市场比较法进行评估。
B.基准地价系数修正法：彭山区人民政府发布了更新的基准地价，
估价期日为 2021 年 1 月 1 日，距离本次评估基准日较近，该基准地价
对该区域内的工业地价仍有较强的指导性。评估对象位于基准地价覆盖
范围内，所处土地级别明确，可利用基准地价修正体系对评估对象各项
用地条件进行分析，因此适宜采用基准地价系数修正法进行评估。
②不适宜采用的方法及理由
A.成本逼近法：待估宗地所在区域无近年来的征地案例和征地标准
可供参考，即使有少量征地案例也无法获取公开补偿数据，难以合理确
定土地取得成本，故不适宜采用成本逼近法进行评估。
B.收益还原法：待估宗地所在区域无可供参考的土地出租案例用于
估算潜在租金；同时，待估宗地上建筑物目前为企业自用，虽然该类房
屋有一定的通用性，待估宗地所处区域的工业用地基本以自用为主，极
少有出租的情况，也难以通过房地租金剥离的方式准确测算土地纯收益
有一定难度，故不适宜采用收益还原法进行评估。
C.假设开发法：待估宗地为工业用地，同一供需圈近期类似工业用
地的房地产以企业购地后自建自用为主，工业厂房租赁或买卖案例较少，
未形成稳定公开的工业厂房租赁与买卖交易市场，故不适宜采用剩余法
（假设开发法）进行评估。
综上所述，根据待估宗地的特点和实际情况，本次评估采用市场比
较法和基准地价系数修正法两种方法进行评估。
（八）评估过程
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• 评估技术说明
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代性的，
且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成
交价格作适当修正，以此估算待估宗地客观合理价格的方法。
公式：V=VB×A×B×C×D
其中：
V------估价宗地价格;
VB----比较实例价格;
A------待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数;
B------待估宗地估价期日地价指数/比较实例交易期日地价指数;
C------待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;
D------待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数。
（1）比较实例条件说明
比较案例 A：四川波润泽科技有限公司用地
该实例位于四川彭山经济开发区创新四路西段 12 号，建设用地面
积为 39,641.18 平方米，用途为工业用地。宗地红线外六通及红线内场
地平整，宗地土地利用情况正常；2022 年 7 月 22 日正常挂牌出让 50
年期国有土地使用权成交价为 892 万元（折合地面单价 225.02 元/m2），
竞得人为四川波润泽科技有限公司。
比较案例 B：四川成南泰富实业有限公司用地
该实例位于四川彭山经济开发区产业大道 76 号，建设用地面积为
宗地土地利用情况正常；2022 年 10 月 14 日正常挂牌出让 50 年期国有
土地使用权成交价为 1,004.00 万元（折合地面单价 225.02 元/m2），竞
得人为四川成南泰富实业有限公司。
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• 评估技术说明
比较案例 C：四川省皇佳蓝卡铝业有限公司用地
该实例位于四川彭山经济开发区产业大道 48 号，建设用地面积为
宗地土地利用情况正常；2022 年 7 月 22 日正常挂牌出让 50 年期国有土
地使用权成交价为 900 万元（折合地面单价 225.08 元/m2），竞得人为
四川省皇佳蓝卡铝业有限公司。
通过调查，选择了与待估宗地用途相同或相近、在同一供需圈的比
较案例，待估宗地及比较案例位置示意图如下，各比较案例的具体情况
可见下表。
表 2.待估宗地及比较案例位置示意图
（2）比较因素的选择
根据本次待估宗地和可比实例的特点，本次评估比较因素选择主要
有交易日期、交易方式、土地尚可使用年限、交易情况、区域因素、个
别因素；其中区域因素选择：道路通达度、距高速路出入口距离、距离
火车货运站距离、基础设施完善度、产业聚集影响度，个别因素选择：
临路道路类型、宗地形状、宗地面积、工程地质。
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（3）编制因素条件说明表
根据上述选择的比较因素，待估宗地和可比实例的各因素条件说明
如下表：
表 3.比较因素条件说明表
比较因素 估价对象 实例一 实例二 实例三
四川省皇佳蓝
四川波润泽科 四川成南泰富
宗地名称 眉山一期 卡铝业有限公
技有限公司 实业有限公司
司
彭山经济开发 四川彭山经开 四川彭山经开 四川彭山经开
位置
区产业大道 2 号 区 区 区
面积/㎡ 36,793.63 39,641.18 44,618.52 39,985.44
交易价格（元/㎡） 待估 225.02 225.02 225.08
交易时间
日 日 日 日
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易方式 挂牌方式出让 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
土地用途 工业用地 工业用地 工业用地 工业用地
临近混合型主 临近生活型主 临近混合型主 临近混合型主
道路通达度
干道 干道 干道 干道
交通条 距高速路出入口
件 距离
距离火车货运站
区域因 9000-10000 9000-10000 7000-8000 7000-8000
距离
素
配套设施较完 配套设施较完 配套设施较完 配套设施较完
基本设
基础设施完善度 善，保障度达 善，保障度达 善，保障度达 善，保障度达
施状况
周边有工业聚 周边有工业聚 周边有工业聚 周边有工业聚
产业集
产业聚集影响度 集，且有产业联 集，且有产业联 集，且有产业联 集，且有产业联
聚效益
系 系 系 系
临路道路类型 混合型主干道 生活型主干道 混合型主干道 混合型主干道
形状规则，且长 形状规则，且长 形状规则，且长 形状规则，且长
宗地形状
边临街 边临街 边临街 边临街
个别因素 面积适中利于 面积适中利于 面积适中利于 面积适中利于
宗地面积
布局 布局 布局 布局
地质承载力强， 地质承载力强， 地质承载力强， 地质承载力强，
工程地质
利于建设 利于建设 利于建设 利于建设
A.土地用途
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待估宗地和各比较案例土地用途为工业用地，故土地用途不作修正。
B.交易日期
本次评估基准日为 2024 年 12 月 31 日，三个比较案例的交易日期
分别为 2022 年 7 月 22 日、2022 年 10 月 14 日、2022 年 7 月 22 日，评
估基准日与交易实例成交日较远，故需要进行期日修正。
C.交易方式
估价对象的交易方式为出让，各比较案例交易方式均为挂牌出让，
故交易方式不作修正。
D.土地尚可使用年限
本次待估宗地评估剩余使用年限为 45.26，比较案例均为法定最高
使用年限 50 年。待估宗地和比较案例使用年期不一致，需要进行土地
年期修正。使用年期修正系数公式如下：
K2 ?
公式中：
K2——土地使用年期修正系数
r——土地还原率 4.87％
m——待估宗地设定使用年限（45.26）
n——比较案例使用年限（50 年）
经计算，土地使用年期修正系数为 0.9741。
E.交易情况
待估宗地和比较案例交易情况均为正常，故不作修正。
F.交通便捷度
交通便捷程度主要分为距高速出入口及火车货运站距离和距区域
主干道距离。待估宗地与比较案例的交通便捷程度不一致，需作修正。
G.工业区成熟度
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• 评估技术说明
工业区成熟度分为产业集聚程度和产业配套程度。待估宗地与比较
案例公共配套设施完善程度一致，故不作修正。
H.基础设施状况
待估宗地和比较案例周边基础设施均达到了六通一平，无显著差异，
故不作修正。
I.临路状况
将宗地临路条件分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估
宗地临路状况为基准，相应指数确定为 100，比较案例每上升或下降一
个级别，该因素的指数相应增加或减少 1.1%。
J.土地面积
根据待估宗地所在地的经济发展水平和人口规模及开发项目情况，
分为超过 50,000 平方米、20,000 平方米-50,000 平方米、10,000 平方米
-20,000 平方米、1,000 平方米-2,000 平方米、小于 1,000 平方米，每一
个级别修正 2%。待估宗地和比较案例面积均大于 50,000 平方米，故不
作修正。
K.土地形状
待估宗地和比较案例的土地形状均较规则，无显著差异，故不作修
正。
L.地质条件
待估宗地和比较案例均为地质条件较好，无显著差异，故不作修正。
根据以上比较因素条件指数的说明，编制比较因素条件指数表如下：
表 4.比较因素条件指数表
比较因素 估价对象 实例一 实例二 实例三
四川波润泽科技 四川成南泰富实 四川省皇佳蓝卡
宗地名称 眉山一期
有限公司 业有限公司 铝业有限公司
彭山经济开发区
位置 四川彭山经开区 四川彭山经开区 四川彭山经开区
产业大道 2 号
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• 评估技术说明
交易价格（元/㎡） 待估 225.02 225.02 225.08
交易时间 100 83.38 84.2 83.38
交易情况 100 100 100 100
交易方式 100 100 100 100
土地用途 100 100 100 100
道路通达度 100 99.33 100 100
距高速路出入口
距离
距离火车货运站
区域因素 100 100 100 100
距离
基础设施完善度 100 100 100 100
产业聚集影响度 100 100 100 100
临路道路类型 100 98.93 100 100
宗地形状 100 100 100 100
个别因素
宗地面积 100 100 100 100
工程地质 100 100 100 100
（4）比较因素的选择和修正
在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例各项因素修正，即将
待估宗地的因素条件指数与比较实例的因素条件指数进行比较，得到各
种因素修正系数，编制比较因素比较修正系数表如下：
表 5.比较实例因素条件指数表
比较因素 实例一 实例二 实例三
四川波润泽科技有限公 四川成南泰富实业有限 四川省皇佳蓝卡铝业有
宗地名称
司 公司 限公司
位置 四川彭山经开区 四川彭山经开区 四川彭山经开区
交易价格（元/㎡） 225.02 225.02 225.08
交易时间 100/83.38 100/84.2 100/83.38
交易情况 100/100 100/100 100/100
交易方式 100/100 100/100 100/100
土地用途 100/100 100/100 100/100
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• 评估技术说明
道路通达度 100/99.33 100/100 100/100
距高速路出入口
距离
距离火车货运站
区域因素 100/100 100/100 100/100
距离
基础设施完善度 100/100 100/100 100/100
产业聚集影响度 100/100 100/100 100/100
临路道路类型 100/98.93 100/100 100/100
宗地形状 100/100 100/100 100/100
个别因素
宗地面积 100/100 100/100 100/100
工程地质 100/100 100/100 100/100
比准价格（元/㎡） 274.63 267.24 269.94
经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较案例经因
素修正后达到待估宗地条件时的比准价格。由于三个可比实例的比准价
格比较接近，因此本次评估取简单算术平均值作为市场比较法评估宗地
单位地价的结果，即：
待估宗地单位地价=（274.63 +267.24 +269.94）÷3*0.9741
= 264.00（元/m2）
评估结果保留至个位。
（1）基准地价成果介绍及内涵
根据《眉山市彭山区城区土地定级与基准地价更新成果》，彭山区
基准地价分商服用地、住宅用地、工业用地三种用途。
工业用地基准地价内涵为基准日 2021 年 1 月 1 日，开发程度为宗
地红线外通水、通电、通路、通讯、通排水、通燃气，宗地内场地平整
的“六通一平”条件下，用途为工业用地，设定容积率为 1，使用年期为
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• 评估技术说明
法定最高出让年期 50 年的单位面积平均价格。
（2）基准地价系数修正法计算公式
根据《城镇土地估价规程》，首先分析基准地价对应评估基准日与
本次土地评估基准日期间地价变化情况，对基准地价进行期日修正；然
后分析待估宗地因素条件与所在区段因素条件平均状况的差异，进行区
段综合因素修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵
的差异，对测算的地价个别因素修正和年期修正得到待估宗地地价。即：
宗地地价=（适用的基准地价?K1?Kv?（1+∑K）±开发水平差异修
正）?K2
式中：K1──期日修正系数
∑K──区域及个别因素修正系数
K2──土地使用年期修正系数
Kv──容积率修正系数
（3）确定待估宗地土地用途、级别及基准地价水平
根据彭山区土地级别与基准地价图，确定待估宗地土地用途为工业
用地，所在土地级别为一级，对应基准地价为 225 元/平方米。
（4）确定期日修正系数（K1）
本次评估的评估基准日为 2024 年 12 月 31 日，与彭山区基准地价
所对应的评估基准日 2021 年 1 月 1 日存在差异，故需进行期日修正。
根据四川省 2020 年-2024 年地价水平值动态监测的季度数据，期日
修正确认为 1.3302。
（5）确定待估宗地容积率修正系数(Kv)
待估宗地用途为工业用地，目前工业用地容积率对地价的影响较小，
另根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发20083 号）第
八条“对现有工业用地，在符合规划，不改变用途的前提下，提高土地
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• 评估技术说明
利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一
步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，
不再增收土地价款。”因此，工业用地原则上不设容积率修正。故本次
评估地价容积率修正系数确认为 1。
（6）确定待估宗地地价影响因素修正系数（∑K）
根据《彭山区中心城区土地定级与基准地价更新成果》工业用地地
价影响因素修正系数说明表和地价影响因素修正系数表，按照待估宗地
的因素条件，可建立待估宗地地价修正系数（∑K）表。
表 6.彭山区工业用地宗地地价区域因素修正说明表
因素因子 优 较优 一般 较劣 劣
道路 临近主干 临近主干 临近主、次干 临近次干道，
交通 临近支路，道
通达 道，道路通 道，道路通 道，道路通达 道路通达度
区 条件 路通达度差
度 达度高 达度较高 度一般 较差
域
基础 配套设施较 配套设施基
因 基本 配套设施完
设施 完善，保障 本完善，保障 有少数配套
素 设施 善，保障度 无配套设施
完善 度达 80%以 度达 65%以 设施
状况 达 90%以上
度 上 上
有一定起伏， 有较大起伏， 起伏过大，严
地形
地势平坦 有较小起伏 对利用无影 对利用有一 重影响土地
状况
响 定影响 利用
形状不规则， 形状不规则，
宗地 形状规则， 形状规则， 形状规则，对
对利用有一 严重影响土
形状 且长边临街 短边临街 利用无影响
定影响 地利用
个别因素
偏大（小）对 偏大（小）严
宗地 面积适中利 面积适中较 适中，对利用
利用有一定 重影响土地
面积 于布局 利于布局 无影响
影响 利用
地址承载力 地址承载力 有不良地质 有不良地质
工程 无不良地质
强，利于建 较强，利于 现象，但无需 现象，并需特
地质 现象
设 建设 特殊处理 殊处理
表 7.彭山区工业用地宗地地价区域因素修正系数表
修正因子 优 较优 一般 较劣 劣
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• 评估技术说明
道路通达度 4.18 4.18 0 -4.18 -4.18
基础设施完善度 1.29 1.29 0 -1.29 -1.29
临路道路类型 1.53 0.77 0 -0.77 -1.53
宗地形状 1.53 0.77 0 -0.77 -1.53
宗地面积 1.53 0.77 0 -0.77 -1.53
工程地质 1.53 0.77 0 -0.77 -1.53
表 8.待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表
级别和指标标准
指标 系数
修正因子
道路通达度 较优 0.0418
基础设施完善度 较优 0.0129
临路道路类型 较优 0.0077
宗地形状 较优 0.0077
宗地面积 较优 0.0077
工程地质 优 0.0153
综上，∑K=1.0931。
（7）确定待估宗地土地开发程度修正
本次评估设定待估宗地的开发程度为“六通一平”（通路、通电、通
信、通水、通排水、通燃气及宗地内土地平整），与基准地价设定开发
程度一致，因此不需进行开发程度的修正。
（8）确定土地使用权年期修正系数（K2）
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• 评估技术说明
工业用地基准地价为 50 年期土地使用权价格，当基准地价土地使
用权设定年期与待估宗地的土地使用权设定年期不一致时，需要进行土
地使用权年期修正。
K2 ?
确定年期修正系数 K2＝0.9741
（9）确定估算结果
经以上分析过程，可得到待估宗地的土地价格：
待估宗地单位地价=适用的基准地价?K1?Kv?K2
＝225×1.3302×1.0931×0.9741
＝319.00（元/平方米）
评估结果保留至个位。
（1）地价确定的方法
根据以上评估过程，运用不同的评估方法进行测算，分别得到各待
估宗地的评估结果，两种方法评估结果分别从不同侧面反映了待估宗地
的价格水平，其中：
采用市场比较法评估时，选取的三宗土地使用权比较案例，成交日
期、区位、用途等方面与待估宗地相比均具有较强的可比性，影响地价
的各项主要因素选择及修正系数取值相对客观，能够准确的反应待估宗
地的市场价值，其结果可靠性高。
采用基准地价系数修正法评估时，采用的基准地价更新成果系 2021
年 1 月由彭山区政府办公室公布实施的，距离评估基准日时间较短，地
价修正体系完整，数据取值合理，评估过程符合评估准则的要求，其结
果可靠性高。
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• 评估技术说明
综上分析，鉴于待估宗地周边存在大量活跃的市场交易实例，数据
易获取且真实可靠，待估宗地与可比实例可比性强，本次评估取市场比
较法作为最终评估结果，评估结果不仅被市场高度认可，还能实时反映
市场供求和价格走势的动态变化，相比基准地价法，能更精准体现土地
价值。
（2）评估结果
评估人员在现场勘查和市场分析的基础上，按照地价评估的基本原
则和评估程序，选择合适的评估方法，评估得到满足地价定义条件下的
评估结果为：
土地使用权评估总价=评估单价×土地面积×（1+契税税率）
=264.00×36,793.63×（1+3%）
=10,004,923.87（元）
经评估，精确到百位，确定该土地使用权的评估值为 10,004,900.00
元。
六、无形资产-其他
（一）其他无形资产概况
截至本次评估基准日，其他无形资产包括商标和专利。因主要生产
工作在眉山茵地乐科技有限公司中进行，故四川茵地乐材料科技集团有
限公司及其子公司的其他无形资产的价值在眉山茵地乐科技有限公司
中合并计算。
四川茵地乐材料科技集团有限公司及其子公司取得的商标专用权
共 17 项，具体明细见眉山茵地乐科技有限公司资产基础法申报表-其他
无形资产。
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• 评估技术说明
四川茵地乐材料科技集团有限公司及其子公司取得的专利所有权
共 80 项，其中四川茵地乐材料科技集团有限公司取得的专利所有权共
乐科技有限公司取得的专利所有权共 25 项，具体明细见各家资产基础
法申报表-其他无形资产。
（二）评估程序及方法
商标专用权是指商品生产者或经营者依照法定程序向国家有关部
门申请注册并取得对该商标的占有、使用、收益和处分的权利。
对于商标类无形资产的评估，一般采用市场法、收益法和成本法。
市场法主要是通过在商标市场或产权市场、资本市场上选择相同或
相近似的商标作为参照物，针对各种价值影响因素，如商标的功能进行
类比，将被评估商标与参照物商标进行价格差异的比较调整，分析各项
调整结果、确定商标的价值。
使用市场法评估商标，其必要的前提是市场数据比较公开化；需要
存在着具有可比性的商标的参照物；并且参照物的价值影响因素明确，
应能够量化。市场法使用较多的是功能性类比法。由于我国商标市场交
易目前尚处初级阶段，使得商标产品的公平交易数据采集较为困难，因
此市场法在本次评估应用中的不具备操作性。
收益法是通过估算委估商标资产未来寿命期内预期超额收益，并以
适当的折现率折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估方法。
使用收益法评估商标，其必要的前提是商标能给商标使用企业带来超额
收益。
由于企业的商标注册后未进行形象方面的广告等形式的维护投入，
中联资产评估集团有限公司 第 71 页
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• 评估技术说明
不属于驰名商标，也未产生经济效益，故对商标采用成本法进行评估。
成本法评估是依据注册商标无形资产形成过程中所需要投入的各
种费用成本，并以此为依据确认注册商标价值的一种方法。
此类商标成本包括三个方面。
A.商标图案设计费用；
B.初始注册费用；
C.维护使用成本；
根据有关规定，注册商标可因连续三年停止使用而被撤销。法律意
义上的注册商标使用，包括将商标用于商品、商品包装或者容器以及商
品交易文书上，或者将商标用于广告宣传、展览以及其他商业活动。具
体地说，商品商标要使用在商品的出售、展览或经海关出口上，使用在
商品交易文书上，使用在各种媒体对商标进行商业性宣传、展示上才视
为使用；服务商标要使用在服务场所、服务工具、服务用品、服务人员
服饰上，使用在反映及记录发生服务的文书上，使用在各种媒体对商标
进行商业性宣传、展示才视为使用。
注册商标所有人为维持商标专用权而使用商品商标，须印制商标，
生产商品出售、参展(参评、参赛)，或者在媒体上对商标进行商业性宣
传；服务商标须印制在服务工具、服务用品、服务人员服饰上，用在服
务场所、制作招牌，或者在媒体上对商标进行商业性宣传等。以上使用
商标的形式，对于以使用为目的商标所有人来说，支出费用的意义是为
了证明其实际使用了商标，以维持商标专用权。
按照前述评估思路，此次评估计算如下：
P=C1+C2+C3
式中：P——评估值
C1——设计成本
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C2——注册成本
C3——维护使用成本
对于专利所有权，评估人员核对权属证明文件，了解这些专利所有
权取得方式、资产法律状态、应用状况以及经济贡献等情况。这些专利
所有权资产协同发挥作用，对企业现金流产生贡献。
专利所有权常用的评估方法包括市场法、收益法和成本法。
由于我国无形资产市场交易尚处于初级阶段，相关公平交易数据的
采集相对困难，故市场法在本次评估中不具备可操作性。同时，由于被
评估单位的经营收益与其所拥有的技术力量紧密相连，因而应用成本法
对专利所有权进行评估的适用性较差。
本次评估，考虑到被评估单位所处行业特性，纳入本次评估范围的
专利所有权与被评估单位收益之间的对应关系相对清晰可量化，且该等
无形资产的价值贡献能够保持一定的延续性，故采用收益法对专利所有
权进行评估。
采用收入分成法较能合理测算被评估单位专利所有权的价值，其基
本公式为：
n
Ri
P ? K ??
i ?1 (1 ? r )
i
式中：
P：待评估专利所有权的评估价值；
Ri：基准日后第 i 年预期专利所有权相关收益；
K：专利所有权综合分成率；
n：待评估专利所有权的未来收益期；
i：折现期；
r：折现率。
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• 评估技术说明
（三）无形资产测算过程
商标专用权的评估过程说明：
（1）设计成本
据咨询了解商标设计公司以及代理公司，并经综合评价，确定设计、
取名成本。
（2）注册成本
企业注册商标时全部委托代理公司进行，根据比对确定合理的代理
费及注册费成本。
（3）维护使用成本
经与企业管理层沟通，企业历史年度未对相关商标进行广告宣传等
工作，本次评估预测维护使用成本为零。
综合上述成本，通过评估计算，确定纳入本次评估范围的商标专用
权的评估值为 35,190.00 元。
本次对专利所有权采用收入分成法测算其价值。
（1）收益年限的确定
收益预测年限取决于技术类无形资产的经济寿命年限，即能为投资
者带来超额收益的时间。
由于技术类无形资产的技术先进性受技术持续升级及替代技术研
发等因素影响，故技术类无形资产的经济收益年限一般低于其法定保护
年限。纳入本次评估范围的各项技术类无形资产陆续于 2008 年-2022 年
形成，相关产品已在市场销售多年。本次评估综合考虑技术改进，根据
研发人员对专利权的技术状况、技术特点的描述，结合同行业技术发展
和更新周期，企业自身的技术保护措施等因素，预计该等无形资产的整
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• 评估技术说明
体经济收益年限持续到 2029 年底。
本次评估确定的技术类无形资产经济收益年限至 2029 年底，但并
不意味着技术类无形资产的寿命至 2029 年底结束，在此提醒报告使用
者注意。
（2）与专利所有权相关的收入预测
被评估单位的主营业务为锂电池专用粘合剂。纳入本次评估范围且
正在使用的专利技术共同为企业生产及销售发挥着重要的作用。
未来年度的具体预测数据详见下表：（具体预测方法及过程的详见
收益法部分净现金流量预测中的相应内容）：
表 9.营业收入预测表
单位：万元
项目 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年
营业收入 69,176.50 77,334.60 82,701.48 88,446.66 90,297.22
（3）专利技术分成率
评估人员对照国家知识产权局发布的《“十三五”国民经济行业（门
类）专利实施许可统计表》对分成率合理性进行了核查。
国家知识产权局专利实施许可数据统计分析组对“十三五”期间在
国家知识产权局备案的专利实施许可合同信息进行了数据提取，按照专
利所涉及的国民经济行业，分类统计了合同数量、许可费支付方式、许
可费金额、提成费率等信息，并于 2021 年 12 月 17 发布，具体如下：
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• 评估技术说明
委估专利及专有技术应用属于化学原料和化学制品制造业，收入分
成率中位数 5.00%。结合委估技术类无形资产产权持有人相关人员的访
谈以及对于影响专利技术分成率因素的调查判断，评估人员确认 5.00%
的分成率 K 参数为合理水平。
综上，本次委估技术类无形资产组收入分成率（初始）确定为 5.00%。
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• 评估技术说明
（4）更新替代率
更新替代率主要是体现技术贡献率随时间的推移不断有替代的新
技术出现，原有技术贡献率受到影响而不断下降的一个技术指标，更新
替代率预测明细如下表：
表 10.更新替代率预测表
项目/年度 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年
收入分成率 5.000% 5.000% 5.000% 5.000% 5.000%
更新替代率 90.00% 70.00% 50.00% 30.00% 10.00%
综合分成率 4.5000% 3.5000% 2.5000% 1.5000% 0.5000%
（5）折现率
本次评估在计算专利资产折现率时采用风险累加法，采用社会平均
收益率模型来估测评估中适用的折现率，计算公式如下：
折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率
A.无风险收益率
经查询中国资产评估协会网站，该网站公布的中央国债登记结算公
司（CCDC）提供的 5 年期国债收益率为 1.42%。
考虑到委估的技术型无形资产为有限年，本次评估采用 5 年期国债
收益率作为无风险利率，即无风险收益率＝1.42%。
B. 风险报酬率
对于技术型无形资产投资而言，风险系数由技术风险系数、市场风
险系数、资金风险系数及管理风险系数之和确定。根据专利资产的特点
及目前评估惯例，各个风险系数的取值范围在 0%-8%之间。各风险系数
计算公式为：
r＝a+（b－a）×s
式中：r――折现率；
a――折现率取值的下限；
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• 评估技术说明
b――折现率取值的上限；
s――折现率的调整系数。
表 11.技术风险系数取值表
风险因素 权重 标准分值 分值 打分说明
技术转化风险 0.30 10 5 工业化生产
技术替代风险 0.30 40 30 存在若干替代产品
技术权利风险 0.20 50 5 发明专利为主的无形资产组合
相关技术在细微环节需要进行一些调整以配合
技术整合风险 0.20 40 5
委估技术的实施
合计 1.00 45
技术风险系数＝0%＋（8%－0%）×45.00%＝3.60%
表 12.市场风险系数取值表
标准
风险因素 权重 分值 打分说明
分值
市场容量风险 0.40 20 8 市场总容量大且平稳
市场中厂商数量较多，实力
市场现有竞争风险 0.70 20 8.4
无明显优势
市场
规模经济性 0.30 20 1.08 市场存在明显规模经济
竞争 0.60
市场潜在 投资额 0.40 20 1.44 项目的投资额较高
风险 0.30
竞争风险 产品的销售在一定程度上
销售网络 0.30 20 1.08
依赖固有的销售网络
合计 1.00 20.00
市场风险系数＝0%＋（8%－0%）×20.00%＝1.60%
表 13.资金风险系数取值表
风险因素 权重 标准分值 分值 打分说明
融资风险 0.50 80 40 项目投资额较高
流动资金风险 0.50 80 40 项目所需流动资金较多
合计 1.00 100.00
资金风险系数＝0%＋（8%－0%）×80.00%=6.40%
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表 14.管理风险系数取值表
风险因素 权重 标准分值 分值 打分说明
必须开辟与现有网点数相当的新
销售服务风险 0.40 30 10
网点和增加一部分新人力投入
质保体系建立且较为完善，实施全
质量管理风险 0.30 20 10 过程质量控制，大部分生产过程实
施质量控制
技术开发风险 0.30 20 20 技术力量较强，投入较高
合计 1.00 39.00
管理风险系数＝0%＋（8%－0%）×40.00%＝3.20%
综上，风险报酬率=技术风险系数＋市场风险系数＋资金风险系数
＋管理风险系数
＝3.60%+1.60%+6.40%+3.20%
＝14.80%
C. 折现率
折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率
＝1.42%+14.80%
＝16.22%
（6）评估值的计算
根据公式计算，得到被评估单位专利权评估价值为人民币7,480.00
万元（百位取整）。具体计算过程见下表：
表 15.专利所有权评估计算表
单位：万元
项目/年度 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年
营业收入 69,176.50 77,334.60 82,701.48 88,446.66 90,297.22
无形资产提成率（初始） 5.000% 5.000% 5.000% 5.000% 5.000%
更新替代率 90.00% 70.00% 50.00% 30.00% 10.00%
无形资产提成率 4.5000% 3.5000% 2.5000% 1.5000% 0.5000%
无形资产组合贡献额 3,112.94 2,706.71 2,067.54 1,326.70 451.49
折现率 16.22% 16.22% 16.22% 16.22% 16.22%
折现时点（期中） 0.50 1.50 2.50 3.50 4.50
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项目/年度 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年
现值系数 0.9276 0.7981 0.6867 0.5909 0.5084
现值 2,887.56 2,160.23 1,419.78 783.95 229.54
无形资产评估值 7,480.00
（四）其他无形资产评估结果
其他无形资产评估值为 74,835,190.00 元，评估增值 74,835,190.00
元。增值的主要原因系账外的专利所有权等无形资产纳入评估范围所致。
七、递延所得税资产
递延所得税资产账面价值 4,871,699.81 元，核算内容是根据税法企
业已经缴纳，而根据企业会计制度核算需在以后期间转回记入所得税科
目的时间性差异的所得税影响金额。清查时，评估人员核对明细账与总
账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅了款项金额、
发生时间、业务内容等账务记录，以证实递延所得税资产的真实性、完
整性。在核实无误的基础上，以核实后账面值确定为评估值。
递延所得税资产评估值 4,871,699.81 元。
八、其他非流动资产
其他非流动资产账面价值 10,699,116.33 元，核算内容是重庆敏恒科
技有限公司、成都力华鑫智能装备有限公司、可迪尔空气技术（北京）
有限公司预付款。清查时，评估人员核对明细账与总账、报表余额是否
相符，核对与委估明细表是否相符，查阅了款项金额、发生时间、业务
内容等账务记录，以证实递延所得税资产的真实性、完整性。在核实无
误的基础上，以核实后账面值确定为评估值。
其他非流动资产评估值 10,699,116.33 元。
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九、负债
评估范围内的负债为流动负债、非流动负债，流动负债包括应付账
款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、其他流动负债，
非流动负债包括租赁负债、预计负债、递延收益、递延所得税负债，本
次评估在经清查核实的账面值基础上进行。
（一）流动负债
短期借款账面值 28,130,543.77 元，系已贴现票据。评估人员通过查
阅了相关购货合同、结算凭证、核实了票据票面记载的收、付款单位、
支付金额，以及是否含有票面利率等内容。以清查核实后的账面值确定
评估值。
短期借款评估值 28,130,543.77 元，无增减值。
应付票据账面价值为 17,234,194.99 元，核算内容为应付成都力华鑫
智能装备有限公司、四川国理锂材料有限公司、中国石化化工销售有限
公司华中分公司等供应商的银行承兑汇票。评估人员通过查阅了相关购
货合同、结算凭证、核实了应付票据票面记载的收、付款单位、支付金
额，以及是否含有票面利率等内容，确认企业应付票据为无息票据，应
支付款项具有真实性和完整性，核实结果账、表、单金额相符。以清查
核实后的账面值确定评估值。
应付票据评估值为 17,234,194.99 元。
应付账款账面价值 100,294,770.55 元，核算内容主要为应付给成都
力华鑫智能装备有限公司、四川宗一化工有限公司、四川乾晟物流有限
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公司、四川兴中达建设工程有限公司等公司的采购款、运费及工程设备
款。
评估人员核实了账簿记录、抽查了原始凭证及合同等相关资料，核
实交易事项的真实性、业务内容和金额等，以清查核实后的账面值确定
评估值。
应付账款评估值为 100,294,770.55 元。
合同负债账面价值为 75,752.21 元，主要为山东兴宇新能源科技有
限公司、广东泽能电子科技有限公司、武汉孚特锂能科技有限公司等的
货款。
评估人员抽查有关账簿记录和服务合同，确定合同负债的真实性和
完整性，核实结果账表单金额相符，以清查核实后账面值确定为评估值。
合同负债评估值为 75,752.21 元。
应付职工薪酬账面价值 27,166,407.69 元，核算内容为应付职工工资、
工会经费、奖金等。评估人员核实了应付职工薪酬的提取及使用情况，
同时察看了相关凭证和账簿。认为计提正确和支付符合规定，以清查核
实后的账面值确定评估值。
应付职工薪酬评估值为 27,166,407.69 元。
应交税费账面价值 18,984,635.41 元，核算内容为增值税、印花税、
企业所得税等，评估人员通过对企业账簿、纳税申报表的查证，证实企
业税额计算的正确性，以清查核实后的账面值确定评估值。
应交税费评估值为 18,984,635.41 元。
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其他应付款账面价值 17,891,709.23 元，核算内容主要为四川茵地乐
科技有限公司、四川茵地乐材料科技集团常州有限公司、四川茵地乐材
料科技集团有限公司、李花的离职补偿金及往来款等。评估人员查阅了
相关合同、原始入账凭证、购置发票等相关资料，核实交易事项的真实
性、业务内容和金额等。经核实账、表、单相符，未发现不需支付的证
据，以清查核实后的账面值确定评估值。
其他应付款评估值为 17,891,709.23 元。
一年内到期的非流动负债账面价值 2,878,204.98 元，核算内容主要
为一年内到期的租赁负债等。评估人员查阅了相关合同、原始入账凭证、
发票等相关资料，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等。经核实
账、表、单相符，未发现不需支付的证据，以清查核实后的账面值确定
评估值。
一年内到期的非流动负债评估值为 2,878,204.98 元。
其他流动负债账面价值 89,288,873.75 元，核算内容主要为未到期票
据背书等。评估人员查阅了相关合同、原始入账凭证、发票等相关资料，
核实交易事项的真实性、业务内容和金额等。经核实账、表、单相符，
未发现不需支付的证据，以清查核实后的账面值确定评估值。
其他流动负债评估值为 89,288,873.75 元。
（二）非流动负债
租赁负债账面价值为 1,964,666.31 元，主要为租赁厂房及办公场所、
员工宿舍形成的租赁负债。
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• 评估技术说明
评估人员查阅了相关租赁合同、原始入账凭证等相关资料，核实交
易事项的真实性、业务内容和金额等，以清查核实后的账面值确定评估
值。
租赁负债评估值为 1,964,666.31 元，无增减值。
预计负债账面价值 482,045.33 元，核算内容为退货款项。评估人员
查阅了解了该款项计提的方法及依据，核实交易事项的真实性、业务内
容和金额等，以清查核实后的账面值确定评估值。
预计负债评估值为 482,045.33 元，无增减值。
递延收益账面价值 3,373,327.84 元，核算内容为与资产相关政府补
助款。评估人员查阅了原始入账凭证等相关资料，了解了该款项计提的
方法及依据，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等，该款项为政
府补助资金摊销余额，无需偿还，未缴纳企业所得税，故按应缴纳所得
税评估。
递延收益评估值为 505,999.18 元，评估增值- 2,867,328.66 元，增值
率-85.00%。
递延所得税负债账面价值 666,673.17 元，核算内容为使用权资产形
成的款项。评估人员查阅了原始入账凭证等相关资料，了解了该款项计
提的方法及依据，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等，以清查
核实后的账面值确定评估值。
递延所得税负债评估值为 666,673.17 元，无增减值。
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