浙江东望时代科技股份有限公司拟转让股权
涉及的浙江雍竺实业有限公司股东全部权益价值资产评估报告
目 录
浙江东望时代科技股份有限公司拟转让股权
涉及的浙江雍竺实业有限公司股东全部权益价值资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协
会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使
用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责
任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告
使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机
构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结
论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象
可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持
独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖
章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真
实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或
者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不
存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场
调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对
象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披
露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要
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求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报
告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中
载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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资产评估报告正文
北方亚事评报字2025第 01-0198 号
浙江东望时代科技股份有限公司：
北方亚事资产评估有限责任公司接受贵单位（公司）的委托，按照法律、行政
法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法评估，
按照必要的评估程序，对浙江东望时代科技股份有限公司拟转让股权所涉及的浙
江雍竺实业有限公司股东全部权益在 2024 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下。
一、委托人、被评估单位和委托人以外的其他评估报告使用者
本评估项目委托人为浙江东望时代科技股份有限公司，被评估单位为浙江雍
竺实业有限公司。其他评估报告使用者为经济行为相关当事人及法律法规规定的
使用人。
（一）委托人简介
名 称：浙江东望时代科技股份有限公司（以下简称“东望科技”）
曾用名：浙江广厦股份有限公司
统一社会信用代码：91330000704206103U
类 型：其他股份有限公司(上市)
住 所：浙江省东阳市吴宁街道办事处振兴路 1 号西侧
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法定代表人：吴凯军
成立日期：1993 年 7 月 13 日
营业期限：1993 年 7 月 13 日至长期
注册资本：捌亿肆仟肆佰壹拾玖万肆仟柒佰肆拾壹元
经营范围：一般项目：技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、
技术推广；节能管理服务；合同能源管理；软件开发；人工智能行业应用系统集成
服务；工业互联网数据服务；专业设计服务；工业工程设计服务；工程管理服务；
数字内容制作服务（不含出版发行）；体育赛事策划；组织体育表演活动；其他文
化艺术经纪代理；日用品销售；企业形象策划；非居住房地产租赁(除依法须经批
准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)。
（二）被评估单位简介
名 称：浙江雍竺实业有限公司（以下简称“雍竺实业”或“公司”）
统一社会信用代码：91330110097046944L
类 型：有限责任公司(自然人投资或控股)
住 所：浙江省杭州市临平区星桥街道欢西路 1 号 6 幢
法定代表人：王照梁
成立日期：2014 年 4 月 1 日
营业期限：2014 年 4 月 1 日至 2034 年 3 月 31 日
注册资本：壹拾亿肆仟万元整
经营范围：房地产经营（尾盘销售及工程后续事务处理）； 实业投资（未经金
融等监管部门批准，不得从事向公众融资存款、融资担保、代客理财等金融服务），
旅游资源开发，农业休闲观光；果蔬种植；物业管理。
（依法须经批准的项目，经
相关部门批准后方可开展经营活动）
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（1）2014 年 4 月成立
浙江雍竺实业有限公司成立于 2014 年 4 月，并于 2014 年 4 月 1 日正式独立
运营，是浙江东望时代科技股份有限公司出资成立的全资子公司。
成立时浙江雍竺实业有限公司股东名称、出资额和出资比例如下：
股东名称 认缴出资额（万元） 认缴持股比例（%）
浙江东望时代科技股份有限公司 100,000.00 100.00
合计 100,000.00 100.00
（2）2015 年 7 月第一次增资
公司股权结构如下：
股东名称 认缴出资额（万元） 认缴持股比例（%）
浙江东望时代科技股份有限公司 104,000.00 100.00
合计 104,000.00 100.00
（3）2016 年 5 月第一次股转
更后，公司股权结构如下：
股东名称 认缴出资额（万元） 认缴持股比例（%）
浙江东望时代科技股份有限公司 50,960.00 49.00
浙江广福房地产开发有限公司 53,040.00 51.00
合计 104,000.00 100.00
（4）2017 年 5 月第二次股转
和房地产开发有限公司。本次股权变更后，公司股权结构如下：
股东名称 认缴出资额（万元） 认缴持股比例（%）
浙江东望时代科技股份有限公司 50,960.00 49.00
浙江通和房地产开发有限公司 53,040.00 51.00
合计 104,000.00 100.00
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（5）2021 年 7 月第三次股转
福房地产开发有限公司。本次股权变更后，公司股权结构如下：
股东名称 认缴出资额（万元） 认缴持股比例（%）
浙江东望时代科技股份有限公司 50,960.00 49.00
浙江广福房地产开发有限公司 53,040.00 51.00
合计 104,000.00 100.00
截止评估基准日，公司股权结构如下：
认缴出资额 认缴持股 实缴出资额 实缴持股
股东名称
（万元） 比例（%） （万元） 比例（%）
浙江东望时代科技股份有限公司 50,960.00 49.00 50,960.00 49.00
浙江广福房地产开发有限公司 53,040.00 51.00 53,040.00 51.00
合计 104,000.00 100.00 104,000.00 100.00
雍竺实业近年及基准日资产负债及经营情况表
金额单位：人民币万元
项目 2021 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2024 年 12 月 31 日
资产 176,153.69 148,881.57 148,752.11 107,233.02
负债 36,313.74 40,498.13 40,244.23 38,838.2
所有者权益 139,839.94 108,383.45 108,507.88 68,394.83
项目 2021 年度 2022 年度 2023 年度 2024 年度
收入 5,001.83 13,147.65 1,063.53 287.87
成本 2,763.4 986.72 471.13 -2,075.51
第 0060 号”无保留意见审计报告；
2023第 0067 号”无保留意见审计报告。
财审报字2024第 687 号”无保留意见审计报告。
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浙江雍竺实业有限公司为一家房地产开发企业，已获取《资质证书》，证书编
号：浙开二 0101-2015-2022-0479 号，资质等级：二级，有效期至 2025 年 6 月 27
日。公司开发项目简介：
锦上庭（天禧苑 B 区）
锦上庭位于余杭区星桥街道广厦天都城内，项目东面是已交付的天泉苑，北面
是温莎苑，南面紧临天都时代小学，西为正在建设中的 9 号地块，项目规划用地面
积 8.69 万㎡，总建筑面积约 26.46 万㎡，共 17 幢高层住宅，为 16 层，1 幢地下
车库，共住户 947 户，项目总投资 11.4 亿元。工程于 2012 年 11 月开工，于 2017
年 12 月交付使用。
苏荷苑（天韵苑 B 区）
苏荷苑位于余杭区星桥街道广厦天都城内，项目东至绿化带，西至欢乐大道，
北至天韵路，南面是建设中的枫桥庭，项目规划用地面积 5.16 万㎡，总建筑面积
约 22.56 万㎡，共 8 幢高层住宅（23 层）及 1 幢商业配套（4 层），共住户 985 户，
项目总投资 9.3 亿元。工程于 2013 年 10 月开工，于 2018 年 6 月交付使用。
截至评估基准日，雍竺实业目前账面尚有 4 套房产，其中，2 套锦上庭房产，
已签署购房合同，客户已付全款，尚未完成交房手续，公司账面未确认收入，已完
成过户；1 套苏荷苑房产 3-1-802，未签署购房合同，客户已付全款，尚未完成交
房手续，公司账面未确认收入，未完成过户；另苏荷苑 3-2-1701 原客户已支付购
房定金，截止评估基准日客户已退购，共计 4 项。
截至评估基准日，公司开发的房产项目，其中锦上庭剩余 17 个车位尚未销售，
苑尚剩 4 个停车位未销售。
公司执行财政部 2006 年颁布的企业会计准则。
（1）会计期间
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的
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报告期间。本公司会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
（2）营业周期
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物
的期间。本公司以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划
分标准。
（3）记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
公司主要的应纳税项列示如下：
税种 计税依据 税率（%） 备注
增值税 按销售额 5 简易征收
城市维护建设税 按缴纳增值税额 7
教育费附加 按缴纳增值税额 3
地方教育费附加 按缴纳增值税额 2
企业所得税 按应缴纳所得额 25
（三）委托人与被评估单位关系
委托人为被评估单位的股东之一。
（四）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人
其他评估报告使用人包括：为经济行为相关当事人及法律法规规定的使用人。
二、评估目的
根据“委托评估情况说明”确定，本次评估目的是浙江东望时代科技股份有限
公司拟转让股权，需对涉及的浙江雍竺实业有限公司股东全部权益价值进行评估，
为上述经济行为提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象
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评估对象为浙江雍竺实业有限公司的股东全部权益价值。
(二)评估范围
评估范围是浙江雍竺实业有限公司的全部资产和负债。其账面资产总额
括：流动资产 107,232.96 万元、非流动资产 0.07 万元、流动负债 38,838.20 万
元，非流动负债 0.00 万元。
评估范围涉及的资产、负债的账面价值详见下表：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
一、流动资产合计 1,072,329,575.80
货币资金 5,961.20
其他应收款合计 1,612,498,763.72
减：坏帐准备 545,995,423.31
其他应收款净额 1,066,503,340.41
存货合计 5,820,274.19
减：存货跌价准备 0.00
存货净额 5,820,274.19
二、非流动资产合计 670.00
固定资产原值 13,350.00
其中：建筑物类 0.00
设 备 类 13,350.00
土 地 类 0.00
减：累计折旧 12,680.00
固定资产净值 670.00
其中：建筑物类 0.00
设 备 类 670.00
土 地 类 0.00
减：固定资产减值准备 0.00
固定资产净额 670.00
三、资产总计 1,072,330,245.80
四、流动负债合计 388,381,974.59
应付账款 39,319,180.21
预收款项 10,349.70
合同负债 7,642,622.86
应付职工薪酬 9,587.35
应交税费 244,810,817.79
其他应付款 96,207,285.54
其他流动负债 382,131.14
五、非流动负债合计 0.00
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科目名称 账面价值
六、负债总计 388,381,974.59
七、净资产（所有者权益） 683,948,271.21
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象与评估范围一致。
以上财务数据摘自嘉兴知联中佳会计师事务所出具的“知联中佳审字2025
被评估单位已出具承诺函，除存货的 2 套房产、1 个地下停车位之外（详见特
别事项说明部分“权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形”），承诺纳入评估范
围的资产产权均归其所有，无产权纠纷。
(三)实物资产的分布及特点
纳入评估范围内的实物资产主要为存货、设备类资产。
存货资产为公司开发未销售或未交付的房产和地下停车位，位于杭州市临平
区的锦上庭、苏荷苑小区。
固定资产分布于公司办公区域。
实物资产的主要特点为：
（1）开发产品
开发产品为公司开发的位于杭州市临平区的锦上庭、苏荷苑的房产和地下停
车位。
详情如下：
建筑面积
序号 项目名称 房号 产权人 结构 建成年月 备注 状态
㎡
已付全款、已过
户、未办理交付
已付全款、已过
户、未办理交付
(王月红、沈益松)
已付全款、未过户
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建筑面积
序号 项目名称 房号 产权人 结构 建成年月 备注 状态
㎡
已收到全款,未办交
接,余妙青
本次设备类资产包括电子设备，账面原值 13,350.00 元，账面净值 670.00 元。
（1）电子设备
电子设备分别为笔记本电脑、HP 打印机，共 2 项，至评估基准日，设备均正
常使用，且运行良好。
(四)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产状况
截至评估基准日，被评估单位申报的评估范围内无账面记录的无形资产。
截至评估基准日，被评估单位申报的评估范围内无账面未记录的无形资产。
(五)企业申报的表外资产的类型、数量
截至本次评估基准日，本次评估范围内无账面未记录的资产。
企业申报的表外资产明细如下：
(六)引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产
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被评估单位申报的基准日财务数据经嘉兴知联中佳会计师事务所出具的“知
联中佳审字2025 0133 号”无保留意见审计报告。
此外，本次评估过程中没有利用其他评估机构的工作成果。
四、价值类型
根据评估目的实现的要求，结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等
条件的制约，本次评估价值类型选用市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情
况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
（一）本次评估基准日由委托人确定为 2024 年 12 月 31 日。
（二）按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则，
由委托人确定评估基准日。
（三）本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价值
的确定等，均以评估基准日企业的财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。
六、评估依据
(一)经济行为依据
(二)法律法规依据
会常务委员会第二十一次会议通过)；
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常务委员会第七次会议第二次修订)；
（2019 年 12 月 28 日第十三届全国人民代表大会
常务委员会第十五次会议修订）；
（财政部令第 86 号发布，财政部令第 97
号修改）；
（2008 年 10 月 28 日第十一届全国人民
代表大会常务委员会第五次会议通过）；
号修订）；
（国务院令第 91 号，中华人民共和国国务院令第
（国务院国有资产监督管理委员会令第
2006274 号）；
（国资委、证监会、财政部令第 36 号）；
2009941 号）；
201364 号）；
2001802 号）；
2001801 号）；
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（国资发产权201495 号）
；
代表大会常务委员会第七次会议第二次修正）；
（2007 年 12 月 6 日中华人民共
和国国务院令第 512 号公布，2019 年 4 月 23 日中华人民共和国国务院令第 714 号
修订）；
国务院令第 134 号公布，2017 年 11 月 19 日中华人民共和国国务院令第 691 号第
（财政部、国家税务总局令第
（财政部 税务总局 海关总署公告
（国务院国资委国资发产权
规202239 号）；
(三)评估准则依据
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（中评协〔2021〕30 号）；
会中评协〔2019〕39 号。
(四)产权依据
(五)取价依据
评估申报表；
(六)其他参考依据
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七、评估方法
（一）评估方法概述
依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、成本法（资
产基础法）三种方法。
收益法指将企业预期收益资本化或折现，以确定评估对象价值的评估方法。收
益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评
估对象价值的评估方法。
成本法（资产基础法）是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评
估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
（二）评估方法的选择
依据《资产评估执业准则-企业价值》，“执行企业价值评估业务，应当根据评
估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法、成本法（资
产基础法）三种基本方法的适用性，选择评估方法。”，“对于适合采用不同评估
方法进行企业价值评估的，资产评估专业人员应当采用两种以上评估方法进行评
估。”
成本法(资产基础法)的基本思路是按现行条件重建或重置被评估资产，潜在
的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现
行购建成本。本评估项目能满足成本法(资产基础法)评估所需的条件，即被评估资
产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，具备可利用的历史经营资料。采
用成本法(资产基础法)可以满足本次评估的价值类型的要求。
被评估单位为一家房地产开发企业，截至评估基准日，存货（开发产品）尚有
认收入，或尚未销售。锦上庭工程于 2012 年 11 月开工，于 2017 年 12 月交付使
用，苏荷苑工程于 2013 年 10 月开工，于 2018 年 6 月交付使用，公司目前无正在
建设的房产项目，仅剩个别房产未过户，公司未来年度的经营收益与风险在基准日
时点难以可靠地估计，不具备采用收益法评估的基本条件。
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经查询与被评估单位同一行业的国内上市公司，在产品类型、经营模式、企业
规模、资产配置、未来成长性等方面具备可予比较的上市公司很少；且近期产权交
易市场类似行业特征、经营模式的股权交易较少，相关交易背景、交易案例的经营
财务数据等信息无法从公开渠道获得，不具备采用市场法评估的基本条件
综上分析，本次评估确定采用资产基础法进行评估。
被评估单位为房地产开发企业，当前无正在建设的房产项目，仅剩个别房产未
过户，公司未来年度的经营收益与风险在基准日时点难以可靠地估计，故本次不适
用采用收益法及市场法进行评估，故本次采用成本法（资产基础法)一种评估方法。
（三）资产基础法简介
资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及
可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
流动资产包括货币资金、其他应收款、存货，评估人员根据各项资产的具体情
况，采取了相应的现场清查办法和评估方法，现将其简述如下：
（1）货币资金
货币资金包括银行存款。
评估人员查阅了相关会计记录及对账单，并对其期末余额进行了函证，查阅银
行对账单与银行存款余额调节表，根据回函情况查明未达账项属于正常，经调节后
银行存款余额相符。对人民币账户以核实后的账面值确认为评估值。
（2）其他应收款
对其他应收款，核对明细账与总账、报表、评估明细表余额是否相符，根据评
估明细表查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，分析账龄。对金额较大
或金额异常的款项进行函证，对没有回函的款项实施替代程序（取得期后收回的款
项的有关凭证或业务发生时的相关凭证），对关联单位其他应收款进行相互核对，
以证实其他应收款的真实性、完整性，核实结果账、表、单金额相符。
评估人员在对上述其他应收款核实无误的基础上，借助于历史资料和现场调
查了解的情况，具体分析欠款数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、
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信用、经营管理现状等，采用个别认定和账龄分析的方法估计风险损失，对关联企
业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0；对有确凿证据
表明款项不能收回或实施催款手段后账龄超长的，评估风险损失为 100%；对于预
计不能全额收回但又没有确凿证据证明不能收回或不能全额收回的款项，在逐笔
分析业务内容的基础上，参考企业计算坏账准备的方法，以账龄分析分别确定一定
比例的风险损失，按账面余额扣除风险损失确定评估值。对企业计提的坏账准备评
估为零。
（3）存货
对于对外销售的开发产品。评估人员根据开发产品经核实的数量、销售价格，
以市场法确定评估价值。即在开发产品不含税销售价格的基础上扣除销售税金、销
售费用、所得税及适当比例的税后利润确定其评估值。计算公式为：
开发产品的评估值=开发产品数量×不含税的销售单价×1－销售费用率－
销售税金率－销售利润率×所得税税率－销售利润率×（1－所得税税率）×适当
数额的税后净利润
其中：开发产品不含税销售价格根据评估基准日销售情况确定；销售费用率、
销售税金率、销售利润率等指标均依据企业近年来的会计报表综合确定；适当数额
的税后净利润根据开发产品的销售状况确定，其中畅销产品为 0，一般销售产品为
的税后净利润取 50%。对于滞销、积压、降价销售，按可回收净收益确定评估值。
非流动资产为固定资产。
（1）固定资产
对于设备主要采用市场法评估。
纳入本次评估范围内的设备为笔记本电脑、打印机，对购置时间较早或目前市
场上无相关型号已淘汰但仍在正常使用的设备，参照同类设备的二手市场价格确
定其评估值。
浙江东望时代科技股份有限公司拟转让股权
涉及的浙江雍竺实业有限公司股东全部权益价值资产评估报告
评估范围涉及的流动负债包括应付账款、预收款项、合同负债、应付职工薪酬、
应交税费、其他应付款、其他流动负债。
（1）应付账款
评估人员根据公司提供的资产评估明细表，对会计报表、会计账簿和记账凭证
进行了核查，查阅了相关单据、合同、协议，抽查分析了款项的账龄、金额、经济
内容，并对大额应付账款进行了函证，对没有回函的款项实施替代程序（取得期后
收回的款项的有关凭证或业务发生时的相关凭证），经核实该负债内容真实有效，
为实际应承担的债务，以核实后的账面值作为评估值。
（2）预收款项
评估人员根据公司提供的资产评估明细表，对会计报表、会计账簿和记账凭证
进行了核查，查阅了相关单据、合同、协议，抽查分析了款项的账龄、金额、经济
内容，经核实该负债内容真实有效，为实际应承担的债务，以核实后的账面值作为
评估值。
（3）合同负债
评估人员根据公司提供的资产评估明细表，对会计报表、会计账簿和记账凭证
进行了核查，查阅了相关单据、合同、协议，抽查分析了款项的账龄、金额、经济
内容，经核实该负债内容真实有效，为实际应承担的债务，以核实后的账面值作为
评估值。
对于实际不需要承担的债务，评估值为零。
（4）应付职工薪酬
评估人员根据公司提供的资产评估明细表，对会计报表、会计账簿和记账凭证
进行了核查，按照企业规定对应付职工薪酬各明细项进行核实和抽查复算，检查各
项目的计提、发放情况。经核查，财务处理正确，合乎公司规定的各项相应政策，
以核实后账面值确认评估值。
（5）应交税费
评估人员根据提供的清查评估明细表，对会计报表、会计账簿和记账凭证进行
了核查，查阅了审计的调整分录；并履行了必要的评估程序，对其真实性进行了核
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实，核实结果与申报资料基本一致。在抽查了应交税费的计提和上缴凭证，确认应
交税费的计提和上缴基本符合有关规定后，以核实后企业未来应实际承担的债务
确定为评估值。
（6）其他应付款
评估人员根据公司提供的资产评估明细表，对会计报表、会计账簿和记账凭证
进行了核查，查阅了相关单据、合同、协议，抽查分析了款项的账龄、金额、经济
内容，并对大额其他应付款进行了函证，对没有回函的款项实施替代程序（取得期
后收回的款项的有关凭证或业务发生时的相关凭证），经核实该负债内容真实有效，
为实际应承担的债务，以核实后的账面值作为评估值。
（7）其他流动负债
评估人员查阅了相关单据、及会计凭证，确认款项真实存在、金额无误，销项
税额税率适当、计算正确，以核实后的账面值作为评估值。
八、评估程序实施过程和情况
评估人员对评估对象涉及的资产和负债实施了评估。主要评估程序实施过程
和情况如下:
（一）前期准备、接受委托
首先了解项目的委托人、被评估单位和委托人以外的其他资产评估报告使用
人、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、资产评估报告使用
范围、资产评估报告提交期限及方式、评估服务费及支付方式以及委托人、其他相
关当事人与资产评估机构及其资产评估专业人员工作配合和协助等需要明确的重
要事项，在明确业务基本事项以及对专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和
评价后与委托人签订资产评估委托合同。在听取被评估单位有关人员对企业经营
情况、资产情况的历史和现状作出的介绍后，根据资产评估业务具体情况编制资产
评估计划，组建资产评估业务组。
（二）现场调查、收集资料
资产评估专业人员结合被评估单位提供的资产清单，项目进程，未来规划等，
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评估人员进驻雍竺实业现场，通过询问、核对、勘察、检查等方式对评估对象及其
所涉及的资产、资源、市场情况进行调查。根据资产评估业务具体情况收集资产评
估业务需要的资料，并对所收集利用的资产评估资料通过观察、询问、书面审查、
函证、实地调查、查询、复核等方式进行核查验证。通过对评估对象现场调查及收
集的评估资料了解评估对象现状，关注评估对象及其所涉及资产的法律权属。
（三）整理资料
资产评估专业人员根据资产评估业务具体情况开展独立的市场调研，收集相
关的信息资料，对收集的评估资料进行必要筛选、分析、归纳和整理，形成评定估
算和编制资产评估报告的依据。并根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集
等情况。
（四）评定估算
资产评估专业人员针对各类资产的具体情况，根据所采用的评估方法，选取相
应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成测算结果。经对形成的测算结果综合
分析后形成初步评估结论，编制初步资产评估报告。
（五）内部审核及报告出具
资产评估专业人员对形成的评定估算结果进行综合分析，形成评估结论，编制
资产评估报告初稿。根据法律、行政法规、资产评估执业准则和本资产评估机构内
部质量控制制度，对资产评估报告初稿进行内部审核。在不影响对评估结论进行独
立判断的前提下，与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估报告的
有关内容进行必要的沟通后，向委托人出具并提交正式资产评估报告。
（六）评估档案归档
按照资产评估准则的要求对工作底稿、资产评估报告及其他相关资料进行整
理，形成资产评估档案。
九、评估假设
由于企业所处运营环境的变化以及不断变化着的影响资产价值的种种因素，
必须建立一些假设以便资产评估师对资产进行价值判断，充分支持我们所得出的
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评估结论。本次评估是建立在以下前提和假设条件下的：
（一）基本假设
企业持续经营假设是假定被评估单位的经营业务合法，并不会出现不可预见
的因素导致其无法持续经营，被评估资产现有用途不变并原地持续使用。
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估
资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基
本的前提假设。
公开市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交
易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的
功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公
开买卖为基础。
资产按现有用途使用假设是对资产拟进入市场条件以及资产在这样的市场条
件下的资产使用用途状态的一种假定。首先假定被评估范围内资产正处于使用状
态，其次假定按目前的用途和使用方式还将继续使用下去，没有考虑资产用途转换
或者最佳利用条件。
（二）一般假设
次交易双方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
关规定无重大变化。
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要方面基本一致。
方向保持一致。
化。
（三）特殊假设
市价以评估基准日的国内有效价格为依据。
完整。
及被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债。
收入成本构成以及未来业务的销售策略和成本控制等仍保持其最近几年的状态持
续，而不发生较大变化。管理层的经营计划和追加投资可以如期实现。
以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估结论的影响。
根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环
境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
根据国家有关资产评估的规定，我们本着独立、公正和客观的原则及执行了必
要的评估程序，在本报告所述之评估目的、评估假设与限制条件下，得到被评估单
位股东全部权益于评估基准日的市场价值评估结论。
（一）相关评估结果情况
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截至评估基准日 2024 年 12 月 31 日，在持续经营条件下，浙江雍竺实业有限
公司申报的总资产账面价值 107,233.02 万元，评估值 107,245.56 万元，评估增
值 12.54 万元，增值率 0.01%。总负债账面价值 38,838.20 万元，评估值 38,232.10
万元，评估减值 606.10 万元，减值率 1.56%。净资产账面价值 68,394.83 万元，
评估值 69,013.46 万元，评估增值 618.63 万元，增值率 0.90%。经资产基础法评
估，浙江雍竺实业有限公司东全部权益价值为 69,013.46 万元，评估增值 618.63
万元，增值率 0.90%。各项资产负债评估情况如下表：
浙江雍竺实业有限公司资产基础法评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增（减）值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
流动资产 1 107,232.96 107,245.49 12.54 0.01
非流动资产 2 0.07 0.07 0.00 4.18
其中：长期股权投资 3 0.00 0.00 0.00
投资性房地产 4 0.00 0.00 0.00
固定资产 5 0.07 0.07 0.00 4.18
在建工程 6 0.00 0.00 0.00
油气资产 7 0.00 0.00 0.00
无形资产 8 0.00 0.00 0.00
其中：土地使用权 9 0.00 0.00 0.00
其他非流动资产 10 0.00 0.00 0.00
资产总计 11 107,233.02 107,245.56 12.54 0.01
流动负债 12 38,838.20 38,232.10 -606.10 -1.56
非流动负债 13 0.00 0.00 0.00
负债总计 14 38,838.20 38,232.10 -606.10 -1.56
净资产 15 68,394.83 69,013.46 618.63 0.90
评估结论详见评估明细表。
（二）资产基础法评估结果与账面值比较变动情况及说明
评估结果与净资产账面值比较，评估增值 618.63 万元，增值率 0.90%。与各
明细科目账面值比较，其中：
流动资产：评估增值 12.54 万元，增值率 0.01%；
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负债：评估减值 606.10 万元，减值率 1.56%。
浙江雍竺实业有限公司评估结果与委估资产的账面值比较，总体呈现增值状
况。主要增值原因为：
（1）流动资产：评估增值的主要原因系存货——开发产品中 24 个车位无法
办理房产证，相关成本已分摊至可售房产，本次评估是采用房产和车位的销售价进
行评估的，开发产品存在合理利润，锦上庭 2 套房产，客户已付全款并已完成过
户，因未办理交房手续按公司规定未确认收入及结转成本，对应的开发产品及合同
负债评为零，导致存货增值。
（2）负债：评估减值的主要原因为合同负债为预付购房款，其中锦上庭 2 套
房产，客户已付全款并已完成过户，因未办理交房手续按公司规定未确认收入及结
转成本，对应的开发产品及合同负债评为零，导致合同负债减值。
十一、特别事项说明
评估报告使用人在使用本评估报告时，应关注以下特别事项对评估结论可能
产生的影响，并在依据本报告自行决策、实施经济行为时给予充分考虑。
（一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形
截至评估基准日，浙江雍竺实业有限公司的存货账面的 2 套锦上庭小区房产，
已签署购房合同，客户已付全款，因尚未完成交房手续致使公司账面未确认收入和
结转成本，因该 2 套房产已完成过户，被评估单位无法提供产权证。另，浙江雍竺
实业有限公司账面 24 个地下停车位均未办理产权证，其中有 23 个地下停车位尚
未销售，另锦上庭 1 个地下停车位已付全款，未完成交接致使公司账面未确认收
入，浙江雍竺实业有限公司已对上述权属瑕疵进行了情况说明，承诺未销售或未过
户的房产及车位归浙江雍竺实业有限公司所有，特提请报告使用人注意。
此外，本次评估资产权属资料基本完整，资产评估师未发现存在明显的产权瑕
疵事项。委托人与被评估单位亦明确说明不存在产权瑕疵事项。
（二）委托人未提供的其他关键资料说明
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无。
（三）评估基准日存在的未决事项、法律纠纷等不确定因素
无；
（四）重要的利用专家工作及相关报告情况
被评估单位申报的基准日财务数据经嘉兴知联中佳会计师事务所出具的“知
联中佳审字2025 0133 号”无保留意见审计报告。
（五）重大期后事项
评估基准日至本资产评估报告日之间，委托人与被评估单位已明确告知不存
在重大期后事项。
（六）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影
响的说明
无。
（七）担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对
象的关系
截至评估基准日，被评估单位无偿使用浙江天都实业有限公司位于杭州市余
杭区星桥街道欢西路 1 号 6 幢的房屋(60 ㎡的办公用房)作为办公用途。
截至评估基准日，被评估单位对外担保事项：无
评估师通过现场调查，除上述披露事项以外，亦未发现其他相关事项。但基于
资产评估师核查手段的局限性，以及担保、或有负债（资产）等形成的隐蔽性，评
估机构不能对上述事项是否完整发表确定性意见。
（八）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕
疵情形
无。
（九）其他需要说明的事项
计数与各分项数值之和出现尾差，均为四舍五入原因造成。
负债则非评估人员所能处理。
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涉及的浙江雍竺实业有限公司股东全部权益价值资产评估报告
术检测，设备评估结论是在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是真
实有效的前提下得出的。
观察的部分）做技术检测，房屋评估结论是在假定被评估单位提供的有关资料是真
实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下得出的。
产建筑面积由被评估单位按测绘面积申报，本次评估经查询不动产登记信息查询
记录及现场勘察核实后确定；
客户已付全款并已完成过户，因尚未完成交房手续致使公司账面未确认收入，对应
的开发产品及合同负债本次评估值按零确认。
未签署车位购置合同。经与被评估单位确认，上述房产或地下停车位后续会按照约
定价格交易，评估以约定价格进行估算。
下房产共 20 套，详见清单如下：
建筑面积
序号 项目名称 房号 不动产权证号 购房人/实际使用人 用途
(㎡)
浙(2018)余杭区不动产权 浙江雍竺实业有限
第 0120389 号 公司
浙(2018)余杭区不动产权
第 0120523 号
浙(2018)余杭区不动产权 浙江雍竺实业有限
第 0120390 号 公司
浙(2018)余杭区不动产权
第 0120619 号
浙(2018)余杭区不动产权
第 0120626 号
浙(2018)余杭区不动产权
第 0120613 号
浙(2018)余杭区不动产权
第 0120768 号
浙(2018)余杭区不动产权
第 0120719 号
浙(2018)余杭区不动产权 浙江雍竺实业有限
第 0120754 号 公司
浙(2018)余杭区不动产权
第 0120780 号
浙江东望时代科技股份有限公司拟转让股权
涉及的浙江雍竺实业有限公司股东全部权益价值资产评估报告
浙(2018)余杭区不动产权
第 0120901 号
浙(2018)余杭区不动产权
第 0120948 号
浙(2018)余杭区不动产权
第 0121003 号
浙(2018)余杭区不动产权
第 0121343 号
浙(2018)余杭区不动产权 杭州振越机电有限
第 0030723 号 公司
浙(2018)余杭区不动产权
第 0030720 号
浙(2018)余杭区不动产权
第 0030530 号
浙(2018)余杭区不动产权
第 0030349 号
浙(2018)余杭区不动产权
第 0031108 号
浙(2018)余杭区不动产权
第 0031039 号
其中，截至评估基准日，序号 9 苏荷苑 3-2-1701、序号 8 苏荷苑 3-1-802 的
剩余 18 套房产里，除序号 1 和序号 3 的房产为其他用房，其他用房的成本已
分摊在商品房里，故账面未体现，其他 14 套房产均已交房，客户未去及时过户，
公司账面已确认收入、结转成本。
等法律效力。
评估报告使用人在使用本资产评估报告时，应当充分关注前述特别事项对评
估结论的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
（一）本资产评估报告仅限于为本报告所列明的评估目的和经济行为的用途
使用。
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和本
资产评估报告载明的使用范围使用本资产评估报告的，本评估机构及资产评估师
不承担责任。
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法
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