股票代码：000042 股票简称：中洲控股 公告编号：2024－42 号
深圳市中洲投资控股股份有限公司
关于深圳证券交易所 2023 年年报问询函的回复公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有任何虚假记载、误导
性陈述或者重大遗漏。
深圳市中洲投资控股股份有限公司(以下简称“公司”)于 2024 年 5 月 22 日收到深圳
证券交易所公司部下发的《关于对深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年年报的问询函》
(公司部年报问询函〔2024〕第 240 号)(以下简称“问询函”)。根据问询函的要求，公司就
所涉及问题逐条进行了认真核查，现回复如下：
问题 1、年报显示，你公司 2023 年实现营业收入 76.21 亿元，较上年增长 7.59%，实
现归属于上市公司股东的净利润(以下简称“净利润”)-18.45 亿元，较上年减少 2,412.74%，
实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润(以下简称“扣非后净利润”)-
同比增加 38.12%。2023 年第四季度，你公司实现营业收入 32.73 亿元，占全年营业收入的
(1)结合主营业务所处行业环境、经营状况等，说明报告期营业收入增长但净利润和扣
非后净利润大幅下降的原因及合理性，收入、毛利率水平及变化趋势是否与同行业可比公司
及行业平均水平存在较大差异，以及经营活动产生的现金净流量与净利润变动存在重大差
异的原因及合理性。
公司回复：
重重困难。政策环境虽然整体呈现宽松态势，但市场供需关系发生重大转变，2023 年商品
房市场表现不及 2022 年。2023 年一季度，前期积压的需求集中释放，带动一季度销售快速
冲高，1-3 月商品房销售额 30,545 亿元，同比增长 4.1%，累计增速自 2022 年以来首次转
正。短暂小阳春后，2 季度供应收缩、需求退潮，市场热度及复苏动能快速衰退。6 月商品
房销售面积、金额同比分别下降 18.2%和 19.3%，绝对量是 2015 年以来同期最低。
从 2023 年全年来看，房地产市场继续底部调整。中央政策前稳后松，下半年以“行业
供需关系发生重大转变”为分水岭，不断优化政策力促房地产市场平稳运行，需求端，降首
付、降利率、认房不认贷、延期置换退税等政策接连落地，供给端，续期“金融 16 条”、
“三个不低于”、“房企白名单”等纾困措施相继提出。但居民收入预期弱、观望情绪浓等
因素仍制约着市场修复节奏，房地产投资、销售等方面依然承压，市场调整仍在持续。国家
统计局数据显示，2023 年，全国房地产开发投资约 11.09 万亿元，同比下降 9.6%；全国商
品房销售面积约 11.17 亿平方米，同比下降 8.5%，创 2012 年以来新低；全国商品房销售额
约 11.66 万亿元，同比下降 6.5%，销售额创 2016 年以来新低。从上述数据来看，2023 年，
房地产行业的供求关系发生了重大的变化，房地产行业投资信心仍未改善，较 2022 年降幅
进一步扩大。
受到房地产行业大环境的影响，2023 年惠州房地产市场经历了显著的调整，自二季度
开始房价下跌幅度较大，整体市场呈现疲软态势。由于经济环境影响和市场需求减弱，开发
商信心受挫，推盘意愿降低，导致新房供应量下降至近十年最低点。同时，购房者观望情绪
浓厚，入市意愿不足，成交量大幅减少，创下近年来新低。为了促进销售，开发商普遍采取
了以价换量的策略，通过降价促销来吸引买家，这进一步加剧了房价的下跌。
公司 2023 年实现营业收入 76.21 亿元，较上年增长 7.59%，实现归属于上市公司股东
的净利润(以下简称“净利润”)-18.45 亿元，较上年减少 2,412.74%，实现归属于上市公司
股东的扣除非经常性损益的净利润(以下简称“扣非后净利润”)-18.64 亿元，较上年减少
式，营业收入与实际销售情况存在一定时间差。本年度结转收入的部分项目主要系 2021-
润和扣非后净利润大幅下降的主要原因系受到房地产行业市场持续低迷的影响，公司 2023
年开发预售的部分房地产项目销售价格不及预期，售价下降明显，公司根据各项目所处的市
场环境，按企业会计准则的要求对存在减值迹象的存货项目计提了存货跌价准备 22.18 亿
元，增长约 961.24%。综合上述因素，公司 2023 年度营业收入较上年增加 5.38 亿元，增长
公司根据万得数据库资料，选取了报告期市值与公司相当的 A 股房企上市公司，具体趋
势变动对比如下：
营业总收入(亿元) 销售毛利率
公司名称
中洲控股 76.21 70.83 86.76 34.23% 35.80% 29.54%
光大嘉宝 43.90 55.70 40.95 30.82% 33.39% 48.39%
香江控股 33.00 60.55 57.04 36.60% 31.90% 37.26%
上实发展 98.55 52.48 100.63 39.41% 21.45% 49.12%
渝开发 13.30 8.96 11.87 36.61% 34.85% 39.42%
行业平均 211.08 207.86 222.44 25.22% 27.01% 30.98%
公司 2021 年以来结转收入项目主要集中在成都片区及惠州片区。
尤其是 2022 年及 2023
年度成都片区结转收入占比较高。成都片区的项目毛利率水平保持较高，主要原因一方面系
项目拿地时间较早，土地成本较低；另一方面项目在 2022 年及 2023 年度销售的主要业态为
花园洋房及叠拼别墅，实际售价较高，从而导致其毛利分别达到 46.11%及 45.28%。结合其
他地区项目毛利率影响后平均毛利率分别达到 35.8%及 34.23%。公司选取了行业可比公司
渝开发，其主要项目均集中成都周边一线城市重庆。根据上述数据显示渝开发三年来销售毛
利率均维持在 34.5%-39.42%之间。而行业总体平均毛利率水平也维持在 25.22%-30.98%之
间，可见公司的毛利率水平及变化趋势与同行业可比公司及行业平均水平不存在重大差异。
基于房地产行业特点，公司本年度结转收入的部分项目系 2021-2022 年期间进行预售，
当时所处市场环境较报告期略好，售价较 2023 年度高，因此对毛利率做出明显贡献。而 2023
年度，受到房地产行业销售情况继续下滑的影响，部分项目销售价格下降明显，以价换量的
结果导致报告期内因存货出现明显减值迹象，计提存货跌价准备 22.18 亿元。因此 2023 年
度公司净利润大幅下跌至-18.45 亿元。
公司 2023 年经营活动现金流入实际较上年同期减少约 3.85 亿元，因当年销售不及预
期，预售资金回流减少，为保证公司正常经营，公司放缓工程进度，相应减少了房地产开发
支出的现金流出，使经营活动现金流出较上年减少约 7.6 亿元。综合来看，经营活动产生的
现金净流入较上年增加 3.7 亿元，同比增加 38.12%。
公司经营活动产生的现金净流量与净利润变动趋势不一致主要系房地产行业均采取预
售模式，项目的现金流入与其利润结算周期存在一定的时间差。本年利润的贡献主要系以前
年度预售在本年度进行结算的项目，同时受到期末存货大额减值的影响，从而导致了净利润
大幅下降的不一致情况，该情形属于房地产行业在目前市场状态下的合理体现。
(2)结合公司所处行业、主要业务经营情况及具体收入确认政策等，说明集中在第四季
度确认收入的原因及合理性，收入确认条件、确认时点是否符合企业会计准则的相关规定。
公司回复：
公司 2023 年全年实现营业收入 76.21 亿元(房地产销售收入 65.97 亿元，占比 86.57%)，
其中一至四季度实现营业收入分别为 24.90 亿元、11.56 亿元、7.01 亿元 、32.74 亿元，
第四季度营业收入增幅较大是因为主要房地产开发项目达到约定交付条件并实现收入结转
发生在第四季度。公司按照房地产收入确认政策在同时满足以下条件时，认定客户取得房地
产开发产品控制权并确认收入：①买卖双方已签订销售合同并依法生效；②房地产开发产品
已竣工并验收合格；③收到客户的全部购房款或取得收取全部购房款权利(如银行同意发放
按揭款的书面承诺函)；④办理了交房手续，或者根据购房合同约定的条件视同客户接收时。
公司上述收入确认条件、确认时点符合《企业会计准则第 14 号-收入》的相关规定。
请年审机构核查上述事项并发表明确意见。
年审会计师回复
针对上述事项，我们执行的核查程序主要包括：
(1)结合房地产业务收入确认、成本结转情况，分析公司房地产业务毛利率变动的合理
性；
(2)执行财务报表分析性复核程序，分析公司营业收入、净利润及其他项目变化的合理
性；
(3)复核现金流量表附表，了解分析经营活动产生的现金流量净额与净利润的调节过程
及其变动的合理性；
(4)检查房地产销售合同条款，评价房地产销售收入确认政策是否符合企业会计准则的
要求；
(5)在本年确认房地产销售收入的项目中选取样本，检查销售合同、竣工验收备案文件、
入伙通知书及房地产交付证明等支持性文件，判断相关房地产销售收入是否按照收入确认的
会计政策进行确认；
(6)在资产负债表日前后确认房地产销售收入的项目中选取样本，检查与房地产交付相
关的支持性文件，评价相关房地产销售收入是否在恰当的期间确认。
基于已执行的核查程序，我们认为公司上述与财务报表相关的说明在所有重大方面与我
们在执行公司 2023 年度财务报表审计过程中了解的情况一致。
问题 2、年报显示，你公司 2023 年末存货账面余额为 249.28 亿元，存货跌价准备期末
余额为 32.28 亿元，当期计提存货跌价准备 22.18 亿元，
存货跌价损失较上年增长 1,384.41%。
请你公司：
(1)详细说明报告期计提存货跌价准备涉及的具体项目情况，包括但不限于项目所处城
市、项目业态、开发建设状态、存货账面余额、报告期计提存货跌价准备金额、存货跌价准
备期末余额等。
公司回复：
进一步严峻，部分房地产项目预计可变现净值明显低于账面价值，减值迹象明显。公司按照
企业会计准则的要求，经评估测算，2023 年度计提存货跌价准备 22.18 亿元，涉及 18 个项
目，其中惠州地区涉及 8 个项目共计提 18.96 亿元，占 2023 年计提总额的 85.48%。具体情
况如下：
单位：万元
存货 存货跌价准备
项目名称 位置 项目业态 开发建设状态 计提存货跌价
账面余额 年末余额
准备金额
惠州河谷花园 惠州惠阳区 住宅、商业、车位 3 期在建， 236,649.71 79,313.35 87,692.20
惠州半岛城邦 惠州博罗县 住宅、商业、车位 5 期 B、6 期在建， 215,615.57 59,686.31 75,958.45
惠州南麓院 惠州惠城区 住宅、商业、车位 在建 212,850.81 41,664.95 45,229.95
中洲坊创意中心 深圳罗湖区 公寓、办公 在建 621,415.67 11,513.05 11,513.05
重庆半岛城邦 重庆大渡口区 住宅、商业、车位 已竣工 31,081.07 8,456.94 16,539.58
惠州仲恺科研楼 惠州仲恺区 住宅、商业、车位 待开发 29,344.89 7,951.73 7,951.73
成都中央公园 成都新都区 住宅、商业、车位 45,224.75 6,756.14 7,996.82
青岛半岛城邦 青岛胶州市 住宅、商业、车位 已整体出售 - 2,307.36 -
佛山璞悦花园 佛山顺德区 住宅、商业、车位 已竣工 13,684.39 1,876.29 9,004.02
广州南沙灵山岛 广州南沙区 公寓、办公 在建 116,855.11 1,081.45 1,081.45
其他 963,876.90 1,191.25 59,880.09
合计 2,486,598.86 221,798.83 322,847.35
(2)结合上述问题(1)详细说明主要项目存货期末可变现净值的确认依据及主要测算过
程，重要假设及关键参数的选取标准及依据，与 2022 年相比是否存在较大变化，如是，请
说明主要原因及合理性，并结合相关项目实际销售价格、所在地区市场情况、周边可比商品
价格等，说明报告期存货跌价准备计提的合理合规性。
公司回复：
《企业会计准则第 1 号——存货》第十五条规定：“资产负债表日，存货应当按照成本
与可变现净值孰低计量。存货成本高于其可变现净值的，应当计提存货跌价准备，计入当期
损益。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、
估计的销售费用以及相关税费后的金额。”
公司存货可变现净值的具体确定方法如下：
(1)对于开发产品，以产品的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其
可变现净值；
(2)对于开发成本，以开发项目的估计售价减去至项目完工时估计将要发生的成本、估
计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值。
(1)估计售价：按已签约物业及未签约物业分别选取关键参数估计售价。对于已签约物
业，主要包括已认购、备案、签约的产品，按照实际签约的合同金额或意向书金额确定估计
售价；对于未签约物业，综合考虑项目自身定位、地理位置、户型情况、近期及期后销售价
格、去化因素、销售计划及市场同类产品售价情况等因素进行合理估计。
(2)至项目完工时估计将要发生的成本：按照项目预计动态总成本减去已经实际入账的
成本进行合理估计。
(3)估计的销售费用和相关税费：结合项目具体情况并参考公司相同项目或类似项目的
销售费用及税费水平进行合理估计。
公司基于以上关键参数的选取测算存货可变现净值。公司对存货期末可变现净值的确定
依据及主要测算过程，重要假设及关键参数的选取标准及依据与 2022 年相比不存在较大变
化。
销售呈现了销售规模及销售价格均大幅下滑的趋势。
在房地产市场信心受阻、供需疲软的大背景下，2023 年惠州楼市也是较为艰难。根据
克而瑞统计数据显示，2023 年惠州全市累计成交住宅 55,945 套，成交住宅面积 601 万平方
米，住宅成交金额 782 亿元。这一数据也是自 2015 年以来，惠州住宅网签数据、网签面积、
网签金额年度三项最低数据。
公司惠州三个主要项目计提存货跌价准备共计 18.07 亿元，占比约 81.47%。根据克而
瑞数据查询，惠州市 2024 年一季度及 2023 年一季度房地产总体销售数据如下表所示：
销售均价(元/㎡) 销售额(亿元)
地区 变动 变动
一季度 一季度 一季度 一季度
惠州市 11,473.00 13,510.00 -15.08% 96.71 254.94 -62.07%
基于 2023 年的房地产市场及公司自身销售情况，2023 年度公司在惠州片区共计提存货
跌价准备 18.96 亿元，主要计提情况如下：
(1)2023 年住宅实际销售价格降低导致整体可变现净值降低
了明显的小阳春，总体销售情况较上年同期显著增长 72.06%，公司认为随着政策的逐步发
力，且消费者对于全面放开后的房地产市场的预期相对向好，预计未来房地产市场会有明显
改善及提振。但是，2023 年小阳春过后惠州房地产市场总体表现持续下滑，受经济恢复不
力，居民收入预期持续走弱的影响，新房销售价格下跌明显。惠州房地产市场销售均价从
时随着惠州限售“三改一”政策的出台，小阳春后出现大量低价二手房，对惠州房地产市场
产生了干扰分流的作用，客户群体更加刚需，购房者观望心态浓厚。2023 年下半年，惠州房
地产市场的去化速度进一步降低，加之房地产公司资金承压，亦通过以价换量争取资金回笼，
各房地产公司均加大折扣力度，价格让利明显，实际售价比网签备案价至少低 20%-30%。为
了应对市场变化，公司综合考虑周边竞品价格、自身资金情况、2023 年实际销售价格、去化
策略等各方面因素，对惠州地区的部分项目调整了销售策略，降低住宅销售价格以求回流资
金。2023 年公司总体住宅销售价格较 2022 年出现不同程度的下降，已出现明显减值迹象。
公司对位于惠州地区的主要项目计提存货跌价准备，符合项目及行业实际情况。
(2)2023 年车位和商业业态实际销售价格降低导致整体可变现净值降低
在 2023 年一季度，虽然经历了短暂的小阳春，但后续经济恢复不力，导致一些三四线
城市例如惠州的部分商铺终止经营；同时惠州住宅销售情况也逐步趋弱，2023 年总体新交
付小区入住率低，投资者对于商铺及车位的投资意愿均降低，导致车位及商铺价格均较 2022
年度有明显下降。同时 2024 年初销售情况也未转好，根据市场分析，三四线城市 2024 年销
售规模预计将继续下行。考虑到公司的资金回流问题及惠州现有房地产市场情况，公司调整
销售策略将车位及商铺售价调低，导致公司根据该部分业态的实际售价来修正未来预计售价
时出现可变现价值低于成本的情况，因而计提存货跌价准备，符合项目及行业实际情况。
项目一、惠州河谷花园项目
该项目为公司于 2017 年通过资产收购方式取得，位于惠州市惠阳区，为高层住宅项目，
占地面积 21.17 万平方米，计容积率建筑面积 64 万平方米。项目业态包含住宅、商业、车
位，分 4 期开发。截至 2023 年 12 月 31 日止，项目 1 期、2 期已竣工，3 期为在建状态，4
期处于待开发状态。
该项目住宅业态，2022 年度住宅业态实际销售均价 1.19 万元/㎡，2023 年度实际销售
均价 0.9 万元/㎡，周边竞品价格为 0.67 万元/㎡到 1.35 万元/㎡。公司综合考虑当地销售
均价、销售额、去化策略等因素，预计住宅业态销售均价 0.85 万元/㎡。
该项目商业业态，2022 年度商业业态实际销售均价 1.87 万元/㎡，
周边竞品价格为 1.2 万元/㎡到 2.1 万元/㎡。公司根据市场及自身去化策略预计商业业态
销售均价 1.4 万元/㎡。
该项目车位业态，2022 年度车位业态实际销售均价 6.0 万元/个，2023 年度实际销售均
价 5.0 万元/个，周边竞品价格为 4 万元/个到 6 万元/个。公司根据自身实际售价、市场周
边竞品价格及自身去化策略，预计车位业态销售均价 5.0 万元/个。
综合上述各业态情况，经评估测算，
截至 2023 年 12 月 31 日，存货账面余额 23.66 亿元，存货跌价准备余额 8.77 亿元。
项目二、惠州半岛城邦项目
该项目为公司于 2017 年通过资产收购方式取得，位于惠州市博罗县。该项目主要为高
层住宅项目，占地面积 49.97 万平方米，计容积率建筑面积为 88.24 万平方米。项目业态包
含住宅、商业、车位，分七期开发。截至 2023 年 12 月 31 日止，项目 1 期至 5 期 A 均已竣
工并完成备案，5 期 B、6 期为在建状态，5 期 C、7 期处于待开发状态。1 期、2 期、3 期于
公司收购取得该项目前已完工。
该项目住宅业态，2022 年度实际销售均价 0.94 万元/㎡，2023 年度实际销售均价 0.80
万元/㎡，周边竞品价格为 0.5 万元/㎡到 0.95 万元/㎡。公司综合考虑自身实际销售价格、
周边竞品销售均价、去化策略等因素，预计住宅业态销售均价 0.78 万元/㎡。
该项目商业业态，2022 年度实际销售均价 1.83 万元/㎡，2023 年实际销售均价为 1.25
万元/㎡，周边竞品价格为 0.80 万元/㎡到 1.30 万元/㎡。因市场下行，商铺投资客户也在
减少，公司综合考虑自身实际销售价格、周边竞品销售均价、促进销售及回款考虑，对后续
商业业态售价进行调整，预计商业业态销售均价为 0.96 万元/㎡。
该项目车位业态，2022 年度实际销售均价 5.88 万元/个，2023 年度实际销售均价 5.56
万元/个，周边竞品价格为 7 万元/个到 8 万元/个。由于该项目入住率较高，周边配套设施
齐备，且有惠州排名前三学位加持，综合考虑实际销售价格、去化策略等因素，公司对车位
业态后续销售价格较有信心，预计车位业态销售均价 6.15 万元/个。
综合上述各业态情况，经评估测算，
截至 2023 年 12 月 31 日，存货账面余额 21.56 亿元，存货跌价准备余额 7.60 亿元。
项目三、惠州南麓院项目
该项目为公司于 2017 年通过资产收购方式取得，项目位于惠州市惠城区，为高层住宅
项目，占地面积 9.12 万平方米，计容积率建筑面积 27.51 万平方米，项目业态包含住宅、
商业、车位，分二期开发，截至 2023 年 12 月 31 日均为在建状态。
该项目住宅业态，2022 年度实际销售均价 1.31 万元/㎡，2023 年度实际销售均价 1.00
万元/㎡，周边竞品价格为 0.86 万元/㎡到 1.15 万元/㎡。公司综合考虑当地销售均价、去
化策略等因素，预计住宅业态销售均价 1.02 万元/㎡。
该项目商业业态，2022 年度及 2023 年度均未实现销售，周边竞品价格为 1.5 万元/㎡
到 1.8 万元/㎡。公司根据市场及自身去化策略，预计商业业态销售均价 1.5 万元/㎡。
该项目车位业态，2022 年度实际销售均价 6 万元/个，2023 年度车位业态未售，周边竞
品价格为 6.5 万元/个到 7.0 万元/个。公司综合考虑自身实际销售价格、周边竞品销售均
价、去化策略等因素，预计车位业态销售均价 6.0 万元/个。
综合上述各业态情况，经评估测算，2023 年惠州南麓院项目计提跌价准备 4.17 亿元，
截至 2023 年 12 月 31 日，存货账面余额 21.29 亿元，存货跌价准备余额 4.52 亿元。
(3)你公司 2021 年、2022 年度分别实现净利润 2.06 亿元、0.8 亿元，请结合问题(1)
和(2)，说明你公司报告期计提存货跌价准备金额同比大幅增加的原因，报告期计提大额减
值的项目减值迹象的判断依据及发生时点，是否存在报告期集中计提存货跌价准备的情形，
以前年度存货跌价准备计提是否充分、合理，是否存在以前年度少计提存货跌价准备调节
公司回复：
根据国家统计局公布数据，2023 年全国商品房销售面积为 111,735 万平方米，较 2022
年下降 8.5%，其中住宅销售面积下降 8.2%。商品房销售额 116,622 亿元，较 2022 年下降
长 19.0%。其中，住宅待售面积增长 22.2%。尤其是三四线城市的销售下降比例更加明显，
受到全国房地产市场持续深度调整的影响，公司位于惠州地区的项目在 2023 年呈现销售规
模和销售价格均大幅下滑的情况。加之公司 2021 年以来流动性指标持续下降，偿债压力较
大，货币资金余额大幅减少，为保证公司的正常运营及资金的回流，缓解流动性压力，公司
结合房地产市场实际情况调整了销售策略，导致实际销售价格较 2022 年度及 2021 年度有
明显下降。结合上述问题(1)和(2)的回复，公司于 2023 年末综合考虑实际销售价格、周边
楼盘销售均价、去化策略等因素确定了估计售价，测算了存货可变现净值，并据此计提存货
跌价准备，符合 2023 年房地产市场的变化趋势及公司自身实际经营情况。公司计提大额减
值的项目在 2021 年度及 2022 年度均根据企业会计准则的要求测算存货可变现净值，并计
提了相应存货跌价准备金额，其存货减值的测试方法和原则在各年度保持一致性，不存在报
告期集中计提存货跌价准备的情形，以前年度存货跌价准备计提充分、合理，不存在以前年
度少计提存货跌价准备调节 2021 年、2022 年度净利润的情形。
请年审机构就计提存货跌价准备的主要计算过程、重要假设及关键参数的选取依据等
进行重点核查，并就报告期存货跌价准备计提的合理合规性、以前年度存货跌价准备计提是
否充分合理，是否存在以前年度少计提存货跌价准备调节 2021 年、2022 年度净利润的情形
发表明确意见。
年审会计师回复：
针对上述事项，我们执行的核查程序主要包括：
(1)对本年末的存货项目进行实地抽查盘点，观察相关存货项目状态，判断是否存在长
期未予开发的土地、长期停工的项目以及长期未能出售的项目，以确认相关存货是否存在跌
价的情形。
(2)获取计算存货跌价准备的相关资料，评价管理层所采用的重要假设、关键参数选取
的合理性，复核本年计提的存货跌价准备金额计算是否正确。
(3)对于已完工的开发产品，在抽样的基础上，将管理层估计的售价与已签署销售合同
的产品价格或周边楼盘价格进行比较，将管理层估计的销售费用及相关税费与已售项目实际
发生的销售费用及相关税费进行比较，并分析管理层确定可变现净值时所使用其他数据的合
理性。
(4)对于在建的开发产品，在抽样的基础上，将管理层估计的售价与已签署销售合同的
产品价格或周边楼盘价格进行比较，将管理层估计的至完工时将要发生的成本与内部成本预
算进行比较，将管理层估计的销售费用及相关税费与已售项目实际发生的销售费用及相关税
费进行比较，并分析管理层确定可变现净值时所使用其他数据的合理性。
基于已执行的核查程序，我们认为公司上述与财务报表相关的说明在所有重大方面与我
们在执行公司年度财务报表审计过程中了解的情况一致。
问题 3、年报显示，报告期末你公司其他流动资产-合同取得成本余额为 1.32 亿元，本
报告期计提合同取得成本减值损失 0.39 亿元。请你公司说明其他流动资产-合同取得成本
的具体核算内容、确认依据及主要会计处理过程，报告期计提减值损失的主要原因、判断依
据及合理性，是否符合企业会计准则的相关规定。请年审机构核查并发表明确意见。
公司回复：
其他流动资产-合同取得成本的具体核算内容系房地产项目销售时发生的与销售合同直
接相关的代理佣金和销售提成。根据《企业会计准则第 14 号——收入》及应用指南相关规
定，为取得合同而发生的预期能够收回的增量成本，应当作为合同取得成本确认为一项资产，
企业应当采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础(即，在履约义务履行的时点或按照
履约义务的履约进度)进行摊销，计入当期损益。因此公司在房地产项目销售时，将该房地
产销售合同对应的合同取得成本计入其他流动资产，在房屋交付并结转收入时，将对应的其
他流动资产-合同取得成本结转计入销售费用。合同取得成本的账面价值高于下列两项的差
额的，超出部分应当计提减值准备，并确认为资产减值损失：①企业因转让与该资产相关的
商品预期能够取得的剩余对价；②为转让该相关商品估计将要发生的成本。发生减值时，计
提合同取得成本减值准备计入资产减值损失。
规定
本报告期合同取得成本计提减值损失的原因主要系确认合同取得成本相关已售未结转
的房地产项目存在减值所致，公司针对其实际销售价格减去估计将要发生的成本差额小于合
同取得成本的账面价值时，相应计提合同取得成本减值准备 0.39 亿元。上述会计处理，符
合《企业会计准则第 14 号——收入》及应用指南关于合同取得成本减值准备的相关规定。
年审会计师回复：
针对上述事项，我们结合问题 2 已执行的核查程序，对合同取得成本实施的主要程序如
下：
(1)获取合同取得成本清单，了解与合同取得成本相关的项目是否存在减值情形；
(2)获取与合同取得成本相关项目的存货减值准备测算相关资料，复核减值项目的合同
取得成本应计提减值金额，并评估合同取得成本的减值准备金额是否正确。
基于已执行的核查程序，我们认为公司的其他流动资产——合同取得成本计提减值准备
的依据是充分合理的，符合企业会计准则的相关规定。
问题 4、年报显示，你公司 2023 年末应收账款余额为 2.36 亿元，其中，账龄 3 年以上
的余额为 0.32 亿元，报告期你公司应收账款坏账准备余额仅为 569.94 万元。请你公司：
(1)说明按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款对应的具体客户名称、账龄、是否
为你公司关联方、此前年度同欠款方发生交易及回款情况、报告期内欠款方的财务情况是否
变化。
公司回复：
单位：万元
其中：
单位名称 关联关系 年末余额 1-2 年 2-3 年 3 年以上
深圳市汇海置业有限公司 最终实际控制人的附属企业 3,037.10 2,577.77 297.60 41.69 120.04
青岛市联顺地产有限公司 非关联方 2,342.28 143.97 14.73 154.67 2,028.91
中航建筑工程有限公司 非关联方 1,769.39 1,769.39 - - -
深圳市中洲宝城置业有限 控股股东的法人代表之配偶控制的
公司 企业
深圳市龙华区科技创新局 非关联方 811.31 811.31 - - -
合计 9,471.92 6,499.15 627.46 196.36 2,148.95
(1)深圳市汇海置业有限公司(以下简称“汇海置业”)为公司最终实际控制人的附属企
业，期末余额主要为公司向汇海置业提供委托经营、物业管理、酒店餐饮、工程施工等服务
产生的应收账款余额。2023 年公司新增应收汇海置业服务费 8,353.11 万元，收到回款
万元。
(2)青岛市联顺地产有限公司(以下简称“青岛联顺”)，系由于该公司股权于 2023 年
关系的第三方，年末余额主要为公司向青岛联顺提供工程施工服务产生的应收账款余额。
(3)中航建筑工程有限公司(以下简称“中航建筑”)与公司不存在关联关系，期末余额
主要为公司之子公司于 2023 年向中航建筑总包的工程项目提供分包工程施工服务产生的应
收账款余额，公司按照工程进度对应的产值确认收入并计提应收中航建筑工程款，以往年度
未有此业务。
(4)深圳市中洲宝城置业有限公司(以下简称“宝城置业”)为公司控股股东的法人代表
之配偶控制的企业，期末余额主要为公司向宝城置业提供物业管理、酒店餐饮服务产生的应
收账款余额。2023 年公司应收宝城置业服务费 1,132.66 万元，收到回款 237.41 万元；2022
年公司应收宝城置业服务费 1,330.11 万元，收到回款 998.30 万元。
(5)深圳市龙华区科技创新局(以下简称“龙华科创局”)与公司不存在关联关系，为公
司租户，年末余额为办公楼、厂房出租形成的应收租金余额。2023 年公司应收龙华科创局
租金 2,371.73 万元，收到回款 2,409.10 万元；2022 年公司应收龙华科创局租金 2,371.62
万元，收到回款 2,294.38 万元。
报告期内以上欠款方回款情况良好，未发现财务情况发生重大变化的情形。
(2)说明你公司本期应收账款坏账准备的计提方法、测算过程、确认依据，以及与上年
同期相比是否发生重大变化，报告期及以前年度应收账款坏账准备计提是否充分、合理。
公司回复：
重大变化
公司对信用风险显著增加的应收账款单独确定信用损失，对其余的应收账款在组合基础
上采用减值矩阵确定应收账款的信用损失。应收账款预期信用损失准备的增加或转回金额，
作为信用减值损失或利得计入当期损益。除单项计提信用损失准备的应收账款外，公司以共
同信用风险特征为依据，将应收账款分为低风险、正常风险组合。公司采用的共同信用风险
特征包括债务人类别等。公司对债务人已发生事实违约、经营风险增加或财务状况恶化等情
况的应收账款因信用风险已显著变化而单项评估确定信用损失。
公司应收账款坏账准备的计提方法、测算过程、确认依据与上年同期相比未发生重大变
化。
坏账损失率。公司认为报告期及以前年度应收账款坏账准备计提是充分、合理的。
(3)2023 年末账龄 3 年以上的应收账款余额较 2022 年末账龄 2 年以上的应收账款余额
高 1,773 万元，请结合公司业务、经营模式，说明应收账款龄较长的原因及商业合理性，并
核实应收账款账龄的列示是否准确，如否，请及时进行更正。
请年审机构核查上述事项并发表明确意见。
公司回复：
应收账款年末余额主要是应收工程款、租金款、物业管理费等款项。2023 年末账龄 3 年
以上的应收账款余额较 2022 年末账龄 2 年以上的应收账款余额高 1,773 万元，主要系公司
于 2023 年末转让了全资子公司青岛市联顺地产有限公司、青岛市旺洲置业有限公司和青岛
市中洲地产有限公司(以下合称“青岛子公司”)的股权至第三方，2022 年在合并范围内抵
销的子公司深圳市中洲物业管理有限公司应收青岛子公司物业管理费用及子公司深圳市盈
灿建设有限公司应收青岛子公司工程款，于 2023 年列示为应收第三方款项，故增加 2,342.28
万元应收账款，并按其实际发生账龄进行列示，应收账款账龄的列示准确。
年审会计师回复：
针对上述事项，我们执行的核查程序主要包括：
(1)复核管理层对应收账款进行信用风险评估的相关考虑和客观证据，评价管理层是否
恰当识别各项应收账款的信用风险特征；
(2)对于管理层按照信用风险特征组合计提坏账准备的应收账款，结合信用风险特征及
账龄分析，评价管理层坏账准备计提的合理性；
(3)对应收款项执行函证程序，对函证结果进行评价，确认年末余额的准确性。
基于已执行的核查程序，我们认为公司上述与财务报表相关的说明在所有重大方面与我
们在执行公司 2023 年度财务报表审计过程中了解的情况一致。
问题 5、年报显示，你公司 2023 年末预付账款余额为 2.96 亿元，其中账龄 2 至 3 年的
预付账款余额为 2.56 亿元，占预付账款余额的 86.56%，账龄 2 至 3 年的预付账款中，2 亿
元为子公司预付的股权款以取得被收购方相应的土地使用权，股权转让尚未完成；0.5 亿元
为子公司预付的土地款，尚未办妥国有土地使用证且尚未取得相关土地。请你公司说明上述
预付股权款、预付土地款涉及的具体交易事项，交易对方及其与你公司的关联关系，预付款
账龄较长的原因及商业合理性，是否构成提供财务资助或非经营性资金占用。请年审机构核
查并发表明确意见。
公司回复：
司”)与深圳市粤华企业有限公司(以下简称“粤华企业”)签订股权转让协议(以下简称
“股权转让协议”)，拟收购惠州市粤阳房地产开发有限公司(以下简称 “粤阳公司”)100%
股权，粤阳公司 51%股权由粤华企业直接持有，粤阳公司 49%股权由深圳津滨津鹏投资有限
公司(以下简称 “津滨津鹏”)直接持有。根据股权转让协议，菁金公司将收购粤华企业直
接持有的津滨津鹏 100%股权及粤华企业直接持有的粤阳公司 51%股权。粤华企业、津滨津鹏
与公司不存在关联方关系。
根据股权转让协议约定，公司于 2021 年 2 月 1 日支付第一期股权转让预付款 1 亿元，
于 2021 年 3 月 15 日支付第二期预付款 1 亿元。由于协议约定股权转让先决条件涉及的土
地相关手续耗时较长，截至 2023 年 12 月 31 日粤阳公司尚未按照约定完成相关手续，故未
达到支付后续股权转让款的条件，股权转让尚未完成。
司”)与非关联方公司广东深莞发展集团有限公司(以下简称“深莞公司”)共同投资成立项
目公司东莞市洲兴房地产有限公司(以下简称“洲兴公司”)以推动东莞寮步项目开发，其中
洲安公司持股洲兴公司 80%，深莞公司持股洲兴公司 20%，洲兴公司纳入公司合并报表范围
内。
根据协议约定，由深莞公司为东莞寮步项目的土地整备和城市更新工作提供技术服务，
推动该项目控制性详细规划调整并促使洲兴公司获取东莞寮步项目的开发权。基于协议约定
由深莞公司提供技术支持服务，洲兴公司需向深莞公司支付服务费 7,000 万元，并于 2021
年 2 月 1 日预付部分服务费 5,000 万元。
由于东莞寮步项目涉及土地整备和控制性详细规划调整，东莞寮步项目推进耗时较长，
进度缓慢，深莞公司未能按照协议约定提供技术服务并完成合作目标，未达到交付条件，尚
未进行结转。
上述交易实质为公司购买土地储备，具备商业实质，预付的股权收购款、土地款不构成
财务资助行为或非经营性资金占用。
年审会计师回复：
针对上述事项，我们执行的核查程序主要包括：
(1)对年末大额预付款项余额进行分析，了解款项形成原因，获取相关股权转让协议等
资料，分析是否具有商业合理性；
(2)在抽样的基础上对年末预付款项余额执行函证程序，对函证结果进行评价，确认年
末余额的准确性；
(3)针对余额重大的长账龄预付账款，与管理层进行访谈，了解账龄较长的原因、相关
交易事项本期进展等，确认预付账款的合理性；
(4)根据公开信息检查交易对手与公司、公司控股股东、实际控制人或公司高管是否存
在未识别的关联关系，并根据款项性质判断是否存在财务资助或资金占用的迹象。
基于已执行的核查程序，我们认为公司上述与财务报表相关的说明在所有重大方面与我
们在执行公司 2023 年度财务报表审计过程中了解的情况一致。
问题 6、年报显示，2023 年你公司确认非流动性资产处置损益(包括已计提资产减值准
备的冲销部分)0.56 亿元。请你公司说明报告期处置相关非流动性资产的具体情况(包括但
不限于处置背景及原因、交易对手方、是否构成关联交易、交易对价及公允性等)，资产处
置损益的计算过程及依据，会计处理过程及依据，相关会计处理是否符合企业会计准则的相
关规定，相关交易是否履行了相应的审议程序和信息披露义务。请年审机构核查并发表明确
意见。
公司回复：
方、是否构成关联交易、交易对价及公允性等)
报告期内处置非流动资产主要系公司于 2023 年末处置青岛子公司事项。根据公司战略
及经营需要，公司向上海美季信息科技有限公司(以下简称“上海美季”)、上海联深房地产
开发有限公司(以下简称“上海联深”)出售所持有的青岛子公司 100%股权及转让公司对青
岛子公司的全部无息借款债务。公司与上海美季、上海联深不存在关联关系。
转让及债务转让协议》(以下简称“《转让协议》”)，约定公司以 135,380,000 元向上海美
季和上海联深出售所持有的青岛子公司 100%股权，及转让公司对青岛子公司负有的全部无
息借款债务合计 233,700,746.42 元。各方同意于《转让协议》生效之日，将前述股权转让
款及债务转让款相互抵销，抵销完毕后，公司应向上海美季和上海联深支付的债务转让款合
计为 98,320,746.42 元，分二期支付。本次交易价格为交易双方以审计、评估结果为参考依
据共同协商确定。根据深圳市同致诚德明资产评估有限公司 2023 年 12 月 7 日正式出具的
“深同诚德评报字 A[2023]ZT-ZQ 第 048 号”、“深同诚德评报字 A[2023]ZT-ZQ 第 049
号”及“深同诚德评报字 A[2023]ZT-ZQ 第 050 号”的资产评估报告，评估专业人员最终
选取资产基础法的评估结果作为本次评估结论。最终青岛子公司评估值总额为 146,646,300
元，最终股权转让款合计为 135,380,000 元。
会计准则的相关规定，相关交易是否履行了相应的审议程序和信息披露义务
公司已于 2023 年 12 月 26 日完成处置青岛子公司的股权转让及工商变更手续，公司以
的账面价值与实际取得价款的差额 5,632.16 万元计入投资收益，该会计处理符合《企业会
计准则第 33 号——合并财务报表》(2014 年修订)第五十条“企业因处置部分股权投资或
其他原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩余股权，应当按照
丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价和剩余股权公允价值之和，减
去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和
的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。”的规定。
本次交易已经公司第九届董事会第十八次会议及 2023 年第二次临时股东大会审议通过，
相关交易情况分别于 2023 年 12 月 8 日、2023 年 12 月 25 日完成信息披露。
年审会计师回复：
针对上述事项，我们执行的核查程序主要包括：
(1)获取非流动性资产处置损益明细表，复核计算是否正确，并与财务报表披露数据进
行核对，确认相关交易披露的准确性；
(2)选取重大的非流动性资产处置项目，检查支持性文件，包括但不限于股权协议、评
估报告、审计报告等，核对入账金额及会计处理的准确性；
(3)获取公司相关的董事会决议、股东大会决议，评估该交易是否经过适当的授权批准。
基于已执行的核查程序，我们认为公司上述与财务报表相关的说明在所有重大方面与我
们在执行公司 2023 年度财务报表审计过程中了解的情况一致。
问题 7、年报显示，2023 年你公司确认处置长期股权投资产生的投资收益 0.56 亿元。
请你公司详细说明报告期处置长期股权投资的具体情况，包括但不限于交易对手方、估值情
况、交易定价依据及公允性、回款情况、完成工商变更登记时间等，并说明投资收益的具体
计算过程，相关会计处理是否符合企业会计准则的相关规定，相关交易是否履行了相应的审
议程序和信息披露义务。请年审机构核查并发表明确意见。
公司回复：
资产处置损益中的主要交易为同一事项，具体详见上述问题 6 的回复。
年审会计师回复 ：
针对上述事项，我们执行的核查程序详见上述问题 6 的核查程序。
问题 8、年报显示，你公司报告期确认营业外收入 3,062.23 万元，其中违约金、赔偿
收入为 2,778.41 万元；报告期确认营业外支出 5,991.93 万元，其中罚款、违约金支出为
(1)说明营业外收入中赔偿收入的形成原因、形成时点、具体依据，相关会计处理是否
符合企业会计准则的有关规定。
公司回复：
报告期内，公司确认营业外收入 3,062.23 万元，其中违约金及赔偿收入为 2,778.41 万
元，其主要来源为公司根据法院判决核销了无需支付的款项 1,349.85 万元、合同赔偿款的
滞纳金 883.22 万元，以及租户违约金等 545.34 万元。主要情况如下：
公司下属子公司成都中洲三岔湖投资有限公司(以下简称“中洲三岔湖公司”)与四川
三岔湖建设开发有限公司(以下简称“四川三岔湖合作方”)就三岔湖合作区域起步区所辖
的一级土地整理与运营(以下简称“三岔湖合作项目”)达成战略合作意向，采用“建设移
交”方式，于 2010 年签署合作协议。2019 年，为支持空港新城的开发建设，四川三岔湖合
作方根据空港新城管委会的要求正式向中洲三岔湖公司发出函件终止三岔湖合作项目。中洲
三岔湖公司就上述终止合作事项向法院提起诉讼，经过审理，四川省高级人民法院于 2022
年 11 月作出终审判决(民事判决书(2022)川民终 756 号)，判定四川三岔湖合作方应支付中
洲三岔湖公司项目投资本金、投资回报及各类保证金，并支付逾期利息。截至 2023 年 12 月
提因逾期支付上述赔偿款产生的 2023 年利息共计 883.22 万元计入营业外收入。
中洲三岔湖公司与北京新纪元建筑工程设计有限公司成都分公司(以下简称“新纪元公
司”)就三岔湖合作项目签订设计服务合同。根据合同及新纪元公司提交工作量资料，中洲
三岔湖公司于以前年度暂估应付账款 1,923.95 万元。2020 年，双方就设计服务产生纠纷，
并将案件提交至仲裁庭处理，由仲裁庭委托专业鉴定公司对新纪元公司的设计服务工作进行
价值评估鉴定。2023 年 9 月 15 日，成都仲裁委员会作出最终裁决((2020)成仲案字第 410
号)，裁定中洲三岔湖公司应付新纪元公司设计服务费共计 574.10 万元，并支付逾期利息。
依据仲裁庭最终裁定，中洲三岔湖公司将裁决应付金额 574.10 万元与账面已暂估计提的应
付金额 1,923.95 万元的差额 1,349.85 万元进行核销计入营业外收入，逾期利息计 571.36
万元计入营业外支出。
(2)说明罚款、违约金支出的发生原因、时点、金额等明细情况，是否涉及重大违法违
规事项，是否就相关事项履行必要的信息披露义务，会计处理过程及依据，相关会计处理是
否符合企业会计准则的有关规定。
公司回复：
报告期内，公司确认营业外支出-罚款、违约金支出主要系税收滞纳金 4,216.20 万元、
房地产开发项目延期交付根据合同计提的违约金支出 1,025.96 万元以及上述问题 8(1)中应
付新纪元公司逾期利息 571.36 万元。公司的罚款、违约金支出不涉及重大违法违规事项，
不涉及就相关事项进行信息披露。具体情况如下：
(1)税收滞纳金 4,216.20 万元，系公司未按照规定期限缴纳相关税款，按照法规以滞纳
税款为基础计提 2023 年度的滞纳金 4,216.20 万元，并计入营业外支出；
(2)房地产开发项目延期交付违约金 1,025.96 万元，系房地产开发项目惠州半岛城邦
付房屋违约金 1,025.96 万元，计入营业外支出。
请年审机构核查上述事项并发表明确意见。
年审会计师回复：
针对上述事项，我们执行的核查程序主要包括：
(1)获取营业外收入及营业外支出明细表，复核计算金额准确性，并与财务报表披露数
据进行核对，确认相关交易已充分进行信息披露；
(2)抽样选取营业外收入及营业外支出明细，检查其支持性文件，确认入账金额及会计
处理是否正确；
(3)检查营业外收支是否已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当的列报和披
露。
基于已执行的核查程序，我们认为公司上述与财务报表相关的说明在所有重大方面与我
们在执行公司 2023 年度财务报表审计过程中了解的情况一致。
问题 9、年报显示，截至 2023 年末你公司货币资金期末余额为 8.35 亿元，其中使用受
限的货币资金为 0.52 亿元，不包括预收款项和合同负债的流动负债余额为 115.39 亿元，
可使用的流动资金较为紧张。2023 年末，你公司资产负债率为 81.98%。请你公司：
(1)说明截至目前你公司有息债务及逾期情况、一年内到期债务、实际可动用资金情况
等，并结合非受限货币资金期末余额较低、短期债务规模较大、资产负债率较高等情况，说
明你公司短期及长期偿债能力，是否具备足够债务偿付能力，是否存在流动性风险，持续经
营能力是否存在重大不确定性。
公司回复：
公司截至 2024 年一季度末的财务指标如下表所示：
单位：亿元
财务指标 2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 变动
有息负债总额 124.15 124.52 -0.30%
其中：逾期有息负债 - - -
一年内到期的有息负债 23.78 27.69 -14.12%
货币资金 15.79 8.35 89.10%
其中：受限资金 0.46 0.52 -11.54%
剔除预收款项和合同负债的流动负债 115.53 115.39 0.12%
现金短债比 0.66 0.30 120.00%
资产负债率 81.88% 81.98% -0.10%
截至 2024 年一季度末，公司一年内到期的有息负债金额为 23.78 亿元，可用货币资金
为 15.79 亿元，资产负债率为 81.88%；公司流动性指标较弱，未来一年仍存在一定偿债压
力。
但是，随着房地产融资协调机制(“融资白名单”)的出台，公司已有深圳项目获取名额，
融资环境有所改善。公司积极与金融机构沟通，通过展期及短债置换长债等措施合理优化债
务结构，截止至 2024 年一季度末，短期有息负债已减少至 23.78 亿元，下降 14.12%。另一
方面，随着国家关于振奋房地产行业各项新政适时出台，房地产周期逐渐回暖，公司 2024
年重点项目深圳迎玺花园销售达预期目标。此外，2024 年一季度末货币资金余额为 15.79 亿
元，较 2023 年末增长 89.1%。与一年内到期的短期负债的缺口逐渐减小。现金短债比从上
年末的 0.30 提升至 0.66，偿债能力显著提升。
针对公司的流动性风险及持续经营能力的重大疑虑，公司编制了涵盖期间自资产负债表
日起不少于 12 个月的现金流量预测。公司根据报告期末未来 12 个月现金流量预测，并审慎
考虑宏观形势、行业政策和公司过去的经营状况、未来的经营计划、可融资来源等因素，预
计公司将能够获得足够的营运资金，以确保公司未来 12 个月内能够清偿到期的债务，开展
正常的经营活动。因此，公司经评估后认为公司具备足够债务偿付的能力，持续经营能力不
存在重大不确定性。
(2)你公司运用持续经营假设编制财务报告是否适当，你公司为改善持续经营能力已采
取或拟采取的应对措施，并相应提示风险。
公司回复：
公司分析管理层编制的现金流流量预测，其涵盖期间自公司资产负债表日起不少于 12
个月的期间，公司评估持续经营能力时，已审慎考虑宏观形势、行业政策和公司过去的经营
情况、未来经营计划、可融资来源等因素。
公司认为，房地产行业属于资金密集型行业，房地产项目的开发具有周期长、投资大、
涉及相关行业多等特点。2023 年度，受宏观经济及房地产行业因素的影响，公司在经营过
程中面临了销售环境的变化、开发与去化难度增大、项目盈利空间缩小等一系列挑战，大多
数民营房地产企业融资渠道受到负面影响。房地产开发高杠杆融资模式遇到了困难，销售规
模和再融资能力之间的正反馈被打断。但公司积极拓展销售渠道，加速资金回笼，提高资金
效率，合理优化负债结构，力保公司未来不存在逾期负债，为公司再融资提供前提保障。
综上所述，结合上述 2024 年一季度经营情况，公司认为未来能够获得足够营运资金，
已确保公司未来 12 个月能够清偿到期债务，开展正常的经营活动。因此，公司认为采用持
续经营基础编制公司的财务报告是适当的。
(1)针对宏观形势的变化，持续深耕主营业务，以解决实际问题、防范各项风险为出发
点，扎实做好经营决策，维持企业良性运转。加强财务预算，控制非经营性成本的支出，优
化运营管理，提高资金的使用效率。
(2)进一步加强房地产物业销售力度，加快物业销售资金回笼。
(3)加强与主要建造商和供应商的沟通，友好协商妥善安排付款金额、进度及方式，确
保各项目施工有序进行。
(4)进一步巩固公司商业管理业务的优势地位，提升公司商业运营总收入，将其作为有
息负债本息偿还的补充来源。
(5)充分借助政策支持，有效调整流动负债和非流动负债的结构。借助房地产融资协调
机制(“融资白名单”)的支持，增加开发贷和增加经营性物业贷融资。
(6)积极推进与金融机构的沟通，获取相关部门和金融机构的政策支持，优化调整现存
融资借款条款，并严格履行各项借款协议，持续满足各项借款的条款/财务指标，按时偿还
借款本息或与银行等金融机构达成必要的安排。
请年审机构核查上述事项并发表明确意见。
年审会计师回复：
针对上述截止至 2023 年 12 月 31 日之事项，我们执行的核查程序主要包括：
(1)与管理层进行访谈，了解和评估公司对持续经营的关键性控制；
(2)获取公司的有息债务明细及还款计划，对下年度预计归还的借款，检查所有借款合
同预计下年度到期情况，以确定未有应到期而未计入还款计划的情况并对公司的短期及长期
偿债能力进行评估；
(3)获取管理层编制的现金流量预测，了解管理层为编制预测而生成的基础数据使用的
假设，并对其假设和基础数据的合理性进行评价，包括就预测所依据的假设是否具有充分支
持，基础数据是否与实际数据有重大偏差(包括考虑相互矛盾的审计证据)；
(4)针对现金流量预测中所使用的销售回款预测数据，获取并检查各片区预期销售的主
要项目的预售许可证或截止 2023 年底的项目进度表，结合实地盘点了解的项目情况、项目
进度，并向售楼中心销售人员了解该项目预期销售计划及销售价格，判断公司预计的销售进
度及销售价格的合理性；
(5)针对现金流量预测中采用的关键假设，采用敏感性分析以评估未来 12 个月现金流
的充足性；
(6)综合考虑宏观形势、行业政策和公司的经营状况、未来的经营计划、可融资来源等
因素，评估公司的持续经营能力；
(7)评价管理层与持续经营能力评估相关的未来应对计划，这些计划的结果是否可能改
善目前的状况，以及管理层的计划对于具体的情况是否可行；
(8)考虑资产负债表日后是否存在其他可获得事实或信息对公司的持续经营能力存在影
响;
(9)获取管理层有关持续经营能力应对计划的书面声明。
基于已执行的核查程序，我们认为公司上述与财务报表相关的说明在所有重大方面与我
们在执行公司 2023 年度财务报表审计过程中了解的情况一致。
特此公告。
深圳市中洲投资控股股份有限公司
董 事 会
二〇二四年六月十二日
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