新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
新大正物业集团股份有限公司
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公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别
和连带的法律责任。
公司负责人李茂顺、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管
人员）杨谭声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以利润分配时股权登记
日总股本（扣除回购专户持有股份数）为基数，向全体股东每 10 股派发现金
红利 2.85 元（含税），送红股 0 股（含税）
，不以公积金转增股本。
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（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。
（二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
（三）报告期内公开披露的所有公司文件的正本及公告原稿。
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释义
释义项 指 释义内容
本公司、公司、新大正 指 新大正物业集团股份有限公司
大正有限 指 重庆大正物业管理有限公司
深交所 指 深圳证券交易所
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
大正融信 指 重庆大正融信物业管理有限公司
大世界保洁 指 重庆大世界保洁有限公司
成都嘉峰 指 成都嘉峰世界清洁保养有限公司
精橱餐饮 指 重庆益客精橱餐饮管理有限公司
大正保安 指 重庆大正保安服务有限公司
大正清洁 指 重庆大正清洁服务有限公司
慧创商业 指 重庆慧创商业运营管理有限公司
高筹智能 指 重庆高筹智能工程有限公司
大疆商业 指 重庆大疆商业管理有限公司
大正航空 指 重庆新大正航空科技有限公司
勤博教育 指 前海勤博教育科技（深圳）有限公司
民兴物业 指 四川民兴物业管理有限公司
大正融源 指 青岛大正融源智慧城市运营服务有限公司
大正辉尚 指 贵阳市大正辉尚智慧城市运营服务有限公司
慧链云科技 指 深圳慧链云科技有限公司
重报物业 指 重庆重报物业管理有限责任公司
南阳新大正 指 南阳新大正物业服务有限责任公司
大正彗能 指 贵阳市大正彗能智慧城市运营服务有限公司
大正贵博 指 重庆大正贵博城市环境服务有限公司
大正美餐 指 重庆新大正美餐餐饮服务有限公司
上海新大正 指 上海新大正新企业服务有限公司
大正海盛 指 武汉新大正海盛物业管理有限公司
山清停车场 指 重庆山清停车场管理有限公司
四川和翔 指 四川和翔环保科技有限公司
沧恒投资 指 云南沧恒投资有限公司
陈昆、董灿辉、罗成勇、葛彬、汪忠雄、肖体良、
金克斌、郭云松、李波、鲁学明、候建林、杨延 指 交易对方
庆、董天禹 13 名自然人
江西中泽 指 江西中泽新大正物业股份有限公司
大正牧歌 指 杭州大正牧歌物业服务有限公司
海南旅投 指 海南旅投新大正医疗保障有限公司
雅安雨城 指 雅安雨城大正城市服务有限责任公司
锐泰能源 指 新大正锐泰智慧能源服务（深圳）有限公司
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 新大正 股票代码 002968
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 新大正物业集团股份有限公司
公司的中文简称 新大正
公司的外文名 New DaZheng Property Group Co., LTD
公司的外文名称缩写 NDZ
公司的法定代表人 李茂顺
注册地址 重庆市渝中区虎踞路 78 号 1-1#
注册地址的邮政编码 400042
公司设立时注册地址：渝中区陕西路 38 号大正大厦 9 楼
公司注册地址历史变更情况 第一次变更为：重庆市渝中区上清寺路 9 号名义层 19 层 A#
第二次变更为：重庆市渝中区虎踞路 78 号 1-1#
办公地址 重庆市渝中区虎踞路 78 号 1-1#
办公地址的邮政编码 400042
公司网址 https://www.dzwy.com
电子信箱 ndz@dzwy.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 翁家林 王骁
联系地址 重庆市渝中区虎踞路 78 号 1-1# 重庆市渝中区虎踞路 78 号 1-1#
电话 023-63809676 023-63809676
传真 023-63601010 023-63601010
电子信箱 wengjl@dzwy.com wangxiao@dzwy.com
三、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的证券交易所网站 深圳证券交易所 http://www.szse.cn
公司披露年度报告的媒体名称及网址 《证券时报》
《上海证券报》和巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
四、注册变更情况
统一社会信用代码 915001032030285054
公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 无变化
历次控股股东的变更情况（如有） 无变更
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五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 浙江省杭州市上城区钱江路 1366 号华润大厦 B 座
签字会计师姓名 陈应爵、李小燕
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
保荐代表人姓
保荐机构名称 保荐机构办公地址 持续督导期间
名
长江证券承销 中国（上海）自由贸易试验 公司首次公开发行股票的募集资金尚未使用完毕，长
王珏、方雪亭
保荐有限公司 区世纪大道 1198 号 28 层 江保荐将对该事项继续履行持续督导职责，直至募集
资金使用完毕。
六、主要会计数据和财务指标
追溯调整或重述原因：会计政策变更
本年比上
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
营业收入（元） 3,126,910,237.11 2,598,105,988.07 - 20.35% 2,088,263,923.21 -
归属于上市公司股东的
净利润（元）
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 139,786,843.59 162,620,671.46 162,794,215.74 -14.13% 149,876,831.08 -
利润（元）
经营活动产生的现金流
量净额（元）
基本每股收益（元/股） 0.71 0.82 - -13.41% 1.03 0.74
稀释每股收益（元/股） 0.71 0.82 - -13.41% 1.03 0.73
加权平均净资产收益率 13.97% 18.05% - -4.08% 18.49% -
本年末比
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
总资产（元） 2,052,215,857.33 1,669,849,655.77 1,670,254,468.09 22.87% 1,453,714,105.45 -
归属于上市公司股东的
净资产（元）
会计政策变更的原因：公司按照财政部 2022 年 11 月 30 日发布的《企业会计准则解释第 16 号》规定：
“关于单项交易
产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”进行会计政策变更，并选择于 2023 年 1 月 1 日起
施行。
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七、境内外会计准则下会计数据差异
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 725,078,917.78 750,330,018.01 816,992,627.56 834,508,673.76
归属于上市公司股东的净利润 47,392,634.59 38,853,216.27 39,969,585.87 33,912,077.33
归属于上市公司股东的扣除非经常
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -196,638,596.62 54,796,812.34 57,032,364.33 311,040,792.25
上述财务指标或其加总数与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标不存在重大差异
九、非经常性损益项目及金额
位：元
项目 2023 年金额 2022 年金额 2021 年金额
非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 487,323.68 -211,681.72 -33,181.89
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国
家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政 19,807,810.25 24,171,008.15 17,152,172.14
府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持
有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产 - -2,500,000.00 194,277.78
和金融负债产生的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生
的损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -107,431.29 -30,946.79 -394,757.99
减：所得税影响额 3,554,864.07 3,627,137.21 2,943,168.30
少数股东权益影响额（税后） 2,568,908.64 217,200.38 59,471.73
合计 20,340,670.47 23,041,791.17 16,192,970.01
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为
经常性损益的项目的情形。
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
宏观方面，2023 年世界经济增长动能不足，地区热点问题频发，外部环境的复杂性、
严峻性、不确定性上升。在多重困难挑战的交织叠加下，国内经济呈现出波浪式发展、曲
折式前进，经济复苏仍面临诸多挑战。政府积极制定和调整预算计划以适应经济形势的变
化，从 2024 年中央政府会议要求及地方政府报告来看，“过紧日子”已经成为常态，对预
算管理提出了更高要求。2024 年全国一般公共预算收入增速目标较 2023 年有所下调，经
费支出的严格管控预计将持续影响公建物业市场。
政策方面，2023 年出台的政策总体对物业管理行业发展有利，涵盖了城市更新、城市
改造、社区养老、保障性住房、收费标准与规范安全生产等多个方面，为行业带来新的业
务空间和发展机遇，也对物企专业能力和规范运营提出了更高要求。
行业方面，受到上游房地产行业下行影响，物业管理行业增量市场空间有限，存量市
场竞争愈发激烈。随着住宅类物企纷纷涌入非住宅赛道，极大加剧公建市场竞争，对项目
新接、续约、撤场等都造成了影响，物企整体增速放缓、利润下跌。在新的形势和竞争格
局下，重新聚焦服务和品质成为行业共识。
二、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司主要业务及产品
公司作为独立第三方物业服务企业，主要为各类城市公共建筑提供物业服务，专注于
智慧城市公共建筑与设施的运营和管理，通过不断深化研究客户需求、作业场景及服务标
准，让客户专注于主业，给客户创造价值和优质服务体验。
报告期内，公司根据“五五”战略规划，以基础物业为主、城市服务和创新服务协同
发展的三大业务版图，以基础物业服务为支撑，快速发展城市服务、孵化发展创新服务，
联动发展。
（1）基础物业
主要指传统物业服务，为客户提供“四保一服”服务，包括了航空物业、学校物业、
公共物业、医养物业、商住物业等细分业态，作为公司发展的根基，是现阶段收入的核心
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来源，也是创新服务快速孵化的“培育地”和城市服务快速发展的“试验田”。
（2）城市服务
主要指以城市空间运营为主要方向的业务，包括城市更新、资产管理、市政环卫、社
区治理等城市服务产品。根据行业的发展趋势，结合公司在公建领域积聚的经验与优势，
在中长期规划中城市服务将作为公司新兴增长极，成为收入、利润的主要来源之一。
（3）创新服务
主要指传统、创新类增值服务与数字化产品，包括了平台运营、增值服务、数据业务、
线上经营等细分产品，作为公司战略高地，是公司未来的利润核心来源，将以数字化支撑
基础服务及城市服务快速发展。
五大业态是公司基础物业的主要组成，航空业态及学校业态作为战略引领；办公及公
共业态、医养业态规模发展；商住业态协同支撑，共同夯实集团发展根基。
（1）航空物业
航空物业围绕机场航站楼展开各类物业服务，公司航空物业人信守“先做机场人，再
做新大正人”的承诺，专研机场物业特色服务，并构建新大正航空物业信息化管理系统以
提升服务质量。航空物业为客户提供含停车场管理、手推车管理、行李打包、客舱保洁、
飞行区及地面航空安全保障等多种航空特色服务。
（2）学校物业
学校物业为各类高校、特色院校及中小学校提供综合一体化后勤服务，包含基础物业
管理及与校园生活配套的公寓、安全、学习辅助及师生生活服务等。学校物业秉承“管理、
服务、环境”育人理念，以全委托综合一体化后勤服务解决方案的“校园大管家”服务体
系，全方位满足师生的多元化、多层次、人性化的育人需求。
（3）办公及公共物业
公共物业涵盖的物业服务类型丰富，包括为党、政、军机关、企（事）业单位和商用
写字楼等提供专业化、规范化、标准化的物业管理服务，致力于打造高规格、高品质、高
站位的“三高”办公物业典范。以及涉及城市多种功能体，为不同公共项目提供含“四保
一服”在内的各类特色物业服务：如为场馆提供人文体验服务、智能节耗、文化资源管理
等，为园区提供资源管理服务、运营管理服务、智慧园区打造等。
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（4）医养物业
医养物业主要致力于提供医养结合的医疗保障服务，为医院、养老服务机构提供基础
服务、专业陪护服务、专项养护服务、设备能源管理、医院餐饮服务等特色医辅服务，深
拓医养物业服务领地，创新管理模式，精研服务品质，共创新时代美好生活。
（5）商住物业
商住物业以商业、公租房、住宅三大物业产品齐头并进的发展模式，全面打造商业购
物中心及市场、公租房、住宅的核心服务场景。商住物业在基础物业外，致力推行全生命
周期运行方案，针对商业项目，提供整合多种资源的商业运营管理等特色服务；针对公租
房项目，提供党建引领下的社区运营服务和弱势群体关怀服务；针对住宅项目，提供资产
管理服务和邻里氛围打造等满足业主衣食住行的服务。
（二）公司现有经营模式
公司提供的服务主要为物业管理服务，采购商品以物业管理服务中所需的保洁、保安
封专项物业服务和各类耗材为主。公司采购模式以集团集中采购为主、外地分子公司自主
采购为辅，在保证供应商相对稳定、降低采购成本和保证质量的同时，灵活应对项目需求。
公司通过市场公开招投标为主、招标邀请为辅的方式获取客户，近两年，随着公司上
市后拓宽了经营渠道，通过收并购、与合作方合资合作成立公司的方式，获取客户的渠道
逐步多样化。
三、核心竞争力分析
（一）差异化的战略定位优势
公司成立于 1998 年，成立初期即通过对行业市场及自身优势的研判，确立了差异化
的市场战略定位，历经 20 余年发展，已成为全国性的一体化综合服务商，业务涵盖城市
公共建筑的多种类型物业服务项目。公司深耕公建物业 20 余年，秉持差异化战略定位，
持续专注于中国未来智慧城市公共建筑与设施的管理和运营，现已形成较大的规模，具有
一定的先发优势，在公建物业领域保持相对竞争优势。
（二）市场化优势
公司是重庆市最早一批成立的物业企业之一，是一家运行机制灵活的民营企业。独立
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决策的机制使得公司管理层可以发挥最大的能动性，战略规划能够得到贯彻与延续，进而
保障了公司稳定、健康的快速发展；人才选聘的机制使得公司能够以开阔的思维和眼界选
择适合公司的人才，公司管理层均为行业内高级管理人才，基于对公司的文化理念、价值
观、发展目标的高度趋同而共同努力；管理优化的机制体现在公司历来对组织架构作用的
重视，公司成立以来积极根据内外环境变化持续进行组织架构的调整与优化，为公司全国
化发展提供了有力保障。机制优势使公司在市场上动力充足，竞争能力较强，相比同业能
够提供更高性价比的服务，较高的市场敏锐度则有利于公司及时调整策略，对现有五大业
态转型升级。同时，公司作为第三方物业，成立以来主要以公开招投标方式进行市场拓展，
公司 90%以上的项目以招投标方式取得，程度深、覆盖广、无依赖、活力高。公司内部在
招投标管理上形成了规范化、制度化的流程。随着全国各地关于采购透明化、程序化的愈
加规范，公司 20 多年的市场化运营及在公建领域积累的经验和口碑，使公司在主要采用
公开招投标方式的公建市场项目拓展方面，具有一定的竞争优势。
（三）人员与组织优势
公司作为劳动密集型企业，人才是发展的关键。公司拥有完整的梯队化管理团队，高
级管理人员拥有丰富的项目与行业经验，中级管理人员具有充足的活力与动力，具备良好
的创新精神与奋斗精神。公司自 2002 年已经开始实施员工持股，有效提升了中高层员工
凝聚力，20 余年来骨干成员的稳定状态保持了较高的水平，对公司的发展和战略规划的延
续起到了至关重要的作用。公司上市后，良好的企业文化、价值观与战略布局，吸引了一
批来自行业内的知名与专业人士作为事业合伙人加入共谋发展。公司 2021 年第一次临时
股东大会审议通过限制性股票激励计划，利于进一步建立、健全公司长效激励机制，吸引
和留住优秀人才，充分调动公司中高层干部干事创业的积极性，有效地将股东利益、公司
利益和核心团队个人利益结合在一起。同时，公司建立了完善的培训体系，拥有“栋梁星
计划”“动力星计划”“管培生计划”“新能量计划”等人才培养机制，为员工创造职后再
教育的机会，鼓励员工自学提升专业能力及视野。2020 年，公司创始人、控股股东、终身
名誉董事长王宣女士个人出资设立“新大正王宣贡献奖励基金”，对于在为客户服务、产
品研发、市场拓展、科技进步等各方面有创新性贡献的员工，给予特别贡献奖励。公司的
各项制度与员工关怀举措，都为优化员工结构、提升员工效能、保证公司的团队优势做出
了必要的贡献。
（四）标准化优势
公司作为国家一级资质的专业化物业管理企业，已通过职业健康安全体系、质量管理
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体系、环境管理体系、信息安全体系、诚信管理体系、食品安全管理体系、能源管理体系、
服务体系认证等八大管理体系认证，具有完整的管理运行体系和丰富的管理经验。公司于
的持续完善与改进，开发了项目全面质量管控模型；同时，公司不断研究客户需求，引入
新技术、新设备应用，发布了五大业态物业服务标准并向社会进行推广。其中，商务楼宇、
公共租赁房、高校的物业管理标准已成为重庆市地方标准。牵头编制《机场航站楼物业服
务规范》团体标准，被国标委授予“商务楼宇物业管理国家级服务业标准化示范单位”，
成为中国物业管理协会标准化工作委员会秘书处承担单位、中国物业管理协会标准化专家
委员会委员单位、全国服务业标准化试点单位。公司通过将成熟的细分业态服务标准向外
地项目进行复制推广、改进执行，有效保证了公司在全国化过程中的项目服务品质和服务
质量。
（五）品牌优势
公司作为第三方物业专业公司，公司综合实力位于重庆物业管理行业第 2 名、中国物
业服务百强企业前 12 名，是重庆市物业管理协会副会长单位、中国物业管理协会常务理
事单位、国家级服务业标准化试点单位、中国高校物业服务企业联盟轮值主席单位。获得
“学校物业服务领先企业”“公共场馆服务领先企业”“中国公众物业服务领先企业”“中
国交通枢纽物业服务领先企业”“社会责任企业奖” “重庆市企业创新奖”“2023 重庆民
营企业 100 强”等荣誉。公司于 2019 年 12 月 3 日在深圳证券交易所挂牌上市后，成为重
庆第一家、国内第二家登陆 A 股市场的物业服务企业。公司在业务覆盖的主要区域，已具
有较强的品牌影响力，上市后品牌效力及知名度得到进一步提升，期间防控成效更是在社
会中形成了良好的口碑效应。品牌优势对公司的市场拓展起到了积极的影响。
（六）服务能力优势
客户至上的理念贯穿于公司的客户服务工作中，在服务中我们要求做到“先做客户人，
再做大正人”，切实站在客户角度，通过换位思考以真诚与专业帮助客户遇见问题、防范
问题、解决问题，形成了客户至上的理解能力。同时，作为高度市场化的公司，我们更加
关注于客户需求和客户体验，更加关注我们为客户提供服务的水准，打造了全面满足客户
需求的专业能力，并且还具备优秀的大型活动会议的保障能力，突发事件的应急处置能力
等符合公共机构特征的应急能力。新大正自 1998 年成立至今，通过不断更新与优化服务，
沉淀专业能力，获得客户认可，形成了以客户为本的服务能力优势。
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四、主营业务分析
韧性生长。报告期内，公司实现营业收入稳定增长，创历史新高；净利润虽有所下降，仍
保持高分红回馈投资者；经营性现金流显著改善，重点抓经营质量提升。
（1）新拓展项目中标总金额 18.76 亿元，饱和年化合同收入金额 9.69 亿元；营业收
入 31.27 亿元，同比增长 20.35%。上半年受市场环境影响，市场开拓放缓，下半年公司克
服困难，多项举措推进市场营销工作，在学校、医养、金融写字楼等重点业态上取得较大
突破，为 2023 年业绩的平稳增长及后续业绩发展提供了有力支撑。
（2）归属于上市公司股东的净利润 1.60 亿元，同比下降 13.83%。净利润的下降受到
宏观经济、地产下行、公司规模发展等多种因素影响，但公司基本面依然良好，并将着力
提升经营质量。基于充分回报投资者的考虑，公司拟以利润分配实施时股权登记日总股本
（扣除回购专户持有股份数）为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 2.85 元（含税），
以此初步核算，公司拟派发现金红利 6,415.84 万元（含税）,占公司当年实现归属于上市
公司股东净利润的比例为 40.07%（注：分红方案尚需股东大会审议通过）。
（3）经营活动产生的现金流量净额 2.26 亿元，较上年同期增加 1.36 亿，经营性现
金流的大幅度改善。2023 年，公司加强对应收账款、应付账款的管理，通过完善应收账款
管理制度、召开专题会议、优化供应商结算方式等措施，加快资金回流，保障了收费率的
高达成和现金流安全。
保持战略定力、坚定发展信心，根据环境变化及时进行复盘与调整，着力解决组织管理和
发展中遇到的问题，严格防范、降低快速发展过程中潜在的风险，推动实现从追求规模到
高品质发展的转型升级。
（一）保持战略定力，坚定发展信心
新大正作为一家没有地产背景的民营物企，始终坚持市场化的发展道路，在市场的夹
缝中茁壮成长，在二十余年爬坡上坎的发展历程中展现了强大的生命力和发展韧性。上市
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坚定前行，积累了一个较好的基础：
第一，公司在过去的四年内完成了全国化战略布局，营业收入从 2019 年上市时的
第二，公司目前已经完成了重点中心城市公司团队的搭建，多个重点城市的业务规模已经
超过一个亿，具备了独立自主发展的能力，在重庆以外区域发展中形成了坚实的基础。第
三，随着公司业务快速发展，管理干部团队人数急剧增长，吸引汇聚了行业内外大量的中
高端人才，抱持干事创业的共同理想，是推动公司继续前行的强大内生动力。
上述取得的成长和进步，证明了公司整体战略方向是正确的。展望未来，面对外部环
境的挑战和公司快速发展中遇到的难题，我们应当继续保持清晰的战略方向和坚定的发展
信念，继续稳步推进公司的发展战略，不断适应和克服外部环境中的不确定性因素，确保
公司的持续成长。2024 年是公司“五五”战略承上启下的关键之年，公司将推进“五五”
战略的复盘与调整，进一步明晰战略目标和方向，促进公司“五五”战略的深化执行。
（二）回归经营本质，推动高质量发展
物业管理行业在过去几年经历一段显著的快速发展期，总管理面积和收入规模持续增
长，但随着市场环境的变化和行业发展的深入，行业开始从追求规模发展转向寻求高质量
发展的新阶段。期间，公司通过有效的战略规划和市场拓展，取得了较好的成绩，经营规
模快速增长、客户资源和行业影响力极大提升，为未来的持续发展奠定了坚实的基础。然
而，在当前的发展阶段，公司也面临着新的挑战和机遇。一是需要调整经营理念，报告期
内财政预算缩紧、市场增量放缓、客户对服务质量要求提升以及行业竞争的加剧，都要求
公司对前期追求规模快速增长的经营理念进行适当的调整，公司要回归到经营的本质，努
力为顾客创造价值并实现盈利，追求有效的规模，实现有竞争力的合理成本和有人性关怀
的利润，并保持稳定安全的现金流。二是要强化合规稳健经营，公司近年来业务快速拓展，
内生式增长与外延式发展同步进行，公司子公司、参股公司增多，业态产品愈发丰富，员
工规模相应增长，现有管理制度及管理体系面临诸多新挑战。公司管理层已充分意识到在
快速发展的过程中可能存在一定的管理风险，将进一步对现有管理架构进行完善与优化，
加强对子公司、参股公司管理团队合规运营理念的宣导，定期开展系统性的管理培训，严
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格执行内控与预算管理，有效识别研判、防范化解重大风险，确保公司健康运行、有序发
展。
（三）全面推进组织数字化转型，重构组织运行机能
公司在快速成长过程当中，部分旧的制度已经不太适应和满足现有的组织快速发展的
需要。基于公司当前需求及未来前瞻的考虑，需要匹配相应的组织能力。通过数字化转型，
来重新设计集团管控的逻辑，以数字化方式将其固化，形成新的组织运行机制，进而提高
组织的管理能力。公司计划通过三年的时间，从产品开始，去推动公司组织的整体数字化
转型，来解决组织的管理和发展问题，通过“三个重构”打造“三项能力”：
随着行业的发展进步，公司专业能力的进化速度需要赶上客户需求的变化。需要从产
品的研发、设计角度出发，让公司的服务能随着客户需求的变化而持续迭代，同时要形成
优质交付的运营保障体系，确保项目提供给客户的服务质量满足并超越客户的期望。
面对不确定的外部经营环境影响，公司自身经营能力的提升显得更为迫切。公司将通
过构建项目经营数字化模型，找到影响经营绩效的关键因素并对项目提供应对办法。无论
市场环境怎样变化，都能够保持适当的发展和盈利，形成不受环境影响的经营能力。
能力
公司目前管理以职能划分、权力分配、资源配置为主，为匹配规模的扩张，组织的裂
变、数字化转型的需要，打造以信息流为主线的集团共享赋能和管控的能力,重构集团化
管控的理念与体系。2024 年公司将通过与飞书的合作，逐步打通现有的所有信息化系统，
构建统一的数字化平台，实现组织的整体数字化转型。在“五五”规划期间，初步建成营
销、运营、人力、财务、内控等职能条线的共享平台；搭建集团、业务单元和项目三级管
理模型，逐级向下赋能体系；形成总部通过信息流穿透到业务单元、项目的管控模式，以
匹配新大正独特的合伙人制度，形成阳光、有序、高效的运行机制。
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
（1）项目数量分析
项目数量 同比变动
项目数量（个） 占比 项目数量（个） 占比
项目数量合计 594 100.00% 513 100.00% 15.79%
分区域
重庆区域 203 34.18% 204 39.77% -0.49%
重庆以外区域 391 65.82% 309 60.23% 26.54%
分业态
办公 258 43.43% 221 43.08% 16.74%
公共 150 25.25% 115 22.42% 30.43%
学校 91 15.32% 84 16.37% 8.33%
商住 69 11.62% 68 13.26% 1.47%
航空 25 4.21% 25 4.87% 0.00%
备注:本表项目数量指项目管理部，项目管理部下设项目服务中心为最小服务单位。
深耕区域重点城市，推动实施全国化战略。截至报告期末，公司项目管理部数量达到 594
个，较上年增长 15.79%，服务面积增至约 1.7 亿平方米。重庆以外区域的项目占比提升至
（2）主营业务收入分析
主营业务收入 同比变动
主营业务收入 占比 主营营业收入 占比
合计 312,510.70 100.00% 259,682.01 100.00% 20.34%
分区域
重庆区域 109,302.14 34.98% 103,779.77 39.96% 5.32%
重庆以外区域 203,208.56 65.02% 155,902.24 60.04% 30.34%
分业态
办公 126,716.16 40.55% 105,864.84 40.77% 19.70%
公共 78,048.95 24.97% 55,616.60 21.42% 40.33%
学校 43,498.90 13.92% 37,468.94 14.43% 16.09%
商住 34,670.88 11.09% 33,211.68 12.79% 4.39%
航空 29,575.80 9.46% 27,519.95 10.60% 7.47%
分产品
基础物业 274,854.66 87.95% 240,489.88 92.61% 14.29%
创新业务 11,367.93 3.64% 9,946.71 3.83% 14.29%
城市服务 26,288.10 8.41% 9,245.42 3.56% 184.34%
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作为独立的第三方物业企业，公司积极参与市场竞争，通过公开招投标获得业务增长。
报告期公司实现主营业务收入 31.25 亿元，同比增长 20.34%。
①分区域分析
报告期内，重庆大本营基本盘稳健，实现收入 10.93 亿元，同比增加 5.32%；重庆以
外区域收入保持快速增长，实现收入 20.31 亿元，同比增长 30.34%。从收入占比上看，重
庆以外区域收入占比提升至公司主营业务总收入的 65.02%，较上年占比提升 4.98 个百分
点。公司战略下一步将聚集集团力量打造形成“城市聚焦”，城市公司区域规模和密度有
望进一步加大。同时，城市合伙人计划将在 2024 年进行优化升级，以更好地激发合伙人
的积极性，进一步推动城市公司做大做强。
②分业态分析
司办公业态品牌影响力进一步扩大，新获得中共广州市委机关事务管理局、国家开发银行
湖南省分行等标志性优质项目。军队类业态经过近三年的培育，整体难以达到公司既定盈
利标准，将逐步减少拓展投入，将资源重新分配到更具潜力和回报的业态领域，以提高公
司整体盈利能力。
重点孵化的医养业态取得较大突破，新中标重庆医科大学附属第二医院渝中院区、长海医
院等优质项目。同时，2022 年底收购的和翔环保实现平稳过渡，2023 年和翔二期项目收
购的香格里拉、瑞丽两地项目辐射作用明显，为“市政环卫+公建物业”新业务的转型落
地奠定基础。
拓展年合同金额近 1.6 亿元，新中标华中师范大学桂子山校区、贵州医科大学云漫湖校区、
国防科大电子对抗学院等学校项目。2023 年 11 月，公司当选中国教育后勤协会理事单位。
公司作为中国教育后勤协会两项重点课题《中国教育后勤协会团体标准建设规划》《高校
后勤服务质量监管评价体系建设》的承担单位，同时牵头编制了重庆市地方标准《高校物
业管理服务规范》，是重庆教育后勤协会物业管理专业委员会秘书长单位，在教育后勤标
准化方面持续发挥了重要作用。本次当选是教育后勤行业对公司 20 余年来深耕学校物业
取得成绩的高度肯定和广泛认可，进一步提升了公司在教育后勤行业的影响力和知名度。
多的筹备，成功中标璧山一体化项目并正式进场动工，运营内容包括社区体检、改造指导、
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资产管理、物业服务、市政环卫等多类项目，服务总占地面积 25.72 万㎡、总建筑面积
建、老旧小区物业服务等一体化项目取得实质进展，项目初期工程建设成效获得政府认可。
略业态，公司对航空市场中长期前景抱有信心，随着国际航班确定性加速增班以及国内客
运市场的全面回暖，预计未来有较大增长潜力。2023 年，公司新取得宁波栎社国际机场、
郑州新郑国际机场、呼和浩特白塔国际机场等多个项目，并着力开展打造航空地面服务核
心产业链，年内完成收购重庆欣益硕航空地面服务有限公司（从事航空地面清洁服务）、
重庆航诚清洁服务有限公司（飞机客舱清洁）、重庆通维安达汽车维修服务有限公司（具
备一类汽车维修资质）等三家机场服务相关企业。
③分产品分析
业规模持续扩张，基础物业版块不断壮大公司的发展根基，为创新服务及城市服务两大产
品奠定了良好基础。
地和能力建设，拓展物业服务的广度与深度。
由城服事业部牵头，基于城市既有建成区，发展城市更新及完整社区的片区一体化项目；
二是由和翔市政牵头，基于中小城市+全国旅游目的地城市，发展市政+公建物业的一体化
项目。
（2）主营业务利润分析
项目 主营业务收入
收入占比 毛利 毛利率
（万元）
合计 312,510.70 100.00% 39,918.28 12.77%
分时间
成熟项目（1 年以上） 279,102.61 89.31% 36,689.87 13.15%
新进项目（1 年以内） 33,408.08 10.69% 3,228.42 9.66%
分区域
重庆区域 109,302.14 34.98% 17,029.07 15.58%
重庆以外区域 203,208.56 65.02% 22,889.22 11.26%
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到四个方面的影响。一是来自客户方面，在严峻的经济环境下，公建物业行业的主要客户
群体预算缩减，为与客户共同过好紧日子，公司做好现场服务品质的同时尽量配合客户进
行人员、物资等费用开支的压缩，带来项目的考核扣款和费用压减增加，增值服务需求释
放滞缓。二是来自行业方面，公建市场虽然持续增长，但市场参与者显著增加，竞争白热
化下低价策略成为常态，加上部分地区推行最低价招标政策，使公司的新市场拓展及存量
项目续约价格下降；同时竞争加剧带来的项目撤场增加也对利润产生一定影响。三是来自
项目运营周期方面，虽然受到行业和客户各种因素的影响，带来收入和利润的整体下降，
但仍然呈现成熟项目保持相对盈利稳定、新进项目尚需培育利润偏低，以及项目密度较高
的重庆区域盈利水平高于重庆以外区域的特点。新进项目持续的增加及重庆以外区域项目
占比的持续扩大带来了一定影响。四是来自员工方面，社保薪资与社平工资的同步上调带
来项目人工成本的刚性增加，以及员工招聘、培训等方面增加投入来保证项目品质带来的
成本压力。
另外，公司 2022 年会计估计变更使信用减值损失较上年同期有所增加，同时因推进
城市合伙人计划也使少数股东权益较上年同期有较大增长，对公司的净利润也产生较大的
影响。
（1） 营业收入构成
单位：元
占营业收 占营业收 同比增减
金额 金额
入比重 入比重
营业收入合计 3,126,910,237.11 100% 2,598,105,988.07 100% 20.35%
分行业
物业管理服务 3,125,106,968.47 99.94% 2,596,820,092.55 99.95% 20.34%
其他业务 1,803,268.64 0.06% 1,285,895.52 0.05% 40.23%
分产品
基础业务 2,748,546,631.64 87.90% 2,404,898,818.54 92.56% 14.29%
创新业务 113,679,296.62 3.64% 99,467,098.68 3.83% 14.29%
城市服务 262,881,040.21 8.41% 92,454,175.33 3.56% 184.34%
其他业务 1,803,268.64 0.06% 1,285,895.52 0.05% 40.23%
分地区
重庆 1,093,898,414.68 34.98% 1,038,262,206.89 39.96% 5.36%
四川 320,635,887.88 10.25% 334,296,985.48 12.87% -4.09%
广东 191,095,748.84 6.11% 123,093,370.81 4.74% 55.24%
北京 184,158,761.22 5.89% 170,882,563.44 6.58% 7.77%
云南 179,816,153.62 5.75% 45,263,927.20 1.74% 297.26%
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贵州 167,592,393.50 5.36% 146,727,775.88 5.65% 14.22%
江苏 152,302,999.72 4.87% 119,977,674.53 4.62% 26.94%
湖北 111,648,388.52 3.57% 94,929,359.95 3.65% 17.61%
河南 92,318,478.84 2.95% 65,550,122.74 2.52% 40.84%
湖南 86,965,640.68 2.78% 54,987,988.18 2.12% 58.15%
其他地区 546,477,369.61 17.48% 404,134,012.97 15.55% 35.22%
分销售模式
（2） 占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
单位：元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 年同期增减
分行业
物业管理服务 3,125,106,968.47 2,725,924,122.69 12.77% 20.34% 25.17% -3.36%
分产品
基础业务 2,748,546,631.64 2,424,436,624.35 11.79% 14.29% 18.87% -3.40%
创新业务 113,679,296.62 76,426,022.72 32.77% 14.29% 26.89% -6.68%
城市服务 262,881,040.21 225,061,475.62 14.39% 184.34% 188.51% -1.24%
分地区
重庆 1,093,898,414.68 922,893,894.83 15.63% 5.36% 10.76% -4.12%
四川 320,635,887.88 279,374,572.30 12.87% -4.09% -3.10% -0.89%
分销售模式
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是 ?否
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
□适用 ?不适用
（5） 营业成本构成
位：元
同比增
产品分类 项目 占营业成 占营业成
金额 金额 减
本比重 本比重
人工成本、材料成本、维修
基础业务 2,424,436,624.35 88.93% 2,039,566,293.91 93.65% 18.87%
维保费、保洁绿化费等
人工成本、材料成本、维修
创新业务 76,426,022.72 2.80% 60,230,488.50 2.77% 26.89%
维保费、保洁绿化费等
人工成本、材料成本、维修
城市服务 维保费、保洁绿化费、场地 225,061,475.62 8.26% 78,007,997.78 3.58% 188.51%
租赁费等
其他业务 其他 163,161.85 0.01% 30,622.57 0.00% 432.82%
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（6） 报告期内合并范围是否发生变动
具体详见本报告第六节之七“与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明”。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 ?不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 300,499,030.26
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 9.61%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00%
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
合计 -- 300,499,030.26 9.60%
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 149,026,820.09
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 18.05%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 0.00%
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
合计 -- 149,026,820.09 18.05%
单位：元
销售费用 42,864,371.59 34,992,149.58 22.50%
管理费用 172,874,916.10 190,601,029.42 -9.30%
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财务费用 -3,659,960.43 -5,983,839.28 -38.84% 利息收入减少
研发费用 0.00 0.00 0.00%
□适用 ?不适用
单位：元
项目 2023 年 2022 年 同比增减
经营活动现金流入小计 3,242,632,018.07 2,673,247,745.42 21.30%
经营活动现金流出小计 3,016,400,645.77 2,583,569,718.72 16.75%
经营活动产生的现金流量净额 226,231,372.30 89,678,026.70 152.27%
投资活动现金流入小计 2,825,794.41 999,986.11 182.58%
投资活动现金流出小计 132,835,673.76 82,490,232.28 61.03%
投资活动产生的现金流量净额 -130,009,879.35 -81,490,246.17 -59.54%
筹资活动现金流入小计 35,794,790.08 17,522,100.00 104.28%
筹资活动现金流出小计 116,765,252.48 95,691,666.47 22.02%
筹资活动产生的现金流量净额 -80,970,462.40 -78,169,566.47 -3.58%
现金及现金等价物净增加额 15,251,030.55 -69,981,785.94 121.79%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
?适用 □不适用
项目 2023 年度 2022 年度 同比增减 变动原因
经营活动产生的现金流量净额 22,623.14 8,967.80 152.27% 主要系加强了客户及供应商管
理、及代收款项增加
投资活动产生的现金流量净额 -13,000.99 -8,149.02 -59.54% 主要系报告期内减少投资
筹资活动产生的现金流量净额 -8,097.05 -7,816.96 -3.58% 主要系渗滤液工程长期借款以
及退回股权激励认购款
五、非主营业务分析
□适用 ?不适用
六、资产及负债状况分析
单位：元
比重增减
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例
货币资金 615,818,361.36 30.01% 600,045,745.41 35.93% -5.92%
应收账款 689,501,718.83 33.60% 481,078,631.79 28.80% 4.80%
存货 10,544,837.28 0.51% 3,378,280.07 0.20% 0.31%
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投资性房地产 94,212,563.00 4.59% 87,022,887.00 5.21% -0.62%
长期股权投资 22,940,740.13 1.12% 16,453,406.92 0.99% 0.13%
固定资产 176,400,646.73 8.60% 164,918,331.34 9.87% -1.27%
在建工程 50,994,153.72 2.48% 21,733,177.11 1.30% 1.18%
使用权资产 26,463,735.82 1.29% 28,531,537.93 1.71% -0.42%
短期借款 4,583,000.11 0.22% 1,565,358.11 0.09% 0.13%
合同负债 39,100,878.68 1.91% 35,232,043.39 2.11% -0.20%
长期借款 24,501,988.74 1.19% 230,000.00 0.01% 1.18%
租赁负债 15,721,297.12 0.77% 18,751,166.33 1.12% -0.35%
单位：元
计入权
本期
益的累
本期公允价值 计提 本期购买金
项目 期初数 计公允 本期出售金额 其他变动 期末数
变动损益 的减 额
价值变
值
动
金融资产
具投资
金融资产小计 30,414,874 - - - - - - 30,414,874.00
投资性房地产 87,022,887 6,289,914.28 - - 471,737.83 267,157.11 695,181.00 94,212,563.00
上述合计 117,437,761 6,289,914.28 - - 471,737.83 267,157.11 695,181.00 124,627,437.00
其他变动的内容：固定资产转入投资性房地产
报告期内公司主要资产计量属性未发生重大变化
项 目 期末账面余额 期末账面价值 受限类型 受限原因
货币资金 3,154,932.00 3,154,932.00 冻结 冻结银行存款
货币资金 7,790,687.67 7,790,687.67 质押 保函保证金
货币资金 530,415.86 530,415.86 质押 履约保证金
固定资产 1,847,787.62 1,140,202.66 抵押 融资租赁抵押
合 计 13,323,823.15 12,616,238.19
七、投资状况分析
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
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单位：万元
截至资
主 投 投 是
合 产负债 本期 披露
被投资公 要 资 持股比 资金 资 产品 预计收 否 披露索
投资金额 作 表日的 投资 日
司名称 业 方 例 来源 期 类型 益 涉 引
方 进展情 盈亏 期）
务 式 限 诉
况
城市
瑞丽市缤 自有
城 环 深圳证
南环境管 资金 企
市 卫、 2023 券交易
理有限公 （变 业
环 收 [注 城市 已完成 年 06 所-公告
司和香格 7,229.50 100.00% 更募 续 485.10 -- 否
卫 购 1] 绿 过户 月 05 正文
里拉和翔 集资 存
绿 化、 日 (szse.c
环保科技 金用 期
化 公厕 n)
有限公司 途）
管理
合计 -- -- 7,229.50 -- -- -- -- -- -- 485.10 -- -- -- --
注 1：（1）瑞丽缤南：李俊红、邹望清、李瑞保；（2）香市和翔：大理滨南城市综合管理服务有限公司、罗健男、
罗意元、刘志勇。
□适用 ?不适用
（1） 证券投资情况
公司报告期不存在证券投资。
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（2） 衍生品投资情况
公司报告期不存在衍生品投资。
（1） 募集资金总体使用情况
单位：万元
报告期 累计变 累计变 尚未使
本期已 已累计 尚未使 闲置两
内变更 更用途 更用途 用募集
募集年 募集方 募集资 募集资 使用募 使用募 用募集 年以上
用途的 的募集 的募集 资金用
份 式 金总额 金净额 集资金 集资金 资金总 募集资
募集资 资金总 资金总 途及去
总额 总额 额 金金额
金总额 额 额比例 向
购 买 理
首次公开
财、存放
于募集资
并上市
金专户
合计 -- 43,467.30 43,467.30 9,039.60 33,888.18 7,229.50 16,929.50 38.95% 9,579.12 -- 1,439.43
募集资金总体使用情况说明
经中国证券监督管理委员会（证监许可〔2019〕1994 号）文核准，并经深圳证券交易所同意，本公司由主承销商长
江证券承销保荐有限公司采用网上按市值申购向公众投资者直接定价发行的方式，向社会公众公开发行人民币普通股
（A 股）股票 17,910,667 股，发行价为每股人民币 26.76 元，共计募集资金 47,928.94 万元，坐扣承销和保荐费用
年 11 月 26 日汇入本公司募集资金监管账户。另减除上网发行费、招股说明书印刷费、申报会计师费、律师费、评估费
等与发行权益性证券直接相关的新增外部费用 1,296.53 万元及已预付承销及保荐费 94.33 万元后，公司本次募集资金
净额为 43,467.30 万元。
报告期，公司使用募集资金 9,039.60 万元，累计使用募集资金 33,888.18 万元（含变更用途的募集资金 16,929.50
万元） ，其余尚未使用的募集资金余额及利息收入 11,805.21 万元存放与募集资金专用账户。
（2） 募集资金承诺项目情况
?适用 □不适用
单位：万元
是否已 截至期 项目达 项目可
截至期末
承诺投资项 变更项 募集资金 调整后 本报告 末投资 到预定 本报告 是否达 行性是
累计投入
目和超募资 目（含 承诺投资 投资总 期投入 进度 可使用 期实现 到预计 否发生
金额
金投向 部分变 总额 额（1） 金额 (3)＝ 状态日 的效益 效益 重大变
（2）
更） (2)/(1) 期 化
承诺投资项目
企业信息化
否 9,271.04 9,271.04 1,260.82 5,897.91 63.62% 12 月 31 - 不适用 否
建设项目
日
物业业务拓 100.00
否 5,940 5,940 1,138.93 5,940 01 月 01 1,083.84 是 否
展项目 %
日
人力资源及 2024 年
企业文化建 否 3,643.29 3,643.29 191.77 2,545.09 69.86% 12 月 31 - 不适用 否
设项目 日
市政环卫业
是 10,364 3,134.5 1,374.45 1,634.98 52.16% 12 月 31 1,173.65 是 否
务拓展项目
日
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
收购香格里
拉市和翔环
保科技有限 2024 年
公司及瑞丽 否 - 7,229.5 5,060.65 5,060.65 70.00% 12 月 31 958.24 是 否
市滨南环境 日
管理有限公
司 100%股权
停车场改造 2024 年
及投资建设 是 11,248.97 1,548.97 12.98 109.55 7.07% 12 月 31 - 否 否
项目 日
收购四川民
兴物业管理 100.00
否 - 9,700 - 9,700 - 1,101.61 是 否
有限公司 %
偿还银行贷 100.00
否 3,000 3,000 - 3,000 - - 不适用 否
款项目 %
合计 -- 43,467.3 43,467.3 9,039.6 33,888.18 -- -- 4,317.34 -- --
分项目说明
未达到计划
进度、预计 1. 停车场改造及投资建设项目
收益的情况 2020 年 10 月，公司变更了“停车场改造及投资”项目部分募集资金用于收购四川民兴物业，保留了停车场改
和原因（含 造及投资的第一项“在管停车场改造升级”，主要针对公司现有在管停车场进行改造升级，目前正在投入实施
“是否达到 中，但因改造升级过程中涉及与产权方/所有方方案的沟通及拟定，因此前期资金使用进度较为缓慢。目前公
预计效益” 司正在研究和发力城市运营服务业务，在城市综合一体化运营业务中，公共停车场的建设、运营作为城市公共
选择“不适 资源的组成部分，将在公司作为主要实施单位的城市运营管理业务中择机统筹实施。
用”的原
因）
项目可行性
发生重大变
不适用
化的情况说
明
超募资金的
金额、用途
不适用
及使用进展
情况
适用
以前年度发生
公司并变更部分募投项目实施主体、实施地点的议案》 ，同意在深圳设立全资子公司新增为企业信息化建设项
募集资金投
目的实施主体。2021 年 3 月 16 日，新设立全资子公司深圳慧链云科技有限公司完成工商登记，公司企业信息
资项目实施
化建设项目实施主体变更为新大正公司和深圳慧链云科技有限公司、实施地点变更为重庆和深圳。
地点变更情
况
分募投项目实施主体暨向全资子公司增资的议案》 ，同意将市政环卫业务拓展项目实施主体变更为公司全资子
公司四川和翔环保科技有限公司，以其所在地为募投项目的实施地点，并以“市政环卫业务拓展”项目募集资
金 10,364.00 万元对其增资。公司市政环卫业务拓展项目实施主体变更为四川和翔环保科技有限公司，实施地
点变更为四川和翔环保科技有限公司所在地。
募集资金投
资项目实施
不适用
方式调整情
况
募集资金投 适用
资项目先期 2019 年 12 月 24 日，公司第一届董事会第十八次会议审议通过《关于使用募集资金置换预先投入募投项目及已
投入及置换 支付发行费用的自筹资金的议案》 ，同意以募集资金置换预先投入募集资金投资项目和支付发行费用的自筹资
情况 金 3,870.85 万元。上述资金已于 2020 年 1 月 7 日完成置换。
用闲置募集 不适用
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
资金暂时补
充流动资金
情况
项目实施出
现募集资金
不适用
结余的金额
及原因
尚未使用的
募集资金用 截至 2023 年 12 月 31 日，公司尚未使用的募集资金 11,805.21 万元存放于募集资金专户中。
途及去向
募集资金使
用及披露中
无
存在的问题
或其他情况
（3） 募集资金变更项目情况
单位：万元
变更后项 变更后的
截至期末 截至期末 项目达到
目拟投入 本报告期 本报告期 项目可行
对应的原 实际累计 投资进度 预定可使 是否达到
变更后的项目 募集资金 实际投入 实现的效 性是否发
承诺项目 投入金额 (3)＝ 用状态日 预计效益
总额 金额 益 生重大变
（2） (2)/(1) 期
（1） 化
收购四川民兴 停车场改
物业管理有限 造及投资 9,700 9,700 100.00% 1,101.61 是 否
公司 100%股权 建设项目
收购香格里拉
市和翔环保科
市政环卫
技有限公司及
业务拓展 7,229.5 5,060.65 5,060.65 70.00% 958.24 是 否
瑞丽市滨南环
项目
境管理有限公
司 100%股权
合计 -- 16,929.5 5,060.65 -- -- 2,059.85 -- --
公司综合考虑外部市场环境，结合现阶段发展需求，秉持合理配置公司资源，
提高募集资金使用效率的原则，以及为了增强公司整体经济效益，维护全体股东利
益，公司拟变更原募投项目“停车场改造及投资建设”募集资金用途，从中调出募
集资金 9,700 万元，用于收购四川民兴物业管理有限公司 100%股权。公司 2020 年
股东大会审议通过了《关于变更部分募集资金用途用于收购四川民兴物业管理有限
变更原因、决策程序及信息披露情况说 公司 100%股权的议案》 ，并于同日进行公告。
明（分具体项目） 2. 收购香市和翔及瑞丽缤南 100%股权项目
公司根据现阶段市政环卫业务经营发展的需求，为进一步提高募集资金使用效
率，确保募集资金有效使用，拟变更原募投项目“市政环卫业务拓展项目”募集资
金用途，项目实施主体暨公司全资子公司四川和翔环保科技有限公司拟从原募投项
目“市政环卫业务拓展”中调出募集资金 7,229.50 万元，用于收购香市和翔及瑞
丽缤南 100%股权。公司于 2023 年 6 月 11 日召开的第三届董事会第二次会议、2023
年 6 月 20 日召开的 2023 年第一次临时股东大会审议通过了《关于变更部分募集资
金用途用于收购股权的议案》 ，并于 2023 年 6 月 20 日进行公告。
未达到计划进度或预计收益的情况和原
不适用
因（分具体项目）
变更后的项目可行性发生重大变化的情
不适用
况说明
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
八、重大资产和股权出售
公司报告期未出售重大资产。
□适用 ?不适用
九、主要控股参股公司分析
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：万元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
大世界保洁 子公司 保洁服务 10,000,000 4,553.97 871.62 9,512.68 856.92 744.04
大正保安 子公司 保安服务 10,000,000 2,788.72 1,013.51 3,278.43 349.25 295.82
民兴物业 子公司 物业服务 15,000,000 13,289.53 4,927.31 21,151.22 1,269.46 1,101.61
公共设施
四川和翔 子公司 15,5640,000 36,344.36 13,737.81 18,742.89 2,251.84 2,138.63
管理服务
报告期内取得和处置子公司的情况
报告期内取得和处
公司名称 对整体生产经营和业绩的影响
置子公司方式
新大正（深圳）物业管理有限公司 新设 无重大影响
杭州大正牧歌物业服务有限公司 新设 无重大影响
重庆大成壹贰陆陆商业运营管理有限公司 新设 无重大影响
易简开务（河南）物业管理有限公司 新设 无重大影响
易简执象（河南）物业管理有限公司 新设 无重大影响
新大正（广州）物业服务管理有限公司 新设 无重大影响
新大正（广州）城市服务有限公司 新设 无重大影响
易简贞元（河南）物业管理有限公司 新设 无重大影响
深圳市宝安区新大正物业管理有限公司 新设 无重大影响
深圳市罗湖区新大正物业管理有限公司 新设 无重大影响
深圳市南山区新大正物业管理有限公司 新设 无重大影响
深圳市福田区新大正物业管理有限公司 新设 无重大影响
新大正城市运营管理（重庆）有限公司 新设 无重大影响
北京新大正航空科技服务有限公司 新设 无重大影响
翔跃（北京）物业管理有限公司 新设 无重大影响
州驰（北京）物业管理有限公司 新设 无重大影响
共创（北京）物业管理有限公司 新设 无重大影响
逸兴（北京）物业管理有限公司 新设 无重大影响
重庆麟瑄环保科技有限公司 并购 延申市政环卫服务产业链业务范围
重庆麟和瑄环保科技有限公司 并购 延申市政环卫服务产业链业务范围
巩固市政环卫业务单元业务规模，探索“市政
瑞丽市缤南环境管理有限公司 并购
环卫+公建物业”的城市大管家经营模式
巩固市政环卫业务单元业务规模，探索“市政
香格里拉市和翔环保科技有限公司 并购
环卫+公建物业”的城市大管家经营模式
新大正锐泰智慧能源服务（深圳）有限公司 新设 无重大影响
重庆蓝翔汽车维修有限公司 并购 丰富航空后勤物业服务领域的业务范围
重庆欣益硕航空地面服务有限公司 并购 丰富航空后勤物业服务领域的业务范围
重庆航诚清洁服务有限公司 并购 丰富航空后勤物业服务领域的业务范围
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减资后持有 50%股
南阳新大正物业服务有限责任公司 权，不再纳入合并 无重大影响
报表范围
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 ?不适用
十一、公司未来发展的展望
聚焦”，夯实公建物业的领先地位；聚焦客户，重构能力，打造公建物业差异化竞争能力。
战略业态及重点业态发展，持续提升业态市场竞争力；二是城市聚焦，各业务单元聚焦核
心城市，做大城市规模做浓项目密度，以人员复用、岗位价值梳理、人机替代等工具及手
段为基础，实现规模效益；三是新赛道聚焦，新赛道发展方面，以城市服务业务为基础拓
展公建物业，以公建物业资源及能力反哺城市服务业务，实现“城市服务+公建物业”的
协同发展。
打造为客户持续创造价值的专业能力；通过深入挖掘客户需求，升级迭代服务产品，形成
优质交付的运营保障体系，打造具有竞争优势的专业能力。二是重构项目经营模型，打造
不受环境影响的经营能力；围绕经营发展，构建以收入、成本、盈利、现金流为核心的经
营模型，提升精益化的经营能力，夯实可持续发展基础。三是重构集团化管控的理念与体
系，打造以信息流为主线的集团共享、赋能和管控的能力；基打通集团各信息化数字化系
统，构建统一的数字化平台，以数字化为基础，打造集团共享赋能体系，提升全国化管控
能力。
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
接待 谈论的主要内
调研的基本情况索
接待时间 接待地点 接待方式 对象 接待对象 容及提供的资
引
类型 料
天风证券、中信建投证券、中 详见 2023 年 1
(cninfo.com.cn)
日 太平养老、鹏华基金、招商基 投资者关系活
金等 动记录表
上海 实地调研 机构
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
日 证券、东吴证券、中泰证券、 互动易平台的
招商基金、天风证券、湖北荣 投资者关系活
巽基金、海富通基金、国金证 动记录表
券等
详见 2023 年 6
网络平台 月 6 日全景路
线上交流 演的互动交流
日 定对象 net）
内容
详见 2023 年
重庆解放碑 网络平台 11 月 17 日全
帝晶酒店 线上交流 景路演的互动
日 定对象 net）
交流内容
十三、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
不适用
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第四节 公司治理
一、公司治理的基本状况
报告期内，公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《深圳证券交易
所股票上市规则》及中国证监会有关法律法规的要求，结合公司实际情况，不断完善公司
法人治理结构、建立健全公司内部控制体系，规范公司运作。不断改进和完善公司的法人
治理结构，建立健全内部管理和控制制度体系，进一步规范公司运作，提高公司治理水平。
（一）关于股东与股东大会
公司严格遵守法律法规，规范地召集、召开股东大会。股东大会的召集、召开程序、
出席股东大会的人员资格及股东大会的表决程序均符合《公司法》《股东大会议事规则》
及其他法律法规的规定。在实施选举董事、监事的表决程序时，采取累积投票制，确保全
体股东尤其是中小股东享有平等地位，充分行使自己的权利。报告期内召开的股东大会均
由董事会召集召开，并邀请律师进行现场鉴证。股东依法行使股东权利，认真履行股东义
务。同时，在涉及关联交易事项表决时，关联股东进行了回避。
（二）关于公司与控股股东
公司拥有独立的业务、经营能力和完备的运营体系，在业务、人员、资产、机构、财
务上均独立于控股股东，公司董事会、监事会和内部机构根据其议事规则或公司制度独立
运作。公司控股股东行为规范，依法行使其权利并承担相应义务，严格遵守相关承诺，不
存在违规占用公司资金的情况。公司亦无为控股股东及其关联方提供担保的情形。
（三）关于董事与董事会
公司严格按照法律法规和《公司章程》规定的选聘程序选举董事和独立董事。公司董
事会由 8 名董事组成，其中独立董事 3 人（其中一名独立董事为会计专业人士）。公司董
事会人数和人员构成符合法律、法规的要求。董事会按照《董事会议事规则》召开会议，
执行股东大会决议并依法行使职权；公司全体董事能够按照《深圳证券交易所上市公司自
律监管指引第 1 号——主板上市公司规范运作》《董事会议事规则》等的要求认真履行勤
勉尽责的义务，行使《公司章程》赋予的职权，按时出席董事会和股东大会；公司的独立
董事在工作中保持充分的独立性，积极参加董事会会议，认真审议各项议案，对有关的事
项发表了独立意见，切实维护公司和中小股东的利益。公司董事会下设了战略与投资委员
会、审计与风控委员会、提名与薪酬委员会三个专门委员会，专门委员会根据各委员会议
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事规则召开会议和履行职责，在促进公司规范运作、健康持续发展等方面发挥了重要的作
用。报告期内，董事会共召开了 7 次会议，会议的召集、召开和表决程序均符合相关法律、
法规和《公司章程》《董事会议事规则》的规定。
（四）关于监事与监事会
公司严格按照《公司法》《公司章程》等的有关规定选举监事，监事会由 3 名监事组
成，其中职工监事 1 人，监事会人数构成及任职资格符合法律、法规的要求。公司监事能
够按照《公司章程》、《监事会议事规则》等文件的规定，认真履行自己的职责，对董事会
决策程序、决议事项及公司依法运作情况实施监督，对公司董事、经理和其他高级管理人
员履行职责的合法、合规性等进行有效监督，最大限度的维护公司及股东的合法权益。公
司监事诚信、勤勉的履行职责，监事会召集、召开和表决符合有关规定。
（五）关于相关利益者
公司充分尊重和维护相关利益者的合法权益，实现社会、公司、股东、员工等各方利
益的协调平衡，共同推动公司持续、稳健发展。
（六）关于信息披露与透明度
公司高度重视信息披露工作，根据中国证监会及深交所的相关法律法规及《公司章程》
的要求，认真履行信息披露义务。公司严格按照有关规定，在指定媒体和网络上真实、准
确、完整、及时地披露有关信息，并已指定《上海证券报》《证券时报》及巨潮资讯网为
公司信息披露的报纸和网站，确保公司所有投资者公平地获得公司相关信息，维护投资者
的合法权益。
（七）投资者关系
公司一直重视投资者关系管理工作。公司上市后，指定董事会秘书为投资者关系管理
负责人，组织实施投资者关系的日常管理工作，接待股东和投资者的来访、咨询。报告期
内，公司通过年度报告网上说明会、投资者关系互动平台、接待投资者现场调研，以及接
听投资者专线电话等方式，加强与投资者的沟通。
（八）内部审计制度
公司建立了内部审计制度，设置内部审计部门，配置了专职内部审计人员。在董事会
审计委员会的领导下，内部审计部门对公司及子公司的经济运行质量、经济效益、内控的
制度和执行、各项费用的使用以及资产情况进行审计和监督。
公司股东大会、董事会、监事会规范运作，公司董事、监事及高级管理人员勤勉尽责
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并均能忠实履行职务，切实维护了投资者和公司的利益。
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定
不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面
的独立情况
报告期，公司在业务、资产、人员、财务、机构方面均独立于控股股东，具有独立完
整的业务体系以及面向市场自主经营的能力。
（一）资产独立
本公司独立拥有有形资产及无形资产的产权，公司的资产与股东的资产权属关系界定
明确，公司对其所有资产具有控制支配权。本公司没有以所属资产或权益为股东或其他关
联企业提供担保，公司对其所有资产拥有完全的控制支配权，不存在资产、资金被控股股
东、实际控制人占用而损害公司利益的情况。
（二）人员独立
公司高、中级管理人员均专职在公司或下属控股子公司工作并领取报酬，未在其控股
股东、实际控制人及其控制的其他企业中担任除董事、监事以外的其他职务，未在控股股
东、实际控制人及其控制的其他企业领薪；本公司董事、监事及高级管理人员均严格按照
《公司法》《公司章程》的有关规定产生，不存在控股股东、实际控制人越过公司股东大
会、董事会、监事会而作出人事任免决定的情况；公司员工独立于股东单位及其关联方，
并执行独立的劳动、人事及薪酬管理制度。
（三）财务独立
公司拥有独立的财务会计部门和内部审计部门，并配备了相应的财务人员和内部审计
人员，拥有独立规范的财务管理制度和内部审计管理制度，并建立了独立的会计核算体系，
公司具有独立的银行账户并依法独立纳税，独立对外签订合同，不存在资金或资产被控股
股东或其他企业任意占用的情况。
（四）机构独立
公司建立健全了股东大会、董事会、监事会及总裁负责的经理层等机构及相应的“三
会”议事规则和总裁工作细则，形成了完善的法人治理结构；公司依据生产经营需要设置
了相应的职能部门，各职能部门按规定的职责独立运作；公司与股东单位之间不存在混合
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经营、合署办公的情况；公司各职能部门与股东单位及其职能部门之间不存在上下级关系，
不存在股东单位干预本公司组织机构设立与运作的情况。
（五）业务独立
公司主要从事物业管理业务，具有完整的业务流程、独立的生产经营场所以及业务渠
道，取得了各项独立的业务资质证书，能够对外独立开展业务，不依赖于股东和其他任何
关联方，公司具有独立的主营业务和面向市场自主经营的能力。
综上所述，本公司在资产、人员、财务、机构、业务方面与股东及其关联单位相互独
立，拥有独立完整的资产和直接向市场独立经营的能力。
三、同业竞争情况
□适用 ?不适用
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
投资者
会议届 会议 召开日 披露日
参与比 会议决议
次 类型 期 期
例
度监事会工作报告》；3、审议通过《2022 年度独立董事述职报
告》；4、审议通过《2022 年年度报告全文及其摘要》；5、审议通过
《2022 年度社会责任报告》 ；6、审议通过《2022 年年度内部控制自
我评价报告》；7、审议通过《2022 年度财务决算报告及 2023 年度
预算报告》；8、审议通过《2022 年度审计报告》；9、审议通过《关
于拟续聘公司 2023 年度审计机构的议案》 ；10、审议通过《2022 年
度利润分配方案》；11、审议通过《2022 年度募集资金存放及实际
使用情况专项报告》；12、审议通过《关于部分募投项目延期的议
案》；13、审议通过《关于 2023 年度闲置募集资金进行现金管理的
议案》 ；14、审议通过《关于预计 2023 年度日常关联交易的议案》 ；
年度股 股东 71.86% 04 月 26 04 月 27
东大会 大会 日 日
关事宜的议案》；18、审议通过《关于公司董事、监事和高级管理人
员薪酬方案的议案》；19、审议通过《关于增加经营范围的议案》；
订<公司章程>的议案》；22、审议通过《关于董事会换届选举暨提名
第三届董事会非独立董事候选人的议案》；23、审议通过《关于董事
会换届选举暨提名第三届董事会独立董事候选人的案》；24、审议通
过《关于监事会换届选举暨提名第三届非职工代表监事候选人的议
案》。
临时 2023 年 2023 年
第一次 2、审议通过《关于首次公开发行前股东陈建华、廖才勇变更承诺的
股东 69.42% 06 月 20 06 月 21
临时股 议案》；3、审议通过《关于变更公司注册资本的议案》；4、审议通
大会 日 日
东大会 过《关于修订<公司章程>的议案》 。
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
第二次 股东 08 月 29 08 月 30 通过《关于新增 2023 年度关联交易额度预计的议案》
；3、审议通过
临时股 大会 日 日 《关于修订<公司章程>的议案》；4、审议通过《关于修订公司相关
东大会 制度的议案》。
临时 2023 年 2023 年
第三次 1、审议通过《关于修订<独立董事工作制度>及董事会专门委员会工
股东 60.91% 11 月 15 11 月 16
临时股 作细则的议案》；2、审议通过《关于修订<公司章程>的议案》
。
大会 日 日
东大会
□适用 ?不适用
五、董事、监事和高级管理人员情况
本期增 本期减
其他增
性 年 任职 任期起始 任期终止 期初持股 持股份 持股份 期末持股 股份增减变
姓名 职务 减变动
别 龄 状态 日期 日期 数（股） 数量 数量 数（股） 动的原因
（股）
（股） （股）
李茂顺 男 57 董事长 现任 15,750,000 / / / 15,750,000 /
月 21 日 月 27 日
公司回购注
董事、首
刘文波 男 49 席执行官 现任 980,000 289,200 / -294,000 975,200
月 21 日 月 26 日 性股票、高
（总裁）
管增持
王荣 男 51 董事 现任 / / / / / /
月 20 日 月 26 日
刘星 男 67 董事 现任 / / / / / /
月 18 日 月 26 日
张璐 女 41 独立董事 现任 / / / / / /
月 18 日 月 26 日
蒋弘 男 41 独立董事 现任 / / / / / /
月 26 日 月 26 日
梁舒楠 男 38 独立董事 现任 / / / / / /
月 26 日 月 26 日
职工代表 2023 年 04 2026 年 04
熊淑英 女 49 现任 / 1,000 / / 1,000 个人增持
董事 月 26 日 月 26 日
董事、副 2016 年 08 2023 年 04
廖才勇 男 59 离任 3,780,000 / / / 3,780,000 /
总裁 月 20 日 月 26 日
张乐 男 52 董事 离任 / / / / / /
月 20 日 月 26 日
张洋 女 47 独立董事 离任 / / / / / /
月 18 日 月 26 日
监事会主 2020 年 04 2026 年 04
彭波 男 48 现任 472,500 / / / 472,500 /
席 月 21 日 月 26 日
许翔 男 55 监事 现任 / / / / / /
月 21 日 月 26 日
职工代表 2020 年 04 2026 年 04
杭建鹏 男 37 现任 / / / / / /
监事 月 21 日 月 26 日
公司回购注
首席市场 2023 年 04 2026 年 04 销部分限制
田维正 男 47 现任 336,000 112,400 / -100,800 347,600
官 月 26 日 月 26 日 性股票、高
管增持
公司回购注
首席运营 2023 年 04 2026 年 04
高文田 男 58 现任 329,000 / / -98,700 230,300 销部分限制
官 月 26 日 月 26 日
性股票
财务负责 公司回购注
杨谭 男 39 人、首席 现任 140,000 / / -42,000 98,000 销部分限制
月 20 日 月 26 日
财务官 性股票
于亭 男 44 首席数字 现任 2023 年 04 2026 年 04 / / / / /
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
官 月 26 日 月 26 日
公司回购注
董事会秘 2017 年 08 2026 年 04 销部分限制
翁家林 女 38 现任 161，000 70,400 / -48,300 183,100
书 月 23 日 月 26 日 性股票、高
管增持
王萍 女 54 副总裁 离任 1,632,800 / / / 1,632,800 /
月 19 日 月 21 日
柯贤阳 男 50 副总裁 离任 1,837,700 / / / 1,837,700 /
月 21 日 月 21 日
何小梅 女 54 副总裁 离任 1,212,500 / / / 1,212,500 /
月 21 日 月 21 日
公司回购注
吴云 女 52 副总裁 离任 273,000 31,600 / -81,900 222,700
月 21 日 月 21 日 性股票、个
人增持
徐杏东 男 49 副总裁 离任 / / / / / /
月 29 日 月 21 日
古希印 男 47 副总裁 离任 / / / / / /
月 25 日 月 21 日
王江江 男 50 副总裁 离任 / / / / / /
月 29 日 月 21 日
公司回购注
陈传宇 男 45 副总裁 离任 112,000 / / -112,000 / 销限制性股
月 20 日 月 21 日
票
公司回购注
审计内控
罗东秋 女 55 中心总经 离任 115,500 / 22,050 -93,450 /
月 21 日 月 21 日 票、离任六
理
个月后减持
合计 -- -- -- -- -- -- 27,132,000 504,600 22,050 -871,150 26,743,400 --
星为第三届董事会的董事。
宇、罗东秋任期届满离任。
公司董事、监事、高级管理人员变动情况
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
董事会换届选举，其职务由独立董事
刘星 独立董事 任免 2023 年 04 月 26 日
改选为董事
熊淑英 职工代表董事 聘任 2023 年 04 月 26 日 董事会换届选举为职工代表董事
廖才勇 董事、副总裁 任期满离任 2023 年 04 月 26 日 /
张乐 董事 任期满离任 2023 年 04 月 26 日 /
张洋 独立董事 任期满离任 2023 年 04 月 26 日 /
高文田 副总裁 任免 2023 年 04 月 26 日 新一届董事会聘任为公司首席运营官
田维正 助理总裁 任免 2023 年 04 月 26 日 新一届董事会聘任为公司首席市场官
新一届董事会聘任为公司财务负责
杨谭 副总裁兼财务负责人 任免 2023 年 04 月 26 日
人、首席财务官
于亭 首席数字官 聘任 2023 年 04 月 26 日 新一届董事会聘任为公司首席数字官
翁家林 助理总裁、董事会秘书 任免 2023 年 04 月 26 日 新一届董事会聘任为公司董事会秘书
王萍 副总裁 任期满离任 2023 年 04 月 26 日 /
柯贤阳 副总裁 任期满离任 2023 年 04 月 26 日 /
何小梅 副总裁 任期满离任 2023 年 04 月 26 日 /
吴云 副总裁 任期满离任 2023 年 04 月 26 日 /
徐杏东 副总裁 任期满离任 2023 年 04 月 26 日 /
古希印 副总裁 任期满离任 2023 年 04 月 26 日 /
王江江 副总裁 任期满离任 2023 年 04 月 26 日 /
陈传宇 副总裁 任期满离任 2023 年 04 月 26 日 /
罗东秋 审计内控中心总经理 任期满离任 2023 年 04 月 26 日 /
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
李茂顺先生：1966 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。现任公
司党委书记、董事长。
担任重庆煤炭工业管理局秘书；1998 年至 1999 年，担任重庆大正商场（集团）有限公司
办公室主任；1999 年至 2001 年，担任重庆大正房地产开发有限公司总经理；2001 年至
任重庆大正物业管理有限公司董事、副总经理、总经理；2016 年 8 月至 2020 年 4 月，担
任新大正副董事长、总经理；2019 年 10 月至今，担任新大正党委书记；2020 年 4 月至今，
担任新大正董事长。
刘文波先生：1975 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历、高级
经济师。现任公司党委副书记、董事、首席执行官（总裁）。
会计师兼广州分公司总经理；2008 年至 2012 年，担任中航物业管理有限公司副总经理兼
总会计师；2013 年至 2019 年，担任中航物业管理有限公司董事、总经理。其中：2015 年
至 2019 年，兼任中航善达股份有限公司（2019 年底更名“招商局积余产业运营服务股份
有限公司”）副总经理。2020 年 4 月至今，担任新大正党委副书记、董事、首席执行官
(总裁)。
刘星先生：1956 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，重庆大学经济与工商管理学
院教授、博士研究生导师。非执业注册会计师以及国务院特殊津贴专家。现任公司董事，
以及重庆银行股份有限公司（上海证券交易所主板，股份代码：601963）独立董事、中电
科芯片技术股份有限公司（上海证券交易所主板，股份代码：600877）独立董事、丽江玉
龙旅游股份有限公司（深圳证券交易所主板，股份代码：002033）独立董事。
工商管理学院助教、讲师；1992 年，担任香港城市大学会计学系研究员；1993 年至 2004
年，先后担任重庆大学工商管理学院副教授、会计学系主任、教授、硕导、博导、副院长；
今，担任重庆大学经济与工商管理学院教授、博导；2017 年 9 月至 2023 年 4 月，担任新
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
大正独立董事；2023 年 4 月至今，担任新大正董事。
王荣先生：1972 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，博士研究生学历。现任公司
董事。
罗兰贝格管理咨询(上海)有限公司合伙人；2015 年至今，担任北京元发投资管理有限公司
执行董事；2016 年 8 月至今，担任新大正董事。
张璐女士：1982 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，法律硕士。现任公司独立
董事。
重庆丽达律师事务所党支部副书记、管委会副主任；2023 年至今，担任重庆丽达律师事务
所管委会主任、党支部副书记。2022 年 4 月至今，担任新大正独立董事。兼任重庆市律协
第八届理事、市律协律所文化建设专委会副主任，重庆仲裁委员会仲裁员，渝中区律工委
副主任、区律师行业党委委员，重庆股份转让中心（OTC）企业挂牌审查委员会委员、重
庆两江投资基金投资决策委员会委员、重庆环保基金投资决策委员会委员、成渝金融协同
中心特聘调解员、重庆自贸区法院特聘调解员、重庆市知识产权纠纷调解委员会调解员、
贵州商会常务副会长。
蒋弘先生：1982 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，博士研究生学历，注册会计
师、注册税务师、会计学副教授、重庆市高端会计人才。现任公司独立董事。
系党支部书记。2017 年 7 月至今，担任重庆市咨询业研究会理事会理事。2023 年 4 月至
今，担任浙商总会金融服务委员会重庆金融顾问工作室金融顾问。2023 年 12 月至今，担
任重庆金融科技研究院兼职研究员。2023 年 4 月至今，担任新大正独立董事。
梁舒楠先生：1985 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，北京大学理学和经济学
学士学位、耶鲁大学工商管理硕士学位。现任公司独立董事。
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
年 6 月至 2023 年 4 月，担任百度公司智能云业务运营总经理。2023 年 5 月至今，担任新
奥集团股份有限公司副总经理；2023 年 4 月至今，担任新大正独立董事。
熊淑英女士：1974 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。现任公司职
工代表董事、审计内控中心总经理。
任天津天狮生物发展有限公司欧洲区域财务总监、美洲区域副总裁；2014 年至 2016 年 8
月，担任大正有限财务负责人；2016 年 8 月至 2020 年 4 月，先后担任新大正财务总监
兼董事会秘书、财务负责人；2020 年 4 月至 2023 年 4 月，担任新大正财务管理中心总经
理/副总经理；2023 年 4 月至今，担任新大正职工代表董事、审计内控中心总经理。
彭波先生：1975 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历，现任公司监事会
主席。
任重庆天正物业管理有限公司职员、市场部经理助理、办公室主任助理；1999 年至 2000
年，担任重庆大世界购物中心管理有限公司现场管理部经理；2001 年至 2005 年，担任大
正物业管理有限公司董事会秘书；2005 年至 2020 年 4 月，先后担任华安财产保险股份有
限公司重庆分公司人事行政部经理、总经理助理、副总经理、总经理；2016 年 8 月至今，
先后担任新大正监事、监事会主席。
许翔先生：1968 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历，现任公司
监事。
至 1999 年 12 月，担任中粮集团有限公司实业投资管理本部投资经理；2000 年 5 月至
深圳市创新投资集团有限公司西南片区总经理。2020 年 4 月至今，担任新大正物业集团股
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
份有限公司监事。
杭建鹏先生：1986 年出生，中国国籍，中共党员，无境外永久居留权，本科学历，
现任公司职工代表监事、集团总部党支部书记、法务总监。
务经理；2012 年 11 月至 2015 年 7 月担任重庆宗申动力机械股份有限公司法务专员、法务
主管；2015 年 11 月至 2019 年 11 月担任重庆中钢法律顾问有限公司总经理；2016 年 3 月
至 2020 年 4 月担任重庆新大正物业集团股份有限公司法务部经理、证券事务代表、证券
事务代表兼上市办/法务部经理；2020 年 4 月至今，担任新大正职工代表监事、法务部经
理、法务总监、集团总部党支部书记；2022 年 5 月至今，担任重庆市人大常委会基层立
法联系点中心湾社区居委会信息采集员；2023 年 3 月至今，担任重庆市物业管理协会法
律政策工作委员会委员。
杨谭先生：1984 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。现任公司财务
负责人兼首席财务官。
经理、分公司机构业务负责人；2015 年至 2021 年 6 月，历任重庆市中科控股有限公司投
资部总经理、董事局办公室主任、 副总裁；2021 年 7 月至 2023 年 4 月，担任新大正副总
裁；自 2022 年 3 月 25 日起兼任新大正财务负责人；2023 年 4 月至今，担任新大正财务负
责人兼首席财务官。
翁家林女士：1986 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。现任公司董
事会秘书。
年，担任四川鑫通股份有限公司证券事务代表；2012 年至 2017 年，先后担任四川汇源光
通信股份有限公司证券事务代表、董事会秘书；2017 年 5 月进入新大正，2017 年 8 月至
事会秘书。
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
田维正先生：1976 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。现任公司首
席市场官。
年至 2004 年，担任珠海葆力物业管理有限公司管理处主任；2005 年至 2007 年，担任重庆
大正物业管理有限公司项目副经理、经理；2008 年至 2009 年，担任内江市思源职业学校
副校长；2010 年至 2014 年，担任上海高地物业管理有限公司重庆分公司总经理助理；
司总经理；2017 年至 2023 年 4 月，担任新大正市场营销中心副总监、总监、新大正总经
理助理、助理总裁；2023 年 4 月至今，担任新大正首席市场官。
高文田先生：1965 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，博士学历，政工师、物
业管理师。现任公司首席运营官。
年至 2021 年 1 月，担任中航物业管理有限公司副总经理；2021 年 2 月至 2023 年 4 月，担
任新大正副总裁；2023 年 4 月至今，担任新大正首席运营官。
于亭先生：1979 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。现任公
司首席数字官。
兼任下属科技公司副总经理；2006 年至 2007 年，担任复星集团旗下传媒集团事业部副总
经理、总经理；2007 年至 2013 年先后担任上海汇银集团旗下多家互联网科技公司 CEO、
执行副总裁；2013 年至 2014 年，担任上海鸿洋电子商务股份有限公司副总经理、运营副
总裁；2014 年至 2019 年，担任中国电子科技集团上海创新中心主任兼集团互联网医疗公
司副总经理；2019 年至 2022 年，先后担任同策房产咨询股份有限公司同策网首席运营官、
CEO 兼集团科技公司执行董事；2022 年 8 月至 2023 年 4 月，担任新大正助理总裁；2023
年 4 月至今，担任新大正首席数字官。
在股东单位任职情况
在股东单位担任 任期起始日 任期终止日 在股东单位
任职人员姓名 股东单位名称
的职务 期 期 是否领取报
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酬津贴
重庆大正商务信息咨询合伙企业 2016 年 06 月
李茂顺 执行事务合伙人 / 否
（有限合伙） 02 日
在股东单位任 公司实际控制人王宣、李茂顺（现董事长）担任重庆大正商务信息咨询合伙企业（有限合伙）的执行
职情况的说明 事务合伙人。
在其他单位任职情况
在其他单位
任职人 在其他单位担任 任期起始日 任期终止日
其他单位名称 是否领取报
员姓名 的职务 期 期
酬津贴
李茂顺 前海勤博教育科技（深圳）有限公司 董事 否
刘文波 重庆洛夫特装饰工程有限公司 执行董事兼经理 否
刘文波 重庆保税港区港佳综合服务有限公司 董事 否
刘文波 江西中泽新大正物业股份有限公司 董事 否
新大正锐泰智慧能源服务（深圳）有限公 2023 年 11 月 /
刘文波 董事长 否
司 06 日
教授、博士研究 1997 年 07 月 /
刘星 重庆大学经济与工商管理学院 是
生导师 01 日
刘星 重庆银行股份有限公司 独立董事 是
刘星 中电科芯片技术股份有限公司 独立董事 是
刘星 丽江玉龙旅游股份有限公司 独立董事 是
银华基金管理股份有限公司（非上市公 2016 年 08 月 /
刘星 独立董事 是
司） 09 日
四川天兆猪业股份有限公司（非上市公 2021 年 02 月 /
刘星 独立董事 是
司） 22 日
王荣 北京元发投资管理有限公司 执行董事兼经理 是
王荣 南京领行科技股份有限公司 董事 否
王荣 上海荣巽投资管理有限公司 监事 否
王荣 上海奥巽企业管理咨询有限责任公司 监事 否
王荣 赛沃智造（上海）科技有限公司 监事 否
王荣 上海纳玛努金管理咨询有限公司 执行董事 否
管委会主任、党 2023 年 07 月 /
张璐 重庆丽达律师事务所 是
支部副书记 06 日
副教授、会计系 2014 年 12 月 /
蒋弘 重庆工商大学会计学院 是
主任 01 日
梁舒楠 新奥集团股份有限公司 副总经理 是
熊淑英 重庆保税港区港佳综合服务有限公司 监事 否
熊淑英 江西中泽新大正物业股份有限公司 监事会主席 否
许翔 重庆业如红土股权投资基金管理有限公司 董事长兼总经理 2017 年 02 月 / 否
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
许翔 重庆西永创新投资有限公司 董事兼总经理 否
执行董事兼总经 2019 年 03 月 /
许翔 成都红土菁科创业投资管理有限公司 否
理 21 日
许翔 成都工投红土创新投资有限公司 董事兼总经理 否
许翔 成都红土创新投资管理有限公司 董事长兼总经理 否
许翔 成都创新投资管理有限公司 总经理 否
许翔 贵州红土创业投资有限公司 董事长兼总经理 否
许翔 广西桂深红土创业投资有限公司 董事长兼总经理 否
执行董事兼总经 2017 年 10 月 /
许翔 广西桂深红土投资管理有限公司 否
理 23 日
董事长兼总经 2016 年 07 月 /
许翔 南宁红土邕深创业投资有限公司 否
理、财务负责人 25 日
许翔 贵州红土创新资本管理有限公司 总经理 否
许翔 云南红土创新企业管理有限公司 董事长兼总经理 否
许翔 云南红土创业投资有限责任公司 董事长兼总经理 否
重庆市园林建筑工程（集团）股份有限公 2016 年 01 月 /
许翔 董事 否
司 14 日
执行董事兼总经 2014 年 03 月 /
许翔 云南杨丽萍影视发展有限公司 否
理 19 日
许翔 浙江红土创业投资有限公司 监事 否
许翔 重庆大唐测控技术有限公司 董事 否
许翔 成都美尔贝科技股份有限公司 董事 否
许翔 欧菲斯集团股份有限公司 董事 否
许翔 重庆市紫建电子股份有限公司 董事 否
许翔 云南杨丽萍文化传播股份有限公司 副董事长 否
许翔 云南无线数字电视文化传媒股份有限公司 董事 否
许翔 四川润兆渔业有限公司 董事 否
许翔 昆明嘉和科技股份有限公司 董事 否
许翔 天宝动物营养科技股份有限公司 董事 否
许翔 四川饭扫光食品集团股份有限公司 董事 否
许翔 渝深创富私募股权投资基金管理有限公司 董事 否
许翔 成都红土银科创新投资有限公司 董事长 否
许翔 若尔盖青藏文旅文化发展有限公司 监事 否
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
许翔 黄山徽之恋文化传播有限公司 董事 否
许翔 云南滇科涂镀层材料有限公司 董事 否
许翔 德蓝水技术股份有限公司 董事 否
许翔 四川优机实业股份有限公司 董事 是
许翔 深圳市普乐方文化科技股份有限公司 董事 否
重庆网泰科技有限公司（2011 年已吊销执 2004 年 01 月
许翔 董事长兼总经理 / 否
照） 14 日
重庆蓝牙三泰电子技术发展有限公司 2001 年 06 月
许翔 董事长 / 否
（2008 年已吊销执照） 18 日
重庆海浪生物乳业股份有限公司（2011 年 1997 年 08 月
许翔 董事 / 否
已吊销执照） 21 日
杨谭 重庆市中科大业建筑科技有限公司 董事 否
杨谭 中科德银（珠海）基金管理有限公司 董事 否
杨谭 深圳前海中科德银基金管理有限公司 董事 否
重庆恒昇大业建筑科技集团有限公司【注 2015 年 05 月
杨谭 董事 / 否
田维正 南阳新大正物业服务有限责任公司 董事 否
高文田 江西中泽新大正物业股份有限公司 董事 否
在其他
单位任 【注 1】杨谭担任董事职务为受重庆市中科控股有限公司指派，其 2021 年 7 月已从重庆市中科控股有限公司
职情况 离职，后续重庆市中科控股有限公司将另行指派人员接替其董事职务。
的说明
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年未有受到证券监管机构处罚的情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况。
①决策依据：由董事会下设的提名与薪酬委员会提出方案，报董事会或股东大会审议批准。
②确定依据：在本公司领取薪酬的董事、监事、高级管理人员的报酬，依据公司《章程》及
《薪酬管理制度》等有关规定，按一定标准或工资标准发放，高级管理人员的奖金根据其完成经营
业绩确定。
③实际支付情况： 2023 年，公司已支付董事、监事、高级管理人员（包含离任）薪酬
薪酬。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
从公司获得的 是否在公司关
姓名 性别 年龄 职务 任职状态
税前报酬总额 联方获取报酬
李茂顺 男 57 董事长 现任 139.79 否
刘文波 男 49 董事、首席执行官（总裁） 现任 139.87 否
王荣 男 51 董事 现任 6 是
刘星 男 67 董事 任免 6 是
张璐 女 41 独立董事 现任 6 是
蒋弘 男 41 独立董事 现任 4 是
梁舒楠 男 38 独立董事 现任 4 是
熊淑英 女 49 职工代表董事 现任 45.32 否
彭波 男 48 监事会主席 现任 68.15 否
许翔 男 55 监事 现任 3 是
杭建鹏 男 37 职工代表监事 现任 31.21 否
高文田 男 58 首席运营官 现任 101.98 否
杨谭 男 39 财务负责人、首席财务官 现任 87.83 否
于亭 男 44 首席数字官 现任 76.11 否
田维正 男 47 首席市场官 现任 70.34 否
翁家林 女 38 董事会秘书 现任 47.86 否
廖才勇 男 59 董事、副总裁 离任 26.24 否
张乐 男 52 董事 离任 2 是
张洋 女 47 独立董事 离任 2 是
王萍 女 54 副总裁 离任 36.42 否
古希印 男 47 副总裁 离任 33.25 否
何小梅 女 54 副总裁 离任 32.29 否
陈传宇 男 45 副总裁 离任 30.92 否
徐杏东 男 49 副总裁 离任 29.62 否
吴云 女 52 副总裁 离任 26.2 否
王江江 男 50 副总裁 离任 25.17 否
柯贤阳 男 50 副总裁 离任 24.53 否
罗东秋 女 55 审计内控中心总经理 离任 7.51 否
合计 -- -- -- -- 1,113.61 --
说明：报告期内董事会、监事会换届，董事、监事、高级管理人员薪酬仅为其任职期间薪酬。
六、报告期内董事履行职责的情况
会议届 召开日 披露日
会议决议
次 期 期
第二届
董事会
第十七
日 日 9、审议通过《关于拟续聘公司 2023 年度审计机构的议案》 ；
次
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就暨回购注销部分限制性股票的议案》 ；
就暨回购注销部分限制性股票的议案》 ；
第三届
董事会
第一次
日 日 4、审议通过《2023 年第一季度报告》 ；
会议
第三届
董事会
第二次
日 日 6、审议通过《关于变更公司注册资本的议案》 ；
会议
层面业绩考核目标的议案》 ；
第三届 4、审议通过《关于<2023 年限制性股票激励计划>及其摘要的议案》 ；
董事会 2023 年 2023 年 5、审议通过《关于<2023 年限制性股票激励计划考核管理办法>的议案》 ；
第三次 08 月 04 08 月 05 6、审议通过《关于提请股东大会授权董事会办理 2023 年限制性股票激励计划有关事宜
会议决 日 日 的议案》；
议 7、审议通过《关于调整 2023 年度财务预算指标的议案》 ；
第三届
董事会
第四次
日 日
会议
第三届
董事会
。
第五次
日 日
会议
第三届
；
董事会
第六次
日 日 4、审议通过《关于公司回购股份方案的议案》 ；
会议
。
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
董事出席董事会及股东大会的情况
本报告期应 以通讯方式 是否连续两次
现场出席董 委托出席董 缺席董事 出席股东大
董事姓名 参加董事会 参加董事会 未亲自参加董
事会次数 事会次数 会次数 会次数
次数 次数 事会会议
李茂顺 7 5 2 / / 否 4
刘文波 7 4 3 / / 否 4
王荣 7 1 6 / / 否 4
刘星 7 1 6 / / 否 4
张璐 7 1 6 / / 否 4
蒋弘 6 1 5 / / 否 3
梁舒楠 6 / 6 / / 否 3
熊淑英 6 3 3 / / 否 3
张乐 1 1 / / / 否 1
张洋 1 1 / / / 否 1
廖才勇 1 1 / / / 否 1
未有董事连续两次未亲自出席董事会的情形。
报告期内董事对公司有关事项未提出异议。
报告期内，公司董事严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第
公司的重大治理和经营决策提出了相关的意见，经过充分沟通讨论，形成一致意见，并坚决监督和推动董事会决议的执
行，确保决策科学、及时、高效，维护公司和全体股东的合法权益。
七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况
提出的
召开 其他履 异议事
委员会 召开日 重要意
成员情况 会议 会议内容 行职责 项具体
名称 期 见和建
次数 的情况 情况
议
报告；2、2022 年度内部控制自我评价报
告；3、2022 年度审计报告；4、关于拟续聘
公司 2023 年度审计机构的议案；5、2022 年
审计委 刘星、张 一致审
员会 乐、张璐 议通过
日 公司 2023 年度闲置募集资金进行现金管理
的议案；8、关于预计 2023 年度日常关联交
易的议案；9、关于 2023 年度向银行申请综
合授信额度的议案；10、关于预计 2023 年
度向子公司提供担保额度的议案。
审计与 2023 年
蒋弘、熊淑 1、2023 年第一季度报告；2、关于会计政策 一致审
风控委 4 04 月 26 - 无
英、张璐 变更的议案。 议通过
员会 日
审计与 蒋弘、熊淑 4 2023 年 关于增加 2023 年度向下属公司提供担保额 一致审 - 无
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
风控委 英、张璐 06 月 01 度预计的议案 议通过
员会 日
审计与 2023 年 1、2023 年半年度报告；2、2023 年半年度
蒋弘、熊淑 一致审
风控委 4 08 月 04 募集资金存放与使用情况报告；3、关于新 - 无
英、张璐 议通过
员会 日 增 2023 年度关联交易额度预计的议案。
审计与 2023 年
蒋弘、熊淑 一致审
风控委 4 10 月 27 2023 年第三季度报告 - 无
英、张璐 议通过
员会 日
李茂顺、刘
战略委 文波、王 关于提请股东大会授权董事会办理小额快速 一致审
员会 荣、张乐、 融资相关事宜的议案 议通过
日
张洋
李茂顺、刘
战略与 2023 年 1、关于变更部分募集资金用途用于收购股
文波、王 一致审
投资委 2 06 月 01 权的议案；2、关于终止重大资产购买事项 - 无
荣、刘星、 议通过
员会 日 的议案。
梁舒楠
李茂顺、刘 1、关于调整 2021 限制性股票激励计划、
战略与 2023 年
文波、王 2022 年限制性股票激励计划公司层面业绩考 一致审
投资委 2 08 月 04 - 无
荣、刘星、 核目标的议案；2、关于调整 2023 年度财务 议通过
员会 日
梁舒楠 预算指标的议案。
提名委 张璐、刘文 会非独立董事候选人的议案；2、关于董事 一致审
员会 波、张洋 会换届选举暨提名第三届董事会非独立董事 议通过
日
候选人的议案。
解除限售期解除限售条件未成就暨回购注销
薪酬与 2023 年 部分限制性股票的议案；2、关于 2022 年限
张洋、廖才 一致审
考核委 3 03 月 20 制性股票激励计划第一个解除限售期解除限 - 无
勇、刘星 议通过
员会 日 售条件未成就暨回购注销部分限制性股票的
议案；3、关于公司董事、高级管理人员薪
酬方案的议案
提名与 2023 年
张璐、刘文 一致审
薪酬委 3 04 月 26 关于公司人事聘任的议案 - 无
波、蒋弘 议通过
员会 日
提名与 2023 年 要的议案；2、关于 2023 年限制性股票激励
张璐、刘文 一致审
薪酬委 3 08 月 04 计划考核管理办法的议案；3、关于提请股 - 无
波、蒋弘 议通过
员会 日 东大会授权董事会办理 2023 年限制性股票
激励计划有关事宜的议案；
八、监事会工作情况
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、公司员工情况
报告期末母公司在职员工的数量（人） 7,905
报告期末主要子公司在职员工的数量（人） 35,633
报告期末在职员工的数量合计（人） 43,538
当期领取薪酬员工总人数（人） 41,998
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 0
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
管理人员 1,315
环境绿化人员 19,973
客户服务人员 4,648
设备管理人员 2,520
秩序维护人员 3,761
餐饮服务人员 8,841
其他服务人员 2,480
合计 43,538
教育程度
教育程度类别 数量（人）
硕士及以上学历 58
本科学历 1,613
大专学历 3,408
中专及以下学历 38,459
合计 43,538
公司严格按照《中华人民共和国劳动法》等相关法律法规，参照行业薪酬水平，遵循对外具有竞争
性、对内兼顾公平与价值体现的薪酬理念，建立科学与公正的薪酬机制。员工薪酬与业绩、胜任能力、
个人成长密切相关，综合评估岗位、考核、经营业绩等因素发放月度报酬及年终报酬。
第一，人才培养项目方面，聚焦项目关键岗位，基于岗位学习地图完善课程体系；建立项目经理学
习基地，提升学习效果。报告期内，面向中高层管理干部开展了《内省与洞见》企业成长专项培训；面
向项目经理与储备项目经理，启动项目经理实训基地建设，编制实训大纲、选定试点项目、成立专项小
组；完善储备项目经理“四段”训练体系，输出落地实施标准，开发课程约 20 门，通过理论导入、基
地实训、岗位实践、挂职历练四个阶段的培养路径，形成储备项目经理会经营、懂（客户）需求、能执
行、带团队的综合能力。全年开展 9 期项目经理专业培训，共覆盖 2400+人次。持续推动储备项目经理
人才库建设，共计储备 70 人。面向继任力“管培生”
，制定管培生项目方案，并进行培养项目、带教教
练的选拔培养；完成 2023 届管培生集中培训、轮岗考核、月度辅导等工作，2023 届管培生留存率
第二，企业文化培训方面，优化企业文化课程体系，增加面向一线员工、强化文化行为的文化课程。
开展《人力资源工作条例》学习月活动，学习覆盖全公司员工，考试覆盖各层级管理岗位。开发“正文
化”行为课件，如以客户为本、以员工为本等。全集团认证近 30 位文化讲师，开展 171 次文化培训，
其中文化送课进基层项目 161 次。讲好员工故事，挖掘标兵、菁英文化故事 34 个，用身边典型诠释企
业文化。
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
面向未来，为支撑集团战略对关键岗位人才质量和数量的需求，公司将持续优化培训体系，持续强
化内部人才供应链打造，提升人才供给能力。
□适用 ?不适用
十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况
公司 2022 年年度利润分配方案为：以实施利润分配时股权登记日的总股本为基数，向全体股东每
，本次合计派发现金红利 6837.79 万元（含税）
。前述分配方案经公
司 2023 年 4 月 26 日召开的 2022 年年度股东大会审议通过。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
公司未进行现金分红的，应当披露具体原因，以及下一步为增强投资者回报水平拟采
不适用
取的举措：
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护： 是
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透明： 是
本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数（元）
（含税） 2.85
分配预案的股本基数（股） 实施利润分配时股权登记日的总股本
现金分红金额（元）
（含税） 64,158,425.66
以其他方式（如回购股份）现金分红金额（元） 0.00
现金分红总额（含其他方式）
（元） 64,158,425.66
可分配利润（元） 160,127,514.06
现金分红总额（含其他方式）占利润分配总额的比例 40.07%
本次现金分红情况
公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到
利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明
公司 2023 年年度利润分配预案为：公司拟以利润分配实施时股权登记日总股本（扣除回购专户持有股份数）为基数，
向全体股东每 10 股派发现金红利 2.85 元（含税）
，以此初步核算，公司拟派发现金红利 6,415.84 万元（含税）
。公司
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
（1）2021 年限制性股票激励计划
第一，根据 2021 年第一次临时股东大会授权，并经 2023 年 3 月 26 日召开的第二届董事会第十七
次、第二届监事会第十七次会议审议通过《关于 2021 年限制性股票激励计划第二个解除限售期解 除限
售条件未成就暨回购注销部分限制性股票的议案》，根据激励计划相关规定对所有激励对象对应第二个
考核年度未获解除限售的限制性股票 623,700 股进行回购注销。此外，原激励对象 2 人因离职不再具备
激励资格，公司拟回购注销其持有的剩余已获授但尚未解除限售的限制性股票 79,800 股。以上共计回
购注销 2021 年限制性股票 703,500 股。
第二，公司于 2023 年 6 月 1 日召开第三届董事会第二次会议、第三届监事会第二次会议，审议通
过《关于限制性股票激励计划回购价格调整的议案》
《关于回购注销部分限制性股票的议案》
，1 名激励
对象因离职不再具备激励资格，公司董事会同意回购注销其所持有的剩余已获授但尚未解除限售的
（2）2022 年限制性股票激励计划
第一，根据开 2021 年年度股东大会授权，并经 2023 年 3 月 26 日召开的第二届董事会第十七次、
第二届监事会第十七次会议审议通过《关于 2022 年限制性股票激励计划第一个解除限售期解除限售条
件未成就暨回 购注销部分限制性股票的议案》
，根据激励计划相关规定对所有激励对象对应第一个考核
年度未获解除限售的限制性股票 407,400 股进行回购注销。此外，原激励对象 2 人因离职不再具备激励
资格，公司拟回购注销其持有的剩余已获授但尚未解除限售的限制性股票 53,900 股。以上共计回购注
销 2022 年限制性股票 461,300 股。
第二，公司于 2023 年 6 月 1 日召开第三届董事会第二次会议、第三届监事会第二次会议，审议通
过《关于限制性股票激励计划回购价格调整的议案》
《关于回购注销部分限制性股票的议案》
，3 名激励
对象因离职不再具备激励资格，公司董事会同意回购注销其所持有的剩余已获授但尚未解除限售的
由于宏观经济、市场环境变化等多重因素影响，导致公司预期经营情况与激励方案考核指标的设定
存在偏差，继续实施 2021 年限制性股票激励计划、2022 年限制性股票激励计划将难以实现预期的激励
目的和效果。公司在积极与各方沟 通的基础之上，综合考虑市场环境因素和公司未来发展战略规划，
经审慎研究后，公司于 2024 年 1 月 18 日召开第三届董事会第七次会议和第三届监事会第五次会议、以
及 2024 年 2 月 5 日召开 2024 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于终止实施 2021 年限制性股票
激励计划、2022 年限制性股票激励计划并回购注销相关限制性股票的议案》，决定终止实施上述限制性
股票激励计划，对激励对象已获授但尚未解除限售的限制性股票进行回购注销，相关配套文件一并终止。
公司董事、高级管理人员获得的股权激励情况
单位：股
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
报告 报告期 报告
年初 报告 报告 期末 报告期 限制性
期新 内已行 期末
持有 期内 期内 持有 期初持有 本期已解 新授予 股票的 期末持有
授予 权股数 市价
姓名 职务 股票 可行 已行 股票 限制性股 锁股份数 限制性 授予价 限制性股
股票 行权价 （元
期权 权股 权股 期权 票数量 量 股票数 格（元 票数量
期权 格（元 /
数量 数 数 数量 量 /股）
数量 /股） 股）
董事、首席
刘文波 执行官（总 / / / / / / / 791,000 -294,000 / / 497,000
裁）
高文田 首席运营官 / / / / / / / 259,700 -98,700 / / 161,000
田维正 首席市场官 / / / / / / / 273,000 -100,800 / / 172,200
财务负责
杨谭 人、首席财 / / / / / / / 140,000 -42,000 / / 98,000
务官
翁家林 董事会秘书 / / / / / / / 129,500 -48,300 / / 81,200
陈传宇 原副总裁 / / / / / / / 112,000 -112,000 / / /
吴云 原副总裁 / / / / / / / 216,300 -81,900 / / 134,400
原审计内控
罗东秋 / / / / / / / 93,450 -93,450 / / /
中心总经理
合计 -- / / / / -- / -- 2,014,950 -871,150 / / 1,143,800
备注（如有）
高级管理人员的考评机制及激励情况：限制性激励计划实施期间，公司配套制定了《2021 年限制
性股票激励计划实施考核管理办法》《2022 年限制性股票激励计划实施考核管理办法》。根据上述考核
管理办法，以公司层面、组织层面、个人层面设定的业绩考核指标为基础，以各考核阶段设定的考核指
标或工作表现为依据进行考核，绩效考核和评估结论依据准确的事实做出，反映激励对象真实绩效表现
和能力水平要求。
□适用 ?不适用
第一，公司搭建了员工持股平台重庆大正商务信息咨询合伙企业并修订《合伙事务执行细则》，将
公司发展战略目标与合伙人个人发展有效结合，促进新老员工共同为公司长期目标努力。
第二，随着公司全国化业务布局推进，集团总部及业务条线引进了大量的中高层人才，在人才布局
与业务布局上同步匹配进行，支撑全国化发展。2022 年制定了城市合伙人制度，并在部分城市推广施
行，吸引行业内想干事、想创业、认同公司企业文化的优秀人才加入。
第三，公司持续健全激励体系，首次建立面向一线员工的项目合伙人激励模式，同时根据公司战略
进展实际情况健全完善面向城市公司的城市合伙人激励计划。2023 年，公司初步落地基于项目合伙人
模式的运营体系并推动试点多个项目合伙人项目，并结合试点形成操作指南及配套工具。
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况
（一）公司内部控制建设情况
内部控制团队（内控员及内控部门）
；第三道防线：内部审计部门
，作为各单位重点内控工作指引。
以《企业内部控制基本规范》《内控手册》作为基础，建立健全了内控制度，并根据业务发展及组织架
构调整，不断优化、完善内控制度。
（二）公司内部控制实施情况
（1）日常监督：构建了多层级的内控检查机制，即：项目自查、业务单位检查、职能条线检查、
审计内控中心检查。
（2）专项评价：组织各单位（职能中心、业务单位）开展年度内部控制自评测试；内部审计部门
开展专项事项审计；对集团内部控制有效性进行综合评价。
（3）监察：对内控检查、内部审计、投诉举报事项涉及的违规违纪行为进行调查、查处。
对于涉及跨部门的重要、重大内部控制事项，审计内控中心牵头组织召开沟通协调会议，明确相关
部门职责，持续推进。
对内部控制、内部审计、监察等维度发现的内控问题缺陷，重在落实问题缺陷的整改、纠偏，并持
续跟进，直至完成闭环。
（三）内部控制实施的自评结论
根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定标准，于内部控制评价报告基准日，本公司不存在财
务报告内部控制重大缺陷。董事会认为，公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求在所有重
大方面保持了有效的财务报告内部控制。
根据公司非财务报告内部控制重大缺陷的认定标准，于内部控制评价报告基准日，本公司未发现
非财务报告内部控制重大缺陷。 自内部控制评价报告基准日至内部控制评价报告发出日之间未发生影
响公司内部控制有效性评价结论的因素。
□是 ?否
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况
已采取
公司名 整合中遇到 后续解决计
整合计划 整合进展 的解决 解决进展
称 的问题 划
措施
转让协议对往
财务方面：已完成过渡期的清账工作并跟
来款进行了清
账处理，并确
了《股权转让协 缤南、香格里拉和翔资产进行盘点清收， 面，一是聘
定了往来明
议》后，根据协议 完成财务管控建立，交割日已完成瑞丽缤 双方已 请第三方机
主要涉及往 细。
约定的付款节奏， 南、香格里拉和翔财务报表的编制、现金 召开专 构按年为单
来款处理、 2、已明确了历
香格里 2023 年度已支付 接管、会计核算调整；已完成集团财务报 题会 位出具往来
历史融资问 史融资的归还
拉和 70%的股权转让 表及财务系统的相关培训； 议，形 款清理报
题、资产权 责任问题。
翔、瑞 款。新大正及四川 人事行政方面：已将瑞丽缤南、香格里拉 成一致 告；二是督
证问题、管 3、已收到了固
丽缤南 和翔的整合团队根 和翔印章收回进行统一管理；已对四川和 解决方 促四川和翔
理模式问 定资产的产权
据整合计划对四川 翔组织架构重新调整，人员安置方案已通 案和计 财务管理部
题。 证书。
和翔进行物业资 过并按方案执行，已对四川和翔员工进行 划表。 按照清理报
产、人员、业务进 企业文化培训。 告履行代收
南、香格里拉
行整合。 业务方面：已按整合计划对收购项目进行 代付义务。
和翔按照项目
接管。
公司模式开展
经营管理。
十四、内部控制评价报告或内部控制审计报告
内部控制评价报告全文披露日期 2024 年 04 月 12 日
内部控制评价报告全文披露索引 巨潮网 http://www.cninfo.com.cn
纳入评价范围单位资产总额占公司合
并财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合
并财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
指标名称:税前利润潜在错报。 指标名称：经济损失
重大缺陷定量标准：错报≥税前利润 重大缺陷定量标准：直接损失≥税前利润 5%；
定性标准
重要缺陷定量标准：税前利润 3%≤错报 润 5%；
＜税前利润 5%； 一般缺陷定量标准：直接损失＜税前利润 3%
一般缺陷定量标准：错报＜税前利润 3%
重大缺陷： 重大缺陷：
①公司内部控制环境无效；②公司董 ①公司经营活动违反国家法律、法规；
事、监事和高级管理人员严重舞弊；③ ②发生违规泄漏对外投资、资产重组等重大内幕信息，
注册会计师发现当期财务报告存在重大 导致公司股价严重波动或公司形象出现严重负面影响；
差错，而公司内部控制在运行过程中未 ③重大事项违反公司决策程序导致公司重大经济损失；
能发现该错报；④公司审计与风控委员 ④公司负面消息流传世界各地，政府或监管机构进行调
定量标准
会和内部审计机构对内部控制的监督无 查引起重大诉讼，对公司声誉造成无法弥补的损害；监
效。 管考虑吊销业务执照。
⑤对系统数据的完整性造成致命性威胁，数据的非授权
重要缺陷： 改动会对业务运作造成灾难性损失，致使所有业务操作
①公司内部控制环境不完善； 中断；
②未建立反舞弊程序和控制措施；关键 ⑥重大缺陷未整改。
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
岗位人员严重舞弊；
③对于非常规或特殊交易的账务处理没
有建立相应的控制机制； 重要缺陷：
④对于期末财务报告过程的控制存在一 ①未经授权及履行相应的信息披露义务，进行担保、金
项或多项缺陷且不能合理保证编制的财 融衍生品交易；
务报表达到真实、准确的目标； ②执行政策偏差或错误等，受到行政处罚或对公司形象
⑤公司遭受证券交易所通报批评。 造成较严重负面影响；
③公司高管或核心岗位人员严重流失；
一般缺陷： ④受到省级政府部门处罚，但未对公司造成负面影响；
①当财务报告存在小额差错，而内部控 ⑤负面消息在全国各地流传，引起公众关注，引发诉
制运行过程中未发现该差错； 讼，对公司造成重大损害。
②上述重大缺陷、重要缺陷之外的其他 ⑥对系统数据的完整性具有重大影响，数据的非授权改
控制缺陷。 动会给业务运作带来重大损失或造成财务记录的重大错
误，对业务正常运作造成重大影响，致使业务操作大规
模停滞和持续出错。
⑦重要缺陷未整改。
一般缺陷：
①违反业务流程，但不违背不相容岗位相分离原则的；
②市级（含市级）以下政府部门处罚，但未对公司造成
负面影响；
③负面消息在全国各地流传，对公司声誉造成中等损
害；
④对业务运营带来一定的损失及对财务数据记录的准确
性产生一定的影响，对业务正常运作造成一定影响，致
使业务操作效率低下；
⑤一般缺陷未整改；
⑥上述重大缺陷、重要缺陷之外的其他控制缺陷。
财务报告重大缺
无
陷数量（个）
非财务报告重大
无
缺陷数量（个）
财务报告重要缺
无
陷数量（个）
非财务报告重要
缺陷数量（个）
内部控制审计报告中的审议意见段
新大正公司于 2023 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内
部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2024 年 04 月 12 日
内部控制审计报告全文披露索引 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn/
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所出具了标准意见的内部控制审计报告
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见一致
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十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况
根据监管部门要求，公司开展了治理专项自查活动，并以专项自查为契机，提升治理水平，维护投
资者利益。公司将要根据国家对上市公司监管政策和需求的变化，结合下一个阶段的发展战略实际需要，
进一步明确股东大会、董事会、监事会与管理层的职责权限与运行规划，不断完善公司治理的相关制度，
确保三会规范、高效运作。充分发挥董事会在公司治理中的核心作用，特别是独立董事和各专委会的特
殊作用和价值，提高决策的科学性、高效性和前瞻性，支撑和保障管理团队履行经营管理职责，实现公
司快速、健康、可持续发展。
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第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题
不适用
二、社会责任情况
根据《上市公司治理准则》和《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——主板上市公司规
范运作》规定，上市公司应当积极履行社会责任，定期评估公司社会责任的履行情况，鼓励上市公司在
年度报告披露的同时披露社会责任报告。公司根据 2023 年度企业社会责任履行情况编制完成《2023 年
度社会责任报告》，包括公司履行社会责任的宗旨、股东和债权人权益保护、职工权益保护、客户和消
费者权益保护、公共关系、社会公益事业等多方面内容。具体内容详见公司同日披露的《2023 年度社
会责任报告》。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况
不适用
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第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
末尚未履行完毕的承诺事项
承诺内
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺时间 承诺期限 履行情况
容
关于所提供信息 2022 年
新大正及其实际控 止重大资产重组，本
真实、准确、完 [注 1] 12 月 29 不适用
制人 承诺履行完毕，期间
整的承诺 日
未违反承诺。
关于履行保密义 2023 年 6 月 1 日已终
新大正及其实际控 务、无内幕交易 止重大资产重组，本
[注 2] 12 月 29 公开披露期
制人 等违法活动的承 承诺履行完毕，期间
日 间
诺 未违反承诺。
关于合法合规及 止重大资产重组，本
新大正 [注 3] 12 月 29 不适用
诚信情况的承诺 承诺履行完毕，期间
日
未违反承诺。
关于所提供信息 2022 年
新大正董事、监 止重大资产重组，本
真实、准确、完 [注 4] 12 月 29 不适用
事、高级管理人员 承诺履行完毕，期间
整的承诺 日
未违反承诺。
新大正董事、监 关于合法合规及 止重大资产重组，本
[注 5] 12 月 29 不适用
事、高级管理人员 诚信情况的承诺 承诺履行完毕，期间
日
未违反承诺。
沧恒投资公司及其 关于所提供信息 2022 年
资产重组时所 止重大资产重组，本
董事、监事、高级 真实、准确、完 [注 6] 12 月 29 不适用
作承诺 承诺履行完毕，期间
管理人员 整的承诺 日
未违反承诺。
关于履行保密义 2023 年 6 月 1 日已终
沧恒投资公司及其 2022 年 本次交易未
务、无内幕交易 止重大资产重组，本
董事、监事、高级 [注 7] 12 月 29 公开披露期
等违法活动的承 承诺履行完毕，期间
管理人员 日 间
诺 未违反承诺。
关于所提供信息 2022 年
止重大资产重组，本
交易对方 真实、准确、完 [注 8] 12 月 29 不适用
承诺履行完毕，期间
整的承诺 日
未违反承诺。
关于履行保密义 2023 年 6 月 1 日已终
务、无内幕交易 止重大资产重组，本
交易对方 [注 9] 12 月 29 不适用
等违法活动的承 承诺履行完毕，期间
日
诺 未违反承诺。
关于合法合规及 [注 止重大资产重组，本
交易对方 12 月 29 不适用
诚信情况的承诺 10] 承诺履行完毕，期间
日
未违反承诺。
首次披露本 2023 年 6 月 1 日已终
新大正控股股东王 [注 次交易公告 止重大资产重组，本
股份减持计划 12 月 29
宣 11] 之日起至标 承诺履行完毕，期间
日
的资产登记 未违反承诺。
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
于上市公司
名下之日
首次披露本
次交易公告 2023 年 6 月 1 日已终
新大正现任董事、 2022 年
[注 之日起至标 止重大资产重组，本
监事及高级管理人 股份减持计划 12 月 29
员 日
于上市公司 未违反承诺。
名下之日
终止后 1 个月内 2023 年
[注 本承诺已履行完毕，
新大正 不再筹划重大资 06 月 05 1 个月内
产重组事项 日
股份锁定期
月 3 日至 履行中（股份流通限
王宣、李茂顺、陈 [注 2022 年 12 制承诺于 2022 年 12
股份锁定的承诺 11 月 11
建华、廖才勇 14] 月 3 日；担 月 3 日履行完毕） ，未
日
任董监高期 违反承诺。
间的法定期
限。
股份锁定期
履行中（股份流通限
重庆大正商务信息 2019 年 2019 年 12
[注 制承诺于 2022 年 12
咨询合伙企业（有 股份锁定的承诺 11 月 11 月 3 日至
限合伙） 日 2022 年 12
反承诺。
月3日
王萍、柯贤阳、何 2019 年 月 3 日至担 梅已履行完毕，期间
[注
小梅、翁家林、熊 股份锁定的承诺 11 月 11 任公司董监 未违反承诺。翁家
淑英 日 高及离职半 林、熊淑英继续履行
年内 中。
[注
彭波 股份锁定的承诺 11 月 11 任公司董监 履行中，未违反承诺
日 高及离职半
首次公开发行 年内
时所作承诺 2019 年 12
[注 已履行完毕，期间未
陆荣强 股份锁定的承诺 11 月 11 小梅担任公
日 司董监高及
离职半年内
王宣、李茂顺、重
庆大正商务信息咨 持股意向和减持 [注
询合伙企业（有限 意向的承诺 19]
日 月 31 日
合伙）
持股意向和减持 [注
陈建华、廖才勇 11 月 11 2024 年 12 履行中，未违反承诺
意向的承诺 20]
日 月 31 日
新大正物业集团股 未履行承诺时采 [注
份有限公司 取的约束措施 21]
日
王宣、李茂顺、陈
建华、廖才勇、张
乐、王荣、刘星、 2019 年
未履行承诺时采 [注
徐丽霞、张洋、王 11 月 11 承诺期内 履行中，未违反承诺
取的约束措施 22]
萍、柯贤阳、何小 日
梅、况川、翁家
林、熊淑英
王宣、李茂顺、陈 信息披露真实 [注 2019 年 不适用 未违反承诺
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
建华、廖才勇 性、准确性与完 23] 11 月 11
整性的承诺 日
王宣、李茂顺、陈
建华、廖才勇、张
乐、王荣、刘星、
信息披露真实 2019 年
徐丽霞、张洋、彭 [注
性、准确性与完 11 月 11 不适用 未违反承诺
波、胡伶、王萍、 24]
整性的承诺 日
柯贤阳、何小梅、
况川、翁家林、熊
淑英
关于被摊薄即期 2019 年
公司控股股东、实 [注
回报填补措施的 11 月 11 不适用 履行中，未违反承诺
际控制人 25]
相关承诺 日
关于被摊薄即期 2019 年
董事、高级管理人 [注
回报填补措施的 11 月 11 不适用 履行中，未违反承诺
员 26]
相关承诺 日
终止激励计划相 [注
新大正 01 月 18 三个月内 履行中，未违反承诺
关承诺 27]
日
股权激励承
终止激励计划相 [注
新大正 01 月 18 三个月内 履行中，未违反承诺
关承诺 28]
日
承诺是否按时
是
履行
如承诺超期未
履行完毕的，
应当详细说明
未完成履行的 无
具体原因及下
一步的工作计
划
[注 1]：1、本公司/本人为本次交易所提供的信息是真实、准确、完整和及时的，不存在虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏，并对所提供信息的真实性、准确性、完整性和及时性承担个别和连带的法律责任；2、
本公司/本人保证向参与本次交易的各中介机构所提供的资料均为真实、准确、完整的文件资料，该等文件
资料的副本或复印件与其正本或原件一致；所有文件的签名、印章均是真实的，不存在任何虚假记载、误导
性陈述或者重大遗漏；3、本公司/本人保证本次交易的信息披露和申请文件、相关说明及确认均为真实、准
确、完整和及时的，无任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；4、根据本次交易的进程，需要继续提供
相关文件及相关信息时，本公司/本人保证继续提供的文件和信息仍然符合真实、准确、完整、及时、有效
的要求；5、本公司/本人保证，如违反上述声明和承诺，愿意承担由此产生的个别和连带的法律责任。
[注 2]：本人/本公司及控制的企业不存在泄露本次交易事宜的相关内幕信息以及利用该内幕信息进行内幕交
易的情形；不存在因涉嫌本次交易相关的内幕交易被立案调查或者立案侦查之情形；最近 36 个月内不存在
被中国证监会行政处罚或者被司法机关依法追究刑事责任之情形；不存在依据《上市公司监管指引第 7 号—
—上市公司重大资产重组相关股票异常交易监管》第十三条规定的不得参与上市公司重大资产重组的情形。
[注 3]：1、最近三年内未受到行政处罚（与证券市场明显无关的除外）或者刑事处罚；2、最近三年内未受
到过中国证监会的行政处罚，最近十二个月内未受到过证券交易所公开谴责；3、不存在因涉嫌犯罪正被司
法机关立案侦查或涉嫌违法违规正被中国证监会立案调查的情形；4、不存在严重损害投资者合法权益和社
会公共利益等其他重大失信行为。
[注 4]：1、本人所提供的信息是真实、准确、完整和及时的，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，
并对所提供信息的真实性、准确性、完整性和及时性承担个别和连带的法律责任；2、本人保证向参与本次
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
交易的各中介机构所提供的资料均为真实、准确、完整的文件资料，该等文件资料的副本或复印件与其正本
或原件一致；所有文件的签名、印章均是真实的，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；3、本
人保证本次交易的信息披露和申请文件、相关说明及确认均为真实、准确、完整和及时的，不存在任何虚假
记载、误导性陈述或者重大遗漏；4、根据本次交易的进程，需要继续提供相关文件及相关信息时，本人保
证继续提供的文件和信息仍然符合真实、准确、完整、及时、有效的要求；5、本人保证，如违反上述声明
和承诺，愿意承担由此产生的个别和连带的法律责任。
[注 5]：1、本人具备《公司法》等法律、法规、规范性文件和公司章程规定的任职资格，不存在《公司法》
规定的不得担任公司董事、监事、高级管理人员的情形；不存在违反《公司法》第一百四十七条、第一百四
十八条规定的行为；2、本人在最近五年内诚信情况良好，不存在未按期偿还大额债务、未履行承诺、被中
国证监会采取行政监管措施或者受到过证券交易所纪律处分等情况；3、本人最近五年内不存在受过行政处
罚（与证券市场明显无关的除外）、刑事处罚，或者涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁的情形。
截至本承诺出具之日，本人不存在可预见的可能受到行政处罚（与证券市场明显无关的除外）、刑事处罚，
或者涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁的情况。
[注 6]：1、本公司/本人所提供的信息是真实、准确、完整和及时的，不存在虚假记载、误导性陈述或者重
大遗漏，并对所提供信息的真实性、准确性、完整性和及时性承担个别和连带的法律责任。2、本公司/本人
保证向参与本次交易的各中介机构所提供的资料均为真实、准确、完整的文件资料，该等文件资料的副本或
复印件与其正本或原件一致；所有文件的签名、印章均是真实的，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重
大遗漏。3、本公司/本人保证本次交易的信息披露和申请文件、相关说明及确认均为真实、准确、完整和及
时的，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。4、根据本次交易的进程，需要继续提供相关文件
及相关信息时，本公司/本人保证继续提供的文件和信息仍然符合真实、准确、完整、及时、有效的要求。5、
本公司/本人保证，如违反上述声明和承诺，愿意承担由此产生的个别和连带的法律责任。
[注 7]：本人/本公司及控制的企业不存在泄露本次交易事宜的相关内幕信息以及利用该内幕信息进行内幕交
易的情形；不存在因涉嫌本次交易相关的内幕交易被立案调查或者立案侦查之情形；最近 36 个月内不存在
被中国证监会行政处罚或者被司法机关依法追究刑事责任之情形；不存在依据《上市公司监管指引第 7 号—
—上市公司重大资产重组相关股票异常交易监管》第十三条规定的不得参与上市公司重大资产重组的情形。
[注 8]：1、本人已向上市公司及参与本次交易的各中介机构提供了本人有关本次交易的相关信息和文件（包
括但不限于原始书面材料、副本材料或口头证言等），本人保证所提供的文件资料的副本或复印件与正本或
原件一致，且该等文件资料的签字与印章都是真实的，该等文件的签署人已经合法授权并有效签署该文件；
保证所提供信息和文件的真实性、准确性和完整性，保证不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承
担个别和连带的法律责任。2、本人保证为本次交易所出具的说明及确认均为真实、准确和完整的，不存在
任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。3、在参与本次交易期间，本人将依照相关法律、法规、规章、
中国证券监督管理委员会和深圳证券交易所的有关规定，及时向上市公司披露有关本次交易的信息，并保证
该等信息的真实性、准确性和完整性，保证该等信息不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给上市公
司或者投资者造成损失的，将依法承担相应的法律责任。
[注 9]：本人及控制的企业不存在泄露本次交易事宜的相关内幕信息以及利用该内幕信息进行内幕交易的情
形；不存在因涉嫌本次交易相关的内幕交易被立案调查或者立案侦查之情形；最近 36 个月内不存在被中国
证监会行政处罚或者被司法机关依法追究刑事责任之情形；不存在依据《上市公司监管指引第 7 号——上市
公司重大资产重组相关股票异常交易监管》第十三条规定的不得参与上市公司重大资产重组的情形。
[注 10]：1、本人最近五年未受到过任何行政处罚（与证券市场明显无关的除外）、刑事处罚或者涉及与经济
纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁，不存在未按期偿还大额债务、未履行承诺的情形，不存在因涉嫌犯罪被
司法机关立案侦查或者涉嫌违法违规被中国证监会立案调查的情形，不存在被中国证监会采取行政监管措施
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或受到证券交易所纪律处分的情形。2、本人不存在重大违法违规行为，亦不存在其他损害投资者合法权益
或社会公共利益的重大违法行为或不诚信行为，不存在其他不良记录。
[注 11]：截至本预案签署之日，根据王宣女士出具的承诺，自上市公司首次披露本次交易公告之日起至标的
资产登记于上市公司名下之日，王宣女士不存在减持上市公司股份的计划。
[注 12]：2022 年 7 月 25 日，公司收到部分高级管理人员及特定股东出具的《关于拟减持公司股份的告知
函》
，因个人资金需求，计划于 2022 年 8 月 16 日至 2023 年 2 月 12 日间，减持部分股份。除上述已披露的
部分高级管理人员及特定股东减持计划外，截至本预案签署之日，根据上市公司董事、监事、高级管理人员
出具的承诺，自上市公司首次披露本次交易公告之日起至标的资产登记于上市公司名下之日，不存在其他减
持上市公司股份的计划。截至本预案签署之日，上市公司董事、监事、高级管理人员就本次交易所作出的股
份减持承诺与原披露计划有冲突的，以本次所作出的股份减持承诺为准。
[注 13]：公司承诺自终止重大资产购买事项公告披露之日起至少 1 个月内不再筹划重大资产重组事项。
[注 14]：1、除非公司撤回上市申请，否则在公司首次公开发行股票前，本人将不转让或委托他人管理本人
直接和间接持有的公司股份，也不由公司回购该部分股份。2、自发行人股票在深圳证券交易所上市之日起
三十六个月内，本人不转让或委托他人管理本人在发行人首次公开发行股票前直接或间接持有的发行人股份，
也不由发行人回购该部分股份。3、在上述期限满后，本人在发行人担任董事、监事、高级管理人员期间每
年转让直接或间接持有的发行人股份不超过本人直接或间接持有发行人股份总数的 25%。4、在离职半年内，
本人不转让所直接或间接持有发行人的股份；5、发行人股票上市后六个月内，如公司股票连续二十个交易
日的收盘价（如果因派发现金红利、送股、转增股本、增发新股等原因进行除权、除息的，须按照深圳证券
交易所的有关规定作复权处理，下同）均低于发行价，或者公司上市后六个月期末收盘价低于发行价，则本
人的直接和间接持有的发行人股份的锁定期限自动延长至少六个月。不因其职务变更、离职等原因，而放弃
履行承诺；6、如在上述锁定期满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持价格将不低于本次发行
的发行价。不因其职务变更、离职等原因，而放弃履行承诺；7、自公司股票上市至其减持期间，公司如有
派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调整； 8、如
法律、行政法规、部门规章或中国证券监督管理委员会、深圳证券交易所规定或要求股份锁定期长于本承诺，
则本人直接和间接所持有的发行人股份锁定期和限售条件自动按该等规定和要求执行。9、如法律、行政法
规、部门规章或中国证券监督管理委员会、深圳交易所规定或要求股份锁定期长于本承诺，则本人直接和间
接所持有的发行人股份锁定期和限售条件自动按该等规定和要求执行。
[注 15]：1、自发行人股票上市之日起三十六个月内，本企业不转让或者委托他人管理所直接或间接持有的
发行人公开发行股份前已发行的股份，也不由发行人回购该等股份；2、发行人股票上市后六个月内如公司
股票连续二十个交易日的收盘价均低于首次公开发行价格，或者上市后六个月期末收盘价低于首次公开发行
价格，本企业持有公司股票的锁定期限在原有锁定期限基础上自动延长六个月；3、如在上述锁定期满后两
年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持价格将不低于本次发行的发行价；4、自发行人股票上市至其
减持期间，发行人如有派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将
相应进行调整。5、本人将遵守中国证监会《上市公司股东、董监高减持股份的若干规定》，深圳证券交易所
《股票上市规则》、《深圳证券交易所上市公司股东及董事、监事、高级管理人员减持股份实施细则》的相关
规定。
[注 16]：1、自发行人股票上市之日起十二个月内，本公司不转让或者委托他人管理所直接或间接持有的发
行人公开发行股份前已发行的股份，也不由发行人回购该等股份；2、在上述期限满后，本人在公司任职期
间每年转让直接或间接持有公司股份不超过本人直接或间接持有公司股份总数的 25%；3、在离职半年内，本
人不转让所直接或间接持有公司的股份；4、如在上述锁定期满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的，
减持价格不低于本次发行的发行价；发行人上市后六个月内如股票连续二十个交易日的收盘价均低于本次发
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行的发行价，或者上市后六个月期末收盘价低于本次发行的发行价，上述锁定期限届满后自动延长六个月的
锁定期；不因职务变更、离职等原因而放弃履行该承诺；5、自公司股票上市至其减持期间，公司如有派息、
送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调整。6、本人将遵
守中国证监会《上市公司股东、董监高减持股份的若干规定》，深圳证券交易所《股票上市规则》、《深圳证
券交易所上市公司股东及董事、监事、高级管理人员减持股份实施细则》的相关规定。
[注 17]：1、自发行人股票上市之日起十二个月内，本公司不转让或者委托他人管理所直接或间接持有的发
行人公开发行股份前已发行的股份，也不由发行人回购该等股份；2、在上述期限满后，本人在公司任职期
间每年转让直接或间接持有公司股份不超过本人直接或间接持有公司股份总数的 25%；3、在离职半年内，本
人不转让所直接或间接持有公司的股份；4、自公司股票上市至其减持期间，公司如有派息、送股、资本公
积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调整。5、本人将遵守中国证监会
《上市公司股东、董监高减持股份的若干规定》，深圳证券交易所《股票上市规则》、《深圳证券交易所上市
公司股东及董事、监事、高级管理人员减持股份实施细则》的相关规定。
[注 18]：1、自发行人股票上市之日起十二个月内，本人不转让或者委托他人管理所直接或间接持有的发行
人公开发行股份前已发行的股份，也不由发行人回购该等股份；2、在上述期限届满后，本人在何小梅任职
期间每年转让直接或间接持有公司股份不超过本人直接或间接持有公司股份总数的 25%；3、如在上述锁定期
满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持价格不低于本次发行的发行价；发行人上市后六个月内
如股票连续二十个交易日的收盘价均低于本次发行的发行价，或者上市后六个月期末收盘价低于本次发行的
发行价，上述锁定期限届满后自动延长六个月的锁定期；不因何小梅职务变更、离职等原因而放弃履行该承
诺；4、自公司股票上市至其减持期间，公司如有派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，
减持底价下限和股份数将相应进行调整。5、如相关法律、法规及其他规范性文件对高级管理人员所持上市
公司股份的锁定及处分有其他限制性规定的，本人自愿一并遵守。6、本人将遵守中国证监会《上市公司股
东、董监高减持股份的若干规定》，深圳证券交易所《股票上市规则》、《深圳证券交易所上市公司股东及董
事、监事、高级管理人员减持股份实施细则》的相关规定。
[注 19]：
（1） 对发行人的发展前景充满信心，拟长期持有发行人的股份。（2） 若本人减持持有发行的股份，
需满足以下前提条件：本人承诺的持有发行人股份锁定期均届满；本人如发生需向投资者进行赔偿的情形，
均已经全额承担赔偿责任。（3） 若在锁定期届满后第一年内减持的，减持比例将不超过本次发行时本人所
持发行人全部股份数额的 25%；若在锁定期届满后第二年内减持的，减持比例不超过本次发行时本人所持有
发行人全部股份数额的 25%。上述减持数量均以不影响本人对公司实际控制权且不影响法律法规对董监高减
持要求为限。上述减持价格将不低于本次发行的发行价。（4） 将通过深圳证券交易所竞价交易系统、大宗
交易平台或深圳证券交易所允许的其他转让方式转让发行人股票。实施减持行为，将提前三个交易日通过发
行人予以公告。
[注 20]：
（1） 对发行人的发展前景充满信心，拟长期持有发行人的股份。（2） 若本人减持持有发行人的股
份，需满足以下前提条件：本人承诺的持有发行人股份锁定期均届满；本人如发生需向投资者进行赔偿的情
形，均已经全额承担赔偿责任。（3） 若在锁定期届满后第一年内减持的，减持比例将不超过本次发行时本
人所持发行人全部股份数额的 25%；若在锁定期届满后第二年内减持的，减持比例不超过本次发行时本人所
持有发行人全部股份数额的 25%。上述减持数量均以不影响本人对公司实际控制权且不影响法律法规对董监
高减持要求为限。上述减持价格将不低于本次发行的发行价。（4） 将通过深圳证券交易所竞价交易系统、
大宗交易平台或深圳证券交易所允许的其他转让方式转让发行人股票。
[注 21]：1、及时、充分披露公司承诺未能履行、无法履行或无法按期履行的具体原因；2、向公司投资者提
出补充承诺或替代承诺，以尽可能保护投资者的权益；3、将上述补充承诺或替代承诺提交公司股东大会审
议；4、公司违反承诺给投资者造成损失的，将依法对投资者进行赔偿。
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[注 22]：1、在有关监管机关要求的期限内予以纠正；2、给投资者造成直接损失的，依法赔偿损失；3、有
违法所得的，按相关法律法规处理；4、如该违反的承诺属可以继续履行的，将继续履行该承诺；5、根据届
时规定可以采取的其他措施。
[注 23]：本人承诺《重庆新大正物业集团股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》不存在虚假记载、误
导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。如公司本次发行招股说
明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，自赔偿责任被依法认定之
日起 30 日内，本人将依法赔偿投资者损失，赔偿方式和金额依据本公司与投资者协商，或证券监督管理部
门、司法机关认定的方式和金额确定。如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，而本人
非因不可抗力原因自赔偿责任被依法认定之日起 30 日内未启动履行上述承诺，则本人将在公司股东大会及
中国证监会指定报刊上公开说明未履行的具体原因并向股东和社会公众投资者道歉，且停止在公司处领取薪
酬及获取红利（如有）
，直至按承诺采取相应的承诺措施并实施完毕为止。
[注 24]：本人承诺《重庆新大正物业集团股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》不存在虚假记载、误
导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。如本次发行招股说明书
有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，对判断重庆新大正物业集团股份有限公司是否符合法律规定的发行条
件构成重大、实质影响的，在证券监管部门对新大正前述事实做出处罚决定之日起 5 日内，本人将依法及时
提议召集召开新大正董事会、股东大会，并在相关会议中就相关议案投赞成票。如本次发行招股说明书有虚
假记载、误导性陈述或重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，自赔偿责任被依法认定之日起 30
日内，本人将依法赔偿投资者损失，赔偿方式和金额依据本公司与投资者协商，或证券监督管理部门、司法
机关认定的方式和金额确定。如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，而本人非因不可
抗力原因自赔偿责任被依法认定之日起 30 日内未启动履行上述承诺，则本人将在公司股东大会及中国证监
会指定报刊上公开说明未履行的具体原因并向股东和社会公众投资者道歉，且停止在新大正领取薪酬，直至
按承诺采取相应的承诺措施并实施完毕为止。
[注 25]：公司控股股东、实际控制人承诺：不越权干预公司经营管理活动，不侵占公司利益。
[注 26]：为保障公司填补即期回报措施能够得到切实履行，公司董事、高级管理人员作出如下承诺:1）不无
偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利益，也不采用其他方式损害公司利益；2)对本人的职务消费行
为进行约束；3)不动用公司资产从事与其本人履行职责无关的投资、消费活动；4)由董事会或薪酬委员会制
定的薪酬制度与公司填补回报措施的执行情况相挂钩；5)公司目前无股权激励计划。若未来进行股权激励，
拟公布的公司股权激励的行权条件与公司填补回报措施的执行情况相挂钩。
[注 27]：公司承诺终止 2023 年限制性股票激励计划后三个月内，不再审议股权激励计划。
[注 28]：公司承诺终止 2021 年限制性股票激励计划、2022 年限制性股票激励计划后三个月内，不再审议股
权激励计划。
及其原因做出说明
□适用 ?不适用
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
三、违规对外担保情况
公司报告期无违规对外担保情况。
四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明
□适用 ?不适用
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的
说明
□适用 ?不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明
公司自 2023 年 1 月 1 日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第 16 号》“关于单项交易产生的
资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定，对在首次执行该规定的财务报表
列报最早期间的期初至首次执行日之间发生的适用该规定的单项交易按该规定进行调整。对在首次执行
该规定的财务报表列报最早期间的期初因适用该规定的单项交易而确认的租赁负债和使用权资产，以及
确认的弃置义务相关预计负债和对应的相关资产，产生应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的，按照
该规定和《企业会计准则第 18 号——所得税》的规定，将累积影响数调整财务报表列报最早期间的期
初留存收益及其他相关财务报表项目。
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
麟瑄环保科技有限公司及其控股的重庆麟和瑄环保科技有限公司并入公司合并报表范围；
司（持股比例 100%）
、翔跃（北京）物业管理有限公司（持股比例 100%）
、共创（北京）物业管理有限公司
（持股比例 100%）
、州驰（北京）物业管理有限公司（持股比例 100%）
；
股权，重庆欣益硕航空地面服务有限公司以及其控股的重庆航诚清洁服务有限公司并入公司合并报表范围；
司；
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
公司；
公司；
理有限公司出资新设立深圳市福田区新大正物业管理有限公司（持股比例 100%）
、深圳市南山区区新大正物
业管理有限公司（持股比例 100%）
、深圳市罗湖区新大正物业管理有限公司（持股比例 100%）
、深圳市宝安
区新大正物业管理有限公司（持股比例 100%）
、新大正（广州）物业服务管理有限公司（持股比例 100%）
、
新大正（广州）城市服务有限公司（持股比例 100%）、新大正（东莞）物业管理有限公司（持股比例 100%）；
有限公司（持股比例 100%）
、易简执象（河南）物业管理有限公司（持股比例 100%）
、易简开务（河南）物
业管理有限公司（持股比例 100%）
；
有限公司；
八、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 90
境内会计师事务所审计服务的连续年限 8年
境内会计师事务所注册会计师姓名 陈应爵、李小燕
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 陈应爵连续服务第四年、李小燕连续服务第五年
当期未改聘会计师事务所。
本年度，公司聘请了天健会计师事务所（特殊普通合伙）为内部控制审计会计师事务所，本期支付审计费用 20 万元。
九、年度报告披露后面临退市情况
□适用 ?不适用
十、破产重整相关事项
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十一、重大诉讼、仲裁事项
□适用 ?不适用
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
十二、处罚及整改情况
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□适用 ?不适用
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
十四、重大关联交易
关联交易 占同类交 获批的交 可获得的
关联交易 关联交易 关联交易 关联交易 是否超过 关联交易
关联交易方 关联关系 金额（万 易金额的 易额度 同类交易 披露日期 披露索引
类型 内容 定价原则 价格 获批额度 结算方式
元） 比例 （万元） 市价
委托进行
江西中泽新大 参股公 向关联人 专项物业 2023 年
按照市场
正物业股份有 司，高管 采购产 管理，购 市场价格 382.38 0.44% 6,000 否 银行转账 / 03 月 28
价格执行
限公司 任职形成 品、商品 买劳务服 日
务
委托进行
南阳新大正物 参股公 向关联人 专项物业 2023 年
按照市场
业服务有限责 司，高管 采购产 管理，购 市场价格 623.71 0.71% 4,000 否 银行转账 / 03 月 28
价格执行
任公司 任职形成 品、商品 买劳务服 日
务
巨潮资讯网《关于
委托进行
预计 2023 年度日
重庆保税港区 参股公 向关联人 专项物业 2023 年
按照市场 常关联交易的公
港佳综合服务 司，高管 采购产 管理，购 市场价格 / / 2,000 否 银行转账 / 03 月 28
价格执行 告》
（2023-017）
有限公司 任职形成 品、商品 买劳务服 日
务
委托进行
向关联人 清洁专项 2023 年
重庆大正清洁 按照市场
参股公司 采购产 业务管 市场价格 175.3 0.20% 200 否 银行转账 / 03 月 28
服务有限公司 价格执行
品、商品 理，购买 日
劳务服务
前海勤博教育 参股公 向关联人 委托培训 2023 年
按照市场
科技（深圳） 司，董事 采购产 专业课程 市场价格 / / 15 否 银行转账 / 03 月 28
价格执行
有限公司 任职形成 品、商品 研发 日
委托进行 巨潮资讯网《关于
海南旅投新大 参股公 向关联人 2023 年
专项物业 按照市场 新增 2023 年度日
正医疗保障有 司， 任 采购产 市场价格 / / 200 否 银行转账 / 08 月 05
管理，购 价格执行 常关联交易额度预
限公司 职形成 品、商品 日
买劳务服 计的公告》 （2023-
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
务 063）
受托进行
重庆保税港区 参股公 2023 年
向关联人 经营管 按照市场
港佳综合服务 司，高管 市场价格 / / 300 否 银行转账 / 03 月 28
提供劳务 理，提供 价格执行 巨潮资讯网《关于
有限公司 任职形成 日
劳务外包 预计 2023 年度日
受托进行 常关联交易的公
江西中泽新大 参股公 2023 年
向关联人 经营管 按照市场 告》
（2023-017）
正物业股份有 司，高管 市场价格 1,084.14 0.33% 100 是 银行转账 / 03 月 28
提供劳务 理，提供 价格执行
限公司 任职形成 日
劳务外包
受托进行
南阳新大正物 参股公 2023 年
向关联人 经营管 按照市场
业服务有限责 司，高管 市场价格 / / 100 否 银行转账 / 08 月 05 巨潮资讯网披露的
提供劳务 理，提供 价格执行
任公司 任职形成 日 《关于新增 2023
劳务外包
年度日常关联交易
受托进行
海南旅投新大 2023 年 额度预计的公告》
向关联人 经营管 按照市场
正医疗保障有 参股公司 市场价格 0.42 0.00% 150 否 银行转账 / 08 月 05 （2023-063）
提供劳务 理，提供 价格执行
限公司 日
劳务外包
受托一体 巨潮资讯网《关于
重庆保税港区 参股公 向关联人 2023 年
化环卫、 按照市场 预计 2023 年度日
港佳综合服务 司，高管 销售产 市场价格 169.03 0.05% 5,000 否 银行转账 / 03 月 28
园区运营 价格执行 常关联交易的公
有限公司 任职形成 品、商 日
业务 告》
（2023-017）
南阳新大正物 参股公 向关联人 受托园区 2023 年
按照市场 巨潮资讯网披露的
业服务有限责 司，高管 销售产 一体化运 市场价格 / / 1,200 否 银行转账 / 08 月 05
价格执行 《关于新增 2023
任公司 任职形成 品、商 营业务 日
年度日常关联交易
海南旅投新大 向关联人 受托园区 2023 年
按照市场 额度预计的公告》
正医疗保障有 参股公司 销售产 一体化运 市场价格 113.99 0.04% 500 否 银行转账 / 08 月 05
价格执行 （2023-063）
限公司 品、商 营业务 日
合计 -- -- 2,548.97 -- 19,765 -- -- -- -- --
大额销货退回的详细情况 不适用
按类别对本期将发生的日常关联交易进行总金额预计 公司与关联方的年度日常关联交易预计是基于公司当时的经营计划进行的评估和预测，最终发生额受公司经营需求及关联人业务实际
的，在报告期内的实际履行情况（如有） 发展状况的影响，因此预计与实际发生情况存在一定的差异。
交易价格与市场参考价格差异较大的原因（如适用） 不适用
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
公司报告期不存在关联债权债务往来。
公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
公司报告期无其他重大关联交易。
十五、重大合同及其履行情况
（1） 托管情况
公司报告期不存在托管情况。
（2） 承包情况
公司报告期不存在承包情况。
（3） 租赁情况
报告期内，公司及部分子公司的办公场地、员工宿舍系租赁；公司位于重庆市沙坪坝区都市花园、九龙坡区渝
新路、重庆市远洋山水赋、民兴物业位于成都市高新区蜀都 2 期的房产及停车位用于出租。
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的租赁项目。
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
单位：万元
公司对子公司的担保情况
是
担保 否 是否
担保对 担保额度相关公告披 担保额 实际发生 实际担 担保类 物 反担保情况（如 履 为关
担保期
象名称 露日期 度 日期 保金额 型 （如 有） 行 联方
有） 完 担保
毕
四川和
翔环保
科技有
限公司
报告期内审批对子公司担保额度 报告期内对子公司担保实际发生
合计（B1） 额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司担保 报告期末对子公司实际担保余额
额度合计（B3） 合计（B4）
子公司对子公司的担保情况
是
担保 否 是否
担保对 担保额度相关公告披 担保额 实际发生 实际担 担保类 物 反担保情况（如 履 为关
担保期
象名称 露日期 度 日期 保金额 型 （如 有） 行 联方
有） 完 担保
毕
重庆麟 重庆麟瑄环保科技 主债务
和瑄环 2023 年 有限公司另一股东 履行期
连带责
保科技 2023 年 07 月 11 日 5,000 07 月 06 3,740 / 股东李振宇（持股 限届满 否 否
任保证
有限公 日 比例 49%）已签署 之日起
司 《反担保协议》 三年
报告期内审批对子公司担保额度 报告期内对子公司担保实际发生
合计（C1） 额合计（C2）
报告期末已审批的对子公司担保 报告期末对子公司实际担保余额
额度合计（C3） 合计（C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生额合计
（A1+B1+C1） （A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度合计 报告期末实际担保余额合计
（A3+B3+C3） （A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 3.13%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D） 未发生
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供
未发生
的债务担保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 未发生
上述三项担保金额合计（D+E+F） 未发生
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（1） 委托理财情况
公司报告期不存在委托理财。
（2） 委托贷款情况
公司报告期不存在委托贷款。
公司报告期不存在其他重大合同。
十六、其他重大事项的说明
的股权，涉及重大资产重组。2023 年 6 月 1 日，召开公司第三届董事会第二次会议和第三届监事会第二次会议， 审议通
过了《关于终止重大资产购买事项的议案》，决定终止本次重大资产购买事项。鉴于本次重大资产购买事项尚未正式实施，
交易各方无需承担法律责任。终止本次重大资产购买不会对公司的生产经营和财务状况造成重大不利影响。具体详见公司
司从原募投项目“市政环卫业务拓展”中调出募集资金 7,229.4964 万元，用于收购香市和翔及瑞丽缤南 100% 股权。具体
详见 2023 年 6 月 5 日披露的《关于变更部分募集资金用途用于收购股权的公告》（公告编号：2023-046）。
划》《关于调整 2021 限制性股票激励计划、2022 年限制性股票激励计划公司层面业绩考核目标的议案》相关议案，经公
司审慎考虑，相关提案暂不提交股东大会审议。之后公司综合考虑宏观经济、市场环境变化等多重因素影响，认为公司预
期经营情况与激励方案考核指标的设定存在的偏差，继续实施 2021 年限制性股票激励计划、2022 年限制性股票激励计划
将难以实现预期的激励目的和效果。于 2024 年 1 月 18 日召开第三届董事会第七次会议和第三届监事会第五次会议，审议
通过了《关于终止实施 2021 年限制性股票激励计划、2022 年限制性股票激励计划并回购注销相关限制性股票的议案》
（公告编号：2024-004 ）、《关于终止 2023 年限制性股票激励计划事项的议案》（公告编号：2024-005 ）。
十七、公司子公司重大事项
□适用 ?不适用
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第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公
发
积
行 送
数量 比例 金 其他 小计 数量 比例
新 股
转
股
股
一、有限售条件股份 22,141,962 9.67% / / / -8,138,437 -8,138,437 14,003,525 6.15%
其中：境内法人持股 / / / / / / / / /
境内自然人持股 22,141,962 9.67% / / / -8,138,437 -8,138,437 14,003,525 6.15%
其中：境外法人持股 / / / / / / / / /
境外自然人持股 / / / / / / / / /
二、无限售条件股份 206,949,121 90.33% / / / 6,807,037 6,807,037 213,756,158 93.85%
三、股份总数 229,091,083 100.00% / / / -1,331,400 -1,331,400 227,759,683 100.00%
股份变动的原因
票激励计划第二个解除限售期、2022 年限制性股票激励计划第一个解除限售期的已获授未解锁的限制性股票共 1,031,100
股由公司回购注销。以及 2 名激励对象因离职不再符合激励条件，公司回购注销其持有的剩余已获授但尚未解除限售的限
制性股票 133,700 股。本次共回购限制性股票 1,164,800 股；
性股票 166,600 股；
股份变动的批准情况
限制性股票激励计划第二个解除限售期解除限售条件未成就暨回购注销部分限制性股票的议案》《关于 2022 年限制性股票
激励计划第一个解除限售期解除限售条件未成就暨回购注销部分限制性股票的议案》；
励计划回购价格调整的议案》《关于回购注销部分限制性股票的议案》；
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股份变动的过户情况
十七次会议审议通过，经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司审核确认，2023 年 5 月，本次回购的限制性股票
至公司开立的回购专户并完成注销；
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影
响：根据前述实施公司股份回购注销后，按新股本总数 227,759,683 股摊薄计算，2023 年度每股收益 0.7031 元。
单位：股
期初限售股 本期增加 本期解除限 期末限售股
股东名称 限售原因 解除限售日期
数 限售股数 售股数 数
李茂顺 11,812,500 / / 11,812,500 高管锁定股 高管任期内锁定
廖才勇 2,835,000 / 2,835,000 / 高管锁定股（任期满） 2023 年 10 月 26 日
柯贤阳 1,596,892 / 1,596,892 / 高管锁定股（任期满） 2023 年 10 月 26 日
王萍 1,486,590 / 1,486,590 / 高管锁定股（任期满） 2023 年 10 月 26 日
何小梅 1,171,380 / 1,171,380 / 高管锁定股（任期满） 2023 年 10 月 26 日
彭波 354,375 / / 354,375 高管锁定股 高管任期内锁定
激励股份按公司考
刘文波 822,500 185,400 294,000 713,900 限制性股票、高管锁定股 核办法解除限售、
高管任期内锁定
彭波 354,375 / / 354,375 高管锁定股 高管任期内锁定
激励股份按公司考
田维正 283,500 73,800 100,800 256,500 限制性股票、高管锁定股 核办法解除限售、
高管任期内锁定
/ 激励股份按公司考
高文田 271,250 110,250 161,000 限制性股票、高管锁定股 核办法解除限售、
高管任期内锁定
/ 激励股份按公司考
吴云 225,750 91,350 134,400 限制性股票
核办法解除限售
/ 激励股份按公司考
杨谭 140,000 42,000 98,000 限制性股票
核办法解除限售
/ 激励股份按公司考
徐锦权 172,200 63,000 109,200 限制性股票
核办法解除限售
激励股份按公司考
翁家林 134,750 47,550 48,300 134,000 限制性股票、高管锁定股 核办法解除限售、
高管任期内锁定
/ 激励股份按公司考
袁瑞雪 129,150 47,250 81,900 限制性股票
核办法解除限售
/ 激励股份按公司考
程元琳 44,100 18,900 25,200 限制性股票
核办法解除限售
/ 激励股份按公司考
余晓云 42,000 12,600 29,400 限制性股票
核办法解除限售
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
/ 激励股份按公司考
李杰 36,750 15,750 21,000 限制性股票
核办法解除限售
/ 激励股份按公司考
傅俊 36,750 15,750 21,000 限制性股票
核办法解除限售
/ 激励股份按公司考
杨泽凌 28,700 10,500 18,200 限制性股票
核办法解除限售
/ 激励股份按公司考
李艳 28,000 8,400 19,600 限制性股票
核办法解除限售
/ 激励股份按公司考
罗涛 22,050 9,450 12,600 限制性股票
核办法解除限售
熊淑英 / 750 / 750 高管锁定股 高管任期内锁定
陈传宇 112,000 / 112,000 / 限制性股票公司回购注销 2023 年 8 月
邓伟 129,850 / 129,850 / 限制性股票公司回购注销 2023 年 5 月
罗东秋 97,125 / 97,125 / 限制性股票公司回购注销 2023 年 8 月
张喜运 86,800 / 86,800 / 限制性股票公司回购注销 2023 年 5 月
向国文 42,000 / 42,000 / 限制性股票公司回购注销 2023 年 8 月
合计 22,141,962 307,500 8,445,937 14,003,525 -- --
二、证券发行与上市情况
□适用 ?不适用
根据 2021 年第一次临时股东大会、2021 年年度股东大会授权，公司于 2023 年 3 月 26 日召开第二届董事会第十七次
会议、第二届监事会第十七次会议审议通过了《关于 2021 年限制性股票激励计划第二个解除限售期解除限售条件未成就暨
回购注销部分限制性股票的议案》《关于 2022 年限制性股票激励计划第一个解除限售期解除限售条件未成就暨回购注销部
分限制性股票的议案》，以及于 2023 年 6 月 1 日召开第三届董事会第二次会议、第三届监事会第二次会议审议通过了《关
于限制性股票激励计划回购价格调整的议案》《关于回购注销部分限制性股票的议案》，对 2022 年度未达成限售条件的
□适用 ?不适用
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
三、股东和实际控制人情况
单位：股
年度报告披
报告期末表决权 年度报告披露日前上一月
露日前上一
报告期末普通股股东总数 11,386 13,627 恢复的优先股股 - 末表决权恢复的优先股股 -
月末普通股
东总数 东总数
股东总数
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
质押、标记或冻结情况
报告期末持股 报告期内增减变 持有有限售条 持有无限售条
股东名称 股东性质 持股比例 股份状
数量 动情况 件的股份数量 件的股份数量 数量
态
王宣 境内自然人 28.66% 65,274,426 / / 65,274,426 不适用 /
重庆大正商务信息咨询合伙企业（有限合伙） 境内非国有法人 17.29% 39,375,000 / / 39,375,000 不适用 /
李茂顺 境内自然人 6.92% 15,750,000 / 11,812,500 3,937,500 不适用 /
罗渝陵 境内自然人 3.23% 7,345,920 -220,700 / 7,345,920 不适用 /
廖才勇 境内自然人 1.66% 3,780,000 / / 3,780,000 不适用 /
中国建设银行股份有限公司－中欧价值发现股
其他 1.53% 3,475,460 3,475,460 / 3,475,460 不适用 /
票型证券投资基金
中国建设银行股份有限公司－中欧成长优选回
其他 1.43% 3,265,331 3,265,331 / 3,265,331 不适用 /
报灵活配置混合型发起式证券投资基金
陈建华 境内自然人 1.31% 2,977,500 -960,000 / 2,977,500 不适用 /
朱蕾 境内自然人 1.09% 2,475,020 -15,200 / 2,475,020 不适用 /
中国工商银行股份有限公司－中欧潜力价值灵
其他 1.06% 2,222,037 2,222,037 / 2,222,037 不适用 /
活配置混合型证券投资基金
战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东的情况（如有）
无
（参见注 3）
上述股东关联关系或一致行动的说明 上述股东中王宣、李茂顺为一致人行动关系
上述股东涉及委托/受托表决权、放弃表决权情况的说明 不涉及
前 10 名股东中存在回购专户的特别说明（如有）
（参见注 10） 无
前 10 名无限售条件股东持股情况
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
王宣 65,274,426 人民币普通股 65,274,426
重庆大正商务信息咨询合伙企业（有限合伙） 39,375,000 人民币普通股 39,375,000
罗渝陵 7,345,920 人民币普通股 7,345,920
李茂顺 3,937,500 人民币普通股 3,937,500
廖才勇 3,780,000 人民币普通股 3,780,000
中国建设银行股份有限公司－中欧价值发现股票型证券投资基金 3,475,460 人民币普通股 3,475,460
中国建设银行股份有限公司－中欧成长优选回报灵活配置混合型发起式证券投资基金 3,265,331 人民币普通股 3,265,331
陈建华 2,977,500 人民币普通股 2,977,500
朱蕾 2,475,020 人民币普通股 2,475,020
中国工商银行股份有限公司－中欧潜力价值灵活配置混合型证券投资基金 2,418,910 人民币普通股 2,418,910
前 10 名无限售流通股股东之间，以及前 10 名无限售流通股股东和前 10 名股东之间关联 上述股东中王宣、李茂顺为一致人行动关系，公司未知其他股东之间是否存在关联关系或
关系或一致行动的说明 是否为一致行动人。
前 10 名普通股股东参与融资融券业务情况说明（如有）
（参见注 4） 未知其他是否参与融资融券业务。
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前十名股东参与转融通业务出借股份情况
□适用 ?不适用
前十名股东较上期发生变化
前十名股东较上期末发生变化情况
期末股东普通账户、信用
期末转融通出借股
本报告 账户持股及转融通出借股
份且尚未归还数量
股东名称 期新增/ 份且尚未归还的股份数量
退出 数量 占总股本 占总股本
数量合计
合计 的比例 的比例
中国建设银行股份有限公司－中欧价值发现股票型
新增 - - 3,475,460 1.53%
证券投资基金
中国建设银行股份有限公司－中欧成长优选回报灵
新增 - - 3,265,331 1.43%
活配置混合型发起式证券投资基金
朱蕾 新增 - - 2,475,020 1.09%
中国工商银行股份有限公司－中欧潜力价值灵活配
新增 - - 2,418,910 1.06%
置混合型证券投资基金
招商银行股份有限公司一交银施罗德新成长混合型
退出 - - - -
证券投资基金
中国农业银行股份有限公司一交银施罗德精选混合
退出 - - - -
型证券投资基金
平安银行股份有限公司一招商核心竞争力混合型证
退出 - - - -
券投资基金
深圳市创新投资集团有限公司 退出 - - - -
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
控股股东性质：自然人控股
控股股东类型：自然人
是否取得其他国家或地区居
控股股东姓名 国籍
留权
王宣 中国 否
主要职业及职务 担任公司终身名誉董事长
报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的股权情况 无
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人性质：境内自然人
实际控制人类型：自然人
是否取得其他国
实际控制人姓名 与实际控制人关系 国籍
家或地区居留权
王宣 本人 中国 否
李茂顺 一致行动（含协议、亲属、同一控制） 中国 否
主要职业及职务 王宣担任公司终身名誉董事长、李茂顺担任公司董事长。
过去 10 年曾控股的境内外上市公司情况 无
实际控制人报告期内变更
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
原实际控制人名称 王宣、李茂顺、陈建华、廖才勇
新实际控制人名称 王宣、李茂顺
变更日期 2023 年 04 月 26 日
巨潮资讯网 (cninfo.com.cn)关于原《一致行动协议》达期及重新签订《一致行动协
指定网站查询索引
议》 暨实际控制人变更的公告
指定网站披露日期 2023 年 04 月 29 日
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
法定代表人/单位 主要经营业务或管理
法人股东名称 成立日期 注册资本
负责人 活动
重庆大正商务信息咨询 王宣、李茂顺、陈 财产份额总计
合伙企业（有限合伙） 建华、廖才勇 28,906,250
□适用 ?不适用
四、股份回购在报告期的具体实施情况
已回购数量
方案披露时 拟回购股份 占总股本的 拟回购金额 已回购数 占股权激励
拟回购期间 回购用途
间 数量（股） 比例 （万元） 量（股） 计划所涉及
的标的股票
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
的比例
月 28 日 2023 年 5 月
月 05 日 2023 年 8 月
用于后续员
月 30 日 2024 年 10 月
或股权激励
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第八节 优先股相关情况
报告期公司不存在优先股。
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第九节 债券相关情况
□适用 ?不适用
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第十节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2024 年 04 月 10 日
审计机构名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号 天健审〔2024〕8-115 号
注册会计师姓名 陈应爵、李小燕
审计报告正文
审 计 报 告
天健审〔2024〕8-115 号
新大正物业集团股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了新大正物业集团股份有限公司（以下简称新大正公司）财务报表，包括
母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了
新大正公司 2023 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况，以及 2023 年度的合并及母公司经
营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对
财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职
业道德守则，我们独立于新大正公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们
获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事
项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意
见。
(一) 收入确认
相关信息披露详见财务报表附注三(二十三)及附注五(二)1。
新大正公司的营业收入主要来自于物业服务。2023 年度，新大正公司营业收入为
标之一，可能存在新大正公司管理层（以下简称管理层）通过不恰当的收入确认以达到特定
目标或预期的固有风险，且收入确认涉及复杂的信息系统和管理层判断，因此，我们将收入
确认确定为关键审计事项。
针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，
并测试相关内部控制的运行有效性；
(2) 检查服务合同，了解和评价新大正公司的收入确认政策是否符合企业会计准则的规
定、收入确认方法是否适当；
(3) 结合应收账款函证，函证主要客户的交易金额；
(4) 对收费信息系统相关参数进行核实，检查主要项目的收费信息与账面记录金额是否
存在异常情况；
(5) 检查服务合同、收入结算单据、销售发票、银行收款记录等原始证据，测试收入与
账面记录金额是否存在重大差异；
(6) 实施截止测试，检查收入是否在恰当的会计期间确认；
(7) 检查与营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
(二) 应收账款减值
相关信息披露详见财务报表附注三(十)及附注五(一)2。
截至 2023 年 12 月 31 日，新大正公司应收账款账面余额为 71,111.20 万元，坏账准备
为 2,161.03 万元，账面价值为 68,950.17 万元。
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
管理层根据各项应收账款的信用风险特征，以单项或组合为基础，按照相当于整个存续
期内的预期信用损失金额计量其损失准备。
由于应收账款金额重大，且应收账款减值测试涉及重大管理层判断，我们将应收账款减
值确定为关键审计事项。
针对应收账款减值，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与应收账款减值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到
执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
(2) 针对管理层以前年度就坏账准备所作估计，复核其结果或者管理层对其作出的后续
重新估计；
(3) 复核管理层对应收账款进行信用风险评估的相关考虑和客观证据，评价管理层是否
恰当识别各项应收账款的信用风险特征；
(4) 对于以单项为基础计量预期信用损失的应收账款，获取并检查管理层对预期收取现
金流量的预测，评价在预测中使用的重大假设的适当性以及数据的适当性、相关性和可靠性，
并与获取的外部证据进行核对；
(5) 对于以组合为基础计量预期信用损失的应收账款，评价管理层按信用风险特征划分
组合的合理性；评价管理层确定的应收账款预期信用损失率的合理性，包括使用的重大假设
的适当性、相关性和可靠性；测试管理层对坏账准备的计算是否准确；
(6) 结合应收账款的函证和期后回款情况，评价管理层计提坏账准备的合理性；
(7) 检查与应收账款减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
四、其他信息
管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我
们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的
鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息
是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。
在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行
和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估新大正公司的持续经营能力，披露与持续经营相关
的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的
选择。
新大正公司治理层（以下简称治理层）负责监督新大正公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，
并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执
行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错
报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报
是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，
我们也执行以下工作：
(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序
以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能
涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重
大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就
可能导致对新大正公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出
结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表
使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致新大正公司不能
持续经营。
(五) 评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易
和事项。
(六) 就新大正公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财
务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通
我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能
被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构
成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，
或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益
方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
天健会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：陈应爵
（项目合伙人）
中国·杭州 中国注册会计师：李小燕
二〇二四年四月十日
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
编制单位：新大正物业集团股份有限公司
单位：元
项目 2023 年 12 月 31 日 2023 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 615,818,361.36 600,045,745.41
应收账款 689,501,718.83 481,078,631.79
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
预付款项 11,942,367.33 14,268,514.88
其他应收款 142,354,618.81 132,735,690.99
存货 10,544,837.28 3,378,280.07
其他流动资产 13,855,785.46 4,730,155.99
流动资产合计 1,484,017,689.07 1,236,237,019.13
非流动资产：
长期股权投资 22,940,740.13 16,453,406.92
其他非流动金融资产 30,414,874.00 30,414,874.00
投资性房地产 94,212,563.00 87,022,887.00
固定资产 176,400,646.73 164,918,331.34
在建工程 50,994,153.72 21,733,177.11
使用权资产 26,463,735.82 28,531,537.93
无形资产 33,141,209.95 5,874,333.50
商誉 127,789,257.77 69,778,552.11
长期待摊费用 1,956,307.25 2,581,428.58
递延所得税资产 3,522,679.89 5,622,320.47
其他非流动资产 362,000.00 1,086,600.00
非流动资产合计 568,198,168.26 434,017,448.96
资产总计 2,052,215,857.33 1,670,254,468.09
流动负债：
短期借款 4,583,000.11 1,565,358.11
应付账款 270,443,268.42 128,535,546.86
合同负债 39,100,878.68 35,232,043.39
应付职工薪酬 254,721,915.85 181,054,268.31
应交税费 28,398,211.84 26,303,535.28
其他应付款 161,845,874.05 110,317,705.91
一年内到期的非流动负债 16,437,761.53 20,514,330.19
其他流动负债 2,346,052.72 2,113,922.62
流动负债合计 777,876,963.20 505,636,710.67
非流动负债：
长期借款 24,501,988.74 230,000.00
租赁负债 15,721,297.12 18,751,166.33
长期应付款 1,142,647.04 1,885,814.93
递延收益 7,335,753.51 7,622,753.55
递延所得税负债 5,344,474.66 4,906,795.43
非流动负债合计 54,046,161.07 33,396,530.24
负债合计 831,923,124.27 539,033,240.91
所有者权益：
股本 227,759,683.00 229,091,083.00
资本公积 389,415,201.10 414,282,843.14
减：库存股 23,199,888.00 34,075,510.00
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
其他综合收益 24,807,789.02 24,911,789.02
盈余公积 91,022,317.92 77,651,074.88
未分配利润 483,915,630.39 405,216,694.27
归属于母公司所有者权益合计 1,193,720,733.43 1,117,077,974.31
少数股东权益 26,571,999.63 14,143,252.87
所有者权益合计 1,220,292,733.06 1,131,221,227.18
负债和所有者权益总计 2,052,215,857.33 1,670,254,468.09
法定代表人：李茂顺 主管会计工作负责人：杨谭 会计机构负责人：杨谭
单位：元
项目 2023 年 12 月 31 日 2023 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 415,406,852.89 343,154,464.66
应收账款 515,964,715.33 396,102,426.92
预付款项 8,153,552.46 12,400,666.46
其他应收款 234,223,552.44 182,043,164.24
其中：应收利息 - -
应收股利 4,850,079.79 -
存货 9,582,101.59 3,352,180.79
其他流动资产 5,052,271.13 -
流动资产合计 1,188,383,045.84 937,052,903.07
非流动资产：
长期应收款 878,066.25 -
长期股权投资 367,498,636.72 358,093,119.10
其他非流动金融资产 29,914,874.00 29,914,874.00
投资性房地产 18,832,430.00 17,871,882.00
固定资产 137,884,529.99 140,780,406.83
使用权资产 18,753,058.11 24,339,414.48
无形资产 3,298,658.83 4,944,461.75
长期待摊费用 1,956,307.25 2,581,428.58
递延所得税资产 2,488,329.97 5,268,256.01
非流动资产合计 581,504,891.12 583,793,842.75
资产总计 1,769,887,936.96 1,520,846,745.82
流动负债：
应付账款 265,380,141.03 113,048,885.56
合同负债 31,491,854.94 27,680,574.73
应付职工薪酬 195,040,144.85 144,598,700.81
应交税费 4,219,708.35 19,650,128.14
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
其他应付款 105,602,174.19 89,436,499.73
一年内到期的非流动负债 10,110,337.39 11,339,702.59
其他流动负债 1,889,511.30 1,660,834.49
流动负债合计 613,733,872.05 407,415,326.05
非流动负债：
租赁负债 10,601,618.22 15,652,700.13
递延收益 7,335,753.51 7,622,753.55
递延所得税负债 - 2,462,667.59
非流动负债合计 17,937,371.73 25,738,121.27
负债合计 631,671,243.78 433,153,447.32
所有者权益：
股本 227,759,683.00 229,091,083.00
资本公积 389,902,645.97 414,768,557.98
减：库存股 23,199,888.00 34,075,510.00
其他综合收益 9,987,558.51 9,987,558.51
盈余公积 91,022,317.92 77,651,074.88
未分配利润 442,744,375.78 390,270,534.13
所有者权益合计 1,138,216,693.18 1,087,693,298.50
负债和所有者权益总计 1,769,887,936.96 1,520,846,745.82
单位：元
项目 2023 年度 2022 年度
一、营业总收入 3,126,910,237.11 2,598,105,988.07
其中：营业收入 3,126,910,237.11 2,598,105,988.07
二、营业总成本 2,956,576,016.42 2,412,954,387.99
其中：营业成本 2,726,087,284.54 2,177,835,402.76
税金及附加 18,409,404.62 15,509,645.51
销售费用 42,864,371.59 34,992,149.58
管理费用 172,874,916.10 190,601,029.42
财务费用 -3,659,960.43 -5,983,839.28
其中：利息费用 1,842,830.50 1,616,572.34
利息收入 7,290,119.65 8,739,245.58
加：其他收益 26,112,537.73 24,184,895.52
投资收益（损失以“－”号填列） 1,045,918.66 -756,261.08
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 1,052,318.95 -756,261.08
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 6,276,740.54 2,957,749.12
信用减值损失（损失以“-”号填列） -8,565,049.37 10,244,041.62
资产减值损失（损失以“-”号填列） - -
资产处置收益（损失以“-”号填列） 715,842.91 -
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 195,920,211.16 221,782,025.26
加：营业外收入 684,479.69 597,373.25
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
减：营业外支出 1,014,029.92 840,001.76
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 195,590,660.93 221,539,396.75
减：所得税费用 26,650,881.14 35,513,912.27
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 168,939,779.79 186,025,484.48
（一）按经营持续性分类
（二）按所有权归属分类
六、其他综合收益的税后净额 -104,000.00 14,924,230.51
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 -104,000.00 14,924,230.51
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 - -
（二）将重分类进损益的其他综合收益 -104,000.00 14,924,230.51
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 - -
七、综合收益总额 168,835,779.79 200,949,714.99
归属于母公司所有者的综合收益总额 160,023,514.06 200,760,237.42
归属于少数股东的综合收益总额 8,812,265.73 189,477.57
八、每股收益
（一）基本每股收益 0.71 0.82
（二）稀释每股收益 0.71 0.82
法定代表人：李茂顺 主管会计工作负责人：杨谭 会计机构负责人：杨谭
单位：元
项目 2023 年度 2022 年度
一、营业收入 2,571,875,488.18 2,131,397,772.55
减：营业成本 2,272,564,148.80 1,776,354,238.77
税金及附加 10,821,570.57 12,175,295.14
销售费用 37,594,005.78 31,376,045.26
管理费用 143,741,924.58 162,836,317.79
财务费用 -2,279,258.31 -5,136,599.99
其中：利息费用 1,161,970.41 1,323,385.05
利息收入 4,742,724.45 7,459,368.25
加：其他收益 16,737,126.99 18,005,213.44
投资收益（损失以“－”号填列） 31,922,813.30 72,453,229.64
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 1,718,421.84 43,986.88
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） -219,544.57 -2,979,179.00
信用减值损失（损失以“-”号填列） -4,777,425.92 7,531,518.39
资产减值损失（损失以“-”号填列） - -
资产处置收益（损失以“-”号填列） 49,267.55 -
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 153,145,334.11 248,803,258.05
加：营业外收入 189,921.10 391,446.97
减：营业外支出 926,229.06 454,225.71
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 152,409,026.15 248,740,479.31
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
减：所得税费用 18,696,595.74 27,915,168.72
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 133,712,430.41 220,825,310.59
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 133,712,430.41 220,825,310.59
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列） - -
五、其他综合收益的税后净额 - -
六、综合收益总额 133,712,430.41 220,825,310.59
七、每股收益
（一）基本每股收益 - -
（二）稀释每股收益 - -
单位：元
项目 2023 年度 2022 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 3,159,968,135.89 2,619,067,820.46
收到的税费返还 - 30,208.60
收到其他与经营活动有关的现金 82,663,882.18 54,149,716.36
经营活动现金流入小计 3,242,632,018.07 2,673,247,745.42
购买商品、接受劳务支付的现金 665,295,943.81 539,669,902.46
支付给职工以及为职工支付的现金 2,082,951,434.27 1,787,407,336.74
支付的各项税费 180,919,899.89 159,930,523.86
支付其他与经营活动有关的现金 87,233,367.80 96,561,955.66
经营活动现金流出小计 3,016,400,645.77 2,583,569,718.72
经营活动产生的现金流量净额 226,231,372.30 89,678,026.70
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 - 33,000.00
取得投资收益收到的现金 - -
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 1,995,092.41 966,986.11
- - -
收到其他与投资活动有关的现金 830,702.00 -
投资活动现金流入小计 2,825,794.41 999,986.11
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 67,983,804.68 41,994,123.45
投资支付的现金 3,450,000.00 17,209,668.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 53,900,219.61 23,286,440.83
支付其他与投资活动有关的现金 7,501,649.47 -
投资活动现金流出小计 132,835,673.76 82,490,232.28
投资活动产生的现金流量净额 -130,009,879.35 -81,490,246.17
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 8,320,000.00 17,106,100.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 8,320,000.00 1,305,000.00
取得借款收到的现金 27,474,790.08 416,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 - -
筹资活动现金流入小计 35,794,790.08 17,522,100.00
偿还债务支付的现金 2,473,358.00 57,500.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 71,013,042.07 82,390,500.00
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 2,125,500.00 1,050,000.00
支付其他与筹资活动有关的现金 43,278,852.41 13,243,666.47
筹资活动现金流出小计 116,765,252.48 95,691,666.47
筹资活动产生的现金流量净额 -80,970,462.40 -78,169,566.47
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - -
五、现金及现金等价物净增加额 15,251,030.55 -69,981,785.94
加：期初现金及现金等价物余额 589,091,295.28 659,073,081.22
六、期末现金及现金等价物余额 604,342,325.83 589,091,295.28
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
单位：元
项目 2023 年度 2022 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,608,788,092.46 2,135,259,114.89
收到的税费返还 - -
收到其他与经营活动有关的现金 61,048,668.63 103,328,589.70
经营活动现金流入小计 2,669,836,761.09 2,238,587,704.59
购买商品、接受劳务支付的现金 547,141,362.37 427,151,208.95
支付给职工以及为职工支付的现金 1,702,205,804.46 1,445,149,426.21
支付的各项税费 123,625,133.81 129,744,438.14
支付其他与经营活动有关的现金 116,048,257.65 213,865,733.62
经营活动现金流出小计 2,489,020,558.29 2,215,910,806.92
经营活动产生的现金流量净额 180,816,202.80 22,676,897.67
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 - 33,000.00
取得投资收益收到的现金 26,404,505.07 72,409,242.76
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 143,795.04 907,746.13
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - -
收到其他与投资活动有关的现金 830,702.00 -
投资活动现金流入小计 27,379,002.11 73,349,988.89
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 15,191,594.77 18,601,200.84
投资支付的现金 16,080,600.00 163,615,668.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - -
支付其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流出小计 31,272,194.77 182,216,868.84
投资活动产生的现金流量净额 -3,893,192.66 -108,866,879.95
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - 15,801,100.00
取得借款收到的现金 - -
收到其他与筹资活动有关的现金 - -
筹资活动现金流入小计 - 15,801,100.00
偿还债务支付的现金 - -
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 68,377,884.90 81,340,500.00
支付其他与筹资活动有关的现金 33,757,691.95 10,250,153.05
筹资活动现金流出小计 102,135,576.85 91,590,653.05
筹资活动产生的现金流量净额 -102,135,576.85 -75,789,553.05
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - -
五、现金及现金等价物净增加额 74,787,433.29 -161,979,535.33
加：期初现金及现金等价物余额 336,319,150.26 498,298,685.59
六、期末现金及现金等价物余额 411,106,583.55 336,319,150.26
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
本期金额 单位：元
归属于母公司所有者权益
项目
其他权益工具 一般 少数股东权益 所有者权益合计
专项
股本 优先 永续 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 风险 未分配利润 其他 小计
其他 储备
股 债 准备
一、上年期末余额 229,091,083.00 - - - 414,282,843.14 34,075,510.00 24,911,789.02 0.00 77,651,074.88 0.00 405,216,694.27 1,117,077,974.31 14,143,252.87 1,131,221,227.18
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - - - - - -
二、本年期初余额 229,091,083.00 - - - 414,282,843.14 34,075,510.00 24,911,789.02 - 77,651,074.88 - 405,216,694.27 1,117,077,974.31 14,143,252.87 1,131,221,227.18
三、本期增减变动金额（减少以“－”
号填列）
-1,331,400.00 - - - -24,867,642.04 -10,875,622.00 -104,000.00 - 13,371,243.04 - 78,698,936.12 76,642,759.12 12,428,746.76 89,071,505.88
（一）综合收益总额 - - - - - - -104,000.00 - - - 160,127,514.06 160,023,514.06 8,812,265.73 168,835,779.79
（二）所有者投入和减少资本 -1,331,400.00 - - - -24,867,642.04 -10,875,622.00 - - - - - -15,323,420.04 5,741,981.03 -9,581,439.01
（三）利润分配 - - - - - - - - 13,371,243.04 - -81,428,577.94 -68,057,334.90 -2,125,500.00 -70,182,834.90
（四）所有者权益内部结转 - - - - - - - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - - - - - - - - -
四、本期期末余额 227,759,683.00 - - - 389,415,201.10 23,199,888.00 24,807,789.02 - 91,022,317.92 - 483,915,630.39 - 1,193,720,733.43 26,571,999.63 1,220,292,733.06
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
上期金额 单位：元
归属于母公司所有者权益
项目
其他权益工具 一般 少数股东权益 所有者权益合计
专项 其
股本 优先 永续 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 风险 未分配利润 小计
其他 储备 他
股 债 准备
一、上年期末余额 162,681,000.00 - - - 449,342,223.48 26,106,300.00 9,987,558.51 55,548,726.18 - 322,623,986.31 - 974,077,194.48 13,312,243.88 987,389,438.36
加：会计政策变更 - - - - - - - - 19,817.65 - 172,478.54 - 192,296.19 -1,919.87 190,376.32
前期差错更正 - - - - - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - - - - - -
二、本年期初余额 162,681,000.00 - - - 449,342,223.48 26,106,300.00 9,987,558.51 - 55,568,543.83 - 322,796,464.85 - 974,269,490.67 13,310,324.01 987,579,814.68
三、本期增减变动金额（减少以“－”号 - - - - - -
填列）
（一）综合收益总额 - - - - - - 14,924,230.51 - - - 185,836,006.91 - 200,760,237.42 189,477.57 200,949,714.99
（二）所有者投入和减少资本 1,337,683.00 - - - 30,013,019.66 7,969,210.00 - - - - - - 23,381,492.66 1,693,451.29 25,074,943.95
（三）利润分配 - - - - - - - - 22,082,531.05 - -103,415,777.49 - -81,333,246.44 -1,050,000.00 -82,383,246.44
（四）所有者权益内部结转 65,072,400.00 - - - -65,072,400.00 - - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - - - - - - - - -
四、本期期末余额 229,091,083.00 - - - 414,282,843.14 34,075,510.00 24,911,789.02 - 77,651,074.88 - 405,216,694.27 - 1,117,077,974.31 14,143,252.87 1,131,221,227.18
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
本期金额 单位：元
项目 其他权益工具 专项 其
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 储备 他
一、上年期末余额 229,091,083.00 - - - 414,768,557.98 34,075,510.00 9,987,558.51 - 77,651,074.88 390,270,534.13 - 1,087,693,298.50
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - 189,989.18 - 189,989.18
二、本年期初余额 229,091,083.00 - - - 414,768,557.98 34,075,510.00 9,987,558.51 - 77,651,074.88 390,460,523.31 - 1,087,883,287.68
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） -1,331,400.00 - - - -24,865,912.01 -10,875,622.00 - - 13,371,243.04 52,283,852.47 - 50,333,405.50
（一）综合收益总额 - - - - - - - - - 133,712,430.41 - 133,712,430.41
（二）所有者投入和减少资本 -1,331,400.00 - - - -24,865,912.01 -10,875,622.00 - - - - - -15,321,690.01
（三）利润分配 - - - - - - - - 13,371,243.04 -81,428,577.94 - -68,057,334.90
（四）所有者权益内部结转 - - - - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - - - - - -
四、本期期末余额 227,759,683.00 - - - 389,902,645.97 23,199,888.00 9,987,558.51 - 91,022,317.92 442,744,375.78 - 1,138,216,693.18
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
上期金额
单位：元
项目 其他权益工具 专项 其
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 储备 他
一、上年期末余额 162,681,000.00 - - - 449,827,938.32 26,106,300.00 9,987,558.51 - 55,548,726.18 272,682,642.20 - 924,621,565.21
加：会计政策变更 - - - - - - - - 19,817.65 178,358.83 - 198,176.48
前期差错更正 - - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - - -
二、本年期初余额 162,681,000.00 - - - 449,827,938.32 26,106,300.00 9,987,558.51 - 55,568,543.83 272,861,001.03 - 924,819,741.69
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 66,410,083.00 - - - -35,059,380.34 7,969,210.00 - - 22,082,531.05 117,409,533.10 - 162,873,556.81
（一）综合收益总额 0.00 - - - - - - - - 220,825,310.59 - 220,825,310.59
（二）所有者投入和减少资本 1,337,683.00 - - - 30,013,019.66 7,969,210.00 - - - - - 23,381,492.66
（三）利润分配 - - - - - - - - 22,082,531.05 -103,415,777.49 - -81,333,246.44
（四）所有者权益内部结转 65,072,400.00 - - - -65,072,400.00 - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - - - - - -
四、本期期末余额 229,091,083.00 - - - 414,768,557.98 34,075,510.00 9,987,558.51 0.00 77,651,074.88 390,270,534.13 - 1,087,693,298.50
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
三、公司基本情况
新大正物业集团股份有限公司（以下简称公司或本公司）于 1998 年 12 月 10 日在重庆市工商行政管
理局渝中区分局登记注册，总部位于重庆市。公司现持有统一社会信用代码为 915001032030285054 的营
业执照，股份总数 227,759,683 股（每股面值 1 元）。其中，有限售条件的流通股份 A 股 14,003,525 股；
无限售条件的流通股份 A 股 213,756,158 股。公司股票于 2019 年 12 月 3 日在深圳证券交易所挂牌交易。
本公司属物业管理行业。主要为各类城市公共建筑提供物业服务，专注于智慧城市公共建筑与设施
的运营和管理，提供的服务主要包括基础物业服务、城市服务和创新服务。
本财务报表业经公司 2024 年 4 月 10 日第三届董事会第八次会议批准对外报出。
四、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对金融工具减值、存货、固定资产折旧、在建工程、无
形资产、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成
果和现金流量等有关信息。
会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
公司经营业务的营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流动性划分标准。
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
采用人民币为记账本位币。
项目 重要性标准
公司将单项在建工程发生额或余额超过资产总额 0.3%的项目认定为重
重要的在建工程项目
要在建工程项目。
公司将单项账龄超过一年余额超过资产总额的 0.3%的应付账款或其他
重要的账龄超过 1 年的应付账款/其他应付款
应付款认定为重要的账龄超过 1 年的应付账款或其他应付款
公司将单项投资活动现金流量发生额超过资产总额 5%的项目认定为重
重要的投资活动现金流量
要的投资活动现金流量
公司将净利润超过集团净利润的 10%的子公司确定为重要子公司、重要
重要的子公司、非全资子公司
非全资子公司。
公司将联营企业的投资收益超过集团净利润的 10%的联营企业确定为重
重要的合营企业、联营企业、共同经营
要联营企业
公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价
值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价
账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商
誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项
可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并
中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资
方的权力影响其可变回报金额的，认定为控制。
母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公司的
财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》编制。
列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指企业持有
的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
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金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1) 以摊余成本计量的金融资产；(2) 以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的金融资产；(3) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；
(2) 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债；(3) 不属于上述
(1)或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；(4) 以摊余成本计量
的金融负债。
(1) 金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法
公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，
按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用
直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。但是，公
司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照《企
业会计准则第 14 号——收入》所定义的交易价格进行初始计量。
(2) 金融资产的后续计量方法
采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的
金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损
益。
采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损
益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其
他综合收益中转出，计入当期损益。
采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，其他利
得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益
中转出，计入留存收益。
采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金
融资产属于套期关系的一部分。
(3) 金融负债的后续计量方法
此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公司自身信用风险变动引
起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公允价值变动金额计入其他综合收益，
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除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除
因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。
终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
按照《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》相关规定进行计量。
在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：① 按照金融工具的减值规定确定的损
失准备金额；② 初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号——收入》相关规定所确定的累计摊销
额后的余额。
采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产
生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。
(4) 金融资产和金融负债的终止确认
① 收取金融资产现金流量的合同权利已终止；
② 金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》关于金融资产终止
确认的规定。
负债）。
公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或
保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确
认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下
列情况处理：(1) 未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和
义务单独确认为资产或负债；(2) 保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确
认有关金融资产，并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1) 所转移金融资
产在终止确认日的账面价值；(2) 因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价
值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，
将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允
价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1) 终止确认部分的账面价值；(2) 终止确认
部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移
的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。
公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融资产和
金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：
(1) 第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
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(2) 第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包括：活
跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的其他可观
察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；
(3) 第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观察市场
数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务
预测等。
公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的债务工具投资、合同资产、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移
不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认
损失准备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指
公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，
即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经
信用调整的实际利率折现。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期
内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。
对于由《企业会计准则第 14 号——收入》规范的交易形成的应收款项及合同资产，公司运用简化计
量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经
显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损
失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金
额计量损失准备。
公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生
违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初
始确认后并未显著增加。
公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具
组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。
公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减
值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表
中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益
中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司以相互
抵销后的净额在资产负债表内列示：(1) 公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前
可执行的；(2) 公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
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不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。
组合类别 确定组合的依据 计量预期信用损失的方法
参考历史信用损失经验，结合当前状况以
及对未来经济状况的预测，编制应收账款
应收账款—账龄组合 账龄
账龄与预期信用损失率对照表，计算预期
信用损失
参考历史信用损失经验，结合当前状况以
及对未来经济状况的预测，通过违约风险
应收账款—合并范围内关联方组合 合并范围内关联方
敞口和整个存续期预期信用损失率，计算
预期信用损失
账 龄 应收账款预期信用损失率（%）
应收账款的账龄自款项实际发生的月份起算。
对信用风险与组合信用风险显著不同的应收款项，公司按单项计提预期信用损失。
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未
其他应收款—履约保证金组合 履约保证金 来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来
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预期信用损失
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未
其他应收款—账龄组合 账龄 来经济状况的预测，编制其他应收款账龄与预期
信用损失率对照表，计算预期信用损失
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未
其他应收款——合并范围内关 来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来
合并范围内关联方
联方组合 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算
预期信用损失
账 龄 其他应收款预期信用损失率（%）
其他应收款的账龄自款项实际发生的月份起算。
对信用风险与组合信用风险显著不同的应收款项和合同资产，公司按单项计提预期信用损失。
公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产。公司将同一合同下的
合同资产相互抵销后以净额列示。
公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将已向
客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示。
存货包括在提供劳务过程中耗用的材料和物料等。
发出存货采用月末一次加权平均法。
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存货的盘存制度为永续盘存制。
按照一次转销法进行摊销。
存货跌价准备的确认标准和计提方法
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌
价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关
税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估
计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资
产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净
值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一
致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够
控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。
(1) 同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性
证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值
的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面
值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽子交
易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子
交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份
额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加
上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调
整留存收益。
(2) 非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成
本。
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公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并
财务报表进行相关会计处理：
核算的初始投资成本。
项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，
按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买
日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为
购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收
益除外。
(3) 除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；
以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务重组方式取得
的，按《企业会计准则第 12 号——债务重组》确定其初始投资成本；以非货币性资产交换取得的，按
《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。
对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权投资，
采用权益法核算。
(1) 是否属于“一揽子交易”的判断原则
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，公司结合分步交易的各个步骤的交易
协议条款、分别取得的处置对价、出售股权的对象、处置方式、处置时点等信息来判断分步交易是否属
于“一揽子交易”。各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明多次交易
事项属于“一揽子交易”：
(2) 不属于“一揽子交易”的会计处理
对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资
单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资单位实施控
制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核
算。
在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计
算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置
股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日
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开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子
公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。
(3) 属于“一揽子交易”的会计处理
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一
次处置价款与处置投资对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中确认为其他综合收
益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一
次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，
在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
投资性房地产计量模式：公允价值计量
选择公允价值计量的依据：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；(2)公司能够从房地
产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出
合理的估计。
（1） 确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有
形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。
（2） 折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 10-30 0-5 3.17-9.70
机器设备 年限平均法 3-10 0-5 9.50-33.33
运输工具 年限平均法 3-5 0-5 19.00-33.33
其他设备 年限平均法 3-10 0-5 9.50-33.33
产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。
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办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不
再调整原已计提的折旧。
类 别 在建工程结转为固定资产的标准和时点
房屋及建筑物 自建或者外包建设完成后达到可使用状态
机器设备 安装调试后达到设计要求或合同规定的标准
其他设备 安装调试后达到设计要求或合同规定的标准
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入
相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
(1) 当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1) 资产支出已经发生；2) 借款费用已经发生；
(2) 若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过 3 个
月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动
重新开始。
(3) 当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本
化。
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用
（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收
入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本
化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般
借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
（1） 使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序
统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体如下：
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项 目 使用寿命及其确定依据 摊销方法
软 件 3-5；预计可使用年限 直线法
（2） 研发支出的归集范围及相关会计处理方法
对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、、使用权资产、使用
寿命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企
业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商
誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。
若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。
长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在 1 年以上（不含 1 年）的各项费用。长期待摊费用按实际
发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受
益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同负债。公司将同一合同下的
合同负债相互抵销后以净额列示。
公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。
（1） 短期薪酬的会计处理方法
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资
产成本。
（2） 离职后福利的会计处理方法
离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。
(1) 在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入
当期损益或相关资产成本。
(2) 对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：
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出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生
的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；
字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余
和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；
息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计
划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所
产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些
在其他综合收益确认的金额。
（3） 辞退福利的会计处理方法
向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：
(1) 公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；(2) 公司确认与涉及支
付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
（4） 其他长期职工福利的会计处理方法
向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处
理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将
其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其
他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，公司将该项义
务确认为预计负债。
对预计负债的账面价值进行复核。
包括以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
(1) 以权益结算的股份支付
授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允价值计
入相关成本或费用，相应调整资本公积。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工
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服务的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计
为基础，按权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相应调整资本公积。
换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量的，按照其他方
服务在取得日的公允价值计量；如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具的公允价值能够
可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，相应增加所有者权益。
(2) 以现金结算的股份支付
授予后立即可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在授予日按公司承担负债的公允价值
计入相关成本或费用，相应增加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服
务的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按
公司承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和相应的负债。
(3) 修改、终止股份支付计划
如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值，公司按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得
服务的增加；如果修改增加了所授予的权益工具的数量，公司将增加的权益工具的公允价值相应地确认
为取得服务的增加；如果公司按照有利于职工的方式修改可行权条件，公司在处理可行权条件时，考虑
修改后的可行权条件。
如果修改减少了授予的权益工具的公允价值，公司继续以权益工具在授予日的公允价值为基础，确
认取得服务的金额，而不考虑权益工具公允价值的减少；如果修改减少了授予的权益工具的数量，公司
将减少部分作为已授予的权益工具的取消来进行处理；如果以不利于职工的方式修改了可行权条件，在
处理可行权条件时，不考虑修改后的可行权条件。
如果公司在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具（因未满足可行权条件而
被取消的除外），则将取消或结算作为加速可行权处理，立即确认原本在剩余等待期内确认的金额。
按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策
于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务
是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。
满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：(1)
客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2) 客户能够控制公司履约过程中在
建商品；(3) 公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至
今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理
确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够
合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在
判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：(1) 公司就该商品享有现时收款权利，即客户
就该商品负有现时付款义务；(2) 公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法
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定所有权；(3) 公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；(4) 公司已将该商品所有
权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5) 客户已接受
该商品；(6) 其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
(1) 公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户转让商品或服
务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。
(2) 合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包
含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。
(3) 合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应
付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开
始日，公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重
大融资成分。
(4) 合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单
独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。
公司结合自身业务发展战略，确立了三大业务版图，包括基础物业、城市服务和创新服务。基础物
业为传统物业服务，包括保安、保洁、绿化、维修和客服等服务，城市服务主要包括城市更新、市政环
卫、资产管理、社区治理等服务，创新服务主要包括物业增值服务和数字化产品运营服务等。收入确认
方法具体如下：
(1) 劳务服务
公司提供的劳务服务，满足客户在公司履约的同时即取得消耗公司履约所带来的经济利益，属于在
某一时段内履行履约义务，公司结合经营模式和结算方式，区分两种情况确认收入：公司提供的劳务服
务，有合同服务周期约定时，在履约义务履行的期间内分月确认收入；无合同服务周期约定时，在服务
完成时确认收入。
(2) 销售商品
公司提供的商品销售，属于在某一时点履行履约义务，在满足商品已经交付给客户，公司已取得交
付商品的现时收款权利，商品所有权上的风险和报酬已经转移给客户，客户已取得商品控制权时确认商
品销售收入。
同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法的情况
够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，
按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
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政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府
文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为
基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递
延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期
计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转
让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关
部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政
府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确
认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失
的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期
间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前
会计期间未确认的递延所得税资产。
纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的
应纳税所得额时，转回减记的金额。
得税：(1) 企业合并；(2) 直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；(2) 递延所得税资产和递延所得税负债是与
同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重
要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资
产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。
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（1） 作为承租方租赁的会计处理方法
在租赁期开始日，公司将租赁期不超过 12 个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；将单
项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原
租赁不认定为低价值资产租赁。
对于所有短期租赁中的和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付款额计入
相关资产成本或当期损益。
除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使用权资
产和租赁负债。
(1) 使用权资产
使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1) 租赁负债的初始计量金额；2) 在租赁期开始
日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；3) 承租人发生的初始
直接费用；4) 承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定
状态预计将发生的成本。
公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司
在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在
租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
(2) 租赁负债
在租赁期开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值时采
用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现率。租赁付款
额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额现值的折现率确
认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。
租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁
付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生
变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值，
如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。
(3) 售后租回
公司按照《企业会计准则第 14 号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于
销售。
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，
计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等
额的金融负债，并按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理。
（2） 作为出租方租赁的会计处理方法
在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划分为融
资租赁，除此之外的均为经营租赁。
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(1) 经营租赁
公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接费用予以资本
化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租赁有关的未计
入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
(2) 融资租赁
在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照
租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。在租赁期的各个期间，
公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。
公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
(3) 售后租回
公司按照《企业会计准则第 14 号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于
销售。
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行会计处
理，并根据《企业会计准则第 21 号——租赁》对资产出租进行会计处理。
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的
金融资产，并按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行会计处理。
与回购公司股份相关的会计处理方法
因减少注册资本或奖励职工等原因收购本公司股份的，按实际支付的金额作为库存股处理，同时进
行备查登记。如果将回购的股份注销，则将按注销股票面值和注销股数计算的股票面值总额与实际回购
所支付的金额之间的差额冲减资本公积，资本公积不足冲减的，冲减留存收益；如果将回购的股份奖励
给本公司职工属于以权益结算的股份支付，于职工行权购买本公司股份收到价款时，转销交付职工的库
存股成本和等待期内资本公积（其他资本公积）累计金额，同时，按照其差额调整资本公积（股本溢
价）。
（1） 重要会计政策变更
公司自 2023 年 1 月 1 日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第 16 号》“关于单项交易产生的
资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定，对在首次执行该规定的财务报表
列报最早期间的期初至首次执行日之间发生的适用该规定的单项交易按该规定进行调整。对在首次执行
该规定的财务报表列报最早期间的期初因适用该规定的单项交易而确认的租赁负债和使用权资产，以及
确认的弃置义务相关预计负债和对应的相关资产，产生应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的，按照
该规定和《企业会计准则第 18 号——所得税》的规定，将累积影响数调整财务报表列报最早期间的期初
留存收益及其他相关财务报表项目。
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（2） 重要会计估计变更
□适用 ?不适用
（3） 2023 年起首次执行新会计准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
具体调整情况如下：
受重要影响的报表项目 影响金额 备 注
递延所得税资产 404,812.32 -
递延所得税负债 36,226.22 -
盈余公积 39,794.82 -
未分配利润 326,045.65 -
少数股东权益 2,745.63 -
所得税费用 -178,209.78 -
少数股东损益 4,665.50 -
六、税项
税种 计税依据 税率
以按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算
增值税 销项税额，扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为 13%、9%、6%、3%
应交增值税
城市维护建设税 实际缴纳的流转税税额 7%、5%、1%
企业所得税 应纳税所得额 15%、20%、25%
教育费附加 实际缴纳的流转税税额 3%
地方教育附加 实际缴纳的流转税税额 2%
从价计征的，按房产原值一次减除 30%后余值的 1.2%计
房产税 1.2%、12%
缴；从租计征的，按租金收入的 12%计缴
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
纳税主体名称 所得税税率
新大正物业集团股份有限公司 15%
重庆大世界保洁有限公司 15%
成都嘉峰世界清洁保养有限公司 15%
重庆大正保安服务有限公司 15%
四川民兴物业管理有限公司(以下简称民兴物业) 15%
新大正城市运营管理（重庆）有限公司 20%
贵阳市大正彗能智慧城市运营服务有限公司 15%
重庆益客精橱餐饮管理有限公司 20%
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重庆高筹智能工程有限公司 20%
重庆慧璧物业服务有限公司 20%
重庆大正融信物业管理有限公司 20%
重庆重报物业管理有限责任公司 20%
重庆新大正航空科技服务有限公司(以下简称大正航空) 20%
重庆欣益硕航空地面服务有限公司(以下简称欣益硕航空) 20%
重庆航诚清洁服务有限公司 20%
重庆蓝翔汽车维修有限公司(以下简称蓝翔汽修) 20%
贵阳市大正辉尚智慧城市运营服务有限公司 20%
青岛大正融源智慧城市运营服务有限公司(以下简称青岛融源) 20%
重庆大疆商业管理有限公司 20%
重庆慧创商业运营管理有限公司 20%
上海新大正新企业服务有限公司 20%
重庆大正贵博城市环境服务有限公司 20%
重庆新大正美餐餐饮服务有限公司 20%
武汉新大正海盛物业管理有限公司 20%
禄劝和翔城市综合服务有限公司 20%
贵州省瓮安和翔环保科技有限公司 20%
贵州省瓮安滨南城市建设综合服务有限公司 20%
重庆麟瑄环保科技有限公司(以下简称麟瑄环保) 20%
新大正（北京）物业管理有限公司 20%
翔跃（北京）物业管理有限公司 20%
州驰（北京）物业管理有限公司 20%
共创（北京）物业管理有限公司 20%
逸兴（北京）物业管理有限公司 20%
新大正（深圳）物业管理有限公司 20%
深圳市南山区新大正物业管理有限公司 20%
深圳市福田区新大正物业管理有限公司 20%
深圳市罗湖区新大正物业管理有限公司 20%
深圳市宝安区新大正物业管理有限公司 20%
新大正（广州）物业服务管理有限公司 20%
新大正（广州） 城市服务有限公司 20%
新大正（河南）物业管理有限公司 20%
易简贞元（河南）物业管理有限公司 20%
除上述以外的其他纳税主体 25%
公司及子公司重庆大世界保洁有限公司、成都嘉峰世界清洁保养有限公司、重庆大正保安服务有限公司、
民兴物业和贵阳市大正彗能智慧城市运营服务有限公司 2023 年度享受西部大开发税收优惠政策，所得税
税率为 15%。
告 2022 年第 13 号）以及《关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告
率缴纳企业所得税，子公司新大正城市运营管理（重庆）有限公司、重庆益客精橱餐饮管理有限公司等
投资经营的所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第一年至第三年免征企业所得税，
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第四年至第六年减半征收企业所得税；子公司丘北和翔城市综合服务有限公司 2023 年度从事生活垃圾分
类和无害化处理处置项目的所得免征企业所得税，子公司瑞丽市缤南环境管理有限公司(以下简称瑞丽缤
南)和香格里拉市和翔环保科技有限公司(以下简称香格里拉和翔)2023 年度从事生活垃圾分类和无害化处
理处置项目的所得减半征收企业所得税。
发开放试验区、勐腊（磨憨）重点开发开放试验区、河口跨境经济合作区的新办企业实行企业所得税地
方分享部分“五免五减半”优惠。子公司瑞丽缤南 2023 年度企业所得税地方分享部分免征所得税。
总局公告 2023 年第 1 号），2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对月销售额 10 万元以下（含本数）
的增值税小规模纳税人，免征增值税；2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，增值税小规模纳税人适用
预缴增值税；2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，允许生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额
加计 10%抵减应纳税额。
通知》（财税〔2019〕21 号），自 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，招用自主就业退役士兵，与
其签订 1 年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在 3
年内按实际招用人数享受以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业
所得税优惠。根据《财政部 国家税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》（财政部 税务
总局公告 2022 年第 4 号）规定，前述优惠政策执行期限延长至 2023 年 12 月 31 日。
〔2019〕22 号），自 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，招用建档立卡贫困人口，以及在人力资源
社会保障部门公共就业服务机构登记失业半年以上且持《就业创业证》或《就业失业登记证》（注明
“企业吸纳税收政策”）的人员，与其签订 1 年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳
动合同并缴纳社会保险当月起，在 3 年内按实际招用人数享受以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、
教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。根据《财政部 税务总局 国务院扶贫办关于扶贫货物捐
赠免征增值税政策的公告》(财政部 税务总局国务院扶贫办公告 2019 年第 55 号)中规定的税收优惠政策，
执行期限延长至 2025 年 12 月 31 日。
七、合并财务报表项目注释
单位：元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 96,658.84 509,525.63
银行存款 606,399,546.99 588,841,769.65
其他货币资金 9,322,155.53 10,694,450.13
存放财务公司款项 0.00 0.00
合计 615,818,361.36 600,045,745.41
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限制的货币资金明细如下：
项 目 期末数 期初数
已冻结银行存款 3,154,932.00 260,000.00
履约保证金 530,415.86 -
保函保证金 7,790,687.67 10,694,450.13
合 计 11,476,035.53 10,954,450.13
[注]已冻结银行存款：其中因劳动仲裁导致的司法冻结金额为 39,932.00 元，因政府划债资金导致
的业务冻结金额为 3,115,000.00 元。
（1） 按账龄披露
单位：元
账龄 期末账面余额 期初账面余额
合计 711,112,038.73 493,911,880.97
（2） 按坏账计提方法分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
按单项
计提坏
账准备 0.29% 100.00% 0.00 0.13% 100.00% 0.00
的应收
账款
其
中：
按组合
计提坏 99.71% 11.95% 99.87% 1.75%
账准备
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的应收
账款
其
中：
合计 100.00% 2.24% 100.00% 1.87%
按组合计提坏账准备：10,287,552.40
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
合计 705,461,530.16 15,959,811.33
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：
□适用 ?不适用
（3） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
单项计提坏账
准备
按组合计提坏
账准备
合计 12,833,249.18 7,799,984.51 0.00 0.00 977,086.21 21,610,319.90
（4） 本期实际核销的应收账款情况
（5） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
单位：元
占应收账款和合 应收账款坏账准
应收账款期末余 合同资产期末余 应收账款和合同
单位名称 同资产期末余额 备和合同资产减
额 额 资产期末余额
合计数的比例 值准备期末余额
客户一 46,399,961.27 0.00 46,399,961.27 6.52% 1,480,807.43
客户二 34,244,842.93 0.00 34,244,842.93 4.82% 1,113,533.69
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客户三 26,680,802.40 0.00 26,680,802.40 3.75% 738,077.12
客户四 25,113,960.67 0.00 25,113,960.67 3.53% 714,384.57
客户五 17,562,140.04 0.00 17,562,140.04 2.47% 351,765.33
合计 150,001,707.31 0.00 150,001,707.31 21.09% 4,398,568.14
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 142,354,618.81 132,735,690.99
合计 142,354,618.81 132,735,690.99
（1） 其他应收款
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
履约保证金 110,531,447.08 102,475,550.58
投标保证金 12,157,839.41 16,374,020.97
项目备用金 8,409,939.73 4,058,505.88
代收代付款 12,276,509.29 7,288,308.57
其他 7,127,802.67 9,615,942.74
合计 150,503,538.18 139,812,328.74
单位：元
账龄 期末账面余额 期初账面余额
合计 150,503,538.18 139,812,328.74
单位：元
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面价 账面余额 坏账准备 账面价
金额 比例 金额 计提比 值 金额 比例 金额 计提比 值
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例 例
按组合计提 150,503, 8,148,91 142,354, 139,812, 7,076,63 132,735,
坏账准备 538.18 9.37 618.81 328.74 7.75 690.99
合计 100.00% 5.41% 100.00% 5.06%
按组合计提坏账准备：8,148,919.37
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
履约保证金组合 110,531,447.08 5,526,572.35 5.00%
账龄组合 39,972,091.10 2,622,347.02 6.56%
其中：0-3 月 24,320,004.60 243,200.04 1.00%
合计 150,503,538.18 8,148,919.37
按预期信用损失一般模型计提坏账准备：
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期 整个存续期预期 合计
未来 12 个月预期
信用损失（未发 信用损失（已发
信用损失
生信用减值） 生信用减值）
——转入第二阶段 -102,891.96 102,891.96
——转入第三阶段 -210,124.70 210,124.70
本期计提 1,109,163.49 -272,951.83 -71,146.80 765,064.86
其他变动 76,456.77 161,709.67 69,050.32 307,216.76
各阶段划分依据和坏账准备计提比例:款项性质及账龄。
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 ?不适用
单位：元
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
占其他应收款期
坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
额
比例
履约保证金、其
往来单位一 10,277,077.03 4-5 年 6.83% 513,053.85
他
往来单位二 履约保证金 5,000,000.00 1-2 年 3.32% 250,000.00
往来单位三 履约保证金 3,790,448.55 1 年以内 2.52% 189,522.43
往来单位四 履约保证金 3,625,142.76 1-2 年 2.41% 181,257.14
往来单位五 履约保证金 3,015,000.00 2.00% 150,750.00
年
合计 25,707,668.34 17.08% 1,284,583.42
（1） 预付款项按账龄列示
单位：元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
合计 11,942,367.33 14,268,514.88
（2） 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
占预付款项
单位名称 账面余额
余额的比例（%）
供应商一 871,388.40 7.30
供应商二 713,333.33 5.97
供应商三 700,149.66 5.86
供应商四 562,882.69 4.71
供应商五 500,000.00 4.19
小 计 3,347,754.08 28.03
公司不需要遵守房地产行业的披露要求
（1） 存货分类
单位：元
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备 存货跌价准备
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
或合同履约成 或合同履约成
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本减值准备 本减值准备
低值易耗品 10,544,837.28 0.00 10,544,837.28 3,378,280.07 0.00 3,378,280.07
合计 10,544,837.28 0.00 10,544,837.28 3,378,280.07 0.00 3,378,280.07
单位：元
项目 期末余额 期初余额
待抵扣进项税 13,422,314.73 4,728,809.29
预交税金 433,470.73 1,346.70
合计 13,855,785.46 4,730,155.99
单位：元
本期增减变动
减值
期初余额 减 其他 宣告发 减值准
准备 权益法下确 其他 计提 期末余额（账
被投资单位 （账面价 少 综合 放现金 其 备期末
期初 追加投资 认的投资损 权益 减值 面价值）
值） 投 收益 股利或 他 余额
余额 益 变动 准备
资 调整 利润
一、合营企业
二、联营企业
重庆保税港区港佳
综合服务有限公司
南阳新大正物业服
务有限责任公司
江西中泽新大正物
业股份有限公司
海南旅投新大正医
疗保障有限公司
新大正锐泰智慧能
源服务(深圳)有限 2,250,000.00 2,250,000.00
公司
小计 16,453,406.92 5,435,014.26 1,052,318.95 22,940,740.13
合计 16,453,406.92 5,435,014.26 1,052,318.95 22,940,740.13
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
□适用 ?不适用
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
□适用 ?不适用
单位：元
项目 期末余额 期初余额
分类为以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产
合计 30,414,874.00 30,414,874.00
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（1） 采用公允价值计量模式的投资性房地产
单位：元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、期初余额 87,022,887.00 - - 87,022,887.00
二、本期变动 7,189,676.00 - - 7,189,676.00
加：外购 471,737.83 - - 471,737.83
存货\固定资产\在建工程转入 695,181.00 - - 695,181.00
企业合并增加 - - - -
减：处置 267,157.11 - - 267,157.11
其他转出 - - - -
公允价值变动 6,289,914.28 - - 6,289,914.28
三、期末余额 94,212,563.00 0.00 0.00 94,212,563.00
（2） 转换为投资性房地产并采用公允价值计量
单位：元
对其他综合收
项目 转换前核算科目 金额 转换理由 审批程序 对损益的影响
益的影响
富邦房产 固定资产 708,354.74 房产用于出租 -13,173.74 0
合计 708,354.74
（4） 未办妥产权证书的投资性房地产情况
单位：元
项目 期末余额 期初余额
固定资产 176,400,646.73 164,918,331.34
固定资产清理 - -
合计 176,400,646.73 164,918,331.34
（1） 固定资产情况
单位：元
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 其他设备 合计
一、账面原值： - - - - -
（1）购置 - 12,150,110.69 1,372,764.42 11,465,632.37 24,988,507.48
（2）在建工程转入 - - - - -
（3）企业合并增加 5,082,170.83 26,404,848.80 2,160,313.23 390,703.66 34,038,036.52
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（1）处置或报废 - 9,839,252.81 410,494.62 2,337,640.37 12,587,387.80
（2）处置子公司 - 787,614.77 18,542.98 106,051.53 912,209.28
（3) 自用房产转投资性房地产 786,794.00 - - - 786,794.00
（4) 其他减少 124,086.17 - - - 124,086.17
二、累计折旧 - - - - -
（1）计提 4,156,362.91 8,347,810.01 1,664,408.06 8,859,586.95 23,028,167.93
（2) 企业合并增加 273,905.39 14,617,687.46 814,001.48 267,872.82 15,973,467.15
（1）处置或报废 - 3,316,789.69 384,282.24 1,812,504.86 5,513,576.79
（2) 处置子公司 - 190,726.76 3,010.74 82,130.17 275,867.67
（3) 自用房产转投资性房地产 78,439.26 - - - 78,439.26
三、减值准备 - - - - -
（1）计提 - - - - -
（1）处置或报废 - - - - -
四、账面价值 - - - - -
（2） 通过经营租赁租出的固定资产
单位：元
项目 期末账面价值
机器设备 4,462,472.62
（3） 未办妥产权证书的固定资产情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
机器设备 1,600,318.42 未及时办理
单位：元
项目 期末余额 期初余额
在建工程 50,994,153.72 21,733,177.11
工程物资 - -
合计 50,994,153.72 21,733,177.11
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（1） 在建工程情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
企业信息化建设 463,477.33 - 463,477.33 21,733,177.11 - 21,733,177.11
綦江区生活垃圾渗滤 - - - -
液全量化处理
石林县智慧指挥中心 1,997,458.87 - 1,997,458.87 - - -
合计 50,994,153.72 - 50,994,153.72 21,733,177.11 - 21,733,177.11
（2） 重要在建工程项目本期变动情况
单位：元
本期转 工程累 其中：
本期其 利息资 本期利
期初余 本期增 入固定 期末余 计投入 工程进 本期利 资金来
项目名称 预算数 他减少 本化累 息资本
额 加金额 资产金 额 占预算 度 息资本 源
金额 计金额 化率
额 比例 化金额
企业信息化 102,710 21,733, 11,594, 32,863, - 463,477 - - - 募集资
建设 ,400.00 177.11 214.30 914.08 .33 金
綦江区生活 - -
垃圾渗滤液 - 97.07% 97.07% 4.36%
全量化处理
合计 4.36%
,400.00 177.11 431.82 914.08 694.85 .97 .97
（1） 使用权资产情况
单位：元
项目 房屋及建筑物 机器设备 合计
一、账面原值 - - -
（1) 租入 10,516,666.30 - 10,516,666.30
（1) 处置 4,250,839.52 367,241.21 4,618,080.73
二、累计折旧 - - -
（1）计提 11,445,235.42 33,151.56 11,478,386.98
（1）处置 3,144,758.09 367,241.21 3,511,999.30
三、减值准备 - - -
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（1）计提 - - -
（1）处置 - - -
四、账面价值 - - -
（2） 使用权资产的减值测试情况
□适用 ?不适用
（1） 无形资产情况
单位：元
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 合计
一、账面原值 - - - - -
（1）购置 - - - - -
（2）内部研发 - - - - -
（3）企业合并增加 - - - - -
（4）在建工程转入 - - - 33,018,640.83 33,018,640.83
（1）处置 - - - - -
二、累计摊销 - - - - -
（1）计提 - - - 5,751,764.38 5,751,764.38
（1）处置 - - -
三、减值准备 - - - - -
（1）计提 - - - - -
（1）处置 - - - - -
四、账面价值 - - - - -
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本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0.00%。
（1） 商誉账面原值
单位：元
被投资单位名称或形成 本期增加 本期减少
期初余额 期末余额
商誉的事项 企业合并形成的 - 处置 -
民兴物业 36,890,696.19 - - - - 36,890,696.19
重报物业 3,318,521.47 - - - - 3,318,521.47
四川和翔 29,569,334.45 - - - - 29,569,334.45
瑞丽缤南 - 30,402,898.32 - - - 30,402,898.32
香格里拉和翔 - 23,859,206.97 - - - 23,859,206.97
蓝翔汽修 - 1,769,846.50 - - - 1,769,846.50
欣益硕航空 - 1,978,753.87 - - - 1,978,753.87
合计 69,778,552.11 58,010,705.66 - - - 127,789,257.77
（2） 商誉减值准备
所属资产组或组合的构成及
名称 所属经营分部及依据 是否与以前年度保持一致
依据
收购民兴物业所形成相关商
民兴物业 根据营业收入实现地 是
誉的资产及业务
收购重报物业所形成相关商
重报物业 根据营业收入实现地 是
誉的资产及业务
收购四川和翔所形成相关商
四川和翔 根据营业收入实现地 是
誉的资产及业务
收购瑞丽缤南所形成相关商
瑞丽缤南 根据营业收入实现地 是
誉的资产及业务
收购香格里拉和翔所形成相
香格里拉和翔 根据营业收入实现地 是
关商誉的资产及业务
收购蓝翔汽修所形成相关商
蓝翔汽修 根据营业收入实现地 是
誉的资产及业务
收购欣益硕航空所形成相关
欣益硕航空 根据营业收入实现地 是
商誉的资产及业务
（4） 可收回金额的具体确定方法
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
?适用 □不适用
单位：元
减
预测
值 稳定期的关键参 稳定期的关键参数的确
项目 账面价值 可收回金额 期的 预测期的关键参数
金 数 定依据
年限
额
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-0.15%，2025 年- 稳定期增长率： 权平均资本成本为基础
民兴物
业
年毛利率为 8.27%， 率为 8.28%，预 知名度、竞争优劣势、
根据历史经验及对市 测稳定期收入及 资产负债情况等，分析
场发展的预测确定上 毛利率保持稳定 确定企业特定风险调整
述关键数据 系数
稳定期增长率：-
增长率为 3.01%、 权平均资本成本为基础
收入及成本保持
重报物 稳定，稳定期毛
业 利率为 34.73%，
预测稳定期收入
及毛利率保持稳
验及对市场发展的预 确定企业特定风险调整
定
测确定上述关键数据 系数
以税前全部资本成本加
增长率为-63.03%、
稳定期增长率： 权平均资本成本为基础
入及成本保持稳 司相比，综合考虑公司
四川和 毛利率为 12.61%、
翔 12.20%、13.26%、
率为 15.59%，预 知名度、竞争优劣势、
测稳定期收入及 资产负债情况等，分析
据历史经验及对市场
毛利率保持稳定 确定企业特定风险调整
发展的预测确定上述
系数
关键数据
增长率为 0.09%、- 以税前全部资本成本加
瑞丽缤
南
据历史经验及对市场 毛利率保持稳定 确定企业特定风险调整
发展的预测确定上述 系数
关键数据
以税前全部资本成本加
增长率为 2.93%、-
稳定期增长率： 权平均资本成本为基础
入及成本保持稳 司相比，综合考虑公司
香格里 2028 年毛利率为
拉和翔 8.98%、7.30%、
率为 12.32%，预 知名度、竞争优劣势、
测稳定期收入及 资产负债情况等，分析
毛利率保持稳定 确定企业特定风险调整
验及对市场发展的预
系数
测确定上述关键数据
以税前全部资本成本加
稳定期增长率：
权平均资本成本为基础
收入复合增长率为 确定，与同行业上市公
入及成本保持稳
蓝翔汽 定 10%，预测稳
修 定期收入及毛利
场发展的预测确定上 知名度、竞争优劣势、
率保持稳定，稳
述关键数据 资产负债情况等，分析
定期毛利率与预
确定企业特定风险调整
测期保持一致
系数
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
稳定期增长率： 以税前全部资本成本加
收入复合增长率为 入及成本保持稳 确定，与同行业上市公
欣益硕
航空
场发展的预测确定上 稳定期收入及毛 知名度、竞争优劣势、
述关键数据 利率保持稳定， 资产负债情况等，分析
稳定期毛利率与 确定企业特定风险调整
预测期保持一致 系数
合计 163,264,141.59 210,480,000.00
单位：元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 1,376,144.17 847,516.89 638,520.49 1,585,140.57
云服务费 1,205,284.41 834,117.73 371,166.68
合计 2,581,428.58 847,516.89 1,472,638.22 1,956,307.25
（1） 未经抵销的递延所得税资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 27,853,935.56 4,463,508.94 18,784,012.95 2,825,093.34
股权激励成本 5,826,678.53 874,001.78
递延收益 7,335,753.51 1,100,363.03 7,622,753.55 1,143,413.03
其他非流动金融资产 2,500,000.00 375,000.00 2,500,000.00 375,000.00
租赁负债 25,107,862.34 3,380,564.15 31,070,926.43 4,680,485.04
合计 62,797,551.41 9,319,436.12 65,804,371.46 9,897,993.19
（2） 未经抵销的递延所得税负债
单位：元
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
非同一控制企业合并
资产评估增值
投资性房地产公允价
值与账面价值的差额
使用权资产 23,741,910.79 3,042,887.48 28,531,537.93 4,311,898.94
合计 64,494,732.76 11,141,230.89 56,385,133.96 9,182,468.15
（3） 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位：元
项目 递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资 递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资
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债期末互抵金额 产或负债期末余额 债期初互抵金额 产或负债期初余额
递延所得税资产 5,796,756.23 3,522,679.89 4,275,672.72 5,622,320.47
递延所得税负债 5,796,756.23 5,344,474.66 4,275,672.72 4,906,795.43
（4） 未确认递延所得税资产明细
单位：元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣亏损 18,579,053.76 13,895,567.78
资产减值准备 1,905,303.71 1,125,873.98
租赁负债 2,541,529.05
合计 23,025,886.52 15,021,441.76
（5） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元
年份 期末金额 期初金额 备注
合计 18,579,053.76 13,895,567.78
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
预付长期资产
购置款
合计 362,000.00 362,000.00 1,086,600.00 1,086,600.00
单位：元
期末 期初
项目
账面余额 账面价值 受限类型 受限情况 账面余额 账面价值 受限类型 受限情况
货币资金 3,154,932.00 3,154,932.00 冻结 冻结银行存款 260,000.00 260,000.00 冻结 冻结银行存款
固定资产 1,847,787.62 1,140,202.66 抵押 融资租赁抵押 17,190,203.57 15,543,047.22 抵押 融资租赁抵押
履约保证金、
货币资金 8,321,103.53 8,321,103.53 质押 10,694,450.13 10,694,450.13 质押 保函保证金
保函保证金
合计 13,323,823.15 12,616,238.19 28,144,653.70 26,497,497.35
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（1） 短期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
保证借款 2,000,000.00 -
信用借款 2,583,000.11 1,565,358.11
合计 4,583,000.11 1,565,358.11
（1） 应付账款列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
材料款、服务款等 257,085,109.54 124,948,710.68
设备、工程款 13,358,158.88 3,586,836.18
合计 270,443,268.42 128,535,546.86
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他应付款 161,845,874.05 110,317,705.91
合计 161,845,874.05 110,317,705.91
（1） 按款项性质列示其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
押金及保证金 28,516,134.57 28,466,200.55
代收业主经营收入 23,181,721.63 7,039,094.59
股份支付回购义务 17,562,343.00 34,075,510.00
往来款 30,738,677.04 14,422,627.00
应付股权收购款 26,565,288.90 12,376,800.00
代管专项资金 14,874,883.37 -
代收代付款 - 3,182,678.62
其他 20,406,825.54 10,754,795.15
合计 161,845,874.05 110,317,705.91
单位：元
项目 期末余额 期初余额
物业服务费 39,100,878.68 35,232,043.39
合计 39,100,878.68 35,232,043.39
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（1） 应付职工薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 179,891,720.61 2,049,198,252.09 1,975,344,112.45 253,745,860.25
二、离职后福利-设定提存计划 1,162,547.70 108,621,687.52 108,808,179.62 976,055.60
合计 181,054,268.31 2,157,819,939.61 2,084,152,292.07 254,721,915.85
（2） 短期薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其中：医疗保险费 836,936.99 51,540,522.76 51,655,170.73 722,289.02
工伤保险费 27,100.92 5,858,250.41 5,833,233.88 52,117.45
生育保险费 83,231.66 1,180,719.25 1,181,574.39 82,376.48
其他 11,363,853.37 11,120,208.17 243,645.20
合计 179,891,720.61 2,049,198,252.09 1,975,344,112.45 253,745,860.25
（3） 设定提存计划列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
合计 1,162,547.70 108,621,687.52 108,808,179.62 976,055.60
单位：元
项目 期末余额 期初余额
增值税 14,803,906.28 8,635,314.46
企业所得税 10,416,385.15 15,495,509.31
城市维护建设税 1,124,767.33 798,272.99
教育费附加 434,252.54 316,882.16
地方教育附加 405,850.30 198,482.49
代扣代缴个人所得税 1,065,247.23 762,345.09
其他 147,803.01 96,728.78
合计 28,398,211.84 26,303,535.28
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单位：元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 2,366,801.34 345,000.00
一年内到期的长期应付款 2,142,865.92 7,849,570.09
一年内到期的租赁负债 11,928,094.27 12,319,760.10
合计 16,437,761.53 20,514,330.19
单位：元
项目 期末余额 期初余额
待转销项税额 2,346,052.72 2,113,922.62
合计 2,346,052.72 2,113,922.62
（1） 长期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
保证借款 24,501,988.74 230,000.00
合计 24,501,988.74 230,000.00
单位：元
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额 17,255,770.09 19,531,655.50
未确认融资费用 -1,534,472.97 -780,489.17
合计 15,721,297.12 18,751,166.33
单位：元
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 1,142,647.04 1,885,814.93
合计 1,142,647.04 1,885,814.93
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 7,622,753.55 287,000.04 7,335,753.51 政府补助
合计 7,622,753.55 287,000.04 7,335,753.51 --
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单位：元
本次变动增减（+、-）
期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 229,091,083 -1,331,400 -1,331,400 227,759,683
其他说明：
第二个解除限售期解除限售条件未成就暨回购注销部分限制性股票的议案》《关于 2022 年限制性股票激
励计划第一个解除限售期解除限售条件未成就暨回购注销部分限制性股票的议案》、2022 年度股东大会
决议和修改后章程规定，公司决定回购已授予但尚未解锁的限制性股票合计 1,164,800 股，减少注册资
本 1,164,800.00 元。其中，回购注销 2021 年限制性股票激励计划首次授予的限制性股票 703,500 股回
购注销 2022 年限制性股票激励计划首次授予的限制性股票 448,700 股，回购注销 2022 年限制性股票激
励计划预留授予的限制性股票 12,600 股，合计减少实收股本 1,164,800.00 元，资本公积（股本溢价）
案》《关于限制性股票激励计划回购价格调整的议案》，2023 年度第一次临时股东大会决议及修改后章
程规定,因员工离职,不再符合股权激励条件,公司决定回购已授予但尚未解锁的限制性股票 166,600 股，
减少注册资本 166,600.00 元。其中，回购注销 2021 年限制性股票激励计划首次授予的限制性股票
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 404,166,048.13 14,836,283.03 389,329,765.10
其他资本公积 10,116,795.01 10,031,359.01 85,436.00
合计 414,282,843.14 24,867,642.04 389,415,201.10
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
票激励计划、2022 年限制性股票激励计划中已获授但尚未达成解锁条件的 1,331,400 股限制性股票进行
回购注销，减少资本公积(股本溢价) 14,834,553.00 元，详见本财务报表附注五(一)31 股本之说明；
其中 1,730.03 元系收购子公司青岛大正融源智慧城市运营服务有限公司少数股东股权，购买价款大于收
购时点少数股东享有的净资产份额减少资本公积(股本溢价)导致。
性股票激励计划无法行权冲减的股权激励费用。
单位：元
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
股权激励 34,075,510.00 16,165,953.00 17,909,557.00
股份回购 5,290,331.00 5,290,331.00
合计 34,075,510.00 5,290,331.00 16,165,953.00 23,199,888.00
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
的限制性股票 1,331,400 股，减少库存股 16,165,953.00 元。
，公司拟使用自有资
金以集中竞价交易方式回购部分公司已在境内发行的人民币普通股(A 股)股票，用于后续实施员工持股计
划或股权激励。截至 2023 年 12 月 31 日，公司通过股份回购专用证券账户以集中竞价方式回购公司股份
单位：元
本期发生额
减：前期计 减：前期计
本期所
项目 期初余额 入其他综合 入其他综合 减：所得税 税后归属于 税后归属于 期末余额
得税前
收益当期转 收益当期转 费用 母公司 少数股东
发生额
入损益 入留存收益
一、不能重分类
进损益的其他综 - - - - - - - -
合收益
二、将重分类进
损益的其他综合 24,911,789.02 - - -104,000.00 - -104,000.00 - 24,807,789.02
收益
其中：自用房地
产转换为以公允
价值模式计量的
投资性房地产公
允价值与其账面
价值的差额
其他综合收益合
计
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 77,651,074.88 13,371,243.04 91,022,317.92
合计 77,651,074.88 13,371,243.04 91,022,317.92
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
法定盈余公积本期增加 13,371,243.04 元，系按母公司本期实现净利润的 10%计提。
单位：元
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 404,890,648.62 322,623,986.31
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-） 326,045.65 192,296.19
调整后期初未分配利润 405,216,694.27 322,816,282.50
加：本期归属于母公司所有者的净利润 160,127,514.06 185,836,006.91
减：提取法定盈余公积 13,371,243.04 22,102,348.70
应付普通股股利 68,377,884.90 81,340,500.00
其他[注] -320,550.00 -7,253.56
期末未分配利润 483,915,630.39 405,216,694.27
调整期初未分配利润明细：
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 3,120,487,762.44 2,725,175,265.50 2,596,820,092.55 2,177,804,780.19
其他业务 6,422,474.67 912,019.04 1,285,895.52 30,622.57
合计 3,126,910,237.11 2,726,087,284.54 2,598,105,988.07 2,177,835,402.76
经审计扣除非经常损益前后净利润孰低是否为负值
□是 ?否
营业收入、营业成本的分解信息：
单位：元
本期发生额 上年同期数
合同分类
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
基础物业 2,748,546,631.64 2,424,436,624.35 2,404,898,818.54 2,039,566,293.91
创新服务 113,679,296.62 76,426,022.72 99,467,098.68 60,230,488.50
城市服务 258,294,085.33 224,312,618.43 92,454,175.33 78,007,997.78
其他业务 1,060,516.13 163,161.85 105,986.13 30,622.57
合计 3,121,580,529.72 2,725,338,427.35 2,596,926,078.68 2,177,835,402.76
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 9,641,087.86 8,097,748.05
教育费附加 6,690,822.56 5,787,411.14
房产税 1,493,534.97 1,421,097.73
其他 583,959.23 203,388.59
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合计 18,409,404.62 15,509,645.51
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 112,937,342.55 109,462,707.11
股权激励费用 -10,031,359.01 15,804,723.62
中介机构服务费 18,120,034.99 23,205,794.35
品宣费 8,771,647.89 7,653,499.60
折旧费 9,462,627.71 6,515,848.33
办公费 10,944,357.54 10,608,979.04
业务招待费 5,104,919.27 4,119,860.47
差旅费 3,436,736.74 2,793,037.89
无形资产摊销 5,751,764.38 2,540,354.21
其他 8,376,844.04 7,896,224.80
合计 172,874,916.10 190,601,029.42
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 23,279,395.34 19,329,707.99
招投标费 9,941,265.17 7,539,542.28
招待费 4,225,812.88 3,657,886.55
办公费 2,323,869.71 2,709,878.26
差旅费 1,726,427.07 959,418.18
折旧费 74,369.24 73,354.37
其他 1,293,232.18 722,361.95
合计 42,864,371.59 34,992,149.58
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 1,842,830.50 1,616,572.34
减：利息收入 -7,290,119.65 -8,739,245.58
加：手续费等 1,787,328.72 1,138,833.96
合计 -3,659,960.43 -5,983,839.28
单位：元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
与资产相关的政府补助 287,000.04 287,000.04
与收益相关的政府补助 19,520,810.21 15,069,598.17
增值税优惠 5,819,534.40 8,814,409.94
代扣个人所得税手续费返还 485,193.08 13,887.37
合计 26,112,537.73 24,184,895.52
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单位：元
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
按公允价值计量的投资性房地产 6,276,740.54 5,457,749.12
分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产产生的公
-2,500,000.00
允价值变动收益
合计 6,276,740.54 2,957,749.12
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 1,052,318.95 -756,261.08
处置长期股权投资产生的投资收益 -6,400.29
合计 1,045,918.66 -756,261.08
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 -8,565,049.37 10,244,041.62
合计 -8,565,049.37 10,244,041.62
单位：元
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
固定资产处置收益 483,317.07 483,317.07
使用权资产处置收益 232,525.84 232,525.84
合计 715,842.91 715,842.91
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
非货币性资产交换利得 33,515.27 218,877.91 33,515.27
其他 650,964.42 378,495.34 650,964.42
合计 684,479.69 597,373.25 684,479.69
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
非货币性资产交换损失 255,634.21 430,559.63 255,634.21
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
对外捐赠 74,680.00 92,826.20 74,680.00
赔偿款 343,705.12 53,959.00 343,705.12
其他 340,010.59 262,656.93 340,010.59
合计 1,014,029.92 840,001.76 1,014,029.92
（1） 所得税费用表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 25,495,439.10 31,670,352.69
递延所得税费用 1,155,442.04 3,843,559.58
合计 26,650,881.14 35,513,912.27
（2） 会计利润与所得税费用调整过程
单位：元
项目 本期发生额
利润总额 195,590,660.93
按法定/适用税率计算的所得税费用 29,338,599.14
子公司适用不同税率的影响 -2,049,784.74
调整以前期间所得税的影响 -575,965.46
非应税收入的影响 -143,935.14
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 977,291.55
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -1,208,488.75
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 1,358,963.22
税率调整导致期初递延所得税资产/负债余额的变化 -165,378.62
研发费用等加计扣除项目的影响-安置残疾人支付工资 -880,420.06
所得税费用 26,650,881.14
详见附注本财务报表附注五(一)34 之说明。
（1） 与经营活动有关的现金
收到的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收到单位往来款 24,151,469.76 12,268,887.07
收到政府补贴资金 19,520,810.21 15,069,598.17
收到代管专项资金净额 14,874,883.37 -
收到代收业主经营收入款净额 7,779,480.74 -
收到银行利息收入 7,290,119.65 8,739,245.58
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收到投标保证金净额 4,421,181.56 8,217,498.01
收到项目押金及保证金净额 204,888.02 2,642,517.81
收到其他 4,421,048.87 7,211,969.72
合计 82,663,882.18 54,149,716.36
支付的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
支付的管理费用 53,344,189.41 54,697,114.64
支付的销售费用 19,510,607.01 15,589,087.22
支付履约保证金净额 6,404,332.90 10,902,526.45
支付代收业主经营收入款净额 4,364,880.43
支付代收代付水电费 6,719,042.63
支付员工备用金借款 3,907,415.14
支付其他 4,066,823.34 4,289,304.29
合计 87,233,367.80 96,561,955.66
（2） 与投资活动有关的现金
收到的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收到重庆德同领航创业投资中心（有
限合伙）
（以下简称德同领航）分配款
合计 830,702.00 0.00
支付的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
处置子公司支付的现金 7,501,649.47
合计 7,501,649.47 0.00
（3） 与筹资活动有关的现金
支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
退还股权激励认购款 16,192,617.00 247,867.40
支付租赁负债 14,004,124.85 10,902,262.71
支付融资租赁款 6,741,179.56 2,093,536.36
回购库存股 5,290,331.00
购买子公司少数股东股权款 1,050,600.00
合计 43,278,852.41 13,243,666.47
筹资活动产生的各项负债变动情况
单位：元
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本期增加 本期减少
项目 期初余额 期末余额
现金变动 非现金变动 现金变动 非现金变动
短期借款 1,565,358.11 836,000.00 0.00 2,128,358.00 4,583,000.11
长期借款(含一
年内到期的长期 575,000.00 26,638,790.08 0.00 345,000.00 26,868,790.08
借款)
租赁负债(含一
年内到期的租赁 31,070,926.43 11,974,890.10 14,004,124.85 1,392,300.29 27,649,391.39
负债)
长期应付款(含
一年内到期的长 9,735,385.02 291,307.50 6,741,179.56 3,285,512.96
期应付款)
合计 42,946,669.56 27,474,790.08 12,266,197.60 23,218,662.41 1,392,300.29 62,386,694.54
（4） 以净额列报现金流量的说明
项目 相关事实情况 采用净额列报的依据 财务影响
现金流以净额列报更能说明
公司收付投标保证金、履约保证金、押金及其他保证
其对公司支付能力、偿债能
收到其他与经营活动有 金、备用金借款、代收代付水电费和业主经营业务、代 本期增加额：
力的影响，更有助于评价公
关的现金 管专项资金相关现金流系代客户收取和支付的周转快、 437,902,065.41
司的支付能力和偿债能力、
金额大、期限短项目的现金流入和流出
分析公司的未来现金流量
现金流以净额列报更能说明
公司收付投标保证金、履约保证金、押金及其他保证
其对公司支付能力、偿债能
支付其他与经营活动有 金、备用金借款、代收代付水电费和业主经营业务、代 本期增加额：
力的影响，更有助于评价公
关的现金 管专项资金相关现金流系代客户收取和支付的周转快、 437,902,065.41
司的支付能力和偿债能力、
金额大、期限短项目的现金流入和流出
分析公司的未来现金流量
（1） 现金流量表补充资料
单位：元
补充资料 本期金额 上期金额
净利润 168,939,779.79 186,025,484.48
加：资产减值准备 8,565,049.37 -10,244,041.62
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 23,028,167.93 12,327,999.06
使用权资产折旧 11,478,386.98 9,898,792.83
无形资产摊销 5,751,764.38 2,540,354.21
长期待摊费用摊销 1,472,638.22 1,468,250.76
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列） -715,842.91 -
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 222,118.94 211,681.72
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -6,276,740.54 -2,957,749.12
财务费用（收益以“－”号填列） 1,842,830.50 1,616,572.34
投资损失（收益以“－”号填列） -1,045,918.66 756,261.08
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 2,099,640.58 2,170,897.66
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -944,198.54 1,672,661.92
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
存货的减少（增加以“－”号填列） -6,281,091.50 3,371,532.01
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -208,267,957.71 -164,561,072.14
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 236,394,104.48 29,575,677.89
其他 -10,031,359.01 15,804,723.62
经营活动产生的现金流量净额 226,231,372.30 89,678,026.70
债务转为资本 - -
一年内到期的可转换公司债券 - -
融资租入固定资产 - -
现金的期末余额 604,342,325.83 589,091,295.28
减：现金的期初余额 589,091,295.28 659,073,081.22
加：现金等价物的期末余额 - -
减：现金等价物的期初余额 - -
现金及现金等价物净增加额 15,251,030.55 -69,981,785.94
（2） 现金和现金等价物的构成
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 604,342,325.83 589,091,295.28
其中：库存现金 96,658.84 509,525.63
可随时用于支付的银行存款 603,244,614.99 588,581,769.65
可随时用于支付的其他货币资金 1,001,052.00 -
三、期末现金及现金等价物余额 604,342,325.83 589,091,295.28
（3） 使用范围受限但仍属于现金及现金等价物列示的情况
单位：元
仍属于现金及现金等价物的
项目 本期金额 上期金额
理由
货币资金 118,052,142.55 204,799,529.65 募集资金账户
合计 118,052,142.55 204,799,529.65
（4） 不属于现金及现金等价物的货币资金
单位：元
不属于现金及现金等价物的
项目 本期金额 上期金额
理由
银行存款 3,154,932.00 260,000.00 冻结的银行存款
其他货币资金 530,415.86 存入银行的履约保证金
其他货币资金 7,790,687.67 10,694,450.13 开立保函存入的保证金
合计 11,476,035.53 10,954,450.13
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（1） 本公司作为承租方
公司对短期租赁和低价值资产租赁的会计政策详见本财务报表附注三(二十七)之说明。计入当期损
益的短期租赁费用和低价值资产租赁费用金额如下：
项 目 本期数 上年同期数
短期租赁费用 15,158,329.83 16,115,155.77
低价值资产租赁费用（短期租赁除外） 7,273,398.48 2,464,766.65
合 计 22,431,728.31 18,579,922.42
（2） 本公司作为出租方
作为出租人的经营租赁
单位：元
其中：未计入租赁收款额的可变租赁
项目 租赁收入
付款额相关的收入
租赁收入 5,329,707.39
合计 5,329,707.39 --
根据与承租人签订的租赁合同，不可撤销租赁未来将收到的未折现租赁收款额
单位：元
每年未折现租赁收款额
项目
期末金额 期初金额
第一年 9,673,803.68 566,828.36
第二年 515,296.32 147,729.64
合计 10,189,100.00 714,558.00
八、研发支出
九、合并范围的变更
（1） 本期发生的非同一控制下企业合并
单位：元
购买日 购买日至期末
股权取得 股权取得 股权取 购买日至期末被 购买日至期末被
被购买方名称 股权取得成本 购买日 的确定 被购买方的净
时点 比例 得方式 购买方的收入 购买方的现金流
依据 利润
瑞丽缤南 44,539,009 100.00% 22,693,594.08 5,254,390.32 11,075,820.77
月 14 日 买 月 14 日 更完成
香格里拉和翔 27,755,954 100.00% 19,184,496.70 4,328,035.66 4,888,644.86
月 01 日 买 月 15 日 更已经
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完成且
股权完
成实质
移交
麟瑄环保 - 51.00% - -498,096.48 107,138.22
月 02 日 买 月 02 日 更完成
蓝翔汽修 2,000,000 75.00% 6,337,449.25 -172,945.79 781,772.18
月 21 日 买 月 21 日 更完成
欣益硕航空 3,000,000 75.00% 1,788,281.53 -544,000.00 -293,500.00
月 14 日 买 月 14 日 更完成
其他说明：
根据子公司四川和翔与李俊红、李瑞保、邹望清于 2023 年 5 月签订《关于瑞丽市缤南环境管理有限
公司股权收购协议》,四川和翔以现金 44,539,009.00 元收购李俊红、李瑞保、邹望清分持有的瑞丽缤南
根据子公司四川和翔与大理滨南城市综合管理服务有限公司(以下简称大理滨南)于 2023 年 4 月签订
《关于香格里拉市和翔环保科技有限公司股权收购协议》，四川和翔以现金 27,755,954.00 元收购大理
滨南持有的香格里拉和翔 100.00%的股权。
根据子公司四川和翔与李振宇、刘泉于 2023 年 1 月签订的《关于重庆麟瑄环保科技有限公司之股权
转让协议》，四川和翔以现金 0.00 元收购李振宇和刘泉分别持有的麟瑄环保的 48.00%、3.00%（合计
根据子公司大正航空于 2023 年 5 月与杨黎、杨丹丹签订的《重庆蓝翔汽车维修有限公司股权转让协
议》，子公司大正航空以现金 2,000,00.00 元收购杨黎、杨丹丹分别持有的蓝翔汽修 69.50%、5.50%（合
计 75.00%）的股权。
根据子公司大正航空于 2023 年 5 月与杨黎、杨平签订的《重庆欣益硕航空地面服务有限公司股权转
让协议》，子公司大正航空以现金 3,000,00.00 元收购杨黎持有的欣益硕航空 75.00%的股权。
（2） 合并成本及商誉
单位：元
合并成本 瑞丽缤南 香格里拉和翔 麟瑄环保 蓝翔汽修 欣益硕航空
--现金 44,539,009.00 27,755,954.00 2,000,000.00 3,000,000.00
--非现金资产的公允价值 - - - - -
--发行或承担的债务的公允价值 - - - - -
--发行的权益性证券的公允价值 - - - - -
--或有对价的公允价值 - - - - -
--购买日之前持有的股权于购买 - - - - -
日的公允价值
--其他 - - - - -
合并成本合计 - - - - -
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减：取得的可辨认净资产公允价
值份额
商誉/合并成本小于取得的可辨
认净资产公允价值份额的金额
大额商誉形成的主要原因：
香格里拉和翔及瑞丽缤南主要从事市政环卫业务，服务区域主要在旅游城市，公司管理团队深耕当
地环卫业务多年，所在服务区域已经形成较好的领先优势和竞争优势，其管理的环卫项目质量好、盈利
性强。并购香格里拉和翔及瑞丽缤南，可增强公司在市政环卫业务板块的市场竞争力，助力发展市政路
网、环卫治理等城市服务，支撑公司城市一体化运营服务的发展。公司与转让方就香格里拉和翔及瑞丽
缤南未来经营业绩进行预测和评估，在业绩预测的基础上协商定价，分别于 2023 年 6 月及 2023 年 7 月
完成了前述并购，将合并成本高于可辨认净资产公允价值的差额确认为商誉。
（3） 被购买方于购买日可辨认资产、负债
单位：元
瑞丽缤南 香格里拉和翔 麟瑄环保 蓝翔汽修 欣益硕航空
购买日公 购买日账 购买日公 购买日账 购买日公 购买日账 购买日公 购买日账 购买日公 购买日账
允价值 面价值 允价值 面价值 允价值 面价值 允价值 面价值 允价值 面价值
资产： 39,115,759.18 34,828,678.61 19,029,910.23 17,789,479.75 496,461.69 496,461.69 2,993,793.83 2,993,793.83 5,595,672.89 5,595,672.89
货币资金 176,264.57 176,264.57 8,247,249.18 8,247,249.18 20,253.79 20,253.79 252,708.28 252,708.28 509,778.67 509,778.67
应收款项 25,650,958.46 25,650,958.46 6,980,211.32 6,980,211.32 380,001.00 380,001.00 2,266,678.29 2,266,678.29 3,701,252.28 3,701,252.28
存货 - - - - - - - - - -
固定资产 12,863,936.15 8,576,855.58 3,802,449.73 2,562,019.25 - - 13,541.55 13,541.55 1,384,641.94 1,384,641.94
无形资产 - - - - - - - - - -
其他 424,600.00 424,600.00 - - 96,206.90 96,206.90 460,865.71 460,865.71 - -
负债： 23,907,878.35 23,907,878.35 14,823,055.58 14,823,055.58 497,429.93 497,429.93 2,686,922.49 2,686,922.49 3,635,314.69 3,635,314.69
借款 2,000,000.00 2,000,000.00 1,380,000.00 1,380,000.00 - - - - 930,000.00 930,000.00
应付款项 20,023,949.71 20,023,949.71 11,155,826.89 11,155,826.89 429,224.91 429,224.91 2,535,150.01 2,535,150.01 2,513,272.77 2,513,272.77
递延所得
税负债
应付职工
薪酬
净资产 15,207,880.83 10,920,800.26 4,206,854.65 2,966,424.17 -968.24 -968.24 306,871.34 306,871.34 1,361,661.50 1,361,661.50
减：少数
- - - - -968.24 -968.24 76,717.84 76,717.84 340,415.37 340,415.37
股东权益
取得的净
资产
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：
根据子公司四川和翔与李俊红、李瑞保、邹望清签订的《关于瑞丽市缤南环境管理有限公司股权收
购协议》，四川和翔收购李俊红、李瑞保、邹望清持有的瑞丽缤南 100%股权。购买日，公司按照重庆华
康资产评估土地房地产估价有限责任公司出具的《评估报告》（重康评报字（2022）第 518-3 号）（评
估基准日为 2022 年 12 月 31 日）调整固定资产的公允价值，除固定资产外，其他资产负债项目无明显增
值或减值，公司按购买日账面价值确认为公允价值。
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
根据四川和翔与大理滨南签订的《关于香格里拉市和翔环保科技有限公司股权收购协议》，四川和
翔收购大理滨南持有的香格里拉和翔 100%股权。购买日，公司按照重庆华康资产评估土地房地产估价有
限责任公司出具的《评估报告》（重康评报字（2022）第 518-2 号）（评估基准日为 2022 年 12 月 31 日）
调整固定资产的公允价值，除固定资产外，其他资产负债项目无明显增值或减值，公司按购买日账面价
值确认为公允价值。
购买日，麟瑄环保、蓝翔汽修、欣益硕航空资产负债项目无明显增值或减值，公司按购买日账面价
值确认为公允价值。
单位：元
处置价
按照 丧失控 与原子
款与处
公允 制权之 公司股
置投资
丧失 价值 日合并 权投资
对应的 丧失控制 丧失控制
控制 重新 财务报 相关的
丧失控 丧失控 丧失控 丧失控 合并财 权之日合 权之日合
丧失控 权之 计量 表层面 其他综
子公司 制权时 制权时 制权时 制权时 务报表 并财务报 并财务报
制权的 日剩 剩余 剩余股 合收益
名称 点的处 点的处 点的处 点的判 层面享 表层面剩 表层面剩
时点 余股 股权 权公允 转入投
置价款 置比例 置方式 断依据 有该子 余股权的 余股权的
权的 产生 价值的 资损益
公司净 账面价值 公允价值
比例 的利 确定方 或留存
资产份
得或 法及主 收益的
额的差
损失 要假设 金额
额
公司属
轻资产
公司，
在管物
股权转
业项目
让价款
盈利性
南阳新 股权转 较低，
大正 让 按享有
的账面
权利已
净资产
经移交
确认剩
余股权
公允价
值
不存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
合并范围增加
出资额
公司名称 股权取得方式 股权取得时点 出资比例
(万元)
新大正(深圳)物业管理有限公司 设立 2023-9-21 暂未出资 67.00%
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
杭州大正牧歌物业服务有限公司 设立 2023-7-3 暂未出资 60.00%
新大正城市运营管理(重庆)有限公司 设立 2023-8-3 500.00 100.00%
重庆大成壹贰陆陆商业运营管理有限公司 设立 2023-12-26 暂未出资 100.00%
深圳市罗湖区新大正物业管理有限公司 设立 2023-11-6 暂未出资 67.00%
易简贞元(河南)物业管理有限公司 设立 2023-11-17 暂未出资 67.00%
易简开务(河南)物业管理有限公司 设立 2023-11-29 暂未出资 67.00%
新大正(广州)物业服务管理有限公司 设立 2023-11-20 暂未出资 67.00%
深圳市南山区新大正物业管理有限公司 设立 2023-10-9 暂未出资 67.00%
翔跃(北京)物业管理有限公司 设立 2023-5-31 暂未出资 67.00%
州驰(北京)物业管理有限公司 设立 2023-5-31 暂未出资 67.00%
深圳市福田区新大正物业管理有限公司 设立 2023-10-8 暂未出资 67.00%
易简执象(河南)物业管理有限公司 设立 2023-11-29 暂未出资 67.00%
共创(北京)物业管理有限公司 设立 2023-5-31 暂未出资 67.00%
新大正(广州)城市服务有限公司 设立 2023-11-20 暂未出资 67.00%
逸兴(北京)物业管理有限公司 设立 2023-5-31 暂未出资 67.00%
深圳市宝安区新大正物业管理有限公司 设立 2023-11-8 暂未出资 67.00%
十、在其他主体中的权益
（1） 企业集团的构成
单位：元
主要经 持股比例
子公司名称 注册资本 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
重庆大世界保洁有限公司 10,000,000 重庆 重庆市渝中区 保洁服务 100.00% - 设立
成都嘉峰世界清洁保养有限公司 5,000,000 成都 成都市锦江区 保洁服务 30.00% 70.00% 设立
重庆大正保安服务有限公司 10,000,000 重庆 重庆市渝中区 保安服务 80.00% 20.00% 设立
- 非同一控制下
民兴物业 15,000,000 成都 成都市青羊区 物业服务 100.00%
企业合
重庆益客精橱餐饮管理有限公司 1,000,000 重庆 重庆市渝中区 餐饮服务 100.00% - 设立
建筑智能化系统 -
重庆高筹智能工程有限公司 10,000,000 重庆 重庆市渝中区 100.00% 设立
设计、工程设计
重庆慧璧物业服务有限公司 5,000,000 重庆 重庆市璧山区 物业服务 100.00% - 设立
重庆大正融信物业管理有限公司 500,000 重庆 重庆市沙坪坝区 物业服务 60.00% - 设立
- 非同一控制下
重庆重报物业管理有限责任公司 5,000,000 重庆 重庆市渝中区 物业服务 60.00%
企业合
重庆新大正航空科技服务有限公司 10,000,000 重庆 重庆市渝中区 航空管理服务 51.00% - 设立
深圳慧链云科技有限公司 50,000,000 深圳 深圳市南山区 软件开发 100.00% - 设立
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
贵阳市大正辉尚智慧城市运营服务有限公司 6,000,000 贵阳 贵阳市观山湖区 物业服务 50.00% - 设立
青岛大正融源智慧城市运营服务有限公司 3,000,000 青岛 青岛市李沧区 物业服务 65.00% - 设立
重庆大疆商业管理有限公司 10,000,000 重庆 重庆市渝中区 商务服务业 100.00% - 设立
重庆慧创商业运营管理有限公司 3,000,000 重庆 重庆市渝中区 企业管理咨询 100.00% - 设立
上海新大正新企业服务有限公司 5,000,000 上海 上海市虹口区 企业管理咨询 100.00% - 设立
南阳市城乡一体化 -
南阳新大正物业服务有限责任公司 50,000,000 南阳 物业服务 51.00% 设立
示范区
贵阳市大正彗能智慧城市运营服务有限公司 2,000,000 贵阳 贵阳市观山湖区 城市运营服务 51.00% - 设立
重庆大正贵博城市环境服务有限公司 3,000,000 重庆 重庆市涪陵区 城市运营服务 51.00% - 设立
重庆新大正美餐餐饮服务有限公司 5,000,000 重庆 重庆市渝中区 餐饮服务 51.00% - 设立
重庆山清停车场管理有限公司 1,000,000 重庆 重庆市渝中区 停车场服务 100.00% - 设立
公共设施管理服 - 非同一控制下
四川和翔 156,640,000 成都 成都市武侯区 100.00%
务 企业合
- 非同一控制下
新大正企业服务(安庆)有限公司 2,000,000 安庆 安庆市宜秀区 商务服务业 51.00%
企业合
武汉新大正海盛物业管理有限公司 5,000,000 武汉 武汉市江岸区 物业服务 60.00% - 设立
新大正(北京)物业管理有限公司 5,000,000 北京 武汉市江岸区 物业服务 67.00% - 设立
新大正(南京)物业管理有限公司 5,000,000 南京 南京市浦口区 物业服务 67.00% - 设立
新大正(长沙)物业管理有限公司 5,000,000 长沙 长沙市天心区 物业服务 67.00% - 设立
新大正(河南)物业管理有限公司 5,000,000 郑州 郑州市金水区 物业服务 67.00% - 设立
新大正(深圳)物业管理有限公司 5,000,000 深圳 深圳市南山区 物业服务 67.00% - 设立
杭州大正牧歌物业服务有限公司 5,000,000 杭州 杭州市临平区 物业服务 67.00% - 设立
（1） 在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
子公司名称 变动时间 变动前持股比例 变动后持股比例
青岛融源 2023-11-16 65.00% 100.00%
（2） 交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
单位：元
青岛融源
购买成本/处置对价 -
--现金 1,050,600.00
--非现金资产的公允价值 -
购买成本/处置对价合计 1,050,600.00
减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额 1,048,869.97
差额 1,730.03
其中：调整资本公积 1,730.03
调整盈余公积 -
调整未分配利润 -
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
（1） 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业： - -
下列各项按持股比例计算的合计数 - -
联营企业： - -
投资账面价值合计 22,940,740.13 16,453,406.92
下列各项按持股比例计算的合计数 - -
--净利润 1,052,318.95 -756,261.08
--综合收益总额 1,052,318.95 -756,261.08
十一、政府补助
□适用 ?不适用
单位：元
本期新 本期计入营
本期转入其 本期其 与资产/收
会计科目 期初余额 增补助 业外收入金 期末余额
他收益金额 他变动 益相关
金额 额
递延收益 7,622,753.55 287,000.04 7,335,753.51 与资产相关
单位：元
会计科目 本期发生额 上期发生额
计入其他收益的政府补助金额 19,807,810.25
十二、与金融工具相关的风险
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降
至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策
略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各
种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。
本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。
管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。
(一) 信用风险
信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
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(1) 信用风险的评价方法
公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用
风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依
据的信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。公司以单项金融
工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的
风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。
当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：
法律环境变化并将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等。
(2) 违约和已发生信用减值资产的定义
当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已发生信
用减值的定义一致：
的让步。
预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据
（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、
违约损失率及违约风险敞口模型。
本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措
施。
(1) 货币资金
本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。
(2) 应收款项
本公司定期/持续对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择与经认
可的且信用良好的客户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会面临重大坏账风险。
由于本公司的应收账款风险点分布于多个合作方和多个客户，截至 2023 年 12 月 31 日，本公司应收
账款的 21.09%（2022 年 12 月 31 日：11.07%）源于余额前五名客户，本公司不存在重大的信用集中风险。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。
(二) 流动性风险
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流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风
险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者
源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。
为控制该项风险，本公司综合运用票据结算、银行借款等多种融资手段，并采取长、短期融资方式
适当结合，优化融资结构的方法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。本公司已从多家商业银行取得
银行授信额度以满足营运资金需求和资本开支。
金融负债按剩余到期日分类
期末数
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
短期借款 4,583,000.11 4,635,866.10 4,635,866.10 - -
应付账款 270,443,268.42 270,443,268.42 270,443,268.42 - -
其他应付款 161,845,874.05 161,845,874.05 161,845,874.05 - -
一年内到期的非流动负债 16,437,761.53 17,658,266.58 17,658,266.58 - -
长期借款 24,501,988.74 25,555,574.25 - 4,457,367.60 21,098,206.65
租赁负债 15,721,297.12 16,783,966.68 - 13,014,196.39 3,769,770.29
长期应付款 1,142,647.04 1,177,328.51 - 1,177,328.51 -
小 计 494,675,837.01 498,100,144.59 454,583,275.15 18,648,892.50 24,867,976.94
（续上表）
期初数
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
短期借款 1,565,358.11 1,606,828.93 1,606,828.93
应付账款 128,535,546.86 128,535,546.86 128,535,546.86
其他应付款 110,317,705.91 110,317,705.91 110,317,705.91
一年内到期的非流动负债 20,514,330.19 22,188,003.07 22,188,003.07
长期借款 230,000.00 249,872.00 249,872.00
租赁负债 18,751,166.33 20,201,627.99 15,649,518.73 4,552,109.26
长期应付款 1,885,814.93 2,031,890.36 2,031,890.36
小 计 281,799,922.33 285,131,475.12 262,648,084.77 17,931,281.09 4,552,109.26
(三) 市场风险
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险
主要包括利率风险和外汇风险。
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。固定利率
的带息金融工具使本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公司面临现金流量利率
风险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率金融工具的比例，并通过定期审阅与监控维持适
当的金融工具组合。
外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险本公司于中
国内地经营，且主要活动以人民币计价。因此，本公司所承担的外汇变动市场风险不重大。
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十三、公允价值的披露
单位：元
期末公允价值
项目 第一层次公允价值 第二层次公 第三层次公允价值计
合计
计量 允价值计量 量
一、持续的公允价值计量 -- -- -- --
（一）交易性金融资产 - - 30,414,874.00 30,414,874.00
当期损益的金融资产
（2）权益工具投资 - - 30,414,874.00 30,414,874.00
（四）投资性房地产 - - 94,212,563.00 94,212,563.00
持续以公允价值计量的资产总额 - - 124,627,437.00 124,627,437.00
二、非持续的公允价值计量 -- -- -- --
投资性房地产为持续第三层次公允价值计量的出租建筑物，公司的投资性房地产地理位置较好、存
在类似交易案例，交易价格容易获取，期末公司主要采用市场法对投资性房地产进行评估，该方法存在
的风险或缺陷主要来自于交易案例的可比性和交易价格的真实性。
其他非流动金融资产为持续第三层次公允价值计量的其他权益工具投资，被投资企业重庆旅商投资
（集团）有限公司、德同领航、重庆大正清洁服务有限公司的经营环境和经营情况、财务状况未发生重
大变化，公司按账面价值作为公允价值的合理估计进行计量。前海勤博教育科技（深圳）有限公司经营
业绩不稳定，期末账面净资产为负数，公司管理层预计收回其投资款的可能性比较低，评估其公允价值
为 0。
十四、关联方及关联交易
本企业最终控制方
股东名称 与公司关系 持股比例(%) 间接持股情况
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王宣 股东 28.66
[注]
李茂顺 股东 6.92
[注]截至 2023 年 12 月 31 日，重庆大正商务信息咨询合伙企业（有限合伙）持有本公司 17.29%股权。
王宣、李茂顺分别持有重庆大正商务信息咨询合伙企业（有限合伙）27.136%、14.40%的股权，且两人共
同在重庆大正商务信息咨询合伙企业（有限合伙）任执行合伙企业事务的普通合伙人。王宣、李茂顺已
签订《一致行动人协议》，共同为本公司实际控制人。
本企业子公司的情况详见附注本财务报表附注六(一)之说明。
本企业重要的合营或联营企业详见附注。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情
况如下：
合营或联营企业名称 与本企业关系
重庆保税港区港佳综合服务有限公司 联营企业
南阳新大正物业服务有限责任公司 联营企业
江西中泽新大正物业股份有限公司 联营企业
海南旅投新大正医疗保障有限公司 联营企业
新大正锐泰智慧能源服务(深圳)有限公司 联营企业
其他说明：2023 年 3 月，公司转让了南阳新大正物业服务有限责任公司股权，股权转让后，该公司
成为公司联营企业。
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
德同领航 公司持有 1.9643%股份
重庆大正清洁服务有限公司 公司持有 10%股份
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位：元
关联交易内 获批的交易额 是否超过
关联方 本期发生额 上期发生额
容 度 交易额度
重庆大正清洁服务有限公司 接受劳务 1,653,773.60 - - 1,653,773.59
江西中泽新大正物业股份有限公司 接受劳务 3,607,358.08 - - -
海南旅投新大正医疗保障有限公司 接受劳务 4,223.46 - - -
出售商品/提供劳务情况表
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单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
重庆保税港区港佳综合服务有限公司 提供劳务 1,591,564.96 429,063.19
南阳新大正物业服务有限责任公司 提供劳务 5,884,059.62 -
江西中泽新大正物业股份有限公司 提供劳务 10,227,720.76 302,741.04
海南旅投新大正医疗保障有限公司 提供劳务 1,128,655.99 -
（1） 应收项目
单位：元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
重庆保税港区港佳综合
应收账款 1,471,210.15 36,228.61 454,806.98 4,548.07
服务有限公司
江西中泽新大正物业股
应收账款 1,189,576.26 27,610.18 320,905.50 3,209.06
份有限公司
南阳新大正物业服务有
其他应收款 263,737.78 13,568.36
限责任公司
（2） 应付项目
单位：元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 重庆大正清洁服务有限公司 275,628.93 275,628.93
应付账款 江西中泽新大正物业股份有限公司 336,132.05
其他应付款 德同领航 2,730,382.00 1,899,680.00
十五、股份支付
单位：元
授予对象 本期授予 本期行权 本期解锁 本期失效
类别 数量 金额 数量 金额 数量 金额 数量 金额
管理人员 - - - - - - 1,331,400.00 16,165,953.00
合计 - - - - - - 1,331,400.00 16,165,953.00
(1) 限制性股票激励计划基本情况说明
授予情况
项目
授予数量 授予日 授予价格 有效期 备注
计划 60 个月
计划-首次授予 48 个月
计划-预留股份 48 个月
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[注 1] 2021 年度限制性股票激励计划已经公司 2021 年第一次临时股东大会及公司 2021 年第二届董
事会第八次会议审议通过，激励计划的有效期为 60 个月，在限制性股票解除限售期内，若达到激励计划
规定的行权/解除限售条件，激励对象可分五次申请行权/解除限售，自授予日起 12 个月后、24 个月后、
股票，由公司回购注销
[注 2] 2022 年度限制性股票激励计划已经公司 2021 年度股东大会及公司 2022 年第二届董事会第十
三次会议审议通过，激励计划的有效期为 48 个月，在限制性股票解除限售期内，若达到激励计划规定的
行权/解除限售条件，激励对象可分四次申请行权/解除限售，自授予日起 12 个月后、24 个月后、36 个
月、48 个月后分别可申请解除限售额度上限为授予限制性股票总量的 30%、30%、20%、20%，各批实际解
除限售数量与激励对象考核结果挂钩。激励对象考核当年不能解除限售的限制性股票，由公司回购注销
(2) 行权条件
达到业绩考核目标作为激励对象的解除限售条件。以 2020 年度营业收入、净利润值为基数，对各考核年
度的营业收入增长率、净利润增长率进行考核，根据上述指标每年对应的完成情况核算公司层面解锁比
例。公司业绩考核目标及解锁比例安排如下表所示：
考核年度 说明
比 2020 年增长不低于 90%
比 2020 年增长不低于 150%
比 2020 年增长不低于 210%
比 2020 年增长不低于 280%
注：上述“营业收入”以经公司聘请的符合资质的会计师事务所审计的合并报表所载数据为计算依
据。上述“净利润”是指经审计的归属于上市公司股东的净利润，并剔除股份支付费用的影响
公司未满足上述业绩考核目标的，所有激励对象对应考核当年可解除限售的限制性股票均不得解除
限售，由公司按授予价格回购注销。
激励对象的绩效评价结果分为合格、不合格两个等级，考核评价表适用于考核对象。组织层面的业
绩考核根据公司的绩效管理方案中核心业绩指标年度考核得分。按照组织层面的完成情况，完成当年核
心业绩指标考核即为 100.00%，未完成则是不合格为 0，由公司按授予价格回购注销。
公司对业务单元绩效考核的重点为业务单元经营业绩，绩效指标重点为财务指标，即每一年度年初
根据公司整体战略安排下达的核心预算指标；对职能与平台部门绩效考核的重点为支持战略实现的核心
管理指标，绩效指标重点体现本部门对公司和业务单元的核心价值及贡献。
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公司人力资源中心将负责对激励对象每个考核年度的综合考评进行打分，薪酬与考核委员会负责审
核公司绩效考评的执行过程和结果，并依照审核的结果确 定激励对象解除限售的比例。激励对象的绩效
评价结果分为 A、B、C、D、E 五个等级，考核评价表适用于考核对象。届时根据下表确定激励对象解除
限售的比例：
评价分数 B 及以上(A、B) C D E(得分＜60)
标准系数 1.0 0.8 0.6 0
激励对象个人当年实际解除限售额度=个人当年计划解除限售额度×集团层面解除限售比例×组织层
面绩效考核系数×个人层面标准系数。激励对象因考核当年不能解除限售的限制性股票，由公司按授予
价格回购注销。
(3) 解除限售情况及股票回购情况
解除限售股票数量(股)
项 目
个解除限售期解除限售条件成就的议案》，公司 2021 年限制性股票激励计划首次授予的第一个行权期的
行权条件已成就，达到考核要求并满足行权条件的 15 名激励对象在第一个行权期可行权的股票数量为
回购限售股票数量(股)
项 目
说明：截至 2023 年 12 月 31 日，2021 年度限制性股票激励计划尚未回购的股份数量为 722,400 股，
议案》和修改后章程的规定，鉴于股权激励对象张营利因个人原因离职，不再符合激励条件，公司决定
对其已获授但尚未解锁的限制性股票合计 5.7 万股进行回购注销。本次注销涉及 2021 年股权激励计划首
次授予的限制性股票 5.7 万股，注销后 2021 年股权激励计划首次授予限制性股票的数量由 157.95 万股
调整为 152.25 万股。
但尚未解锁的限制性股票合计 3.75 万股进行回购。本次回购涉及 2021 年股权激励计划首次授予的限制
性股票 3.75 万股，回购后 2021 年股权激励计划首次授予限制性股票的数量由 152.25 万股调整为 148.5
万股。
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案》，公司向全体股东每 10 股以资本公积转增 4 股，转增后，2021 年股权激励计划首次授予限制性股票
的数量调整为 207.9 万股。
划回购数量和回购价格的议案》《关于回购注销 2021 年限制性股票激励计划部分限制性股票的议案》、
果，公司决定对 5 名激励对象已获授但尚未达成解锁条件的限制性股票合计 20,317 股进行回购注销。
二个解除限售期解除限售条件未成就暨回购注销部分限制性股票的议案》、2022 年度股东大会决议和修
改后章程规定，结合 2021 年限制性股票激励计划第二期的考核结果，公司决定回购注销 2021 年限制性
股票激励计划首次授予的限制性股票 703,500 股；回购注销 2022 年限制性股票激励计划首次授予的限制
性股票 448,700 股,回购注销 2022 年限制性股票激励计划预留授予的限制性股票 12,600 股。
《关于限制性股票激励计划回购价格调整的议案》、2023 年度第一次临时股东大会决议及修改后章程规
定,因员工离职,不再符合股权激励条件,公司决定回购 2021 年限制性股票激励计划已获授未解锁的限制
性股票 29,400 股、2022 年限制性股票激励计划首次授予的限制性股票 137,200 股。
单位：元
授予日权益工具公允价值的确定方法 授予日的市场价格
可行权权益工具数量的确定依据 根据最新取得的可行权职工数、职工考核变动等后续信息进行估计
本期估计与上期估计有重大差异的原因 公司 2023 年并购业务未达预期，股份支付行权条件难以达成
以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额 22,707,299.63
本期以权益结算的股份支付确认的费用总额 -10,031,359.01
□适用 ?不适用
单位：元
授予对象类别 以权益结算的股份支付费用 以现金结算的股份支付费用
管理人员 -10,031,359.01 -
合计 -10,031,359.01 -
其他说明：
截至 2023 年 12 月 31 日，由于宏观经济、市场环境变化等因素，导致公司预期经营情况与股权激励
行权考核业绩指标存在较大偏差，公司预计未来考核期内的业绩目标无法达到，股份支付的行权条件难
以达成，故本期未预计 2024 年度及 2025 年度股份支付费用。
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十六、承诺及或有事项
资产负债表日存在的重要承诺
开出保函
截至 2023 年 12 月 31 日止，开具的保函如下：
品种 交易金额 保证金余额 备注
保函 71,169,663.67 7,790,687.67
除上述承诺事项外，截至资产负债表日，本公司不存在需要披露的其他重要承诺事项。
（1） 资产负债表日存在的重要或有事项
至资产负债表日，本公司不存在需要披露的重要或有事项。
（2） 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
十七、资产负债表日后事项
根据 2024 年 4 月 10 日公司第三届董事会第八次会议审议通过的《2023 年度利润分配及资本公
积金转增股本预案》 ，公司拟以回购注销预计无法行权的股权激励限制性股票股后的股份数量
利润分配方案
(含税)。上述预案尚待年度股东大会审议。
根据公司第三届董事会第七次会议及 2024 年第一次临时股东大会决议审议通过的《关于终止实施
观经济、市场环境变化等多重因素影响，导致公司预期经营情况与激励方案考核指标的设定存在偏差，
继续实施 2021 年限制性股票激励计划、2022 年限制性股票激励计划将难以实现预期的激励目的和效果，
公司综合考虑市场环境因素和公司未来发展战略规划,经审慎研究后拟决定终止实施上述限制性股票激励
计划,对激励对象已获授但尚未解除限售的限制性股票进行回购注销。
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除上述事项外，截至本财务报表批准报出日，本公司不存在需要披露的其他重要资产负债表日后事
项中的非调整事项。
十八、其他重要事项
（1） 报告分部的确定依据与会计政策
本公司主要业务为物业服务。公司将此业务视作为一个整体实施管理、评估经营成果。因此，本公
司无需披露分部信息。本公司按产品分类的营业收入及营业成本详见本财务报表附注七、5（1）之说明。
十九、母公司财务报表主要项目注释
（1） 按账龄披露
单位：元
账龄 期末账面余额 期初账面余额
合计 527,779,591.40 403,669,983.68
（2） 按坏账计提方法分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 计提 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 比例
按单项计提坏
账准备的应收 1,527,353.67 0.29% 1,527,353.67 100.00% - 507,128.65 0.13% 507,128.65 100.00% -
账款
其中：
按组合计提坏
账准备的应收 526,252,237.73 99.71% 10,287,522.40 1.95% 515,964,715.33 403,162,855.03 99.87% 7,060,428.11 1.75% 396,102,426.92
账款
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其中：
合计 527,779,591.40 100.00% 11,814,876.07 2.24% 515,964,715.33 403,669,983.68 100.00% 7,567,556.76 1.87% 396,102,426.92
按组合计提坏账准备：10,287,522.40
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
合计 507,963,173.30 10,287,522.40
（3） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
单项计提坏账准备 507,128.65 1,020,225.02 1,527,353.67
按组合计提坏账准备 7,060,428.11 3,227,094.29 10,287,522.40
合计 7,567,556.76 4,247,319.31 11,814,876.07
（4） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
单位：元
占应收账款和合 应收账款坏账准
应收账款期末余 合同资产期末余 应收账款和合同
单位名称 同资产期末余额 备和合同资产减
额 额 资产期末余额
合计数的比例 值准备期末余额
客户一 34,244,842.93 - 34,244,842.93 6.49% 1,113,533.68
客户二 25,113,960.67 - 25,113,960.67 4.76% 714,384.57
客户三 16,977,419.65 - 16,977,419.65 3.22% 327,046.05
客户四 16,972,342.64 - 16,972,342.64 3.22% -
客户五 5,274,126.92 - 5,274,126.92 1.00% 71,167.75
合计 98,582,692.81 - 98,582,692.81 18.69% 2,226,132.05
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收股利 4,850,079.79 -
其他应收款 229,373,472.65 182,043,164.24
合计 234,223,552.44 182,043,164.24
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(1） 应收股利分类
单位：元
项目（或被投资单位） 期末余额 期初余额
成都嘉峰世界清洁保养有限公司 1,348,518.48 -
重庆大疆商业管理有限公司 351,561.31 -
重庆大世界保洁有限公司 3,000,000.00 -
重庆大正保安服务有限公司 150,000.00 -
合计 4,850,079.79 -
（2） 其他应收款
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
合并范围内关联方 103,406,898.02 66,183,431.45
履约保证金 101,397,988.98 92,319,456.86
投标保证金 11,165,839.41 16,081,020.97
项目备用金 6,207,041.62 3,138,232.37
代收代付水电费 10,206,696.40 7,181,198.94
其他 4,920,844.48 4,541,553.30
合计 237,305,308.91 189,444,893.89
单位：元
账龄 期末账面余额 期初账面余额
合计 237,305,308.91 189,444,893.89
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 计提比 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
按单项计提坏账 1,134,778.25 0.48% 896,506.23 79.00% 238,272.02 1,608,590.70 0.85% 1,153,481.87 71.71% 455,108.83
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准备
其中：
按组合计提坏账
准备
其中：
合计 237,305,308.91 100.00% 7,931,836.26 3.34% 229,373,472.65 189,444,893.89 100.00% 7,401,729.65 3.91% 182,043,164.24
按组合计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
合并范围内关联方组合 102,272,119.77 - -
履约保证金组合 101,397,988.98 5,069,899.45 5.00%
账龄组合 32,500,421.91 1,965,430.58 6.05%
其中：0-3 月 20,845,838.67 208,458.38 1.00%
合计 236,170,530.66 7,035,330.03
按预期信用损失一般模型计提坏账准备：
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信用 整个存续期预期信用
坏账准备 未来 12 个月预期信用 合计
损失（未发生信用减 损失（已发生信用减
损失
值） 值）
——转入第二阶段 -93,822.85 93,822.85 - -
——转入第三阶段 - 664,482.95 -664,482.95 -
本期计提 1,077,743.51 -824,917.13 277,280.23 530,106.61
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
账龄和款项性质
项 目 第一阶段 第二阶段 第三阶段
未来 12 个月预期 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失（已
信用损失 （未发生信用减值） 发生信用减值）
期末坏账准备计提比
例（%）
单位：元
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 占其他应收款期 坏账准备期末
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末余额合计数的 余额
比例
往来单位一 合并范围内关联方往来 38,038,236.26 1 年以内、1-2 年 16.03% -
往来单位二 合并范围内关联方往来 14,873,022.21 6.27% -
往来单位三 合并范围内关联方往来 12,314,139.26 1 年以内、1-2 年 5.19% -
往来单位四 履约保证金、其他 10,277,077.03 4-5 年 4.33% 513,053.85
往来单位五 合并范围内关联方往来 6,762,485.52 1 年以内 2.85%
合计 82,264,960.28 34.67% 513,053.85
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 346,342,400.00 1,550,000.00 344,792,400.00 342,741,800.00 1,550,000.00 341,191,800.00
对联营、合营企
业投资
合计 369,048,636.72 1,550,000.00 367,498,636.72 359,643,119.10 1,550,000.00 358,093,119.10
（1） 对子公司投资
单位：元
期初余额 本期增减变动 期末余额
减值准备期 减值准备期
被投资单位 （账面价 计提减值准 （账面价
初余额 追加投资 减少投资 其他 末余额
值） 备 值）
重庆大世界保洁有限
公司
重庆大正融信物业管
理有限公司
重庆益客精橱餐饮管
- 550,000 - - - - - 550,000
理有限公司
重庆大正保安服务有
限公司
重庆慧创商业运营管
- 1,000,000 - - - - - 1,000,000
理有限公司
重庆高筹智能工程有
限公司
重庆大疆商业管理有
限公司
重庆慧璧物业服务有
限公司
青岛大正融源智慧城
市运营服务有限公司
民兴物业 97,000,000 - - - - 97,000,000 -
贵阳市大正辉尚智慧
城市运营服务有限公 3,000,000 - - - - - 3,000,000 -
司
深圳慧链云科技有限
公司
贵阳市大正彗能智慧
城市运营服务有限公
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司
南阳新大正物业服务
有限责任公司
重报物业 9,750,000 - - - - 9,750,000 -
重庆大正贵博城市环
境服务有限公司
重庆新大正美餐餐饮
服务有限公司
四川和翔 140,016,800 - - - - - 140,016,800 -
新大正企业服务(安
庆)有限公司
重庆山清停车场管理
有限公司
重庆新大正航空科技
- - 4,080,000 - - - 4,080,000 -
服务有限公司
合计 341,191,800 1,550,000 5,130,600 -1,530,000 - - 344,792,400 1,550,000
（2） 对联营、合营企业投资
单位：元
减 本期增减变动
值
准
期初余额 其他 期末余额 减值准
备 权益法下 其他 宣告发放 计提
被投资单位 （账面价 减少 综合 其 （账面价 备期末
期 追加投资 确认的投 权益 现金股利 减值
值） 投资 收益 他 值） 余额
初 资损益 变动 或利润 准备
调整
余
额
一、合营企业
二、联营企业
重庆保税港区港佳
综合服务有限公司
南阳新大正物业服
- - 1,985,014.26 - 1,017,956.22 - - - - - 3,002,970.48 -
务有限责任公司
江西中泽新大正物
业股份有限公司
海南旅投新大正医
- - 2,250,000.00 - 66,757.60 - - - - - 2,316,757.60 -
疗保障有限公司
新大正锐泰智慧能
源服务(深圳)有限 - - 1,200,000.00 - - - - - - 1,200,000.00 -
公司
成都嘉峰世界清洁 -
保养有限公司 1,348,518.48
小计 16,901,319.10 - 5,435,014.26 - 1,718,421.84 - - - - 22,706,236.72 -
合计 16,901,319.10 - 10,870,028.52 - 3,080,658.93 - - - - 22,706,236.72 -
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
新大正物业集团股份有限公司 2023 年年度报告全文
主营业务 2,568,472,851.44 2,272,564,148.80 2,130,835,917.26 1,776,354,238.77
其他业务 3,402,636.74 561,855.29
合计 2,571,875,488.18 2,272,564,148.80 2,131,397,772.55 1,776,354,238.77
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 29,906,066.38 72,409,242.76
权益法核算的长期股权投资收益 1,718,421.84 43,986.88
处置长期股权投资产生的投资收益 298,325.08 -
合计 31,922,813.30 72,453,229.64
二十、补充资料
单位：元
项目 金额 说明
非流动性资产处置损益 487,323.68 -
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按
照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外）
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 6,276,740.54 -
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -107,431.29 -
减：所得税影响额 3,554,864.07 -
少数股东权益影响额（税后） 2,568,908.64 -
合计 20,340,670.47 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 ?不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项
目的情况说明
□适用 ?不适用
加权平均净资 每股收益
报告期利润
产收益率 基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净利润 13.97% 0.71 0.71
扣除非经常性损益后归属于公司普通股
股东的净利润
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