公司代码：600684 公司简称：珠江股份
广州珠江发展集团股份有限公司
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人卢志瑜、主管会计工作负责人金沅武及会计机构负责人（会计主管人员）何晓婷
声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
无
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实
质承诺，敬请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述存在的政策风险、行业风险、经营风险等，请查阅
“第三节管理层讨论与分析”中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险
部分。
十一、 其他
√适用 □不适用
报告期内，公司完成重大资产重组，将持有的涉房业务相关资产及负债与广州
珠江实业集团有限公司、广州珠江健康资源管理集团有限公司合计持有的珠江城市
管理服务集团股份有限公司 100%股权进行资产置换，差额部分以现金补足。
因珠江城市服务在合并前后均受同一方最终控制非暂时性控制，构成了同一控
制下的企业合并。根据《企业会计准则第 20 号——企业合并》《企业会计准则第 33
号——合并财务报表》，公司按照同一控制下企业合并的相关规定，对前期合并资
产负债表、合并利润表及合并现金流量表相关财务数据进行追溯重述。
的财务报表
及公告的原稿
第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、珠江股份 指 广州珠江发展集团股份有限公司
实际控制人 指 广州市人民政府国有资产监督管理委员会
控股股东、珠实集团 指 广州珠江实业集团有限公司
城投集团 指 广州市城市建设投资集团有限公司
珠江城市服务、珠江城服 指 广州珠江城市管理服务集团股份有限公司
珠江体育文化、珠江文体 指 广州珠江体育文化发展股份有限公司
珠江投资公司 指 广州珠江投资发展有限公司
璟源公司 指 广州璟源投资有限公司
深圳灏泽公司 指 深圳珠江灏泽投资有限公司
珠江健康 指 广州珠江健康资源管理集团有限公司
亿华公司 指 广东亿华房地产开发有限公司
东湛公司 指 广州东湛房地产开发有限公司
开平恒祥公司 指 开平恒祥房地产开发有限公司
隽峰公司 指 广州隽峰房地产开发有限公司
湖南公司 指 湖南珠江实业投资有限公司
珠实环保公司 指 广州珠江实业环境保护有限公司
嘉德丰公司 指 广东嘉德丰投资发展有限公司
广隆公司 指 广州市广隆房地产有限公司
安徽中侨公司 指 安徽中侨置业投资有限公司
金海公司 指 广东金海投资有限公司
捷星公司 指 广州捷星房地产开发有限公司
品实公司 指 广州市品实房地产开发有限公司
璟逸公司 指 广州璟逸房地产开发有限公司
璟润公司 指 广州璟润房地产开发有限公司
穗芳鸿华公司 指 广州市穗芳鸿华科技发展有限公司
卓盈公司 指 广州卓盈房地产开发有限公司
珠实同创公司 指 广州市珠实同创产业运营管理有限公司
广州斯博瑞公司 指 广州斯博瑞酒店有限公司
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
报告期 指 2023 年 1 月 1 日至 2023 年 6 月 30 日
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 广州珠江发展集团股份有限公司
公司的中文简称 珠江股份
公司的外文名称 GUANGZHOUPEARLRIVERDEVELOPMENTGROUPCO.,LTD.
公司的外文名称缩写 GZPR
公司的法定代表人 卢志瑜
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 陆伟华 郑露
广州市越秀区环市东路371- 广州市越秀区环市东路371-
联系地址 375号世界贸易中心大厦南 375号世界贸易中心大厦南
塔11楼 塔11楼
电话 020-83752439 020-83752439
传真 020-83752663 020-83752663
电子信箱 ir@gzzjsy.com ir@gzzjsy.com
三、 基本情况变更简介
广州市越秀区环市东路371-375号世界贸易中心大厦南
公司注册地址
塔11楼S1101-05、S1118-24房
东风中路362号颐德大厦30楼”；
公司注册地址的历史变更情
况
颐德大厦30楼”变更为“广州市越秀区环市东路371-
房”。
广州市越秀区环市东路371-375号世界贸易中心大厦南
公司办公地址
塔11楼
公司办公地址的邮政编码 510095
公司网址 www.gzzjsy.com
电子信箱 ir@gzzjsy.com
公司办公地址变更详见公司于2023年5月11日披露的《
关于办公地址变更的公告》（编号：2023-049）；
报告期内变更情况查询索引 公司注册地址变更详见公司于2023年8月3日披露的《关
于完成住所工商变更登记的公告》（编号：2023-070）
。
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名
《上海证券报》《证券时报》
称
登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 珠江股份 600684 珠江实业
六、 其他有关资料
□适用 √不适用
七、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元币种：人民币
上年同期 本报告期
主要会计数 本报告期
调整后 调整前 比上年同
据 （1－6月）
期增减(%)
营业收入 2,447,287,265.00 806,695,510.84 241,289,524.06 203.37
归属于上市
公司股东的 -69,299,456.46 -752,399,828.71 -781,779,502.09 不适用
净利润
归属于上市
公司股东的
扣除非经常 -86,623,327.83 -745,811,201.51 -745,811,201.51 不适用
性损益的净
利润
经营活动产
生的现金流 -47,024,621.04 -308,308,046.14 -139,303,259.70 不适用
量净额
上年度末 本报告期
末比上年
本报告期末
调整后 调整前 度末增减
(%)
归属于上市
公司股东的 436,630,058.40 705,588,902.08 337,985,547.79 -38.12
净资产
总资产 3,877,950,613.71 32,255,635,377.27 31,362,595,570.49 -87.98
(二) 主要财务指标
本报告期 上年同期 本报告期
主要财务指标 （1－6月 比上年同
） 调整后 调整前 期增减(%)
基本每股收益（元／股） -0.08 -0.88 -0.92 不适用
稀释每股收益（元／股） -0.08 -0.88 -0.92 不适用
扣除非经常性损益后的基本每
-0.10 -0.87 -0.87 不适用
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 增加23.77
-12.13 -35.90 -43.95
个百分点
扣除非经常性损益后的加权平 增加19.57
-22.34 -41.91 -41.93
均净资产收益率（%） 个百分点
公司主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
（1）追溯调整或重述的原因说明
公司于 2023 年 3 月收购公司控股股东广州珠江实业集团有限公司和受同一控股股东
控制的广州珠江健康资源管理集团有限公司合计持有的广州珠江城市管理服务集团
股份有限公司 100%的股权，因参与合并的企业在合并前后均受同一方最终控制非暂
时性控制，构成了同一控制下的企业合并。根据《企业会计准则第 20 号——企业合
并》、《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》对同一控制下企业合并的相关规
定：“母公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，编制合并
资产负债表时，应当调整合并资产负债表的期初数；编制合并利润表时，应当将该
子公司以及业务合并当期期初至报告期期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；
编制合并现金流量表时，应当将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的现金
流量纳入合并现金流量表，同时应当对上述报表各比较报表的相关项目进行调整，
视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。”因此公司按照同
一控制下企业合并的相关规定，对前期合并资产负债表、合并利润表及合并现金流
量表相关财务数据进行追溯重述。
（2）营业收入：上年同期无大批量交付安排，结转收入较少；本年珠江云上花园交
付，结转收入，本年交付物业结转收入较上年同期增加。
（3）归属于上市公司股东的净利润、归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净
利润、基本每股收益、稀释每股收益：主要为上年同期无大批量交付安排，结转收
入较少，另存货存在减值迹象，上年同期计提存货跌价准备；本年珠江云上花园交
付，结转收入，另公司本年发生资产重组，使公司减亏。基本每股收益、稀释每股
收益也较上期增加。
（4）归属于上市公司股东的净资产：本年发生资产重组，置入资产为同一控制下企
业合并，公司对期初及同期数据进行重述，资产置换导致归属于上市公司股东的净
资产较上年度末调整后的减少。截至 2023 年一季度末，置出房地产公司不再纳入公
司合并报表范围。
（5）经营活动产生的现金流量净额：主要为工程款、税费等各项支付较上年同期减
少。
（6）报告期内，公司完成了重大资产置换，加权平均净资产收益率根据《公开发行
证券的公司信息披露编报规则第 9 号——净资产收益率和每股收益的计算及披露》
的规定计算。
（7）总资产：本年内发生资产重组，置出房地产公司，公司总资产大幅减少。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
九、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元币种:人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 2,592,118.85 注1
越权审批，或无正式批准文件，
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与
公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准 1,762,143.81
定额或定量持续享受的政府补助
除外
计入当期损益的对非金融企业收
取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合
营企业的投资成本小于取得投资
时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾
害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的
超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公
司期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有
事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有
效套期保值业务外，持有交易性金
融资产、衍生金融资产、交易性金
融负债、衍生金融负债产生的公允
-3,608,843.04 注3
价值变动损益，以及处置交易性金
融资产、衍生金融资产、交易性金
融负债、衍生金融负债和其他债权
投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合
同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量
的投资性房地产公允价值变动产
生的损益
根据税收、会计等法律、法规的
要求对当期损益进行一次性调整
对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收
入和支出
其他符合非经常性损益定义的损
益项目
减：所得税影响额 491,613.67
少数股东权益影响额（税
后）
合计 17,323,871.37
其他说明：
注 1：主要为公司从 2023 年 4 月起不再承租由广州珠江实业集团有限公司持有的位
于广州市越秀区东风中路 362 号颐德中心 29-31 层、23 层部分、19 层部分、6 层部
分、4 层部分、3 层部分作为办公用途使用，公司对使用权资产进行处置确认的收
益。
注 2：本期发生同一控制下的企业合并，广州珠江城市管理服务集团股份有限公司在
合并前 2023 年 1-3 月实现的净利润为 15,888,340.19 元。
注 3：主要为公司持有的股票对公允价值变动收益及投资收益的影响。
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 涉及金额 原因
计入当期损益的对非金融企业收取 19,811,320.75 注4
的资金占用费
注 4：截至 2022 年 12 月 31 日，公司中英益利计划债券本金 20 亿元，票面年化利率
期。2023 年 3 月，公司完成资产重组并收到珠实集团支付的本次重组第一笔现金对
价，剩余 10 亿元现金对价将于 2023 年 12 月 20 日前支付，并按照年化 7.20%的利率
支付交割日至实际还款日的利息。根据重组交易草案安排，该 10 亿元为中英保债的
部分还款来源，本公司将中英益利计划债券对应的利息支出作为经常性损益列报，
同时考虑到收珠实集团的资金占用费是用于偿还应中英益利计划债券的利息，因此
将该笔款项也作为经常性损益列报。
十、 其他
□适用 √不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所处行业情况
报告期内，公司完成重大资产重组，将持有的涉房业务相关资产及负债与珠实集
团、珠江健康合计持有的珠江城市服务 100%股权进行资产置换，差额部分以现金补足。
顺利实现从“地产”向“城市服务+文体运营”的战略转型。
城市服务企业持续贯彻高质量发展的主旋律，在平衡管理规模与服务质量的同时，
积极探索更加适合自身特点的发展路径，聚焦优势领域，愈发独立前行。高质量发展
已经成为时代“主旋律”和“最强音”，从中央到地方纷纷出台政策规定（如国务院
办公厅《关于进一步构建高质量充电基础设施体系的指导意见》、广州市住房和城乡
建设局《关于广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法的通知》等），提
高城市功能和品质，实现城乡一体化发展，以及提升人民群众的生活质量和幸福感。
城市服务企业积极参与老旧小区改造，城乡环境综合服务，加速融入社会基层治理，
在满足市场需求的同时，不断拓展业务范围，丰富业务链条，进一步提升竞争力与服
务力。
文体运营业务分类属于体育行业，以政策为导向：第一，发展完善全民健身，建
设推广体育公园。2022 年 3 月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于构建更高
水平的全民健身公共服务体系的意见》提出到 2025 年，更高水平的全民健身公共服
务体系基本建立，要求各地区各部门结合实际认证贯彻落实；2023 年 6 月，国家五部
门联合研制《全民健身场地设施提升行动工作方案（2023-2025 年）》，提出到 2025
年社区 15 分钟健身圈实现全覆盖的目标。相关政策的支持引导逐步推进，构建更高
水平的全民健身公共服务体系俨然成为国家体育发展的战略目标和未来支持重点，以
体育公园为主要形式的嵌入式体育场地或将取得较大增长，以此破解全民健身场地紧
缺的难题。第二，着力推动体育消费，完善赛事活动监管。2023 年被定调为经济复苏
年，拉动内需成为重中之重，体育消费也被视为拉动内需的重要抓手之一，体育竞赛
表演业、体育培训、全民健身、智能体育均将成为体育消费的重要支点。国家体育总
局 2023 年 1 月起施行的《体育赛事活动管理办法》从体育赛事活动申办、审批、许
可、服务和监管等六个方面提出 64 条具体举措，助推体育赛事活动这一体育事业发
展重要平台的持续发展。第三，持续深化体教融合。自国家层面出台“双减”政策以
来，全国各省市体教部门均陆续实施相关政策，推动落实体育教育改革升级。在地方
层面，如 6 月广州市教育局、体育局联合出台《关于深化体教融合促进青少年健康发
展的实施方案》，从学校体育、青少年体育赛事体系、青少年体育训练等 7 个方面提
出了体教融合的具体任务和要求。随着“双减”及体教融合的持续落实，学校体育、
青少年体育将取得进一步的发展，青少年体育市场有望进一步扩大。
体育产业经济规模与消费需求稳步增长。根据最新公布数据，2021 年体育产业总
产出达 31175 亿元，较同期增长 13.9%。此外，根据体育产业结构分类来看，公司主
营的体育服务业在产业结构中占比由 2016 年的 35.90%提高至 2021 年的 53.2%，超过
体育用品成为体育产业占比最大的类别。随着我国物质生活的日益改善、居民收入水
平的稳步提高、健康意识的不断增强，体育消费结构也在不断升级，呈现出由传统实
物型消费向参与型、观赏型消费转变的多元化特点。
报告期内，杭州亚运会、成都大运会、大湾区全运会等重要赛事相继重启进入筹
备阶段，大型演艺活动市场复苏，音乐演出、展览、职业赛事等数量均大幅上升，有
效带动了我国体育产业及周边产业的发展，这类体育场馆下游产业的市场需求不断扩
张，促使体育场馆的经营权改革进程不断加快，体育场馆的投资主体和业主方越来越
多元化，业态多元的综合运营成为体育场馆运营行业发展趋势。
（二）主营业务情况说明
珠江股份在“十四五”期间全面围绕“1+2+N”战略框架开展业务，主营业务由城
市服务、文体服务以及多业态服务三大板块开展。
主要指包括城市生活服务和城市公建服务，其中城市生活服务为社区住宅客户提
供“四保一服”等物业服务和社区增值服务（主要包括上门维修保养服务、家政服务、
美居康养等）。
城市公建服务是以城市空间运营为主要方向的业务，业态包括政府机关、商业写
字楼、医院、学校、交通枢纽、产业园区等，公司为细分业态提供定制化、标准化、
品质化服务。
专注于大型体育场馆及附属设施的运营管理，业务主要分为广告推广服务、体育
馆管理服务和体育馆运营及相关配套服务三大板块。如今，珠江文体在为场馆所有者
提供维护保养、公益性保障等场馆管理服务的同时，已构建了集文化、体育、娱乐、
休闲、商务于一体的体育场馆运营产业链，致力于实现体育场馆的社会效益和经济效
益共赢。报告期内，珠江文体主营业务开展情况如下：
（1）品牌影响进一步加大。珠江文体由广东省体育局推荐入选国家产业示范单
位，是全国范围 11 家入选单位中唯一一家广东企业。
业务拓展稳步推进，成功中标河南许昌体育会展中心，华中市场已形成片区优势；
再次中标山东济宁体育中心，北方市场进一步夯实；签约遵义市奥体中心项目，“贵
州资产+广州运营”模式再创标志性案例；汕头、重庆等 5 个项目有望下半年落地，
区域合作取得突破，与广州市白云区以校园体育、旅游资源、镇街体育场地为抓
手，共同打造区域体育文旅产业基地，已实现 430 课堂进驻 6 所小学、“一镇一街一
场馆”标杆项目江夏体育公园已正式营业，此合作模式将逐复制至白云区在建近 20
个社区场馆。
（2）活动赛事有序复苏。全国第一场体育场演唱会在珠江文体在管项目成功举
办，广州体育馆单馆大型活动排期已逾 40 场，演出势头强劲，公司首场正规马拉松
比赛 2023 美林湖半程马拉松顺利举办，近 3000 人报名参加，村 BA 品牌番禺区村篮
赛参赛运动员达 4344 人。
（3）体育消费初具生态。珠江文体坚持“从开门到开放到开发”，以赛事活动保
障为支点撬动体育生态圈的培育，不断延伸营收生态圈外延：一是“体育+零售”，场
内打造自有品牌便利店，场外配合演唱会档期开发“小集”零售形态，集腋成裘创造
小而多的零售消费点；二是“体育+服务”，整合演出行业产业链的上下游资源，在场
地出租的基础上附加场地保护、内场布置、活动报批、广告宣传、场馆包厢冠名等增
值服务，应收尽收最大化大型活动收益；三是“体育+流量经济”，利用大型活动形成
的人流量，配套美食节、粉丝应援服务、车尾箱节等扩大大型活动的收益，以衢州张
信哲未来是 2.0 演唱会为例，通过自主策划“非衢不可”IP，成功打造第一届美食节；
四是“体育+配套”，以场馆举办的大型活动带动住宿、餐饮等业态同步培育，场馆与
设施配套“一盘棋”协同发展、推动营收渠道多足鼎立。以刘若英飞行日演唱会为例，
演唱会期间场馆配套酒店客房满房，自助餐满座，演唱会首日创客房及自助餐均创单
日营收新高。
珠江股份整合内外部资源，通过设立一系列专业分、子公司提供定制化、专业化、
标准化服务，实现多业态全面发展。
（1）酒店管理服务
由国内资深酒店专家团队组建而成，提供酒店策划、顾问、设计、建设装修、管
理、培训等一站式服务的酒店管理专业服务机构。主要业务：1.酒店项目顾问咨询；
供品牌使用、派驻管理团队支持、开业支持、供应链支持、培训支持、服务支持、运
营支持、销售支持、系统平台支持、渠道导流支持等一揽子赋能项目。
（2）不动产租售服务
提供房地产营销策划、项目代理销售、渠道分销、不动产租赁、按揭服务、案场
服务、兼职拓展、商业经营等全方位的置业服务。
（3）科技服务
珠江股份紧跟物业行业发展步伐，致力于服务升级和科技创新，通过搭建
C·A·T·S 数字信息化协同体系，将数字科技赋能于物业服务，自主研发“珠江惠”
智慧社区 APP 平台以“项目运营管理系统”建设为抓手，构建现代化智慧物业服务体
系，为业主提供更优质便捷的在线缴费、移动报事报修、智能门禁、医护康养、智慧
停车、舆情风控等服务。利用智慧物业“线上+线下”服务模式，为社区构筑起全业
态、全融合、全场景的智慧物业应用体系。
（4）停车场管理服务
提供车场设施设备改造维护、车场设计规划及车场产品研发等智慧停车管理服务。
（5）安保服务
提供高端勤务、科技安防、消防运营等安保服务。
二、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
（一）城市服务板块
珠江城市服务是国企中较早有意识地注入市场化基因的企业，成立之初即积极拓
展外部市场业务，市场拓展团队的素质较高，市场感良好，应变能力强，形成灵活高
效的外部业务拓展模式。
珠江城市服务进入物业管理、专业保洁等领域早，经过多年的精耕细作，建立起
较高的行业地位。“珠江城市服务”、“江迅清洁”等历史性、传承性品牌具有较高
的品牌美誉度和影响力。“珠江管理专修学院”被誉为广州地区物业管理行业的黄埔
军校，为行业输送大量高素质管理人才。
珠江城市服务现有业态丰富，已开展住宅、商业写字楼、政府机关、企事业单位
办公、医院、学校、酒店、购物中心、公共设施场馆、交通枢纽设施、产业园区、房
地产项目案场等多种空间和场景管理，积极探索全域化管理和数智创新等业务，业态
之间的关联度高、可协同性和互补性强，有利于相关业务纵深拓展、提升资源利用效
率和服务能力，具有综合城市服务的全产业链优势。
由于进入较早，且注重专业知识的积累，在行政办公、医院、高端物业保洁等若
干细分领域具有一定专业优势。其中，在医院和行政办公楼的管理领域，有“武汉火
神山医院”、“广州市人大办公楼”等标杆项目，为企业在行业内赢得很高美誉度；
“江迅清洁”则是高端商业、写字楼物业物业保洁的一面旗帜，代表着国内这一细分
行业最高服务标准。
在珠江城市服务发展过程中，形成了积极向上、开拓进取的企业文化，凝聚力强。
大部分老员工具有丰富的行业经验和较高的行业地位，有很强烈的主人翁意识和企业
自豪感，对品牌的忠诚度高，是企业重要的资产。大部分员工服务意识强，与客户关
系良好，有利于保持较高的服务满意度、维系现有业务和拓展新业务。
（二）文体服务板块
珠江文体目前在管体育场馆项目 16 个，规模体量位居全国前列。其中，在以委
托运营和公私合营（PPP）模式参与场馆建设以及管理运营服务方面拥有极大优势和
丰富经验，并不断向浙江、福建、重庆等经济发达地区输出其经验和服务。此外，区
别于传统物业管理项目，体育场馆项目大多通过委托运营或者 PPP 模式获取，运营期
可以取得 5 年以上，平均 15-17 年，甚至最高 30 年，业务现金流稳定，可持续发展
能力强。
自 2001 年珠江文体运营管理的广州体育馆就实现国内最早探索公司化、市场化
运营模式，是国有企业中最先向体育场馆提供管理及运营服务的先驱企业。作为文体
运营的一站式全链条综合服务商，珠江文体以体育场馆为媒介，提供包括赛事活动、
运营管理、体育培训、顾问咨询等在内的服务，具有举办大型赛事、大型政府活动及
大型商业活动等的丰富经验，是国内目前唯一成功全赛事链的专业公司。
大部分企业的资源配置和应用具有较强的影响力。珠江文体在当地政府的直接主导下，
依托控股股东强大的国资背景资源，充分利用链主企业话语权及其技术、资本、品牌
等资源优势，立足广州及湾区，通过整合产业链上、中、下游相关体育公园、社区场
馆、赛事 IP、文化演艺 IP、企业年会及运动会活动等资源和业务，并逐步辐射全国，
持续提升自身品牌影响力和品牌溢价。同时将抢抓粤港澳大湾区联合承办 2025 年全
运会的重大机遇，以承接相关专业赛事为契机，整合大型体育场馆资源、社区体育场
地资源及校园体育资源等，引领湾区文体事业高质量发展。
此外，珠江文体以战略合作方式挑选实力雄厚、行业领先、专业扎实的著名央企、
民企、科研机构寻求合作，先后与同济大学建筑设计研究院，长江精工钢构，中国建
筑钢构集团，中国宝冶集团，中国建筑第一、七、八工程局，中建海峡建设发展有限
公司，浙江江南管理达成战略合作关系，开展体育建筑建设、设计、运营、管理、咨
询及场馆项目等方面的密切合作，进一步完善了公司产业链条，增强了竞争实力。
（1）科技创新方面，珠江文体 2022 年高新技术企业申请目前已通过公示，主持
研发《珠江文体智慧场馆管理系统 V1.0》目前已投用。
（2）行业规范方面，旗下拥有 2 个省级体育产业示范单位、1 个省级体育场馆运
营管理科产研融合实践教学基地、1 个区域级链主企业，珠江文体的管理创新成果--
-《以三个转变破解体育场馆经营管理难题的实践》获得全国国企管理创新成果一等
奖，成为全国体育场馆管理行业改革成功的典范。
（3）行业荣誉方面，珠江文体自成立以来，凭借丰富的管理经验，过硬的专业素
质，优良的工作作风获得过国家体育总局等六部委授予的荣誉称号，是中国大型演出
场馆活力十强企业，获得过“广州市先进集体”，是 2019 年男篮世界杯表彰中唯一
获得“最佳贡献奖”的比赛场馆，挂牌新三板期间被“体育产业界 BBC”的媒体公司
“懒熊体育”评为“最具投资价值的新三板体育公司”。
三、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司实现营业收入 244,728.73 万元，同比增长 203.37%；归属于母
公司股东的净利润为-6,929.95 万元，较上年同期减亏；每股收益-0.08 元；公司加
权平均净资产收益率为-12.13%，同比增加 23.77 个百分点。
截至报告期末，公司资产总额 387,795.06 万元，较报告期期初减少 87.98%，归
属于母公司所有者权益 43,663.01 万元，较报告期期初减少 38.12%；公司资产负债
率为 88.02%，较报告期期初减少 5.11 个百分点。
截至 2023 年 6 月 30 日，珠江城市服务在管住宅、公建等项目情况如下：
在管项目数量 在管建筑面积
类别
（单位：个） （单位：平方米）
住宅
（含增值服务、非业主增值服 140 18,135,179.01
务）
酒店 7 2,558,911.99
商业写字楼 61 3,503,884.13
公共设施场馆 38 5,761,171.47
工业园 19 2,005,514.90
政府办公楼 49 1,870,429.25
商业 13 692,420.80
合计 327 34,527,511.55
注：商业写字楼类别涵盖商业写字楼、综合体、企业办公楼；公共设施场馆类
别涵盖场馆、公园、交通枢纽、医疗机构、学校；工业园类别涵盖产业园和工厂；
商业类别涵盖商场和专业市场。
截至 2023 年 6 月 30 日，珠江文体在管体育场馆项目情况如下：
建筑面积
项目名称 运营起始时间 所在地点
（单位：平方米）
广州体育馆 2001 年 6 月 广州市 88,955.00
广州亚运城体育馆 2014 年 8 月 广州市 54,875.26
南沙体育馆 2018 年 7 月 广州市 30,236.00
江门市台山
台山新宁体育馆 2016 年 7 月 38,800.00
市
济宁体育中心 2013 年 7 月 济宁市 131,600.00
枣庄市文体中心 2019 年 6 月 枣庄市 400,000.00
泉州市晋江
晋江第二体育中心 2019 年 10 月 188,000.00
市
衢州市体育中心 2021 年 5 月 衢州市 245,000.00
瓯海奥体龙舟运动中心 2019 年 10 月 温州市 200,000.00
安顺市奥体中心 2021 年 12 月 安顺市 104,210.00
日照五莲体育公园 2023 年 1 月 日照市 21,040.00
昆明市呈贡区文体活动中
心
重庆仙桃数据谷运动中心 2022 年 10 月 重庆市 7,576.73
开封市体育中心 / 开封市 127,926.00
杭州市萧山体育中心场馆
/ 杭州市 80,000.00
群
遵义市奥林匹克体育中心 2023 年 6 月 遵义市 144,000.00
合计 1,976,514.99
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影
响和预计未来会有重大影响的事项
□适用 √不适用
四、报告期内主要经营情况
(一) 主营业务分析
单位：元币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,447,287,265.00 806,695,510.84 203.37
营业成本 2,102,962,883.74 602,790,310.18 248.87
销售费用 58,776,963.14 42,544,964.97 38.15
管理费用 131,221,034.27 147,499,476.03 -11.04
财务费用 85,236,982.15 174,375,493.31 -51.12
研发费用 4,731,684.28 不适用
经营活动产生的现金流量净额 -47,024,621.04 -308,308,046.14 不适用
投资活动产生的现金流量净额 -453,934,145.30 -19,235,681.20 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 -1,554,842,312.66 653,376,524.41 -337.97
营业收入变动原因说明：上年同期无大批量交付安排，结转收入较少；本年珠江云上花园交付，
结转收入，本年交付物业结转收入较上年同期增加。
营业成本变动原因说明：本年交付物业结转收入较上年同期增加，成本随之增加。
销售费用变动原因说明：本年交付物业结转收入较上年同期增加，销售费用随之增加。
财务费用变动原因说明：本次资产重组置出 21 珠实 01、22 珠实 01 两笔债券，一季度不再计提
上述债券对应的利息；公司于 2023 年 3 月提前归还银行借款及珠实集团借款，财务费用较同期
减少。
研发费用变动原因说明：珠江文体于 2022 年 7 月开始归集研发费用。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：工程款、税费等各项支付较上年同期减少。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：资产重组事项导致投资活动产生的现金流量净额为
-45,393.41 万元。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要原因为本年未取得新增金融机构借款，并偿还
金融机构借款 105,438 万元。
√适用 □不适用
报告期内，公司完成重大资产重组，将持有的涉房业务相关资产及负债与珠实集
团、珠江健康合计持有的珠江城市服务 100%股权进行资产置换，顺利实现从“地
产”向“城市服务+文体运营”的战略转型。重组完成之后，公司的主要利润来源从
房地产销售转变为城市服务、文体服务以及多业态服务。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
单位：元
本期期 上年期 本期期末
项目名 末数占 末数占 金额较上 情况说
本期期末数 上年期末数
称 总资产 总资产 年期末变 明
的比例 的比例 动比例
（%） （%） （%）
货币资金 973,015,356.62 25.09 3,057,535,347.57 9.48 -68.18
应收款项 311,988,017.11 8.05 271,887,104.12 0.84 14.75
预付款项 14,645,569.57 0.38 28,002,435.48 0.09 -47.70
存货 105,972,295.04 2.73 23,133,875,144.10 71.72 -99.54
合同资产
长期股权
投资
投资性房
地产
固定资产 13,234,850.94 0.34 253,393,340.21 0.79 -94.78
在建工程 本年发
无形资产 10,644,646.85 0.27 12,172,468.86 0.04 -12.55 生资产
使用权资 重组，
产 置出部
其他非流 分资
动资产 产，资
应付账款 140,899,606.06 3.63 1,168,848,901.89 3.62 -87.95 产及负
预收款项 4,052,526.78 0.10 8,423,982.80 0.03 -51.89 债较上
合同负债 74,996,586.30 1.93 5,812,963,525.74 18.02 -98.71 年有所
应付职工 减少。
薪酬
一年内到
期的非流 2,023,271,206.35 52.17 2,379,598,206.16 7.38 -14.97
动负债
其他流动
负债
长期借款 4,625,521,308.19 14.34 -100.00
租赁负债 30,040,405.97 0.77 37,531,180.33 0.12 -19.96
其他非流
动负债
其他说明
无
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 6,036,926.88 项目保证金、履约保证金、冻结款项等
投资性房地产 7,029,971.49 法院查封的房产
合计 13,066,898.37
□适用 √不适用
(四) 投资状况分析
√适用 □不适用
珠江健康合计持有的珠江城服 100%股权进行资产置换，差额部分以现金补足，详见
本节、五（二）。除此之外，公司另有 5,301 万元的对外股权投资。
(1).重大的股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
标的 合作
被投 主 投 是 资 投资
是否 报表科 方 截至资产负债 披露日
资公 要 资 持股 否 金 期限 预计收益 是否 披露索引
主营 投资金额 目（如 （如 表日的进展情 本期损益影响 期（如
司名 业 方 比例 并 来 （如 （如有） 涉诉 （如有）
投资 适用） 适 况 有）
称 务 式 表 源 有）
业务 用）
物
《重大资产
业
管
置换及重大
理 长期股 资产出售暨
资
珠江 及 权投 2023 年 关联交易之
收 产
城市 文 否 778,516,300.00 100% 是 资、其 无 无 已全部到位 / 27,280,903.55 是 4 月 15 标的资产过
购 置
服务 体 他权益 日 户情况的公
换
运 工具 告》（编
营
号：2023-
服
务
合计 / / / 778,516,300.00 / / / / / / / / 27,280,903.55 / / /
(2).重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3).以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
计入权益的
本期公允价值 本期计提 本期购买金 本期出售/赎回金
资产类别 期初数 累计公允价 其他变动 期末数
变动损益 的减值 额 额
值变动
股票 68,899,721.12 -3,761,783.19 152,940.22 65,290,878.15
其他 65,669,419.62 105,154.78 -61,188,706.91 4,585,867.49
其他 4,000,000.00 4,000,000.00
合计 138,569,140.74 -3,761,783.19 105,154.78 152,940.22 -61,188,706.91 73,876,745.64
证券投资情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
计入权
益的累 本期
证券 证券代 资金 本期公允价值变 本期购买金 本期投资损 会计核算
证券简称 最初投资成本 期初账面价值 计公允 出售 期末账面价值
品种 码 来源 动损益 额 益 科目
价值变 金额
动
自有 交易性金
股票 600666 ST 瑞德 16,773,509.40 2,319,745.95 2,319,745.95
资金 融资产
自有 交易性金
股票 300267 尔康制药 60,118,831.41 16,728,327.75 -1,507,905.60 141,366.15 15,220,422.15
资金 融资产
自有 交易性金
股票 601318 中国平安 291,433.32 362,652.00 -4,629.60 11,574.00 358,022.40
资金 融资产
自有 交易性金
股票 600594 益佰制药 118,777,143.03 48,033,320.09 -2,258,347.78 45,774,972.31
资金 融资产
华泰紫金天 自有 交易性金
基金 940018 1,394,331.08 1,455,675.33 9,099.79 152,940.22 1,617,715.34
天发货币 资金 融资产
合计 / / 197,355,248.24 / 68,899,721.12 -3,761,783.19 152,940.22 152,940.15 65,290,878.15 /
证券投资情况的说明
□适用 √不适用
私募基金投资情况
□适用 √不适用
衍生品投资情况
□适用 √不适用
(五) 重大资产和股权出售
√适用 □不适用
报告期内，公司将所持有的房地产开发业务相关的资产负债进行置出。置出的资
产主要包括：上市公司持有的与房地产开发业务相关的控股公司股权、参股公司股权；
应收参股公司与房地产开发相关的债权；为开展房地产开发业务发行的公司债券。上
述置出资产评估价及最终交易价格为 280,405.83 万元。详见公司于 2023 年 4 月 25
日披露的《重大资产置换及重大资产出售暨关联交易实施情况报告书》。
(六) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
截至报告期末，公司共拥有 4 家二级子公司，具体如下：
单位:万元 币种:人民币
本公司持 2023 年
注册资 2023 年 6 月 30 日
公司名称 主要业务 股比 1-6 月
本
（%） 总资产 净资产 净利润
自有资金投
珠江投资公司 90 2,000.00 5,223.33 4,570.40 127.98
资、物业管理
珠江城市服务 物业管理 100 8,000.00 100,225.25 43,351.43 2,864.06
自由资金投
璟源公司 100 4,000.00 3,998.87 3,998.87 -1.13
资、企业管理
项目投资、物
深圳灏泽公司 100 300.00 0.01 -0.08
业管理
公司本期内发生资产重组，12 家子公司从 2023 年 4 月起不再纳入公司合并报表范
围，详见“第十节、八、4、处置子公司”。
截至报告期末，公司有 9 家主要参股公司，具体如下
单位:万元币种:人民币
累计损失
持股比例 表决权比例
公司名称 投资成本 （减值准备
（%） （%）
金额）
亿华公司 4,674.00 4,674.00 41 41
东湛公司 6,500.00 6,500.00 30.32 30.32
开平恒祥公司 400.00 40 40
衢州宝冶体育建设运营有限
公司
晋江中运体育建设发展有限
公司
开封市广珠文化体育建设发
展有限公司
温州中建科工奥体项目管理
有限公司
三亚珠江温泉度假区有限公
司
三亚浪琴坞美疗中心有限公
司
(七) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
五、其他披露事项
(一) 可能面对的风险
√适用 □不适用
（1）环保治理风险：随着社会对环境保护的重视程度增加，政府对于建筑物和小
区的环保要求也在提高。物业企业需遵守环保相关政策，如垃圾分类、能源节约等，
否则可能面临处罚或限制发展的风险。
（2）创新业务孵化风险：在国家政策的大力引导下，物企积极开展社区生活服
务，探索可持续、可复制的增值服务模式，创新业务孵化伴随着资金、人力、平台等
投入，孵化失败可能导致前期投入成为沉没成本，亦可能错失业务发展机遇期，带来
机会成本。
（3）采购预留份额风险：根据《广东省财政厅广东省工业和信息化厅关于进一步
加强政府采购促进中小企业发展的通知》(粤财采购[2022]6 号)、《关于进一步加大
政府采购支持中小企业力度的通知（财政部财库〔2022〕19 号）》：“三、提高政府
采购工程面向中小企业预留份额。400 万元以下的工程采购项目适宜由中小企业提供
的，采购人应当专门面向中小企业采购。超过 400 万元的工程采购项目中适宜由中小
企业提供的，在坚持公开公正、公平竞争原则和统一质量标准的前提下，2022 年下半
年面向中小企业的预留份额由 30%以上阶段性提高至 40%以上。”等政策文件规定,政
府采购为促进中小企业健康发展，通过加强采购需求管理，落实预留采购份额、价格
评审优惠、优先采购等措施，提高中小企业在政府采购中的份额，支持中小企业发展。
公司在管项目合同金额 200 万元以下，200-400 万元以内项目或面临无法续约的情况，
今后在市场中大型企业参与竞争规模小的项目的机会也会减少，预计或会对公司的在
管项目数量和营收、利润产生负面影响。
（4）文体运营行业受国家相关法律法规及政策的监管，相关法律法规及政策的
变动会对公司主营业务产生一定影响，例如体育赛事和大型活动审批管理规定等。公
司虽已建立完善的业务管理和质量管理体系，若公司不能较好地适应相关法律法规及
政策的变动，及时针对相关变化制定应对措施，则公司的业务状况、财务状况及经营
业绩可能将受到不利影响。
（1）从行业发展来看，近几年，房企土储扩张速度放缓，销售面积不断下降，房
地产增量规模收缩，物企发展也深受地产环境的影响，来源于关联房企的在管面积减
少，办公、商业等多业态受到地产影响，土地成交下滑，开工建设量持续下降；公建、
学校、医院等业态开工量有限，为满足规模扩张的需求，物企市场化外拓持续加码，
存量项目成为众多物企的竞争标的，市场竞争日趋激烈。在地产、资本、整体经济环
境等因素的影响下，公司在管规模虽进一步增加，但增量减少，增速下滑。
（2）目前全国物业行业前 50 强均已进驻各地市抢占市场份额，今年已有百强企
业与部分地市区级政府有关部门，或其国资企业合资成立城市管理平台公司,抢占城
市一体化运营服务的先机。
（1）在传统物业服务方面，物业企业作为劳动密集型企业，人力成本为主要成
本。物业服务费定价调升困难与人力成本持续上升之间的矛盾可能导致公司利润率下
降；如大量使用外包服务则可能出现因外包公司未能提供高品质服务而影响公司品牌
声誉。在创新多元业务方面，重大资产重组后公司将致力于投资发展新型增值业务，
业务创新的探索需要投入的资金、人力较大，预期收益难以准确评估，存在投资收益
不确定性。
（2）公司提供的文体运营服务基于签署的服务合同。虽然公司的品牌影响力、高
水平服务能力、一站式服务内容、质量控制能力能较好地保障公司被选聘的持续性，
但仍可能存在服务合同被终止或未能续期的风险，从而对公司的业务发展、经营业绩
及财务状况造成不利影响。
(二) 其他披露事项
√适用 □不适用
公司于 2022 年 11 月 1 日发布《关于筹划重大资产置换暨关联交易的提示性公
告》（编号：2022-055），12 月 1 日、12 月 31 日分别发布《关于筹划重大资产置换
暨关联交易的进展公告》（编号：2022-059、2022-065）。
公司于 2023 年 1 月 19 日召开第十届董事会 2023 年第一次会议、第十届监事会
会 2023 年第二次会议，于 3 月 10 日召开 2023 年第一次临时股东大会，审议通过了
《关于公司重大资产置换及重大资产出售暨关联交易方案的议案》等相关议案，同意
公司将所持有的房地产开发业务相关的资产负债与珠实集团、珠江健康合计持有的珠
江城服 100%股权进行资产置换，差额部分以现金补足，但不涉及发行股份。详见公司
于 1 月 20 日披露的《第十届董事会 2023 年第一次会议决议公告》
（编号：2023-001）
《第十届监事会 2023 年第一次会议决议公告》（编号：2023-002）等相关公告，于 2
月 23 日披露的《第十届董事会 2023 年第二次会议决议公告》（编号：2023-013）《第
十届监事会 2023 年第二次会议决议公告》（编号：2023-014）及《重大资产置换及重
大资产出售暨关联交易报告书（草案）（修订稿）》等相关公告，于 3 月 11 日披露的
《2023 年第一次临时股东大会决议公告》（编号：2023-022）等相关公告。
本次交易涉及的置入资产的过户事宜已办理完毕，上市公司已持有珠江城服 100%
的股份，珠江城服已成为上市公司的全资子公司。详见公司于 2023 年 4 月 25 日披露
的《重大资产置换及重大资产出售暨关联交易之标的资产过户情况的公告》（编号：
本次交易涉及的过渡期期间，珠江城服实现归属于母公司股东的净利润
过渡期期间产生的收益归公司享有。详见公司于 2023 年 7 月 13 日披露的《关于重大
资产置换及重大资产出售暨关联交易之标的资产过渡期损益情况的公告》（编号：
日资产交割过渡期损益专项审计》。
第四节 公司治理
一、股东大会情况简介
决议刊登的指定 决议刊登的披
会议届次 召开日期 会议决议
网站的查询索引 露日期
《2023 年第一次
www.sse.com.cn
时股东大会 日 日 议公告》（编号：
《2023 年第二次
www.sse.com.cn
时股东大会 日 日 议公告》（编号：
《2022 年年度股
www.sse.com.cn
大会 日 日 （ 编 号 ： 2023-
《2023 年第三次
www.sse.com.cn
时股东大会 日 日 议公告》（编号：
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
√适用 □不适用
公司 2023 年第一次临时股东大会于 2023 年 3 月 10 日在广州市东风中路 362 号
颐德大厦 30 楼第一会议室召开，由公司董事会召集，董事长主持，出席现场会议的
股东及股东代表共 64 人，代表股份 364,819,032 股，占公司有表决权股份总数的
采取现场投票与网络投票相结合的方式，审议通过了股东大会通知中列明的所有议案。
本次股东大会的召集与召开程序、出席会议人员的资格、表决程序均符合法律、法规
和《公司章程》的规定，本次股东大会通过的各项决议均合法有效。
公司 2023 年第二次临时股东大会于 2023 年 4 月 6 日在广州市越秀区环市东路
持，出席现场会议的股东及股东代表共 22 人，代表股份 346,060,283 股，占公司有
表决权股份总数的 40.5478%。公司董事、监事、高级管理人员和公司聘请的律师列席
了会议。股东大会采取现场投票与网络投票相结合的方式，审议通过了股东大会通知
中列明的所有议案。本次股东大会的召集与召开程序、出席会议人员的资格、表决程
序均符合法律、法规和《公司章程》的规定，本次股东大会通过的各项决议均合法有
效。
公司 2022 年年度股东大会于 2023 年 4 月 20 日在广州市越秀区环市东路 371-375
号世贸中心大厦南塔 11 楼第一会议室召开，由公司董事会召集，董事长主持，出席
现场会议的股东及股东代表共 12 人，代表股份 345,481,431 股，占公司有表决权股
份总数的 40.4800%。公司董事、监事、高级管理人员和公司聘请的律师列席了会议。
股东大会采取现场投票与网络投票相结合的方式，审议通过了股东大会通知中列明的
所有议案。本次股东大会的召集与召开程序、出席会议人员的资格、表决程序均符合
法律、法规和《公司章程》的规定，本次股东大会通过的各项决议均合法有效。
公司 2023 年第三次临时股东大会于 2023 年 7 月 14 日在广州市越秀区环市东路
持，出席现场会议的股东及股东代表共 22 人，代表股份 347,394,591 股，占公司有
表决权股份总数的 40.7042%。公司董事、监事、高级管理人员和公司聘请的律师列席
了会议。股东大会采取现场投票与网络投票相结合的方式，审议通过了股东大会通知
中列明的所有议案。本次股东大会的召集、召开程序、出席会议人员的资格以及表决
方式、表决程序和表决结果，均符合《公司法》、《证券法》、《股东大会规则》等
法律、法规、规范性文件和珠江股份《公司章程》的规定，本次股东大会通过的决议
合法、有效。
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形
张研 董事长 离任
答恒诚 董事 离任
汪能平 董事、副总经理 离任
卢志瑜 董事长 选举
李超佐 副董事长、总经理 选举
廖惠敏 董事 选举
徐勇 独立董事 离任
陈琳 独立董事 选举
卢梅英 职工代表监事 离任
金沅武 职工代表监事 离任
白宇清 职工代表监事 选举
白宇清 职工代表监事 离任
王秋云 职工代表监事 选举
陈彦 职工代表监事 选举
马彦翔 副总经理 离任
任明霞 副总经理 离任
覃宪姬 财务总监、董事会秘书 离任
陆伟华 副总经理、董事会秘书、总法律顾问 聘任
郑蓓 副总经理 聘任
喻勇 副总经理 聘任
金沅武 财务总监 聘任
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明
√适用 □不适用
公司已于 2023 年 3 月 20 日、2023 年 4 月 6 日召开第十届董事会 2023 年第三次
会议、2023 年第二次临时股东大会，审议通过《关于选举董事的议案》，选举卢志瑜、
李超佐、廖惠敏为公司董事。详见公司分别于 2023 年 3 月 22 日及 4 月 7 日发布的
《第十届董事会 2023 年第三次会议决议公告》（编号：2023-023）《关于选举董事的
公告》（编号：2023-024）及《2023 年第二次临时股东大会决议公告》（编号：2023-
举董事长的议案》《关于选举副董事长的议案》《关于聘任总经理的议案》《关于聘
任副总经理的议案》《关于聘任董事会秘书的议案》《关于聘任总法律顾问的议案》
《关于聘任财务总监的议案》。选举卢志瑜为董事长，选举李超佐为副董事长、聘任
李超佐为总经理，聘任陆伟华、郑蓓、喻勇为副总经理，聘任陆伟华为董事会秘书、
总法律顾问，聘任金沅武为财务总监。详见公司于 2023 年 4 月 13 日发布的《第十届
董事会 2023 年第五次会议决议公告》（编号：2023-036）《关于选举董事长、副董事
长及聘任高级管理人员、证券事务代表的公告》（编号：2023-037）。
举的议案》。详见公司于 2023 年 6 月 29 日发布的《第十届董事会 2023 年第七次会
议决议公告》（编号：2023-054）《第十届监事会 2023 年第五次会议决议公告》（编
号：2023-055）。
彦女士担任公司职工代表监事。详见公司于 2023 年 7 月 7 日发布的《关于选举职工
代表监事的公告》（编号：2023-059）。
董事的议案》《关于选举独立董事的议案》《关于选举监事的议案》。详见公司于 2023
年 7 月 15 日发布的《2023 年第三次临时股东大会决议公告》（编号：2023-062）。
于选举第十一届董事会董事长的议案》《关于选举第十一届董事会副董事长的议案》
《关于选举第十一届董事会各专门委员会委员的议案》
《关于聘任总经理的议案》
《关
于聘任副总经理的议案》《关于聘任董事会秘书的议案》《关于聘任总法律顾问的议
案》《关于聘任财务总监的议案》；同日，公司召开第十一届监事会 2023 年第一次
会议，审议通过《关于选举第十一届监事会主席的议案》。分别详见公司于 2023 年 7
月 21 日发布的《第十一届董事会 2023 年第一次会议决议公告》（编号：2023-063）
《第十一届监事会 2023 年第一次会议决议公告》（编号：2023-064）《关于第十一届
董事会、监事会换届完成及聘任高级管理人员、证券事务代表的公告》（编号：2023-
三、利润分配或资本公积金转增预案
半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增 否
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数(元)（含税） 0
每 10 股转增数（股） 0
利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明
无
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
√适用 □不适用
公司及所属子公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司。
□适用 √不适用
√适用 □不适用
报告期内，公司未发生生态环境损害赔偿和突发环境事件。
□适用 √不适用
(三) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
√适用 □不适用
公司坚持保护环境理念，积极履行环境责任和强化安全主体责任，并将环境保
护融入于日常物业服务与管理中，报告期内无发生重大环保事件。
更多的了解。
控，对设施常规性保养外，发现能耗数据异常及时制定措施改进，如：部分项目将
一些停车场区域常开灯换成感应灯或白炽灯等。
工作，目前公司大部分住宅类项目都已开展垃圾分类工作。
(五) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 √不适用
二、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
□适用 √不适用
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能及 如未能
是否 是否
时履行应 及时履
承诺 承诺 承诺 有履 及时
承诺方 承诺时间及期限 说明未完 行应说
背景 类型 内容 行期 严格
成履行的 明下一
限 履行
具体原因 步计划
盈利 城服 100%股权）在每年度的净利
预测 润（以经审计的扣除非经常性损 2023 年 1 月 19 日
珠实集团 是 是 不适用 不适用
及补 益后属于母公司股东的净利润为 （2023 年-2025 年度）
偿 准）分别不低于 6,800 万元、7,400
万元、7,900 万元。
与重
大资 解决
（上市公司合法有效续存且
产重 同业 珠实集团 关于避免同业竞争之承诺函 是 是 不适用 不适用
本公司作为上市公司的控股
组相 竞争
股东期间）
关的
解决
承诺 关于规范及减少关联交易之承诺 2023 年 1 月 19 日
关联 珠实集团 否 是 不适用 不适用
函 （无固定期限）
交易
其他 珠实集团 保持上市公司独立性之承诺函 否 是 不适用 不适用
（无固定期限）
关于本次重组摊薄即期回报采取
其他 珠实集团 2023 年 1 月 19 日 是 是 不适用 不适用
填补措施的承诺函
如未能及 如未能
是否 是否
时履行应 及时履
承诺 承诺 承诺 有履 及时
承诺方 承诺时间及期限 说明未完 行应说
背景 类型 内容 行期 严格
成履行的 明下一
限 履行
具体原因 步计划
（自本承诺出具日至珠江股
份本次重组实施完毕前）
自本次重组报告书首次披露之日
（自上市公司本次重组报告
其他 珠实集团 至实施完毕期间关于股份减持计 是 是 不适用 不适用
书首次披露之日起至本次重
划的承诺
组实施完毕期间）
珠江股份时任 关于本次重组摊薄即期回报采取 2023 年 1 月 19 日
其他 否 是 不适用 不适用
董事、高管 填补措施的承诺 （无固定期限）
其他 珠江股份 关于房地产业务的承诺 （2020 年 1 月 1 日至 2023 是 是 不适用 不适用
年 1 月 19 日）
珠江股份时任 关于不存在上市公司股份减持计 （自上市公司本次重组报告
其他 是 是 不适用 不适用
董事、高管 划的承诺 书首次披露之日起至本次重
组实施完毕期间）
备注：与重大资产重组相关的承诺详见公司于 2023 年 2 月 23 日披露的《重大资产置换及重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
（修订稿）》的“业绩承诺和补偿安排”及“本次交易相关方作出的重要承诺”。
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、半年报审计情况
□适用 √不适用
五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况
□适用 √不适用
六、破产重整相关事项
□适用 √不适用
七、重大诉讼、仲裁事项
√本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 □本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项
(一) 诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
报告期内：
诉讼
承 诉讼
诉 (仲 诉讼
担 诉讼 诉讼 诉讼 (仲
起诉 讼 裁)是 (仲
连 (仲 (仲 (仲 裁)
(申 仲 否形 裁)
应诉（被申请）方 带 裁) 裁) 裁) 审理
请) 裁 成预 判决
责 基本 涉及 进展 结果
方 类 计负 执行
任 情况 金额 情况 及影
型 债及 情况
方 响
金额
广州东湛房地产开发有
限公司、禾盛财务投资
珠江 有限公司、广州保税区
注1 注1 注1
股份 远洋仓储贸易有限公
司、颐和地产集团有限
公司
广东亿华房地产开发有
限公司、广州市景兴房
地产开发有限公司、广
珠江 州市熊光投资策划有限
注2 注2 注2
股份 公司、广州市景点商业
城经营管理有限公司、
景治君、李巧珍、景艺
杰、苏洁贞、景艺晖
珠江 广州中侨置业投资控股 注3 注3 注3
股份 集团有限公司
广州颐和房产策划代理
有限公司、颐和地产集
珠江 团有限公司、禾盛财务
注4 注4 注4
股份 投资有限公司、何建信、
何建梁（第三人：东湛公
司）
广州中侨置业投资控股
珠江
集团有限公司（第三人： 注5 注5 注5
股份
穗芳鸿华）
珠江 广州纵贯实业发展有限
注6 注6 注6
股份 公司
珠江 广州盛唐滋补品贸易有
注7 注7 注7
股份 限公司、唐志威
珠江 广东亿华房地产开发有
注8 注8 注8
股份 限公司
开平住宅建筑工程集团
有限公司、广东朝莎置
珠江
业有限公司（第三人：开 注9 注9 注9
股份
平恒祥房地产开发有限
公司）
广州中侨置业投资控股
集团有限公司、开平住
珠江 注 注 注
宅建筑工程集团有限公
股份 10 10 10
司、安徽中侨置业投资
有限公司
注 1：公司依法向广东省广州市中级人民法院（以下简称“广州中院”）对广州
东湛房地产开发有限公司、禾盛财务投资有限公司、广州保税区远洋仓储贸易有限公
司、颐和地产集团有限公司提起诉讼，涉案金额 486,940,947.14 元。公司于 2020 年
《关于涉及诉讼的公告》（编号：2020-026）。在审理过程中，法院指出 6,500 万元
股权投资和 3.35 亿元债权投资属于两个不同的法律关系，如公司仍坚持 3.35 亿元债
权与 6,500 万股权合并审理，面临全案被驳回起诉的风险。因此，公司于 2021 年 7 月
向法院提交《撤诉申请书》，申请撤回本案中关于 6,500 万元股权款的诉讼请求。2021
年 10 月 21 日，公司收到广州中院出具的《民事判决书》，详见《关于诉讼判决结果
的公告》（编号：2021-056）。原审被告广州东湛房地产开发有限公司因不服原审法
院作出的原审判决，认为原审判决认定事实错误，故提起上诉，详见公司于 2021 年
月 18 日二审开庭，目前待二审判决。
注 2：公司依法向广州中院对广东亿华房地产开发有限公司、广州市景兴房地产
开发有限公司、广州市熊光投资策划有限公司、广州市景点商业城经营管理有限公司、
景治君、李巧珍、景艺杰、苏洁贞、景艺晖提起诉讼，涉案金额共计 1,944,543,477.63
元及利息、逾期利息、罚息、违约金及相关维权费用（以下简称“亿华借款两案”）。
粤 01 民初 2160 号《受理案件通知书》，详见《关于涉及诉讼的公告》（编号：2020-
（2020）粤 01 民初 2160 号《民事判决书》，一审判决支持公司关于借款本金
诉讼判决结果的公告》（编号：2022-009）。原审被告景治君因不服原审法院作出的
原审判决，认为原审判决适用法律错误，故提起上诉。详见公司于 2022 年 4 月 7 日
披露的《关于诉讼进展的公告》（编号：2022-018）。公司诉亿华借款两案于 2023 年
《民事判决书》，对原审案号为（2020）粤 01 民初 2160 号（涉案金额：借款本金
诉，维持原判。详见《关于诉讼判决结果的公告》
（编号：2023-053）。原审案号（2020）
粤 01 民初 2159 号的案件，目前待二审判决。
注 3：2021 年 10 月 18 日，公司因股权转让纠纷依法向广州中院起诉广州中侨置
业投资控股集团有限公司，涉案金额 724,378,535 元（暂计至 2021 年 10 月 15 日），
案件编号为（2021）粤 01 民初 1862 号，详见《关于涉及诉讼的公告》（编号：2021-
持公司关于退还股权转让预付款 3.50 亿元等大部分诉讼请求，详见《关于诉讼判决
结果的公告》（编号：2022-057）。
原审被告因不服原审判决，认为该判决书认定事实错误、适用法律不当，应予撤
销。详见公司于 2023 年 4 月 25 日披露的《关于诉讼进展的公告》
（编号：2023-043）。
本案于 2023 年 6 月 13 日在广东省高级人民法院开庭，目前待二审判决。
注 4：公司因损害股东利益责任纠纷依法向广州中院对广州颐和房产策划代理有
限公司、颐和地产集团有限公司、禾盛财务投资有限公司、何建信、何建梁提起诉讼，
其中，广州东湛房地产开发有限公司为案件第三人，涉案金额：15,408.85 万元（暂
计至 2021 年 9 月 30 日）。公司于 2021 年 10 月 13 日收到广州中院出具的（2021）
粤 01 民初 1816 号《受理案件通知书》，详见《关于涉及诉讼的公告》（编号：2021-
和房产策划代理有限公司向第三人赔偿售房款 115,257,025.28 元及其资金占用损失；
被告广州颐和房产策划代理有限公司、第三人赔偿公司律师费及资产保全担保费。详
见《关于诉讼判决结果的公告》（编号：2023-051）。
注 5：公司因合同纠纷依法向广州中院对广州中侨置业投资控股集团有限公司提
起诉讼，其中，广州市穗芳鸿华科技发展有限公司为案件第三人，涉案金额
初 301 号《受理案件通知书》，详见《关于涉及诉讼的公告》（编号：2022-006）。
抵偿差额 539,635,610.57 元及利息、违约金 3,749,543.90 元等大部分诉讼请求。详
见《关于诉讼判决结果的公告》（编号：2023-033）。
注 6：公司因合同纠纷依法向广州市越秀区人民法院对广州纵贯实业发展有限公
司提起诉讼，广州纵贯实业发展有限公司对公司提起反诉，涉案金额 237,977,336.49
元，公司收到广州市越秀区人民法院出具的（2022）粤 0104 民初 48597 号《受理案
件通知书》，详见公司于 2023 年 4 月 7 日披露的《关于涉及诉讼的公告》（编号：
判决未支持公司诉讼请求，详见《关于诉讼判决结果的公告》（编号：2023-052）。
公司因不服原审判决，故提起上诉。2023 年 8 月 1 日，公司收到广东省广州市中
级人民法院《传票》，案号为（2023）粤 01 民终 21385 号。详见《关于诉讼进展的公
告》（编号：2023-069）。
注 7：2023 年 1 月 9 日，广州市越秀区人民法院出具《受理案件通知书》，案号
为：（2023）粤 0104 民初 1870 号，立案审理公司诉广州盛唐滋补品贸易有限公司、
唐志威，合同纠纷一案，涉案金额 30,368,548.95 元（暂计至 2022 年 11 月 30 日）。
详见公司于 2023 年 4 月 14 日披露的《关于累计诉讼的公告》（编号：2023-039）。
本案于 2023 年 5 月 5 日一审开庭，公司于 2023 年 8 月 9 日收到广州市越秀区人民法
院出具的《民事判决书》，判决支持公司诉讼请求。
注 8：2023 年 3 月 17 日，广州市越秀区人民法院出具《受理案件通知书》，案
号为：（2023）粤 0104 民初 10672 号，立案审理公司诉广东亿华房地产开发有限公
司，借款合同纠纷一案，涉案金额 11,384,849.88 元（利息和逾期利息暂计至 2023 年
注 9：2023 年 4 月 10 日，广州市越秀区人民法院出具《受理案件通知书》，案
号为：（2023）粤 0104 民初 13365 号，立案审理公司诉开平住宅建筑工程集团有限
公司、广东朝莎置业有限公司（第三人：开平恒祥房地产开发有限公司），股权转让
纠纷一案，涉案金额 6,032,285.79 元及逾期付款资金占用损失（自 2023 年 3 月 28
日起按同期 LPR 的标准计至实际付清之日止）。详见公司于 2023 年 4 月 14 日披露的
《关于累计诉讼的公告》（编号：2023-039）。截至目前，该案处于一审阶段。
注 10：2021 年 1 月 22 日，广东省广州市中级人民法院出具《案件受理通知书》，
案号为：（2021）粤 01 民初 332 号，立案审理公司诉广州中侨置业投资控股集团有
限公司、开平住宅建筑工程集团有限公司、安徽中侨置业投资有限公司损害公司利益
责任纠纷，涉案金额 15,372.51 万元。详见公司 2021 年 4 月 30 日披露的《关于涉及
诉讼的公告》（编号：2021-029）。广州中侨置业投资控股集团有限公司提出管辖权
异议申请书，该案移送安徽省合肥市中级人民法院审议，案号为：（2021）皖 01 民初
原审判决，故提起上诉。2022 年 11 月 3 日，安徽省高级人民法院判决驳回上诉，维
持原判，案号为：（2022）皖民终 1012 号。
公司于 2023 年 3 月 3 日提出再审，安徽省高级人民法院于 2023 年 7 月 21 日出
具《民事申请再审案件受理通知书》（2023）皖民申 6443 号。
(三) 其他说明
√适用 □不适用
在重大资产重组中，珠江股份与珠实集团、珠江健康已签署《交割协议》，确
认就置出资产中的股权类资产，股权权属自交割日起发生转移。自交割日起，股权
所涉及的各项权利、义务、损失、责任、风险及收益均概括转移至资产承接方，而
不论该等股权是否已实际变更登记至资产承接方名下；如由于变更登记未完成等原
因未能及时履行形式上的移交手续，不影响资产承接方对该等股权类资产享有权利
和承担义务。同时，确认自交割日起，就置出资产中的债权类资产，债权所涉及的
各项权利、义务、损失、责任、风险及收益均概括转移至债权承接方。
公司原持有的广州市穗芳鸿华科技发展有限公司 100%股权、安徽中侨置业投资
有限公司 50.71%股权以及对广东亿华房地产开发有限公司的债权均属置出资产。
八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处
罚及整改情况
√适用 □不适用
公司职工代表监事卢梅英因配偶短线交易，于 2023 年 3 月 13 日收到上海证券
交易所纪律处分决定书〔2023〕23 号《关于对广州珠江发展集团股份有限公司时任
监事卢梅英予以通报批评的决定》，于 2023 年 4 月 11 日收到中国证券监督管理委
员会广东监管局行政监管措施决定书〔2023〕27 号《关于对卢梅英采取出具警示函
措施的决定》。
九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司及其控股股东广州珠江实业集团有限公司、实际控制人广州市
人民政府国有资产监督管理委员会不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债
务到期未清偿等情况。
十、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
□适用 √不适用
√适用 □不适用
公司已于 2023 年 6 月 28 日、7 月 14 日分别召开第十届董事会 2023 年第七次会
议、2023 年第三次临时股东大会，审议通过《关于预计日常关联交易的议案》，预计
单位：万元
关联交 交易 2023 年度 2023 年 4 月-6
关联方
易类别 内容 预计发生金额 月实际发生金额
珠实集团
及其控股子公司
广州珠江住房租赁发展
投资有限公司
广州市城实投资有限公司 2,287.98 1,538.87
湖南珠江实业
投资有限公司
广州璟逸房地产
开发有限公司
物业管 广州珠实地产有限公司 517.51 0
理、文体
运营、代 广州珠实通投资
销售 478.32 149.74
建代管等 发展有限公司
商品、 广州珠江产业园
提供 472.60 147.14
投资发展有限公司
劳务
广州城市更新
集团有限公司
广州市品实房地产
开发有限公司
广州市煤建有限公司 351.85 90.69
广州捷星房地产
开发有限公司
珠实集团
及其控股子公司
受托管理
海南珠江国际
置业有限公司
珠实集团
租赁 出租物业 217.82 71.62
及其控股子公司
采购商 物业管
品、 理、工程 珠实集团 495.07 65.79
接受劳 咨询等 及其控股子公司
务 委托管理 96.79 145.19
珠实集团
租赁 租入物业 1,060.60 525.33
及其控股子公司
关联交 交易 2023 年度 2023 年 4 月-6
关联方
易类别 内容 预计发生金额 月实际发生金额
广州珠江住房租赁发展
投资有限公司
合计 19,783.26 5,381.35
备注：1.2023 年 1-3 月公司尚未完成重大资产重组，预计发生金额的统计口径
仍为预计期内与关联方签订的合同金额。由于公司于 3 月完成重大资产重组后，业
务性质发生改变，相应调整 2023 年 4-12 月预计发生金额的统计口径为：期内预计
签订的关联交易合同按具体合同条款在期内将可能产生的收入或支出金额；以及 4
月前已签订合同且持续到期内继续履行的关联交易，按具体合同条款在期内将产生
的收入或支出金额；
同，因此无实际发生的日常关联交易金额；
不同关联方之间内部调剂使用（包括不同关联交易类别之间的调剂）；
度报告中披露的相关数据为准。
□适用 √不适用
(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易
□适用 √不适用
√适用 □不适用
公司于 2022 年 11 月 1 日发布《关于筹划重大资产置换暨关联交易的提示性公
告》（编号：2022-055），12 月 1 日、12 月 31 日分别发布《关于筹划重大资产置换
暨关联交易的进展公告》（编号：2022-059、2022-065）。
公司于 2023 年 1 月 19 日召开第十届董事会 2023 年第一次会议、第十届监事会
会 2023 年第二次会议，于 3 月 10 日召开 2023 年第一次临时股东大会，审议通过了
《关于公司重大资产置换及重大资产出售暨关联交易方案的议案》等相关议案，同意
公司将所持有的房地产开发业务相关的资产负债与珠实集团、珠江健康合计持有的珠
江城服 100%股权进行资产置换，差额部分以现金补足，但不涉及发行股份。详见公司
于 1 月 20 日披露的《第十届董事会 2023 年第一次会议决议公告》
（编号：2023-001）
《第十届监事会 2023 年第一次会议决议公告》（编号：2023-002）等相关公告，于 2
月 23 日披露的《第十届董事会 2023 年第二次会议决议公告》（编号：2023-013）《第
十届监事会 2023 年第二次会议决议公告》（编号：2023-014）及《重大资产置换及重
大资产出售暨关联交易报告书（草案）（修订稿）》等相关公告，于 3 月 11 日披露的
《2023 年第一次临时股东大会决议公告》（编号：2023-022）等相关公告。
本次交易涉及的置入资产的过户事宜已办理完毕，上市公司已持有珠江城服 100%
的股份，珠江城服已成为上市公司的全资子公司。详见公司于 2023 年 4 月 25 日披露
的《重大资产置换及重大资产出售暨关联交易之标的资产过户情况的公告》（编号：
本次交易涉及的过渡期期间，珠江城服实现归属于母公司股东的净利润
过渡期期间产生的收益归公司享有。详见公司于 2023 年 7 月 13 日披露的《关于重大
资产置换及重大资产出售暨关联交易之标的资产过渡期损益情况的公告》（编号：
日资产交割过渡期损益专项审计》。
□适用 √不适用
√适用 □不适用
珠实集团承诺：2023-2025 年度，置入资产（珠江城服 100%股权）在每年度的
净利润（以经审计的扣除非经常性损益后属于母公司股东的净利润为准）分别不低
于 6,800.00 万元、7,400.00 万元、7,900.00 万元。
(三) 共同对外投资的重大关联交易
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
第十届董事会 2023 年第一次会议审议通过《关于向控股股 《关于向控股股东借款
东借款暨关联交易的议案》，该议案后续未提交股东大会 暨关联交易的公告》
审议，未经最终决议，未发生实际借款。 （编号：2023-006）
√适用 □不适用
（1）公司向控股股东珠实集团借款，借款额度不超过人民币 16 亿元，其中 10
亿元借款额度有效期 2 年，单笔借款期限不超过六个月；6 亿元借款额度有限期 1
年，单笔借款期限不超过一年。公司向控股股东借款可在上述额度内滚动使用，借
款利率不超过 6%。详见公司于 2022 年 6 月 15 日披露的《关于向控股股东借款暨关
联交易的公告》（编号：2022-031）。截至 2023 年 3 月末，公司已收到珠实集团提
供的借款 16 亿元，并于 2023 年 3 月末全部结清。
（2）公司向控股股东珠实集团借款，借款额度不超过人民币 12 亿元，借款额
度有限期 1 年，单笔借款期限不超过 1 年。公司向控股股东借款可在上述额度内滚
动使用，借款利率不超过 6%。详见公司于 2022 年 10 月 28 日披露的《关于向控股股
东借款暨关联交易的公告》（编号：2022-051）。截至 2023 年 3 月末，公司已收到
珠实集团提供的借款 12 亿元，并于 2023 年 3 月末全部结清。
截至 2023 年 3 月末，公司已结清对珠实集团的全部债务，有关债务往来发生额
情况详见“第十节财务报告”、“十二、关联方及关联交易”中“关联方资金拆
借”。
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
关联方 关联关系 期初余 期末余 期初余 期末余
发生额 发生额
额 额 额 额
珠实集团 母公司 5,561,443,300.00
合计 5,561,443,300.00
根据《重大资产置换及重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
（修订稿）》第一章、二、（五）1、往来款项及担保清理，对
于珠实集团承继的置出房地产公司对上市公司的全部其他应
付款，为避免资产交割之后形成资金占用，珠实集团于置出资
关联债权债务形成原因 产交割日前向其承继的置出房地产公司提供借款或以其他合
法可行的方式提供支持，用于置出房地产公司向上市公司偿还
上述欠款。截至 2023 年一季度末，置出房地产公司不再纳入公
司合并报表范围。
具体详见本报告第十节、十二、5、（5）关联方资金拆借。
关联债权债务对公司经营
对公司经营成果及财务状况无重大影响。
成果及财务状况的影响
(五) 公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六) 其他重大关联交易
□适用 √不适用
(七) 其他
□适用 √不适用
十一、重大合同及其履行情况
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：万元币种：人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保方 担保是
担保发生 担保物 担保 是否为
与上市 被担保 担保 担保 担保类 主债务 否已经 担保逾 反担保 关联
担保方 担保金额 日期(协议 （如 是否 关联方
公司的 方 起始日 到期日 型 情况 履行完 期金额 情况 关系
签署日) 有） 逾期 担保
关系 毕
主合同项
下债务履
珠江股 公司本 珠实集 2018-12- 连带责
份 部 团 24 任保证
满之次日
起两年
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 200,000.00
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计
报告期末对子公司担保余额合计（B）
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 200,000.00
担保总额占公司净资产的比例(%) 458.05
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 200,000.00
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额
（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 178,168.50
上述三项担保金额合计（C+D+E） 378,168.50
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
公司对关联方提供担保的具体背景详见“第十节财务报告、十二、5之
担保情况说明
(4)关联担保情况”
□适用 √不适用
十二、其他重大事项的说明
□适用 √不适用
第七节 股份变动及股东情况
一、股本变动情况
(一) 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
□适用 √不适用
有）
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、股东情况
(一) 股东总数：
截至报告期末普通股股东总数(户) 37,895
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数 0
（户）
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位：股
前十名股东持股情况
持 质押、
有 标记或
有
冻结情
限
况
售
股东名称 期末持股数 比例
报告期内增减 条 股东性质
（全称） 量 (%) 件 股
股 份 数
份 状 量
数 态
量
广州珠江实业
集团有限公司
境内自然
黎壮宇 1,262,900 41,537,400 4.87 0 无 0
人
广州市城市建
设投资集团有 0 38,569,408 4.52 0 无 0 国有法人
限公司
境内自然
王玲 103,100 4,956,646 0.58 0 无 0
人
中国工商银行
股份有限公司
－南方中证全
指房地产交易
型开放式指数
证券投资基金
境内自然
龙建民 38,816,274,164,428 4,164,428 0.49 0 无 0
人
中国民生银行
股份有限公司
－金元顺安元
启灵活配置混
合型证券投资
基金
境内自然
羊轶霖 900 3,740,952 0.44 0 无 0
人
交通银行股份
有限公司－南
华瑞盈混合型 3,679,800 3,679,800 0.43 0 无 0 其他
发起式证券投
资基金
境内自然
宋玉 0 3,420,000 0.40 0 无 0
人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售 股份种类及数量
股东名称 条件流通股
种类 数量
的数量
广州珠江实业集团有限公司 265,409,503 人民币普通股 265,409,503
黎壮宇 41,537,400 人民币普通股 41,537,400
广州市城市建设投资集团有限公司 38,569,408 人民币普通股 38,569,408
王玲 4,956,646 人民币普通股 4,956,646
中国工商银行股份有限公司－南方中
证全指房地产交易型开放式指数证券 4,882,180 人民币普通股 4,882,180
投资基金
龙建民 4,164,428 人民币普通股 4,164,428
中国民生银行股份有限公司－金元顺
安元启灵活配置混合型证券投资基金
羊轶霖 3,740,952 人民币普通股 3,740,952
交通银行股份有限公司－南华瑞盈混
合型发起式证券投资基金
宋玉 3,420,000 人民币普通股 3,420,000
前十名股东中回购专户情况说明 不适用
上述股东委托表决权、受托表决权、 不存在
放弃表决权的说明
上述股东关联关系或一致行动的说明 不适用
表决权恢复的优先股股东及持股数量 不适用
的说明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东
□适用 √不适用
三、董事、监事和高级管理人员情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内股
期初持股 增减变动原
姓名 职务 期末持股数 份增减变动
数 因
量
卢志瑜 董事长 0 509,600 509,600 任职前增持
副董事长、总经
李超佐 0 99,000 99,000 任职前增持
理
廖惠敏 董事 0 76,700 76,700 任职前增持
副总经理、董事
陆伟华 会秘书、总法律 0 110,000 110,000 自愿增持
顾问
郑蓓 副总经理 0 25,000 25,000 任职前增持
喻勇 副总经理 0 38,500 38,500 任职前增持
陈彦 职工代表监事 100 6,100 6,000 任职前增持
其它情况说明
√适用 □不适用
公司于 2023 年 4 月 14 日披露《关于高级管理人员增持公司股份的自愿性公告》
（编号：2023-041），公司副总经理、董事会秘书、总法律顾问陆伟华女士于 2023 年
董监高前的持股变动。
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(三) 其他说明
□适用 √不适用
四、控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
□适用 √不适用
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
第十节 财务报告
一、 审计报告
□适用 √不适用
二、财务报表
合并资产负债表
编制单位：广州珠江发展集团股份有限公司
单位：元币种：人民币
项目 附注 2023 年 6 月 30 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 注释 1 973,015,356.62 3,057,535,347.57
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 注释 2 65,290,878.15 68,899,721.12
衍生金融资产
应收票据
应收账款 注释 5 311,988,017.11 271,887,104.12
应收款项融资
预付款项 注释 7 14,645,569.57 28,002,435.48
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 注释 8 2,038,712,939.98 1,398,285,556.60
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 注释 9 105,972,295.04 23,133,875,144.10
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 注释 12 10,833,500.00 1,124,093,500.00
其他流动资产 注释 13 20,022,497.28 801,766,139.69
流动资产合计 3,540,481,053.75 29,884,344,948.68
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 注释 17 143,132,500.07 298,848,075.76
其他权益工具投资 注释 18 4,585,867.49 65,669,419.62
其他非流动金融资产 注释 19 4,000,000.00 4,000,000.00
投资性房地产 注释 20 85,290,118.17 1,336,559,755.03
固定资产 注释 21 13,234,850.94 253,393,340.21
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 注释 25 48,337,603.58 58,418,625.60
无形资产 注释 26 10,644,646.85 12,172,468.86
开发支出
商誉 注释 28 328,791.01
长期待摊费用 注释 29 7,698,706.94 27,446,779.84
递延所得税资产 注释 30 20,545,265.92 302,125,670.67
其他非流动资产 注释 31 12,327,501.99
非流动资产合计 337,469,559.96 2,371,290,428.59
资产总计 3,877,950,613.71 32,255,635,377.27
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 注释 36 140,899,606.06 1,168,848,901.89
预收款项 注释 37 4,052,526.78 8,423,982.80
合同负债 注释 38 74,996,586.30 5,812,963,525.74
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 注释 39 80,040,273.18 110,412,890.56
应交税费 注释 40 265,611,012.90 1,124,477,467.84
其他应付款 注释 41 781,434,975.67 10,725,245,771.54
其中：应付利息
应付股利 4,295,731.74 4,295,731.74
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 注释 43 2,023,271,206.35 2,379,598,206.16
其他流动负债 1,670,062.03 239,359,613.87
流动负债合计 3,371,976,249.27 21,569,330,360.40
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 注释 45 4,625,521,308.19
应付债券 注释 46 3,052,116,665.12
其中：优先股
永续债
租赁负债 注释 47 30,040,405.97 37,531,180.33
长期应付款 注释 48 993,260.42 1,089,059.83
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 注释 51 118,721,096.65
递延所得税负债 注释 30 10,396,631.69 358,399,022.85
其他非流动负债 注释 52 276,110,897.19
非流动负债合计 41,430,298.08 8,469,489,230.16
负债合计 3,413,406,547.35 30,038,819,590.56
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 注释 53 853,460,723.00 853,460,723.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 注释 55 204,785,429.58 198,159,852.80
减：库存股
其他综合收益 注释 57 89,381.57 11,075,879.14
专项储备
盈余公积 注释 59 16,147,517.09 238,353,604.97
一般风险准备
未分配利润 注释 60 -637,852,992.84 -595,461,157.83
归属于母公司所有者权益
（或股东权益）合计
少数股东权益 27,914,007.96 1,511,226,884.63
所有者权益（或股东权
益）合计
负债和所有者权益
（或股东权益）总计
公司负责人：卢志瑜主管会计工作负责人：金沅武会计机构负责人：何晓婷
母公司资产负债表
编制单位：广州珠江发展集团股份有限公司
单位：元币种：人民币
项目 附注 2023 年 6 月 30 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 613,161,127.25 408,013,666.77
交易性金融资产 65,290,878.15 68,899,721.12
衍生金融资产
应收票据
应收账款 注释 1 3,348,772.44 3,492,000.00
应收款项融资
预付款项 2,336.68 117,924.53
其他应收款 注释 2 1,963,044,994.09 6,255,149,917.88
其中：应收利息
应收股利 389,500,000.00
存货 101,824,845.57 120,687,937.86
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 10,833,500.00 1,165,093,500.00
其他流动资产 6,755,245.13 4,978,896.36
流动资产合计 2,764,261,699.31 8,026,433,564.52
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 注释 3 435,946,178.22 3,095,784,930.65
其他权益工具投资 61,188,706.91
其他非流动金融资产 4,000,000.00 4,000,000.00
投资性房地产 85,086,944.84 87,012,907.04
固定资产 1,124,120.54 1,467,947.05
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 30,275,007.41
无形资产 2,840,167.57 2,535,749.15
开发支出
商誉
长期待摊费用 574,442.70 755,845.62
递延所得税资产 8,099,527.03
其他非流动资产 521,665.09
非流动资产合计 529,571,853.87 3,291,642,285.95
资产总计 3,293,833,553.18 11,318,075,850.47
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 5,795,057.38 6,251,339.51
预收款项
合同负债 2,890,619.25 39,962,156.40
应付职工薪酬 10,000.00 3,640,124.73
应交税费 245,834,492.93 235,510,478.83
其他应付款 614,784,668.00 5,551,711,936.86
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 2,003,945,205.48 1,015,698,343.58
其他流动负债 157,313.68 1,881,219.43
流动负债合计 2,873,417,356.72 6,854,655,599.34
非流动负债：
长期借款 689,104,107.79
应付债券 3,052,116,665.12
其中：优先股
永续债
租赁负债 25,199,764.54
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 18,511,026.07
其他非流动负债
非流动负债合计 3,784,931,563.52
负债合计 2,873,417,356.72 10,639,587,162.86
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 853,460,723.00 853,460,723.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 11,050,656.00 11,050,656.00
减：库存股
其他综合收益 11,075,879.14
专项储备
盈余公积 7,408,634.20 229,614,722.08
未分配利润 -451,503,816.74 -426,713,292.61
所有者权益（或股东权
益）合计
负债和所有者权益
（或股东权益）总计
公司负责人：卢志瑜主管会计工作负责人：金沅武会计机构负责人：何晓婷
合并利润表
单位：元币种：人民币
项目 附注 2023 年半年度 2022 年半年度
一、营业总收入 2,447,287,265.00 806,695,510.84
其中：营业收入 注释 61 2,447,287,265.00 806,695,510.84
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 2,437,694,904.29
其中：营业成本 注释 61 2,102,962,883.74 602,790,310.18
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 注释 62 54,765,356.71 55,414,446.02
销售费用 注释 63 58,776,963.14 42,544,964.97
管理费用 注释 64 131,221,034.27 147,499,476.03
研发费用 注释 65 4,731,684.28
财务费用 注释 66 85,236,982.15 174,375,493.31
其中：利息费用 105,888,819.52 172,295,063.41
利息收入 28,770,178.71 22,580,305.98
加：其他收益 注释 67 4,915,754.07 4,779,695.49
投资收益（损失以“－”
注释 68 1,066,442.32 -11,271,614.69
号填列）
其中：对联营企业和合营
企业的投资收益
以摊余成本计量的
金融资产终止确认收益（损失以
“-”号填列）
汇兑收益（损失以“－”
号填列）
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失
注释 70 -3,761,783.19 -28,387,189.95
以“－”号填列）
信用减值损失（损失以
注释 71 -5,613,327.84 -39,703,926.14
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
注释 72 -585,107,776.73
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
注释 73 2,564,967.74 1,551,481.82
“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号
填列）
加：营业外收入 注释 74 3,448,907.71 3,028,582.22
减：营业外支出 注释 75 1,133,444.83 2,143,923.40
四、利润总额（亏损总额以
“－”号填列）
减：所得税费用 注释 76 32,209,146.66 -15,617,858.16
五、净利润（净亏损以“－”号
-21,129,269.97 -857,565,992.89
填列）
（一）按经营持续性分类
-21,129,269.97 -857,565,992.89
以“－”号填列）
以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
-69,299,456.46 -752,399,828.71
润（净亏损以“-”号填列）
“-”号填列）
六、其他综合收益的税后净额 15,921,123.88
（一）归属母公司所有者的其
他综合收益的税后净额
综合收益
（1）重新计量设定受益计划变
动额
（2）权益法下不能转损益的其
他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价
注释 77 15,921,123.88
值变动
（4）企业自身信用风险公允价
值变动
合收益
（1）权益法下可转损益的其他
综合收益
（2）其他债权投资公允价值变
动
（3）金融资产重分类计入其他
综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准
备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他
综合收益的税后净额
七、综合收益总额 -5,208,146.09 -857,565,992.89
（一）归属于母公司所有者的
-53,378,332.58 -752,399,828.71
综合收益总额
（二）归属于少数股东的综合
收益总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) -0.08 -0.88
（二）稀释每股收益(元/股) -0.08 -0.88
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：
公司负责人：卢志瑜主管会计工作负责人：金沅武会计机构负责人：何晓婷
母公司利润表
单位：元币种：人民币
项目 附注 2023 年半年度 2022 年半年度
一、营业收入 注释 4 78,832,083.45 114,373,462.88
减：营业成本 注释 4 21,473,221.01 24,023,703.66
税金及附加 35,714,921.38 44,521,044.22
销售费用 1,824.56 1,897,359.25
管理费用 43,030,640.68 55,849,049.97
研发费用
财务费用 21,864,263.72 170,842,130.39
其中：利息费用 142,839,073.91 275,933,271.27
利息收入 127,925,180.10 127,774,840.35
加：其他收益 193,145.55 115,076.39
投资收益（损失以
注释 5 -262,845.07 -403,266.48
“－”号填列）
其中：对联营企业
-430,199.43 -569,224.00
和合营企业的投资收益
以摊余成本计
量的金融资产终止确认收
益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益
（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益
-3,761,783.19 -28,387,189.95
（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损
-1,922,608.70 -25,235,222.98
失以“-”号填列）
资产减值损失（损
失以“-”号填列）
资产处置收益（损
失以“－”号填列）
二、营业利润（亏损以
-46,451,478.38 -236,063,990.91
“－”号填列）
加：营业外收入 216,456.84 0.93
减：营业外支出 42,873.86 32,051.50
三、利润总额（亏损总额以
-46,277,895.40 -236,096,041.48
“－”号填列）
减：所得税费用 530,775.18 -102,678.58
四、净利润（净亏损以
-46,808,670.58 -235,993,362.90
“－”号填列）
（一）持续经营净利润
（净亏损以“－”号填 -46,808,670.58 -235,993,362.90
列）
（二）终止经营净利润
（净亏损以“－”号填
列）
五、其他综合收益的税后净
额
（一）不能重分类进损
益的其他综合收益
计划变动额
益的其他综合收益
公允价值变动
公允价值变动
（二）将重分类进损益
的其他综合收益
的其他综合收益
价值变动
入其他综合收益的金额
减值准备
差额
六、综合收益总额 -35,866,403.27 -235,993,362.90
七、每股收益：
（一）基本每股收益
(元/股)
（二）稀释每股收益
(元/股)
公司负责人：卢志瑜主管会计工作负责人：金沅武会计机构负责人：何晓婷
合并现金流量表
单位：元币种：人民币
项目 附注 2023年半年度 2022年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收
到的现金
客户存款和同业存放款
项净增加额
向中央银行借款净增加
额
向其他金融机构拆入资
金净增加额
收到原保险合同保费取
得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增
加额
收取利息、手续费及佣
金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现
金净额
收到的税费返还 401,009.41 213,900,122.10
收到其他与经营活动有
注释 78 184,279,527.20 174,574,558.65
关的现金
经营活动现金流入小
计
购买商品、接受劳务支
付的现金
客户贷款及垫款净增加
额
存放中央银行和同业款
项净增加额
支付原保险合同赔付款
项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣
金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支
付的现金
支付的各项税费 196,941,581.10 348,467,376.31
支付其他与经营活动有
注释 78 232,270,020.10 309,060,131.99
关的现金
经营活动现金流出小
计
经营活动产生的现
-47,024,621.04 -308,308,046.14
金流量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 1,009,080,570.67 55,551,106.31
取得投资收益收到的现
金
处置固定资产、无形资
产和其他长期资产收回的 159,506.07 1,751,308.64
现金净额
处置子公司及其他营业
单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有
注释 78 60,131,589.64
关的现金
投资活动现金流入小
计
购建固定资产、无形资
产和其他长期资产支付的 2,980,658.75 15,860,545.15
现金
投资支付的现金 42,078,740.22 61,001,254.34
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业
单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有
注释 78 1,478,871,052.86 265,838.60
关的现金
投资活动现金流出小
计
投资活动产生的现
-453,934,145.30 -19,235,681.20
金流量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 490,000.00 2,000,000.00
其中：子公司吸收少数
股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,540,000,000.00
收到其他与筹资活动有
注释 78 6,240,881,374.36 1,240,069,267.28
关的现金
筹资活动现金流入小
计
偿还债务支付的现金 1,054,380,000.00 319,310,290.00
分配股利、利润或偿付
利息支付的现金
其中：子公司支付给少
数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有
注释 78 6,169,925,226.10 941,456,225.90
关的现金
筹资活动现金流出小
计
筹资活动产生的现
-1,554,842,312.66 653,376,524.41
金流量净额
四、汇率变动对现金及现
金等价物的影响
五、现金及现金等价物净
-2,055,801,079.00 325,832,797.07
增加额
加：期初现金及现金等
价物余额
六、期末现金及现金等价
物余额
公司负责人：卢志瑜主管会计工作负责人：金沅武会计机构负责人：何晓婷
母公司现金流量表
单位：元币种：人民币
项目 附注 2023年半年度 2022年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收
到的现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有
关的现金
经营活动现金流入小
计
购买商品、接受劳务支
付的现金
支付给职工及为职工支
付的现金
支付的各项税费 38,241,253.96 37,783,953.51
支付其他与经营活动有
关的现金
经营活动现金流出小
计
经营活动产生的现金流
-583,945,927.82 268,999,902.93
量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 4,756,027,580.68 40,840,000.00
取得投资收益收到的现
金
处置固定资产、无形资
产和其他长期资产收回的 709,600.00
现金净额
处置子公司及其他营业
单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有
关的现金
投资活动现金流入小
计
购建固定资产、无形资
产和其他长期资产支付的 314,494.00 2,284,591.23
现金
投资支付的现金 672,545,918.23 1,111,311,574.34
取得子公司及其他营业
单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有
关的现金
投资活动现金流出小
计
投资活动产生的现
金流量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 240,000,000.00
收到其他与筹资活动有
关的现金
筹资活动现金流入小
计
偿还债务支付的现金 795,470,000.00 21,250,000.00
分配股利、利润或偿付
利息支付的现金
支付其他与筹资活动有
关的现金
筹资活动现金流出小
计
筹资活动产生的现
-5,346,362,457.89 923,824,950.89
金流量净额
四、汇率变动对现金及现
金等价物的影响
五、现金及现金等价物净
增加额
加：期初现金及现金等
价物余额
六、期末现金及现金等价
物余额
公司负责人：卢志瑜主管会计工作负责人：金沅武会计机构负责人：何晓婷
合并所有者权益变动表
单位：元币种：人民币
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具
减： 一般 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股 优 永 专项 其
资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 风险 未分配利润 小计
本) 其 储备 他
先 续 股 准备
他
股 债
一、上年期末余额 853,460,723.00 19,251,758.11 11,075,879.14 238,353,604.97 -784,156,417.43 337,985,547.79 1,465,650,133.54 1,803,635,681.33
加：会计政策变更 794,686.34 794,686.34 47,889.08 842,575.42
前期差错更正 0.00 0.00
同一控制下企业合并 178,908,094.69 187,900,573.26 366,808,667.95 45,528,862.01 412,337,529.96
其他
二、本年期初余额 853,460,723.00 198,159,852.80 11,075,879.14 238,353,604.97 -595,461,157.83 705,588,902.08 1,511,226,884.63 2,216,815,786.71
三、本期增减变动金额
（减少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 15,921,123.88 -69,299,456.46 -53,378,332.58 48,170,186.49 -5,208,146.09
（二）所有者投入和减少
资本
入资本
益的金额
（三）利润分配 -790,003.09 -790,003.09
-790,003.09 -790,003.09
分配
（四）所有者权益内部结
-26,907,621.45 26,907,621.45
转
股本）
股本）
转留存收益
-26,907,621.45 26,907,621.45
收益
（五）专项储备
（六）其他 -1,513,837,098.74 -1,513,837,098.74
四、本期期末余额 853,460,723.00 204,785,429.58 89,381.57 16,147,517.09 -637,852,992.84 436,630,058.40 27,914,007.96 464,544,066.36
归属于母公司所有者权益
减： 一般 少数股东权益 所有者权益合计
项目 专项 其
其他权益工具 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 风险 未分配利润 小计
储备 他
实收资本(或股
股 准备
本) 优 永
其
先 续
他
股 债
一、上年期末余额 853,460,723.00 19,251,758.11 -21,750,943.50 238,353,604.97 1,080,470,135.71 2,169,785,278.29 1,682,450,399.87 3,852,235,678.16
加：会计政策变更 507,752.15 507,752.15 28,123.71 535,875.86
前期差错更正
同一控制下企业合并 179,017,135.20 122,891,478.91 301,908,614.11 43,198,143.73 345,106,757.84
其他
二、本年期初余额 853,460,723.00 198,268,893.31 -21,750,943.50 238,353,604.97 1,203,869,366.77 2,472,201,644.55 1,725,676,667.31 4,197,878,311.86
三、本期增减变动金额
-2,422,377.03 -752,399,828.73 -754,822,205.76 -28,634,654.11 -783,456,859.87
（减少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -2,422,377.03 -752,399,828.73 -754,822,205.76 -105,166,164.17 -859,988,369.93
（二）所有者投入和减少
-1,231,282.97 -1,231,282.97
资本
入资本
益的金额
（三）利润分配 -1,478,498.84 -1,478,498.84
分配
（四）所有者权益内部结
转
股本）
股本）
转留存收益
收益
（五）专项储备
（六）其他 79,241,291.87 79,241,291.87
四、本期期末余额 853,460,723.00 195,846,516.28 -21,750,943.50 238,353,604.97 451,469,538.04 1,717,379,438.79 1,697,042,013.20 3,414,421,451.99
公司负责人：卢志瑜主管会计工作负责人：金沅武会计机构负责人：何晓婷
母公司所有者权益变动表
单位：元币种：人民币
其他权益工具
项目 优 永 减：库存
实收资本(或股本) 其 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
先 续 股
他
股 债
一、上年期末余额 853,460,723.00 11,050,656.00 11,075,879.14 229,614,722.08 -426,713,292.61 678,488,687.61
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 853,460,723.00 11,050,656.00 11,075,879.14 229,614,722.08 -426,713,292.61 678,488,687.61
三、本期增减变动金
额（减少以“－”号 -11,075,879.14 -222,206,087.88 -24,790,524.13 -258,072,491.15
填列）
（一）综合收益总额 10,942,267.31 -46,808,670.58 -35,866,403.27
（二）所有者投入和
-222,206,087.88 -222,206,087.88
减少资本
通股
有者投入资本
有者权益的金额
（三）利润分配
东）的分配
（四）所有者权益内
-22,018,146.45 22,018,146.45
部结转
本（或股本）
本（或股本）
损
动额结转留存收益
-22,018,146.45 22,018,146.45
转留存收益
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余额 853,460,723.00 11,050,656.00 7,408,634.20 -451,503,816.74 420,416,196.46
其他权益工具
项目 优 永 减：库存
实收资本(或股本) 其 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
先 续 股
他
股 债
一、上年期末余额 853,460,723.00 11,050,656.00 -21,750,943.50 229,614,722.08 107,301,198.33 1,179,676,355.91
加：会计政策变更 261,283.73 261,283.73
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 853,460,723.00 11,050,656.00 -21,750,943.50 229,614,722.08 107,562,482.06 1,179,937,639.64
三、本期增减变动金
额（减少以“－”号 -235,993,362.90 -235,993,362.90
填列）
（一）综合收益总额 -235,993,362.90 -235,993,362.90
（二）所有者投入和
减少资本
通股
有者投入资本
有者权益的金额
（三）利润分配
东）的分配
（四）所有者权益内
部结转
本（或股本）
本（或股本）
损
动额结转留存收益
转留存收益
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余额 853,460,723.00 11,050,656.00 -21,750,943.50 229,614,722.08 -128,430,880.84 943,944,276.74
公司负责人：卢志瑜主管会计工作负责人：金沅武会计机构负责人：何晓婷
三、 公司基本情况
√适用 □不适用
（1）公司注册地、组织形式和总部地址
广州珠江发展集团股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）系于 1992 年
总公司（后更名为广州珠江实业集团有限公司）作为发起人，由全民所有制企业改组
成立为股份有限公司，并已领取由广州市工商行政管理局颁发的企业法人营业执照，
注册号为：440101000083068。现持有统一社会信用代码为 9144010119048157XD 的营
业执照。改组后的注册资本为人民币 67,574,654.00 元，为每股面值 1 元的股份。其
中：广州市国有资产管理局（后更名为广州市人民政府国有资产监督管理委员会）持
有 6,157,465.00 元，占总股本 9.11%；广州珠江实业总公司持有 55,417,189.00 元，
占总股本 82.01%；个人股持有 6,000,000.00 元，占总股本 8.88%。
新股 22,500,000.00 元，增资后股本总额为 90,074,654.00 元，其中：广州市国有资
产 管 理 局 持 有 6,157,465.00 元 ， 占 总 股 本 6.84% ； 广 州 珠 江 实 业 总 公 司 持 有
分派红股。送红股后，公司总股本变更为 135,111,981.00 元。其中：广州市国有资产
管 理 局 持 有 9,236,197.50 元 ， 占 总 股 本 6.84% ； 广 州 珠 江 实 业 总 公 司 持 有
理 局 持 股 11,083,437.00 元 ， 占 总 股 本 6.84% ； 广 州 珠 江 实 业 总 公 司 持 股
公司向全体股东进行了配股，配股后总股本为 187,039,387.20 元。广州市国有资产
管理局持股 12,903,437.00 元，占总股本 6.90%；广州珠江实业集团有限公司持股
东分派红股。共计转增 56,111,815.80 股，转增后公司总股本为 243,151,203.00 元。
其中：广州珠江实业集团有限公司持股 65,923,602.00 元，占总股本 27.11%；广州市
人民政府国有资产监督管理委员会持股 10,988,435.00 元，占总股本 4.52%；社会公
众持股 166,239,166.00 元，占总股本 68.37%。
东分派红股。共计转增 72,945,361.00 股，转增后公司总股本为 316,096,564.00 元。
其中：广州珠江实业集团有限公司持股 88,319,035.00 元，占总股本 27.94%；广州市
人民政府国有资产监督管理委员会持股 14,284,966.00 元，占总股本 4.52%；社会公
众持股 213,492,563.00 元，占总股本 67.54%。
分派红股。共计送 158,048,282.00 股，送股后公司总股本为 474,144,846.00 元。其
中：广州珠江实业集团有限公司持股 132,478,553.00 元，占总股本 27.94%；广州市
人民政府国有资产监督管理委员会持股 21,427,449.00 元，占总股本 4.52%；社会公
众持股 320,238,844.00 元，占总股本 67.54%。2013 年 7 月至 12 月，广州珠江实业
集团有限公司累计增持 9,472,452.00 股，截至 2013 年 12 月 31 日增持后的总股本为
总股本 29.94%；广州市人民政府国有资产监督管理委员会持股 21,427,449.00 元，占
总股本 4.52%；社会公众持股 310,766,392.00 元，占总股本 65.54%。
分派红股，共计送 94,828,969.20 股，并以 2013 年末总股本 474,144,846.00 股为基
数，以资本公积每 10 股转增 3 股,共计转增 142,243,453.80 股。实施送红股及转增
后公司总股本增至 711,217,269.00 元，其中：广州珠江实业集团有限公司持股
股 32,141,173.00 元，占总股本 4.52%；社会公众持股 466,149,589.00 元，占总股本
过上海证券交易所交易系统增持公司股份 892,382.00 股，占本公司已发行总股本的
为 711,217,269.00 元，广州珠江实业集团有限公司持股 221,174,586.00 元，占总股
本 31.10%；广州市人民政府国有资产监督管理委员会持股 32,141,173.00 元，占总股
本 4.52%；社会公众持股 457,901,510.00 元，占总股本 64.38%。
为基数，以未分配利润向全体股东每 10 股转增 2 股，共计转增 142,243,454.00 股，
同时向全体股东每 10 股派发现金红利 0.5 元（含税），派发红利 35,560,863.45 元。
实施送红股及转增后公司总股本增加至 853,460,723.00 股，其中：广州珠江实业集
团有限公司持股 265,409,503.00 元，占总股本 31.10%；广州市人民政府国有资产监
督管理委员会持股 38,569,408.00 元，占总股本 4.52%；社会公众持股 549,481,812.00
元，占总股本 64.38%。
经过历年的派送红股、配售新股、转增股本，截至 2023 年 6 月 30 日，本公司累
计发行股本总数 85,346.0723 万股，注册资本为 85,346.0723 万元，注册地址：2023
年 7 月前为广州市越秀区东风中路 362 号颐德大厦 30 楼，2023 年 7 月变更为广州市
越秀区环市东路 371-375 号世界贸易中心大厦南塔 11 楼 S1101-05、S1118-24 房。总
部地址：广州市越秀区环市东路 371-375 号世界贸易中心大厦南塔 11 楼，母公司为
广州珠江实业集团有限公司，珠实集团最终实际控制人为广州市人民政府国有资产监
督管理委员会。
资产置换及重大资产出售暨关联交易方案的议案》。根据议案，本公司拟将所持有的
房地产开发业务相关的资产负债置出，置入广州珠江实业集团有限公司与广州珠江健
康资源管理集团有限公司持有的珠江城服 100%股权，差额部分以现金进行补足。
产重组相关议案。
的资产过户情况的公告》，本公司收到广州市市场监督管理局出具的《准予变更登记
（备案）通知书》。本次交易涉及的置入资产的过户事宜已办理完毕，本公司已持有
珠江城服 100%的股份，珠江城服已成为本公司的全资子公司。
（2）经营范围许可经营项目
非居住房地产租赁;住房租赁;物业管理;以自有资金从事投资活动;土地使用权
租赁;技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广;工程管理服
务;工程技术服务（规划管理、勘察、设计、监理除外）;酒店管理;工程和技术研究和
试验发展;环保咨询服务;土壤污染治理与修复服务;土壤环境污染防治服务;停车场
服务;招投标代理服务;城市绿化管理;会议及展览服务;租赁服务（不含许可类租赁服
务）;信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）;体育竞赛组织;社会经济咨询服务;
文化场馆管理服务;劳务服务（不含劳务派遣）;房地产开发经营;建设工程施工;高危
险性体育运动（游泳）。
（3）公司业务性质和主要经营活动
本公司属房地产及物业管理服务行业，主要产品和服务为房地产开发经营、物业
经营、实业投资、物业管理和文体运营等。
（4）公司基本架构
公司最高权力机构是股东大会,实行董事会领导下的总经理负责制。根据业务发
展需要，设立办公室、品牌宣传部、财务部、纪委办公室、审计部、人力资源部、党
群工作部、法律合规部、资本运营部/董事会办公室、数字信息部、战略发展部/增值
服务部(合署)、质量安全部、市场拓展部、运营服务部。
（5）财务报表的批准报出
本财务报表已经公司全体董事于 2023 年 8 月 28 日批准报出。
√适用 □不适用
截至 2023 年 6 月 30 日，纳入合并财务报表范围的二级主体 4 户，具体包括：
持股比例 表决权比例
子公司名称 子公司类型 级次
（%） （%）
广州璟源投资有限公司 全资子公司 二级 100.00 100.00
广 州 珠江投资发展有限
控股子公司 二级 90.00 90.00
公司
深 圳 珠江灏泽投资有限
全资子公司 二级 100.00 100.00
公司
广 州 珠江城市管理服务
全资子公司 二级 100.00 100.00
集团股份有限公司
注：公司在本年内进行了资产重组，合并范围较上年发生了变化，12 家子公司从
范围的变更”。
四、财务报表的编制基础
公司根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基本
准则》和具体企业会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相
关规定(以下合称“企业会计准则”)进行确认和计量，在此基础上，结合中国证券
监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一
般规定》(2014 年修订)的规定，编制财务报表。
√适用 □不适用
本公司对报告期末起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能
力产生重大怀疑的事项或情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编
制。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
具体会计政策和会计估计：
本公司编制的财务报表符合《企业会计准则》的要求，真实、完整地反映了本
公司 2023 年 6 月 30 日的财务状况、2023 年 1-6 月的经营成果和现金流量等相关信
息。
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
√适用 □不适用
本公司以一年 12 个月作为正常营业周期，并以营业周期作为资产和负债的流动
性划分标准。
本公司的记账本位币为人民币。
√适用 □不适用
（1）同一控制下的企业合并
同一控制下企业合并形成的长期股权投资合并方以支付现金、转让非现金资产
或承担债务方式作为合并对价的，本公司在合并日按照被合并方所有者权益在最终
控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。合并
方以发行权益性工具作为合并对价的，按发行股份的面值总额作为股本。长期股权
投资的初始投资成本与合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，应当调
整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
（2）非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方
的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值之
和。非同一控制下企业合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产、负债
及或有负债，在购买日以公允价值计量。购买方对合并成本大于合并中取得的被购
买方可辨认净资产公允价值份额的差额，体现为商誉价值。购买方对合并成本小于
合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，经复核后合并成本仍小于合
并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期营业外收入。
√适用 □不适用
（1）合并财务报表范围
本公司将全部子公司（包括本公司所控制的单独主体）纳入合并财务报表范
围，包括被本公司控制的企业、被投资单位中可分割的部分以及结构化主体。
（2）统一母子公司的会计政策、统一母子公司的资产负债表日及会计期间
子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，在编制合并财务报表
时，按照本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
（3）合并财务报表抵销事项
合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，已抵销了本公司与子公
司、子公司相互之间发生的内部交易。子公司所有者权益中不属于本公司的份额，
作为少数股东权益，在合并资产负债表中股东权益项目下以“少数股东权益”项目
列示。子公司持有本公司的长期股权投资，视为本公司的库存股，作为股东权益的
减项，在合并资产负债表中股东权益项目下以“减：库存股”项目列示。
（4）合并取得子公司会计处理
对于同一控制下企业合并取得的子公司，视同该企业合并于自最终控制方开始
实施控制时已经发生，从合并当期的期初起将其资产、负债、经营成果和现金流量
纳入合并财务报表；对于非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并财务报
表时，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其个别财务报表进行调整。
（5）处置子公司的会计处理
在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表
中，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计
算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不
足冲减的，调整留存收益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报
表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权
取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自
购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的
投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失
控制权时转为当期投资收益。
√适用 □不适用
（1）合营安排的分类
合营安排分为共同经营和合营企业。未通过单独主体达成的合营安排，划分为
共同经营。单独主体，是指具有单独可辨认的财务架构的主体，包括单独的法人主
体和不具备法人主体资格但法律认可的主体。通过单独主体达成的合营安排，通常
划分为合营企业。相关事实和情况变化导致合营方在合营安排中享有的权利和承担
的义务发生变化的，合营方对合营安排的分类进行重新评估。
（2）共同经营的会计处理
本公司为共同经营参与方，确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按
照相关企业会计准则的规定进行会计处理：确认单独所持有的资产或负债，以及按
份额确认共同持有的资产或负债；确认出售享有的共同经营产出份额所产生的收
入；按份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认单独所发生的费用，以及
按份额确认共同经营发生的费用。
本公司为对共同经营不享有共同控制的参与方，如果享有该共同经营相关资产
且承担该共同经营相关负债，则参照共同经营参与方的规定进行会计处理；否则，
按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。
（3）合营企业的会计处理
本公司为合营企业合营方，按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》的
规定对合营企业的投资进行会计处理；本公司为非合营方，根据对该合营企业的影
响程度进行会计处理。
本公司在编制现金流量表时所确定的现金，是指本公司库存现金以及可以随时
用于支付的存款。在编制现金流量表时所确定的现金等价物，是指持有的期限短、
流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
□适用 √不适用
√适用 □不适用
（1）金融工具的分类及重分类
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合
同。
①金融资产
本公司将同时符合下列条件的金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产：本
公司管理金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条
款规定，在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息
的支付。
本公司将同时符合下列条件的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产：本公司管理金融资产的业务模式既以收取合同现金流量又
以出售该金融资产为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流
量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
对于非交易性权益工具投资，本公司可在初始确认时将其不可撤销地指定为以
公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上
作出，且相关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。
除分类为以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合
收益的金融资产之外的金融资产，本公司将其分类为以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产。在初始确认时，如果能消除或减少会计错配，本公司可以将
金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
本公司改变管理金融资产的业务模式时，将对所有受影响的相关金融资产在业
务模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，且自重分类日起采用未来
适用法进行相关会计处理，不对以前已经确认的利得、损失（包括减值损失或利
得）或利息进行追溯调整。
②金融负债
金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债；金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融
负债；以摊余成本计量的金融负债。所有的金融负债不进行重分类。
(2)金融工具的计量
本公司金融工具初始确认按照公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类
别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳
务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，本公司按照预
期有权收取的对价金额作为初始确认金额。金融工具的后续计量取决于其分类。
①金融资产:
a.以摊余成本计量的金融资产。初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率
法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的金融资产所产生的利
得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损
益。
b.以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。初始确认后，对于该类
金融资产（除属于套期关系的一部分金融资产外），以公允价值进行后续计量，产
生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益。
c.以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资。初始确认后，
对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损
失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失均计入其他综合收益。终止确
认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当
期损益。
d.指定为公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。除获得的股利（属于投
资成本收回部分的除外）计入当期损益外，其他相关利得和损失均计入其他综合收
益，且后续不转入当期损益。
②金融负债:
a.以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。该类金融负债包括交易
性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融负债。初始确认后，对于该类金融负债以公允价值进行后续计量，
除与套期会计有关外，交易性金融负债公允价值变动形成的利得或损失（包括利息
费用）计入当期损益。指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
的，由企业自身信用风险变动引起的该金融负债公允价值的变动金额，计入其他综
合收益，其他公允价值变动计入当期损益。如果对该金融负债的自身信用风险变动
的影响计入其他综合收益会造成或扩大损益中的会计错配的，本公司将该金融负债
的全部利得或损失计入当期损益。
b.以摊余成本计量的金融负债。初始确认后，对此类金融负债采用实际利率法
以摊余成本计量。
（3）本公司对金融工具的公允价值的确认方法
如存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值；如不存在
活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。估值技术主要包括市场法、
收益法和成本法。在有限情况下，如果用以确定公允价值的近期信息不足，或者公
允价值的可能估计金额分布范围很广，而成本代表了该范围内对公允价值的最佳估
计的，该成本可代表其在该分布范围内对公允价值的恰当估计。本公司利用初始确
认日后可获得的关于被投资方业绩和经营的所有信息，判断成本能否代表公允价
值。
（4）金融资产和金融负债转移的确认依据和计量方法
①金融资产
本公司金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：a.收取该金融资产现金
流量的合同权利终止；b.该金融资产已转移，且本公司转移了金融资产所有权上几
乎所有的风险和报酬；c.该金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金
融资产所有权上几乎所有报酬的，但未保留对该金融资产的控制。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有报酬的，且保留了对
该金融资产控制的，按照继续涉入被转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相
应确认相关负债。
金融资产转移整体满足终止确认条件的，将以下两项金额的差额计入当期损
益：a.被转移金融资产在终止确认日的账面价值；b.因转移金融资产而收到的对
价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额
（涉及转移的金融资产为分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
资产）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，
在终止确认部分和未终止确认部分之间，先按照转移日各自的相对公允价值进行分
摊，然后将以下两项金额的差额计入当期损益：a.终止确认部分在终止确认日的账
面价值；b.终止确认部分收到的对价，与原计入其他综合收益的公允价值变动累计
额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为分类为以公允价值计量且其
变动计入其他综合收益的金融资产）之和。
针对本公司指定为公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工
具投资终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中
转出，计入留存收益。
②金融负债
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债
（或该部分金融负债）。
金融负债（或其一部分）终止确认的，本公司将其账面价值与支付的对价（包
括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。
（5）金融资产及金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满
足下列条件的，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示；
①本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；
②本公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
（6）预期信用损失的确定方法及会计处理方法
①预期信用损失的确定方法
本公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产（含应收款
项）、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（含应收款项
融资）、租赁应收款、进行减值会计处理并确认损失准备。
本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否显
著增加，将金融工具发生信用减值的过程分为三个阶段，对于不同阶段的金融工具
减值采用不同的会计处理方法：第一阶段，金融工具的信用风险自初始确认后未显
著增加的，本公司按照该金融工具未来 12 个月的预期信用损失计量损失准备，并按
照其账面余额（即未扣除减值准备）和实际利率计算利息收入；第二阶段，金融工
具的信用风险自初始确认后已显著增加但未发生信用减值的，本公司按照该金融工
具整个存续期的预期信用损失计量损失准备，并按照其账面余额和实际利率计算利
息收入；第三阶段，初始确认后发生信用减值的，本公司按照该金融工具整个存续
期的预期信用损失计量损失准备，并按照其摊余成本（账面余额减已计提减值准
备）和实际利率计算利息收入。
a.较低信用风险的金融工具计量损失准备的方法
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司可以不用与其初始
确认时的信用风险进行比较，而直接做出该工具的信用风险自初始确认后未显著增
加的假定。
如果金融工具的违约风险较低，债务人在短期内履行其合同现金流量义务的能
力很强，并且即便较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低借
款人履行其合同现金流量义务的能力，该金融工具被视为具有较低的信用风险。
b.按单项计提坏账准备
类别 判断依据 坏账准备计提方法
单独进行减值测试，根据
如果有客观证据表明某项 其未来现金流量现值或预
按单项计提坏账准备 应收款项已经发生信用减 计可收回金额低于其账面
值 价值的差额，确认为减值
损失，计提坏账准备。
c.应收款项、租赁应收款计量损失准备的方法
本公司对于由《企业会计准则第 14 号——收入》规范的交易形成的应收款项
（无论是否含重大融资成分），以及由《企业会计准则第 21 号——租赁》规范的租
赁应收款，除按单项计提坏账准备外，均采用简化方法，即始终按整个存续期预期
信用损失计量损失准备。
d.其他金融资产计量损失准备的方法
对于除上述以外的金融资产，如：债权投资、其他债权投资、其他应收款、除
租赁应收款以外的长期应收款、贷款承诺和财务担保合同等，本公司按照一般方
法，即“三阶段”模型计量损失准备。
本公司根据款项性质将其他应收款划分为若干组合，除按单项计提坏账准备
外，其余在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据及预期信用损失的计算
方法如下：
珠江股份（不含珠江城市服务）：
组合名称 确定组合的依据 计算预期信用损失的方法
主要为关联方款项、保证金、
参考历史信用损失经验，结
押金、物业维修基金、专项基
低风险组合 合当前状况以及对未来经济
金、利润分配准备金等预期可
状况的预期计量损失准备
收回风险较低款项
按账龄组合与整个存续期预
账龄组合 除低风险组合外的其他款项
期信用损失率对照表计提
珠江城市服务：
组合名称 确定组合的依据 计算预期信用损失的方法
以账龄为信用风险特征，按预 按账龄组合与整个存续期预
账龄组合
期信用损失法计提坏账准备。 期信用损失率对照表计提
e.账龄组合与整个存续期预期信用损失率对照表
珠江股份（不含珠江城市服务）：
账龄 预期信用损失率（%）
珠江城市服务：
账龄 预期信用损失率（%）
②预期信用损失的会计处理方法
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日
重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损
失或利得计入当期损益，并根据金融工具的种类，抵减该金融资产在资产负债表中
列示的账面价值或计入预计负债（贷款承诺或财务担保合同）或计入其他综合收益
（以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资）。
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见本节“五、10、（6）预期信用损失的确定方法及会计处理方法”。
□适用 √不适用
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见本节“五、10、（6）预期信用损失的确定方法及会计处理方法”。
√适用 □不适用
（1）存货的分类
存货是指本公司在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中
的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。主要包括开发成
本、拟开发土地、开发产品、出租开发产品、周转房、库存商品、周转材料、建造
合同形成的已完工未结算资产及其他等。
开发成本是指尚未建成、以出售为目的的物业；拟开发土地是指所购入的、已
决定将之发展为已完工开发产品的土地；开发产品是指已建成、待出售的物业。项
目整体开发时，拟开发土地全部转入开发成本；项目分期开发时，将分期开发用地
部分转入开发成本，未开发土地仍保留在拟开发土地。
出租开发产品在预计可使用年限内按年限平均法摊销,预计可使用年限超过 50
年的，按 50 年摊销。周转房在预计可使用年限内按年限平均法摊销,预计可使用年
限超过 50 年的，按 50 年摊销。
（2）发出存货的计价方法
存货在取得时按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成本和其他成
本。领用和发出时按个别计价法计算。
（3）存货跌价准备的计提方法
期末存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货跌价准备按单项存货成本高于
其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货的估计售价减去至完
工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计
提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
（4）存货的盘存制度
本公司的存货盘存制度为永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品和包装物采用一次转销法摊销。
（6）周转房为安置拆迁居民周转使用的房屋，按五十年分期平均摊销。
（7）开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；连同房产整体开发的项
目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。
（8）公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的
成本。
（9）维修基金的核算方法
维修基金的核算方法：根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品
预售时，由公司统一向维修基金管理部门上缴，待开发产品销售时，再向购房人收
取。
(1). 合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
本公司将已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流
逝之外的其他因素）作为合同资产列示。合同资产以预期信用损失为基础计提减
值。
(2). 合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见本节“五、10、（6）预期信用损失的确定方法及会计处理方法”。
√适用 □不适用
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：一是
根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；二是
出售极可能发生，即企业已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预
计出售将在一年内完成。有关规定要求企业相关权力机构或者监管部门批准后方可
出售的，应当已经获得批准。
初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账
面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，应当将账面价值减记至公允价值减
去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失计入当期损益，同时计提持
有待售资产减值准备。
资产负债表中持有待售的非流动资产或持有待售的处置组中的资产列示为持有
待售资产，持有待售的处置组中的负债列示为持有待售负债。
终止经营是满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被本
公司处置或被本公司划归为持有待售类别：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处
置的一项相关联计划的一部分；
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见本节“五、10、（6）预期信用损失的确定方法及会计处理方法”
其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见本节“五、10、（6）预期信用损失的确定方法及会计处理方法”
长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
√适用 □不适用
（1）初始投资成本确定
对于企业合并取得的长期股权投资，如为同一控制下的企业合并，应当在合并
日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长
期股权投资的初始投资成本；非同一控制下的企业合并，按照购买日确定的合并成
本作为长期股权投资的初始投资成本；以支付现金取得的长期股权投资，初始投资
成本为实际支付的购买价款；以发行权益性证券取得的长期股权投资，初始投资成
本为发行权益性证券的公允价值；通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资
成本按照《企业会计准则第 12 号——债务重组》的有关规定确定；非货币性资产交
换取得的长期股权投资，初始投资成本按照《企业会计准则第 7 号——非货币性资
产交换》的有关规定确定。
（2）后续计量及损益确认方法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，对联营企
业和合营企业的长期股权投资采用权益法核算。本公司对联营企业的权益性投资，
其中一部分通过风险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似
主体间接持有的，无论以上主体是否对这部分投资具有重大影响，本公司按照《企
业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定处理，并对其余部分采用
权益法核算。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
对被投资单位具有共同控制，是指对某项安排的回报产生重大影响的活动必须
经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，包括商品或劳务的销售和购买、金
融资产的管理、资产的购买和处置、研究与开发活动以及融资活动等；对被投资单
位具有重大影响，是指当持有被投资单位 20%以上至 50%的表决权资本时，具有重大
影响。或虽不足 20%，但符合下列条件之一时，具有重大影响：在被投资单位的董事
会或类似的权力机构中派有代表；参与被投资单位的政策制定过程；向被投资单位
派出管理人员；被投资单位依赖投资公司的技术或技术资料；与被投资单位之间发
生重要交易。
(1). 如果采用成本计量模式的
折旧或摊销方法
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括
已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。此
外，对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表
示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列
报。
本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括
购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的
成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
本公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残
值率对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残
值率及年折旧（摊销）率列示如下：
预计使用寿命 预计净残值率 年折旧（摊销）率
类别
（年） （%） （%）
土地使用权 40 0 2.5
房屋建筑物 证载剩余年限 0-4 1.37 以上
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，本公司将该投资性房地产
转换为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自
改变之日起，本公司将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以
转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利
益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置
收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
(1). 确认条件
√适用 □不适用
①固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过
一个会计年度的有形资产。同时满足以下条件时予以确认：与该固定资产有关的经
济利益很可能流入企业；该固定资产的成本能够可靠地计量。
②固定资产分类和折旧方法
本公司固定资产主要分为：房屋及建筑物、运输设备、机器设备、酒店工器具
及家具、其他设备等；折旧方法采用年限平均法。根据各类固定资产的性质和使用
情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在年度终了，对固定资产的使用
寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的
调整。除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地之外，本公司对
所有固定资产计提折旧。
预计使用寿命 预计净残值率
资产类别 年折旧率（%）
（年） （%）
房屋及建筑物 证载剩余年限 0-10 1.29 以上
运输设备 4-10 0-10 9.5-25
机器设备 4.5-5 0-10 18-22.04
电子设备 3年 0-5 31.67-33.33
办公设备 4.5-5 0-10 18-22.04
酒店工器具及家具 4.5-5 0-10 18-22.04
其他设备 4.5-5 0-10 18-22.04
暂未获取产权证明的房屋及建筑物，按其使用性质确认可使用年限：居住用地
定剩余折旧年限。
(2). 折旧方法
√适用 □不适用
折旧年限
类别 折旧方法 残值率 年折旧率
（年）
房屋及建筑物 年限平均法 证载剩余年限
运输设备 年限平均法 4-10
机器设备 年限平均法 4.5-5
电子设备 年限平均法 3
办公设备 年限平均法 4.5-5
酒店工器具及 年限平均法 4.5-5
家具
其他设备 年限平均法 4.5-5 0-10% 18-22.04%
暂未获取产权证明的房屋及建筑物，按其使用性质确认可使用年限：居住用地
定剩余折旧年限。
(3). 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
√适用 □不适用
融资租入固定资产为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租
赁。融资租入固定资产初始计价为租赁期开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款
额现值较低者作为入账价值；融资租入固定资产后续计价采用与自有固定资产相一
致的折旧政策计提折旧及减值准备。
√适用 □不适用
本公司在建工程分为自营方式建造和出包方式建造两种。在建工程在工程完工
达到预定可使用状态时，结转固定资产。预定可使用状态的判断标准，应符合下列
情况之一：固定资产的实体建造（包括安装）工作已经全部完成或实质上已经全部
完成；已经试生产或试运行，并且其结果表明资产能够正常运行或能够稳定地生产
出合格产品，或者试运行结果表明其能够正常运转或营业；该项建造的固定资产上
的支出金额很少或者几乎不再发生；所购建的固定资产已经达到设计或合同要求，
或与设计或合同要求基本相符。
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为
固定资产的入账价值。所建造的固定资产在在建工程已达到预定可使用状态，但尚
未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程
实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定
资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原
已计提的折旧额。
√适用 □不适用
（1）借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产
的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认
为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建
或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存
货等资产。
（2）资本化金额计算方法
资本化期间，是指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间。借款
费用暂停资本化的期间不包括在内。在购建或生产过程中发生非正常中断、且中断
时间连续超过 3 个月的，应当暂停借款费用的资本化。
借入专门借款，按照专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借
款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定；
占用一般借款按照累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占
用一般借款的资本化率计算确定，资本化率为一般借款的加权平均利率；借款存在
折价或溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或溢价金额，调整
每期利息金额。
实际利率法是根据借款实际利率计算其摊余折价或溢价或利息费用的方法。其
中实际利率是借款在预期存续期间的未来现金流量，折现为该借款当前账面价值所
使用的利率。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
详见本节“五、42、租赁”
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
①无形资产的计价方法
本公司无形资产按照成本进行初始计量。购入的无形资产，按实际支付的价款
和相关支出作为实际成本。投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值
确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本。自行
开发的无形资产，其成本为达到预定用途前所发生的支出总额。
本公司无形资产后续计量方法分别为：使用寿命有限无形资产采用直线法摊
销，并在年度终了，对无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如与原先估计数
存在差异的，进行相应的调整；使用寿命不确定的无形资产不摊销，但在年度终
了，对使用寿命进行复核，当有确凿证据表明其使用寿命是有限的，则估计其使用
寿命，按直线法进行摊销。
使用寿命有限的无形资产摊销方法如下：
使用寿命
资产类别 摊销方法
（年）
土地使用权 50 不超过合同性权利或其他法定权利的期限直线法摊销
专利权 5 不超过合同性权利或其他法定权利的期限直线法摊销
软件 5 不超过合同性权利或其他法定权利的期限直线法摊销
②使用寿命不确定的判断依据
本公司将无法预见该资产为公司带来经济利益的期限，或使用期限不确定的无
形资产确定为使用寿命不确定的无形资产。使用寿命不确定的判断依据为：来源于
合同性权利或其他法定权利，但合同规定或法律规定无明确使用年限；综合同行业
情况或相关专家论证等，仍无法判断无形资产为公司带来经济利益的期限。
每年年末，对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，主要采取自下
而上的方式，由无形资产使用相关部门进行基础复核，评价使用寿命不确定判断依
据是否存在变化等。
(2). 内部研究开发支出会计政策
√适用 □不适用
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益；开发阶段的支
出，满足确认为无形资产条件的转入无形资产核算。
√适用 □不适用
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、采
用成本模式计量的生产性生物资产、油气资产、无形资产等长期资产于资产负债表
日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账
面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。
可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量
的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以
对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回
金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测
试。减值测试时，商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产
组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金
额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组
或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他
各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
√适用 □不适用
本公司长期待摊费用是指已经支出，但受益期限在一年以上（不含一年）的各
项费用。长期待摊费用按费用项目的受益期限分期摊销。若长期待摊的费用项目不
能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
合同负债的确认方法
√适用 □不适用
本公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合
同负债。
职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形
式的报酬或补偿。职工薪酬主要包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期
职工福利。
(1)、短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并
计入当期损益，企业会计准则要求或允许计入资产成本的除外。本公司发生的职工
福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。职工福利费
为非货币性福利的，按照公允价值计量。本公司为职工缴纳的医疗保险费、工伤保
险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工
教育经费，在职工提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定
相应的职工薪酬金额，并确认相应负债，计入当期损益或相关资产成本。
(2)、离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认
为负债，并计入当期损益或相关资产成本。根据预期累计福利单位法确定的公式将
设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关
资产成本。
(3)、辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供辞退福利时，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪
酬负债，并计入当期损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议
所提供的辞退福利时；本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用
时。
(4)、其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，应当按照
有关设定提存计划的规定进行处理；除此外，根据设定受益计划的有关规定，确认
和计量其他长期职工福利净负债或净资产。
√适用 □不适用
详见本节“五、42.租赁”
√适用 □不适用
当与或有事项相关的义务是公司承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经
济利益流出，同时其金额能够可靠地计量时确认该义务为预计负债。本公司按照履
行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，如所需支出存在一个连续范
围，且该范围内各种结果发生的可能性相同，最佳估计数按照该范围内的中间值确
定；如涉及多个项目，按照各种可能结果及相关概率计算确定最佳估计数。
资产负债表日应当对预计负债账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值
不能真实反映当前最佳估计数，应当按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
√适用 □不适用
（1）股份支付的种类
本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
（2）权益工具公允价值的确定方法
对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公
允价值。对于授予的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定
其公允价值，选用的期权定价模型考虑以下因素：①期权的行权价格；②期权的有
效期；③标的股份的现行价格；④股价预计波动率；⑤股份的预计股利；⑥期权有
效期内的无风险利率。
在确定权益工具授予日的公允价值时，考虑股份支付协议规定的可行权条件中
的市场条件和非可行权条件的影响。股份支付存在非可行权条件的，只要职工或其
他方满足了所有可行权条件中的非市场条件（如服务期限等），即确认已得到服务
相对应的成本费用。
（3）确定可行权权益工具最佳估计的依据
等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息
作出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权
益工具的数量与实际可行权数量一致。
（4）会计处理方法
以权益结算的股份支付，按授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可
行权的，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公
积。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的，在等待期内的每个资
产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的
公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。在可行权日之后不
再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算
确定的负债的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日以本公司承担负债的
公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。在完成等待期内的服务或达到规定
业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表
日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值金额，将
当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。在相关负债结算前的每个资产负债
表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。
（5）对于存在修改条款和条件的情况的，本期的修改情况及相关会计处理
若在等待期内取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加速
行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。
职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为
授予权益工具的取消处理。
□适用 √不适用
(1). 收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，
按照分摊至该项履约义务的交易价格确认收入。取得相关商品控制权，是指能够主
导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
履约义务是指合同中本公司向客户转让可明确区分商品的承诺。交易价格是指
本公司因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项
以及本公司预期将退还给客户的款项。履约义务是在某一时段内履行、还是在某一
时点履行，取决于合同条款及相关法律规定。如果履约义务是在某一时段内履行
的，则本公司按照履约进度确认收入。否则，本公司于客户取得相关资产控制权的
某一时点确认收入。
收入的具体确认方法：
①房地产销售合同
本公司与客户之间的房地产销售合同通常仅包含转让商品的履约义务。本公司通
常在房产竣工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，以客户验收控制权转移
时点确认收入。
②服务合同
本公司与客户之间的提供服务合同通常包含工程建造服务、物业服务和文体运营
服务等履约义务，由于本公司履约的同时客户即取得并消耗本公司履约所带来的经
济利益，本公司将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入。
对于工程建造服务合同，本公司采用投入法确定提供服务的履约进度，根据已经完
成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定履约进度。对于物业服务合同，本
公司在履约义务的期间内分月确认收入。对于文体运营服务合同，本公司在履约义
务的期间内分月确认收入，无合同服务周期约定时，在运营服务完成时确认收入。
(2). 同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
√适用 □不适用
本公司的合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。为取得合
同发生的增量成本（“合同取得成本”）是指不取得合同就不会发生的成本。该成
本预期能够收回的，本公司将其作为合同取得成本确认为一项资产。
本公司为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同
时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
①该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、
制造费用（或类似费用）、明确由用户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成
本；
②该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；
③该成本预期能够收回。
本公司对合同取得成本和合同履约成本确认的资产（以下简称“与合同成本有
关的资产”）采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入
当期损益。
与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本公司将超出部分
计提减值准备并确认为资产减值损失：
①因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价；
②为转让该相关商品估计将要发生的成本。
√适用 □不适用
（1）政府补助的类型及会计处理
政府补助是指本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产（但不包括
政府作为所有者投入的资本）。政府补助为货币性资产的，应当按照收到或应收的
金额计量。政府补助为非货币性资产的，应当按照公允价值计量；公允价值不能可
靠取得的，按照名义金额计量。
与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与日常活动
无关的政府补助，计入营业外收支。
政府文件明确规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助，确认为与
资产相关的政府补助。政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与
资产价值相对应的政府补助部分作为与资产相关的政府补助，其余部分作为与收益
相关的政府补助；难以区分的，将政府补助整体作为与收益相关的政府补助。与资
产相关的政府补助确认为递延收益。确认为递延收益的金额，在相关资产使用寿命
内按照合理、系统的方法分期计入当期损益。
除与资产相关的政府补助之外的政府补助，确认为与收益相关的政府补助。与
收益相关的政府补助用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收
益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿企业已发生的相关费用或
损失的，直接计入当期损益。
本公司取得政策性优惠贷款贴息，财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银
行以政策性优惠利率向本公司提供贷款的，以实际收到的借款金额作为借款的入账
价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用；财政将贴息资金直接
拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。
（2）政府补助确认时点
政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。按照应收金额计量的政
府补助，在期末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够
收到财政扶持资金时予以确认。除按照应收金额计量的政府补助外的其他政府补
助，在实际收到补助款项时予以确认。
√适用 □不适用
（1）根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债
确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，确定该计税基础为其差额），按
照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所
得税负债。
（2）递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税
所得额为限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所
得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
如未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的，则减
记递延所得税资产的账面价值。
（3）对与子公司及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负
债，除非本公司能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很
可能不会转回。对与子公司及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性
差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应
纳税所得额时，确认递延所得税资产。
(1). 经营租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(2). 融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(3). 新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
租赁是指本公司让渡或取得了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的
权利以换取或支付对价的合同。
①本公司作为承租人记录租赁业务
在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债，简化处理的短期
租赁和低价值资产租赁除外。
使用权资产按成本进行初始计量，该成本包括：a.租赁负债的初始计量金额；
b.在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁
激励相关金额；c.初始直接费用；d.为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场
地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。本公司参照《企业会
计准则第 4 号——固定资产》有关折旧规定对使用权资产计提折旧（详见附注四、
权资产是否发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理（详见附注四、30、
“长期资产减值”）。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁
付款额，是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款
项，包括：a.固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关
金额；b.取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开
始日的指数或比率确定；c.购买选择权的行权价格，前提是本公司合理确定将行使
该选择权；d.行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出本公司将行
使终止租赁选择权；e.根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。本公司按照
固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。
本公司将未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
对于短期租赁和低价值资产租赁，本公司选择予以简化处理，在租赁期内各个
期间按照直线法或计入当期损益。
当发生原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更时，本公司视
情况将租赁变更作为一项单独租赁，或者不作为一项单独租赁进行会计处理。未作
为一项单独租赁时，本公司在租赁变更生效日按照变更后租赁付款额和修订后的折
现率计算的现值重新计量租赁负债，相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产
的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本公司将剩余金额计入当
期损益。
②本公司作为出租人记录租赁业务
a.租赁分类
本公司在租赁开始日，基于交易的实质，将租赁分为融资租赁和经营租赁。融
资租赁，是指实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。
经营租赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。
b.经营租赁
本公司采用直线法，将经营租赁的租赁收款额确认为租赁期内各期间的租金收
入。与经营租赁相关的初始直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照
与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益。取得的与经营租赁有关的未计入租
赁收款额的可变租赁付款额，于实际发生时计入当期损益。
c.融资租赁
于租赁期开始日，本公司确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。
应收融资租赁款以未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁
内含利率折现的现值之和进行初始计量。租赁收款额包括：承租人需支付的固定付
款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；取决于指数或
比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确
定；购买选择权的行权价格，前提是合理确定承租人将行使该选择权；承租人行使
终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择
权；由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向
出租人提供的担保余值。
本公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当
期损益。
□适用 √不适用
(1). 重要会计政策变更
√适用 □不适用
备注(受重要影响的报
会计政策变更的内容和原因 审批程序
表项目名称和金额)
财政部于 2022 年 11 月 30 日印发
了《企业会计准则解释第 16 号》（财会
〔2022〕31 号）(“解释第 16 号”)，解
经本公司第十一届
释要求“关于单项交易产生的资产和负债
董事会 2023 年第二次会
相关的递延所得税不适用初始确认豁免的
议、第十一届监事会
会计处理”内容自 2023 年 1 月 1 日起 详见本报告五、44.
施行并允许自发布年度提前执行；“关于 （3）
通过，本公司于 2023 年
发行方分类为权益工具的金融工具相关股
利的所得税影响的会计处理”、“关于企
解释第 16 号。
业将以现金结算的股份支付修改为以权益
结算的股份支付的会计处理”内容自公布
之日起施行。
其他说明：
无
(2). 重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3). 2023 年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财
务报表
√适用 □不适用
调整当年年初财务报表的原因说明：
财政部于 2022 年 11 月 30 日发布实施《企业会计准则解释第 16 号》（财
会〔2022〕31 号），其中“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适
用初始确认豁免的会计处理”规定，自 2023 年 1 月 1 日起施行。对于在首次执
行该规定的财务报表列报最早期间的期初因适用解释第 16 号的单项交易而确认的
租赁负债和使用权资产，产生应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的，本公司按
照解释第 16 号和《企业会计准则第 18 号——所得税》的规定，将累计影响数调
整财务报表列报最早期间的期初留存收益及其他相关财务报表项目。
执行解释第 16 号对本公司 2022 年 12 月 31 日财务报表的主要影响如下：
影响项目
（调整前） 响 （调整后）
递延所得税资产 288,303,504.95 13,822,165.72 302,125,670.67
递延所得税负债 345,419,432.55 12,979,590.30 358,399,022.85
未分配利润 -596,255,844.17 794,686.34 -595,461,157.83
少数股东权益 1,511,178,995.55 47,889.08 1,511,226,884.63
注：上表中 2022 年 12 月 31 日（调整前）的数据为考虑同一控制下企业合并后追溯
重述后的数据。
执行解释第 16 号对本公司 2022 年 1-6 月利润表的主要影响下：
影响项目
整前） 响 整后）
所得税费用 -15,353,640.93 -264,217.23 -15,617,858.16
□适用 √不适用
六、税项
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
销售货物、应税销售服务收入、
增值税 3%-13%
无形资产或者不动产
教育费附加 应交流转税 3%
地方教育费附加 应交流转税 2%
城市维护建设税 应交流转税 7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
土地增值税 土地增值额或预征 超率累进税率
房产税 租金收入或房产余值 1.2%、12%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
纳税主体名称 所得税税率（%）
长沙珠江商业管理有限公司 20%
三亚珠江娱乐有限公司 20%
广州市侨林宝物业管理有限公司 20%
广州市雄耀保安服务有限公司 20%
广州广房集团物业管理有限责任公司 20%
武汉珠江物业酒店管理有限公司 20%
广州同德物业发展有限公司 20%
广州珠江伟富达物业代理有限公司 20%
广州江富投资管理有限公司 20%
合肥珠侨物业管理有限公司 20%
广州市东建物业管理有限公司 20%
广州市怡康物业管理有限公司 20%
广州市城镇物业管理有限公司 20%
广州江穗文化传播有限公司 20%
广州珠江体育文化发展股份有限公司 15%
广州市江顺工程建设有限公司（原名“广州市
住建物业管理有限公司”）
阳江市阳珠城市服务有限公司 20%
广州华侨物业发展有限公司 20%
昆明珠江体育文化发展有限公司 20%
安顺珠江体育文化发展有限公司 20%
日照珠江体育文化发展有限公司 20%
温州珠江文体发展有限公司 20%
济宁珠江体育文化发展有限公司 20%
晋江珠江体育文化发展有限公司 20%
晋江碧海寻珠酒店有限公司 20%
枣庄名珠体育文化发展有限公司 20%
重庆珠江体育文化发展有限公司 20%
广州南实体育发展有限公司 20%
广州亚运城综合体育馆运营管理有限公司 20%
广州珠江文体智慧科技有限公司 20%
其他公司 25%
√适用 □不适用
财政部税务总局于 2019 年 1 月 17 日发布了《关于实施小微企业普惠性税收减
免政策的通知》（财税〔2019〕13 号），通知提到为进一步支持小微企业发展，对
小微企业实施普惠性税收减免政策。对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万
元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税
所得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 50%计入应纳税所得额，按 20%
的税率缴纳企业所得税”。
财政部税务总局于 2021 年 4 月 2 日发布了财政部税务总局公告 2021 年第 12
号，通知中提到对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，在《财政
部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税[2019]13 号）第二
条规定的优惠政策基础上再减半征收企业所得税。
国家税务总局于 2021 年 4 月 7 日发布了《国家税务总局关于落实支持小型微利
企业和个体工商户发展所得税优惠政策有关事项的公告》（2021 年第 8 号），规定
万元的部分，减按 12.5%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。
根据《财政部税务总局关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》
（2022 年第 13 号公告），2022 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，对小型微利企业
年应纳税所得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得
额，按 20%的税率缴纳企业所得税。
根据国家税务总局发布的《国家税务总局关于实施高新技术企业所得税优惠有
关问题的通知》（国税函[2009]203 号）规定，认定（复审）合格的高新技术企业，
自认定（复审）批准的有效期当年开始，可申请享受企业所得税优惠。企业取得
省、自治区、直辖市、计划单列市高新技术企业认定管理机构颁发的高新技术企业
证书后，可持“高新技术企业证书”及其复印件和有关资料，向主管税务机关申请
办理减免税手续。手续办理完毕后，高新技术企业可按 15%的税率进行所得税预缴申
报或享受过渡性税收优惠。
根据《财政部税务总局关于明确生活性服务业增值税加计抵减政策的公告》
（财政部税务总局公告 2019 年第 87 号）的规定，2019 年 10 月 1 日至 2021 年 12 月
额。根据《财政部税务总局关于促进服务业领域困难行业纾困发展有关增值税政策
的公告》（财政部税务总局公告 2022 年第 11 号）的相关规定，《财政部税务总局
海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局海关总署公告 2019
年 39 号)第七条和《财政部税务总局关于明确生活性服务业增值税加计抵减政策的
公告》(财政部税务总局公告 2019 年第 87 号)规定的生产、生活性服务业增值税加
计抵减政策，执行期限延长至 2022 年 12 月 31 日。根据《财政部税务总局关于明确
增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（财政部税务总局公告 2023 年第 1
号）的规定，2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，允许生活性服务业纳税人按照
当期可抵扣进项税额加计 10%抵减应纳税额。
根据《财政部税务总局公告 2021 年第 7 号财政部税务总局关于延续实施应对疫
情部分税费优惠政策的公告》的规定，《财政部税务总局关于支持个体工商户复工
复业增值税政策的公告》(财政部税务总局公告 2020 年第 13 号)规定的税收优惠政
策，执行期限延长至 2021 年 12 月 31 日。其中，自 2021 年 4 月 1 日至 2021 年 12
月 31 日，湖北省增值税小规模纳税人适用 3%征收率的应税销售收入，减按 1%征收
率征收增值税;适用 3%预征率的预缴增值税项目，减按 1%预征率预缴增值税。
根据《财政部税务总局公告 2022 年第 15 号财政部税务总局关于对增值税小规
模纳税人免征增值税的公告》的相关规定，自 2022 年 4 月 1 日至 2022 年 12 月 31
日，增值税小规模纳税人适用 3%征收率的应税销售收入，免征增值税；适用 3%预征
率的预缴增值税项目，暂停预缴增值税。《财政部税务总局关于延续实施应对疫情
部分税费优惠政策的公告》（财政部税务总局公告 2021 年第 7 号）第一条规定的税
收优惠政策，执行期限延长至 2022 年 3 月 31 日。
根据《财政部税务总局公告 2023 年第 1 号财政部税务总局关于明确增值税小规
模纳税人减免增值税等政策的公告》的相关规定，自 2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12
月 31 日，对月销售额 10 万元以下(含本数)的增值税小规模纳税人，免征增值税；
增值税小规模纳税人适用 3%征收率的应税销售收入，减按 1%征收率征收增值税;适
用 3%预征率的预缴增值税项目，减按 1%预征率预缴增值税。
根据《财政部税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告
财政部税务总局公告》（2022 年第 10 号）的规定，对增值税小规模纳税人、小型微
利企业和个体工商户可以在 50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产
税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附
加、地方教育附加。
根据《财政部关于调整部分政府性基金有关政策的通知》(财税〔2019〕46 号)
的相关规定，自 2019 年 7 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，对归属中央收入的文化事
业建设费，按照缴纳义务人应缴费额的 50%减征;对归属地方收入的文化事业建设
费，各省(区、市)财政、党委宣传部门可以结合当地经济发展水平、宣传思想文化
事业发展等因素，在应缴费额 50%的幅度内减征。
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 2,521,352.92 278,247.50
银行存款 964,457,076.82 3,022,501,261.24
其他货币资金 6,036,926.88 34,755,838.83
合计 973,015,356.62 3,057,535,347.57
其中：存放在境外的款项总额
存放财务公司存款
其他说明：
本期内公司发生资产重组，置出资产导致货币资金减少。
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产
其中：
权益工具投资 65,290,878.15 68,899,721.12
指定以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产
其中：
合计 65,290,878.15 68,899,721.12
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
账龄 期末账面余额
其中：1 年以内分项
合计 342,381,804.12
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面 账面
比例 计提比 价值 比例 计提比 价值
金额 金额 金额 金额
(%) 例(%) (%) 例(%)
按单项计提
坏账准备
按组合计提
坏账准备
其中：
账龄组合 335,219,525.53 97.91 23,231,508.42 6.93 311,988,017.11 292,973,861.48 92.68 21,086,757.36 7.2 271,887,104.12
合计 342,381,804.12 / 30,393,787.01 / 311,988,017.11 316,107,238.87 / 44,220,134.75 / 271,887,104.12
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额
名称 计提比例
账面余额 坏账准备 计提理由
（%）
深圳市盛泽轩实业有限公司 6,594,125.18 6,594,125.18 100.00 预计无法收回
广州市广源实业总公司 68,430.96 68,430.96 100.00 预计无法收回
广东洛神影视文化广告有限公司 499,722.45 499,722.45 100.00 预计无法收回
合计 7,162,278.59 7,162,278.59 100.00 /
按单项计提坏账准备的说明：
√适用 □不适用
对深圳市盛泽轩实业有限公司的应收账款的款项性质为应收租赁费。
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：账龄组合
单位：元币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
合计 335,219,525.53 23,231,508.42 6.93
按组合计提坏账的确认标准及说明：
√适用 □不适用
组合名称 确定组合的依据 计算预期信用损失的方法
除已单项评估计提信用损 按账龄组合与整个存续期预
账龄组合
失以外的应收款项 期信用损失率对照表计提
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销 期末余额
计提 收回或转回 或核 其他变动
销
应收账款
坏账准备
合计 44,220,134.75 3,611,206.08 214,431.34 -17,223,122.48 30,393,787.01
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
占应收账款
单位名称 期末余额 总额的比例 坏账准备余额
（%）
晋江中运体育建设发展有限公司 27,146,320.04 7.93 1,880,036.00
中建海峡建设发展有限公司 17,562,061.19 5.13 3,956,206.12
温州中建科工奥体项目管理有限公司 8,919,290.36 2.61 445,964.52
衢州宝冶体育建设运营有限公司 8,667,773.60 2.53 433,388.68
微山县教育和体育局 6,982,593.47 2.04 1,481,629.67
合计 69,278,038.66 20.24 8,197,224.99
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1). 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
合计 14,645,569.57 100.00 28,002,435.48 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
无。
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占预付款项总额
单位名称 期末余额
的比例(%)
苏交科集团股份有限公司 2,013,207.55 13.75
广西电网有限责任公司南宁供电局 1,975,354.04 13.49
广东智信信息科技股份有限公司 1,557,735.84 10.64
广东用友软件有限公司 576,390.47 3.94
山东奥星体育有限公司 492,822.00 3.36
合计 6,615,509.90 45.18
其他说明
□适用 √不适用
项目列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 2,038,712,939.98 1,398,285,556.60
合计 2,038,712,939.98 1,398,285,556.60
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1). 应收利息分类
□适用 √不适用
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1). 应收股利
□适用 √不适用
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
账龄 期末账面余额
其中：1 年以内分项
减：坏账准备 333,270,728.53
合计 2,038,712,939.98
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 1,725,457,277.01 1,729,807,959.07
备用金 5,901,781.05 8,487,352.47
保证金及押金 569,224,722.65 577,719,949.43
物业维修基金 7,230,330.77 31,386,225.00
代垫款 36,088,047.44 18,054,909.22
专项基金 78,688.08 6,752,475.28
其他 28,002,821.51 18,002,289.56
减：坏账准备 333,270,728.53 991,925,603.43
合计 2,038,712,939.98 1,398,285,556.60
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预期信 合计
信用损失(未发 用损失(已发生信用
用损失
生信用减值) 减值)
本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 1,063,605.53 1,894,243.76 2,957,849.29
本期转回 741,296.19 741,296.19
本期转销
本期核销
其他变动 -60,168,068.43 -600,703,359.57 -660,871,428.00
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
√适用 □不适用
公司本期发生资产重组，将亿华公司债权置出导致坏账准备较少 569,166,584.48
元；其他房地产公司置出导出坏账准备减少 91,704,843.52 元。
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销 期末余额
计提 收回或转回 或核 其他变动
销
其他应收款坏
账准备
合计 991,925,603.43 2,957,849.29 741,296.19 -660,871,428.00 333,270,728.53
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
占其他应收
款期末余额 坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄
合计数的比 期末余额
例(%)
公司重组交易
广州珠江实业集团有限
剩余现金对价 1,021,000,000.00 1 年内 43.04
公司
及利息
广州市荔湾区冲口街坑
保证金 550,000,000.00 2-3 年 23.19
口股份合作经济联合社
广州中侨置业投资控股
往来款 350,000,000.00 3-4 年 14.76
集团有限公司
广州东湛房地产开发有
往来款 338,907,610.33 5 年以上 14.29 304,263,510.33
限公司
广东亿华房地产开发有 1 年以内、
往来款 11,324,535.62 0.48 11,324,535.62
限公司 1-2 年
合计 —— 2,271,232,145.95 —— 95.76 315,588,045.95
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价准备/合 存货跌价准备/合
项目
账面余额 同履约成本减值准 账面价值 账面余额 同履约成本减值准 账面价值
备 备
原材料
在产品
库存商品 2,480,964.36 3,036.00 2,477,928.36 6,698,427.30 3,036.00 6,695,391.30
周转材料 174,045.58 174,045.58 1,961,250.28 1,961,250.28
消耗性生物资产
合同履约成本 1,495,475.53 1,495,475.53 1,008,549.03 1,008,549.03
开发成本 19,851,823,000.29 1,030,412,965.07 18,821,410,035.22
开发产品 100,160,395.09 100,160,395.09 4,507,684,922.07 206,581,470.28 4,301,103,451.79
周转房 1,664,450.48 1,664,450.48 1,696,466.48 1,696,466.48
合计 105,975,331.04 3,036.00 105,972,295.04 24,370,872,615.45 1,236,997,471.35 23,133,875,144.10
(2). 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
开发产品 206,581,470.28 7,728,551.91 198,852,918.37
库存商品 3,036.00 3,036.00
开发成本 1,030,412,965.07 1,030,412,965.07
合计 1,236,997,471.35 7,728,551.91 1,229,265,883.44 3,036.00
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
□适用 √不适用
(4). 合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1). 合同资产情况
□适用 √不适用
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的债权投资 10,833,500.00 1,124,093,500.00
一年内到期的其他债权投资
合计 10,833,500.00 1,124,093,500.00
期末重要的债权投资和其他债权投资：
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 票面 实际 票面 实际
面值 到期日 面值 到期日
利率 利率 利率 利率
委托贷款
（亿华公司）
委托贷款
（盛唐公司）
减：债券投资
减值准备
合计 10,833,500.00 / / / 1,124,093,500.00 / / /
其他说明：
详见本节七、14、“债权投资”。
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 78,572,771.35
应收退货成本
预缴税费 16,104,325.93 653,344,942.14
待抵扣进项税 3,691,044.28 69,323,360.05
其他 227,127.07 525,066.15
合计 20,022,497.28 801,766,139.69
其他说明：
注：公司本年内发生资产重组，合同取得成本减少。
(1).债权投资情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
亿华公司 1,113,260,000.00 1,113,260,000.00
盛唐公司 65,000,000.00 54,166,500.00 10,833,500.00 65,000,000.00 54,166,500.00 10,833,500.00
减：一年内
到期的债权 65,000,000.00 54,166,500.00 10,833,500.00 1,178,260,000.00 54,166,500.00 1,124,093,500.00
投资
合计
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
减值准备 未来 12 个月 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
预期信用损失
用减值) 用减值)
额
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
余额
对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：
√适用 □不适用
本公司对盛唐公司的委托贷款减值计提情况详见本节十六、8、其他重要事项
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
其他说明：
无。
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1) 长期应收款情况
□适用 √不适用
(2) 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
(3) 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4) 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期增减变动
期初 减 宣告发 期末 减值准备期末余
被投资单位 其他综
余额 少 权益法下确认的 其他权 放现金 计提减 余额 额
追加投资 合收益 其他
投 投资损益 益变动 股利或 值准备
调整
资 利润
一、合营企业
广州捷星房地产开发有限公司 131,754,714.11 -216,632.31 -131,538,081.80
广州市珠实同创产业运营管理有限公司 24,332,984.89 -166,772.71 -24,166,212.18
广州璟悦城市更新有限公司公司 3,390,250.87 -46,794.41 -3,343,456.46
三亚浪琴坞美疗中心有限公司 156,145.72 18,081.57 174,227.29 102,871.20
小计 159,634,095.59 -412,117.86 -159,047,750.44 174,227.29 102,871.20
二、联营企业
衢州宝冶体育建设运营有限公司 19,346,449.08 3,000,000.00 -891,873.78 21,454,575.30
晋江中运体育建设发展有限公司 81,759,977.12 1,787,278.21 83,547,255.33
开封市广珠文化体育建设发展有限公司 36,426,897.58 -2,162.90 36,424,734.68
三亚珠江温泉度假区有限公司 1,783,527.59 -148,948.92 1,634,578.67
广州市听云轩饮食服务有限公司 4,000,000.00 4,000,000.00 4,000,000.00
小计 143,316,851.37 3,000,000.00 744,292.61 147,061,143.98 4,000,000.00
合计 302,950,946.96 3,000,000.00 332,174.75 -159,047,750.44 147,235,371.27 4,102,871.20
无
(1). 其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
海南珠江国际置业有限公司 56,188,706.91
珠海中珠集团股份有限公司
中房集团汕头广联实业股份有限公司
大湾区科技创新服务中心（广州）有限公司 5,000,000.00
温州中建科工奥体项目管理有限公司 4,585,867.49 4,480,712.71
合计 4,585,867.49 65,669,419.62
(2). 非交易性权益工具投资的情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
指定为以公允
其他综合
本期确 其他综合收益转 价值计量且其
累计利 累计损 收益转入
项目 认的股 入留存收益的金 变动计入其他
得 失 留存收益
利收入 额 综合收益的原
的原因
因
海南珠江国际置业 非交易性权益
有限公司 工具
珠海中珠集团股份 非交易性权益
-10,627,800.00 股权转让
有限公司 工具
合计 11,075,879.14
其他说明：
√适用 □不适用
注：本期公司重组导致其他权益工具投资减少。
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
开平恒祥房地产开发有限公司 4,000,000.00 4,000,000.00
广东亿华房地产开发有限公司
广州东湛房地产开发有限公司
合计 4,000,000.00 4,000,000.00
其他说明：
注1：2020年12月，本公司对开平恒祥房地产开发有限公司丧失控制权，不将其
纳入合并范围，该股权投资列报为其他非流动金融资产。
注2：对广东亿华房地产开发有限公司和广州东湛房地产开发有限公司的投资公
允价值已减至为零。
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元币种：人民币
土地
在建
项目 房屋、建筑物 使用 合计
工程
权
一、账面原值
（1）外购
（2）存货\固定资产\
在建工程转入
（3）企业合并增加
（1）处置 508,645.28 508,645.28
（2）其他转出
（3）企业合并减少 1,570,271,643.14 1,570,271,643.14
二、累计折旧和累计摊销
（1）计提或摊销 13,690,310.49 13,690,310.49
（1）处置 62,578.84 62,578.84
（2）其他转出
（3）企业合并减少 310,996,967.19 310,996,967.19
三、减值准备
（1）计提
（1）处置
（2）其他转出
（3）企业合并减少 22,141,416.02 22,141,416.02
四、账面价值
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
项目列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 13,234,850.94 253,393,208.69
固定资产清理 131.52
合计 13,234,850.94 253,393,340.21
其他说明：
无
固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输设备 酒店业家具 电子及办公设备 其他 合计
一、账面原值：
（1）购置 599,493.82 564,123.90 6,264,042.69 20,965,580.58 28,393,240.99
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
（1）处置或报废 43,114.12 396,150.00 6,114,106.06 21,029,925.71 27,583,295.89
（2）其他 317,377,146.80 13,159,065.62 3,732,335.36 20,563,197.63 3,219,047.93 7,807,082.30 365,857,875.64
二、累计折旧
（1）计提 2,759,984.19 429,015.83 300,721.37 13,690.08 6,443,452.41 19,958,000.47 29,904,864.35
（1）处置或报废 40,592.14 396,150.00 5,629,548.64 19,972,559.30 26,038,850.08
（2）其他 84,308,699.58 12,145,139.29 3,546,862.54 19,543,499.26 2,525,233.65 6,686,152.74 128,755,587.06
三、减值准备
（1）计提
（1）处置或报废
四、账面价值
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5). 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
无
在建工程
(1). 在建工程情况
□适用 √不适用
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3). 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
□适用 √不适用
(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用√不适用
(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 房屋及建筑物 运输设备 合计
一、账面原值
（1）新增租赁 44,817,044.21 44,817,044.21
（1）处置 64,265,608.01 64,265,608.01
（2）企业合并减少 10,435,266.66 289,574.03 10,724,840.69
二、累计折旧
(1)计提 15,847,266.81 15,847,266.81
(1)处置 28,174,433.13 28,174,433.13
（2）企业合并减少 7,475,642.12 289,574.03 7,765,216.15
三、减值准备
(1)计提
(1)处置
四、账面价值
其他说明：
无
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
非专利
项目 土地使用权 专利权 软件 合计
技术
一、账面原值
(1)购置 1,178,276.68 1,178,276.68
(2)内部研发
(3)企业合并增加
(1)处置 1,469.04 1,469.04
(2)企业合并减少 1,896,792.23 1,896,792.23
二、累计摊销
（1）计提 1,915,329.46 1,915,329.46
(1)处置
(2)企业合并减少 1,107,492.04 1,107,492.04
三、减值准备
（1）计提
(1)处置
四、账面价值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0
(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1). 商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称
企业合 期末
或形成商誉的事 期初余额
并形成 处置 其他 余额
项
的
广东嘉德丰投资
发展有限公司
合计 328,791.01 328,791.01
注：本期重组导致商誉减少 328,791.01 元。
(2). 商誉减值准备
□适用 √不适用
(3). 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4). 说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定
期增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
(5). 商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 23,880,899.93 615,104.84 4,026,186.82 15,600,978.59 4,868,839.36
其他 3,565,879.91 377,778.78 1,113,791.11 2,829,867.58
合计 27,446,779.84 992,883.62 5,139,977.93 15,600,978.59 7,698,706.94
其他说明：
注：本期公司重组导致长期待摊费用余额减少。
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
资产减值准备 45,711,490.72 9,254,074.91 250,332,510.05 61,344,513.89
内部交易未实现利润 247,791.56 61,947.89
可抵扣亏损 1,927,257.02 259,018.57 378,984,185.84 94,324,097.13
预提费用 2,169,789.86 531,089.49 5,079,789.86 1,258,589.49
预提土地增值税 525,255,281.00 131,313,820.25
其他（租赁负债） 49,272,888.95 10,501,082.95 62,161,764.47 13,822,702.02
合计 99,081,426.55 20,545,265.92 1,222,061,322.78 302,125,670.67
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
应纳税暂时性差异 应纳税暂时性差异
负债 负债
非同一控制企业合
并资产评估增值
其他债权投资公允
价值变动
其他权益工具投资
公允价值变动
其他（使用权资
产）
预缴土地增值税 119,357,552.80 29,839,388.20
合计 48,842,091.63 10,396,631.69 1,440,245,175.70 358,399,022.85
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4). 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 2,630,535,980.03 3,884,981,255.48
可抵扣亏损 469,772,832.20 819,074,058.91
合计 3,100,308,812.23 4,704,055,314.39
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
合计 469,772,832.20 819,074,058.91 /
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 账面余 减值准 账面价 减值准
账面余额 账面价值
额 备 值 备
合同取得成本 11,805,836.90 11,805,836.90
合同履约成本
应收退货成本
合同资产
预付长期资产购
置款
合计 12,327,501.99 12,327,501.99
(1). 短期借款分类
□适用 √不适用
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付工程款 14,234,501.45 1,030,687,817.15
应付购置费 6,426,853.37 11,635,405.92
应付服务费 120,238,251.24 126,525,678.82
合计 140,899,606.06 1,168,848,901.89
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
湖南珠江实业投资有限公司 1,300,000.00 未到结算期
温州久鼎物业管理集团有限公司 2,502,900.00 未到结算期
深圳市深华物业集团有限公司 1,458,532.68 未到结算期
广州珠江实业集团有限公司 9,500,000.00 未到结算期
佛山市南海区佳万咨询服务有限公司 2,032,663.98 未到结算期
合计 16,794,096.66 /
其他说明：
□适用 √不适用
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收租金 3,816,351.66 7,692,479.70
其他 236,175.12 731,503.10
合计 4,052,526.78 8,423,982.80
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1). 合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
物业管理项目 45,705,830.47 47,947,979.95
文体运营及推广服务 24,955,874.21 13,615,508.86
预收房款 2,890,619.25 5,744,866,462.68
预收工程款 6,010,607.15
其他 1,444,262.37 522,967.10
合计 74,996,586.30 5,812,963,525.74
(2). 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 变动金额 变动原因
预收房款情况 -5,741,975,843.43 主要原因为资产重组房地产公司置出
导致预收房款大幅减少。
合计 -5,741,975,843.43 /
其他说明：
□适用 √不适用
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 106,414,321.93 396,862,814.83 426,755,596.62 76,521,540.14
二、离职后福利-设定
提存计划
三、辞退福利 1,351,021.76 2,696,782.19 3,145,104.75 902,699.20
四、一年内到期的其他
福利
合计 110,412,890.56 435,458,400.96 465,831,018.34 80,040,273.18
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴
和补贴
二、职工福利费 147,291.42 10,940,352.23 11,008,869.06 78,774.59
三、社会保险费 25,126.83 18,870,761.58 18,652,749.41 243,139.00
其中：医疗保险费 24,052.87 17,381,975.54 17,187,030.90 218,997.51
工伤保险费 236.68 680,662.96 672,442.15 8,457.49
生育保险费 837.28 163,744.81 148,898.09 15,684.00
其他 644,378.27 644,378.27
四、住房公积金 643,123.50 15,191,074.82 15,540,122.82 294,075.50
五、工会经费和职工教
育经费
六、短期带薪缺勤 5,275.78 5,275.78
七、短期利润分享计划 13,360.91 13,360.91
八、其他短期薪酬 240,445.55 2,476,601.83 2,707,737.96 9,309.42
合计 106,414,321.93 396,862,814.83 426,755,596.62 76,521,540.14
(3). 设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
合计 2,467,266.87 35,868,660.34 35,901,173.37 2,434,753.84
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 8,150,221.99 130,632,383.43
营业税 76,936.71 82,949.89
土地增值税 242,296,733.92 932,088,612.77
企业所得税 13,328,370.36 55,874,362.42
房产税 196,441.66 104,688.44
土地使用税 8,383.00 8,383.00
个人所得税 813,185.43 1,841,656.20
城市维护建设税 320,264.34 930,858.25
教育费附加（含地方教育费附加） 311,913.16 861,006.67
印花税 1,103.13
其他 107,459.20 2,052,566.77
合计 265,611,012.90 1,124,477,467.84
项目列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 91,290,638.61
应付股利 4,295,731.74 4,295,731.74
其他应付款 777,139,243.93 10,629,659,401.19
合计 781,434,975.67 10,725,245,771.54
应付利息
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 91,290,638.61
合计 91,290,638.61
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应付股利
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 4,295,731.74 4,295,731.74
合计 4,295,731.74 4,295,731.74
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
应付股利为珠江城市服务子公司尚未支付的股东股利。
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
往来款 410,555,867.22 10,217,346,444.73
押金及保证金 282,145,708.32 291,820,531.86
诚意金 50,000.00 43,669,396.60
代收代付款 18,674,717.90 29,233,971.46
员工个人社保、公积金 215,099.49 159,373.21
质保金 661,450.54 176,690.89
预提费用 2,169,789.86 5,079,789.86
公共收益 3,456,539.68 2,790,654.52
现场签证扣款 506,495.80 514,932.97
其他 58,703,575.12 38,867,615.09
合计 777,139,243.93 10,629,659,401.19
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
广州番禺雅居乐房地产
开发有限公司
广州纵贯产业链发展有
限公司
合计 557,500,000.00 /
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合计 2,023,271,206.35 2,379,598,206.16
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券
应付退货款
待转销项税额 1,282,507.04 239,359,613.87
其他 387,554.99
合计 1,670,062.03 239,359,613.87
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 171,499,897.14
抵押借款 4,289,169,750.64
保证借款 1,619,819,282.43
减：一年内到期部分 1,454,967,622.02
合计 4,625,521,308.19
长期借款分类的说明：
注：1.本期重组完成后，置出公司不纳入合并范围导致长期借款减少；
借款、立根融资租赁有限公司 25,000.00 万元抵押借款、中国银行广州珠江支行
保证借款。
截至 2023 年 6 月 30 日，公司长期借款的余额为 0。
其他说明，包括利率区间：
□适用 √不适用
(1). 应付债券
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付公司债券 1,952,116,665.12
其他应付债券 2,003,945,205.48 2,000,000,000.00
减：一年内到期部分 2,003,945,205.48 900,000,000.00
合计 3,052,116,665.12
(2). 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
债券 发行 债券 发行 期初 本期 本期 期末
面值 按面值计提利息 溢折价摊销 其他变动
名称 日期 期限 金额 余额 发行 偿还 余额
广州珠江实业开发股
份有限公司非公开发
行 2021 年公司债券
（第一期）
广州珠江发展集团股
份有限公司非公开发
行 2022 年公司债券
（第一期）
中英益利-珠江实业
债权投资计划
中英益利-珠江实业
债权投资计划
合计 / / / 3,900,000,000.00 3,952,116,665.12 -29,401,461.19 -405,098.45 -1,918,364,900.00 2,003,945,205.48
注：根据《广州珠江发展集团股份有限公司重大资产置换及重大资产出售暨关联交易报告书（草案）》，广州珠江实业开发股份有
限公司非公开发行 2021 年公司债券（第一期）、广州珠江实业开发股份有限公司非公开发行 2022 年公司债券（第一期）为此次重
组的置出负债，置出作价分别为 131,884.49 万元及 59,952.00 万元。截至本报告批准报出日，该债券的发行人已变更为珠实集团
（详见《广州珠江发展集团股份有限公司重大资产置换及重大资产出售暨关联交易实施情况报告书》。
(3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额 53,599,296.84 68,746,033.83
减：未确认融资费用 4,232,890.00 6,584,269.36
减：一年内到期的租赁负债 19,326,000.87 24,630,584.14
合计 30,040,405.97 37,531,180.33
其他说明：
无
项目列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 105,946.59 105,946.59
专项应付款 887,313.83 983,113.24
合计 993,260.42 1,089,059.83
长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
维修基金 105,946.59 105,946.59
合计 105,946.59 105,946.59
专项应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
体育馆改造 983,113.24 95,799.41 887,313.83 维修专项基金
合计 983,113.24 95,799.41 887,313.83 /
□适用 √不适用
□适用 √不适用
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元币种人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府拨款珠江云
政府补助 118,721,096.65 118,721,096.65 上花园租赁住房
项目资本金
合计 118,721,096.65 118,721,096.65 /
涉及政府补助的项目：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计 本期计
本期新 与资产相
入营业 入其他 期末
负债项目 期初余额 增补助 其他变动 关/与收益
外收入 收益金 余额
金额 相关
金额 额
租赁住房项 与资产相
目资本金 关
合 计 118,721,096.65 -118,721,096.65
其他说明：
√适用 □不适用
注：本期重组完成后，置出公司不纳入合并范围导致递延收益减少。
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同负债
待转销项税额 276,110,897.19
合计 276,110,897.19
其他说明：
注：本期重组完成后，置出公司不纳入合并范围导致其他非流动负债减少。
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本次变动增减（+、一）
公积
期初余额 发行 期末余额
送股 金 其他 小计
新股
转股
股份
总数
(1) 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2) 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 178,908,094.69 6,625,576.78 185,533,671.47
其他资本公积 19,251,758.11 19,251,758.11
合计 198,159,852.80 6,625,576.78 204,785,429.58
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本公司将现金补差金额和置入资产的账面价值与置出资产的账面价值之差冲减
资本公积 1,674.94 万元；本次重组出现珠江投资股权被稀释的权益性交易计入资本
公积-246.97 万元，本次重组置出公司合并层面未实现的利息差余额计入资本公积
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
期初 减：前期计入 减：前期计入其 期末
项目 本期所得税 减：所得税 税后归属于母公 税后归属于
余额 其他综合收益 他综合收益当期 余额
前发生额 费用 司 少数股东
当期转入损益 转入留存收益
一、不能重分类进
损益的其他综合收 11,075,879.14 105,154.78 11,075,879.14 15,773.21 -10,986,497.57 89,381.57
益
其中：重新计量设
定受益计划变动额
权益法下不能转
损益的其他综合收
益
其他权益工具投
资公允价值变动
企业自身信用风
险公允价值变动
二、将重分类进损
益的其他综合收益
其中：权益法下可
转损益的其他综合
收益
其他债权投资公
允价值变动
金融资产重分类
计入其他综合收益
的金额
其他债权投资信
用减值准备
现金流量套期储
备
外币财务报表折
算差额
其他综合收益合计 11,075,879.14 105,154.78 11,075,879.14 15,773.21 -10,986,497.57 89,381.57
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 238,353,604.97 222,206,087.88 16,147,517.09
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
合计 238,353,604.97 222,206,087.88 16,147,517.09
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
根据《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》，第二章第五条“（一）同一
控制下的企业合并，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并
对价的，应当在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账
面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支
付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，应当调整资本
公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。”根据准则要求，公司在单体层面按
最终控制方合并财务报表中账面净资产的份额确认对珠江城市服务的长期股权投
资，其与支付对价的差额冲减资本公积-股本溢价，因公司单体层面资本公积-股本
溢价不足冲减，故冲减盈余公积 2.22 亿元。
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期 上年度
调整前上期末未分配利润 -784,156,417.43 1,080,470,135.71
调整期初未分配利润合计数
（调增+，调减－）
调整后期初未分配利润 -595,461,157.83 1,203,869,366.77
加：本期归属于母公司所有者
-69,299,456.46 -1,799,330,524.60
的净利润
其他综合收益结转留存收
益
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 -637,852,992.84 -595,461,157.83
调整期初未分配利润明细：
元。
注：本期企业重组置出其他权益工具投资，计入其他综合收益的累计利得或损
失应当从其他综合收益转入留存收益 26,907,621.45 元。
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,442,325,232.54 2,101,070,619.73 802,050,689.20 599,481,370.33
其他业务 4,962,032.46 1,892,264.01 4,644,821.64 3,308,939.85
合计 2,447,287,265.00 2,102,962,883.74 806,695,510.84 602,790,310.18
(2).合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
(3).履约义务的说明
□适用 √不适用
(4).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
土地增值税 33,513,041.25 43,918,890.11
城市维护建设税 8,697,597.16 3,118,802.85
教育费附加 3,746,767.71 1,339,679.03
房产税 3,279,282.29 3,556,625.38
地方教育附加 2,490,987.66 893,229.84
印花税 2,396,198.61 793,844.41
土地使用税 581,076.00 1,187,994.86
车船使用税 6,613.50 16,323.90
其他 53,792.53 589,055.64
合计 54,765,356.71 55,414,446.02
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
销售服务费 27,767,145.56 3,085,918.50
职工薪酬 8,229,885.71 8,047,133.06
物业管理费 5,092,707.13 1,811,753.26
广告宣传费 6,298,254.11 10,761,439.42
折旧摊销 3,453,727.47 6,579,006.19
办公费 1,732,515.09 1,945,254.06
物业管理开办费 1,646,544.20 5,636,367.14
业务招待费 298,966.33 156,494.24
空置房物业管理费 901,493.91 2,239,344.64
其他 3,355,723.63 2,282,254.46
合计 58,776,963.14 42,544,964.97
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 86,199,436.16 108,865,454.40
诉讼及中介费用 23,976,053.69 14,306,356.22
折旧摊销费 8,650,741.51 12,280,480.83
办公费 4,317,779.89 6,455,616.42
业务招待费 885,578.56 735,481.49
交通差旅费 870,668.02 508,548.06
邮电通讯费 755,837.14 789,068.60
保险费 700,194.13 854,060.62
机动车辆费 501,822.44 576,271.77
其他 4,362,922.73 2,128,137.62
合计 131,221,034.27 147,499,476.03
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
人员人工费用 4,653,540.42
直接投入费用 51,029.60
差旅费 10,060.28
其他相关费用 9,594.27
折旧与长期待摊费用 7,459.71
合计 4,731,684.28
其他说明：
本年研发费用属于广州珠江体育文化发展股份有限公司和广州珠江文体智慧科
技有限公司，其中广州珠江体育文化发展股份有限公司 2022 年 7 月开始归集研发费
用，广州珠江文体智慧科技有限公司 2022 年 8 月成立研发中心并开始归集研发费
用。
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 105,888,819.52 172,295,063.41
减：利息收入 28,770,178.71 22,580,305.98
手续费支出 978,589.17 1,325,927.52
担保服务费 6,934,937.50 22,031,189.80
债券评级费 47,169.81
其他支出 204,814.67 1,256,448.75
合计 85,236,982.15 174,375,493.31
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
政府补助 4,915,754.07 4,779,695.49
合计 4,915,754.07 4,779,695.49
注：政府补助明细详见本节 84、“政府补助”。
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收
益
处置长期股权投资产生的投资
收益
交易性金融资产在持有期间的
投资收益
其他权益工具投资在持有期间
取得的股利收入
债权投资在持有期间取得的利
息收入
其他债权投资在持有期间取得
的利息收入
处置交易性金融资产取得的投
资收益
处置其他权益工具投资取得的
投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资
收益
债务重组收益
其他权益工具投资持有期间的
投资收益
处置交易性金融资产的投资收
益
其他 342,714.21 -463.89
丧失盛唐公司控制权确认投资
-10,210,416.65
收益
合计 1,066,442.32 -11,271,614.69
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
产生公允价值变动收益的来
本期发生额 上期发生额
源
交易性金融资产 -3,761,783.19 -28,387,189.95
其中：衍生金融工具产生的
公允价值变动收益
交易性金融负债
按公允价值计量的投资性房
地产
合计 -3,761,783.19 -28,387,189.95
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失 -3,396,774.74 -11,639,647.62
其他应收款坏账损失 -2,216,553.10 -11,227,975.54
债权投资减值损失 -16,836,419.64
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失
合同资产减值损失
其他 116.66
合计 -5,613,327.84 -39,703,926.14
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失
二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失 -569,495,531.73
三、长期股权投资减值损失 -15,612,245.00
四、投资性房地产减值损失
五、固定资产减值损失
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
十一、商誉减值损失
十二、其他
合计 -585,107,776.73
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
非流动资产处置利得或损失 2,564,967.74 1,551,481.82
合计 2,564,967.74 1,551,481.82
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
计入当期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
非流动资产处置利得合计 144,364.41 154,019.80 144,364.41
其中：固定资产处置利得 144,176.58 154,019.80 144,176.58
无形资产处置利得
债务重组利得
非货币性资产交换利得
接受捐赠
政府补助 9,676.18
违约赔偿 714,495.49 1,614,537.06 714,495.49
政府业态创新奖 100,000.00
广州体育局维修基金返还 1,805,667.71 1,805,667.71
其他 784,380.10 1,150,349.18 784,380.10
合计 3,448,907.71 3,028,582.22 3,448,907.71
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
补助项目 本期发生金额 上期发生金额 与资产相关/与收益相关
一次性留工补助 8,000.00 收益相关
减免税款 1,676.18 收益相关
合计 9,676.18
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
计入当期非经常
项目 本期发生额 上期发生额
性损益的金额
非流动资产处置损失合计 58,166.03 89,296.49 58,166.03
其中：固定资产处置损失 48,223.36 89,296.49 48,223.36
无形资产处置损失
债务重组损失
非货币性资产交换损失
对外捐赠
滞纳金 65,969.02 52,138.51 65,969.02
违约金 79.87 34,462.76 79.87
罚款支出 389,906.60 150,706.64 389,906.60
理赔款 168,457.10 57,949.55 107,657.10
其他 450,866.21 1,759,369.45 511,666.21
合计 1,133,444.83 2,143,923.40 1,133,444.83
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 60,736,491.37 14,916,721.28
递延所得税费用 -28,527,344.71 -30,534,579.44
合计 32,209,146.66 -15,617,858.16
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 11,079,876.69
按法定/适用税率计算的所得税费用 2,769,969.17
子公司适用不同税率的影响 -2,469,866.37
调整以前期间所得税的影响 106,235.87
非应税收入的影响 -606,428.54
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 316,749.75
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -1,678,760.95
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣
亏损的影响
所得税费用 32,209,146.66
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
项目 本期发生额 上期发生额
其他权益工具投资公允价值变动 15,921,123.88
合计 15,921,123.88
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 12,712,867.11 21,461,761.25
保证金及押金 25,526,266.21 41,938,614.80
物业维修基金 14,859.00 56,617.75
往来款 78,903,649.40 21,039,867.66
收回受限货币资金 365,529.52 36,842,767.28
其他 66,756,355.96 53,234,929.91
合计 184,279,527.20 174,574,558.65
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
费用性支出 36,890,174.52 56,097,134.77
往来款 48,802,311.19 92,889,944.04
保证金及押金 19,626,391.70 37,849,397.70
代垫款 7,008,239.00 9,980,351.74
支付受限货币资金 1,861,593.00 25,512,896.98
滞纳金 54,856.81 38,210.12
其他 118,026,453.88 86,692,196.64
合计 232,270,020.10 309,060,131.99
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
归还借款利息 60,096,353.97
其他 35,235.67
合计 60,131,589.64
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
归还借款利息的现金流为珠实集团代璟润公司支付的归还母公司的借款利息。
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
处置子公司的现金流出 1,478,871,052.86
股权交易管理费 246,146.40
其他 19,692.20
合计 1,478,871,052.86 265,838.60
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
公司本期内因资产重组，收到珠实集团支付的本次重组第一笔现金对价
前支付）, 子公司在处置日持有的现金和现金等价物净额为 2,543,338,852.86 元，
本期处置子公司及其他营业单位收到的现金净额为-1,478,871,052.86 元，因金额为
负，将其重分类至“支付的其他与投资活动有关的现金”。
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
非金融机构借款 6,240,881,374.36 1,240,000,000.00
收回归还贷款履约货币资金 69,267.28
合计 6,240,881,374.36 1,240,069,267.28
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
购买少数股东股权款 7,500,000.00
归还非金融机构借款 6,155,430,162.50 633,776,580.10
支付归还贷款履约保证金 275,440,762.73
其他融资费用 6,995,063.60 32,238,883.07
合计 6,169,925,226.10 941,456,225.90
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
净利润 -21,129,269.97 -857,565,992.89
加：资产减值准备 585,107,776.73
信用减值损失 5,613,327.84 39,703,926.14
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 43,595,174.84 23,995,148.01
使用权资产摊销 15,847,266.81 8,407,434.44
无形资产摊销 1,915,329.46 1,932,198.36
长期待摊费用摊销 5,139,977.93 6,968,195.33
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收
-2,564,967.74 -1,613,411.33
益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） -86,198.38 -2,793.80
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 3,761,783.19 28,387,189.95
财务费用（收益以“－”号填列） 105,888,819.52 196,092,584.81
投资损失（收益以“－”号填列） 10,662,930.54
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 281,580,404.75 -22,525,030.18
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -348,002,391.16 -823,469.58
存货的减少（增加以“－”号填列） 23,064,318,140.66 -1,967,172,473.70
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -496,604,942.36 -154,873,439.71
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -22,706,297,076.43 1,795,011,180.74
其他
经营活动产生的现金流量净额 -47,024,621.04 -308,308,046.14
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
现金的期末余额 966,978,429.74 4,345,412,684.96
减：现金的期初余额 3,022,779,508.74 4,019,579,887.89
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -2,055,801,079.00 325,832,797.07
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 1,064,467,800.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 2,543,338,852.86
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物
重分类至支付其他与投资活动有关的现金 1,478,871,052.86
处置子公司收到的现金净额 0.00
注：因处置子公司收到的现金净额为负，将其重分类至“支付其他与投资活动有关
的现金”。重分类后，“处置子公司收到的现金净额”为 0 元，“支付其他与投资
活动有关的现金”为 1,478,871,052.86 元。
(4) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 966,978,429.74 3,022,779,508.74
其中：库存现金 2,521,352.92 278,247.50
可随时用于支付的银行存款 964,457,076.82 3,022,501,261.24
可随时用于支付的其他货币资金
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 966,978,429.74 3,022,779,508.74
其中：母公司或集团内子公司使用受
限制的现金和现金等价物
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 6,036,926.88 司法冻结、履约保证金
投资性房地产 7,029,971.49 法院查封资产
合计 13,066,898.37 /
(1). 外币货币性项目
□适用 √不适用
(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本
位币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1).政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
计入当期损益的金
种类 金额 列报项目
额
个税手续费返还 261,172.31 其他收益 261,172.31
扩岗补助 6,000.00 其他收益 6,000.00
留工补助 102,000.00 其他收益 102,000.00
其他 235,167.77 其他收益 235,167.77
税收优惠 1,977,531.94 其他收益 1,977,531.94
稳岗补贴 564,487.19 其他收益 564,487.19
进项税加计抵减 1,769,394.86 其他收益 1,769,394.86
合计 4,915,754.07 4,915,754.07
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
□适用 √不适用
√适用 □不适用
(1). 本期发生的同一控制下企业合并
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
企业合并中 合并当期期初至 合并当期期初至
构成同一控制下 合并日的确定 比较期间被合并 比较期间被合并
被合并方名称 取得的权益 合并日 合并日被合并方 合并日被合并方
企业合并的依据 依据 方的收入 方的净利润
比例 的收入 的净利润
受同一最终控制 实际取得被合
珠江城市服务 100% 2023 年 3 月 31 日 297,579,876.13 15,888,340.19 573,750,533.30 29,175,182.82
方控制 并方控制权
(2). 合并成本
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
合并成本 广州珠江城市管理服务集团股份有限公司
--现金 -2,025,542,000.00
--非现金资产的账面价值 2,804,058,300.00
--发行或承担的债务的账面价值
--发行的权益性证券的面值
--或有对价
珠江城市服务合并成本为 778,516,300.00 元。
其他说明：
根据公司《广州珠江发展集团股份有限公司重大资产置换及重大资产出售》暨
关联交易报告书（草案）（修订稿）的公告，公司置出所持房地产开发业务相关资
产负债（置出资产负债最终作价 280,405.83 万元），置入珠实集团和珠江健康合
计持有的珠江城服 100%股权（珠江城服股权最终作价 77,851.63 万元），差额由珠
江实业集团现金补足。公司于 2023 年 2 月出资设立璟源公司，由璟源公司向珠江健
康支付其所持有的珠江城服 5%股权转让款 3,892.58 万元，剩余 206,446.78 万元由
珠江实业集团现金补足。珠江实业集团已于 2023 年 3 月 13 日支付 106,446.78 万
元，剩余 100,000 万元珠江实业集团将于 2023 年 12 月 20 日前支付。详见我司相
关公告。
(3). 合并日被合并方资产、负债的账面价值
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
珠江城市服务公司
合并日 上期期末
资产： 868,499,046.87 902,287,648.24
货币资金 292,601,661.10 377,249,177.10
应收款项 285,969,275.27 239,540,741.46
存货 4,806,389.71 4,407,988.07
固定资产 11,901,598.84 12,070,917.71
无形资产 8,118,577.26 8,804,227.76
其他流动资产 24,313,378.74 22,783,023.74
长期股权投资 140,619,022.05 139,370,125.89
预付账款 16,242,046.47 11,488,019.70
其他权益工具投资 4,480,712.71 4,480,712.71
投资性房地产 226,352.62 249,531.91
其他应收款 42,551,285.17 36,626,231.15
使用权资产 20,190,920.14 24,325,191.09
长期待摊费用 7,247,326.14 7,898,994.99
递延所得税资产 9,230,500.65 12,992,764.96
负债： 447,773,176.72 489,703,311.55
预收账款 2,842,735.41 3,419,710.32
合同负债 69,194,244.80 61,563,488.81
应付账款 90,193,623.03 123,217,909.09
应付职工薪酬 61,534,043.35 99,424,412.37
应交税费 14,642,508.20 14,608,183.72
其他应付款 180,463,168.77 154,971,428.63
一年内到期的非流动负债 12,593,062.56 14,057,080.06
其他流动负债 1,665,052.59 1,182,233.71
租赁负债 10,322,495.26 11,628,175.13
长期应付款 4,236,844.54 1,089,059.83
递延所得税负债 85,398.21 4,541,629.88
净资产 420,725,870.15 412,584,336.69
减：少数股东权益 22,993,050.97 26,227,039.41
取得的净资产 397,732,819.18 386,357,297.28
企业合并中承担的被合并方的或有负债：
无
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
处置价款与处置 丧失控制权之
丧失控制权 按照公允价值 与原子公司股权投
股权处 投资对应的合并 丧失控制权之 丧失控制权之 日剩余股权公
股权处置方 丧失控制权 丧失控制权时 之日剩余股 重新计量剩余 资相关的其他综合
子公司名称 股权处置价款 置比例 财务报表层面享 日剩余股权的 日剩余股权的 允价值的确定
式 的时点 点的确定依据 权的比例 股权产生的利 收益转入投资损益
（%） 有该子公司净资 账面价值 公允价值 方法及主要假
（%） 得或损失 的金额
产份额的差额 设
广州卓盈房地产开 2023 年 3 月 无法参与经营
发有限公司 31 日 决策
广州隽峰房地产开 2023 年 3 月 无法参与经营
发有限公司 31 日 决策
广东金海投资有限 2023 年 3 月 无法参与经营
-119,314,700.00 100 资产置换 5,550,845.10
公司 31 日 决策
广州市穗芳鸿华科 2023 年 3 月 无法参与经营
技发展有限公司 31 日 决策
湖南珠江实业投资 2023 年 3 月 无法参与经营
有限公司 31 日 决策
广州璟逸房地产开 2023 年 3 月 无法参与经营
发有限公司 31 日 决策
安徽中侨置业投资 2023 年 3 月 无法参与经营
有限公司 31 日 决策
广州市广隆房地产 2023 年 3 月 无法参与经营
有限公司 31 日 决策
广州璟润房地产开 2023 年 3 月 无法参与经营
-283,628,900.00 66 资产置换 17,034,167.96
发有限公司 31 日 决策
广东嘉德丰投资发 2023 年 3 月 无法参与经营
展有限公司 31 日 决策
广州市品实房地产 2023 年 3 月 无法参与经营
开发有限公司 31 日 决策
广州珠江实业环境 2023 年 3 月 无法参与经营
保护有限公司 31 日 决策
其他说明：
□适用 √不适用
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
例为 100.00%。
□适用 √不适用
九、在其他主体中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
持股比例
子公司 主要经 取得
注册地 业务性质 (%)
名称 营地 方式
直接 间接
珠江投资公司 广州市 广州市 投资、批发和零售贸易 90 设立取得
单位后勤管理服务、健康 同一控制
珠江城市服务 广州市 广州市 100
咨询服务、体育健康服务 下合并
自有资金从事投资活动、
璟源公司 广州市 广州市 企业管理、社会经济咨询 100 设立取得
服务
农业项目投资、旅游项目
投资、文化产业项目投
深圳灏泽公司 深圳市 深圳市 100 设立取得
资；国内贸易；自有房屋
租赁；停车场服务。
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被
投资单位的依据：
隽峰公司是 2018 年 7 月 5 日经广州市南沙区市场监督管理局核准登记的有限责
任公司。2020 年 11 月，本公司与广州城建开发南沙房地产有限公司、广州正嘉经济
信息咨询有限公司、广州汇星八号实业投资合伙企业（有限合伙）、广州隽峰房地
产开发有限公司、广州隽浩房地产开发有限公司各方签订了《广州南沙区南沙湾
成股权转让，本公司目前持有隽峰公司 50%的股权。根据隽峰公司章程规定，需由董
事会审议的事项必须经全体董事过半数表决同意方可通过，本公司于隽峰公司董事
会中占有议席超过半数，本公司已实际控制隽峰公司财务和经营的重大决策。截至
本公司目前持有盛唐公司 51%的股权，但根据《广州市盛唐房地产开发有限公司
接管通知书及配合清算义务通知书》广州市中级人民法院于 2022 年 5 月 27 日作出
（2022）粤 01 破申 151 号民事裁定书，裁定受理盛唐公司破产清算一案，并于 2022
年 5 月 31 日作出（2022）粤 01 破 94-1 号指定管理人决定书指定北京大成（广州）
律师事务所担任盛唐公司的管理人，2022 年 6 月本公司向管理人交付所持有盛唐公
司的财产、账簿、印章印鉴等资料，不再对盛唐公司具有控制权。
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
无
确定公司是代理人还是委托人的依据：
无
(2). 重要的非全资子公司
□适用 √不适用
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
□适用 √不适用
(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：
□适用 √不适用
(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
(1). 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
持股比例(%) 对合营企业
合营企业
主要经营 或联营企业
或联营企 注册地 业务性质
地 直接 间接 投资的会计
业名称
处理方法
捷星公司 广州 广州 房地产业 25.95 权益法
珠实同创
广州 广州 商务服务业 49.00 权益法
公司
注：上述两家公司已在本次的资产重组中置出，2023 年 3 月之前为我司的重要合营
企业，2023 年 4 月不再是我司的重要合营企业。
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响
的依据：
无
(2). 重要合营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位： 元币种： 人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
捷星公司 珠实同创公司 捷星公司 珠实同创公司
流动资产 69,461,675.21 132,707,434.33
其中：现金
和现金等价物
非流动资产 711,142,630.60
资产合计 780,604,305.81 132,707,434.33
流动负债 19,223,217.45 51,434,481.99
非流动负债 253,538,400.00 31,706,498.34
负债合计 272,761,617.45 83,140,980.33
少数股东权益
归属于母公司股
东权益
按持股比例计算
的净资产份额
调整事项 -30,463.52 45,422.43
--商誉
--内部交易未实
现利润
--其他 -30,463.52 45,422.43
对合营企业权益
投资的账面价值
存在公开报价的
合营企业权益投
资的公允价值
营业收入 57,554.58 31,963,375.30
财务费用 -33,631.54 386,224.02 -112,080.81 -4,192.33
所得税费用 0.39
净利润 -834,806.60 -340,352.46 -1,867,699.39 -93,875.74
终止经营的净利
润
其他综合收益
综合收益总额 -834,806.60 -340,352.46 -1,867,699.39 -93,875.74
本年度收到的来
自合营企业的股
利
其他说明
上述两家公司已在本次的资产重组中置出，2023 年 3 月之前为我司的重要合营
企业，2023 年 4 月不再是我司的重要合营企业。
(3). 重要联营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 71,356.09 3,517,637.57
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 18,081.57 -37,290.22
--其他综合收益
--综合收益总额 18,081.57 -37,290.22
联营企业：
投资账面价值合计 143,228,057.19 139,372,994.28
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 1,000,226.85 -875,953.53
--其他综合收益
--综合收益总额 1,000,226.85 -875,953.53
(5). 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6). 合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7). 与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8). 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
□适用 √不适用
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十、 与金融工具相关的风险
□适用 √不适用
十一、 公允价值的披露
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末公允价值
第二层次
项目 第一层次公允 第三层次公允
公允价值 合计
价值计量 价值计量
计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产 65,290,878.15 65,290,878.15
计入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 65,290,878.15 65,290,878.15
（3）衍生金融资产
其变动计入当期损益的金
融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资 4,585,867.49 4,585,867.49
（四）投资性房地产
的土地使用权
（五）生物资产
（六）其他非流动金融资
产
持续以公允价值计量的资
产总额
（六）交易性金融负债
计入当期损益的金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
且变动计入当期损益的金
融负债
持续以公允价值计量的负
债总额
二、非持续的公允价值计
量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的
资产总额
非持续以公允价值计量的
负债总额
√适用 □不适用
存在活跃市场的金融工具，其公允价值依据资产负债表日活跃市场的报价确
定。若金融工具的报价能够定期且频繁地从交易所、经销商、经纪人、行业协会、
定价服务机构等处获得，且该报价代表了在公平交易中实际发生的市场价格，则视
为该金融工具存在活跃市场。
本公司持有的划分为公允价值第一层级的金融工具均以当前交易价格作为市场
报价。本公司在第一层级的金融工具主要为股票。
□适用 √不适用
√适用 □不适用
本公司的结构性存款被分类为交易性金融资产，采用现金流量折现法确定公允
价值，对应的不可观察输入值为预期收益率。
本公司对非上市公司的非交易性权益工具投资被分类为其他权益工具投资，由
于其不存在活跃市场价格，其公允价值根据近期交易价格（初始确认一般按成本价
格）确认。如果近期交易价格不能作为公允价值，则根据实际情况、市场交易情
况、被投资单位所处的发展阶段以及其他可获取信息，采用市场法、收益法和成本
法等一种或多种估值技术，选取当期情况下最能代表公允价值金额作为公允价值。
本公司其他非流动金融资产的公允价值确认详见“第十节、七、31、其他非流
动资产”。
性分析
□适用 √不适用
策
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
√适用 □不适用
单位：万元币种：人民币
母公司对本 母公司对本企
母公司名
注册地 业务性质 注册资本 企业的持股 业的表决权比
称
比例(%) 例(%)
珠实集团 广州市 商业服务业 800,000.00 31.10 31.10
本企业的母公司情况的说明
公司的直接控股母公司业务性质为商业服务业，注册地为广州市越秀区环市东
路 371-375 号世贸中心南塔 28、29、30 楼。
本企业最终控制方是广州市人民政府国有资产监督管理委员会。
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
表决权
注册资本 持股比
子公司名称 子公司类型 企业类型 注册地 法定代表人 业务性质 比例
（万元） 例（%）
（%）
利用自有资金投资,
珠江投资公司 控股子公司 有限公司 广州 朱成杰 物业管理,停车场经 2,000 90 90
营,场地出租
深圳灏泽公司 全资子公司 有限公司 深圳 扈佳佳 商务服务业 300 100 100
珠江城市服务 全资子公司 有限公司 广州 卢志瑜 物业管理 8,000 100 100
以自由资金从事投
璟源公司 全资子公司 有限公司 广州 任明霞 4,000 100 100
资活动
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本公司关系
三亚浪琴坞美疗中心有限公司 子公司的合营企业
衢州宝冶体育建设运营有限公司 子公司的联营企业
晋江中运体育建设发展有限公司 子公司的联营企业
开封市广珠文化体育建设发展有限公司 子公司的联营企业
广州市听云轩饮食服务有限公司 子公司的联营企业
三亚珠江温泉度假区有限公司 子公司的联营企业
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合
营或联营企业情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
捷星公司 合营企业
珠实同创公司 合营企业
璟悦公司 合营企业
广州珠实正势城市更新投资有限公司 联营企业
其他说明
√适用 □不适用
捷星公司、珠实同创公司、璟悦公司已在本次的资产重组中置出，2023 年 3 月
之前为我司的重要合营企业，2023 年 4 月不再是我司的合营企业；广州珠实正势城
市更新投资有限公司 2023 年 6 月已注销。
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
广州珠江建设发展有限公司 母公司的全资子公司
广州珠江外资建筑设计院有限公司 母公司的全资子公司
广州珠江监理咨询集团有限公司 母公司的全资子公司
广州珠江商业经营管理有限公司 母公司的全资子公司
广州珠江装修工程有限公司 母公司的全资子公司
广州市东建工程建设监理有限公司 母公司的全资子公司
广州城市更新集团有限公司 母公司的全资子公司
广州市悦华物业管理有限公司 母公司的全资子公司
广州海珠区珠江租赁有限公司 母公司的全资子公司
广州华侨房产开发有限公司 母公司的全资子公司
广州建业投资控股有限责任公司 母公司的全资子公司
广州市穗华房产开发有限公司 母公司的全资子公司
广州新侨纪房地产有限公司 母公司的全资子公司
广州云实房地产开发有限公司 母公司的全资子公司
广州珠江产业园投资发展有限公司 母公司的全资子公司
广州珠江家园健康养老服务有限公司 母公司的全资子公司
广州珠江家园医疗养老有限公司 母公司的全资子公司
广州珠江科创投资发展有限公司 母公司的全资子公司
广州珠江住房租赁发展投资有限公司 母公司的全资子公司
深圳珠江实业有限公司 母公司的全资子公司
广州好世界综合大厦有限公司 母公司的全资子公司
广州世界贸易中心大厦有限公司 母公司的全资子公司
中星地产投资（广州）有限公司 母公司的全资子公司
广州珠江建设发展有限公司 母公司的全资子公司
广州珠江商业经营管理有限公司长沙分
母公司的全资子公司
公司
广州珠江外资建筑设计院工程咨询有限
母公司的全资子公司
公司
广州珠建工程造价咨询有限公司 母公司的控股子公司
广州珠江南平投资发展有限公司 母公司的控股子公司
苏交科集团股份有限公司 母公司的控股子公司
苏交科集团广东检测认证有限公司 母公司的控股子公司
清远市珠水美悦酒店管理有限公司 母公司的控股子公司
广州江颐养老服务有限公司 母公司的控股子公司
广州珠江健康资源管理集团有限公司 母公司的控股子公司
海南珠江国际置业有限公司三亚珠江花
母公司的控股子公司
园酒店
三亚珠江温泉度假区有限公司珠江南田
母公司的控股子公司
温泉度假区
广州岭实投资开发有限公司 母公司的控股子公司
广州南实投资有限公司 母公司的控股子公司
广州市城实投资有限公司 母公司的控股子公司
广州市番禺珠信实业有限公司 母公司的控股子公司
广州市煤建公司联成联店 母公司的控股子公司
广州市煤建公司前程联店 母公司的控股子公司
广州市煤建公司伟业联店 母公司的控股子公司
广州市煤建贸易公司 母公司的控股子公司
广州市煤建有限公司 母公司的控股子公司
广州智联置业投资发展有限公司 母公司的控股子公司
广州珠江投资管理有限公司 母公司的控股子公司
广州珠实通投资发展有限公司 母公司的控股子公司
广州珠水同嘉房地产开发有限公司 母公司的控股子公司
梅州珠实广梅房地产开发有限公司 母公司的控股子公司
清远市广州后花园有限公司 母公司的控股子公司
三亚珠江温泉度假区有限公司 母公司的控股子公司
珠海珠江中星房产有限公司 母公司的控股子公司
海南珠江国际置业有限公司 母公司的控股子公司
广州环东城市开发运营有限公司 母公司的控股子公司
广州市东建鹏程经济发展有限公司 母公司的控股子公司
广州捷星房地产开发有限公司 4 月起不再属于我司合营企业，为母公
司的控股子公司
广州市珠实同创产业运营管理有限公司 4 月起不再属于我司合营企业，为其他
关联方
广州璟润房地产开发有限公司 月起不再纳入合并范围，为母公司的控
股子公司
广州市品实房地产开发有限公司 月起不再纳入合并范围，为母公司的控
股子公司
广州隽浩房地产开发有限公司 月起不再纳入合并范围，为母公司的控
股子公司
湖南珠江实业投资有限公司长沙珠江花
月起不再纳入合并范围，为母公司的全
园酒店管理分公司
资子公司
安徽中侨置业投资有限公司 月起不再纳入合并范围，为母公司的控
股子公司
广东嘉德丰投资发展有限公司 月起不再纳入合并范围，为母公司的全
资子公司
广州璟逸房地产开发有限公司 月起不再纳入合并范围，为母公司的全
资子公司
广州市穗芳鸿华科技发展有限公司 月起不再纳入合并范围，为母公司的全
资子公司
广州卓盈房地产开发有限公司 月起不再纳入合并范围，为母公司的全
资子公司
湖南新地置业发展有限公司 月起不再纳入合并范围，为母公司的全
资子公司
湖南珠江实业投资有限公司 月起不再纳入合并范围，为母公司的全
资子公司
湖南珠江实业投资有限公司洋湖分公司 月起不再纳入合并范围，为母公司的全
资子公司
广东金海投资有限公司 月起不再纳入合并范围，为母公司的全
资子公司
广州广隆房地产开发有限公司 月起不再纳入合并范围，为母公司的全
资子公司
广州市同创汇企业服务管理有限公司
月起无关联关系
广州市城德房地产开发有限公司 其他关联方
广州斯博瑞酒店有限公司从化分公司 其他关联方
广州斯博瑞酒店有限公司 其他关联方
广州市城市建设投资集团有限公司 其他关联方
广州市盛唐房地产开发有限公司 其他关联方
广东亿华房地产开发有限公司 其他关联方
广州中侨置业投资控股集团有限公司
月起无关联关系
广州东湛房地产开发有限公司 其他关联方
广州地铁集团有限公司
月起无关联关系
广州市弘宗房地产开发有限公司
月起无关联关系
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
广州珠江建设发展有
建设工程 169,721,414.09 876,652,866.05
限公司
广州市珠实同创产业
建设工程、管理费 2,796,512.14 57,817,001.47
运营管理有限公司
广州珠江外资建筑设
勘察设计费 5,410,825.73 9,209,067.65
计院有限公司
广州珠江监理咨询集
工程监理 3,421,229.08 13,493,449.80
团有限公司
广州珠江商业经营管
接受劳务 169,811.32 2,798,728.68
理有限公司
广州珠江装修工程有
工程款 555,695.62 1,684,134.06
限公司
广州珠建工程造价咨
咨询服务 232,053.91 528,516.17
询有限公司
广州珠江南平投资发
接受劳务 164,933.21 238,956.63
展有限公司
苏交科集团股份有限
建设工程 18,525.09
公司
广州市同创汇企业服
企业管理服务 222,626.66
务管理有限公司
苏交科集团广东检测
检测服务 24,231.51
认证有限公司
清远市珠水美悦酒店
采购商品 25,783.02
管理有限公司
广州市东建工程建设
工程监理 1,547.30
监理有限公司
广州城市更新集团有
接受劳务 40,903.00 15,350.00
限公司
广州江颐养老服务有
接受劳务 919.42
限公司
广州珠江健康资源管
物业管理费成本 1,431,095.40 1,467,553.98
理集团有限公司
广州市悦华物业管理
物业管理费成本 21,850.75
有限公司
海南珠江国际置业有
限公司三亚珠江花园 采购商品 8,005.00
酒店
三亚珠江温泉度假区
有限公司珠江南田温 接受劳务 583,018.85
泉度假区
广州珠江实业集团有
场馆使用费 2,284,338.97 2,284,338.97
限公司
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
广东嘉德丰投资发展有
物业管理 252,371.34
限公司
广州城市更新集团有限 委托管理服务、物业
公司 管理
广州海珠区珠江租赁有 委托采购招标服务、
限公司 物业管理
广州华侨房产开发有限 委托采购招标服务、
公司 物业管理
广州建业投资控股有限
物业管理 271,276.40 289,931.94
责任公司
广州捷星房地产开发有
物业管理 131,509.43
限公司
广州璟润房地产开发有
物业管理 93,405.33
限公司
广州璟逸房地产开发有
物业管理 1,450,467.65
限公司
广州岭实投资开发有限
物业管理 349,225.65
公司
广州南实投资有限公司 物业管理 95,200.00
广州市城实投资有限公
文体运营、物业管理 19,441,173.74 12,582,816.05
司
广州市番禺珠信实业有
物业管理 21,332.48
限公司
广州市煤建公司联成联
物业管理 36,837.00 41,025.18
店
广州市煤建公司前程联
物业管理 7,482.96 6,662.88
店
广州市煤建公司伟业联
物业管理 25,117.37 36,631.38
店
广州市煤建贸易公司 物业管理 118,139.95 100,218.20
广州市煤建有限公司 物业管理 2,517,192.46 3,275,084.32
广州市品实房地产开发
物业管理 1,237,039.61
有限公司
广州市穗芳鸿华科技发
物业管理 662,517.94
展有限公司
广州市穗华房产开发有
物业管理 565,209.43 495,849.05
限公司
广州新侨纪房地产有限
物业管理 31,579.87
公司
广州云实房地产开发有
物业管理 1,188,030.15
限公司
广州智联置业投资发展
物业管理 1,757,912.69
有限公司
广州珠江产业园投资发 委托采购招标服务、
展有限公司 物业管理
广州珠江家园健康养老
物业管理 4,038.00
服务有限公司
广州珠江家园医疗养老
物业管理 337,993.67
有限公司
广州珠江监理咨询集团
物业管理 81,849.06 68,207.55
有限公司
委托采购招标服务、
广州珠江建设发展有限
工程款、水电费收 445,665.19 6,324,749.61
公司
入、物业管理
广州珠江健康资源管理
物业管理、销售商品 758,847.20 559,967.33
集团有限公司
广州珠江科创投资发展
物业管理 404,014.96
有限公司
广州珠江商业经营管理
物业管理 309,084.21 249,610.28
有限公司
广州珠江实业集团有限 委托管理服务、物业
公司 管理
广州珠江投资管理有限
物业管理 123,853.47 70,502.64
公司
广州珠江住房租赁发展
销售商品、物业管理 5,203,898.75 1,156,491.21
投资有限公司
广州珠江装修工程有限
销售商品、物业管理 76,438.92 64,943.40
公司
广州珠实通投资发展有 委托管理服务、物业
限公司 管理
广州珠水同嘉房地产开
物业管理 966,738.91
发有限公司
广州卓盈房地产开发有
物业管理 398,438.08
限公司
海南珠江国际置业有限
物业管理 14,150.95
公司三亚珠江花园酒店
湖南新地置业发展有限
物业管理 291,302.82
公司
湖南珠江实业投资有限
物业管理 318,876.42
公司
湖南珠江实业投资有限
物业管理 59,368.88
公司洋湖分公司
梅州珠实广梅房地产开
物业管理 198,113.22 94,339.62
发有限公司
清远市广州后花园有限
文体运营、物业管理 1,694,564.51 16,400.00
公司
三亚珠江温泉度假区有
物业管理 53,340.84
限公司
三亚珠江温泉度假区有
限公司珠江南田温泉度 物业管理 249,498.75
假区
深圳珠江实业有限公司 物业管理 14,439.62 14,439.62
珠海珠江中星房产有限
物业管理 9,396.23 9,396.23
公司
广州市城德房地产开发
物业管理 5,365,555.94 1,800,947.81
有限公司
广州斯博瑞酒店有限公
物业管理 21,166.77
司从化分公司
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
√适用 □不适用
公司 2023 年 3 月完成资产重组，本期与置出房地产公司发生的关联交易金额为
的发生额。
(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
受托/承 本期确认的托
委托方/出包方 受托方/承 受托/承包 受托/承 托管收益/承包收益定
包起始 管收益/承包
名称 包方名称 资产类型 包终止日 价依据
日 收益
广州珠江实业 珠江城市 2019- 2025-12- 受托公司上一年经审
股权托管 1,864,509.94
集团有限公司 服务公司 12-31 31 计的总资产*50%*2%
受托公司上一年经审
广州珠江实业 珠江城市 2019- 2025-12-
股权托管 计的总资产(不包含合 3,771,426.40
集团有限公司 服务公司 12-31 31
作项目)*88.30%*2%
海南珠江国际 珠江城市 其他资产 2023- 2025-12- 参考相关成本费用及
置业有限公司 服务公司 托管 01-01 31 市场情况协商
湖南珠江实业 珠江城市 其他资产 2022- 2023-12- 参考相关成本费用及
投资有限公司 服务公司 托管 01-01 31 市场情况协商
关联托管/承包情况说明：
√适用 □不适用
（1）珠江实业集团将其持有的广州斯博瑞公司 50%股权委托珠江城市服务公司
管理，委托管理费按照广州斯博瑞公司上一年经审计的总资产金额*50%*2%计算。
（2）珠江实业集团将其持有的海南珠江国际置业有限公司 88.30%股权委托珠江
城市服务公司管理，委托管理费按照海南珠江国际置业有限公司上一年经审计的总
资产金额(不包含合作项目)*88.30%*2%计算。
（3）海南珠江国际置业有限公司将其持有的位于海南省三亚市吉阳区大东海旅
游区东海路 1 号的三亚珠江花园酒店委托珠江城市服务公司管理，管理服务费=基本
管理费+奖励管理费，其中:基本管理费=税前营业收入*4%；奖励管理费根据 GOP 率
按其所在区间对应的单一固定费率计提,计算方法为:奖励管理费=GOP*计提比例。
（4）湖南珠江实业投资有限公司将其持有的位于湖南省长沙市开福区福元西路
励管理费，其中:基本管理费=主营业务收入*比例（1%-2%），按考核指标完成情况
确定）；奖励管理费根据 GOP 率按其所在区间对应的单一固定费率计提,计算方法
为:奖励管理费=GOP*计提比例。
本公司委托管理/出包情况表：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
委托/出
委托方/出包 委托/出包起 委托/出包 托管费/出包费定价依 本期确认的托管
受托方/出包方名称 包资产类
方名称 始日 终止日 据 费/出包费
型
广州珠江商业经营管 其他资产 参考相关成本费用及
珠江投资公司 2021-01-01 2026-12-31 2,932,811.30
理有限公司 托管 市场情况协商
广州珠江商业经营管 其他资产 参考相关成本费用及
湖南公司 2021-12-01 2027-12-31 431,388.77
理有限公司 托管 市场情况协商
广州珠江商业经营管 其他资产 参考相关成本费用及
嘉德丰公司 2021-12-01 2027-12-31 43,174.98
理有限公司 托管 市场情况协商
广州珠江商业经营管 其他资产 参考相关成本费用及
珠江股份 2021-12-01 2027-12-31 49,528.30
理有限公司 托管 市场情况协商
关联管理/出包情况说明
√适用 □不适用
（1）珠江投资公司委托广州珠江商业经营管理有限公司管理 276 套委托经营物
业，建筑面积共计 42,941.77 平米，及在委托经营期内新增的委托物业的全部或其
中的一部分，委托管理费 51.30 万元/月（含税）。
（2）湖南公司委托广州珠江商业经营管理有限公司管理长沙珠江花城、珠江郦
城等共 67 处委托经营物业，委托建筑面积共约 7.80 万平方米。委托管理费由直接
管理费、间接管理费和租金评估费用构成。其中直接管理费为人力成本，金额为
入不一致而产生的委托管理费差异在次年一季度结算；租金评估费用按年支付。湖
南公司已于 2023 年 4 月起不再纳入合并范围，本期确认的委托管理费为 2023 年 1-3
月期间的管理费。
（3）嘉德丰公司委托广州珠江商业经营管理有限公司管理 24 处委托经营物
业，建筑面积共计 30,626.45 平方米，委托期限内直接人力成本管理费 1.77 万/月
（含税），2022 年-2027 年，间接管理费按委托物业年度目标经营收入的 5%预确认
费用，当年 12 月确认根据委托物业实际经营收入应支付的实际间接管理费总额。嘉
德丰公司已于 2023 年 4 月起不再纳入合并范围，本期确认的委托管理费为 2023 年
（4）珠江股份委托广州珠江商业经营管理有限公司管理淘金东路 37 号等共 13
套委托经营物业，建筑面积共 6,748.04 平方米，委托管理费由间接管理费和评估费
用构成，其中间接管理费按委托经营物业年度目标经营收入的 5%预确认费用，当年
(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
广州珠江商业经
办公室 9,523.80
营管理有限公司
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
未纳入租赁负
简化处理的短期租赁和低价值
债计量的可变
资产租赁的租金费用（如适 支付的租金 承担的租赁负债利息支出 增加的使用权资产
租赁付款额
租赁资产种 用）
出租方名称 （如适用）
类
本期 上期
本期发生额 上期发生额 发生 发生 本期发生额 上期发生额 本期发生额 上期发生额 本期发生额 上期发生额
额 额
广州珠江商业经营 办公室、商
管理有限公司 铺
广州城市更新集团 办公室、停
有限公司 车场租赁
广州好世界综合大
停车场租赁 302,400.00 34,011.71 1,616,220.14
厦有限公司
广州华侨房产开发 办公室、停
有限公司 车场租赁
广州世界贸易中心 仓库、停车
大厦有限公司 场租赁
广州市穗华房产开 办公室、停
发有限公司 车场租赁
广州新侨纪房地产
停车场租赁 50,583.30 30,360.00 13,453.38 5,488.10 606,673.38
有限公司
广州珠江实业集团 办公室、停
有限公司 车场租赁
广州珠江住房租赁
停车场租赁 1,094,952.82 4,056,745.35 2,575,892.00 229,576.03 125,042.54 17,111,426.59
发展投资有限公司
深圳珠江实业有限
办公室租赁 23,382.84 23,382.84 28,644.00 20,460.00
公司
中星地产投资（广
停车场租赁 312,000.00 156,000.00 11,321.48 17,545.72 833,764.36
州）有限公司
湖南珠江实业投资
停车场租赁 600,000.00
有限公司
关联租赁情况说明
√适用 □不适用
（1）广州珠江物业管理有限公司承租湖南珠江实业投资有限公司的长沙市开福区福元西路珠江花城 1-4 期及渔业路珠江郦城地
下停车场物业整体，租金 28.75 万元/季度（含税）。
（2）广州珠江商业经营管理有限公司承租湖南珠江实业投资有限公司的长沙市开福区珠江花城三组团 16 栋 614 号房屋作为办
公用途使用，建筑面积 64.38 平方米，租金 2 万元/年(含税)。
（3）珠江股份承租由广州珠江实业集团有限公司委托广州珠江商业经营管理有限公司经营的广州市越秀区东风中路 362 号颐德
中心 29-31 层、23 层部分、19 层部分、6 层部分、4 层部分、3 层部分作为办公用途使用，建筑面积 6,664.56 平方米,租金 934,226
元/月（含税）。
（4）广州珠江城市管理服务集团股份有限公司第三分公司承租广州世界贸易中心大厦有限公司的广州世界贸易中心大厦负二层
仓库，租赁期限 2022 年 11 月 1 日至 2023 年 10 月 31 日，租金 2,705 元/月（含税）。
（5）广州珠江城市管理服务集团股份有限公司第三分公司承租广州珠江实业集团有限公司的天河区华利路 25 号之二 203 房，
租赁期限 2021 年 10 月 1 日至 2022 年 3 月 31 日，租金 7,248 元/月（含税）。
（6）广州珠江城市管理服务集团股份有限公司珠江新城分公司承租广州珠江实业集团有限公司的天河区华利路 25 号之二 202
房，租赁期限 2020 年 11 月 1 日至 2023 年 10 月 31 日，租金 4,479 元/月（含税）。
（7）广州珠江城市管理服务集团股份有限公司深圳湾二分公司承租深圳珠江实业有限公司的深圳市罗湖区嘉宾路金威大厦 1317
单元作为办公用途使用，建筑面积 45.46 平方米,租金 4,092 元/月（含税）。
（8）广州市怡康物业管理有限公司承租广州珠江住房租赁发展投资有限公司的广州市荔湾区龙溪路花园中街 1-7 号负一层、8-
（9）广州市怡康物业管理有限公司承租广州珠江住房租赁发展投资有限公司的广州市荔湾区芳和中环街 18 号负一层、作为芳
和花园地下车库使用，建筑面积 47,761.48 平方米,租金 214,342 元/月（含税）。
（10）广州珠江城市管理服务集团股份有限公司承租广州珠江住房租赁发展投资有限公司的南悦花苑 5 个地下车库使用，建筑
面积 126,406.16 平方米,租金为 346,256 元/月（含税）。
（11）广州珠江城市管理服务集团股份有限公司承租广州珠江住房租赁发展投资有限公司的广州市白云区石丰西环街 1-5 号，
东环街 1-5 号小区内停车场作为住户停车位使用，西区车场面积 38,983.1 平方米,东区车场面积 52,048.8 平方米，租金 97,335 元/
月（含税）。
（12）广州市东建物业管理有限公司公司承租广州城市更新集团公司的广州市越秀区人民北路 668 号蓝宝石大厦一楼车场 27 个
车位，作为车场出租使用，租金 36,450 元/月（含税）。
（13）广州市东建物业管理有限公司公司承租广州城市更新集团公司的广州市越秀区人民北路 668 号蓝宝石大厦五楼 515 室作
为档案室使用，建筑面积 67 平方米,租金 4,824 元/月（含税）。
（14）广州市东建物业管理有限公司公司承租广州城市更新集团公司的广州市白云区梓元岗路走马岗街 91 号 302-2 房作为办公
室使用，建筑面积 9.75 平方米,租金 320 元/月（含税）。
（15）广州江迅清洁服务有限公司承租广州珠江实业集团有限公司的广州市越秀区华乐路 55、57 号华乐大厦南塔 3 楼 305 房作
办公用途使用，建筑面积 312.51 平方米，租金 20,313 元/月（2021 年 11 月 16 日至 2022 年 06 月 30 日）（含税）、20,626 元/月
（2022 年 07 月 01 日至 2024 年 06 月 30 日）（含税）。
（16）广州珠江城市管理服务集团股份有限公司承租广州珠江实业集团有限公司位于好世界广场 6-8 层(越秀区环市东路 362-
城东路 895 号地下 1 层、897 号地下 1 层)、停车场停车位，其中好世界广场 6-8 层租金 76,600 万元/月（含税），体育花园租金
（17）广州珠江城市管理服务集团股份有限公司承租广州珠江实业集团有限公司的大华街(越秀区应元路大华 16、18 号地下室
车库)、豆腐寮(越秀区应元路豆腐察 44、46、48 号地下停车场)、金桂园(白云区解放北路 1408 号地下层 A 区)、颐德大厦(越秀区
东风中路 362 号)停车场的停车位，其中大华街租金 7,000 元/月（含税），豆腐寮租金 3,667 元/月（含税），金桂园租金 5,667 元
/月（含税），颐德大厦租金 71,333 元/月（含税）。
（18）广州珠江城市管理服务集团股份有限公司承租广州好世界综合大厦有限公司的好世界广场(越秀区环市东路 362-366 号 3-
（19）广州珠江城市管理服务集团股份有限公司承租广州世界贸易中心大厦有限公司的世贸大厦(环市东路 371375 号世贸大厦
负一、二层)停车场停车位，租金 97,335 元/月（含税）。
（20）广州珠江城市管理服务集团股份有限公司承租中星地产投资(广州)有限公司的珠江都荟(天河区华利路 25 号负一至负四
层)停车场停车位，租金 26,000 元/月（含税）。
（21）广州珠江城市管理服务集团股份有限公司承租广州珠江实业集团有限公司的广州市越秀区环市东路/街(巷里)371-375 号
广州世界贸易中心大厦南塔 11 楼 S1101-12,18-24 房，租金 136,973 元/月（含税）。
（22）广州珠江城市管理服务集团股份有限公司承租广州世界贸易中心大厦有限公司的广州世界贸易中心大厦负二层仓库，租
金 10,149 元/月（含税）。
（23）广州珠江城市管理服务集团股份有限公司承租广州珠江实业集团有限公司的广州市越秀区环市东路 371-375 号广州世界
贸易中心大厦南塔 11 楼 S1113-1117 房，租金 36,697 元/月（含税）。
（24）广州珠江城市管理服务集团股份有限公司承租广州珠江实业集团有限公司的广州市越秀区环市东路 371-375 号广州世界
贸易中心大厦南塔 10 楼 S1010-1015 房，租金 45,156 元/月（含税）。
（25）广州珠江城市管理服务集团股份有限公司承租广州珠江实业集团有限公司的广州市越秀区环市东路 371-375 号广州世界
贸易中心大厦南塔 10 楼 S1016-1018 房，租金 24,554 元/月（含税）。
（26）广州珠江城市管理服务集团股份有限公司承租广州新侨纪房地产有限公司的广州市荔湾区康王南路 15 号地下车库，租金
（27）广州珠江城市管理服务集团股份有限公司承租广州华侨房产开发有限公司的越秀区淘金坑路 66 号、68 号地下车库等 7 个
小区、11 处车库，租金 135,391.66 元/月（含税）。
（28）广州珠江城市管理服务集团股份有限公司承租广州市穗华房产开发有限公司的荔湾区中山七路 45 号地下室停车场等 6 个
小区、6 处车库，租金 123,383.33 元/月（含税）。
（29）广州珠江城市管理服务集团股份有限公司承租广州珠江住房租赁发展投资有限公司的广州市海珠区江南大道中紫来大街
（30）广州华侨物业发展有限公司承租广州珠江住房租赁发展投资有限公司的广州市白云区江高镇江同路 134 号负一层作为车
场使用，建筑面积 1,716 平方米，租金为 17,010 元/月（含税）。
（31）广州华侨物业发展有限公司承租广州华侨房产开发有限公司的广州市天河区天河南二路 22 号 1302 房作为办公室使用，
（32）广州华侨物业发展有限公司承租广州华侨房产开发有限公司的广州市天河区先烈东二横路 10 号 203 房作为办公室使用，
建筑面积 46.38 平方米，租金 900 元/月（含税）。
（33）广州华侨物业发展有限公司承租广州市穗华房产开发有限公司的广州市海珠区江南东路穗南大厦 61 号 101 房作办公用
途，面积 47.84 平方米，租金 191.36 元/月；海珠区江南东路穗南大厦 61 号 2 楼作管理用房，建筑面积 69.49 平方米，租金 700 元
/月（含税）。
（34）广州华侨物业发展有限公司承租广州市穗华房产开发有限公司的广州市天河区建业路华翠街穗东花园 33 号 102 房作办公
用途，面积 55.34 平方米，租金 221.36 元/月（含税）。
（35）广州华侨物业发展有限公司承租广州市穗华房产开发有限公司的广州市天河区员村一横路员村西街(巷、里)穗乐花园 24
号 104 房作办公用途，面积 75.89 平方米，租金 303.56 元/月（含税）。
（36）广州同德物业发展有限公司承租广州珠江住房租赁发展投资有限公司的广州市白云区西槎路泽德、积德地下车库作为停
车场使用，2023 年 3 月前租金为 98,700 元/月，2023 年 4 月后租金为 107,160 元/月（含税）。
（37）广州珠江物业管理有限公司长沙分公司承租湖南珠江实业投资有限公司的湖南省长沙市开福区福元西路珠江花城 1-期及
渔业路珠江郦城睇下停车场物业整体作为停车场使用，按 100,000 元/月（含税）。
(4). 关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
担保是否已
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
主合同项下债务履
珠实集团 2,000,000,000.00 行期限届满之次日 否
起两年。
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
担保是否已经
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
履行完毕
主合同项下债务履
珠实集团 2,000,000,000.00 行期限届满之次日 否
起两年。
关联担保情况说明
√适用 □不适用
（1）本公司债权投资计划预计投资本金金额不超过人民 20 亿元，期限不超过 5
年。控股股东珠实集团为公司提供连带责任担保，由公司对珠实集团提供反担保，
反担保方式为连带责任保证，期限为主合同项下债务履行期限届满之次日起两年。
详见 2018 年 10 月 26 日发布的《关于为广州珠江实业集团有限公司提供反担保暨关
联交易的公告》（编号：2018-051）。
（2）公司非公开发行公司债券不超过人民币 14.4 亿元（含 14.4 亿元），期限
不超过 7 年（含 7 年），控股股东珠实集团为本公司提供连带责任担保，由公司对
珠实集团提供相应反担保，反担保方式为连带责任保证，期限为主合同项下债务履
行期限届满之次日起两年。具体详见 2020 年 10 月 29 日发布的《关于为广州珠江实
业集团有限公司提供反担保暨关联交易的公告》（编号：2020-066）。目前，已使
用的担保额度为 13 亿元。该债券已在本次资产重组中置出（详见《广州珠江发展集
团股份有限公司重大资产置换及重大资产出售暨关联交易报告书（草案）》），截
至本报告批准报出日，该债券的发行人已变更为珠实集团（详见《广州珠江发展集
团股份有限公司重大资产置换及重大资产出售暨关联交易实施情况报告书》），公
司不再为该笔债务进行担保。
（3）公司非公开发行公司债券不超过人民币 12.84 亿元（含 12.84 亿元），期
限不超过 7 年（含 7 年），控股股东珠实集团为本公司提供连带责任担保，由公司
对珠实集团提供相应反担保，反担保方式为连带责任保证，期限为主合同项下债务
履行期限届满之次日起两年。具体详见 2022 年 3 月 31 日发布的《关于为广州珠江
实业集团有限公司提供反担保暨关联交易的公告》（编号：2022-015）。目前，已
使用的担保额度为 6 亿元。该债券已在本次资产重组中置出（详见《广州珠江发展
集团股份有限公司重大资产置换及重大资产出售暨关联交易报告书（草案）》），
截至本报告批准报出日，该债券的发行人已变更为珠实集团（详见《广州珠江发展
集团股份有限公司重大资产置换及重大资产出售暨关联交易实施情况报告书》），
公司不再为该笔债务进行担保。
(5). 关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
借款年利率 6.5%，
珠实集团 300,000,000.00 2020 年 9 月 2023 年 9 月 已于 2023 年 3 月归
还
借款年利率 6.5%，
珠实集团 540,000,000.00 2020 年 10 月 2023 年 10 月 已于 2023 年 3 月归
还
借款年利率 6.5%，
珠实集团 300,000,000.00 2020 年 11 月 2023 年 11 月 已于 2023 年 3 月归
还
借款年利率 6.5%，
珠实集团 600,000,000.00 2020 年 12 月 2023 年 12 月 已于 2023 年 3 月归
还
借款年利率 6.5%，
珠实集团 760,000,000.00 2021 年 4 月 2024 年 4 月 已于 2023 年 3 月归
还
珠实集团 400,000,000.00 2022 年 7 月 2023 年 1 月 借款年利率 6.0%
借款年利率 6.0%，
珠实集团 600,000,000.00 2022 年 10 月 2023 年 4 月 已于 2023 年 3 月归
还
借款年利率 6.0%，
珠实集团 600,000,000.00 2022 年 11 月 2023 年 11 月 已于 2023 年 3 月归
还
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
借款年利率 6.0%，
珠实集团 300,000,000.00 2022 年 12 月 2023 年 12 月 已于 2023 年 3 月归
还
借款年利率 6.0%，
珠实集团 380,000,000.00 2023 年 1 月 2024 年 1 月 已于 2023 年 3 月归
还
借款年利率 6.0%，
珠实集团 250,000,000.00 2023 年 2 月 2023 年 8 月 已于 2023 年 3 月归
还
借款年利率 6.0%，
珠实集团 520,000,000.00 2023 年 3 月 2024 年 3 月 已于 2023 年 3 月归
还
借款年利率 6.0%，
珠实集团 150,000,000.00 2023 年 3 月 2023 年 9 月 已于 2023 年 3 月归
还
借款年利率 7.0%，
系 2023 年 3 月前品
实公司与珠实集团之
珠实集团 1,981,206,328.84 2019 年 5 月 2025 年 12 月 间的资金拆借，品实
公司已于 2023 年 4
月起不再纳入并表范
围
借款年利率 7.0%，
系 2023 年 3 月前品
实公司与珠实集团之
珠实集团 108,763,263.00 2019 年 5 月 2026 年 2 月 间的资金拆借，品实
公司已于 2023 年 4
月起不再纳入并表范
围
借款年利率 6.5%，
系 2023 年 3 月卓盈
公司与珠实集团之间
珠实集团 2,227,922,624.91 2023 年 3 月 2025 年 2 月
的资金拆借，卓盈公
司已于 2023 年 4 月
起不再纳入并表范围
借款年利率 0%，系
司与珠实集团之间的
珠实集团 232,836,369.45 2023 年 3 月 2028 年 3 月
资金拆借，穗芳公司
已于 2023 年 4 月起
不再纳入并表范围
借款年利率 0%，系
珠实集团 506,994,401.99 2023 年 3 月 2025 年 12 月
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
司与珠实集团之间的
资金拆借，金海公司
已于 2023 年 4 月起
不再纳入并表范围
借款年利率 7%，系
司与珠实集团之间的
珠实集团 497,350,000.00 2023 年 3 月 2024 年 5 月
资金拆借，隽浩公司
已于 2023 年 4 月起
不再纳入并表范围
借款年利率 0%，系
司与珠实集团之间的
珠实集团 1,027,162,978.01 2023 年 3 月 2025 年 9 月
资金拆借，湖南公司
已于 2023 年 4 月起
不再纳入并表范围
借款年利率 8%，系
司与珠实集团之间的
珠实集团 1,069,176,925.64 2023 年 3 月 2024 年 7 月
资金拆借，璟润公司
已于 2023 年 4 月起
不再纳入并表范围
借款年利率 7.0%，
系 2023 年 3 月前品
实公司与广州地铁集
广州地铁
集团
品实公司已于 2023
年 4 月起不再纳入并
表范围
借款年利率 7.0%，
系 2023 年 3 月前品
实公司与广州地铁集
广州地铁
集团
品实公司已于 2023
年 4 月起不再纳入并
表范围
借款年利率 8.0%，
系 2023 年 3 月前璟
广州市弘
润公司与弘宗公司之
宗房地产
开发有限
公司已于 2023 年 4
公司
月起不再纳入并表范
围
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆出
东湛公司 335,000,000.00 2018 年 6 月 2021 年 6 月 借款年利率 12%
亿华公司 借款年利率 12%，已
（非委托 831,283,477.63 2018 年 6 月 2021 年 6 月 于 2023 年 3 月在本
贷款） 次资产重组中置出
亿华公司 借款年利率 12%，已
（委托贷 1,113,260,000.00 2018 年 1 月 2021 年 1 月 于 2023 年 3 月在本
款） 次资产重组中置出
盛唐公司
（委托贷 65,000,000.00 2018 年 6 月 2021 年 6 月 借款年利率 15%
款）
注：根据《重大资产置换及重大资产出售暨关联交易报告书（草案）（修订稿）》
第一章、二、（五）1、往来款项及担保清理，对于珠实集团承继的置出房地产公司
对上市公司的全部其他应付款，为避免资产交割之后形成资金占用，珠实集团于置
出资产交割日前向其承继的置出房地产公司提供借款或以其他合法可行的方式提供
支持，用于置出房地产公司向上市公司偿还上述欠款。上述交易构成报告期内关联
方资金拆入，具体详见上表。截至 2023 年一季度末，置出房地产公司不再纳入公司
合并报表范围。
(6). 关联方资产转让、债务重组情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
珠江实业集团 出售资产 4,722,423,200.00
珠江实业集团 出售负债 1,918,364,900.00
珠江实业集团 购买股权 739,590,500.00
珠江健康 购买股权 38,925,800.00
具体交易情况详见本节八、2、（2）合并成本及公司《广州珠江发展集团股份
有限公司重大资产置换及重大资产出售》（草案）暨关联交易报告书（修订稿）的
公告。
(7). 关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 257.48 249.51
(8). 其他关联交易
√适用 □不适用
项目 关联方 期末余额 期初余额
委托贷款 盛唐公司 65,000,000.00 65,000,000.00
委托贷款 亿华公司 1,113,260,000.00
合计 65,000,000.00 1,178,260,000.00
(1). 应收项目
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
广东嘉德丰投资
应收账款 3,317,762.85 165,888.14
发展有限公司
广东金海投资有
应收账款 561,803.00 16,854.09
限公司
广州城市更新集
应收账款 2,369,907.48 170,347.17 1,900,751.05 95,037.56
团有限公司
广州华侨房产开
应收账款 859,810.36 26,236.88 92,127.20 4,606.36
发有限公司
广州江颐养老服
应收账款 1,619.05 80.95 1,619.05 80.95
务有限公司
广州捷星房地产
应收账款 110,000.00 5,500.00
开发有限公司
广州璟润房地产
应收账款 519,333.64 25,966.69
开发有限公司
广州璟逸房地产
应收账款 3,423,018.59 171,150.93
开发有限公司
广州隽浩房地产
应收账款 1,449,863.01 43,495.89
开发有限公司
广州岭实投资开
应收账款 43,393.87 2,169.69 1,124,258.79 56,212.94
发有限公司
广州市城实投资
应收账款 9,335,539.89 466,777.00 4,668,632.85 161,431.64
有限公司
广州市煤建有限
应收账款 524,792.03 26,239.60
公司
广州市品实房地
应收账款 866,284.60 43,314.23
产开发有限公司
广州市穗芳鸿华
应收账款 科技发展有限公 1,130,046.10 56,502.30
司
广州市穗华房产
应收账款 580,562.37 29,028.12 152,786.66 7,639.33
开发有限公司
广州新侨纪房地
应收账款 33,474.66 1,673.73
产有限公司
广州云实房地产
应收账款 463,800.40 23,190.02 479,419.67 23,970.98
开发有限公司
广州智联置业投
应收账款 1,234,104.11 61,705.21 838,566.68 41,928.33
资发展有限公司
广州珠江产业园
应收账款 投资发展有限公 1,796,777.46 89,838.87 486,723.39 14,601.70
司
广州珠江家园健
应收账款 康养老服务有限 21,195.00 1,907.55 21,195.00 1,907.55
公司
广州珠江建设发
应收账款 127,853.00 6,392.65 351,903.69 28,973.60
展有限公司
广州珠江健康资
应收账款 源管理集团有限 255,191.66 12,759.58 650,211.45 32,510.58
公司
广州珠江科创投
应收账款 266,818.50 13,550.93 4,200.00 210.00
资发展有限公司
广州珠江商业经
应收账款 274,429.93 13,721.50 32,588.86 1,585.46
营管理有限公司
广州珠江实业集
应收账款 7,275,412.81 360,526.81 6,486,095.98 324,304.80
团有限公司
广州珠江投资管
应收账款 22,620.76 1,131.04
理有限公司
广州珠江住房租
应收账款 赁发展投资有限 2,118,363.44 105,918.17 1,197,526.64 59,876.33
公司
广州珠江装修工
应收账款 80,790.10 4,039.51
程有限公司
广州珠实通投资
应收账款 3,022,795.00 151,139.75 591,000.00 29,550.00
发展有限公司
广州珠水同嘉房
应收账款 地产开发有限公 481,303.87 24,065.19
司
广州卓盈房地产
应收账款 2,167,909.83 108,395.49
开发有限公司
海南珠江国际置
应收账款 18,466.00 923.30
业有限公司
海南珠江国际置
应收账款 业有限公司三亚 1,178,389.84 58,919.49
珠江花园酒店
湖南新地置业发
应收账款 927,942.00 46,397.10
展有限公司
湖南珠江实业投
应收账款 1,507,479.00 75,373.95
资有限公司
湖南珠江实业投
应收账款 资有限公司洋湖 595,357.00 29,767.85
分公司
湖南珠江实业投
应收账款 29,903.81 1,495.19
资有限公司长沙
珠江花园酒店管
理分公司
梅州珠实广梅房
应收账款 地产开发有限公 70,000.00 3,500.00
司
清远市广州后花
应收账款 19,400.00
园有限公司
三亚珠江温泉度
应收账款 113,082.60 5,654.13 37,694.25 1,884.71
假区有限公司
三亚珠江温泉度
假区有限公司珠
应收账款 176,312.14 8,815.60
江南田温泉度假
区
广州斯博瑞酒店
应收账款 有限公司从化分 110,508.51 11,050.85 110,508.51 11,050.85
公司
广州市城市建设
应收账款 投资集团有限公 783,485.40 23,504.56
司
广州城市更新集
其他应收款 306,849.36 15,342.47 349,628.29 89,856.41
团有限公司
广州华侨房产开
其他应收款 5,538.00 2,769.00
发有限公司
广州环东城市开
其他应收款 1,415.45 70.77
发运营有限公司
广州建业投资控
其他应收款 12,000.00 600.00 84,180.00 35,844.00
股有限责任公司
广州捷星房地产
其他应收款 49,400.00 2,470.00 20,000.00 1,000.00
开发有限公司
广州岭实投资开
其他应收款 201,289.69 10,064.48
发有限公司
广州市东建鹏程
其他应收款 经济发展有限公 546.94 27.35
司
广州市盛唐房地
其他应收款 5,028,221.67 5,028,221.67 5,028,221.67 5,028,221.67
产开发有限公司
广州市穗华房产
其他应收款 95,635.84 11,478.00 95,635.84 14,781.79
开发有限公司
广州珠江健康资
其他应收款 源管理集团有限 5,100.00 255.00 5,100.00 255.00
公司
广州珠江商业经
其他应收款 营管理有限公司 10,000.00 500.00
长沙分公司
广州珠江实业集
其他应收款 1,021,274,374.00 6,859.35 857,187.00 44,921.95
团有限公司
广州珠江住房租
其他应收款 赁发展投资有限 2,722,785.55 276,953.28 881,865.33 184,907.27
公司
海南珠江国际置
其他应收款 业有限公司三亚 4,355.09 217.75
珠江花园酒店
湖南珠江实业投
资有限公司长沙
其他应收款 69,182.00 3,459.10
珠江花园酒店管
理分公司
深圳珠江实业有
其他应收款 15,276.00 1,527.60 15,276.00 1,527.60
限公司
广州珠江建设发
其他应收款 763,688.35 56,469.85
展有限公司
广州珠江商业经
其他应收款 17.55 0.25
营管理有限公司
广东亿华房地产
其他应收款 11,324,535.62 11,324,535.62 931,011,876.34 578,597,876.34
开发有限公司
广州中侨置业投
其他应收款 资控股集团有限 350,000,000.00
公司
广州东湛房地产
其他应收款 338,907,610.33 304,263,510.33 338,907,610.33 304,263,510.33
开发有限公司
广州珠江装修工
其他应收款 18,044.25
程有限公司
广州市珠实同创
其他应收款 产业运营管理有 98,542.45
限公司
广州市东建工程
预付款项 建设监理有限公 1,547.30
司
苏交科集团股份
预付款项 2,013,207.55 2,013,207.55
有限公司
广州好世界综合
预付款项 13,503.23
大厦有限公司
广州世界贸易中
预付款项 957.90
心大厦有限公司
广州珠江建设发
预付款项 9,503,721.66
展有限公司
广州斯博瑞酒店
预付款项 有限公司从化分 4,116.00
公司
注：因公司本期发生资产重组，导致公司的关联方关系较上期发生变化，上表中期
末账面余额为报告期期末我司关联方的应收账面金额。
(2). 应付项目
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
广州城市更新集团有限
应付账款 116,279.99 125,966.99
公司
广州好世界综合大厦有
应付账款 100,800.00
限公司
广州华侨房产开发有限
应付账款 452,386.61
公司
广州世界贸易中心大厦
应付账款 9,270.00
有限公司
广州市穗华房产开发有
应付账款 231,674.77 4,520.00
限公司
广州新侨纪房地产有限
应付账款 2,573.79 0.00
公司
广州智联置业投资发展
应付账款 893,664.14
有限公司
广州珠建工程造价咨询
应付账款 231,829.11 231,829.11
有限公司
广州珠江监理咨询集团
应付账款 4,705,257.67
有限公司
广州珠江建设发展有限
应付账款 3,852,231.79 724,910,965.81
公司
广州珠江健康资源管理
应付账款 765,663.92 186,224.00
集团有限公司
广州珠江南平投资发展
应付账款 213,365.00 264,582.96
有限公司
广州珠江商业经营管理
应付账款 1,026,000.00 921,008.32
有限公司
广州珠江实业集团有限
应付账款 10,303,305.00 8,625,235.07
公司
广州珠江住房租赁发展
应付账款 1,413,567.79 642,778.29
投资有限公司
广州珠江装修工程有限
应付账款 56,626.87 3,137,651.04
公司
海南珠江国际置业有限
应付账款 36,170.00
公司三亚珠江花园酒店
湖南珠江实业投资有限
应付账款 1,300,000.00
公司
湖南珠江实业投资有限
应付账款 293,824.74
公司洋湖分公司
应付账款 深圳珠江实业有限公司 8,184.00
中星地产投资（广州）
应付账款 0.04 156,000.00
有限公司
广州广隆房地产开发有
应付账款 58,100.00
限公司
广州市珠实同创产业运
应付账款 118,362,340.67
营管理有限公司
应付账款 广州地铁集团有限公司 35,242,242.28
广州珠江外资建筑设计
应付账款 32,000.00
院工程咨询有限公司
广州珠江外资建筑设计
应付账款 621,806.88
院有限公司
安徽中侨置业投资有限
其他应付款 9,215,954.19
公司
广东嘉德丰投资发展有
其他应付款 338,714.51
限公司
广州城市更新集团有限
其他应付款 180.00 43,158.01
公司
广州华侨房产开发有限
其他应付款 32,883.24
公司
广州环东城市开发运营
其他应付款 687.30
有限公司
广州建业投资控股有限
其他应付款 407,475.22 407,355.22
责任公司
广州市城实投资有限公
其他应付款 454,051.52 340,749.24
司
广州市穗芳鸿华科技发
其他应付款 247,943.82
展有限公司
广州珠江产业园投资发
其他应付款 760,038.65 760,038.69
展有限公司
广州珠江家园健康养老
其他应付款 2,174.00
服务有限公司
广州珠江建设发展有限
其他应付款 1,688,188.17 3,489,194.78
公司
广州珠江健康资源管理
其他应付款 2,000.00 1,024.00
集团有限公司
广州珠江科创投资发展
其他应付款 352.42 4,015.97
有限公司
广州珠江商业经营管理
其他应付款 2,331,648.24 4,847,840.27
有限公司
广州珠江实业集团有限
其他应付款 19,643.81 6,650,918,201.98
公司
广州珠江投资管理有限
其他应付款 35,000.00 30,000.00
公司
广州珠江装修工程有限
其他应付款 202,980.84 201,788.54
公司
广州卓盈房地产开发有
其他应付款 595,604.06
限公司
海南珠江国际置业有限
其他应付款 79,586.80 76,234.80
公司三亚珠江花园酒店
湖南珠江实业投资有限
其他应付款 公司长沙珠江花园酒店 2,000.00
管理分公司
三亚珠江温泉度假区有
其他应付款 限公司珠江南田温泉度 1,140,594.09 924,094.09
假区
其他应付款 深圳珠江实业有限公司 3,897.14
其他应付款 广州地铁集团有限公司 2,148,729,286.52
广州市弘宗房地产开发
其他应付款 542,239,807.26
有限公司
广州中侨置业投资控股
其他应付款 8,164,892.58
集团有限公司
梅州珠实广梅房地产开
其他应付款 13,714.92
发有限公司
广州市城德房地产开发
其他应付款 10,335.82
有限公司
广州市城实投资有限公
合同负债 21,247,641.61 28,109,749.67
司
广州珠江产业园投资发
合同负债 203,773.69
展有限公司
广州珠江监理咨询集团
合同负债 13,641.51
有限公司
广州珠江实业集团有限
合同负债 655,987.21 1,967,961.49
公司
清远市广州后花园有限
合同负债 380,692.66
公司
注：因公司本期发生资产重组，导致公司的关联方关系较上期发生变化，上表中期
末账面余额为报告期期末我司关联方的应付账面金额。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十三、 股份支付
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
□适用 √不适用
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
①诉讼事项
a.广州东湛房地产开发有限公司
截至 2023 年 6 月 30 日，东湛小业主系列纠纷案共计 65 宗，共有 64 宗诉讼涉
及珠江股份债权抵押物，其中 2023 年发生 7 宗。法院共判决珠江股份涂销 32 套房
产，驳回小业主涂销及办证诉求 19 宗，小业主撤诉 9 宗，调解结案 1 宗，判决支持
小业主解除买卖合同 1 宗，其余 3 件未结案。
b.民间借款合同纠纷
截至 2023 年 6 月 30 日，原告金旗起诉被告程强，王忠春，要求程强、王忠春
支付三方签订的借条上约定的借款本金 300 万元及计至 2022 年 9 月 7 日的应计未还
利息 277.77 万元。由于借条上印有本公司下属分公司广州珠江物业酒店管理有限公
司惠州分公司（以下简称“湾四分”）的印章作为担保人，原告起诉本公司及湾四
分作为担保人承担连带清偿责任。截至本报告日，该案件仍处于一审庭审阶段。公
司管理层认为本公司及湾四分公司承担连带清偿责任的可能性较低。
②业绩补偿
本公司于 2023 年 1 月 19 日与珠实集团签署了《业绩补偿协议》，补偿期限为
度的净利润（以经审计的扣除非经常性损益后属于母公司股东的净利润为准）分别
不低于 6,800.00 万元、7,400.00 万元、7,900.00 万元。业绩承诺期间，如置入资
产（珠江城服 100%股权）截至当期期末累计实现净利润数未达到截至当期期末累计
承诺净利润数时，本公司所聘请审计机构出具《专项审计报告》后，有权书面通知
珠实集团履行业绩补偿义务。在业绩承诺期间，每个会计年度当期业绩补偿金额，
按照如下方式确定：当期补偿金额＝（截至当期期末累积承诺净利润数－截至当期
期末累积实际净利润数）÷补偿期限内各年的承诺净利润数总和×置入资产交易价
格－累积已补偿金额，如果当期补偿金额≤0，则当期补偿金额按 0 认定，即已经补
偿的金额不冲回。珠实集团就置入资产（珠江城服 100%股权）对本公司的业绩承诺
补偿义务，将全部以支付现金的方式进行。在业绩承诺期届满后 90 日内，本公司有
权聘请符合《证券法》规定的会计师事务所对置入资产珠江城服 100%股权进行资产
减值测试，如果资产减值额≥珠实集团应当支付的业绩补偿累计金额，则珠实集团
应当在收到本公司通知之日起 60 日内以现金方式对本公司进行追加支付减值补偿，
减值补偿金额＝置入资产减值金额－已产生的业绩补偿累计金额。珠实集团向本公
司支付的减值补偿金额与业绩补偿金额的总额，不超过置入资产的交易总作价，即
人民币 77,851.63 万元。
③履约保函情况
a.2021 年 10 月 28 日，本公司在中国工商银行股份有限公司广州南方支行开具
了担保金额为人民币 253,573.02 元的见索即付履约保函，为本公司与广州市人民代
表大会常务委员会办公厅签订的《广州市政府采购合同》中相关履约义务提供担
保，有效期至 2023 年 6 月 30 日。
b.2022 年 4 月 18 日，本公司在中国工商银行股份有限公司广州南方支行开具了
担保金额为人民币 389,994.00 元的见索即付履约保函，为本公司与广东省气象局机
关服务中心于 2022 年 1 月 25 日签订的编号为珠实城市 202202389 的《广东省气象
局园区 2022-2023 年度物业管理项目采购合同》中相关履约义务提供担保，有效期
至 2023 年 12 月 31 日。
c.2022 年 7 月 13 日，本公司在中国工商银行股份有限公司广州南方支行开具了
担保金额为人民币 117,000.00 元的见索即付履约保函，为本公司与广州市公安局于
务定点议价采购合同》中相关履约义务提供担保，有效期至 2024 年 4 月 18 日。
d.2022 年 7 月 13 日，本公司在中国工商银行股份有限公司广州南方支行开具了
担保金额为人民币 182,500.00 元的见索即付履约保函，为本公司于广州市公安局机
关幼儿园于 2022 年 7 月 1 日签订的编号为 HT-2022-01501476 的《广州市公安局机
关幼儿园物业管理服务定点议价采购合同》中相关履约义务提供担保，有效期至
e.2022 年 7 月 31 日，本公司在中国工商银行股份有限公司广州南方支行开具了
担保金额为人民币 705,734.16 元的见索即付履约保函，为本公司与广州市公安局于
局物业管理服务采购项目合同》中相关履约义务提供担保，有效期至 2024 年 6 月 30
日。
f.2022 年 9 月 5 日，本公司在中国工商银行股份有限公司广州南方支行开具了
担保金额为人民币 239,773.16 元的见索即付履约保函，为本公司与广州市荔湾区博
物馆于 2022 年 6 月 22 日签订的编号为珠实城市 20220613268 的《广州市荔湾区博
物馆（广州十三行博物馆）物业管理服务合同》中相关履约义务提供担保，有效期
至 2023 年 12 月 31 日。
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十六、 其他重要事项
(1). 追溯重述法
□适用 √不适用
(2). 未来适用法
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1). 非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2). 其他资产置换
√适用 □不适用
相关的资产负债置出，与珠实集团持有的珠江城服 95%股权、珠江健康持有的珠江城
服 5%的股权进行互换，差额部分由珠实集团以现金进行补足。具体详见第三节、
五、(二)其他披露事项。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1). 报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定报告分部，并以
行业分部为基础确定报告分部，分别对物业管理业务、文体运营业务、房地产销售
及相关业务等经营业绩进行考核。分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的
会计政策及计量标准披露，这些计量基础与编制财务报表时的会计计量基础保持一
致。
(2). 报告分部的财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
房地产销售及相关业
项目 物业管理业务 文体运营业务 分部间抵销 合计
务
一、营业收入 507,726,876.28 118,333,213.36 1,835,492,371.09 -14,265,195.73 2,447,287,265.00
二、营业成本 416,767,369.97 81,293,587.09 1,609,230,814.27 -4,328,887.59 2,102,962,883.74
三、税金及附加 2,757,301.61 682,558.81 51,325,496.29 54,765,356.71
四、销售费用 6,776,230.94 54,983,484.37 -2,982,752.17 58,776,963.14
五、管理费用 60,580,785.37 17,722,562.12 53,641,400.71 -723,713.93 131,221,034.27
六、财务费用 598,041.87 156,376.52 84,482,563.76 85,236,982.15
七、对联营企业和合
-130,867.35 1,060,154.74 -430,199.43 499,087.96
营企业的投资收益
八、信用减值损失 -2,586,318.98 -1,045,576.17 -1,981,432.69 -5,613,327.84
九、利润总额 27,570,339.12 9,579,103.07 -19,839,723.46 -6,229,842.04 11,079,876.69
十、所得税费用 5,251,157.21 2,137,409.94 23,493,573.86 1,327,005.65 32,209,146.66
十一、净利润 22,319,181.91 7,441,693.13 -43,333,297.32 -7,556,847.69 -21,129,269.97
十二、资产总额 634,518,683.81 369,016,414.86 2,909,856,990.05 -35,441,475.01 3,877,950,613.71
十三、负债总额 455,638,725.95 113,261,782.49 2,873,717,671.88 -29,211,632.97 3,413,406,547.35
(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4). 其他说明
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
（1）广州东湛房地产开发有限公司项目投资及减值情况说明
州东湛房地产开发有限公司（以下简称“东湛公司”）投入资本金 6,500.00 万元，
持有东湛公司 30.23%的股权。同月，本公司与东湛公司签订《借款合同》，向东湛
公司提供直接贷款 33,500.00 万元，借款期限为三年，年利率为 12%，抵押物为东湛
公司部分物业。
公司对东湛公司已确认投资款（其他非流动金融资产）账面净值 0 元，直接贷款
（其他应收款）账面净值 12,004.05 万元。
进情况，对东湛公司的股权及债权投资进行减值测试：根据公司委托广东财兴资产
评估土地房地产估价有限公司出具的以 2022 年 12 月 31 日为评估基准日的评估报告
（财兴资评字（2023）第 093 号）结果显示，公司持有对东湛公司债权的可收回金
额为 3,464.41 万元，公司于 2022 年新增计提对东湛公司其他应收款减值准备
未发生变化，2023 年 1-6 月新增计提其他应收款减值准备金额为 0.00 万元。
（2）广州中侨置业投资控股集团有限公司预付股权款及减值情况说明
合同约定安徽中侨若在未来三年内销售业绩达到约定条件，本公司以 50,000.00 万
元受让广州中侨持有的安徽中侨 49.29%股权。本公司于 2017 年 1 月向广州中侨预付
股权转让款 35,000.00 万元。如果安徽中侨销售业绩未达到约定条件，双方终止
《股权转让合同》，广州中侨向本公司退还股权转让预付款 35,000.00 万元，广州
中侨以其持有的安徽中侨 49.29%股权进行质押。
侨未按约定及时退还股权转让预付款。2022 年 1 月 1 日，本公司预付股权款（其他
应收款）账面余额 35,000.00 万元，根据广东财兴资产评估土地房地产估价有限公
司出具的财兴资评字（2022）第 57810 号资产评估报告，已质押至本公司的广州中
侨持有安徽中侨 49.29%股权的价值为 47,163.89 万元，本公司认为质押股权的价值
高于预付股权款账面余额，未计提减值。
（3）盛唐公司投资及减值情况说明
公司于 2018 年向盛唐公司投资 8,061.22 万元，其中股权投资款 1,561.22 万
元，债权投资款 6,500.00 万元，持有其 51%股权，并纳入合并报表范围内。2022 年
师事务所为盛唐公司管理人。2022 年 6 月，管理人正式接管盛唐公司的资料与印
鉴，公司丧失对盛唐公司的控制权，盛唐公司不再纳入合并报表范围。
盛唐公司出表之日，公司对其股权投资款账面余额为 1,561.22 万元，列示于长
期股权投资科目；公司对其债权投资款账面余额为 7,002.82 万元，其中本金
他应收款科目。
基于上述重大变化，公司对盛唐公司的股权及债权投资进行减值测试。根据广
东财兴资产评估土地房地产估价有限公司出具的以 2022 年 12 月 31 日为评估基准日
的评估报告（财兴资评字（2023）第 094 号）结果显示，公司对盛唐公司债权的可
收回金额为 1,083.35 万元。公司于 2022 年新增计提对盛唐公司股权及债权减值准
备 7,480.69 万元，其中，计提长期股权投资减值准备 1,561.22 万元，债权投资减
值准备 5,416.65 万元，其他应收款减值准备 502.82 万元。截至 2023 年 6 月 30
日，本公司认为对盛唐公司的债权可回收金额未发生变化，2023 年 1-6 月新增计提
其他应收款减值准备金额为 0.00 万元。
十七、 母公司财务报表主要项目注释
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
账龄 期末账面余额
其中：1 年以内分项
合计 3,452,342.72
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 计提 账面
计提比
金额 比例(%) 金额 价值 金额 比例(%) 金额 比例 价值
例(%)
(%)
按单项计提
坏账准备
其中：
按组合计提
坏账准备
其中：
账龄组合 3,452,342.72 100.00 103,570.28 3.00 3,348,772.44 3,600,000.00 100.00 108,000.00 3.00 3,492,000.00
合计 3,452,342.72 / 103,570.28 / 3,348,772.44 3,600,000.00 / 108,000.00 / 3,492,000.00
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：账龄组合
单位：元币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
合计 3,452,342.72 103,570.28 3.00
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或 其他变 期末余额
计提
回 核销 动
账龄组合 108,000.00 4,429.72 103,570.28
合计 108,000.00 4,429.72 103,570.28
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
占应收账款总额的
单位名称 期末余额 坏账准备余额
比例（%）
广州隽浩房地产开
发有限公司
广州珠江投资发展
有限公司
广东金海投资有限
公司
广州珠江实业集团
有限公司
广州城市更新集团 5,000.00 0.14 150.00
有限公司
合计 3,452,342.72 100.00 103,570.28
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
项目列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利 389,500,000.00
其他应收款 1,963,044,994.09 5,865,649,917.88
合计 1,963,044,994.09 6,255,149,917.88
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
湖南珠江实业投资有限公司 389,500,000.00
合计 389,500,000.00
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
账龄 期末账面余额
其中：1 年以内分项
减：坏账准备 321,541,423.83
合计 1,963,044,994.09
(2).按款项性质分类
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 1,726,614,844.03 6,194,874,049.13
备用金 530,766.13 1,126,172.25
保证金 550,022,000.00 550,022,000.00
物业维修基金 7,041,846.36 7,118,529.58
代垫款 46,124.12 1,008,948.79
其他 330,837.28 281,188.02
减：坏账准备 321,541,423.83 888,780,969.89
合计 1,963,044,994.09 5,865,649,917.88
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期信用 合计
坏账准备 未来12个月预
信用损失(未发 损失(已发生信用减
期信用损失
生信用减值) 值)
本期
转入第二阶段
转入第三阶段
转回第二阶段
转回第一阶段
本期计提 33,794.66 1,893,243.76 1,927,038.42
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动 -569,166,584.48 -569,166,584.48
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
√适用 □不适用
公司本年发生资产重组，我司对广东亿华房地产开发有限公司的债权属置出资产，
债权置出导致坏账准备减少 569,166,584.48 元。
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 期末余额
计提 其他变动
转回 核销
单项计提预期信用
损失的其他应收款
按组合计提预期信
用损失的其他应收 245,317.92 33,794.66 279,112.58
款
其中：账龄组合 245,317.92 33,794.66 279,112.58
低风险组合
合计 888,780,969.89 1,927,038.42 -569,166,584.48 321,541,423.83
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例(%)
广州珠江实业集团有限公 公司重组交易剩余
司 现金对价及利息
广州市荔湾区冲口街坑口
保证金 550,000,000.00 2-3 年 24.07
股份合作经济联合社
广州中侨置业投资控股集
往来款 350,000,000.00 3-4 年 15.32
团有限公司
广州东湛房地产开发有限
往来款 338,907,610.33 5 年以上 14.83 304,263,510.33
公司
广东亿华房地产开发有限 1 年以内、
往来款 11,324,535.62 0.50 11,324,535.62
公司 1-2 年
合计 / 2,271,232,145.95 / 99.41 315,588,045.95
(7).涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 451,558,423.22 15,612,245.00 435,946,178.22 4,181,284,679.50 1,244,977,698.72 2,936,306,980.78
对联营、合营
企业投资
合计 451,558,423.22 15,612,245.00 435,946,178.22 4,340,762,629.37 1,244,977,698.72 3,095,784,930.65
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期计提减 减值准备期末
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
值准备 余额
湖南珠江实业投资有
限公司
广州珠江投资发展有
限公司
广东嘉德丰投资发展
有限公司
广东金海投资有限公
司
广州璟逸房地产开发
有限公司
广州珠江实业环境保
护有限公司
广州市品实房地产开
发有限公司
深圳珠江灏泽投资有
限公司
广州市广隆房地产有
限公司
安徽中侨置业投资有
限公司
广州璟润房地产开发
有限公司
广州隽峰房地产开发
有限公司
广州市穗芳鸿华科技
发展有限公司
广州卓盈房地产开发
有限公司
广州市盛唐房地产开
发有限公司
广州珠江城市管理服
务集团股份有限公司
广州璟源投资有限公
司
合计 4,181,284,679.50 417,846,178.22 4,147,572,434.50 451,558,423.22 15,612,245.00
注：公司本年发生资产重组，置出资产导致对子公司长期股权投资金额减少 4,147,572,434.50 元。
(2) 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期增减变动
减值准
投资 期初 其他综 宣告发放现 期末
追加投 减少 权益法下确认 其他权 计提减 备期末
单位 余额 合收益 金股利或利 其他 余额
资 投资 的投资损益 益变动 值准备 余额
调整 润
一、合营企业
广州捷星
房地产开
发有限公
司
广州市珠
实同创产
业运营管 24,332,984.89 -166,772.71 -24,166,212.18
理有限公
司
广州璟悦
城市更新
有限公司
公司
小计 159,477,949.87 -430,199.43 -159,047,750.44
二、联营企业
小计
合计 159,477,949.87 -430,199.43 -159,047,750.44
其他说明：
√适用 □不适用
公司本年发生资产重组，置出资产导致对合营企业长期股权投资金额减少 159,047,750.44 元。
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 75,011,424.72 21,461,900.98 98,861,115.09 24,013,604.39
其他业务 3,820,658.73 11,320.03 15,512,347.79 10,099.27
合计 78,832,083.45 21,473,221.01 114,373,462.88 24,023,703.66
(2). 合同产生的收入情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收
益
权益法核算的长期股权投资收
-430,199.43 -569,224.00
益
处置长期股权投资产生的投资
收益
交易性金融资产在持有期间的
投资收益
其他权益工具投资在持有期间
取得的股利收入
债权投资在持有期间取得的利
息收入
其他债权投资在持有期间取得
的利息收入
处置交易性金融资产取得的投
资收益
处置其他权益工具投资取得的
投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资
收益
债务重组收益
其他 -57,285.79 48,783.52
合计 -262,845.07 -403,266.48
□适用 √不适用
十八、 补充资料
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 2,592,118.85
越权审批，或无正式批准文件，或
偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公
司正常经营业务密切相关，符合国
家政策规定、按照一定标准定额或
定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取
的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营
企业的投资成本小于取得投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允
价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害
而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超
过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司
期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事
项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效
套期保值业务外，持有交易性金融
资产、衍生金融资产、交易性金融
负债、衍生金融负债产生的公允价
-3,608,843.04
值变动损益，以及处置交易性金融
资产、衍生金融资产、交易性金融
负债、衍生金融负债和其他债权投
资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合
同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的
投资性房地产公允价值变动产生的
损益
根据税收、会计等法律、法规的要
求对当期损益进行一次性调整对当
期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入
和支出
其他符合非经常性损益定义的损益
项目
减：所得税影响额 491,613.67
少数股东权益影响额（税后） 879,374.28
合计 17,323,871.37
说明详见第二节、九、非经常性损益项目和金额
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告
第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，
应说明原因。
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 涉及金额 原因
计入当期损益的对非金融企业收取
的资金占用费
注：截至 2022 年 12 月 31 日，公司中英益利计划债券本金 20 亿元，票面年化利率
期。2023 年 3 月，公司完成资产重组并收到珠实集团支付的本次重组第一笔现金对
价，剩余 10 亿元现金对价将于 2023 年 12 月 20 日前支付，并按照年化 7.20%的利率
支付交割日至实际还款日的利息。根据重组交易草案安排，该 10 亿元为中英保债的
部分还款来源，本公司将中英益利计划债券对应的利息支出作为经常性损益列报，
同时考虑到收珠实集团的资金占用费是用于偿还应中英益利计划债券的利息，因此
将该笔款项也作为经常性损益列报。
√适用 □不适用
加权平均净资 每股收益
报告期利润
产收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东
-12.13 -0.08 -0.08
的净利润
扣除非经常性损益后归
属于公司普通股股东的 -22.34 -0.10 -0.10
净利润
□适用 √不适用
□适用 √不适用
董事长：卢志瑜
董事会批准报送日期：2023 年 8 月 28 日
修订信息
□适用 √不适用
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