新大正物业集团股份有限公司 2023 年半年度报告摘要
证券代码：002968 证券简称：新大正 公告编号：2023-059
新大正物业集团股份有限公司
一、重要提示
本半年度报告摘要来自半年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到
证监会指定媒体仔细阅读半年度报告全文。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
二、公司基本情况
股票简称 新大正 股票代码 002968
股票上市交易所 深圳证券交易所
变更前的股票简称（如有） /
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 翁家林 王骁
办公地址 重庆市渝中区虎踞路 78 号 1-1# 重庆市渝中区虎踞路 78 号 1-1#
电话 023-63809676 023-63809676
电子信箱 wengjl@dzwy.com wangxiao@dzwy.com
追溯调整或重述原因：会计政策变更
本报告期
上年同期 比上年同
本报告期 期增减
调整前 调整后 调整后
营业收入（元） 1,475,408,935.79 - - 18.00%
归属于上市公司股东的净利润（元） 86,245,850.86 - - -7.42%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益
的净利润（元）
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经营活动产生的现金流量净额（元） -141,841,784.28 - - -23.52%
基本每股收益（元/股） 0.3823 - - -7.14%
稀释每股收益（元/股） 0.3813 - - -6.80%
加权平均净资产收益率 8.39% - - -0.80%
本报告期
上年度末 末比上年
本报告期末 度末增减
调整前 调整后 调整后
总资产（元） 1,693,727,894.37 1,669,849,655.77 1,670,254,468.09 1.41%
归属于上市公司股东的净资产（元） 1,137,508,796.22 1,116,712,133.84 1,117,077,974.31 1.83%
会计政策变更的原因：公司按照财政部 2022 年 11 月 30 日发布的《企业会计准则解释第 16 号》规定：“关于单项
交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”进行会计政策变更，并选择于 2023 年 1 月 1
日起施行。
单位：股
报告期末表决权恢复的优先
报告期末普通股股东总数 8,583 不适用
股股东总数（如有）
前 10 名股东持股情况
质押、标记
持有有限售 或冻结情况
持股比
股东名称 股东性质 持股数量 条件的股份
例 股份 数
数量
状态 量
王宣 境内自然人 28.64% 65,274,426 - - -
重庆大正商务信息咨询合伙企业（有限合伙） 境内非国有法人 17.28% 39,375,000 - - -
李茂顺 境内自然人 6.91% 15,750,000 11,812,500 - -
罗渝陵 境内自然人 3.29% 7,506,820 - - -
廖才勇 境内自然人 1.66% 3,780,000 3,780,000 - -
深圳市创新投资集团有限公司 国有法人 1.42% 3,239,250 - - -
陈建华 境内自然人 1.31% 2,977,500 - - -
朱蕾 境内自然人 1.09% 2,475,020 - - -
中信证券－大家人寿保险股份有限公司－万能 - - -
险－中信证券－大家人寿长期成长型股票组合 其他 0.97% 2,222,037
单一资产管理计划
交银施罗德基金－中国人寿保险股份有限公司 - - -
－分红险－交银施罗德基金国寿股份均衡股票 其他 0.96% 2,194,980
型组合单一资产管理计划（可供出售）
上述股东关联关系或一致行动的说明 上述股东中王宣、李茂顺两人为一致人行动关系
参与融资融券业务股东情况说明（如有） 未知其他是否参与融资融券业务
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公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人报告期内因重新签订一致行动协议发生变更。
新实际控制人名称 王宣、李茂顺
变更日期 2023 年 04 月 26 日
指定网站查询索引 巨潮资讯网 (cninfo.com.cn)
指定网站披露日期 2023 年 04 月 29 日
公司报告期无优先股股东持股情况。
□适用 ?不适用
三、重要事项
发展速度放缓，转向追求高质量发展。报告期内，公司营业收入保持较快增长，归属于上市公司股东的
净利润较去年同期呈现一定程度的下降。报告期内公司实现营业收入 14.75 亿元，同比增长 18.00%，
实现归属于上市公司股东的净利润 0.86 亿元，同比下降 7.42%。
（一）报告期内主要经营成果
报告期内，公司新拓展项目中标总金额 9.34 亿元，饱和年化合同收入金额 5.04 亿，其中重庆以外
区域新市场拓展约占总量的 68%。市场拓展从前期公共卫生事件的影响中快速恢复，新拓展项目中标总
金额较 2022 年下半年环比增长 32.60%，饱和年化合同收入金额较 2022 年下半年环比增长 14.28%，展
现出较强的发展韧性。
面对日趋激烈的市场竞争，公司加快推动市场模式的转型，积极构建主动营销体系，加强渠道建设，
客户管理由覆盖率向熟悉度、满意度转变，逐步汰换非盈利项目，大力提倡优质性项目的开发，推动实
现由“资源驱动向业务驱动”模式转型。同时，还通过建立“统管+自筹”小微应对办法，系统性应对
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政策变化。上述营销战略执行效果显著，报告期内公司在学校、医养、金融写字楼等业态取得超预期结
果。
公司持续健全激励体系，首次建立面向一线员工的项目合伙人激励模式，同时根据公司战略进展实
际情况健全完善面向城市公司的城市合伙人激励计划。
上半年，公司初步落地基于项目合伙人模式的运营体系并推动试点多个项目合伙人项目，并结合试
点形成操作指南及配套工具。截至最新考核周期，大部分试点项目的利润较预算目标实现了较好的正向
增长。同时公司以“项目合伙”为切入点，推动组织管控模式调整，并在上半年完成市场、人资、法务、
财务四个职能共享交易模式方案制定及试运行。
公司着力打造市政环卫专业化领域子品牌，积极寻求以合资合作和收并购的方式拓展市政环卫市场，
去年完成对和翔环保的收购，今年继续开展了对香市和翔及瑞丽缤南的收购，进一步丰富了公司在环卫
板块的作业业绩、专业领域经营能力，提升了市场综合竞争力。报告期内，公司中标璧山一体化项目，
未来将以璧山项目为试点，形成以“长效运营”为切入点的城市运营业务发展模式。
公司积极打造创新支撑体系，打磨创新拳头产品，推进创新业务快速落地。公司积极打造创新支撑
体系，打磨创新拳头产品，推进创新业务快速落地。报告期内，公司实现创新业务收入 6264 万，以
“企业服务中心”、“综合能源”、“智慧停车”三大专项业务作为切口，立项重点项目 27 个项目，
落地多个重点项目，包括主题场馆车场空间运营业务、某商业写字楼企服中心业务、某机关办公楼能源
业务、某园区后厨建设业务等。
公司基于集团总体战略和业务数字化发展规划，完善慧链云系统的建设，推动运营管理模式的变革
和效率提升。报告期内，完成数据及技术支撑平台的上线，实现项目及集团数据实时展示与分析，完成
项目数字化 V1.0 开发上线及经营管理驾驶舱（项目级）上线。慧链云系统已累计实现包括日常计划任
务、报事报修、仓库管理、品质督导、设备台账、投诉建议等完成 9 个功能模块上线。
报告期内，公司持续开展降本增效专项工作。期间，完善了应收账款回收专项激励等方案并按月跟
进，收费率较一季度有较大提升；标准化工作方面，通过输出成型的岗位作业标准体系，对办公、学校、
园区、场馆、医养等主要业态单元做覆盖复制，实现作业流程优化；业务数字化方面，各功能模块开发
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逐步完成，并上线应用；人机替代方面，通过聚焦机具适用场景、开展人机结合指引，在深圳、长沙、
航空、公共开展机具试用，实现人机高校协同。
报告期，公司实现投资额 2018 万，较上年同增加 358%。期间，通过收并购快速拓展市政环卫业务
及竞争力,实施了对香格里拉和翔环保科技有限公司、瑞丽市缤南环境管理有限公司、重庆麟瑄环保科
技有限公司等市政环卫类公司的收购。
在专业公司方面，公司通过收购重庆欣益硕航空地面服务有限公司、重庆蓝翔汽车维修有限公司等，
建立了航空地勤综合服务能力，取得了包括了航空特种汽车维修、汽车保养、空地面清洁服务、旅客运
输地面服务、飞机外壳清洗等专业服务资格与能力，并快速以此实现了该类业态的新项目拓展。
（二）主要经营指标分析
项目数量 同比变动
项目数量（个） 占比 项目数量（个） 占比
项目数量合计 526 100.00% 470 100.00% 11.91%
分区域
重庆区域 196 37.26% 198 42.13% -1.01%
重庆以外区域 330 62.74% 272 57.87% 21.32%
分业态
办公 233 44.30% 197 41.91% 18.27%
公共 119 22.62% 106 22.55% 12.26%
学校 84 15.97% 86 18.30% -2.33%
商住 64 12.17% 58 12.34% 10.34%
航空 26 4.94% 23 4.89% 13.04%
备注:本表项目数量指项目管理部，项目管理部下设项目服务中心为最小服务单位。
点城市，推动实施全国化战略。截至报告期末，公司项目管理部数量达到 526 个，同比增长 11.91%，
服务面积增至约 1.42 亿平方米。重庆以外区域的项目占比提升至 62.74 %，数量同比增长 21.32%。
主营业务收入 同比变动
主营业务收入（万元） 占比 主营业务收入(万元） 占比
合计 147,487 100% 124,950 100.00% 18.04%
分区域
重庆区域 52,141 35.35% 52,722 42.19% -1.10%
重庆以外区域 95,346 64.65% 72,228 57.81% 32.01%
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分业态
办公 58,364 39.57% 47,572 38.07% 22.69%
公共 37,908 25.70% 27,127 21.71% 39.74%
学校 20,846 14.13% 18,699 14.97% 11.48%
商住 16,263 11.03% 16,807 13.45% -3.24%
航空 14,106 9.57% 14,745 11.80% -4.33%
分产品
基础物业 132,913 90.12% 116,489 93.23% 14.10%
创新服务 6,264 4.25% 5,733 4.59% 9.26%
城市服务 8,310 5.63% 2,728 2.18% 204.62%
作为独立的第三方物业企业，公司积极参与市场竞争，通过公开招投标获得业务增长。报告期公司
实现主营业务收入 14.75 亿元，同比增长 18.04%。
（1）分区域分析
报告期内，重庆区域营业收入同比略微下降 1.10%。下降一方面是由于受到前期公共卫生事件影响，
从而导致新项目进场进度不及预期，存量项目原地长胖难以开展，从而影响了本期收入。另一方面系
理、盈利情况等因素后采取的主动撤场；二是部分甲方出于自身管理模式调整等原因，收回项目整体或
部分服务内容,改为由其直接管理；三是部分项目到期后重新招投标未能中标。
重庆以外区域收入保持快速增长，同比增长约 32.01%。从收入占比上看，重庆以外区域收入占比
进一步提升至公司营业收入总量的 64.65%，未来随着城市公司区域自主营销能力的增强以及市场渠道
的拓展，区域规模和密度有望进一步加大。
（2）分业态分析
①办公物业营业收入同比增长 22.69%，收入占比达到 39.57%。报告期内，公司持续优化系统开发
能力，系统客户营销开发拓展取得较好效果，发力金融、通信、军队等重点业态，支撑市场规模稳步扩
张，新中标江西省铁路航空投资集团大楼、广东烟草潮州市有限责任公司、厦门轨道线网指挥中心等多
个标志性项目及多地军队业态项目。
②公共物业营业收入同比增长 39.74%，收入占比约 25.70%。报告期内，公司发力交通、医养等重
点孵化业态，新中标苏州轨道交通 11 号线、长沙轨道交通 3 号线等交通业态，医养业态方面新进驻南
阳市口腔医院、广东医科大学附属东莞第一医院、重庆医科大学附属第二医院渝中院区等医养项目。
③学校物业营业收入同比增长 11.48%，收入占比约 14.13%。报告期内，公司积极建立全国学校业
态对接渠道，助力城市公司区域业态突破，新中标武汉音乐学院（滨江校区）、莆田学院、华中农业大
学等多个学校项目。在公共卫生事件平稳转段期间，学校业态管控较为严格，相应的开发及进场进度均
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较其他业态恢复晚，同时作为学校业态最为集中的重庆区域去年四季度受到突发公共卫生事件严重影响，
使得该区域上半年滞后收入不及预期。
④商住物业营业收入同比下降 3.24%，收入占比约 11.03%。公司商住项目集中在西南区域，主要为
项目附属资产及配套住宅，收入下降主要系受重庆区域撤场项目影响。报告期内，公司积极推动落地轻
资产运营的城市服务商业模式，新中标或签署了璧城街道老旧小区改造、磁器口后街、“白云湖”资产
运营等重要项目。
⑤航空物业营业收入同比下降 4.33%，收入占比约 9.57%。从上半年情况看，国内机场运营逐渐恢
复正常，客流量复苏回升，公司对航空市场中长期前景抱有信心，期间新中标宁波栎社国际机场、郑州
新郑国际机场等项目，继续积累航空物业领域优势。航空物业受到前期公共卫生事件影响较大，事件持
续期间公司主动放缓了市场开发速度，2022 年主动新拓项目减少影响本期收入新增；同时因主动撤出
部分亏损项目、国际航班服务区域收入核减等，也对航空业态整体收入造成一定影响。
（3）分产品分析
①基础物业实现收入 13.29 亿元，同比增长 14.10%。公司全国化经营推动基础物业规模持续扩张，
基础物业版块不断壮大公司的发展根基，为创新服务及城市服务两大产品奠定了良好基础。
②创新服务实现收入 0.63 亿元，同比增加 9.26%。公司着力创新业务的落地和能力建设，推动以
“企业服务中心”、“综合能源服务”、“智慧停车运营”三大专项业务作为切口，开发资源、夯实体
系，拓展物业服务的广度与深度。
③城市服务实现收入 0.83 亿元，同比增长 204.62%。公司 2022 年通过收购四川和翔补齐城市服务
板块业务要素，并以市政环卫作为推进城市服务大管家商业模式的核心载体，当年即获取了石林、普者
黑两个整体城市运营服务项目。报告期内，公司持续探索打造轻资产、长效运营、一体化综合运营的新
大正特色的城市服务商业模式，中标璧山一体化项目、签署“白云湖”资产运营项目、收购香市和翔及
瑞丽缤南两家环卫公司，推动城市运营、市政环卫、资产管理等版图内细分业务发展。
项目
主营业务收入（万元） 收入占比 毛利（万元） 毛利率
合计 147,487 100.00% 21,726 14.73%
分时间
成熟项目（1 年以上） 125,412 85.03% 19,599 15.63%
新进项目（1 年以内） 22,075 14.97% 2,127 9.64%
分区域
重庆区域 52,141 35.35% 8,759 16.80%
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重庆以外区域 95,346 64.65% 12,967 13.60%
公建物业项目的盈利水平与公司进入时间有关，呈现出成熟项目保持盈利稳定、新进项目尚需培育
的特点，一般成熟项目盈利水平会高于新进项目。同时，重庆区域项目盈利水平一般会高于外地项目，
主要在于重庆区域内的项目成熟项目占比较大，新进项目也能快速获得区域密度提升后的边际收益。
报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润 0.86 亿元，同比下降 7.42%。下降的主要原因，
一是因为外地区域市场拓展的持续增长，使尚待培育的新进项目占比有所提高，尤其是其中作为重点发
展板块的医养业态项目新进项目数量较多但前期基础服务毛利相对较低，需要依赖成熟后增值服务的开
展；二是公共卫生事件平稳转段后，项目工作重点重新转向服务品质提升而带来的成本费用增加，在补
足特殊时期内的高品质服务的同时，也有助于公司应对日益激烈的市场竞争。
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