西藏城市发展投资股份有限公司
募集资金使用可行性分析报告
二零二三年三月
本报告中如无特别说明，相关用语具有与《西藏城市发展投资股份有限公司
一、本次募集资金使用计划
本次向特定对象发行募集资金总额不超过 100,000.00 万元（含本数），扣除
发行费用后的募集资金净额将全部用于如下项目：
序 项目投资总额 拟使用募集资金
项目名称 实施主体
号 （万元） 总额（万元）
陕西世贸铭城建
设开发有限公司
陕西世贸馨城建
设开发有限公司
合计 280,259.90 100,000.00
若本次发行募集资金净额低于上述项目拟以募集资金投入的金额，不足部分
由公司自筹解决；同时，在不改变募集资金投资项目的前提下，公司董事会可根
据募集资金投资项目的实际情况，对上述项目的募集资金投入顺序和金额进行适
当调整。
在本次发行募集资金到位前，公司可根据募集资金投资项目的实施进度情况
通过自筹资金先行投入，并在募集资金到位后按照相关规定的程序予以置换。
二、本次募集资金投资项目具体情况
（一）世贸铭城 DK3 项目
项目名称 世贸铭城 DK3 项目
项目总投资（万元） 133,581.59
陕西省西咸新区泾河新城正阳大道与崇文新街十字西南
项目建设地址
角
项目开发主体 控股子公司陕西世贸铭城建设开发有限公司
规划占地面积（平方米） 59,301 ㎡（约 88.95 亩）
总建筑面积（平方米） 227,113.79 ㎡
本项目建设地址位于陕西省西咸新区泾河新城正阳大道与崇文新街十字西
南角。项目规划总用地面积 59,301 ㎡（约 88.95 亩），拟建设高层住宅楼及地下
车库等配套设施。
本项目建设地址位于陕西省西咸新区泾河新城正阳大道与崇文新街十字西
南角。泾河新城是西咸新区的五大新城之一，主体功能是建设西安国际化大都市
统筹城乡发展示范区和循环经济园区，将以城乡统筹为总领，以建设现代田园城
市为目标，以现代化工业为依托，以完善的产业链为纽带，实现五个组团产业互
补、错位布局、协同发展。随着泾河新城经济的发展和城市化进程的推进，泾河
新城人口快速增长，同时居民消费水平也快速提高，对住房需求迅速增加。本项
目为泾河新城地区的房地产项目，具备较好的市场前景。本项目属公司在建项目，
计划于 2025 年 4 月开始交付。
文件名称 文件编号/单位
国有建设土地使用权出让合同 陕西省咸阳市泾阳县（2017）54 号
土地使用权证 陕（2018）泾阳县不动产权第 0000253 号
建设用地规划许可证 西咸规地字第 05-2019-014 号
建设工程规划许可证 西咸规地字第 05-2020-002 号
建筑工程施工许可证 编号 610151202104125001
环境影响登记表 备案号：20186104000200000230
本项目总投资约为 133,581.59 万元，其中土地费用 7,892.63 万元，工程前期
费用 11,557.61 万元，建安工程费用 84,710.17 万元，市政工程费 12,400.41 万元，
项目管理费用 3,803.39 万元，市场推广费用 1,974.42 万元，不可预见费用 3,374.15
万元，财务费用 7,868.82 万元。
本项目目前已开工。项目拟投入募集资金 35,000 万元，其余资金公司通过
自有资金、银行贷款等途径解决。
项目 指标
销售收入（万元） 191,691.08
总投资（万元） 133,581.59
净利润（万元） 24,835.00
销售净利率（%） 12.96%
投资净利率（%） 18.59%
（二）世贸馨城 DK1 项目
项目名称 世贸馨城 DK1 项目
项目总投资（万元） 116,678.31
项目建设地址 陕西省西咸新区泾河新城正阳大道以西，泾阳大道以北
项目开发主体 控股子公司陕西世贸馨城建设开发有限公司
规划占地面积（平方米） 67,542 ㎡（约 101.31 亩）
总建筑面积（平方米） 170,228.64 ㎡
本项目建设地址位于陕西省西咸新区泾河新城正阳大道以西，泾阳大道以北。
项目规划总用地面积 67,542 ㎡（约 101.31 亩），拟建设多层住宅、地下车库等配
套设施。
本项目建设地址位于陕西省西咸新区泾河新城正阳大道以西，泾阳大道以北。
泾河新城是西咸新区的五大新城之一，主体功能是建设西安国际化大都市统筹城
乡发展示范区和循环经济园区，将以城乡统筹为总领，以建设现代田园城市为目
标，以现代化工业为依托，以完善的产业链为纽带，实现五个组团产业互补、错
位布局、协同发展。随着泾河新城经济的发展和城市化进程的推进，泾河新城人
口快速增长，同时居民消费水平也快速提高，对住房需求迅速增加。本项目为泾
河新城地区的房地产项目，具备较好的市场前景。本项目属公司在建项目，计划
于 2024 年 12 月开始交付。
文件名称 文件编号/单位
国有建设土地使用权出让合同 陕西省咸阳市泾阳县（2017）50 号
土地使用权证 陕（2018）泾阳县不动产权第 0000256 号
建设用地规划许可证 西咸规地字第 05-2019-015 号
建设工程规划许可证 西咸规地字第 05-2020-005 号
建筑工程施工许可证 编号 610151202104095001
环境影响登记表 备案号：20186104000200000229
本项目总投资约为 116,678.31 万元，其中土地费用 9,899.00 万元，工程前期
费用 8,964.64 万元，建安工程费用 71,862.37 万元，市政工程费 11,337.23 万元，
项目管理费用 3,225.75 万元，市场推广费用 1,685.13 万元，不可预见费用 2,861.70
万元，财务费用 6,842.49 万元。
本项目目前已开工。项目拟投入募集资金 35,000 万元，其余资金公司通过
自有资金、银行贷款等途径解决。
项目 指标
销售收入（万元） 163,605.20
总投资（万元） 116,678.31
净利润（万元） 18,062.55
销售净利率（%） 11.04%
投资净利率（%） 15.48%
（三）补充流动资金项目
公司拟使用本次募集资金中的 30,000 万元用于补充流动资金，满足公司资
金需求，降低公司的财务风险、增强公司持续盈利能力。
近年来，房地产市场整体步入调整通道，面对房地产行业“三道红线”、银
行房地产贷款“集中度”管理、土地“两集中”等政策常态化方面的影响，涉房
企业融资难度和经营压力大幅增加。目前，公司的营运资金来源主要为银行借款
等，资金成本压力较大。
受房产市场调控和行业信贷环境收紧的不利影响，公司现有较为单一的融资
渠道已经较难满足公司未来稳健发展需求，对公司业务发展带来一定的影响。通
过本次向特定对象发行利用部分募集资金补充流动资金，可以一定程度上降低公
司日常经营活动对银行借款的依赖，进一步拓宽融资渠道，增大资产规模，增强
资金实力，降低财务风险，优化公司财务状况和资产负债结构，增强公司的抗风
险能力和持续经营能力。
公司本次非公开发行股票拟募集资金 100,000 万元，补充流动资金金额占拟
募集资金总额的比例未超过 30%，符合《适用意见第 18 号》的要求。
三、项目实施的必要性和可行性
（一）项目实施的必要性
地产市场平稳健康发展答记者问》，在股权融资方面进行调整优化，从并购重组、
再融资、境外市场、REITs 和私募基金五方面支持上市房企及涉房上市公司进行
资本运作。新政将再融资通道全面放开，募集资金用途更为宽泛，有助于涉房企业
做强做大。
近年来，随着公司业务的发展与规模的扩张，公司面临较大的资金需求，作
为资金密集型企业，充足的现金流对企业发展至关重要。通过本次项目的实施，
公司将进一步拓宽融资渠道，增大资产规模，增强资金实力，降低财务风险，优
化公司资本结构，有利于增强公司的抗风险能力和持续经营能力，有力促进公司
房地产业务的可持续发展，进一步提高公司的竞争实力和盈利水平，巩固和提升
公司的区域影响力和行业地位。
泾河新城是西咸新区的五大新城之一，主体功能是建设西安国际化大都市统
筹城乡发展示范区和循环经济园区，将以城乡统筹为总领，以建设现代田园城市
为目标，以现代化工业为依托，以完善的产业链为纽带，实现五个组团产业互补、
错位布局、协同发展。基于泾河新城“产业园区”、
“金融商贸中心”等的发展规
划，配套住宅也亟需跟上泾河新城发展步伐。
随着泾河新城经济的发展和城市化进程的推进，居民的消费水平有了很大的
提高。近年来，由于泾河新城产业园区的建设、金融商贸中心的建造，人口较快
增长和居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加，房地产市场需求旺盛。本
次项目均为泾河新城地区的房地产项目，已获得项目土地并开工建设，亟需资金
投入确保项目开发建设及交付进度。本次募集资金的投入将有效降低上述项目的
资金风险，全面提升项目质量管理，加快项目进度，保障项目交房周期，助力改
善项目所在地区供求关系，对于改善民生、促进房地产市场平稳健康发展、促进
社会和谐稳定发展具有重要的意义。
（二）项目实施的可行性
境
房地产行业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，目前已成为我
国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点。为进一步促进房地产市场平稳
健康发展，2022 年下半年以来中央密集出台房地产供给端纾困政策。7 月 28 日，
中共中央政治局会议指出要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒
的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方
政府责任，保交楼、稳民生。11 月 23 日，央行、银保监会正式发布《关于做好
当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，其中供给侧方面提出按市
场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求。本次项目均为泾河新
城地区的房地产项目，已获得项目土地并开工建设，亟需资金投入确保项目开发
建设及交付进度。国家对优质房地产企业的融资支持和对“保交楼、保民生”房
地产项目的高度重视为本次项目的顺利实施创造了良好的政策环境。
根据总体规划，西咸新区未来将发展成为大西安的经济核心，是大西安的都
市核心和城市人口的核心聚集地。依托多产业支撑的西咸新区，泾河新城也将成
为经济发展活力最强的区域之一，并且具备强劲人口增长动力，将成为大西安人
口增长计划的主要增长区域。随着泾河新城经济的发展和城市化进程的推进，泾
河新城人口快速增长，同时居民消费水平也快速提高，相应产生的住房需求能对
本次项目形成有利支撑和消纳，为本次项目实施创造了良好的市场保障。
公司从事房地产开发工作二十几年来，累积了丰富的行业经验，先后开发了
永和小区、永乐苑、永盛苑、越秀苑、北方佳苑、富友嘉园、和源名邸、和源祥
邸、和源企业广场、彭浦十期、桥东二期等 20 余个动迁安置房及普通商品房项
目。公司拥有多年房地产开发经验，同时公司的管理团队具有丰富的项目运作经
验，能够灵活调动资源，为本次项目的实施提供有力保障。
四、本次发行对公司经营管理、财务状况等的影响
（一）对公司经营管理的影响
公司本次向特定对象发行股票募集资金投资项目符合国家相关的产业政策
以及公司整体战略方向，具有良好的市场发展前景和经济效益，募集资金运用方
案合理、可行。项目顺利实施后，公司整体经营实力将进一步提高，主营业务优
势将进一步加强，有利于进一步提升公司的市场影响力，提高盈利水平，本次发
行符合公司及全体股东的利益。
（二）对公司财务状况的影响
本次发行完成后，公司的总资产及净资产规模均将有较大幅度的提升，公司
资产负债率将有所下降，整体财务状况将得到改善。本次募集资金补充流动资金
后，可用于偿还公司有息负债，降低财务费用，公司的整体实力和抗风险能力均
将得到显著增强。本次募集资金投资项目具有良好的社会效益和经济效益，项目顺
利实施后，公司的业务规模将会进一步扩大，有利于公司未来营业收入和利润水平
的不断增长。
五、本次募集资金使用的可行性分析结论
综上所述，本次向特定对象发行股票募集资金使用计划符合相关政策和法律
法规，以及未来公司整体战略发展规划，具备必要性和可行性。本次募集资金的
到位和投入使用，有利于满足公司业务发展的资金需求，提高公司的整体实力及
核心竞争力，增强公司后续融资能力和可持续发展能力，符合全体股东的利益。
西藏城市发展投资股份有限公司董事会
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