西藏城投: 西藏城市发展投资股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票方案的论证分析报告

证券之星 2023-03-21 00:00:00
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证券代码:600773.SH             证券简称:西藏城投
      西藏城市发展投资股份有限公司
             方案的论证分析报告
                 二零二三年三月
  西藏城市发展投资股份有限公司(以下简称“西藏城投”、“公司”或“发行人”)是
在上海证券交易所(以下简称“上交所”)主板上市的公司,为满足公司业务发展的
资金需求,增强公司资本实力,提升盈利能力,实现公司战略发展规划,公司根据
《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《上市公司证券发行注册管
理办法》(以下简称“《注册管理办法》”)等有关法律、法规和规范性文件的规定,
公司拟向特定对象发行股票募集资金不超过人民币100,000万元(含本数)。
  本报告中如无特别说明,相关用语具有与《西藏城市发展投资股份有限公司2023
年度向特定对象发行A股股票预案》中的释义相同的含义。
       第一节 本次向特定对象发行的背景和目的
一、本次向特定对象发行的背景
(一)
  “保交楼、保民生”
          ,国家政策支持房地产企业合理融资需求
共中央政治局会议指出要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的
定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政
府责任,保交楼、稳民生。8 月 31 日,国务院常务会议指出支持刚性和改善性住
房需求,地方要“一城一策”用好政策工具箱,灵活运用阶段性信贷政策和保交
楼专项借款。11 月 8 日,中国银行间市场交易商协会提出继续推进并扩大民企
债券融资支持工具,支持包括房地产企业在内的民企发债融资。11 月 21 日,人
民银行和银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会,要求保持房地产融
资平稳有序,稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放,支持个人住房贷款
合理需求。11 月 23 日,央行、银保监会正式发布《关于做好当前金融支持房地
产市场平稳健康发展工作的通知》,其中供给侧方面提出按市场化、法治化原则
支持房地产企业和项目的合理融资需求。11 月 28 日,证监会新闻发言人提出,
房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局,证监会支持实
施改善优质房企资产负债表计划,加大权益补充力度,促进房地产市场盘活存量、
防范风险、转型发展。
  目前,中央层面对优质房地产企业的融资支持为我国房地产市场平稳健康发
展创造了良好的政策环境,在此背景下,优质房地产企业有责任充分贯彻落实党
中央部署,积极响应“保交楼、保民生”的国家号召,加大权益补充力度,充分
利用好资本市场股权融资功能,促进房地产市场盘活存量、防范风险,更好服务
稳定宏观经济大盘。
(二)城镇化进程为房地产行业发展带来持续动力
  国家统计局数据显示,2020 年我国人均住房面积为 38.6 平方米,较 2010 年
增长 8.6 平方米,其中改善型需求占比达到 27%。2021 年,我国常住人口城镇化
率达到 64.72%,比 2020 年末提高 0.83 个百分点。根据中国社科院农村发展研究
所的测算结果,按目前趋势推测,到 2035 年我国的城镇化率可达到 74.39%,城
镇化率提升带来的住房需求在未来十年间依然强劲。另一方面,我国大量城市已
经进入城市更新的重要时期,在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、
城中村等改造为主要内容的城市更新存量改造,也会为房地产企业带来新的发展
空间。
(三)房地产行业走向良性发展
  房地产行业作为我国国民经济的重要支柱产业,在拉动投资、促进消费、保
持国民经济持续增长中发挥了重要作用。近年来,中央坚定落实“房住不炒”,
强化土地、金融、财税端的调控力度,不断巩固房地产长效机制成果。随着行业
长效机制的不断健全,多层次住房供应体系的不断丰富,房地产行业逐步进入良
性循环和健康发展阶段。
二、本次向特定对象发行的目的
(一)响应“保交楼、保民生”国家战略号召
  房地产业作为我国基础性、先导性重要产业,在扩大内需、拉动投资和保持
国民经济增长中发挥了重要作用,其长期健康发展事关金融市场稳定和经济社会
发展全局。公司坚决贯彻落实“保交楼、保民生”的国家战略指示,充分发挥资
本市场股权融资功能,实施改善资产负债表计划,加大权益补充力度,更好服务
稳定宏观经济大盘。
(二)优化公司资本结构,增强公司资金实力
  公司拟通过本次向特定对象发行,改善自身资本结构,降低资产负债率,
从而提高公司的盈利能力和抗风险能力,进一步提高公司综合竞争力,增强公
司应对未来市场变化的能力,实现股东利益最大化。
  此外,房地产开发企业属于资金密集型企业,具有资金需求规模大,周转时
间长等特点。因此,强大的资金实力是公司充分参与市场竞争的重要保障。在房
地产市场增速趋稳、项目开发各项成本偏高的背景下,是否拥有充足的现金流对
房地产企业的可持续发展至关重要。公司通过本次向特定对象发行股票募集资金,
资金实力将获得大幅提升,为房地产项目开发建设提供有力的资金保障。
       第二节 本次发行证券及其品种选择的必要性
一、本次发行证券的品种
  本次向特定对象发行的股票种类为境内上市人民币普通股(A股),每股面值
人民币1.00元。
二、本次发行证券品种选择的必要性
(一)满足本次募集资金投资项目的资金需求
  公司作为房地产开发企业,属于资金密集型企业,具有资金需求规模大,周
转时间长等特点,充足的现金流对企业的发展至关重要。近年来,随着公司业务
的发展与规模的逐步扩大,面临着加快推动项目建设、拓展发展空间的业务需求,
同时也面临较大的资金需求。公司本次向特定对象发行股票募集资金总额不超过
流动资金项目。公司为积极推进上述项目,考虑通过外部融资支持项目建设及公
司运营资金周转需要。
(二)向特定对象发行股票是适合公司现阶段选择的融资方式
  公司目前融资渠道主要依靠银行信贷和债券融资等方式,但上述债务融资方
式存在一定局限性,融资额度相对有限,且会产生较高的财务成本。若公司后续
业务发展所需资金完全借助债务融资,一方面将会导致公司的资产负债率攀升,
加大公司的财务风险;另一方面较高的利息支出将会影响公司整体利润水平,降
低公司资金使用的灵活性,不利于公司实现稳健经营。
  公司需要扩展市场化融资渠道,股权融资能够更好地配合和支持公司募投项
目及战略目标的实现,具有较好的规划及协调性;选择股权融资能使公司保持较
为稳定资本结构,增大公司净资产规模,减少公司未来的偿债压力和资金流出,
降低公司财务风险,提升公司融资能力,也为公司日后采用多方式融资留下空间。
 第三节 本次发行对象的选择范围、数量和标准的适当性
一、本次发行对象选择范围的适当性
     本次向特定对象发行股票的发行对象为不超过 35 名符合中国证监会规定的
特定投资者;包括证券投资基金管理公司、证券公司、信托公司、财务公司、保
险机构投资者、合格境外机构投资者以及符合法律法规规定的法人、自然人或其
他合法投资组织。证券投资基金管理公司、证券公司、合格境外机构投资者、人
民币合格境外机构投资者以其管理的 2 只以上产品认购的,视为一个发行对象;
信托公司作为发行对象的,只能以自有资金认购。
     最终发行对象由股东大会授权董事会在上海证券交易所审核通过及中国证
监会同意注册后,按照中国证监会相关法规及本预案所规定的条件,根据申购报
价情况与本次发行的保荐机构(主承销商)协商确定。所有发行对象均以同一价
格认购本次发行股票,且均以现金方式认购。若国家法律、法规对本次发行的发
行对象有新的规定,公司将按新的规定进行调整。
     本次发行对象的选择范围符合《注册管理办法》等法律法规的相关规定,选
择范围适当。
二、本次发行对象的数量的适当性
     本次向特定对象发行股票的发行对象为不超过 35 名符合中国证监会规定的
特定投资者。
     本次发行对象的数量符合《注册管理办法》等法律法规的相关规定,发行对
象数量适当。
三、本次发行对象的标准的适当性
  本次发行对象应具有一定风险识别能力和风险承担能力,并具备相应的资金实
力。
  本次发行对象的标准符合《注册管理办法》等相关法律法规的规定,发行对象
的标准适当。
  第四节 本次发行定价的原则、依据、方法和程序的合理
                           性
一、本次发行定价的原则及依据
  本次向特定对象发行股票的定价基准日为本次发行股票的发行期首日。发行
价格不低于定价基准日前 20 个交易日公司 A 股股票交易均价的 80%与发行前公
司最近一期末经审计的归属于母公司普通股股东的每股净资产值的较高者。定价
基准日前 20 个交易日 A 股股票交易均价=定价基准日前 20 个交易日 A 股股票
交易总额/定价基准日前 20 个交易日 A 股股票交易总量。
  若公司股票在定价基准日至发行日期间发生派息、送股、资本公积金转增股
本等除权、除息事项,发行底价将按照下述方式进行相应调整。调整方式如下:
  派息:P1=P0-D
  送股或转增股本:P1=P0/(1+N)
  两项同时进行:P1=(P0-D)/(1+N)
  其中,P0 为调整前发行价格,N 为每股送股或转增股本数,D 为每股派息
金额,P1 为调整后发行价格。
  本次发行获得上海证券交易所审核通过及中国证监会同意注册后,最终发行
价格将根据投资者申购报价情况,遵循价格优先的原则确定。届时,监管部门对
发行价格及定价原则另有规定的,从其规定。
  本次发行定价的原则和依据符合《注册管理办法》等法律法规的相关规定,
本次发行定价的原则和依据合理。
二、本次发行定价方法和程序
  本次向特定对象发行股票定价的方法和程序均根据《注册管理办法》等法
律法规的相关规定,召开董事会并将相关公告在上交所网站及指定的信息披露
媒体上进行披露,并提交公司股东大会审议。
 本次发行方案尚需获得公司股东大会审议通过、上海证券交易所审核批准
并经中国证监会同意注册。
 本次发行定价的方法和程序符合《注册管理办法》等法律法规的相关规
定,本次发行定价的方法和程序合理。
         第五节 本次发行方式的可行性
一、本次发行方式合法合规
(一)本次发行符合《证券法》相关规定
采用广告、公开劝诱和变相公开方式。”
应当符合经国务院批准的国务院证券监督管理机构规定的条件,具体管理办法
由国务院证券监督管理机构规定。”
(二)本次发行符合《注册管理办法》相关规定
票的情形
  (1)擅自改变前次募集资金用途未作纠正,或者未经股东大会认可;
  (2)最近一年财务报表的编制和披露在重大方面不符合企业会计准则或者
相关信息披露规则的规定;最近一年财务会计报告被出具否定意见或者无法表示
意见的审计报告;最近一年财务会计报告被出具保留意见的审计报告,且保留意
见所涉及事项对上市公司的重大不利影响尚未消除。本次发行涉及重大资产重组
的除外;
  (3)现任董事、监事和高级管理人员最近三年受到中国证监会行政处罚,
或者最近一年受到证券交易所公开谴责;
  (4)上市公司或者其现任董事、监事和高级管理人员因涉嫌犯罪正在被司
法机关立案侦查或者涉嫌违法违规正在被中国证监会立案调查;
  (5)控股股东、实际控制人最近三年存在严重损害上市公司利益或者投资
者合法权益的重大违法行为;
  (6)最近三年存在严重损害投资者合法权益或者社会公共利益的重大违法
行为。
  综上,公司符合《注册管理办法》第十一条的规定。
  (1)符合国家产业政策和有关环境保护、土地管理等法律、行政法规规定;
  (2)除金融类企业外,本次募集资金使用不得为持有财务性投资,不得直
接或者间接投资于以买卖有价证券为主要业务的公司;
  (3)募集资金项目实施后,不会与控股股东、实际控制人及其控制的其他
企业新增构成重大不利影响的同业竞争、显失公平的关联交易,或者严重影响公
司生产经营的独立性。
(三)本次发行符合《适用意见第 18 号》的相关规定
  经核查,截至报告期末,发行人不存在持有金额较大、期限较长的交易性金
融资产和可供出售的金融资产、借与他人款项、委托理财等财务性投资的情形。
因此,本次发行符合《适用意见第18号》第一条的相关规定。
  经核查,本次发行数量不超过本次发行前公司总股本的30%,即不超过
次发行股份及支付现金购买资产的新增股份于2018年3月2日登记上市。本次发行
董事会决议日距离前次募集资金到位日不少于十八个月。因此,本次发行符合《适
用意见第18号》第四条的相关规定。
  经核查,本次向特定对象发行募集资金总额不超过100,000.00万元(含本数),
扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于世贸铭城DK3项目、世贸馨城DK1项
目和补充流动资金项目。其中补充流动资金项目不超过30,000.00万元,不超过募
集资金总额的30%。因此,本次发行符合《适用意见第18号》第五条的相关规定。
(四)经自查,公司不属于《关于对失信被执行人实施联合惩戒的合
作备忘录》和《关于对海关失信企业实施联合惩戒的合作备忘录》规
定的需要惩处的企业范围,不属于一般失信企业和海关失信企业
  综上所述,公司本次向特定对象发行股票符合《注册管理办法》的相关规定,
且不存在不得向特定对象发行股票的情形,发行方式符合相关法律法规的要求,
发行方式合法、合规、可行。
二、确定发行方式的程序合法合规
  本次向特定对象发行股票的相关事项已经获得公司于2023年3月20日召开的第
九届董事会第十一次(临时)会议通过,会议决议以及相关文件均在交易所网站及
中国证监会指定信息披露媒体上进行披露,履行了必要的审议程序和信息披露程序。
  本次发行尚需取得国有资产监督管理机关的批准、公司股东大会审议通过和上
海证券交易所审核并报中国证监会注册后方可实施。
  综上所述,本次向特定对象发行股票的审议和批准程序合法合规,发行方式具
有可行性。
       第六节 本次发行方案的公平性、合理性
  公司本次发行方案经董事会审慎研究后通过,发行方案的实施将进一步增强公
司资本实力,优化资产负债结构,提升公司的盈利能力和抗风险能力,符合全体股
东利益。
  本次发行方案及相关文件在上交所网站及符合中国证监会规定条件的媒体上进
行披露,保证了全体股东的知情权。
  公司将召开审议本次发行方案的股东大会,股东将对公司本次向特定对象发行
股票相关议案按照同股同权的方式进行公平的表决。股东大会就本次向特定对象发
行股票相关事项作出决议,必须经出席会议的股东所持有表决权的三分之二以上通
过,中小投资者表决情况应当单独计票。同时,公司股东可通过现场或网络表决的
方式行使股东权利。
  综上所述,公司本次发行方案已经过董事会审慎研究,认为该发行方案符合全
体股东利益。本次发行方案及相关文件已履行了相关披露程序,保障了股东的知情
权,并且本次发行方案将在股东大会上接受参会股东的公平表决,具备公平性和合
理性。
   第七节 本次发行对原股东权益或者即期回报摊薄的影响
                    以及填补的具体措施
   根据《国务院办公厅关于进一步加强资本市场中小投资者合法权益保护工作
的意见》
   (国办发[2013]110号)和中国证券监督管理委员会《关于首发及再融资、
重大资产重组摊薄即期回报有关事项的指导意见》
                     (证监会公告[2015]31号)的相
关要求,公司就本次发行对普通股股东权益和即期回报可能造成的影响进行了分
析,并结合实际情况提出了填补回报的相关措施。具体情况如下:
一、关于本次发行摊薄即期回报对主要财务指标的影响
(一)测算假设及前提
境未发生重大不利变化;
计,仅用于计算本次发行股票发行摊薄即期回报对主要财务指标的影响,不对实
际完成时间构成承诺,最终以中国证监会同意注册后实际发行完成时间为准);
发行的股份数量为准);本次发行A股股票募集资金总额为100,000.00万元,不考
虑扣除发行费用的影响;
营业收入、财务费用、投资收益等)的影响;
基础,仅考虑本次发行A股股票的影响,不考虑其他因素导致股本发生的变化;
虑其他因素对净资产的影响;
母公司股东的扣除非经常性损益的净利润为85,482,396.03元;经年化处理后,假
设2022年度归属于母公司股东净利润为114,861,166.36元,归属于母公司股东的
扣除非经常性损益的净利润为113,976,528.04元(该假设不代表公司对2022年的
经营情况及趋势的判断,不构成公司的盈利预测);
表公司对2023年的经营情况及趋势的判断,不构成公司的盈利预测):
  情形一:假设公司2023年度归属于母公司所有者的净利润和扣除非经常性损
益后归属母公司所有者的净利润较2022年度上升10%;
  情形二:假设公司2023年度归属于母公司所有者的净利润和扣除非经常性损
益后归属母公司所有者的净利润较2022年度保持不变;
  情形三:假设公司2023年度归属于母公司所有者的净利润和扣除非经常性损
益后归属母公司所有者的净利润较2022年度下降10%;
  以上假设及关于本次发行摊薄即期回报对公司主要财务指标的影响测算,不
代表公司对未来经营情况及趋势的判断,不构成公司的盈利预测,投资者不应据
此进行投资决策,投资者据此进行投资决策造成损失的,公司不承担赔偿责任。
(二)对公司主要指标的影响
  基于上述假设,本次发行对公司主要财务指标的影响对比如下:
    项目             末
               本次发行前               本次发行前            本次发行后
期末总股数(股)          819,660,744        819,660,744      1,065,558,967
本次募集资金总额
(元)
本次发行股份数(股)                                              245,898,223
东的净利润均较 2022 年减少 10%
归属于母公司股东的
净利润(元)
归属于母公司股东的
净利润(元)(扣除     113,976,528.04    102,578,875.24   102,578,875.24
非经常性损益后)
加权平均净资产收益
率(%)
扣除非经常性损益后
的加权平均净资产收               3.05              2.70             2.39
益率(%)
基本每股收益(元/
股)
稀释每股收益(元/
股)
基本每股收益(元/
股)(扣除非经常性               0.14              0.13             0.11
损益后)
稀释每股收益(元/
股)(扣除非经常性               0.14              0.13             0.11
损益后)
东的净利润均较 2022 年持平
归属于母公司股东的
净利润(元)
归属于母公司股东的
净利润(元)(扣除     113,976,528.04    113,976,528.04   113,976,528.04
非经常性损益后)
加权平均净资产收益
率(%)
扣除非经常性损益后
的加权平均净资产收               3.05              3.00             2.65
益率(%)
基本每股收益(元/
股)
稀释每股收益(元/
股)
基本每股收益(元/
股)(扣除非经常性               0.14              0.14             0.12
损益后)
稀释每股收益(元/
股)(扣除非经常性               0.14              0.14             0.12
损益后)
东的净利润均较 2022 年增长 10%
归属于母公司股东的
净利润(元)
归属于母公司股东的
净利润(元)(扣除    113,976,528.04    125,374,180.84   125,374,180.84
非经常性损益后)
加权平均净资产收益
率(%)
扣除非经常性损益后
的加权平均净资产收              3.05              3.30             2.91
益率(%)
基本每股收益(元/
股)
稀释每股收益(元/
股)
基本每股收益(元/
股)(扣除非经常性              0.14              0.15             0.13
损益后)
稀释每股收益(元/
股)(扣除非经常性              0.14              0.15             0.13
损益后)
  注:净资产收益率和每股收益指标根据《公开发行证券的公司信息披露编报规则第9号
——净资产收益率和每股收益的计算及披露》的有关规定进行计算。
二、公司应对本次发行摊薄即期回报采取的措施
  为有效防范本次发行可能带来的即期回报被摊薄的风险,公司拟采取以下具
体措施,保证此次募集资金的有效使用,提升公司经营业绩,实现公司业务的可
持续发展和对股东的合理投资回报:
(一)聚焦主营业务,提升公司盈利能力,实现持续发展
  本次向特定对象发行项目完成后,公司将继续立足主业,通过对募集资金的
运用进一步夯实公司发展基础,提升公司盈利能力,增强公司核心竞争力,以降
低本次发行股票摊薄即期回报的影响。
(二)提升公司经营效率,强化内部控制管理
  公司将改进完善业务流程,提高经营效率,继续强化全面预算管理、绩效管
理体系,加强对子公司各环节的信息化管理,保持经营效率的稳定提升;加强垫
资回款的催收力度,提高公司资产运营效率,提高营运资金周转效率。同时,公
司将进一步加强企业经营管理和内部控制,优化预算管理流程,降低运营成本,
全面有效地控制公司经营和管控风险,提升整体经营效率和盈利能力。
(三)加强对募集资金监管,保证募集资金合理合法使用
  为规范募集资金的管理和使用,确保本次发行募集资金专项用于募集资金投
资项目,公司已经根据《公司法》
              《证券法》和《上海证券交易所股票上市规则》
等法律、法规的规定和要求,结合公司实际情况,制定并完善了公司的募集资金
管理制度,明确规定公司对募集资金采用专户专储、专款专用的制度,以便于募
集资金的管理和使用以及对其使用情况加以监督。据公司制定的募集资金管理办
法,公司在募集资金到账后一个月内将与保荐机构、存放募集资金的商业银行签
订募集资金专户存储三方监管协议,将募集资金存放于董事会指定的专项账户中。
公司将定期检查募集资金使用情况,保证募集资金得到合理合法使用。
(四)严格执行现金分红,保障投资者利益
  为完善和健全公司科学、持续、稳定、透明的分红政策和监督机制,积极有
效地回报投资者,根据中国证券监督管理委员会《关于进一步落实上市公司现金
分红有关事项的通知》《上市公司监管指引第 3 号——上市公司现金分红》等规
定,公司已经制定和完善了《公司章程》中有关利润分配的相关条款,明确了公
司利润分配尤其是现金分红的具体条件、比例、分配形式和股票股利分配条件等,
完善了公司利润分配的决策程序和机制以及利润分配政策的调整原则,强化了中
小投资者权益保障机制。本次发行后,公司将依据相关法律规定,严格执行落实
现金分红的相关制度和股东分红回报规划,保障投资者的利益。
三、公司董事、高级管理人员对公司本次发行摊薄即期回报采取填补
措施的承诺
  为充分保护本次发行完成后公司及社会公众投资者的利益,公司全体董事、
高级管理人员对公司填补回报措施能够得到切实履行做出承诺如下:
  “本人承诺将切实履行作为董事、高级管理人员的义务,忠实、勤勉地履行
职责,维护公司和全体股东的合法权益。具体如下:
用其他方式损害公司利益;
执行情况相挂钩;
补回报措施的执行情况相挂钩;
会和上海证券交易所等证券监管机构作出关于填补回报措施及其承诺其他新的
监管规定的,且上述承诺不能满足该等规定时,本人承诺届时将按照中国证监会
和上海证券交易所等证券监管机构规定出具补充承诺;
何有关填补回报措施的承诺,若违反上述承诺或拒不履行上述承诺,给公司或者
股东造成损失的,依法承担补偿责任。
  作为填补回报措施相关责任主体之一,若违反上述承诺或拒不履行上述承诺,
本人同意按照中国证监会和上海证券交易所等证券监管机构制定或发布的有关
规定、规则,对本人作出相关处罚或采取相关管理措施。”
四、公司控股股东、实际控制人对公司本次发行摊薄即期回报采取填
补措施的承诺
  为维护公司和全体股东的合法权益,保障公司填补被摊薄即期回报措施能够
得到切实履行,公司控股股东、实际控制人静安区国资委作出承诺:
  “1、本单位不越权干预西藏城投的经营管理活动,不侵占西藏城投的公司
利益,切实履行对西藏城投填补回报的相关措施;
承担对西藏城投或者投资者的补偿责任;
监会和上海证券交易所等证券监管机构作出关于填补回报措施及其承诺其他新
的监管规定的,且上述承诺不能满足该等规定时,本单位承诺届时将按照中国证
监会和上海证券交易所等证券监管机构规定出具补充承诺;
承诺,本单位同意按照中国证监会和上海证券交易所等证券监管机构制定或发布
的有关规定、规则,对本单位作出相关处罚或采取相关管理措施。”
               第八节 结论
  综上所述,公司本次向特定对象发行 A 股股票具备必要性与可行性,发行
方案公平、合理,符合相关法律法规的要求,符合公司发展战略,符合公司及全
体股东利益。
                  西藏城市发展投资股份有限公司董事会

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