首开股份: 北京首开仁信置业有限公司资产评估报告

证券之星 2023-03-01 00:00:00
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本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
 北京首都开发控股(集团)有限公司拟通过非公开协议
  方式转让持有北京首开仁信置业有限公司的 10%股权
         至北京城市开发集团有限责任公司
        所涉及的北京首开仁信置业有限公司
              股东全部权益价值项目
                  资产评估报告
             国融兴华评报字[2022]第 010475 号
                 (共一册,第一册)
评估机构名称:北京国融兴华资产评估有限责任公司
评估报告日:2022 年 9 月 27 日
                                北京首开仁信置业有限公司股权非公开协议转让项目资产评估报告
                                                             目           录
       一、          委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人. 4
北京国融兴华资产评估有限责任公司           地址:北京市东城区安定门外大街 189 号天鸿宝景大厦 7 层
电话:010-51667811 传真:82253743
             北京首开仁信置业有限公司股权非公开协议转让项目资产评估报告
                       声   明
   一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协
会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
   二、本资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则,
坚持独立、客观、公正的原则,并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
   三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告;委托人或者其他资产评估报告使
用人违反前述规定使用资产评估报告的,资产评估机构及其资产评估师不承担责
任。
   本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告
使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用;除此之外,其他任何
机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
   本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估
结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估
对象可实现价格的保证。
   四、评估对象涉及的资产、负债清单及企业经营预测资料由委托人、被评估
单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认;委托人和被评估单
位依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
   五、资产评估师已对评估对象及其所涉及资产进行现场调查;已对评估对象
及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的
法律权属资料进行了查验,对已经发现的问题进行了如实披露,并且已提请委托
人及被评估单位完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
   六、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或
者预期的利益关系,与相关当事人没有现存或者预期的利益关系,对相关当事人
不存在偏见。
   七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估
报告中假设和限制条件的限制,资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告
中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
北京国融兴华资产评估有限责任公司 地址:北京市东城区安定门外大街 189 号天鸿宝景大厦 7 层
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             北京首开仁信置业有限公司股权非公开协议转让项目资产评估报告
北京首都开发控股(集团)有限公司拟通过非公开协议方式
     转让持有北京首开仁信置业有限公司的 10%股权
      至北京城市开发集团有限责任公司所涉及的
             北京首开仁信置业有限公司
               股东全部权益价值项目
                 资产评估报告摘要
               国融兴华评报字[2022]第 010475 号
北京首都开发控股(集团)有限公司、北京城市开发集团有限责任公司:
   北京国融兴华资产评估有限责任公司接受北京首都开发控股(集团)有限公
司、北京城市开发集团有限责任公司的委托,按照法律、行政法规和资产评估准
则的规定,坚持独立、客观、公正的原则,按照必要的评估程序,对北京首开仁
信置业有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评
估报告摘要如下:
   评估目的:根据《北京首都开发控股(集团)有限公司 2022 年 8 月 24 日总
经理办公会议纪要》(首开会〔2022〕25 号)、《北京首都开发股份有限公司
开仁信置业有限公司股东会决议》,北京首都开发控股(集团)有限公司拟通过
非公开协议方式转让持有北京首开仁信置业有限公司的 10%股权至北京城市开
发集团有限责任公司,特委托北京国融兴华资产评估有限责任公司对北京首开仁
信置业有限公司股东全部权益价值进行评估,为该经济行为提供价值参考依据。
   评估对象:北京首开仁信置业有限公司股东全部权益价值。
   评估范围:北京首开仁信置业有限公司经审计的全部资产及负债。包括流动
资产、非流动资产和流动负债。
   评估基准日:2022 年 5 月 31 日。
   价值类型:市场价值。
   评估方法:资产基础法、收益法。
   评估结论:
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                 北京首开仁信置业有限公司股权非公开协议转让项目资产评估报告
     截止评估基准日 2022 年 5 月 31 日,在持续经营条件下,北京首开仁信置业
有 限 公 司 经 审 计 的 总 资 产 账 面 价 值 202,615.7691 万 元 , 总 负 债 账 面 价 值
北 京 首 开 仁 信 置 业 有 限 公 司 总 资 产 评 估 价 值 212,898.8252 万 元 , 增 值
减值变化;净资产评估价值 48,230.6885 万元,增值 10,283.0560 万元,增值率
     资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表:
                    资产基础法评估结果汇总表
                  评估基准日:2022 年 5 月 31 日
                                                       金额单位:人民币万元
                     账面价值             评估价值           增减值            增值率%
       项     目
                         A               B           C=B-A         D=C/A×100%
     本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考,评估结
论的使用有效期限自评估基准日起一年有效。
     资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、
特别事项说明及其对评估结论的影响。
     以上内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估业务的详细情况和正确理
解评估结论,应当阅读资产评估报告正文。
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               北京首开仁信置业有限公司股权非公开协议转让项目资产评估报告
       北京首都开发控股(集团)有限公司拟通过非公开
         协议方式转让持有北京首开仁信置业有限公司
         的 10%股权至北京城市开发集团有限责任公司
             所涉及的北京首开仁信置业有限公司
                    股东全部权益价值项目
                    资产评估报告正文
                国融兴华评报字[2022]第 010475 号
北京首都开发控股(集团)有限公司、北京城市开发集团有限责任公司:
     北京国融兴华资产评估有限责任公司接受贵单位(公司)的委托,按照法
律、行政法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观、公正的原则,采用资产
基础法、收益法,按照必要的评估程序,对北京首开仁信置业有限公司股东全部
权益在 2022 年 5 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:
   一、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使
用人
     本次评估的委托人为北京首都开发控股(集团)有限公司、北京城市开发
集团有限责任公司,被评估单位为北京首开仁信置业有限公司,资产评估委托合
同约定的其他资产评估报告使用人包括经济行为相关方。
   (一)委托人一简介
     公司名称:北京首都开发控股(集团)有限公司
     统一社会信用代码:91110000782504544H
     类型:有限责任公司(国有独资)
     法定住所:北京市西城区三里河三区 52 号楼
     法定代表人:潘利群
     注册资本:222890 万元
     成立日期:2005 年 11 月 22 日
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              北京首开仁信置业有限公司股权非公开协议转让项目资产评估报告
   营业期限:2005 年 11 月 22 日至 2055 年 11 月 21 日
   经营范围:房地产开发;销售自行开发后的商品房。以下限分支机构经营:
住宿、餐饮;企业管理、投资及投资管理;出租办公用房;出租商业用房;经济
信息咨询;技术开发;技术服务;销售建筑材料、木材、金属材料、化工产品(不
含危险化学品及一类易制毒化学品)、工艺美术品、家具、机械电气设备(汽车
除外)、五金交电、纺织品、百货、计算机及软硬件、日用品;劳务服务;货物
进出口;技术进出口;代理进出口;施工总承包、专业承包;物业管理。(“1、
未经有关部门批准,不得以公开方式募集资金;2、不得公开开展证券类产品和
金融衍生品交易活动;3、不得发放贷款;4、不得对所投资企业以外的其他企业
提供担保;5、不得向投资者承诺投资本金不受损失或者承诺最低收益”;市场
主体依法自主选择经营项目,开展经营活动;依法须经批准的项目,经相关部门
批准后依批准的内容开展经营活动;不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类
项目的经营活动。)
   北京首都开发控股(集团)有限公司系北京国有资本运营管理有限公司持
股 100%的国有独资公司。
   (二)委托人二简介
   企业名称:北京城市开发集团有限责任公司
   统一社会信用代码:91110000101108619B
   法定住所:北京市西城区复兴门内大街 156 号
   法定代表人:赵龙节
   注册资本:300000 万元
   企业类型:有限责任公司(法人独资)
   成立日期:1993 年 04 月 28 日
   营业期限:1998 年 07 月 21 日至 2048 年 07 月 20 日
   主要经营范围:建设用地开发、转让;出租、销售商品房;房屋拆迁;物
业管理、维修;销售木材、金属材料、建筑材料、机械电器设备、电梯、锅炉;
装饰工程施工;建筑工程设计;新型建筑材料开发;房地产信息咨询;体育场馆
设施及垂钓场所经营与管理;以下项目仅限分公司经营:器械健身;洗染;提供
会议服务;销售花卉、工艺美术品、百货、家用电器、中西糕点、包装食品、酒、
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              北京首开仁信置业有限公司股权非公开协议转让项目资产评估报告
饮料、零售烟;中餐、西餐;住宿。(市场主体依法自主选择经营项目,开展经
营活动;依法须经批准的项目,经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动;
不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。)
   北京城市开发集团有限责任公司为北京首都开发股份有限公司持股 100%的
国有控股的法人独资有限责任公司。
   (三)被评估单位简介
   企业名称:北京首开仁信置业有限公司
   统一社会信用代码:91110000753324966T
   法定住所:北京市东城区东花市北里东区 1 号楼三段五层
   法定代表人:李捷
   注册资本:30000 万元
   企业类型:其他有限责任公司
   成立日期:2003 年 07 月 23 日
   营业期限:2003 年 07 月 23 日至 2023 年 07 月 22 日
   主要经营范围:房地产开发;土地开发;土地开发信息咨询。(市场主体
依法自主选择经营项目,开展经营活动;依法须经批准的项目,经相关部门批准
后依批准的内容开展经营活动;不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目
的经营活动。)
   北京首开仁信置业有限公司成立于 2003 年 7 月 23 日,注册名称为北京首
开置地土地开发有限责任公司,注册资本为 1000 万元,由北京天鸿集团公司(以
后简称天鸿集团)与北京天鸿房地产开发有限责任公司(以后简称天鸿有限公司)
共同出资,其中天鸿集团出资 60%、天鸿有限公司出资 40%。
万元,天鸿有限公司增资 2,600 万元。注册资本变更后,两股东出资额分别变更
为 27,000 万元和 3,000 万元,持股比例分别变更为 90%和 10%。
股(集团)有限公司(以下简称首开集团)和北京宝汇房地产开发有限公司(以
下简称宝汇房地产)。
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             北京首开仁信置业有限公司股权非公开协议转让项目资产评估报告
司(以下简称城开集团)。
地土地开发有限责任公司变更为北京首开仁信置业有限公司。
本公司 10%的股权无偿划转给北京首都开发控股(集团)有限公司。
   截止评估基准日,股权结构如下:
          股东名称                  注册资本         持股比例
北京城市开发集团有限责任公司                 27,000 万元      90%
北京首都开发控股(集团)有限公司               3,000 万元       10%
           合计                  30,000 万元      100%
   (1)人力资源状况
   公司管理平台共有在册职工 105 人,合资自招 25 人,劳务 21 人,借用服
务人员 8 人,共计 159 人。另归属公司管理的退休人员共 18 人。
   (2)经营管理架构
   公司采用矩阵式管理机构,智能部门包括计划运营部、成本合约部、财务
管理部、党群工作部、综合办公室。
   被评估单位近两年一期来的财务状况如下表:
北京国融兴华资产评估有限责任公司 地址:北京市东城区安定门外大街 189 号天鸿宝景大厦 7 层
电话:010-51667811 传真:82253743               7
              北京首开仁信置业有限公司股权非公开协议转让项目资产评估报告
                   资产负债表(母公司口径)
                                                      金额单位:人民币万元
项目             2020 年 12 月 31 日       2021 年 12 月 31 日         2022 年 5 月 31 日
流动资产                   18,500.4790           14,254.3722              13,496.4629
     长期股权投资           189,000.0000          189,000.0000             189,000.0000
     固定资产                 61.5619               42.1072                   36.8100
     无形资产                         -             11.0354                    8.6932
     使用权资产                        -             93.2249                   73.8030
     商誉                           -                      -                       -
     长期待摊费用                1.6870                        -                       -
资产总计                  207,563.7279          203,400.7397             202,615.7691
     流动负债             141,572.0723          163,955.6539             164,668.1367
     非流动负债                        -             49.9228                          -
负债合计                  141,572.0723          164,005.5767             164,668.1367
所有者权益                  65,991.6556           39,395.1630              37,947.6324
    被评估单位近两年一期来的经营状况如下表:
                     利润表(母公司口径)
                                                      金额单位:人民币万元
项    目                 2020 年                2021 年              2022 年 1-5 月
一、营业收入                     5,857.2743           5,458.1405             1,191.3875
减:(一)营业成本                  -2,135.3038          5,729.7958             2,417.5508
 (二)营业税金及附加                  388.2253             177.9774                 5.5622
 (三)销售费用                      -57.2774             12.4999                 4.0711
 (四)管理费用                   1,150.8908             681.3981               253.6288
 (五)财务费用                    -103.1469             -94.7091               -46.1947
 (六)信用减值损失                    -65.9268                8.4642              11.6557
加:(七)其他收益                     22.5100                 7.5742               7.3557
    (八)投资收益                     0.0000                0.0000               0.0000
二、营业利润                     6,702.3232           -1,049.7116            -1,447.5306
加:营业外收入                         2.1000             30.6000                 0.0000
减:营业外支出                      333.9414              48.3543                 0.0000
北京国融兴华资产评估有限责任公司 地址:北京市东城区安定门外大街 189 号天鸿宝景大厦 7 层
电话:010-51667811 传真:82253743               8
              北京首开仁信置业有限公司股权非公开协议转让项目资产评估报告
项    目                 2020 年                2021 年              2022 年 1-5 月
三、利润总额                     6,370.4818           -1,067.4659            -1,447.5306
减:所得税费用                   -11,659.6543                0.0000               0.0000
四、净利润                     18,030.1361           -1,067.4659            -1,447.5306
                    资产负债表(合并口径)
                                                      金额单位:人民币万元
项目             2020 年 12 月 31 日       2021 年 12 月 31 日         2022 年 5 月 31 日
流动资产                  785,918.8705          824,298.8347             834,205.6534
     固定资产                 70.2107               47.3583                   41.3193
     无形资产                         -             11.0354                    8.6932
     使用权资产                        -             93.2249                   73.8030
     商誉                           -                      -                       -
     长期待摊费用                2.5771                        -                       -
资产总计                  787,044.9255          825,271.0118             834,723.3236
     流动负债             183,921.3279          224,363.3581             235,985.8214
     非流动负债            460,000.1284          484,806.8624             484,553.5830
负债合计                  643,921.4563          709,170.2205             720,539.4043
所有者权益                 143,123.4691          116,100.7913             114,183.9192
    被评估单位近两年一期来的经营状况如下表:
                      利润表(合并口径)
                                                      金额单位:人民币万元
项    目                 2020 年                2021 年              2022 年 1-5 月
一、营业收入                     5,517.6516           5,458.1405             1,191.3875
减:(一)营业成本                  -2,135.3038          5,729.7958             2,417.5508
 (二)营业税金及附加                  388.7181             178.0209                 5.5622
 (三)销售费用                     -57.2774              12.4999                 4.0711
 (四)管理费用                   1,749.9187             894.1496               299.2839
 (五)财务费用                    -128.5216            -114.5887               -49.0266
 (六)信用减值损失                   -65.9268                 8.4642              11.6557
加:(七)其他收益                     22.5099                 7.5742               7.3557
    (八)投资收益                     0.0000                0.0000               0.0000
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项   目                2020 年            2021 年          2022 年 1-5 月
二、营业利润                  5,788.5544       -1,242.6270        -1,490.3537
加:营业外收入                       2.1000        30.6000             0.0000
减:营业外支出                   333.9414          48.3543             0.0000
三、利润总额                  5,456.7130       -1,260.3813        -1,490.3537
减:所得税费用                -11,862.1992        233.2699           426.5184
四、净利润                  1,7318.9122       -1,493.6512        -1,916.8721
    被评估单位 2020 年度会计报表经致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计,
并发表了致同审字(2021)第 110C012628 号标准无保留意见的审计报告;评估
基准日及 2021 年度会计报表经致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并发
表了标准无保留意见的致同专字(2022)第 110C015879 号净资产专项审计报告。
    委托人一、二均为被评估单位股东。
    (四)资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
    本资产评估报告仅供委托人、被评估单位及经济行为相关各方和国家法律、
法规规定的资产评估报告使用人使用,不得被其他任何第三方使用或依赖。
    二、 评估目的
    根据《北京首都开发控股(集团)有限公司 2022 年 8 月 24 日总经理办公会
议纪要》(首开会〔2022〕25 号)、《北京首都开发股份有限公司 2022 年 8 月
限公司股东会决议》,北京首都开发控股(集团)有限公司拟通过非公开协议方
式转让持有北京首开仁信置业有限公司的 10%股权至北京城市开发集团有限责
任公司,特委托北京国融兴华资产评估有限责任公司对北京首开仁信置业有限公
司股东全部权益价值进行评估,为该经济行为提供价值参考依据。
    三、 评估对象和评估范围
    (一) 评估对象
    评估对象是北京首开仁信置业有限公司股东全部权益价值。
    (二) 评估范围
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               北京首开仁信置业有限公司股权非公开协议转让项目资产评估报告
    评估范围为北京首开仁信置业有限公司经审计的全部资产及负债,包括流
动资产、非流动资产和流动负债。经审计,截止 2022 年 5 月 31 日,北京首开仁
信 置 业 有 限 公 司 的 资 产 总 额 为 2,026,157,691.28 元 , 其 中 : 流 动 资 产 为
详见下表:
                                                  金额单位:人民币元
资         产       期末数                负债和所有者权益        期末数
流动资产:                               流动负债:
 货币资金              62,007,770.74    短期借款
 应收账款               1,354,136.25    应付账款              26,036,322.55
 应收款项融资                             合同负债                1,128,144.66
 预付款项                  75,000.00    应付职工薪酬               582,004.04
 其他应收款             27,312,584.17    应付股利
 存货                34,298,374.99    其他应付款           1,618,435,668.07
 合同资产               2,963,142.00    衍生金融负债
 其他流动资产             6,953,620.87    一年内到期的非流动负债          499,227.50
流动资产合计            134,964,629.02    其他流动负债
非流动资产:                              流动负债合计          1,646,681,366.82
可供出售金融资产                            非流动负债:
 长期股权投资          1,890,000,000.00   长期应付款
 固定资产                 368,099.77    预计负债
 固定资产清理                             非流动负债合计                    0.00
 生产性生物资产                            负债合计            1,646,681,366.82
 使用权资产                738,030.34    所有者权益:
 无形资产                  86,932.15    实收资本(或股本)        300,000,000.00
 商誉                                 盈余公积             104,626,288.92
 长期待摊费用                             未分配利润             -25,149,964.46
 递延所得税资产                            减:库存股
非流动资产合计          1,891,193,062.26   所有者权益合计          379,476,324.46
资产总计             2,026,157,691.28   负债和所有者合计        2,026,157,691.28
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     委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象与评估范围一致。评
估范围内的资产、负债账面价值已经致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计,
并发表了标准无保留意见。
     (三) 评估范围内主要资产情况:
     被评估单位基准日资产包括货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款、
存货、合同资产、其他流动资产、长期股权投资、固定资产、使用权资产和无形
资产。其中:
     货币资金主要包括库存现金及银行存款。
     往来账款包括应收账款、预付款项、其他应收款,内容主要为应收房屋销售
款、关联方的往来款、履约保证金、办公楼押金等。
     存货主要为开发的地下车位,分别位于朝阳区朝阳北路 82 号院、朝阳区朝
阳北路 80 号院,基准日均已完工。
     其中:位于朝阳区朝阳北路 82 号院的 1 号地下车库尚未对外销售,位于地
下一层,数量 156 个;位于朝阳区朝阳北路 80 号院的 2 号车库,位于地下一层,
总数 351 个,基准日仅剩 49 个。
     固定资产包括三辆轿车及 325 台电子设备。
     三辆轿车为两辆别克、一辆大众帕萨特,购置时间 2010 年-2016 年,属于
被评估单位办公用车,基准日处于正常使用状态。
     电子设备包括电脑、空调、办公家具等,共计 325 台,基准日分布在被评估
单位各办公室,除下述部分闲置或损坏外,其他设备处于正常使用状态。
                                                            单位:人民币元
                         计量                          账面价值
序号     设备名称    规格型号           数量   购置日期                                备注
                         单位                     原值          净值
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      企业申报的无形资产为外购的软件使用权,共计 9 项。账面原值 175,345.14
元,账面净值 86,932.15 元。软件分为永久授权、一年期授权两种。
      使用权资产为基准日被评估单位租赁的办公场所,基准日处于正常使用状
态。
      (四) 表外资产
      企业申报评估的表外资产为 1 号、2 号地下人防工程,人防工程均处于地下
二层,按照地下车位对外出租。
      其中:2 号人防工程基准日尚剩余 15 个车位可以出租;1 号人防车位共计
      (五) 引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产
      本次评估,未采用其他机构出具的评估报告结论。
      四、 价值类型
      根据评估目的,确定评估对象的价值类型为市场价值。
      市场价值是指自愿买方和自愿卖方,在各自理性行事且未受任何强迫的情况
下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
      五、 评估基准日
      本报告评估基准日是 2022 年 5 月 31 日。
      评估基准日由委托人确定,目的便于经济行为的实现。本次评估以基准日利
率、政策确定评估参数。
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   六、 评估依据
   (一)经济行为依据
议纪要》(首开会〔2022〕25 号);
                                          (首
开股份会[2022]32 号);
   (二)法律法规依据
日国务院令第 732 号修订);
(2017)10 号文);
表大会常务委员会第二十一次会议通过);
代表大会常务委员会第六次会议《关于修改〈中华人民共和国公司法〉的决定》
第四次修正);
大会常务委员会第十五次会议);
号);
会常务委员会第七次会议通过);
人民代表大会常务委员会第五次会议通过);
代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、
〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正);
国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理
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                 北京首开仁信置业有限公司股权非公开协议转让项目资产评估报告
法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正);
年 3 月 2 日《国务院关于修改部分行政法规的决定》修正);
[1992]36 号);
令第 12 号);
[2006]274 号);
[2009]941 号);
改<企业会计准则——基本准则>的决定》(财政部令第 76 号);
令第 65 号);
发〔2019〕2 号);
的通知》(京国资发〔2020〕9 号);
〔2012〕32 号);
的意见(京国资发〔2017〕10 号);
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             北京首开仁信置业有限公司股权非公开协议转让项目资产评估报告
估管理改革工作有关事项的通知》(京国资发〔2019〕2 号);
   (三)评估准则依据
   (四)权属依据
   (五)取价依据
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   (六)其他参考依据
   七、 评估方法
   市场法适用前提如下:
   (1)评估对象的可比参照物具有公开的市场,以及活跃的交易;
   (2)有关交易的必要信息可以获得。
   基准日无法搜寻到相同类型的交易案例、上市公司,因此无法采用市场法。
   收益法,是指将评估对象预期收益资本化或者折现,确定其价值的评估方法。
   收益法适用的前提条件:
   (1)评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量;
   (2)预期收益所对应的风险能够度量;
   (3)收益期限能够确定或者合理预期。
   被评估单位提供了未来年度的财务预算与收益预测,被评估单位企业价值与
未来经营存在较大相关性,符合收益法评估预测的条件,本次采用收益法。
   是指以评估对象在评估基准日的资产负债表为基础,评估表内及可识别的表
外各项资产、负债价值,确定其价值的评估方法。
   资产基础法适用前提如下
   (1)评估对象能正常使用或者在用;
   (2)评估对象能够通过重置途径获得;
   (3)评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算。
   基准日,被评估单位符合上述适用条件,因此可以采用资产基础法。
   (1)评估模型
   本次评估的基本模型为:
   E ? B?D
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   式中:E:评估对象的股东全部权益(净资产)价值;
   B:评估对象的企业价值;
   D:评估对象的付息债务价值。
   其中 B:评估对象的企业价值的模型为:
   B ? P ? ? Ci
   式中:
   P:评估对象的经营性资产价值;
   Ri:评估对象未来第 i 年的预期收益(自由现金流量);
   r:折现率;
   n:评估对象的未来持续经营期,本次评估未来经营期为无限期。
   ΣCi:评估对象基准日存在的非经营性、溢余性资产的价值和长期股权投资
价值。
   ?C   i   ?C 1 ?C 2
   C1:评估对象基准日存在的其他非经营性资产和溢余性资产价值
   C2:长期股权投资价值
   (2)收益年限的确定
   本次收益法评估是在企业持续经营的前提下作出的,因此,确定收益期限为
无限期,根据公司经营历史及行业发展趋势等资料,采用两阶段模型,即评估基
准日后 5 年根据企业实际情况和政策、市场等因素对企业收入、成本费用、利润
等进行合理预测,第 6 年以后各年与第 5 年持平。
   (3)收益主体与口径的相关性
   本次评估,使用企业的自由现金流量作为评估对象经营资产的收益指标,其
基本公式为:
   企业的自由现金流量=净利润+折旧摊销+扣税后付息债务利息-追加资本
   (4)折现率
   按照收益额与折现率口径一致的原则,本次评估收益额口径为企业自由现金
流量,则折现率选取加权平均资本成本(WACC)。
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   按照收益额与折现率口径一致的原则,本次评估收益额口径为企业自由现金
流量,则折现率选取加权平均资本成本(WACC),WACC 模型可用下列数学公式表
示:
   WACC=ke×[E/(D+E)]+kd×(1-t)×[D/(D+E)]
   其中:ke:权益资本成本
   E:权益资本的市场价值
   D:债务资本的市场价值
   Kd:债务资本成本
   T:所得税率
   计算权益资本成本时,我们采用资本资产定价模型(“CAPM”)。CAPM 模
型是普遍应用的估算投资者收益以及股权资本成本的办法。CAPM 模型可用下列
数学公式表示:
   Re = Rf1 +β(Rm - Rf2)+ Alpha
   其中:Re:权益期望回报率,即权益资本成本
   Rf1:长期国债期望回报率
   β:贝塔系数
   Rm:市场期望回报率
   Rf2:长期市场预期回报率
   Alpha:特别风险溢价
   (Rm-Rf2):股权市场超额风险收益率,称 ERP
   (1)流动资产
函证等,以核实后的价值确定评估值。
每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的,按全
部应收款额计算评估值;对于很可能收不回部分款项的,在难以确定收不回账款
的数额时,借助于历史资料和现场调查了解的情况,具体分析数额、欠款时间和
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原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等,按照账龄分析法,
估计出这部分可能收不回的款项,作为风险损失扣除后计算评估值;对于有确凿
依据表明无法收回的,按零值计算;账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
至评估现场核实期间已接受的服务和收到的货物情况。对于未发现供货单位有破
产、撤销或不能按合同规定按时提供货物或劳务等情况的,按核实后的账面值作
为评估值。
   评估范围内的自有产权车位、人防车位属于被评估单位开发产品,基准日作
为存货对外出售或出租,基准日前后有较多的出售案例或市场销售定价,因此可
以采用市场法进行评估;基准日评估对象有出租价格信息或可以搜寻到相同类型
物业的出租信息,未来收益可以预测,因此本次可以采用收益法。
   市场法
   评估值=含税销售收入-(增值税+销售税金及附加)-销售费用-土地增值税-
所得税-净利润扣减。
   收益法
   式中:
   Ai─未来第 i 年的净收益(元);
   r─折现率(%);
   t─未来可获收益的年限(年)。
   K-基准日针对该物业已缴纳的土地增值税
   Ai=潜在毛租金收入-空置和租金损失-运营费用
   =不含税毛收入-空置和租金损失+其他收入-(管理费用+房屋维修费用+房屋
保险费用+房产税+城镇土地使用税+城建税/教育税及附加)
   =租金×车位数量×(1-空置率)-(管理费用+房屋维修费用+房屋保险费用
+房产税+土地税+城建税/教育税及附加)
   r=无风险报酬率+风险报酬率
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   =无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率
同,导致部分款项未收回情况,评估中参考应收账款评估方法,借助于历史资料
和现场调查了解的情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款
人资金、信用、经营管理现状等,按照账龄分析法,估计出这部分可能收不回的
款项,作为风险损失扣除后计算评估值;对于有确凿依据表明无法收回的,按零
值计算;账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
对其他流动资产申报值核实无误的基础上,取得了纳税申报表。对于预交的土地
增值税在存货-开发产品中考虑,其他根据核实后的账面值作为评估值。
   (2)长期股权投资
   根据长期股权投资明细表收集被投资单位的企业法人营业执照、验资报告、
公司章程、评估基准日财务报表等资料,确定长期股权投资的控制权情况。
   拥有控制权且被投资单位正常经营的长期股权投资,采用同一评估基准日对
被投资单位进行整体评估,以被投资单位整体评估后的净资产乘以持股比例确定
长期股权投资的评估价值。
   评估价值=被投资单位股东全部权益价值×持股比例
   (3)固定资产
   本次评估范围内的 3 辆车,经查询,厂家已不再生产、市场已无同等新车销
售,评估对象的二手车交易市场比较活跃,易取得参照案例,可以查询到二手车
市场价格,故选用市场法进行评估。即:
   比准价格=可比案例价格×交易时间修正系数×车辆型号修正系数×车辆配
置修正系数×发动机修正系数×生产厂家修正系数×购置时间修正系数×行驶
里程修正系数×外观保养修正系数×内饰保养修正系数
   车辆评估价值=(案例 A 比准价格+案例 B 比准价格+案例 C 比准价格)÷3
   ①重置全价的确定
   根据当地市场信息等近期市场价格资料,依据其购置价确定重置全价;对于
购置时间较早,现市场上无相关型号但能使用的电子设备,参照二手设备市场价
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格确定其重置全价。
   ②成新率的确定
   电子设备的综合成新率主要依据设备的经济使用年限:
   成新率=(1-实际已使用年限/经济使用年限)?100%。
   ③评估值的确定
   设备评估值=设备重置全价×综合成新率
   (4)使用权资产
   使用权资产为企业经营租赁房屋形成的资产,评估人员通过合同以及有关凭
证和账簿,未见异常,以核实后账面价值确定评估价值。
   (5)无形资产
   本次评估范围内的无形资产主要为企业外购软件。
   针对不同情况采用不同的评估方法。
   对于有效期为一年期的软件,由于仅在一年内使用,超期无法使用,因此软
件价值实际是剩余期内的摊余价值,因此以核实后的账面值确定评估值;
   对于永久授权使用的软件,如果是在市场上正在销售的标准型软件,按照现
行市场销售价进行评估。
   评估价值=原始购置价格×(1-贬值率)
   对于已经淘汰、过期产品,按照 0 值确认。
   (5)负债
   对企业负债的评估,主要是进行审查核实,评估人员对相关的文件、合同、
账本及相关凭证进行核实,确认其真实性后,以核实后的账面值或根据其实际应
承担的负债确定评估值。
   结合评估目的以及评估依据、评估中获取的资料证据,对上述评估结论进行
分析判断,最终选择合理的评估结论。
   八、 评估程序实施过程和情况
   评估人员对评估对象涉及的资产和负债实施了评估。主要评估程序实施过程
和情况如下:
   (一) 接受委托
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   我公司与委托人就评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估业务
基本事项,以及各方的权利、义务等达成一致,并与委托人协商拟定了相应的评
估计划,评估报告提交时间及方式等评估业务基本事项。
   (二) 前期准备
  根据评估基本事项拟定评估方案、组建评估团队、实施项目相关人员培训。
   (三) 现场调查
   评估人员对评估对象涉及的资产和负债进行了必要的清查核实,对被评估单
位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查。
   评估人员指导产权持有单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础
上,按照评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、资料清单等,对纳入
评估范围的资产进行细致准确地填报,同时收集准备资产的产权证明文件和反映
性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
   评估人员通过查阅有关资料,了解纳入评估范围的具体资产的详细状况,然
后仔细审查各类“资产评估明细表”,检查有无填项不全、错填、资产项目不明
确等情况,并根据经验及掌握的有关资料,检查“资产评估明细表”有无漏项等,
同时反馈给产权持有单位对“资产评估明细表”进行完善。
   根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况,评估人员在产权持有单位
相关人员的配合下,按照资产评估准则的相关规定,对各项资产进行了现场勘查,
并针对不同的资产性质及特点,采取了不同的勘查方法。
   评估人员根据现场实地勘查结果,并和产权持有单位相关人员充分沟通,进
一步完善“资产评估明细表”,以做到:账、表、实相符。
   评估人员对纳入评估范围的资产的产权证明文件资料进行查验,对权属资料
不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
   (四) 资料收集
   评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集,包括直接从市场等
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渠道独立获取的资料,从委托人等相关当事方获取的资料,以及从政府部门、各
类专业机构和其他相关部门获取的资料,并对收集的评估资料进行了必要分析、
归纳和整理,形成评定估算的依据。
   (五) 评定估算
   评估人员针对各类资产的具体情况,根据选用的评估方法,选取相应的公式
和参数进行分析、计算和判断,形成了初步评估结论。项目负责人对各类资产评
估初步结论进行汇总,撰写并形成初步资产评估报告。
   (六) 内部审核
   根据我公司评估业务流程管理办法规定,项目负责人在完成初步资产评估报
告后提交公司内部审核。项目负责人在内部审核完成后,与委托人或者委托人同
意的其他相关当事人就资产评估报告有关内容进行沟通,根据反馈意见进行合理
修改后出具并提交资产评估报告。
   (七) 评估档案归档
   按照资产评估准则的要求对工作底稿、资产评估报告及其他相关资料进行整
理,形成资产评估档案。
   九、 评估假设
   本资产评估报告分析估算采用的假设条件如下:
   (一) 基本假设
资产交易双方彼此地位平等,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,以便于
对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断;
待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一
个最基本的前提假设;
预见的将来不会因为各种原因而停止营业,而是合法地持续不断地经营下去。
   (二) 一般假设
本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化;
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用等评估基准日后不发生重大变化;
基准日后通货膨胀因素的影响;
利影响。
   (三) 特殊假设
所采用的会计政策在重要方面保持一致;
营范围、方式与目前保持一致;
由政府专项债解决;
到政府补偿;
户区改造和土地开发项目实施方案》真实合理,各项成本支出均可以被政府认可,
并最终通过竣工决算审计;
害拆迁户利益、不存在损害国家利益的行为,未来不存在由于拆迁引起的各项财
产、法律纠纷或群体性事件。
   本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立,当上述假
设条件发生较大变化时,签名资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改
变而推导出不同评估结论的责任。
   十、 评估结论
   截止评估基准日 2022 年 5 月 31 日,北京首开仁信置业有限公司的股东全部
权益价值评估结果如下:
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     (一)收益法
     截止评估基准日 2022 年 5 月 31 日,在持续经营条件下收益法评估结果为
     (二)资产基础法
     截止评估基准日 2022 年 5 月 31 日,在持续经营条件下,北京首开仁信置业
有 限 公 司 经 审 计 的 总 资 产 账 面 价 值 202,615.7691 万 元 , 总 负 债 账 面 价 值
北 京 首 开 仁 信 置 业 有 限 公 司 总 资 产 评 估 价 值 212,898.8252 万 元 , 增 值
减值变化;净资产评估价值 48,230.6885 万元,增值 10,283.0560 万元,增值率
     资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表:
                    资产基础法评估结果汇总表
                  评估基准日:2022 年 5 月 31 日
                                                        金额单位:人民币万元
                     账面价值             评估价值           增减值            增值率%
       项     目
                         A                B          C=B-A         D=C/A×100%
     (三)评估结果的确定
     经对资产基础法和收益法两种评估结果的比较,收益法与资产基础法的评估
价值相差 537.4758 万元,差异率为 1.1144%。收益法侧重企业未来的收益,是
在评估假设前提的基础上做出的,而成本法侧重企业形成的历史和现实。因方法
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侧重点的本质不同,造成评估结论的差异性。
   资产基础法是从静态的角度确定企业价值,评估对象为基准日实际存在的资
产负债;而收益法是基于企业未来发展与企业规划形成的现金流量的价值。
   由于被评估单位未来逐步转型,评估基准日正处于从房地产投资开发企业转
型为工程项目管理企业的时期,而收益法结果是基于一系列评估假设形成,即评
估假设出现较小的偏差均会影响到现金流结果,基准日新冠疫情、俄乌战争乃至
中美的贸易摩擦都会影响到未来的经济政策、金融政策与行业政策,因此从宏观
经济、宏观政策到企业微观管理均存在着较大的不确定性,因此本次采用资产基
础法评估结果 48,230.6885 万元。
   十一、特别事项说明
   以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和专
业能力所能评定估算的有关事项:
  (一)本评估报告的评估结论未考虑委估资产可能存在的产权登记或权属变
更过程中的相关费用和税项;未考虑抵押、担保、未决诉讼等事项对评估结论的
影响;未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
  (二)本评估报告是在委托人及被评估单位相关当事方提供与资产评估相关
资料基础上做出的。提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完
整性以及保证经营的合法性是委托人及相关当事方的责任;资产评估专业人员的
责任是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意
见。资产评估专业人员对该资料及其来源进行必要的核查验证和披露,不代表对
上述资料的真实性、合法性、完整性提供任何保证,对该资料及其来源确认或者
发表意见超出资产评估专业人员的执业范围。
  (三)本次评估前,致同会计师事务所(特殊普通合伙)对被评估单位以 2022
年 5 月 31 日为基准日进行了专项审计,并出具了致同专字(2022)第 110C015879
号净资产专项审计报告,被评估单位按照审计调整后的结果进行申报,本次对北
京首开仁信置业有限公司股东全部权益价值的评估是在注册会计师审计的基础
上进行的,本评估机构提请报告的使用者在使用本资产评估报告时要关注上述审
计报告。
  (四)经过现场了解,发现存在以下特殊情况:
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区人防工程综合服务中心租赁的资产,租赁时间每 3 年续签一次,被评估单位
面价值为 0。根据被评估单位提供的人防租金出租合同显示,出租年限为 20 年,
到期后无偿继续使用,因此人防车位的合同租期存在错位。同时被评估单位计提
人防工程使用费时,按照首份人防工程使用合同确定的金额,采用不变价格计提。
本次评估未考虑未来年度人防工程使用费发生变化对评估结论的影响。提请报告
使用人关注该事项。
仅有一个买方,即北京市保障房住房建设投资中心。本次对存货的评估未考虑客
户单一对物业的影响,未考虑批量交易对价值的影响。
金额,本次评估按照目前市场价格评估,未考虑预估收入与企业预计收入的差异
影响的土地增值税金额。
产,因此针对基准日对于往来坏账准备的评估差异,同样未相应的递延所得税资
产及负债。
期的主营业务收入,未根据租期摊销。
                                                                     单位:人民币元
                            生产    计量                          账面价值
    设备名称        规格型号                   数量   购置日期                                 备注
                            厂家    单位                      原值          净值
用友软件        8.52 版                台    1    2004-12-18   13,800.00     414.00    已过期
工程预算软件      广联达 V3.0       广联达    台    1    2007-08-18   15,200.00           -   已过期
复印机         东芝 255         东芝     台    1    2011-05-19   18,500.00     925.00    闲置
便携电脑        联想 W520        联想     台    1    2011-05-19   20,900.00    1,045.00   已坏
便携电脑        VPCSD28EC/W    索尼     台    1    2011-12-19    7,199.00     359.95    闲置
一体机         2350-R5938T    DELL   台    1    2015-06-12   10,798.00     539.90    已坏
佳能复印机       IR-2002G       佳能     台    1    2015-09-18   14,388.00     719.40    闲置
Sketch Up                         套    3    2020-10-20   24,870.80   16,994.92   已过期
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photoshop for teams           套   3   2020-10-20    9,079.65    6,204.38   已过期
Dreamweaver                   套   1   2020-10-20    3,026.55    2,068.19   已过期
AutoCAD                       套   1   2020-10-20   33,185.84   23,202.67   已过期
     对于闲置的电子设备,经核实尚能使用,按照正常评估方法进行评估,对于
已损坏无法使用的电子设备,按照二手回收价进行评估,对于已过期无法使用的
软件,评估为零。
     (五)子公司特殊事项
自发【2021】303 号、《关于印发进一步规范企业投资土地一级开发项目利润管
理的通知》京国土储〔2015〕37 号、《关于规范丰台区棚户区改造和环境整治
项目利润管理有关问题的会议纪要》(区政府会议纪要第 226 期)精神,对项目
管理费及开发利润规定如下:
     “开发项目初始取得立项核准后 4 年全部达到供应条件(现场和成本均通过
验收)的,利润率最高为 12%;4 年内全部达到供应条件的项目,每提前 1 年(不
足 1 年不计)利润率最多增加 1 个百分点;4 年内未全部达到供应条件的项目,
每延期 1 年(不足 1 年按 1 年计算)利润率至少降低 2 个百分点,最低不低于
并达到供地条件的,管理费为 3%,每提前 1 年(不足 1 年不计),管理费最高提
高 0.5%,最高不高于 5%。每延期 1 年(不足 1 年按照 1 年计算),管理费至少
降低 0.5%,最低不低于 2%,预估投资部分不计取管理费。经市政府审批后确定
的管理费除外”
     被评估单位与政府框架协议签订日期为 2017 年 1 月,预期土地上市日期为
理层访谈,确定为政府资金管理费用率 3%,自有资金利润率 8%。
     上述指标比率不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
     (2)经过管理层访谈了解,北京市政府为降低隐性债务,要求后续土地开发
中全部使用政府保障资金,本次评估中假设基准日以后的增量土地开发资金将全
部采用政府保障资金,提请报告使用人关注该事项,其不应当被认为是对评估对
象可实现价格的保证。
     (六)关于评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事
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项特别说明;
  评估基准日后至评估报告有效期内,若被评估资产数量及作价标准发生重大
变化,并对评估结论产生影响时,不能直接使用本评估结论,须对评估结论进行
调整或重新评估。我们不对评估基准日以后被评估资产价值发生的重大变化承担
责任。
   资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
   十二、资产评估报告使用限制说明
   (一)本资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用途、只能由
资产评估报告载明的资产评估报告使用人使用。本资产评估报告的全部或者部
分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体,需评估机构审阅相关内容,法律、
法规规定以及相关当事方另有约定的除外;
   (二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产
评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的,资产评估机构及其资产评估专业
人员不承担责任;
   (三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法
律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外,其他任何机构和个人不能成为资
产评估报告的使用人;
   (四)资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对
象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证;
   (五)本资产评估报告经承办该评估业务的资产评估师签名并加盖评估机构
公章,经国有资产监督管理机构或所出资企业备案后方可正式使用;
   (六)本资产评估报告所揭示的评估结论仅对资产评估报告中描述的经济行
为有效,评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。
   十三、资产评估报告日
   本资产评估报告日期为 2022 年 9 月 27 日。
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   十四、评估机构和资产评估师签章
   法定代表人:
   资产评估师:
   资产评估师:
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