西安东智房地产有限公司
审计报告
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公司财务报表
— 资产负债表 1-2
— 利润表 3
— 现金流量表 4
— 所有者权益变动表 5-7
— 财务报表附注 8-57
— 财务报表补充资料 58
西安东智房地产有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
一、公司的基本情况
西安东智房地产有限公司（以下简称本公司或公司）原名为西安东智节能科技有限公
司，系由自然人朱洪杰、于优城共同出资组建的有限责任公司。2011 年 06 月 14 日，经西
安市工商行政管理局批准设立，注册资本为 5,000.00 万元，其中：朱洪杰出资 3,000.00
万元，股权比例为 60%，于优城出资 2,000.00 万元，股权比例为 40%。
朱洪杰出资 3,000.00 万元，股权比例为 29.4%；于优城出资 2,000.00 万元，股权比例为
投置业股份有限公司，云南城投置业股份有限公司持有本公司 100%股权。
公司注册地：陕西省西安市高新区丈八街办丈八六路南三环辅道 34 号融城东海 A 座 5
层，统一社会信用代码：916101315750924609，注册资本：10,205.00 万元人民币，法定
代表人：戴普万。
本公司属房地产开发行业，经营范围包括：房地产开发、销售；物业管理(以上经营
范围凡涉及国家有专项专营规定的从其规定)。
二、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁
布的《企业会计准则——基本准则》和具体企业会计准则、企业会计准则应用指南、企业
会计准则解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)进行确认和计量，并基于本附
注“三、重要会计政策及会计估计”所述会计政策和会计估计编制财务报表。
本公司对报告期末起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产
生重大怀疑的事项或情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
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三、重要会计政策及会计估计
本公司根据实际生产经营特点针对应收账款坏账准备计提、固定资产折旧、无形资产
摊销、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务
状况、经营成果和现金流量等有关信息。
本公司的会计期间为公历 1 月 1 日至 12 月 31 日。
本公司的主要业务为房地产开发。房地产行业的营业周期通常从购买土地起到房产开
发至销售变现，一般在 12 个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期
作为资产和负债的流动性划分标准；除房地产行业以外的其他经营业务，营业周期较短，
以 12 个月作为资产和负债的流动性划分标准。
本公司以人民币为记账本位币。
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、
易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。
将同时具备期限短（一般从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的
现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
外币业务交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率折合成人民币
记账。
资产负债表日，外币货币性项目按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差
额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费
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用资本化的原则处理外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用
交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。
以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产
生的汇兑差额作为公允价值变动损益计入当期损益。如属于可供出售外币非货币性项目
的，形成的汇兑差额计入其他综合收益。
本公司对于《企业会计准则第 14 号-收入准则》规范的交易形成且不含重大融资成分
的应收账款，始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
信用风险自初始确认后是否显著增加的判断。本公司通过比较金融工具在初始确认时
所确定的预计存续期内的违约概率和该工具在资产负债表日所确定的预计存续期内的违约
概率，来判定金融工具信用风险是否显著增加。但是，如果本公司确定金融工具在资产负
债表日只具有较低的信用风险的，可以假设该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著
增加。通常情况下，如果逾期超过 30 日，则表明金融工具的信用风险已经显著增加。除
非本公司在无须付出不必要的额外成本或努力的情况下即可获得合理且有依据的信息，证
明即使逾期超过 30 日，信用风险自初始确认后仍未显著增加。在确定信用风险自初始确
认后是否显著增加时，本公司考虑无须付出不必要的额外成本或努力即可获得的合理且有
依据的信息，包括前瞻性信息。
以组合为基础的评估。对于应收账款，本公司在单项工具层面无法以合理成本获得关
于信用风险显著增加的充分证据，而在组合的基础上评估信用风险是否显著增加是可行
的，所以本公司按照金融工具类型、信用风险评级、与公司的关联关系为共同风险特征，
对应收账款进行分组并以组合为基础考虑评估信用风险是否显著增加。具体分类如下：
（1）按单项计提坏账准备
单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入
当期损益。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。
将无法按应收款项的原有条款收回款项，则按单项计提坏账。
（2）按组合计提坏账准备
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对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未
来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损
失。
等类别的应收款项，由于发生坏账损失的可能性极小，认定为无风险组合，公司对该组合
不计提坏账准备。
提比例作出最佳估计，参考应收账款的账龄按照账龄分析法计提坏账准备。
账龄 应收账款计提比例(%)
其中：1 年以内分项 5.00
预期信用损失计量。预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损
失的加权平均值。信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合
同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本公司在资产负债表日计算应收账款预期信用损失，如果该预期信用损失大于当前应
收账款减值准备的账面金额，本公司将其差额确认为应收账款减值损失，借记“信用减值
损失”，贷记“坏账准备”。相反，本公司将差额确认为减值利得，做相反的会计记录。
本公司实际发生信用损失，认定相关应收账款无法收回，经批准予以核销的，根据批
准的核销金额，借记“坏账准备”，贷记“应收账款”。若核销金额大于已计提的损失准
备，按期差额借记“信用减值损失”。
本公司根据以前年度的实际信用损失，并考虑本年的前瞻性信息，计量预期信用损失
的会计估计政策为：本公司对信用风险显著不同的应收账款单项确定预期信用损失率；除
了单项确定预期信用损失率的应收账款外，本公司采用以账龄特征为基础的预期信用损失
模型，通过应收账款违约风险敞口和预期信用损失率计算应收账款预期信用损失，并基于
违约概率和违约损失率确定预期信用损失率。
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本公司按照下列情形计量其他应收款损失准备：①信用风险自初始确认后未显著增加
的金融资产，本公司按照未来 12 个月的预期信用损失的金额计量损失准备；②信用风险
自初始确认后已显著增加的金融资产，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信
用损失的金额计量损失准备；③购买或源生已发生信用减值的金融资产，本公司按照相当
于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
以组合为基础的评估。对于其他应收款，本公司在单项工具层面无法以合理成本获得
关于信用风险显著增加的充分证据，而在组合的基础上评估信用风险是否显著增加是可
行，所以本公司按照金融工具类型、信用风险评级、与关联方关系为共同风险特征，对其
他应收款进行分组并以组合为基础考虑评估信用风险是否显著增加。
（1）单项计提坏账准备
上），单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准
备，计入当期损益。单独测试未发生减值的其他应收款项，将其归入相应组合计提坏账准
备。
司将无法按应收款项的原有条款收回款项，则按单项计提坏账。
（2）按组合计提坏账准备
对于划分为组合的其他应收款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对
未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失
率，计算预期信用损失。
等类别的应收款项，由于发生坏账损失的可能性极小，认定为无风险组合，公司对该组合
不计提坏账准备。
计提比例作出最佳估计，参考其他应收款的账龄按照账龄分析法计提坏账准备。
账龄 其他应收款计提比例(%)
其中：1 年以内分项 5.00
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账龄 其他应收款计提比例(%)
预期信用损失计量。本公司在资产负债表日计算其他应收款预期信用损失，如果该预
期信用损失大于当前其他应收款减值准备的账面金额，本公司将其差额确认为其他应收款
减值损失，借记“信用减值损失”，贷记“坏账准备”。相反，本公司将差额确认为减值
利得，做相反的会计记录。
本公司实际发生信用损失，认定相关其他应收款无法收回，经批准予以核销的，根据
批准的核销金额，借记“坏账准备”，贷记“其他应收款”。若核销金额大于已计提的损
失准备，按期差额借记“信用减值损失”。
本公司根据以前年度的实际信用损失，并考虑本年的前瞻性信息，计量预期信用损失
的会计估计政策为：本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的
预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用
损失。
(一)存货的分类
本公司存货主要包括房地产开发产品、房地产开发成本及其他等。房地产开发产品主
要为房地产在建开发产品、已完工开发产品等。房地产开发产品的实际成本包括土地出让
金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发
过程中的其他相关费用。
(二)存货的计价方法
存货在取得时，按成本进行初始计量，包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安
装工程支出、开发项目完成之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。房地产
项目存货发出时按个别认定法计价，领用或发出除房地产开发存货以外的其他存货采用加
权平均法确定其实际成本。
(三)存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
期末存货按成本与可变现净值孰低原则计价，对于存货因遭受毁损、全部或部分陈旧
过时或销售价格低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，提取存货跌价准备。库存
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商品及大宗原材料的存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取；
其他数量繁多、单价较低的原辅材料按类别提取存货跌价准备。
直接用于出售的开发产品，其可变现净值按该存货的估计售价减去估计的销售费用和
相关税费后的金额确定；用于生产而持有的材料存货，其可变现净值按所生产的产成品的
估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存
货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
(四)存货的盘存制度
采用永续盘存制。
(五)低值易耗品和包装物的摊销方法
（1）低值易耗品采用一次转销法；
（2）包装物采用一次转销法。
（3）其他周转材料采用一次转销法摊销。
(六)开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品
房成本。
(七)公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成
本。
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租
的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本
公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其用于经营出
租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
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本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价
款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造
该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
本公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧
或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价
值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的依据为：①投资性房地产所在地有活
跃的房地产交易市场。②本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价
格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
本公司确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市
场价格；无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地
产的最近交易价格，并考虑资产状况、所在位置、交易情况、交易日期等因素，从而对投
资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量
的现值确定其公允价值。
本公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为自用房地产时，
以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入
当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房
地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入
当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，
终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账
面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
（1）确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年，
单位价值超过 5,000.00 元的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（2）折旧方法
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类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 直线法 20-40 5 2.38-4.75
机器设备 直线法 10 3 9.70
运输设备 直线法 4-6 3 16.17-24.25
办公及电子设备 直线法 3-5 3 19.40-32.33
酒店设备 直线法 3-5 3 19.40-32.33
其他设备 直线法 3-5 3 19.40-32.33
本公司于每年年度终了，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复
核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。
（一）借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，在符
合资本化条件的情况下开始资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其
发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定
可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以
支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开
始。
（二）借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停
资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用
停止资本化。
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当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分
资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销
售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
（三）暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过
达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发
生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资
本化。
（四）借款费用资本化金额的计算方法
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂
时性投资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到
预定可使用或者可销售状态前，予以资本化。
根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资
本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率
计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价
金额，调整每期利息金额。
本公司在资产负债表日判断长期资产是否存在可能发生减值的迹象。如果长期资产存
在减值迹象的，以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行
估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金
流量的现值两者之间较高者确定。
可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将长期资产
的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计
提相应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
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资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该
资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每
年都进行减值测试。
在对商誉进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受
益的资产组或资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，
如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资
产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损
失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产
组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组
或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。
合同负债反映本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。本公司在向客
户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本公司已经取得了无条件收取合同对价权利
的，在客户实际支付款项与到期应支付款项孰早时点，按照已收或应收的金额确认合同负
债。
本公司职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期福利。
短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部
予以支付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的会计期间，
将应付的短期薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费
用。
离职后福利是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系
后，提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。
本公司的离职后福利计划全部为设定提存计划。
离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社会基本
养老保险、失业保险等；在职工为本公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算
的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司按照国家规定的标准定期缴付上述款项后，不再有其他的支付义务。
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辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职
工自愿接受裁减而给予职工的补偿，在本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建
议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工
的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。
本公司向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利是指，向未达到国家规定
的退休年龄、经本公司管理层批准自愿退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴纳的社会
保险费等。本公司自内部退休安排开始之日起至职工达到正常退休年龄止，向内退职工支
付内部退养福利。对于内退福利，本公司比照辞退福利进行会计处理，在符合辞退福利相
关确认条件时，将自职工停止提供服务日至正常退休日期间拟支付的内退职工工资和缴纳
的社会保险费等，确认为负债，一次性计入当期损益。内退福利的精算假设变化及福利标
准调整引起的差异于发生时计入当期损益。
其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外的其他所有职工福
利。
对符合设定提存计划条件的其他长期职工福利，在职工为本公司提供服务的会计期
间，将应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本；除上述情形外的其他长
期职工福利，在资产负债表日由使用预期累计福利单位法进行精算，将设定受益计划产生
的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司在客户取得相关商品或服务的控制权时，按预期有权收取的对价金额确认收
入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承
诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各
单项履约义务的交易价格计量收入。
交易价格是本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第
三方收取的款项。本公司确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极
可能不会发生重大转回的金额。预期将退还给客户的款项作为退货负债，不计入交易价
格。
当本公司将商品的控制权转移给客户的时间与客户实际付款的时间不一致时，如果各
方以在合同中明确(或者以隐含的方式)约定的付款时间为客户或本公司就转让商品的交易
提供了重大融资利益，则合同中即包含了重大融资成分。合同中存在重大融资成分的，本
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公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时以现金支付的应付金额确定交易价格。该交
易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法核算。
满足下列条件之一时，本公司属于在某一段时间内履行履约义务，否则，属于在某一
时点履行履约义务：
（1）客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；
（2）客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；
（3）本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间
内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履
约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成
本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认
收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑下列迹象：
（1）本公司就该商品或服务享有现时收款权利；
（2）本公司已将该商品的实物转移给客户；
（3）本公司已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；
（4）客户已接受该商品或服务等。
本公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利作为合同资产列示，合同资产
以预期信用损失为基础计提减值。本公司拥有的、无条件向客户收取对价的权利作为应收
款项列示。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债列
示。本公司对于同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
与本公司取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
（一）房地产销售收入
房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关
商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
（二）租金收入
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租金收入在租期内按直线法平均确认。
（三）酒店运营收入
酒店运营收入在已提供服务的会计期间确认。
（四）物业服务收入
物业服务收入在提供物业服务过程中确认。
（五）商品销售收入
在履行了合同中的履约义务，客户取得相关商品或服务的控制权时，确认相关的商品
销售收入。
（六）利息收入
利息收入按照基准或实际利率法确认。
与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的
政府补助。与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。确
认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。相关资产
在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应当将尚未分配的相关递延收益余
额转入资产处置当期的损益。
（二）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。与收益相关
的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关
费用的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取
得时直接计入当期损益或冲减相关成本。
对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，应当区分不同部分分别
进行会计处理；难以区分的，应当整体归类为与收益相关的政府补助。
与公司日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关
成本费用。与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
公司取得政策性优惠贷款贴息的，应当区分财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政将
贴息资金直接拨付给企业两种情况，财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策
性优惠利率向公司提供贷款的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本
金和该政策性优惠利率计算相关借款费用；财政将贴息资金直接拨付给公司，公司应当将
对应的贴息冲减相关借款费用。
已确认的政府补助需要退回时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面
价值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；
属于其他情况的，直接计入当期损益。
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额
(暂时性差异)计算确认。在资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期
收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
(一)确认递延所得税资产的依据
本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和
税款抵减的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，
同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：
（1）该交易不是企业合并；（2）交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或
可抵扣亏损。
对于与联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递
延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵
扣暂时性差异的应纳税所得额。
(二)确认递延所得税负债的依据
公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不包
括：
（1）商誉的初始确认所形成的暂时性差异；
（2）非企业合并形成的交易或事项，且该交易或事项发生时既不影响会计利润，也
不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）所形成的暂时性差异；
（3）对于与子公司、联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的
时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1）租赁的识别
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。在
合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同一方让渡了在一定期间
内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。为
确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本公司评估合同中的客户
是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使
用期间主导已识别资产的使用。
合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行
会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本公司将租赁和非租赁部分分拆后进行
会计处理。
（2）本公司作为承租人
在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。使用权资产和租赁负债
的确认和计量参见附注四“22.使用权资产”以及“28.租赁负债”。
租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加
或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。租赁变更生效
日，是指双方就租赁变更达成一致的日期。
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会
计处理：①该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围或延长了
租赁期限；②增加的对价与租赁范围扩大部分或租赁期限延长部分的单独价格按该合同情
况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本公司按照租赁
准则有关规定对变更后合同的对价进行分摊，重新确定变更后的租赁期；并采用修订后的
折现率对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。在计算变更后租赁付款额
的现值时，本公司采用剩余租赁期间的租赁内含利率作为折现率；无法确定剩余租赁期间
的租赁内含利率的，本公司采用租赁变更生效日的承租人增量借款利率作为折现率。就上
述租赁负债调整的影响，本公司区分以下情形进行会计处理：①租赁变更导致租赁范围缩
小或租赁期缩短的，承租人应当调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租
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赁的相关利得或损失计入当期损益；②其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，承租人相
应调整使用权资产的账面价值。
对于租赁期不超过 12 个月的短期租赁和单项租赁资产为全新资产时价值较低的低价
值资产租赁，本公司选择不确认使用权资产和租赁负债。本公司将短期租赁和低价值资产
租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益。
（3）本公司为出租人
在（1）评估的该合同为租赁或包含租赁的基础上，本公司作为出租人，在租赁开始
日，将租赁分为融资租赁和经营租赁。
如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，出租人将
该项租赁分类为融资租赁，除融资租赁以外的其他租赁分类为经营租赁。
一项租赁存在下列一种或多种情形的，本公司通常将其分类为融资租赁：①在租赁期
届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；②承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的
购买价款与预计行使选择权时租赁资产的公允价值相比足够低，因而在租赁开始日就可以
合理确定承租人将行使该选择权；③资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用
寿命的大部分；④在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值；⑤
租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。一项租赁存在下列一项或
多项迹象的，本公司也可能将其分类为融资租赁：①若承租人撤销租赁，撤销租赁对出租
人造成的损失由承租人承担；②资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租
人；③承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。
A.初始计量
在租赁期开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资
产。本公司对应收融资租赁款进行初始计量时，以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入
账价值。
租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率
折现的现值之和。租赁收款额，是指出租人因让渡在租赁期内使用租赁资产的权利而应向
承租人收取的款项，包括：①承租人需支付的固定付款额及实质固定付款额；存在租赁激
励的，扣除租赁激励相关金额；②取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计
量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；③购买选择权的行权价格，前提是合理确定承
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租人将行使该选择权；④承租人行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出
承租人将行使终止租赁选择权；⑤由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担
保义务的独立第三方向出租人提供的担保余值。
B.后续计量
本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。该周期性利
率，是指确定租赁投资净额采用内含折现率（转租情况下，若转租的租赁内含利率无法确
定，采用原租赁的折现率（根据与转租有关的初始直接费用进行调整）），或者融资租赁
的变更未作为一项单独租赁进行会计处理，且满足假如变更在租赁开始日生效，该租赁会
被分类为融资租赁条件时按相关规定确定的修订后的折现率。
C.租赁变更的会计处理
融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会
计处理：①该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；②增加的对
价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
如果融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理，且满足假如变更在租赁开始
日生效，该租赁会被分类为经营租赁条件的，本公司自租赁变更生效日开始将其作为一项
新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值。
A.租金的处理
在租赁期内各个期间，本公司采用直线法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。
B.提供的激励措施
提供免租期的，本公司将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分
配，免租期内应当确认租金收入。本公司承担了承租人某些费用的，将该费用自租金收入
总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。
C.初始直接费用
本公司发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化至租赁标的资产的成本，在
租赁期内按照与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。
D.折旧
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对于经营租赁资产中的固定资产，本公司采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其
他经营租赁资产，采用系统合理的方法进行摊销。
E.可变租赁付款额
本公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额,在实际发生时
计入当期损益。
F.经营租赁的变更
经营租赁发生变更的，本公司自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计处
理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
（1） 重要会计政策变更
财政部于 2017 年陆续修订并发布了《企业会计准则第 14 号——收入》，上述相关会
计准则自 2018 年 1 月 1 日起在境内外同时上市的企业，以及在境外上市并采用国际财务
报告准则或企业会计准则编制财务报告的企业施行，新收入准则自 2020 年 1 月 1 日起在
其他境内上市企业施行。本公司于 2020 年 1 月 1 日起执行新收入准则。
财政部于 2018 年 12 月 7 日发布了《关于修订印发<企业会计准则第 21 号租赁>的通
知》（财会〔2018〕35 号，以下简称“新租赁准则”），要求在境内外同时上市的企业
以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自 2019
年 1 月 1 日起施行；其他执行企业会计准则的企业自 2021 年 1 月 1 日起施行。根据上述
会计准则修订，公司于 2021 年 1 月 1 日起执行新租赁准则。
财政部于 2021 年 12 月 30 日发布了《关于印发<企业会计准则解释第 15 号>的通知》
（财会[2021]35 号，以下简称“15 号解释”），其中“二、关于资金集中管理相关列
报”的相关规定如下：
①列示和披露
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企业根据相关法规制度，通过内部结算中心、财务公司等对母公司及成员单位资金实
行 集中统一管理的，对于成员单位归集至集团母公司账户的资金，成员单位应当在资产
负债表“其他应收款”项目中列示，或者根据重要性原则并结合本企业的实际情况，在
“其他应收款”项目之上增设“应收资金集中管理款”项目单独列示；母公司应当在资产
负债表“其他应付款”项目中列示。对于成员单位从集团母公司账户拆借的资金，成员单
位应当在资产负债表“其他应付款”项目中列示；母公司应当在资产负债表“其他应收
款”项目中列示。
对于成员单位未归集至集团母公司账户而直接存入财务公司的资金，成员单位应当在
资产负债表“货币资金”项目中列示，根据重要性原则并结合本企业的实际情况，成员单
位还可以在“货币资金”项目之下增设“其中：存放财务公司款项”项目单独列示；财务
公司应当在资产负债表“吸收存款”项目中列示。对于成员单位未从集团母公司账户而直
接从财务公司拆借的资金，成员单位应当在资产负债表“短期借款”项目中列示；财务公
司应当在资产负债表“发放贷款和垫款”项目中列示。
资金集中管理涉及非流动项目的，企业还应当按照《企业会计准则第 30 号——财务
报表列报》关于流动性列示的要求，分别在流动资产和非流动资产、流动负债和非流动负
债列示。
在集团母公司、成员单位和财务公司的资产负债表中，除符合《企业会计准则第 37
号——金融工具列报》中有关金融资产和金融负债抵销的规定外，资金集中管理相关金融
资产和金融负债项目不得相互抵销。
企业应当在附注中披露企业实行资金集中管理的事实，作为“货币资金”列示但因资
金集中管理支取受限的资金的金额和情况，作为“货币资金”列示、存入财务公司的资金
金额和情况，以及与资金集中管理相关的“其他应收款”、“应收资金集中管理款”、
“其他应付款”等列报项目、金额及减值有关信息。
本解释所称的财务公司，是指依法接受银保监会的监督管理，以加强企业集团资金集
中管理和提高企业集团资金使用效率为目的，为企业集团成员单位提供财务管理服务的非
银行金融机构。
②新旧衔接
比期间的财务报表数据进行相应调整。
生效日期：“关于资金集中管理相关列报”内容自公布之日起施行。
该事项对本公司 2020 年财务报表无影响。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2） 重要会计估计变更
本公司报告期内无重要的会计估计变更。
（3） 2020 年（首次）起执行新收入准则对本公司年初财务报表相关项目无影响。
（4） 2021 年（首次）起执行新租赁准则对本公司年初财务报表相关项目无影响。
四、税项
税种 计税依据 税率
增值税（注 1） 销售货物、应税销售服务收入、无形资产或者不动产 5%-13%
城市维护建设税 实缴流转税税额 7%
教育费附加 实缴流转税税额 3%
地方教育附加 实缴流转税税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 25%
土地增值税（注 2） 增值额 30%-60%
注 1：根据《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部、税务总局、海关总署
公告 2019 年第 39 号文）的规定，本公司自 2019 年 4 月 1 日起发生增值税应税销售行为
或者进口货物，原适用 16%和 10%税率的，税率分别调整为 13%、9%。
注 2：具备土地增值税清算条件的项目，按《土地增值税暂行条例》清算缴纳,对不具
备土地增值税清算条件的项目，按《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通
知》（财税字[2006]21 号）及本省市的预缴比例进行预缴。
五、财务报表主要项目注释
下列所披露的财务报表数据，除特别注明之外，货币单位为人民币元。
项目 2022 年 6 月 30 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
库存现金
银行存款 2,061,890.88 174,670.09 1,248,543.54
其他货币资金 3,577,256.75 3,576,382.24 3,574,632.41
合计 5,639,147.63 3,751,052.33 4,823,175.95
使用受到限制的货币资金
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2022 年 6 月 30 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
按揭保证金 3,577,256.75 3,576,382.24 3,574,632.41
合计 3,577,256.75 3,576,382.24 3,574,632.41
项目 2022 年 6 月 30 日余额 2021 年 12 月 31 日余额 2020 年 12 月 31 日余额
应收利息
应收股利
其他应收款 1,116,195.91 136,184,785.16 129,970,672.44
合计 1,116,195.91 136,184,785.16 129,970,672.44
（1） 其他应收款按款项性质分类
款项性质 2022 年 6 月 30 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
往来款 1,000,000.00 136,090,299.52 129,900,272.44
押金 70,200.00 70,200.00 70,400.00
代垫款 45,995.91 24,285.64
小计 1,116,195.91 136,184,785.16 129,970,672.44
坏账准备
合计 1,116,195.91 136,184,785.16 129,970,672.44
（2） 其他应收款按账龄列示
账龄
余额 余额 余额
合计 1,116,195.91 136,184,785.16 129,970,672.44
（3） 按欠款方归集的年末余额大额其他应收款情况
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占其他应收款
坏账准备
款项性 2022 年 6 月 2022 年 6 月 30
单位名称 账龄 2022 年 6 月
质 30 日余额 日余额合计数
的比例（%）
云南城投置业股份有 关联方
限公司 往来
西安高新技术开发区
押金 60,000.00 5 年以上 5.38
市政配套服务中心
代收代付社保 代垫款 45,995.91 4.12
零星押金 押金 10,200.00 0.91
年以上
合计 — 1,116,195.91 — 100.00
续表
占其他应收款 坏账准备
款项性 2021 年 12 月 31 2021 年 12 月 2021 年 12
单位名称 账龄
质 日余额 31 日余额合计 月 31 日余
数的比例（%） 额
云南城投置业股份有 关联方
限公司 往来
西安高新技术开发区
押金 60,000.00 5 年以上 0.04
市政配套服务中心
合计 — 136,150,299.52 — 99.97
续表
占其他应收款 坏账准备
款项性 2020 年 12 月 31 2020 年 12 月 2020 年
单位名称 账龄
质 日余额 31 日余额合计 12 月 31
数的比例（%） 日余额
云南城投置业股份有 关联方
限公司 往来
昆明云城西山旅游投 关联方
资开发有限公司 往来
西安高新技术开发区
押金 60,000.00 5 年以上 0.05
市政配套服务中心
西安高新财政非税收
押金 10,000.00 5 年以上 0.01
入结算专户
通联支付网络服务股
POS 机
份有限公司陕西分公 400.00 1 年以内 0.00
押金
司
合计 — 112,983,587.70 — 86.94
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1） 存货分类
项目 存货跌价准备/合同
账面余额 账面价值
履约成本减值准备
开发产品 71,087,240.21 919,340.21 70,167,900.00
合计 71,087,240.21 919,340.21 70,167,900.00
续表
项目 存货跌价准备/合同
账面余额 账面价值
履约成本减值准备
开发产品 71,087,240.21 71,087,240.21
合计 71,087,240.21 71,087,240.21
续表
项目 存货跌价准备/合同
账面余额 账面价值
履约成本减值准备
开发产品 71,087,240.21 71,087,240.21
合计 71,087,240.21 71,087,240.21
（2） 存货跌价准备
项目 转回或
转销
开发产品 919,340.21 919,340.21
（3） 存货余额含有借款费用资本化金额的说明
存货项目 2022 年 1 月 1 加 少 2022 年 6 月 30
名称 日余额 企业合 本期 出售 日余额
其他减少
并增加 计提 减少
融城东海 6,608,612.46 6,608,612.46
续表
存货项目 2021 年 1 月 1 2021 年 12 月
企业合 本期 出售
名称 日余额 其他减少 31 日余额
并增加 计提 减少
融城东海 6,608,612.46 6,608,612.46
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续表
存货项目 2020 年 1 月 1 2020 年 12 月
企业合 本期
名称 日余额 出售减少 其他减少 31 日余额
并增加 计提
融城东海 6,664,705.76 56,093.30 6,608,612.46
（4） 开发产品明细
项目名称 竣工时间
额 加 少 余额
融城东海 2016 年 71,087,240.21 71,087,240.21
合计 71,087,240.21 71,087,240.21
续表
项目名称 竣工时间
余额 加 少 日余额
融城东海 2016 年 71,087,240.21 71,087,240.21
合计 71,087,240.21 71,087,240.21
续表
竣工 2020 年 1 月 1 2020 年 12 月
项目名称 本期增加 本期减少
时间 日余额 31 日余额
融城东海 2016 71,690,622.23 17,195,717.98 17,799,100.00 71,087,240.21
合计 年 71,690,622.23 17,195,717.98 17,799,100.00 71,087,240.21
项目 2022年6月30日余额 2021年12月31日余额 2020年12月31日余额
预售款申报待结转税金 230,571.93 68,170.14 264,366.81
合计 230,571.93 68,170.14 264,366.81
（1） 采用公允价值计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物 合计
一、2022 年 1 月 1 日余额 127,517,200.00 127,517,200.00
二、本期变动 -4,415,142.27 -4,415,142.27
加：外购
减：处置 2,314,705.76 2,314,705.76
加：公允价值变动 -2,100,436.51 -2,100,436.51
三、2022 年 6 月 30 日余额 123,102,057.73 123,102,057.73
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
续表
项目 房屋、建筑物 合计
一、2021 年 1 月 1 日余额 142,041,200.00 142,041,200.00
二、本期变动 -14,524,000.00 -14,524,000.00
加：外购
减：处置 9,161,213.63 9,161,213.63
加：公允价值变动 -5,362,786.37 -5,362,786.37
三、2021 年 12 月 31 日余额 127,517,200.00 127,517,200.00
续表
项目 房屋、建筑物 合计
一、2020 年 1 月 1 日余额 168,245,600.00 168,245,600.00
二、本期变动 -26,204,400.00 -26,204,400.00
加：外购
减：处置 17,946,529.51 17,946,529.51
加：公允价值变动 -8,257,970.49 -8,257,970.49
三、2020 年 12 月 31 日余额 142,041,200.00 142,041,200.00
（2） 未办妥产权证书的投资性房地产
项目 2022年6月30日账面价值 未办妥产权证书原因
融城东海 123,102,057.73 尚在办理中
合计 123,102,057.73
项目
面价值 账面价值 账面价值
固定资产 6,346.95 6,346.95 19,756.17
固定资产清理
合计 6,346.95 6,346.95 19,756.17
项目 运输工具 办公及电子设备 合计
一、账面原值
西安东智房地产有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 运输工具 办公及电子设备 合计
二、累计折旧
三、减值准备
四、账面价值
续表
项目 运输工具 办公及电子设备 合计
一、账面原值
二、累计折旧
（1）计提 13,409.22 13,409.22
三、减值准备
四、账面价值
西安东智房地产有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
续表
项目 运输工具 办公及电子设备 合计
一、账面原值
二、累计折旧
（1）计提 32,182.14 2,389.5 34,571.64
三、减值准备
四、账面价值
（1） 未经抵销的递延所得税资产
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
预提土地增值税 49,379,029.16 12,344,757.29 49,207,029.16 12,301,757.29
合计 49,379,029.16 12,344,757.29 49,207,029.16 12,301,757.29
续表
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
预提土地增值税 49,207,029.16 12,301,757.29 49,207,029.16 12,301,757.29
合计 49,207,029.16 12,301,757.29 49,207,029.16 12,301,757.29
续表
西安东智房地产有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 295,000.00 73,750.00
土地增值税 49,207,029.16 12,301,757.29 34,083,194.39 8,520,798.60
合计 49,207,029.16 12,301,757.29 34,378,194.39 8,594,548.60
（2） 未经抵销的递延所得税负债
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债
投资性房地产公允价值调整 41,689,354.44 10,422,338.61
投资性房地产折旧调整 19,353,871.29 4,838,467.82
合计 61,043,225.73 15,260,806.43
续表
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债
投资性房地产公允价值调整 43,789,790.95 10,947,447.74
投资性房地产折旧调整 17,896,733.68 4,474,183.42
合计 61,686,524.63 15,421,631.16
续表
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债
投资性房地产公允价值调整 43,369,352.24 10,842,338.06
投资性房地产折旧调整 15,467,808.19 3,866,952.05
未到纳税时点的利息收入 117,870.48 29,467.62
合计 58,955,030.91 14,738,757.73
（3） 未确认递延所得税资产明细
项目
余额 余额 余额
可抵扣暂时性差异 919,340.21
合计 919,340.21
（1） 应付账款列示
西安东智房地产有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目
余额 余额 余额
应付工程款及货款 8,354,169.91 8,402,181.64 9,647,187.47
应付销售佣金 184,796.00 528,883.00
应付物业管理相关费用 20,066.68 21,850.22 4,000.00
其他 278,314.00 119,534.00 468,122.63
合计 8,837,346.59 9,072,448.86 10,119,310.10
（2） 账龄超过 1 年的重要应付账款
单位名称 2022 年 6 月 30 日余额 未偿还或结转的原因
陕西建工第八建筑工程有限公司 3,356,363.33 尚未结算
大秦建设集团有限责任公司 1,969,183.86 尚未结算
重庆全成恒浩建设工程咨询有限公司 463,481.03 尚未结算
上海邮电设计咨询研究院 448,162.00 尚未结算
西安中天辉煌幕墙工程有限公司 240,208.08 尚未结算
合计 6,477,398.30
续表
单位名称 2021 年 12 月 31 日余额 未偿还或结转的原因
陕西建工第八建筑工程有限公司 3,356,363.33 尚未结算
大秦建设集团有限责任公司 1,969,183.86 尚未结算
重庆全成恒浩建设工程咨询有限公司 463,481.03 尚未结算
上海邮电设计咨询研究院 448,162.00 尚未结算
西安中天辉煌幕墙工程有限公司 249,527.93 尚未结算
合计 6,486,718.15
续表
单位名称 2020 年 12 月 31 日余额 未偿还或结转的原因
陕西建工第八建筑工程有限公司 3,356,363.33 尚未结算
大秦建设集团有限责任公司 1,969,183.86 尚未结算
重庆全成恒浩建设工程咨询有限公司 913,481.03 尚未结算
上海邮电设计咨询研究院 448,162.00 尚未结算
西安海荣投资有限公司 423,413.33 尚未结算
合计 7,110,603.55
（1） 预收款项列示
西安东智房地产有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2022 年 6 月 30 日余额 2021 年 12 月 31 日余额 2020 年 12 月 31 日余额
物业租金 461,685.47 416,890.05
合计 461,685.47 416,890.05
(1) 合同负债情况
项目 2022 年 6 月 30 日余额 2021 年 12 月 31 日余额 2020 年 12 月 31 日余额
商品房预收款 6,351,843.82 1,877,965.72 7,282,832.38
合计 6,351,843.82 1,877,965.72 7,282,832.38
(2) 合同负债的账面价值在本期发生的重大变动情况
项目 2022 年 1-6 月变动金额 变动原因
商品房预收款 4,473,878.10 收到商品房款
合计 4,473,878.10 —
续表
项目 2021 年变动金额 变动原因
商品房预收款 -5,404,866.66 结转收入
合计 -5,404,866.66 —
(3) 商品房预售款明细如下：
项目名称 2022 年 6 月 30 日余额 竣工时间 预售比例（%）
融城东海 6,351,843.82 2016 年 84.02
合计 6,351,843.82 —
续表
项目名称 2021 年 12 月 31 日余额 竣工时间 预售比例（%）
融城东海 1,877,965.72 2016 年 82.11
合计 1,877,965.72 —
续表
项目名称 2020 年 12 月 31 日余额 竣工时间 预售比例（%）
融城东海 7,282,832.38 2016 年 80.00
合计 7,282,832.38 —
西安东智房地产有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1） 应付职工薪酬分类
项目 2022年1月1日余额 本期增加 本期减少 2022年6月30日余额
短期薪酬 369,927.77 672,990.30 757,001.79 285,916.28
离职后福利-设
定提存计划
合计 369,927.77 791,215.38 875,226.87 285,916.28
续表
项目 2021年1月1日余额 本期增加 本期减少 2021年12月31日余额
短期薪酬 643,615.85 2,038,998.60 2,312,686.68 369,927.77
离职后福利-
设定提存计划
辞退福利 251,736.16 251,736.16
合计 643,615.85 2,510,554.26 2,784,242.34 369,927.77
续表
项目 2020年1月1日余额 本期增加 本期减少 2020年12月31日余额
短期薪酬 18,562.59 3,781,003.23 3,155,949.97 643,615.85
离职后福利-设
定提存计划
辞退福利 80,000.00 80,000.00
合计 18,562.59 3,892,227.20 3,267,173.94 643,615.85
（2） 短期薪酬
项目 本期增加 本期减少
余额 余额
工资、奖金、津贴
和补贴
职工福利费 7,591.76 7,591.76
社会保险费 68,234.58 68,234.58
其中：医疗保险费 65,963.82 65,963.82
工伤保险费 2,270.76 2,270.76
住房公积金 84,012.00 84,012.00
工会经费和职工教
育经费
合计 369,927.77 672,990.30 757,001.79 285,916.28
续表
西安东智房地产有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 本期增加 本期减少
余额 余额
工资、奖金、津贴
和补贴
职工福利费 11,278.00 11,278.00
社会保险费 107,746.49 107,746.49
其中：医疗保险费 104,697.77 104,697.77
工伤保险费 3,048.82 3,048.82
住房公积金 169,215.00 169,215.00
工会经费和职工教
育经费
合计 643,615.85 2,038,998.60 2,312,686.68 369,927.77
续表
项目 本期增加 本期减少
余额 日余额
工资、奖金、津贴
和补贴
职工福利费 31,981.50 31,981.50
社会保险费 134,224.94 134,224.94
其中：医疗保险费 133,853.82 133,853.82
工伤保险费 371.12 371.12
住房公积金 227,204.00 227,204.00
工会经费和职工教
育经费
合计 18,562.59 3,781,003.23 3,155,949.97 643,615.85
（3） 设定提存计划
项目 2022年1月1日余额 本期增加 本期减少 2022年6月30日余额
基本养老保险 113,677.44 113,677.44
失业保险费 4,547.64 4,547.64
合计 118,225.08 118,225.08
续表
项目 2021年1月1日余额 本期增加 本期减少 2021年12月31日余额
基本养老保险 210,468.28 210,468.28
失业保险费 9,351.22 9,351.22
合计 219,819.50 219,819.50
续表
西安东智房地产有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2020年1月1日余额 本期增加 本期减少 2020年12月31日余额
基本养老保险 29,899.36 29,899.36
失业保险费 1,324.61 1,324.61
合计 31,223.97 31,223.97
项目 2022 年 6 月 30 日余额 2021 年 12 月 31 日余额 2020 年 12 月 31 日余额
增值税 43,823.68 318,489.55 1,087,170.69
企业所得税 69,673.57 5,125,628.36 9,182,141.57
城市维护建设税 3,067.66 22,193.61 76,101.95
教育费附加 1,314.71 9,511.55 32,615.12
地方教育费附加 876.47 6,341.03 21,743.41
土地增值税 8,571.43 798.40 60,424.11
房产税 122,380.73 290,355.35 232,245.31
土地使用税 6,825.60 14,426.10 8,191.40
个人所得税 1,388.39 5,843.03
印花税 770.30 451.30 2,623.90
其他 262.94 1,522.51 5,568.56
合计 257,567.09 5,791,106.15 10,714,669.05
项目 2022 年 6 月 30 日余额 2021 年 12 月 31 日余额 2020 年 12 月 31 日余额
应付利息
应付股利
其他应付款 52,352,327.94 51,236,491.83 50,725,128.43
合计 52,352,327.94 51,236,491.83 50,725,128.43
（1） 其他应付款按款项性质分类
款项性质 2022 年 6 月 30 日余额 2021 年 12 月 31 日余额 2020 年 12 月 31 日余额
关联方往来款 1,518,647.08 743,868.20 437,726.36
其他往来款 299,645.77 4,478.21
保证金及押金 1,454,651.70 985,948.70 1,075,894.70
预提费用 49,379,029.16 49,207,029.16 49,207,029.16
合计 52,352,327.94 51,236,491.83 50,725,128.43
西安东智房地产有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2） 账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位名称 2022 年 6 月 30 日余额 未偿还或结转的原因
云南省康旅控股集团有限公司 743,868.20 逐步支付
西安朗诗寓商业管理有限公司 370,790.00 未到偿付期
合计 1,114,658.20 —
续表
单位名称 2021 年 12 月 31 日余额 未偿还或结转的原因
西安朗诗寓商业管理有限公司 370,790.00 未到偿付期
西安悦享众诚会务会展服务有限公司 53,237.00 未到偿付期
美康生物科技股份有限公司 46,349.00 未到偿付期
西安市高新区柒卡汽车服务部 44,474.00 未到偿付期
合计 514,850.00 —
续表
单位名称 2020 年 12 月 31 日余额 未偿还或结转的原因
云南省康旅控股集团有限公司 424,361.36 逐步支付
西安朗诗寓商业管理有限公司 370,790.00 未到偿付期
西安悦享众诚会务会展服务有限公司 53,237.00 未到偿付期
陕西宝瑞诚福瑞汽车销售有限公司 48,318.00 未到偿付期
美康生物科技股份有限公司 46,349.00 未到偿付期
合计 943,055.36 —
项目 2022 年 6 月 30 日余额 2021 年 12 月 31 日余额 2020 年 12 月 31 日余额
待转销项税额 7,072.22
合计 7,072.22
期 期
投资者名称 所占比例 所占比例
投资金额 增 减 投资金额
（%） （%）
加 少
云南城投置业股份有限公司 102,050,000.00 100.00 102,050,000.00 100.00
合计 102,050,000.00 100.00 102,050,000.00 100.00
续表
西安东智房地产有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
期 期
投资者名称 所占比例 所占比例
投资金额 增 减 投资金额
（%） （%）
加 少
云南城投置业股份有限公司 102,050,000.00 100.00 102,050,000.00 100.00
合计 102,050,000.00 100.00 102,050,000.00 100.00
续表
期 期
投资者名称 所占比例 所占比例
投资金额 增 减 投资金额
（%） （%）
加 少
云南城投置业股份有限公司 102,050,000.00 100.00 102,050,000.00 100.00
合计 102,050,000.00 100.00 102,050,000.00 100.00
本期发生额
减：前期 税后 税后
项目 本期所得税 减：所得税
日 综合收益 于 于 30 日余额
前发生额 费用
当期转入 母公 少数
损益 司 股东
一、不能重分类进损
益的其他综合收益
二、将重分类进损益
的其他综合收益
其他 8,529,893.21 -33,694.24 -8,423.56 8,504,622.53
其他综合收益合计 8,529,893.21 -33,694.24 -8,423.56 8,504,622.53
续表
本期发生额
减：前
项目 本期所得税前 其他综 减：所得税 归属 属于
日 31 日余额
发生额 合收益 费用 于母 少数股
当期转 公司 东
入损益
一、不能重分类进
损益的其他综合收
益
西安东智房地产有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本期发生额
减：前
项目 本期所得税前 其他综 减：所得税 归属 属于
日 31 日余额
发生额 合收益 费用 于母 少数股
当期转 公司 东
入损益
二、将重分类进损
益的其他综合收益
其他 9,631,519.00 -1,468,834.38 -367,208.59 8,529,893.21
其他综合收益合计 9,631,519.00 -1,468,834.38 -367,208.59 8,529,893.21
续表
本期发生额
减：前期 税后 税后
项目 本期所得税前 减：所得税
日 综合收益 于 于 31 日余额
发生额 费用
当期转入 母公 少数
损益 司 股东
一、不能重分类进
损益的其他综合收
益
二、将重分类进损
益的其他综合收益
其他 5,296,646.87 5,779,829.51 1,444,957.38 9,631,519.00
其他综合收益合计 5,296,646.87 5,779,829.51 1,444,957.38 9,631,519.00
项目 2022年1月1日余额 本期增加 本期减少 2022年6月30日余额
法定盈余公积 18,140,209.57 18,140,209.57
合计 18,140,209.57 18,140,209.57
续表
项目 2021年1月1日余额 本期增加 本期减少 2021年12月31日余额
法定盈余公积 17,947,506.78 192,702.79 18,140,209.57
合计 17,947,506.78 192,702.79 18,140,209.57
西安东智房地产有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
续表
项目 2020年1月1日余额 本期增加 本期减少 2020年12月31日余额
法定盈余公积 17,582,169.57 365,337.21 17,947,506.78
合计 17,582,169.57 365,337.21 17,947,506.78
项目 2022 年 6 月 30 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
上年年末余额 137,965,192.34 136,230,867.28 132,942,832.35
本期年初余额 137,965,192.34 136,230,867.28 132,942,832.35
加：本期归属于母公司所有者的净利润 -1,308,555.63 1,927,027.85 3,653,372.14
减：提取法定盈余公积 192,702.79 365,337.21
对所有者的分配 136,090,299.52
本期年末余额 566,337.19 137,965,192.34 136,230,867.28
（1）营业收入和营业成本情况
项目
收入 成本 收入 成本 收入 成本
主营业务 3,721,666.67 2,314,705.76 13,985,584.78 9,161,203.64 18,537,431.43 -12,291,945.05
其他业务 2,006,514.71 9,402,883.02 11,112,239.42
合计 5,728,181.38 2,314,705.76 23,388,467.80 9,161,203.64 29,649,670.85 -12,291,945.05
（2）主营业务收入按照产品类型
项目
收入 成本 收入 成本 收入 成本
房地产 3,721,666.67 2,314,705.76 13,985,584.78 9,161,203.64 18,537,431.43 -12,291,945.05
合计 3,721,666.67 2,314,705.76 13,985,584.78 9,161,203.64 18,537,431.43 -12,291,945.05
项目 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
土地增值税 283,671.98 419,545.58 15,679,957.69
房产税 257,937.98 651,404.35 589,319.20
城市维护建设税 18,539.66 85,733.63 148,709.40
土地使用税 13,975.23 29,888.68 34,501.05
教育费附加 7,922.92 36,742.98 63,732.61
西安东智房地产有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
印花税 5,954.10 9,353.60 18,389.60
地方教育费附加 5,319.67 24,495.35 42,488.38
水利基金 1,590.38 7,055.37 11,757.50
车船使用税 720.00 720.00 720.00
合计 595,631.92 1,264,939.54 16,589,575.43
项目 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
职工薪酬 77,742.96 245,991.84 458,289.07
销售代理、佣金策划费 975,759.00 2,356,978.00
销售部门业务经费 15,339.00 54,098.70
折旧摊销费 1,414.60
合计 77,742.96 1,237,089.84 2,870,780.37
项目 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
职工薪酬 713,472.42 2,264,562.42 3,433,938.13
中介机构服务费 34,348.39 71,025.00 165,140.00
折旧、摊销费 13,409.22 33,157.04
业务经费 202,901.69 471,300.10 450,834.14
其他 1,457.83 11,549.00 22,797.07
合计 952,180.33 2,831,845.74 4,105,866.38
项目 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
利息费用
减：利息收入 4,752.58 11,491.83 160,294.82
其他支出 1,883.76 3,507.39 4,139.13
合计 -2,868.82 -7,984.44 -156,155.69
产生其他收益的来源 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
代扣代缴个税返还 1,490.52
合计 1,490.52
西安东智房地产有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
产生公允价值变动收益的来源 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
按公允价值计量的投资性房地产 -2,066,742.27 -3,893,951.99 -14,037,700.00
合计 -2,066,742.27 -3,893,951.99 -14,037,700.00
项目 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
应收账款坏账损失 295,000.00
合计 295,000.00
项目 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
存货跌价准备 -919,340.21
合计 -919,340.21
（1） 营业外收入明细
项目 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
与企业日常活动无关的政府补助 1,441.95
合计 1,441.95
续表
计入 2022 年 1-6 月非 计入 2021 年非经常 计入 2020 年非经
项目
经常性损益的金额 性损益的金额 常性损益的金额
稳岗补贴 1,441.95
合计 1,441.95
（2） 计入当年损益的政府补助
补助项目 2021 年度发生额 2020 年度发生额
生额 收益相关
稳岗补贴 1,441.95 与收益相关
合计 1,441.95
项目 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
非流动资产毁损报废损失 11,734.99
西安东智房地产有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
赔偿金、违约金支出 184,450.00 398,404.60 1,777,000.00
合计 184,450.00 398,404.60 1,788,734.99
续表
计入 2022 年 1-6 月非 计入 2021 年非经常 计入 2020 年非经
项目
经常性损益的金额 性损益的金额 常性损益的金额
其他 11,734.99
赔偿金、违约金支出 184,450.00 398,404.60 1,777,000.00
合计 184,450.00 398,404.60 1,788,734.99
（1）所得税费用
项目 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
当年所得税费用 127,146.02 1,631,907.02 8,120,654.11
递延所得税费用 -195,401.17 1,050,082.02 -8,773,911.83
合计 -68,255.15 2,681,989.04 -653,257.72
（2） 会计利润与所得税费用调整过程
项目 2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度
本期利润总额 -1,376,810.78 4,609,016.89 3,000,114.42
按法定/适用税率计算的所得税费用 -344,202.70 1,152,254.22 750,028.61
调整以前期间所得税的影响 1,532,944.07 -1,659,558.75
非应税收入的影响 -80,859.15
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 46,112.50 77,649.90 256,272.42
本年未确认递延所得税资产的可抵扣
暂时性差异或可抵亏损的影响
所得税费用 -68,255.15 2,681,989.04 -653,257.72
详见本附注“五、16 其他综合收益”相关内容。
（1） 收到/支付的其他与经营/投资/筹资活动有关的现金
西安东智房地产有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
往来款 1,664,887.70 1,138,073.64 380,137.00
利息收入 4,752.58 11,491.83 160,294.82
其他 3,021.90
合计 1,672,662.18 1,149,565.47 540,431.82
项目 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
往来款 838,984.78 866,884.80 1,874,799.89
管理费用及销售费用支出 66,431.23 1,439,834.58 3,049,847.91
银行手续费 1,883.76 3,507.39 4,139.13
营业外支出 15,032.04
其他 874.51 89,954.83
合计 908,174.28 2,415,213.64 4,928,786.93
项目 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
支付控股股东借款 1,000,000.00 1,100,000.00
合计 1,000,000.00 1,100,000.00
项目 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
偿还控股股东借款本息 1,494,027.75
合计 1,494,027.75
（2） 现金流量表补充资料
项目 2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度
净利润 -1,308,555.63 1,927,027.85 3,653,372.14
加：资产减值准备 919,340.21
信用减值损失 -295,000.00
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物
资产折旧
使用权资产折旧
无形资产摊销
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的
损失（收益以“-”填列）
固定资产报废损失（收益以“-”填列）
西安东智房地产有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度
公允价值变动损失（收益以“-”填列） 2,066,742.27 3,893,951.99 14,037,700.00
财务费用（收益以“-”填列）
投资损失（收益以“-”填列）
递延所得税资产的减少（增加以“-”填列） -43,000.00 -3,707,208.69
递延所得税负债的增加（减少以“-”填列） -160,824.73 682,873.43 -3,621,745.77
存货的减少（增加以“-”填列） 603,382.02
经营性应收项目的减少（增加以“-”填列） 140,691.52 -6,017,916.05 -2,215,360.93
经营性应付项目的增加（减少以“-”填列） 1,272,827.15 -473,219.89 -8,391,886.79
其他
经营活动产生的现金流量净额 2,887,220.79 26,126.55 109,558.61
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
现金的年末余额 2,061,890.88 174,670.09 1,248,543.54
减：现金的年初余额 174,670.09 1,248,543.54 2,624,942.68
加：现金等价物的年末余额
减：现金等价物的年初余额
现金及现金等价物净增加额 1,887,220.79 -1,073,873.45 -1,376,399.14
（3） 现金和现金等价物
项目
余额 余额 余额
现金 2,061,890.88 174,670.09 1,248,543.54
其中：库存现金
可随时用于支付的银行存款 2,061,890.88 174,670.09 1,248,543.54
可随时用于支付的其他货币资
金
年末现金和现金等价物余额 2,061,890.88 174,670.09 1,248,543.54
项目 受限原因
价值 账面价值 面价值
货币资金 3,577,256.75 3,576,382.24 3,574,632.41 按揭担保保证金
合计 3,577,256.75 3,576,382.24 3,574,632.41
西安东智房地产有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
种类 2022年1-6月金额 列报项目 计入2022年1-6月损益的金额
稳岗补贴 1,441.95 营业外收入 1,441.95
合计 1,441.95 1,441.95
六、与金融工具相关风险
本公司的主要金融工具包括借款、应收款项、应付款项等，各项金融工具的详细情况
说明见本附注五。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险
管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制
在限定的范围之内。
各类风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经
营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其它权益投资者的利益最大化。基于该风险
管理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当
的风险承受底线并进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定
的范围之内。
(1)市场风险
本公司的利率风险产生于银行借款及应付债券等带息债务。浮动利率的金融负债使本
公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公
司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。
本公司因利率变动引起金融工具公允价值变动的风险主要与固定利率银行借款有关。
对于固定利率借款，本公司的目标是保持其浮动利率。
本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款有关。
本公司的政策是保持这些借款的浮动利率，以消除利率变动的公允价值风险。
本公司以市场价格销售钢材制品和商品房，因此受到此等价格波动的影响。
(2)信用风险
西安东智房地产有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
于2022年6月30日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另
一方未能履行义务而导致本公司金融资产产生的损失以及本公司承担的财务担保，具体包
括：
合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而
言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允
价值的变化而改变。
为降低信用风险，本公司成立专门部门确定信用额度、进行信用审批，并执行其它监
控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负债表日审核每一
单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本公司管
理层认为本公司所承担的信用风险已经大为降低。
本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
本公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。
(3)流动风险
流动风险为本公司在到期日无法履行其财务义务的风险。本公司管理流动性风险的方
法是确保有足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于造成不可接受的损失或对企业信
誉造成损害。本公司定期分析负债结构和期限，以确保有充裕的资金。本公司管理层对银
行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。同时与金融机构进行融资磋商，以保持
一定的授信额度，减低流动性风险。
七、公允价值的披露
项目 第一层次公 第二层次公允价值 第三层次公
合计
允价值计量 计量 允价值计量
一、持续的公允价值计量 — — — —
投资性房地产
出租的建筑物 123,102,057.73 123,102,057.73
持续以公允价值计量的资
产总额
续表
西安东智房地产有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 第一层次公 第二层次公允价值 第三层次公
合计
允价值计量 计量 允价值计量
一、持续的公允价值计量 — — — —
投资性房地产
出租的建筑物 127,517,200.00 127,517,200.00
持续以公允价值计量的资
产总额
续表
项目 第一层次公 第二层次公允价值 第三层次公
合计
允价值计量 计量 允价值计量
一、持续的公允价值计量 — — — —
投资性房地产
出租的建筑物 142,041,200.00 142,041,200.00
持续以公允价值计量的资
产总额
定量信息
本公司投资性房地产公允价值的确定方法为根据具有专业资质的资产评估公司的投资
性房地产的评估结果确认为投资性房地产的公允价值。
本公司金融工具公允价值计量所属层次在三个层次之间在本期度无重大的变动。
本公司金融工具及投资性房地产的公允价值估值技术在本期度未发生变更。
不以公允价值计量的金融资产和负债主要包括：应收款项、应付款项。
上述不以公允价值计量的金融资产和负债的账面价值与公允价值相差很小。
西安东智房地产有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
八、关联方及关联交易
（一） 关联方关系
（1） 控股股东及最终控制方
对本公司 对本公司
注册资本
控股股东及最终控制方名称 注册地 业务性质 的持股比 的表决权
（万元）
例(%) 比例(%)
云南城投置业股份有限公司 云南昆明 房地产开发 160,568.69 100.00 100.00
注：本公司最终控制人为云南省康旅控股集团有限公司。
（2） 控股股东的注册资本及其变化
控股股东
云南城投置业股份有限公司 160,568.69 160,568.69
其他关联方名称 与本公司关系
云南城投物业服务有限公司 受同一控股股东控制
云南城投众和建设集团有限公司 受同一最终控制方控制
昆明云城西山旅游投资开发有限公司 受同一最终控制方控制
云南省康旅控股集团有限公司 最终控制方
（二） 关联交易
（1） 采购商品/接受劳务
关联方 关联交易内容 2021 年发生额 2020 年发生额
发生额
云南城投物业服务
物业管理费 28,116.69 118,293.83 44,183.38
有限公司
（2） 销售商品/提供劳务
关联方 关联交易内容 2021 年发生额 2020 年发生额
发生额
云南城投置业股
利息收入 4,478,475.75 6,724,248.97
份有限公司
西安东智房地产有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
关联方 关联交易内容 2021 年发生额 2020 年发生额
发生额
昆明云城西山旅
游投资开发有限 利息收入 323,436.60 312,949.09
公司
（1） 受托管理/承包情况
委托资 委托起 委托终 托管费费 确认的托
委托方名称 受托方名称
产类型 始日 止日 定价依据 管费
云南省康旅控股集 西安东智房地 其他资 2017.11 2025.11
行业标准 -
团有限公司 产有限公司 产托管 .22 .21
注：2017 年 11 月 22 日签署了《委托经营管理合同》，本公司接受最终控制方云南省
康旅控股集团有限公司委托，对其合法拥有的位于陕西省西安市融城东海项目的物业（总
建筑面积为 16,170.03 平方米）进行经营管理，委托期限 8 年，西安东智房地产有限公司
参照行业标准拟向云南省康旅控股集团有限公司收取的管理费总计不超过 2,000.00 万
元。
本公司向云南城投置业股份有限公司拆出资金，截止 2022 年 6 月 30 日，拆出资金本
息合计余额为 1,000,000.00 元。
（1）作为担保方
担保金额 担保是否已经履
被担保方名称 担保起始日 担保到期日
（万元） 行完毕
云南城投置业股份有
限公司
合计 12,000.00 — — —
西安东智房地产有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（三） 关联方往来余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款
云南城投置业股份有限公司 1,000,000.00 136,090,299.52 107,772,687.70
昆明云城西山旅游投资开发有限公司 5,140,500.00
西安东智房地产有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目名称 关联方
应付账款
云南城投众和建设集团有限公司 4,000.00 4,000.00 4,000.00
云南城投物业服务有限公司 16,066.68 12,050.02
预收款项
云南城投众和建设集团有限公司 8,048.89
其他应付款
云南省康旅控股集团有限公司 1,515,747.08 743,868.20 424,361.36
云南城投众和建设集团有限公司 13,365.00
云南城投置业股份有限公司 2,900.00
（四） 关联方承诺
截至 2022 年 6 月 30 日，本公司无需披露的重大关联方承诺事项。
九、或有事项
对外提供债务担保形成的或有事项及其财务影响：本公司为商品房承购人提供阶段性
担保，阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的房屋所
有权证办妥抵押登记手续之日止。截至 2022 年 6 月 30 日，本公司提供的阶段性担保金额
合计 2,068.68 万元。
除存在上述或有事项外，截至 2022 年 6 月 30 日，本公司无其他需要说明的重大或有
事项。
十、承诺事项
截至 2022 年 6 月 30 日，本公司无应披露未披露的重大承诺事项。
十一、资产负债表日后事项
截至财务报表批准报出日，本公司无应披露未披露的重大资产负债表日后事项。
十二、其他重要事项
截止 2022 年 6 月 30 日本公司无需说明的其他重要事项。
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