深圳市特发服务股份有限公司 2021 年半年度报告全文
深圳市特发服务股份有限公司
公告编号：2021-053
深圳市特发服务股份有限公司 2021 年半年度报告全文
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别
和连带的法律责任。
公司负责人陈宝杰、主管会计工作负责人王隽及会计机构负责人(会计主管
人员)马珍珍声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本报告涉及公司未来发展战略及重点工作计划等前瞻性描述，不构成公司
对投资者的实质性承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，
并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。
公司在本报告第三节“管理层讨论与分析”中第十部分“公司面临的风险和
应对措施”，详细描述了公司经营中可能存在的风险及应对措施，敬请投资者关
注相关内容。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人签名并盖章的财务报表；
（二）报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿；
（三）载有法定代表人签名的公司2021年半年度报告文本；
以上备查文件的置备地点：深圳市福田区香蜜湖街道侨香路1010号特发文创广场五楼。
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释义
释义项 指 释义内容
特发服务、公司 指 深圳市特发服务股份有限公司
特发政务 指 深圳市特发政务服务有限公司
特发集团 指 深圳市特发集团有限公司
南通三建 指 江苏南通三建集团股份有限公司
银坤投资 指 深圳市银坤投资股份有限公司
特发投资 指 深圳市特发投资有限公司
华为 指 华为技术有限公司
阿里巴巴 指 阿里巴巴（中国）有限公司
深交所 指 深圳证券交易所
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
市口岸办 指 深圳市人民政府口岸办公室
中登公司 指 中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司
报告期、本期 指 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 6 月 30 日
上期、上年同期 指 2020 年 1 月 1 日至 2020 年 6 月 30 日
元、万元 指 人民币元、万元
（本）报告期末 指 2021 年 6 月 30 日
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司简介
股票简称 特发服务 股票代码 300917
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市特发服务股份有限公司
公司的中文简称（如有） 特发服务
公司的外文名称（如有） Shenzhen SDG Service Co., Ltd.
公司的外文名称缩写（如有） SDGS
公司的法定代表人 陈宝杰
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 陈宝杰 王典淳
深圳市福田区香蜜湖街道侨香路 1010 号 深圳市福田区香蜜湖街道侨香路 1010 号
联系地址
特发文创广场五楼 特发文创广场五楼
电话 0755-83075915 0755-83075915
传真 0755-83075988 0755-83075988
电子信箱 sdgs@tefafuwu.com wangdc@tefafuwu.com
三、其他情况
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2020 年年报。
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2020 年年报。
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注册情况在报告期是否变更情况
√ 适用 □ 不适用
企业法人营业执
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
照注册号
深圳市福田区香
报告期初注册
日 1010 号特发文创 356 356 356
广场五楼
深圳市福田区香
报告期末注册
日 1010 号特发文创 356 356 356
广场五楼
临时公告披露的指定网站查
询日期（如有）
临时公告披露的指定网站查 巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
：《深圳市特发服务股份有限公司关于完成工商变更登记的
询索引（如有） 公告》
（公告编号：2021-010）
其他有关资料在报告期是否变更情况
√ 适用 □ 不适用
公司于 2021 年 4 月 22 日召开的第一届董事会第十六次会议、第一届监事会第九次会议，以及 2021 年 5 月 25 日召开的 2020
年度股东大会审议并通过了《关于 2020 年度利润分配及资本公积金转增股本预案的议案》
。因实施 2020 年度权益分派，公
司注册资本由 10,000 万人民币变更为 13,000 万人民币，并对公司章程相应条款作出修订，于 2021 年 7 月 8 日办理完成了工
商变更登记备案手续，并取得了深圳市市场监督管理局发出的《变更（备案）通知书》
。具体内容详见公司于 2021 年 7 月
（公告编
号：2021-043）
。
四、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 772,668,530.50 488,068,692.66 58.31%
归属于上市公司股东的净利润（元） 56,369,988.23 44,071,294.14 27.91%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
益后的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 126,360,441.22 25,037,238.06 404.69%
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基本每股收益（元/股） 0.4336 0.4520 -4.07%
稀释每股收益（元/股） 0.4336 0.4520 -4.07%
加权平均净资产收益率 6.94% 15.93% -8.99%
本报告期末比
本报告期末 上年度末
上年度末增减
总资产（元） 1,260,717,275.97 1,099,784,531.36 14.63%
归属于上市公司股东的净资产（元） 804,990,633.31 786,306,436.54 2.38%
五、境内外会计准则下会计数据差异
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
六、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 45,290.39 处置非流动资产
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
委托他人投资或管理资产的损益 852,460.27 理财收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,190.00
主要为个税手续费返还、增值税
进项加计抵扣、小规模企业增值
其他符合非经常性损益定义的损益项目 3,819,764.00
税免征、供暖增值税免征、招用
自主就业退役士兵税收优惠
减：所得税影响额 1,535,131.11
少数股东权益影响额（税后） 211,335.15
合计 4,394,058.19 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
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说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）所属行业发展情况
建部等十部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励物业服务企业积
极探索“物业服务+生活服务”模式，开展各类增值服务。2021年两会提案多次释放与物业相关
信号，涉及社区养老、社区治理等多项内容。“十四五”规划纲要中六次提及物业，主题涉及
生活性服务业品质化发展、提高城市治理水平、健全社区管理和服务机制等。随着相关政策
的进一步落地，物业服务类企业将迎来更加广阔的发展空间。
从行业整体的发展态势来看，行业竞争的格局正在加速演变。头部物业公司凭借资源优
势持续跑马圈地，利用并购重组不断壮大自身规模、延伸业务边界、加速行业整合，碧桂园
服务控股蓝光嘉宝、龙湖物业收购亿达服务、融创服务收购彰泰服务等重大行业重组事件层
出不穷。另一方面，物管企业的资本化趋势愈演愈烈，荣万家于2021年初成功登陆港交所，
长城物业也于6月正式向港交所主板递交上市申请。截至报告期末，行业内上市企业的数量已
近50家。越来越多的物业服务企业希望通过资本市场力量助力企业实现快速规模扩张，“强者
恒强”的马太效应仍是主导行业未来生态格局的主旋律。
传统物业管理多为住宅类项目，但近年来非住宅类项目的市场化程度也在不断提高。公
司所处的园区物业服务细分领域已在全国范围内呈现一、二线城市密集发展，并逐步向全国
广泛布局的态势。相较于传统的住宅物业，园区物业的发展起步相对较晚，对服务人员的专
业能力、服务质量要求更高，具备一定的进入门槛。该领域内的从业者多进行独立运营，没
有可依托的大型地产母公司，注重以完善的服务标准和优质的客户体验赢得与之相称的行业
地位与口碑。随着园区企业客户对将生产、办公、生活园区物业委托专业公司进行统一管理
的意识不断增强，园区物业管理正在成为众多物业公司谋求战略转型的主要方向之一。
（二）报告期内主要业务
公司一直以园区综合物业管理为核心业务，致力于成为中国高端综合服务运营商。公司
通过多元化的经营完善服务生态圈，满足客户全周期的服务需求，从事的服务内容包括综合
设施管理、空间管理、安全管理、环境管理、高端接待、会议服务等，管理的项目涵盖高新
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科技园区、商业综合体、政府机关、学校、住宅等多种类型。公司在积极拓展物业管理服务
的同时，在政务服务、商务服务领域也取得了长足发展，多元化经营的格局逐步形成。
公司园区业务主要为面向企业科技园区的综合物业管理，提供的服务涵盖设备设施管理、
安全消防管理、环境服务、空间管理、分包商管理等。园区物业的代表项目目前包括华为全
球总部物业管理项目、阿里巴巴全球总部物业服务项目等，在管项目分布深圳、成都、廊坊、
武汉、上海、东莞等地。近年来，随着现有客户需求的不断升级，公司积极开拓无人驾驶测
试、数据中心运维等新兴业务领域。报告期内，公司新中标了东莞华为南方工厂B区项目，
正式开始进入厂区IFM业务领域。公司致力于为园区客户提供多角度、全方位的运营保障，
使其能够集中精力聚焦主业发展。
公司为商场商厦等商业物业提供包括前期介入及接管验收、客户入住、装修管理、开业
保障、环境管理、消防安全管理、停车场管理、建筑及设备设施管理、应急管理等服务，代
表项目包括深圳特力水贝珠宝大厦等。
公司于报告期内成立城市服务事业部，对旗下住宅物业项目进行统一管理。公司主要为
多层住宅、高层住宅等住宅物业提供包括前期介入及接管验收、业主入伙管理、装修管理、
客户管理、环境管理、设备设施维护、秩序维护、消防管理等服务，代表性项目包括深圳和
平里花园管理处、特发小区管理处项目等。
公司为学校、公共交通设施和政府公共服务场所等公共物业提供包括秩序维护、保洁绿
化、设备设施管理、小型物业工程管理等服务，代表性项目包括深圳国际交流学校项目、杭
州云谷学校项目等。
除上述现有业务外，公司于报告期内积极探索全新业态，丰富自身业务结构，谋求新领
域的发展与突破。报告期内，新增下列主要业务：
公司于报告期内全面承接市口岸办辖下陆路口岸管理区域和原特区管理线检查站管理区
域管养服务工作，正式步入口岸管养业务领域。在严格落实口岸常态化疫情防控的基础上，
公司主动对标一流口岸服务标准，编制口岸管养服务总体方案；积极参与智慧口岸信息化建
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设，开展设备设施信息化管理，实施智能化停车场改造，搭建综合信息服务平台，为旅客提
供方便、快捷的通关服务。
在城市管家服务领域，公司积极与街道社区合作，尝试通过统筹整合物业管理、环境卫
生整治、市政设施管护等城市管理服务，消除原有的碎片化、粗放式多头多层治理弊端，探
索城中村物业管理和社区市政管理一体化运营新模式，协助政府破解城中村治理难题。
（三）报告期内主要经营模式
收费模式方面，公司一般采用成本加成的定价方式，即根据客户提出的服务需求测算相
应的项目成本，结合项目成本及预期利润，提出项目服务报价，经招投标流程或与客户协商
确定最终收费水平。
从结算模式来看，公司采用包干制和酬金制两种结算模式，其中最主要的营业收入来源
综合物业管理服务项目均采用包干制结算方式。按照项目业态来看，又以包干制园区综合物
业管理服务收入占比最高。
（四）市场地位与客户评价
报告期内，公司获得了ISO55001资产管理体系认证和ISO27001信息安全管理体系认证。
公司凭借扎实的基础服务、稳定的运营管理、良好的合同履约，获得华为颁发的后勤服务“金
牌供应商”光荣称号，凸显了公司在高端科技园区综合物业管理领域较强的市场竞争力和客户
认可度。公司另于报告期内获得腾讯公司“A级供应商”，成为其优选供应商。凭借报告期内良
好的业绩表现，公司还荣获了中物研协颁发的“2021年中国物业上市公司发展速度领先企业”
称号，进一步彰显了公司高速发展的强劲势头，也向市场展现了公司作为高端综合物业管理
服务运营商的魄力和实力。
（五）业绩驱动因素分析
公司报告期内实现营业收入77,267万元，相比去年同期增长58.31%。营收增长的主要驱
动因素一是包括口岸管养业务在内的新拓展项目贡献的收入；二是2020年新增项目因翘尾因
素影响报告期内营收。
公司报告期内实现净利润5,865万元，相比去年同期增长24.21%。净利润增长的主要驱动
因素一是包括口岸管养业务在内的新拓展项目贡献的利润；二是公司加强资金管理，积极购
买理财导致的利润增加。
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二、核心竞争力分析
（一）优质的园区物业管理品牌形象
公司深耕园区物业管理服务领域多年，在园区物业服务领域享有较高的品牌美誉度。公
司通过不断打磨服务标准，提升客户体验，与华为、阿里巴巴等知名客户均建立了长期、稳
定的服务关系，并多次受到核心客户的嘉奖。报告期内，公司凭借扎实的基础服务、稳定的
运营管理、良好的合同履约，荣获华为颁发的后勤服务2020年度“金牌供应商”称号，凸显
了在高端科技园区IFM业务领域较强的客户认可度。公司还于报告期内获得腾讯公司“A级供
应商”，成为其优选供应商。公司上市后高速发展的强劲势头同时也获得了物研协的高度认
可，荣获其颁发的“2021年中国物业上市公司发展速度领先企业”称号，进一步向市场展现
了公司作为园区综合物业服务运营商的魄力与实力。
（二）日趋完善的服务标准
基于多年的从业经验，公司目前已编制并发布了园区类、商业类、住宅类三大服务标准
以及政务、商务类可视化服务标准。规范的作业流程及标准化的作业程序为项目日常运营和
新项目承接提供了有力的支持和保障。本报告期内，公司对各类服务标准做了进一步深化完
善，重点关注服务细节规范，强调构建高效协同的品质管理体系，并启动了物业服务标准视
频拍摄工作，促进标准化落地，引领品质提升。此外，下属特发口岸公司对标一流口岸服务
标准，编制了《深圳口岸管养服务总体方案》，为口岸管养业务的具体开展提供了文件指引，
也为今后进一步细化口岸服务标准打下了坚实基础。
（三）独具特色的业务形态
公司不满足于从事传统的物业管理服务，与时俱进、突破创新，争当新兴业务的开拓者、
先行者，通过深度挖掘客户需求,创新服务模式，在会务服务、自动驾驶测试、数据中心运维
等新兴业务领域都进行了积极的探索与尝试。报告期内，公司还积极开拓实践“城市管家”
新理念、新技术、新标准、新模式，通过与社区街道的合作，尝试进行物业管理和社区市政
管理的一体化运营。公司通过营造良好的创新生态，激发创新创造活力，努力开展新业务的
孕育和孵化，打造健康可持续的核心竞争优势。
（四）市场化的运营机制
在缺少地产集团股东的资源支持下，公司凭借“以客户为先、以服务为本”的服务理念，
在多年的市场竞争中逐步积累了丰富的科技园区及办公物业大客户服务经验，增强了市场化
竞争的能力和水平，实现了经营规模和经营业绩的快速增长。公司通过混合所有制改革，在
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引入战略投资者的同时实施员工持股计划，并以“强激励、硬约束”的考核模式有效调动全
体员工的工作积极性，提高其主人翁精神，打造了一支战斗力足、忠诚度高、归属感强的精
英骨干团队，是公司实现长期战略目标的宝贵财富。
三、主营业务分析
概述
参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
主要系业务拓展导致营
营业收入 772,668,530.50 488,068,692.66 58.31%
业收入增加
主要系业务拓展导致营
营业成本 644,262,450.14 387,860,071.43 66.11%
业成本增加
销售费用 4,767,396.85 4,710,234.38 1.21%
主要系管理人员薪酬增
管理费用 49,875,533.25 32,841,329.34 51.87%
加
主要系本期利息收入增
财务费用 -1,581,659.74 54,502.32 -3,002.00%
加
所得税随利润总额增加
所得税费用 18,167,501.78 15,260,027.13 19.05%
而增加
研发投入 209,886.80
主要系业务拓展导致销
经营活动产生的现金流 售商品、提供劳务收到
量净额 的现金较去年同期有所
增加
投资活动产生的现金流 主要系本年购买理财产
-432,175,454.72 -1,841,332.61 -23,370.80%
量净额 品导致的
筹资活动产生的现金流
-40,576,832.47 498,040.00 -8,247.30%
量净额
主要系本年购买结构性
现金及现金等价物净增
-346,407,197.00 23,708,153.21 -1,561.13% 存款，货币资金减少导
加额
致的
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
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占比 10%以上的产品或服务情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分产品或服务
综合物业管理服
务
政务服务 72,931,587.98 61,913,868.68 15.11% 4.49% 11.43% -5.28%
增值服务 25,676,303.69 6,539,055.78 74.53% 41.15% 111.09% -8.44%
四、非主营业务分析
√ 适用 □ 不适用
单位：元
金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性
按权益法确定的投资收益及
投资收益 1,190,436.74 1.55% 是
理财产品投资收益
公允价值变动损益 3,814,973.00 4.97% 结构性存款预计收益 是
应收账款及其他应收款坏账
资产减值 -4,314,159.42 -5.62% 是
准备
营业外收入 81,875.53 0.11% 主要为处置材料款 否
营业外支出 40,800.64 0.05% 否
主要为稳岗补贴、个税手续费
返还、增值税进项加计抵扣、
小规模企业增值税免征、供暖
其他收益 5,241,583.79 6.82% 是
增值税免征、附加税减免招、
用自主就业退役士兵税收优
惠、残疾人就业保障金退回
五、资产、负债状况分析
单位：元
本报告期末 上年末
占总资产比 占总资产比 比重增减 重大变动说明
金额 金额
例 例
货币资金 370,831,030.56 29.41% 717,238,075.41 65.22% -35.81% 本期购买结构性存款导致货币资金
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减少
应收账款 324,469,044.60 25.74% 276,038,446.99 25.10% 0.64%
存货 3,536,437.44 0.28% 3,535,359.87 0.32% -0.04%
投资性房地产 54,351,248.65 4.31% 55,590,951.13 5.05% -0.74%
长期股权投资 12,557,757.34 1.00% 12,219,780.88 1.11% -0.11%
固定资产 9,606,271.54 0.76% 8,561,377.06 0.78% -0.02%
本期适用新租赁准则，产生使用权资
使用权资产 16,694,642.84 1.32% 1.32%
产。
本期业务拓展，预收款项较年末大幅
合同负债 100,066,351.19 7.94% 11,843,730.99 1.08% 6.86%
增长。
本期适用新租赁准则，产生租赁负
租赁负债 19,888,330.40 1.58% 1.58%
债。
本期购买结构性存款导致交易性金
交易性金融资产 403,814,973.00 32.03% 0.00 32.03%
融资产增加
□ 适用 √ 不适用
√ 适用 □ 不适用
单位：元
计入权益的
本期公允价 本期计提的 本期购买 本期出售 其他
项目 期初数 累计公允价 期末数
值变动损益 减值 金额 金额 变动
值变动
金融资产
金融资产
（不含衍 0.00 3,814,973.00 0.00 0.00 510,000,000.00 110,000,000.00 403,814,973.00
生金融资
产）
上述合计 0.00 3,814,973.00 0.00 0.00 510,000,000.00 110,000,000.00 403,814,973.00
金融负债 0.00 0.00
其他变动的内容
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□ 是 √ 否
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截至报告期末，公司履约保证金账户余额100434.95元，该资金使用受限；除此之外，无其他因抵押、质押或冻结等对使用
有限制、有潜在回收风险的款项。
六、投资状况分析
√ 适用 □ 不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
□ 适用 √ 不适用
□ 适用 √ 不适用
√ 适用 □ 不适用
单位：元
计入权益的
初始投资 本期公允价 报告期内购入 报告期内售出 累计投资收
资产类别 累计公允价 期末金额 资金来源
成本 值变动损益 金额 金额 益
值变动
自有资金
其他 0.00 3,814,973.00 0.00 510,000,000.00 110,000,000.00 852,460.27 403,814,973.00 /募集资
金
合计 0.00 3,814,973.00 0.00 510,000,000.00 110,000,000.00 852,460.27 403,814,973.00 --
√ 适用 □ 不适用
（1）募集资金总体使用情况
√ 适用 □ 不适用
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单位：万元
募集资金总额 43,256.63
报告期投入募集资金总额 6,101.52
已累计投入募集资金总额 6,101.52
募集资金总体使用情况说明
经中国证券监督管理委员会（证监许可〔2020〕2930 号）同意注册，本公司由国泰君安证券股份有限公司采用向战略
投资者定向配售、网下向符合条件的网下投资者询价配售与网上向持有深圳市非限售 A 股股份和非限售存托凭证市值的社
会公众投资者定价发行相结合的方式发行人民币普通股（A 股）股票 25,000,000 股，发行价为每股人民币 18.78 元，共
计募集资金 46,950.00 万元，扣除承销费及保荐费 2,603.77 万元（不含增值税）后的募集资金为 44,346.27 万元，已由
主承销商国泰君安证券股份有限公司于 2020 年 12 月 16 日汇入本公司募集资金监管账户。另减除律师费、审计费、法定
信息披露等其他发行费用 1,089.59 万元后，公司本次募集资金净额 43,256.63 万元。上述募集资金到位情况业经天健会
计师事务所(特殊普通合伙)验证，并由其出具《验资报告》
（天健验〔2020〕3-141 号）
。
金置换先期投入募投项目和已支付发行费用的自筹资金的议案》，同意以募集资金置换先期投入募投项目的自筹资金
及支付发行费用金额已经容诚会计师事务所（特殊普通合伙）专项审核，并出具了《深圳市特发服务股份有限公司以自筹
资金预先投入募集资金投资项目及支付发行费用的鉴证报告》
（容诚专字[2021]518Z0248 号）
。公司保荐机构、监事会、独
立董事对上述以募集资金置换先期投入募投项目及支付发行费用的自筹资金事项均发表了明确的同意意见。
截至报告期初，募集资金余额为 43,908.12 万元（含尚未支付的发行费用）
，报告期内，公司累计直接投入募投项目
，超募资金永久补充流动资金 2,600.00 万元，购买
结构性存款未到期金额 34,500.00 万元，支付其他发行费用 448.25 万元（含置换预先支付发行费用的自筹资金 73.87 万
元）
，利息、理财收入扣除手续费净额 122.75 万元。截至 2021 年 6 月 30 日，募集资金专户余额为 2,981.10 万元（含扣
除手续费后的相关利息收入及尚未支付的发行费用）
。
（2）募集资金承诺项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
截至
项目达 截止报 项目可
是否已变 募集资 期末
调整后 本报告 截至期末 到预定 本报告 告期末 是否达 行性是
承诺投资项目和超 更项目 金承诺 投资
投资总 期投入 累计投入 可使用 期实现 累计实 到预计 否发生
募资金投向 (含部分 投资总 进度
额(1) 金额 金额(2) 状态日 的效益 现的效 效益 重大变
变更) 额 (3)＝
期 益 化
(2)/(1)
承诺投资项目
物业管理市场拓展 19,323.7 19,323.7
否 1,211.59 1,211.59 6.27% 05 月 15 0 0是 否
项目 9 9
日
信息化建设项目 否 5,008.5 5,008.5 126.54 126.54 2.53% 05 月 15 0 0是 否
日
深圳市特发服务股份有限公司 2021 年半年度报告全文
人力资源建设项目 否 4,548 4,548 198.66 198.66 4.37% 05 月 15 0 0是 否
日
物业管理智能化升
否 3,689.48 3,689.48 64.73 64.73 1.75% 05 月 15 0 0是 否
级和节能改造项目
日
补充流动资金 否 1,950 1,950 1,900 1,900 97.44% 0 0是 否
承诺投资项目小计 -- 3,501.52 3,501.52 -- -- 0 0 -- --
超募资金投向
暂未确定投向 否 8,736.86 6,136.86 0 0
补充流动资金（如
-- 0 2,600 2,600 2,600 100.00% -- -- -- -- --
有）
超募资金投向小计 -- 8,736.86 8,736.86 2,600 2,600 -- -- 0 0 -- --
合计 -- 6,101.52 6,101.52 -- -- 0 0 -- --
未达到计划进度或
预计收益的情况和 不适用
原因（分具体项目）
项目可行性发生重
无
大变化的情况说明
适用
公司首次公开发行股票的超募资金总额为人民币 8,736.86 万元。公司超募资金的用途等情况将严格按
照《上市公司监管指引第 2 号-上市公司募集资金管理和使用的监管要求》等法律法规的要求履行审批
超募资金的金额、
程序及信息披露义务。公司于 2021 年 1 月 25 日召开第一届董事会第十五次会议和第一届监事会第八
用途及使用进展情
次会议，审议通过了《关于使用部分超募资金永久性补充流动资金的议案》
，结合自身实际经营情况，
况
同意公司使用超募资金人民币 2,600 万元用于永久补充流动资金，占超募资金总额的 29.76%。公司独
立董事和保荐机构对该事项均发表了同意意见。截至 2021 年 6 月 30 日，上述永久补充流动资金事项
已经完成，剩余 6136.86 万元暂未确定投向。
不适用
募集资金投资项目
实施地点变更情况
不适用
募集资金投资项目
实施方式调整情况
募集资金投资项目 适用
先期投入及置换情 公司于 2021 年 4 月 27 日召开第一届董事会第十七次会议和第一届监事会第十次会议，审议通过了《关
况 于使用募集资金置换先期投入募投项目和已支付发行费用的自筹资金的议案》 ，同意以募集资金置换先
深圳市特发服务股份有限公司 2021 年半年度报告全文
期投入募投项目的自筹资金 1,175.73 万元及已支付发行费用的自筹资金 73.87 万元，共计 1,249.60 万
元。公司独立董事和保荐机构均发表了同意意见，容诚会计师事务所（特殊普通合伙）出具了《以自
筹资金预先投入募集资金投资项目及支付发行费用的鉴证报告》
（容诚专字[2021]518Z0248 号）
。截至
用闲置募集资金暂 不适用
时补充流动资金情
况
项目实施出现募集 不适用
资金结余的金额及
原因
公司于 2021 年 1 月 25 日召开第一届董事会第十五次会议和第一届监事会第八次会议，审议通过了《关
于使用部分闲置募集资金和闲置自有资金进行现金管理的议案》，同意公司使用不超过人民币 40,000
尚未使用的募集资 万元（含本数）的暂时闲置募集资金进行现金管理，使用期限自股东大会审议通过之日起 12 个月内有
金用途及去向 效。在上述额度和期限范围内，资金可循环滚动使用。公司独立董事和保荐机构对该事项均发表了同
意意见。截至 2021 年 6 月 30 日，公司使用部分暂时闲置募集资金购买的结构性存款余额为 34,500 万
元，其余尚未使用的募集资金仍存放于募集资金专户中。
募集资金使用及披
露中存在的问题或 无
其他情况
（3）募集资金变更项目情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在募集资金变更项目情况。
（1）委托理财情况
√ 适用 □ 不适用
报告期内委托理财概况
单位：万元
逾期未收回理财已
具体类型 委托理财的资金来源 委托理财发生额 未到期余额 逾期未收回的金额
计提减值金额
银行理财产品 自有资金 5,500 2,500 0 0
银行理财产品 募集资金 38,756.63 37,478.17 0 0
合计 44,256.63 39,978.17 0 0
单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托理财具体情况
□ 适用 √ 不适用
委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形
□ 适用 √ 不适用
深圳市特发服务股份有限公司 2021 年半年度报告全文
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
（3）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
七、重大资产和股权出售
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
□ 适用 √ 不适用
八、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
深圳市特发
口岸服务有 子公司 物业管理 5,000,000 160,721,369.77 17,965,986.93 113,466,473.27 16,004,902.47 13,071,443.81
限公司
报告期内取得和处置子公司的情况
□ 适用 √ 不适用
主要控股参股公司情况说明
九、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
十、公司面临的风险和应对措施
（一）物业行业市场竞争加剧
众多以传统住宅业务为主的物业公司竞相布局园区物业管理领域，通过低价策略抢夺市
深圳市特发服务股份有限公司 2021 年半年度报告全文
场份额，导致行业竞争加剧。为妥善应对日趋激烈的竞争压力，公司将充分借助资本市场的
力量，在持续扩大现有业务规模和品牌影响力的同时，紧跟行业发展趋势，积极探索新的业
务运作模式，不断巩固和提升自身在行业中的地位。
（二）毛利率下滑风险
一方面，行业内人力资源相对短缺导致用工成本上升；另一方面，行业内的低价竞争进
一步挤压了从业者的利润空间。加之疫情因素导致的成本费用上升，公司毛利率面临下滑风
险。公司未来将在加大市场拓展力度的同时加强成本管控，减少不必要的费用开支，并试图
在新兴领域挖掘利润增长点，重塑企业市场价值。
（三）人工成本上涨加大招聘难度
因各地市基本工资存在不同程度的上调，导致全国各地的人力成本居高不下。一线安保、
保洁人员的招聘难度加大，现有基层服务人员的流失率也不容小觑。为妥善应对该风险，公
司将下大力气加快人才队伍建设，坚持“外部引入”和“内部培养”两手抓。同时加强与各
大高校、人力资源公司、劳务派遣公司的合作，积极寻觅或培养理论扎实、业务能力强的行
业专业人才。
十一、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
谈论的主要内容及
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 调研的基本情况索引
提供的资料
巨潮资讯网
（http://www.cninfo.com
通过“中 国 证 券 网”参与
中 国 证 券 网 其他 其他 公司 2020 年度网上业
月 17 日 会 发服务股份有限公司投
绩说明会的投资者
资者关系活动记录表》
（编号：2021-001）
深圳市特发服务股份有限公司 2021 年半年度报告全文
第四节 公司治理
一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 会议决议
临时股东大会 75.01% 2021 年 02 月 22 日 2021 年 02 月 22 日
股东大会 股东大会决议
决议
□ 适用 √ 不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□ 适用 √ 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期没有发生变动，具体可参见 2020 年年报。
三、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□ 适用 √ 不适用
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
深圳市特发服务股份有限公司 2021 年半年度报告全文
第五节 环境与社会责任
一、重大环保问题情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□ 是 √ 否
报告期内因环境问题受到行政处罚的情况
对上市公司生产经
公司或子公司名称 处罚原因 违规情形 处罚结果 公司的整改措施
营的影响
无 无 无 无 无 无
参照重点排污单位披露的其他环境信息
无
未披露其他环境信息的原因
公司主营业务为物业管理，不涉及重大环境问题。
二、社会责任情况
高标准高质量开展党史学习教育。协助党委开展党史学习教育，突出学党史、悟思想、
办实事、开新局。召开党史学习教育动员部署会议，出台工作方案、学习计划等，购买党史
学习 书籍850本，以自学、集中学的方式组织全体党员学党史。
开展革命传统教育参观主题展览、观看红色影视、唱红色赞歌。组织参观主题展览80余
人次；组织观看红色影视178人次；协助公司党委牵头组织特发系统50名党员参加深圳市国资
委举办党委系统拉歌比赛。以艺术形式推动党史学习教育，用歌声追寻中国共产党人的初心
使命，讴歌党的奋斗历程和伟大成就。
开展“我为群众办实事”实践活动。清洁小区卫生、防疫宣传、新冠疫苗接种、开展“我
为群众办实事”、“民生服务台”等实践活动60人次，切实为民办实事。
协助党委开展“永远跟党走”群众性主题宣传教育活动80人次。激励基层党组织和广大
党员群众不忘初心、牢记使命，建强组织筑阵地，让党旗高高飘扬在“战斗堡垒”上。
深圳市特发服务股份有限公司 2021 年半年度报告全文
第六节 重要事项
一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及
截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在由公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超
期未履行完毕的承诺事项。
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在上市公司发生控股股东及其关联方非经营性占用资金情况。
三、违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、聘任、解聘会计师事务所情况
半年度财务报告是否已经审计
□ 是 √ 否
公司半年度报告未经审计。
五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□ 适用 √ 不适用
七、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
八、诉讼事项
重大诉讼仲裁事项
深圳市特发服务股份有限公司 2021 年半年度报告全文
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
其他诉讼事项
√ 适用 □ 不适用
诉讼(仲裁) 涉案金额 是否形成预计 诉讼(仲裁) 诉讼(仲裁)审理 诉讼(仲裁)判决
披露日期 披露索引
基本情况 （万元） 负债 进展 结果及影响 执行情况
原告李华诉被告
裴景军、深圳市特
发服务股份有限
公司武汉分公司、
尹识、浙商财产保 截至报告期末，
险股份有限公司 一审审理中
武汉市东山营销
服务部机动车交
通事故责任纠纷
案
原告陈冲诉被告
裴景军、深圳市特
发服务股份有限
公司武汉分公司、
尹识、浙商财产保 截至报告期末，
险股份有限公司 一审审理中
武汉市东山营销
服务部机动车交
通事故责任纠纷
案
原告罗同诉被告
深圳市特发服务
股份有限公司武
汉分公司、裴景
军、尹识、浙商财 截至报告期末，
产保险股份有限 一审审理中
公司武汉市东山
营销服务部机动
车交通事故责任
纠纷案
武汉市劳
申请人邝龙与被
动人事争
申请人深圳市特
议仲裁委 截至报告期末，
发服务股份有限 12.16 否 无
员会出具 一审审理中
公司武汉分公司
仲裁裁决
劳动报酬纠纷案
书后，公司
深圳市特发服务股份有限公司 2021 年半年度报告全文
已提起诉
讼。
原告赵宗升诉被
告中国环境科学
研究院、深圳市特
发服务股份有限
截至报告期末，
公司北京分公司、 16.02 否 一审阶段 无
一审审理中
北京远大洪雨防
水工程有限公司
财产损害赔偿纠
纷案
原告深圳市特发 2021 年 1 月 18
服务股份有限公 日，淮安市清江
司淮安分公司与 0.34 否 一审判决 浦区人民法院出 未执行
被告姚壮壮物业 具民事判决书，
服务合同纠纷案 已胜诉。
原告深圳市特发 2021 年 1 月 18
服务股份有限公 日，淮安市清江
司淮安分公司与 0.66 否 一审判决 浦区人民法院出 未执行
被告岳磊物业服 具民事判决书，
务合同纠纷案 已胜诉。
九、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□ 适用 √ 不适用
十一、重大关联交易
√ 适用 □ 不适用
关联交 占同类 获批的 可获得
关联交 是否超 关联交
关联交 关联关 关联交 关联交 关联交 易金额 交易金 交易额 的同类 披露日 披露索
易定价 过获批 易结算
易方 系 易类型 易内容 易价格 （万 额的比 度（万 交易市 期 引
原则 额度 方式
元） 例 元） 价
深圳市 向关联 招投标 中标价 2021 年 巨潮资
公司参 定期结
特发建 采购 方采购 定价或 或市场 336.55 1.92% 320 是 - 04 月 24 讯网
股公司 算
设服务 商品、接 市场定 价 日 （www.
深圳市特发服务股份有限公司 2021 年半年度报告全文
有限公 受劳务 价 cninfo.c
司 om.cn）
上的
《关于
公司
度日常
关联交
易确认
和 2021
年度日
常关联
交易预
计的公
告》
（公
告编
号：
巨潮资
讯网
（www.
cninfo.c
om.cn）
上的
《关于
公司
深圳市 向关联 招投标 度日常
同受控 中标价 2021 年
中天实 方出售 定价或 定期结 关联交
股股东 销售 或市场 647.67 0.84% 1,630 否 - 04 月 24
业有限 商品、提 市场定 算 易确认
控制 价 日
公司 供劳务 价 和 2021
年度日
常关联
交易预
计的公
告》
（公
告编
号：
深圳特 向关联 招投标 巨潮资
同受控 中标价 定期结 2021 年
力吉盟 销售 方出售 定价或 448.85 0.58% 850 否 - 讯网
股股东 或市场 算 04 月 24
投资有 商品、提 市场定 （www.
深圳市特发服务股份有限公司 2021 年半年度报告全文
限公司 控制 供劳务 价 价 日 cninfo.c
om.cn）
上的
《关于
公司
度日常
关联交
易确认
和 2021
年度日
常关联
交易预
计的公
告》
（公
告编
号：
巨潮资
讯网
（www.
cninfo.c
om.cn）
上的
《关于
公司
深圳市
特发信
向关联 招投标 度日常
息股份 同受控 中标价 2021 年
方出售 定价或 定期结 关联交
有限公 股股东 销售 或市场 612.11 0.80% 1,150 否 - 04 月 24
商品、提 市场定 算 易确认
司及其 控制 价 日
供劳务 价 和 2021
下属企
年度日
业
常关联
交易预
计的公
告》
（公
告编
号：
深圳市 向关联 招投标 巨潮资
同受控 中标价 定期结 2021 年
特发地 销售 方出售 定价或 458.51 0.60% 550 否 - 讯网
股股东 或市场 算 04 月 24
产有限 商品、提 市场定 （www.
深圳市特发服务股份有限公司 2021 年半年度报告全文
公司及 控制 供劳务 价 价 日 cninfo.c
其下属 om.cn）
企业 上的
《关于
公司
度日常
关联交
易确认
和 2021
年度日
常关联
交易预
计的公
告》
（公
告编
号：
巨潮资
讯网
（www.
cninfo.c
om.cn）
上的
《关于
深圳市 公司
特力 2020 年
（集 向关联 招投标 度日常
同受控 中标价 2021 年
团）股 方出售 定价或 定期结 关联交
股股东 销售 或市场 204.19 0.27% 380 否 - 04 月 24
份有限 商品、提 市场定 算 易确认
控制 价 日
公司及 供劳务 价 和 2021
其下属 年度日
企业 常关联
交易预
计的公
告》
（公
告编
号：
深圳市 招投标 巨潮资
同受控 关联租 中标价 定期结 2021 年
特力 租赁 定价或 115.48 5.95% 220 否 - 讯网
股股东 赁 或市场 算 04 月 24
（集 市场定 （www.
深圳市特发服务股份有限公司 2021 年半年度报告全文
团）股 控制 价 价 日 cninfo.c
份有限 om.cn）
公司及 上的
其下属 《关于
企业 公司
度日常
关联交
易确认
和 2021
年度日
常关联
交易预
计的公
告》
（公
告编
号：
巨潮资
讯网
（www.
cninfo.c
om.cn）
上的
《关于
公司
深圳市 2020 年
特发地 招投标 度日常
同受控 中标价 2021 年
产有限 关联租 定价或 定期结 关联交
股股东 租赁 或市场 77.46 3.99% 150 否 - 04 月 24
公司及 赁 市场定 算 易确认
控制 价 日
其下属 价 和 2021
企业 年度日
常关联
交易预
计的公
告》
（公
告编
号：
港通科 公司董 向关联 招投标 巨潮资
中标价 定期结 2021 年
技城发 事施晖 销售 方出售 定价或 412.94 21.29% 780 否 - 讯网
或市场 算 04 月 24
展（南 担任董 商品、提 市场定 （www.
深圳市特发服务股份有限公司 2021 年半年度报告全文
通）有 事长、 供劳务 价 价 日 cninfo.c
限公司 公司监 om.cn）
事王卫 上的
冲担任 《关于
董事的 公司
企业 2020 年
度日常
关联交
易确认
和 2021
年度日
常关联
交易预
计的公
告》
（公
告编
号：
巨潮资
讯网
（www.
cninfo.c
om.cn）
上的
《关于
公司
江苏南
通三建
公司持 向关联 招投标 度日常
集团股 中标价 2021 年
股 5%以 方出售 定价或 定期结 关联交
份有限 销售 或市场 280.38 0.36% 520 否 - 04 月 24
上的股 商品、提 市场定 算 易确认
公司及 价 日
东 供劳务 价 和 2021
其下属
年度日
企业
常关联
交易预
计的公
告》
（公
告编
号：
合计 -- -- -- 6,550 -- -- -- -- --
深圳市特发服务股份有限公司 2021 年半年度报告全文
大额销货退回的详细情况 公司于报告期内未发生大额销货退回的情况。
按类别对本期将发生的日常关联
公司在报告期内发生的关联交易的总额低于 2020 年度股东大会审议批准的 2021 年度日
交易进行总金额预计的，在报告期
常关联交易预计总额。
内的实际履行情况（如有）
交易价格与市场参考价格差异较
不适用
大的原因（如适用）
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在关联债权债务往来。
□ 适用 √ 不适用
公司与存在关联关系的财务公司、公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无其他重大关联交易。
十二、重大合同及其履行情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
深圳市特发服务股份有限公司 2021 年半年度报告全文
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
√ 适用 □ 不适用
租赁情况说明
报告期内，公司及部分子公司的办公场地、员工宿舍、部分停车场系租赁；公司位于发展中心大厦1栋5层物业用于出租?
为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的项目
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的租赁项目。
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在重大担保情况。
单位：元
影响重大合
本期确认的 累计确认的 同履行的各 是否存在合
合同订立公 合同订立对 合同履行的 应收账款回
合同总金额 销售收入金 销售收入金 项条件是否 同无法履行
司方名称 方名称 进度 款情况
额 额 发生重大变 的重大风险
化
深圳市特发
华为技术有
服务股份有 1,066,881,39 122,175,488. 353,465,484.
限公司及其 1
正常履行 回款正常 否 否
限公司及其 3.20 09 33
关联公司
子公司
深圳市特发
深圳市人民
服务股份有 398,790,000. 113,466,473. 113,466,473.
政府口岸办 正常履行 回款正常 否 否
限公司及其 00 27 27
公室
子公司
深圳市特发
华为技术有 443,822,596. 52,378,548.6 52,378,548.6
服务股份有 正常履行 回款正常 否 否
限公司 68 1 1
限公司
注：1 公司及子公司在连续十二个月内与华为技术有限公司及其所属公司签订了物业管理合同，累积金额为 106688.14 万元
人民币（含税）
。超过公司最近一个会计年度经审计的主营业收入的 50%。详见公司 2021 年 6 月 18 日在巨潮资讯网发布的
《关于签订日常经营重大合同的公告》
（2021-040）
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□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十三、其他重大事项的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。
十四、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
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第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量 比例 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 数量 比例
一、有限售条件股份 76,167,050 76.17% 23,570,085 882,865 24,452,950 100,620,000 77.40%
其中：境内法人持股 27,402,086 27.40% 8,940,199 902,715 9,842,914 37,245,000 26.25%
境内自然人持股 4,493 0.00% 1,357 -5,850 -4,493 0 0.00%
其中：境外法人持股 4,215 0.00% 1,275 -5,490 -4,215 0 0.00%
境外自然人持股 109 0.00% 33 -142 -109 0 0.00%
二、无限售条件股份 23,832,950 23.83% 6,429,915 -882,865 5,547,050 29,380,000 22.60%
三、股份总数 100,000,000 100.00% 30,000,000 0 30,000,000 130,000,000 100.00%
股份变动的原因
√ 适用 □ 不适用
股派发现金红利3.5元（含税），以资本公积金向全体股东每10股转增3股。本次转增后，公司总股本增至130,000,000股。
还，导致限售股增加3,119,900股（含转增股）。
股份变动的批准情况
√ 适用 □ 不适用
润分配及资本公积金转增股本预案的议案》，以2020年12月31日公司总股本100,000,000股为基数，向全体股东每10股派发
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现金红利3.5元（含税），合计派发现金红利35,000,000元（含税）；以资本公积金向全体股东每10股转增3股，转增后公司
总股本将增加至130,000,000股。公司独立董事对该事项发表了同意意见。2021年5月25日，公司召开2020年度股东大会，审
议通过了《关于2020年度利润分配及资本公积金转增股本预案的议案》，上海市锦天城（深圳）律师事务所出具了相关法律
意见书。
配售限售股解禁上市流通事项出具了核查意见。
股份变动的过户情况
√ 适用 □ 不适用
本次权益分派所转增股份已由中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司于2021年6月8日直接计入股东证券账户。
股份回购的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响。
√ 适用 □ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响，详
见“第二节公司简介及主要财务指标之四、主要会计数据和财务指标。
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
√ 适用 □ 不适用
单位：股
本期解除
股东名称 期初限售股数 本期增加限售股数 期末限售股数 限售原因 拟解除限售日期
限售股数
深圳市特发集团
有限公司
江苏南通三建集
团股份有限公司
深圳市银坤投资
股份有限公司
深圳市特发投资
有限公司
首次公开发行战
略配售股份
网下限售股份 1,166,950 1,517,035 350,085 0 首发后限售股 2021 年 6 月 21 日
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合计 76,167,050 1,517,035 25,969,985 100,620,000 -- --
二、证券发行与上市情况
□ 适用 √ 不适用
三、公司股东数量及持股情况
单位：股
持有特别表决
报告期末表决权恢复的优先股股
报告期末普通股股东总数 7,727 0 权股份的股东 0
东总数（如有）
（参见注 8）
总数（如有）
持股 5%以上的普通股股东或前 10 名股东持股情况
持有无 质押、标记或冻结情况
持有有限售
报告期末持 报告期内增 限售条
股东名称 股东性质 持股比例 条件的股份
股数量 减变动情况 件的股 股份状态 数量
数量
份数量
深圳市特发集
国有法人 47.78% 62,107,500 14,332,500 62,107,500 0
团有限公司
江苏南通三建
境内非国有
集团股份有限 15.00% 19,500,000 4,500,000 19,500,000 0 冻结 7,800,000
法人
公司
深圳市银坤投
境内非国有
资股份有限公 11.25% 14,625,000 3,375,000 14,625,000 0
法人
司
中信证券－招
商银行－中信
证券特发服务
员工参与创业 其他 1.87% 2,437,172 2,437,124 2,437,172 0
板战略配售 2
号集合资产管
理计划
兴业银行股份
有限公司－工
银瑞信金融地 其他 1.54% 1,999,793 1,999,793 0
产行业混合型
证券投资基金
兴业银行股份
有限公司－天 1,986,40
其他 1.53% 1,986,400 1,986,400 0
弘永利债券型 0
证券投资基金
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深圳市特发投
国有法人 0.98% 1,267,500 292,500 1,267,500 0
资有限公司
中国农业银行
股份有限公司
－工银瑞信优 其他 0.77% 996,840 996,840 0 996,840
质成长混合型
证券投资基金
中国光大银行
股份有限公司
－国投瑞银创 其他 0.62% 810,006 810,006 0 810,006
新动力混合型
证券投资基金
中国工商银行
股份有限公司
－天弘周期策 其他 0.55% 719,915 719,915 0 719,915
略混合型证券
投资基金
中信证券特发服务员工参与创业板战略配售 2 号集合资产管理计划（以下简称“特发服务 2 号
资管计划”）因参与公司首次公开发行战略配售，获配售新股 1,974,748 股，占公司首次公开
战略投资者或一般法人因配 发行后总股本的 1.9747%，成为公司前 10 名股东。上期末，特发服务 2 号资管计划参与转融
售新股成为前 10 名股东的 通证券出借业务，未在前 10 大股东之列，本报告期内已出借股票部分归还后，截至 2021 年 6
情况（如有）
（参见注 3） 月 30 日，该特发服务 2 号资管计划所持股数为 2,437,172 股（含转增股）
，重新成为前 10 名
股东，持股锁定期间的起止日期为 2020 年 12 月 21 日至 2021 年 12 月 20 日，除此之外，未
与该股东约定持股期间的起止日期。
上述股东关联关系或一致行 深圳市特发集团有限公司与深圳市特发投资有限公司为一致行动人 ,其他股东之间一致行动
动的说明 人关系尚未可知。
上述股东涉及委托/受托表
决权、放弃表决权情况的说 不涉及
明
前 10 名股东中存在回购专
无
户的特别说明（参见注 11）
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
兴业银行股份有限公司－工
银瑞信金融地产行业混合型 1,999,793 人民币普通股 1,999,793
证券投资基金
兴业银行股份有限公司－天
弘永利债券型证券投资基金
中国农业银行股份有限公司 996,840 人民币普通股 996,840
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－工银瑞信优质成长混合型
证券投资基金
中国光大银行股份有限公司
－国投瑞银创新动力混合型 810,006 人民币普通股 810,006
证券投资基金
中国工商银行股份有限公司
－天弘周期策略混合型证券 719,915 人民币普通股 719,915
投资基金
中国建设银行股份有限公司
－工银瑞信美丽城镇主题股 632,379 人民币普通股 632,379
票型证券投资基金
中国工商银行股份有限公司
－国投瑞银远见成长混合型 615,058 人民币普通股 615,058
证券投资基金
罗勤烈 550,500 人民币普通股 550,500
招商银行股份有限公司－天
弘优质成长企业精选灵活配
置混合型发起式证券投资基
金
李世辉 460,070 人民币普通股 460,070
前 10 名无限售流通股股东
之间，以及前 10 名无限售流
前 10 名无限售流通股股东之间，以及前 10 名无限售流通股股东和前 10 名股东之间关联关系
通股股东和前 10 名股东之
或一致行动关系尚未可知。
间关联关系或一致行动的说
明
前 10 名普通股股东参与融
公司股东罗勤烈除通过普通证券账户持有 370,500 股外，还通过广发证券股份有限公司客户
资融券业务股东情况说明
信用交易担保证券账户持有 180,000 股，实际合计持有 550,500 股。
（如有）
（参见注 4）
公司是否具有表决权差异安排
□ 适用 √ 不适用
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易。
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
四、董事、监事和高级管理人员持股变动
□ 适用 √ 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见 2020 年年报。
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五、控股股东或实际控制人变更情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
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第八节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
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第九节 债券相关情况
□ 适用 √ 不适用
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第十节 财务报告
一、审计报告
半年度报告是否经过审计
□ 是 √ 否
公司半年度财务报告未经审计。
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
编制单位：深圳市特发服务股份有限公司
单位：元
项目 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 370,831,030.56 717,238,075.41
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 403,814,973.00
衍生金融资产
应收票据
应收账款 324,469,044.60 276,038,446.99
应收款项融资
预付款项 8,332,266.41 5,196,061.73
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 17,662,968.43 13,702,357.37
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 3,536,437.44 3,535,359.87
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合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 30,512,462.60 1,396,295.93
流动资产合计 1,159,159,183.04 1,017,106,597.30
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 12,557,757.34 12,219,780.88
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 54,351,248.65 55,590,951.13
固定资产 9,606,271.54 8,561,377.06
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 16,694,642.84
无形资产 944,349.50 915,001.89
开发支出
商誉
长期待摊费用 2,429,144.87 1,430,448.22
递延所得税资产 4,974,678.19 3,960,374.88
其他非流动资产
非流动资产合计 101,558,092.93 82,677,934.06
资产总计 1,260,717,275.97 1,099,784,531.36
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
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应付账款 101,048,059.63 72,826,800.85
预收款项
合同负债 100,066,351.19 11,843,730.99
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 118,292,412.57 130,950,733.29
应交税费 30,300,879.57 24,410,949.52
其他应付款 64,168,185.43 42,836,932.67
其中：应付利息
应付股利 9,626,261.94
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,037,735.85 1,037,735.88
其他流动负债 151,974.55 585,134.60
流动负债合计 415,065,598.79 284,492,017.80
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 19,888,330.40
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债 6,053,459.60 6,918,238.93
非流动负债合计 25,941,790.00 6,918,238.93
负债合计 441,007,388.79 291,410,256.73
所有者权益：
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股本 130,000,000.00 100,000,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 429,620,537.79 459,620,537.79
减：库存股
其他综合收益 -83,639.24 -78,368.46
专项储备
盈余公积 16,180,654.54 16,180,654.54
一般风险准备
未分配利润 229,273,080.22 210,583,612.67
归属于母公司所有者权益合计 804,990,633.31 786,306,436.54
少数股东权益 14,719,253.87 22,067,838.09
所有者权益合计 819,709,887.18 808,374,274.63
负债和所有者权益总计 1,260,717,275.97 1,099,784,531.36
法定代表人：陈宝杰 主管会计工作负责人：王隽 会计机构负责人：马珍珍
单位：元
项目 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 207,085,088.81 603,050,983.91
交易性金融资产 353,814,973.00
衍生金融资产
应收票据
应收账款 251,552,017.57 230,940,069.84
应收款项融资
预付款项 5,825,189.42 4,108,273.03
其他应收款 86,607,159.38 65,928,171.91
其中：应收利息
应收股利 10,019,170.59
存货 3,526,758.58 3,532,784.67
合同资产
持有待售资产
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一年内到期的非流动资产
其他流动资产 20,020,677.20 1,375,839.28
流动资产合计 928,431,863.96 908,936,122.64
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 46,311,819.60 42,973,843.13
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产 6,462,217.95 6,680,574.30
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 13,816,516.18
无形资产 877,500.23 830,660.34
开发支出
商誉
长期待摊费用 2,193,625.72 1,140,879.99
递延所得税资产 3,350,002.81 3,346,738.30
其他非流动资产
非流动资产合计 73,011,682.49 54,972,696.06
资产总计 1,001,443,546.45 963,908,818.70
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 93,407,861.92 76,476,080.33
预收款项
合同负债 7,558,224.24 6,930,672.35
应付职工薪酬 86,261,692.57 96,971,705.05
应交税费 13,741,583.98 16,010,674.82
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其他应付款 36,022,604.68 43,926,703.68
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,037,735.88 1,037,735.88
其他流动负债 402,232.73
流动负债合计 238,029,703.27 241,755,804.84
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 16,650,104.33
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债 6,408,541.65 6,918,238.93
非流动负债合计 23,058,645.98 6,918,238.93
负债合计 261,088,349.25 248,674,043.77
所有者权益：
股本 130,000,000.00 100,000,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 429,848,108.09 459,848,108.09
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 15,088,942.06 15,088,942.06
未分配利润 165,418,147.05 140,297,724.78
所有者权益合计 740,355,197.20 715,234,774.93
负债和所有者权益总计 1,001,443,546.45 963,908,818.70
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单位：元
项目 2021 年半年度 2020 年半年度
一、营业总收入 772,668,530.50 488,068,692.66
其中：营业收入 772,668,530.50 488,068,692.66
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 701,826,865.72 428,381,181.29
其中：营业成本 644,262,450.14 387,860,071.43
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 4,293,258.42 2,915,043.82
销售费用 4,767,396.85 4,710,234.38
管理费用 49,875,533.25 32,841,329.34
研发费用 209,886.80
财务费用 -1,581,659.74 54,502.32
其中：利息费用 431,607.95
利息收入 2,280,474.93 247,859.63
加：其他收益 5,241,583.79 4,761,142.06
投资收益（损失以“－”号填
列）
其中：对联营企业和合营企业
的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“－”
号填列）
公允价值变动收益（损失以 3,814,973.00
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“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填
-4,314,159.42 -2,447,852.38
列）
资产减值损失（损失以“-”号填
列）
资产处置收益（损失以“-”号填
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 76,779,904.39 62,546,378.87
加：营业外收入 81,875.53 66,402.00
减：营业外支出 40,800.64 130,261.22
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 76,820,979.28 62,482,519.65
减：所得税费用 18,167,501.78 15,260,027.13
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 58,653,477.50 47,222,492.52
（一）按经营持续性分类
号填列）
号填列）
（二）按所有权归属分类
六、其他综合收益的税后净额 -5,270.78 14,207.76
归属母公司所有者的其他综合收益
-5,270.78 14,207.76
的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综
合收益
动额
他综合收益
值变动
值变动
（二）将重分类进损益的其他综合
-5,270.78 14,207.76
收益
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综合收益
动
综合收益的金额
备
归属于少数股东的其他综合收益的
税后净额
七、综合收益总额 58,648,206.72 47,236,700.28
归属于母公司所有者的综合收益
总额
归属于少数股东的综合收益总额 2,283,489.27 3,151,198.38
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.4336 0.4520
（二）稀释每股收益 0.4336 0.4520
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。
法定代表人：陈宝杰 主管会计工作负责人：王隽 会计机构负责人：马珍珍
单位：元
项目 2021 年半年度 2020 年半年度
一、营业收入 565,303,523.31 370,356,201.93
减：营业成本 490,282,422.93 297,448,683.12
税金及附加 2,361,977.66 2,359,273.16
销售费用 2,716,690.80 3,239,683.49
管理费用 33,288,542.52 25,053,072.68
研发费用
财务费用 -1,127,946.26 46,924.49
其中：利息费用 318,355.26
利息收入 1,606,600.78 152,331.51
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加：其他收益 3,755,312.83 3,937,493.13
投资收益（损失以“－”号填
列）
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以
“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号
-1,559,823.45 -344,283.68
填列）
资产减值损失（损失以“-”号
填列）
资产处置收益（损失以“-”号
填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 73,243,969.39 46,347,352.26
加：营业外收入 56,775.43 53,830.99
减：营业外支出 2,906.07 127,547.88
三、利润总额（亏损总额以“－”号填
列）
减：所得税费用 10,822,252.73 11,321,468.74
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 62,475,586.02 34,952,166.63
（一）持续经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
变动额
其他综合收益
价值变动
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价值变动
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
他综合收益
变动
他综合收益的金额
准备
六、综合收益总额 62,475,586.02 34,952,166.63
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
单位：元
项目 2021 年半年度 2020 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 921,799,963.61 467,585,804.55
客户存款和同业存放款项净增加
额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加
额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
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代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 30,527.35
收到其他与经营活动有关的现金 42,094,378.63 22,182,937.44
经营活动现金流入小计 963,924,869.59 489,768,741.99
购买商品、接受劳务支付的现金 278,549,940.81 123,620,841.06
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加
额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现
金
支付的各项税费 61,055,877.55 35,413,294.66
支付其他与经营活动有关的现金 31,120,364.77 12,324,315.32
经营活动现金流出小计 837,564,428.37 464,731,503.93
经营活动产生的现金流量净额 126,360,441.22 25,037,238.06
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 110,000,000.00
取得投资收益收到的现金 852,460.27
处置固定资产、无形资产和其他
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 110,864,039.08 16,884.87
购建固定资产、无形资产和其他
长期资产支付的现金
投资支付的现金 510,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 30,000,000.00
投资活动现金流出小计 543,039,493.80 1,858,217.48
投资活动产生的现金流量净额 -432,175,454.72 -1,841,332.61
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三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 498,040.00
其中：子公司吸收少数股东投资
收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 498,040.00
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付
的现金
其中：子公司支付给少数股东的
股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 5,576,832.47
筹资活动现金流出小计 40,576,832.47
筹资活动产生的现金流量净额 -40,576,832.47 498,040.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的
-15,351.03 14,207.76
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -346,407,197.00 23,708,153.21
加：期初现金及现金等价物余额 717,137,792.61 178,973,511.60
六、期末现金及现金等价物余额 370,730,595.61 202,681,664.81
单位：元
项目 2021 年半年度 2020 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 506,891,216.12 385,003,993.53
收到的税费返还 30,527.35
收到其他与经营活动有关的现金 20,824,428.32 15,526,639.07
经营活动现金流入小计 527,746,171.79 400,530,632.60
购买商品、接受劳务支付的现金 140,464,967.18 115,386,959.46
支付给职工以及为职工支付的现
金
支付的各项税费 44,085,974.17 29,490,475.88
支付其他与经营活动有关的现金 38,964,506.52 11,293,830.37
经营活动现金流出小计 530,861,713.17 364,810,357.83
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经营活动产生的现金流量净额 -3,115,541.38 35,720,274.77
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 110,000,000.00
取得投资收益收到的现金 19,089,118.79
处置固定资产、无形资产和其他
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 129,098,875.79 50.00
购建固定资产、无形资产和其他
长期资产支付的现金
投资支付的现金 460,000,000.00 2,845,000.00
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 20,000,000.00
投资活动现金流出小计 481,482,650.49 3,547,690.76
投资活动产生的现金流量净额 -352,383,774.70 -3,547,640.76
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付
的现金
支付其他与筹资活动有关的现金 5,466,579.02
筹资活动现金流出小计 40,466,579.02
筹资活动产生的现金流量净额 -40,466,579.02
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -395,965,895.10 32,172,634.01
加：期初现金及现金等价物余额 603,050,983.91 107,944,848.99
六、期末现金及现金等价物余额 207,085,088.81 140,117,483.00
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本期金额
单位：元
归属于母公司所有者权益 所有
少数
项目 其他权益工具 者权
其他 一般 未分
资本 减：库 专项 盈余 股东
股本 优先 永续 综合 风险 配利 其他 小计 益合
权益
其他 公积 存股 储备 公积
计
股 债 收益 准备 润
一、上年年末余 -78,36
额 8.46
加：会计政
策变更
前期
差错更正
同一
控制下企业合
并
-2,680, -2,680, -5,811. -2,686,
其他
二、本年期初余 -78,36
额 8.46
三、本期增减变 30,00 -30,00 21,369 21,364 14,021
-5,270. -7,342,
动金额（减少以 0,000 0,000. ,988.2 ,717.4 ,944.7
“－”号填列） .00 00 3 5 7
（一）综合收益 -5,270. 2,283,
,988.2 ,717.4 ,206.7
总额 78 489.27
（二）所有者投
入和减少资本
的普通股
具持有者投入
资本
入所有者权益
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的金额
-35,00 -35,00 -44,62
-9,626,
（三）利润分配 0,000. 0,000. 6,261.
积
险准备
-35,00 -35,00 -44,62
股东）的分配 261.95
（四）所有者权
益内部结转
.00 00
增资本（或股 0,000 0,000.
本） .00 00
增资本（或股
本）
补亏损
划变动额结转
留存收益
益结转留存收
益
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余 -83,63
额 9.24
上期金额
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单位：元
归属于母公司所有者权益
所有者
项目 其他权益工具 少数股
其他 一般 未分
资本 减：库 专项 盈余 权益合
股本 优先 永续 综合 风险 配利 其他 小计 东权益
计
其他 公积 存股 储备 公积
股 债 收益 准备 润
一、上年年末 13,675 8,872, 12,827, 267,354
余额 .95 253.15 831.60 ,861.51
.00 1 40 91
加：会计
政策变更
前期
差错更正
同一
控制下企业合
并
其他
二、本年期初 13,675 8,872, 12,827, 267,354
余额 .95 253.15 831.60 ,861.51
.00 1 40 91
三、本期增减
变动金额（减 14,207 3,649,2 47,734,
,294.1 ,501.9
少以“－”号填 .76 38.38 740.28
列）
（一）综合收 14,207 3,151,1 47,236,
,294.1 ,501.9
益总额 .76 98.38 700.28
（二）所有者
投入和减少资
.00 .00
本
的普通股 .00 .00
具持有者投入
资本
入所有者权益
的金额
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（三）利润分
配
积
险准备
（或股东）的
分配
（四）所有者
权益内部结转
增资本（或股
本）
增资本（或股
本）
补亏损
划变动额结转
留存收益
益结转留存收
益
（五）专项储
备
（六）其他
四、本期期末 27,883 8,872, 16,477, 315,089
余额 .71 253.15 069.98 ,601.79
.00 1 54 81
本期金额
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单位：元
项目 其他权益工具 资本公 减：库存 其他综 专项储 盈余公 未分配 所有者权
股本 其他
优先股 永续债 其他 积 股 合收益 备 积 利润 益合计
一、上年年末余 459,848, 15,088,9 715,234,7
额 108.09 42.06 74.93
加：会计政
策变更
前期
差错更正
-2,355, -2,355,163
其他
二、本年期初余 459,848, 15,088,9 712,879,61
额 108.09 42.06 1.18
三、本期增减变
动金额（减少以
“－”号填列）
（一）综合收益 62,475, 62,475,58
总额 586.02 6.02
（二）所有者投
入和减少资本
的普通股
具持有者投入
资本
入所有者权益
的金额
-35,000 -35,000,00
（三）利润分配
,000.00 0.00
积
股东）的分配 ,000.00 0.00
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（四）所有者权 30,000, -30,000,
益内部结转 000.00 000.00
增资本（或股
本）
增资本（或股
本）
补亏损
划变动额结转
留存收益
益结转留存收
益
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余 429,848, 15,088,9 740,355,1
额 108.09 42.06 97.20
上期金额
单位：元
其他权益工具
项目 资本公 减：
库存 其他综 盈余公 未分配利 所有者权
股本 优先 永续 专项储备 其他
其他 积 股 合收益 积 润 益合计
股 债
一、上年年末余 52,281, 7,780,5 74,522,11 209,584,42
,000.0
额 776.71 40.67 2.26 9.64
加：会计政
策变更
前期
差错更正
其他
深圳市特发服务股份有限公司 2021 年半年度报告全文
二、本年期初余 52,281, 7,780,5 74,522,11 209,584,42
,000.0
额 776.71 40.67 2.26 9.64
三、本期增减变
动金额（减少以
“－”号填列）
（一）综合收益 34,952,16 34,952,166.
总额 6.63 63
（二）所有者投
入和减少资本
的普通股
具持有者投入
资本
入所有者权益
的金额
（三）利润分配
积
股东）的分配
（四）所有者权
益内部结转
增资本（或股
本）
增资本（或股
本）
补亏损
划变动额结转
留存收益
深圳市特发服务股份有限公司 2021 年半年度报告全文
益结转留存收
益
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余 52,281, 7,780,5 109,474,2 244,536,59
,000.0
额 776.71 40.67 78.89 6.27
三、公司基本情况
深圳市特发服务股份有限公司（以下简称公司或本公司）系由深圳市特发物业管理有限公司整体变更设立的股份有限公
司，于2018年11月20日在深圳市市场监督管理局登记注册，总部位于广东省深圳市。公司现持有统一社会信用代码为
公司主要的经营活动为物业管理。
财务报表批准报出日：本财务报表业经本公司董事会于2021年8月25日决议批准报出。
本公司将深圳市特发物业资产经营有限公司、深圳市特发楼宇科技有限公司、深圳市特发政务服务有限公司、深圳特发
商务有限公司等11家公司纳入本期合并财务报表范围。
四、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
本公司下列重要会计政策、会计估计根据企业会计准则制定。未提及的业务按企业会计准则中相关会计政策执行。
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、所有者权益变动和现
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金流量等有关信息。
本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
本公司正常营业周期为一年。
本公司的记账本位币为人民币，境外子公司按经营所处的主要经济环境中的货币为记账本位币。
（1）同一控制下的企业合并
本公司在企业合并中取得的资产和负债，在合并日按取得被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。其中，
对于被合并方与本公司在企业合并前采用的会计政策不同的，基于重要性原则统一会计政策，即按照本公司的会计政策对被
合并方资产、负债的账面价值进行调整。本公司在企业合并中取得的净资产账面价值与所支付对价的账面价值之间存在差额
的，首先调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积（资本溢价或股本溢价）的余额不足冲减的，依次冲减盈余公积
和未分配利润。
（2）非同一控制下的企业合并
本公司在企业合并中取得的被购买方各项可辨认资产和负债，在购买日按其公允价值计量。其中，对于被购买方与本公
司在企业合并前采用的会计政策不同的，基于重要性原则统一会计政策，即按照本公司的会计政策对被购买方资产、负债的
账面价值进行调整。本公司在购买日的合并成本大于企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债公允价值的差额，确认为
商誉；如果合并成本小于企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债公允价值的差额，首先对合并成本以及在企业合并中
取得的被购买方可辨认资产、负债的公允价值进行复核，经复核后合并成本仍小于取得的被购买方可辨认资产、负债公允价
值的，其差额确认为合并当期损益。
（3）企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。作为合
并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
（1）合并范围的确定
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定, 不仅包括根据表决权（或类似表决权）本身或者结合其他安排确定的
子公司，也包括基于一项或多项合同安排决定的结构化主体。
控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的
权力影响其回报金额。子公司是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分，以及企业所控制的结构化主
体等），结构化主体是指在确定其控制方时没有将表决权或类似权利作为决定性因素而设计的主体（注：有时也称为特殊目
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的主体）。
（2）关于母公司是投资性主体的特殊规定
如果母公司是投资性主体，则只将那些为投资性主体的投资活动提供相关服务的子公司纳入合并范围，其他子公司不予
以合并，对不纳入合并范围的子公司的股权投资方确认为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
当母公司同时满足下列条件时，该母公司属于投资性主体：
①该公司是以向投资方提供投资管理服务为目的，从一个或多个投资者处获取资金。
②该公司的唯一经营目的，是通过资本增值、投资收益或两者兼有而让投资者获得回报。
③该公司按照公允价值对几乎所有投资的业绩进行考量和评价。
当母公司由非投资性主体转变为投资性主体时，除仅将为其投资活动提供相关服务的子公司纳入合并财务报表范围编制
合并财务报表外，企业自转变日起对其他子公司不再予以合并，并参照部分处置子公司股权但未丧失控制权的原则处理。
当母公司由投资性主体转变为非投资性主体时，应将原未纳入合并财务报表范围的子公司于转变日纳入合并财务报表范
围，原未纳入合并财务报表范围的子公司在转变日的公允价值视同为购买的交易对价，按照非同一控制下企业合并的会计处
理方法进行处理。
（3）合并财务报表的编制方法
本公司以自身和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。
本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确认、计量和列报要求，按照
统一的会计政策和会计期间，反映企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。
①合并母公司与子公司的资产、负债、所有者权益、收入、费用和现金流等项目。
②抵销母公司对子公司的长期股权投资与母公司在子公司所有者权益中所享有的份额。
③抵销母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易的影响。内部交易表明相关资产发生减值损失的，应当全额确
认该部分损失。
④站在企业集团角度对特殊交易事项予以调整。
（4）报告期内增减子公司的处理
①增加子公司或业务
A.同一控制下企业合并增加的子公司或业务
（a）编制合并资产负债表时，调整合并资产负债表的期初数，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报
告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
（b）编制合并利润表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，同时对
比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
（c）编制合并现金流量表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对
比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
B.非同一控制下企业合并增加的子公司或业务
（a）编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数。
（b）编制合并利润表时，将该子公司以及业务购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表。
（c）编制合并现金流量表时，将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
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②处置子公司或业务
A.编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数。
B.编制合并利润表时，将该子公司以及业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表。
C.编制合并现金流量表时将该子公司以及业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
（5）合并抵销中的特殊考虑
①子公司持有本公司的长期股权投资，应当视为本公司的库存股，作为所有者权益的减项，在合并资产负债表中所有者
权益项目下以“减：库存股”项目列示。
子公司相互之间持有的长期股权投资，比照本公司对子公司的股权投资的抵销方法，将长期股权投资与其对应的子公司
所有者权益中所享有的份额相互抵销。
②“专项储备”和“一般风险准备”项目由于既不属于实收资本（或股本）、资本公积，也与留存收益、未分配利润不
同，在长期股权投资与子公司所有者权益相互抵销后，按归属于母公司所有者的份额予以恢复。
③因抵销未实现内部销售损益导致合并资产负债表中资产、负债的账面价值与其在所属纳税主体的计税基础之间产生暂
时性差异的，在合并资产负债表中确认递延所得税资产或递延所得税负债，同时调整合并利润表中的所得税费用，但与直接
计入所有者权益的交易或事项及企业合并相关的递延所得税除外。
④本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，应当全额抵销“归属于母公司所有者的净利润”。子公司向
本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，应当按照本公司对该子公司的分配比例在“归属于母公司所有者的净利润”
和“少数股东损益”之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的未实现内部交易损益，应当按照本公司对出售方子公司的
分配比例在“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。
⑤子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额的，其余额仍应当冲减少
数股东权益。
（6）特殊交易的会计处理
①购买少数股东股权
本公司购买子公司少数股东拥有的子公司股权，在个别财务报表中，购买少数股权新取得的长期股权投资的投资成本按
照所支付对价的公允价值计量。在合并财务报表中，因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有
子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，应当调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不
足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。
②通过多次交易分步取得子公司控制权的
A.通过多次交易分步实现同一控制下企业合并
在合并日，本公司在个别财务报表中，根据合并后应享有的子公司净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份
额，确定长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日取得进一步股份新
支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积（资本溢价或股本溢价）不足冲减的，
依次冲减盈余公积和未分配利润。
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并日在
最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；合并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和，与合并中
取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积（股本溢价/资本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
合并方在取得被合并方控制权之前持有的股权投资且按权益法核算的，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同
一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期
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间的期初留存收益。
B.通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并
在合并日，在个别财务报表中，按照原持有的长期股权投资的账面价值加上合并日新增投资成本之和，作为合并日长期
股权投资的初始投资成本。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值
与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相
关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益，但由于被合并方重新计量设定受益计划净资产或净负债变动而产生的其他综
合收益除外。本公司在附注中披露其在购买日之前持有的被购买方的股权在购买日的公允价值、按照公允价值重新计量产生
的相关利得或损失的金额。
③本公司处置对子公司长期股权投资但未丧失控制权
母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价款与处置长期股权投资
相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本
公积不足冲减的，调整留存收益。
④本公司处置对子公司长期股权投资且丧失控制权
A.一次交易处置
本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩余股权，按照其在丧
失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。
与原子公司的股权投资相关的其他综合收益、其他所有者权益变动，在丧失控制权时转入当期损益，由于被投资方重新
计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
B.多次交易分步处置
在合并财务报表中，应首先判断分步交易是否属于“一揽子交易”。
如果分步交易不属于“一揽子交易”的，在个别财务报表中，对丧失子公司控制权之前的各项交易，结转每一次处置股
权相对应的长期股权投资的账面价值，所得价款与处置长期股权投资账面价值之间的差额计入当期投资收益；在合并财务报
表中，应按照“母公司处置对子公司长期股权投资但未丧失控制权”的有关规定处理。
如果分步交易属于“一揽子交易”的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；在个别
财务报表中，在丧失控制权之前的每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他
综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益；在合并财务报表中，对于丧失控制权之前的每一次交易，处
置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额应当确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当
期的损益。
各项交易的条款、条件以及经济影响符合下列一种或多种情况的，通常将多次交易作为“一揽子交易”进行会计处理：
（a）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的。
（b）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果。
（c）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生。
（d）一项交易单独考虑时是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
⑤因子公司的少数股东增资而稀释母公司拥有的股权比例
子公司的其他股东（少数股东）对子公司进行增资，由此稀释了母公司对子公司的股权比例。在合并财务报表中，按照
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增资前的母公司股权比例计算其在增资前子公司账面净资产中的份额，该份额与增资后按照母公司持股比例计算的在增资后
子公司账面净资产份额之间的差额调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积（资本溢价或股本溢价）不足冲减的，
调整留存收益。
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营安排分为共同经营和合营企业。
（1）共同经营
共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本公司确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：
①确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
②确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
③确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
④按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
⑤确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
（2）合营企业
合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限短（一般是指从购买日起三个月内到期）、
流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
（1）外币交易时折算汇率的确定方法
本公司外币交易初始确认时采用交易发生日的即期汇率或采用按照系统合理的方法确定的、与交易发生日即期汇率近似
的汇率（以下简称即期汇率的近似汇率）折算为记账本位币。
（2）资产负债表日外币货币性项目的折算方法
在资产负债表日，对于外币货币性项目，采用资产负债表日的即期汇率折算。因资产负债表日即期汇率与初始确认时或
前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益。对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发
生日的即期汇率折算；对以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币
金额与原记账本位币金额的差额，计入当期损益。
（3）外币报表折算方法
对企业境外经营财务报表进行折算前先调整境外经营的会计期间和会计政策，使之与企业会计期间和会计政策相一致，
再根据调整后会计政策及会计期间编制相应货币（记账本位币以外的货币）的财务报表，再按照以下方法对境外经营财务报
表进行折算：
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①资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他
项目采用发生时的即期汇率折算。
②利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率或即期汇率的近似汇率折算。
③外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率或即期汇率的近似汇率折算。汇率变动对
现金的影响额应当作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
④产生的外币财务报表折算差额，在编制合并财务报表时，在合并资产负债表中所有者权益项目下单独列示“其他综合
收益”。
处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中所有者权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币报表折算差额，全
部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
（1）金融工具的确认和终止确认
当本公司成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
②该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。本公司（借入方）与借
出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，终止确
认原金融负债，并同时确认新金融负债。本公司对原金融负债（或其一部分）的合同条款作出实质性修改的，应当终止原金
融负债，同时按照修改后的条款确认一项新的金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，是指按照合同条款规定，在法
规或市场惯例所确定的时间安排来交付金融资产。交易日，是指本公司承诺买入或卖出金融资产的日期。
（2）金融资产的分类与计量
本公司在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产分类为：以摊余成本计
量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
除非本公司改变管理金融资产的业务模式，在此情形下，所有受影响的相关金融资产在业务模式发生变更后的首个报告期间
的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后不得进行重分类。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计
入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。因销售商品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重
大融资成分的应收票据及应收账款，本公司则按照收入准则定义的交易价格进行初始计量。
金融资产的后续计量取决于其分类：
①以摊余成本计量的金融资产
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现
金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的
支付。对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其终止确认、按实际利率法摊销或减值产生的利
得或损失，均计入当期损益。
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②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：本公司管理该金融资产
的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金
流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。除减值损失
或利得及汇兑损益确认为当期损益外，此类金融资产的公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，
其累计利得或损失转入当期损益。但是采用实际利率法计算的该金融资产的相关利息收入计入当期损益。
本公司不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，仅
将相关股利收入计入当期损益，公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入
留存收益。
③以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外的金融资产，分类为以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公允价值变动计入当
期损益。
（3）金融负债的分类与计量
本公司将金融负债分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、低于市场利率贷款的贷款承诺及财务担保
合同负债及以摊余成本计量的金融负债。
金融负债的后续计量取决于其分类：
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
该类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债。初始确认后，对于该类金融负债以公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，产生的利得或损失（包括利息费
用）计入当期损益。但本公司对指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，由其自身信用风险变动引起的该
金融负债公允价值的变动金额计入其他综合收益，当该金融负债终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得和损失应当
从其他综合收益中转出，计入留存收益。
②贷款承诺及财务担保合同负债
贷款承诺是本公司向客户提供的一项在承诺期间内以既定的合同条款向客户发放贷款的承诺。贷款承诺按照预期信用损
失模型计提减值损失。
财务担保合同指，当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，要求本公司向蒙受损失的合同
持有人赔付特定金额的合同。财务担保合同负债以按照依据金融工具的减值原则所确定的损失准备金额以及初始确认金额扣
除按收入确认原则确定的累计摊销额后的余额孰高进行后续计量。
③以摊余成本计量的金融负债
初始确认后，对其他金融负债采用实际利率法以摊余成本计量。
除特殊情况外，金融负债与权益工具按照下列原则进行区分：
①如果本公司不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。
有些金融工具虽然没有明确地包含交付现金或其他金融资产义务的条款和条件，但有可能通过其他条款和条件间接地形成合
同义务。
②如果一项金融工具须用或可用本公司自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本公司自身权益工具，是作
为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，
该工具是发行方的金融负债；如果是后者，该工具是发行方的权益工具。在某些情况下，一项金融工具合同规定本公司须用
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或可用自身权益工具结算该金融工具，其中合同权利或合同义务的金额等于可获取或需交付的自身权益工具的数量乘以其结
算时的公允价值，则无论该合同权利或合同义务的金额是固定的，还是完全或部分地基于除本公司自身权益工具的市场价格
以外变量（例如利率、某种商品的价格或某项金融工具的价格）的变动而变动，该合同分类为金融负债。
（4）衍生金融工具及嵌入衍生工具
衍生金融工具以衍生交易合同签订当日的公允价值进行初始计量，并以其公允价值进行后续计量。公允价值为正数的衍
生金融工具确认为一项资产，公允价值为负数的确认为一项负债。
除现金流量套期中属于套期有效的部分计入其他综合收益并于被套期项目影响损益时转出计入当期损益之外，衍生工具
公允价值变动而产生的利得或损失，直接计入当期损益。
对包含嵌入衍生工具的混合工具，如主合同为金融资产的，混合工具作为一个整体适用金融资产分类的相关规定。如主
合同并非金融资产，且该混合工具不是以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理，嵌入衍生工具与该主合同在经
济特征及风险方面不存在紧密关系，且与嵌入衍生工具条件相同、单独存在的工具符合衍生工具定义的，嵌入衍生工具从混
合工具中分拆，作为单独的衍生金融工具处理。如果该嵌入衍生工具在取得日或后续资产负债表日的公允价值无法单独计量，
则将混合工具整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
（5）金融工具减值
本公司对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资、合同资产、租赁应收
款、贷款承诺及财务担保合同等，以预期信用损失为基础确认损失准备。
①预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指本公司按照原实际利
率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于
本公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，应按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导致的预期信用损失。
未来12个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后12个月内（若金融工具的预计存续期少于12个月，则为预计存续期）
可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
于每个资产负债表日，本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用
风险未显著增加的，处于第一阶段，本公司按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风
险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工
具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，按照未来12
个月内的预期信用损失计量损失准备。
本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计
算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
对于应收票据、应收账款、应收款项融资及合同资产，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信
用损失计量损失准备。
A.应收款项/合同资产
对于存在客观证据表明存在减值，以及其他适用于单项评估的应收票据、应收账款，其他应收款、应收款项融资、合同
资产及长期应收款等单独进行减值测试，确认预期信用损失，计提单项减值准备。对于不存在减值客观证据的应收票据、应
收账款、其他应收款、应收款项融资、合同资产及长期应收款或当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，
本公司依据信用风险特征将应收票据、应收账款、其他应收款、应收款项融资、合同资产及长期应收款等划分为若干组合，
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在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
应收账款确定组合的依据如下：
应收账款组合1 账龄组合
应收账款组合2 应收合并范围内关联方
对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款
账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。
其他应收款确定组合的依据如下：
其他应收款组合1 应收利息
其他应收款组合2 应收股利
其他应收款组合3 应收押金和保证金
其他应收款组合4 应收暂付款组合
其他应收款组合5 应收其他款项
对于划分为组合的其他应收款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风
险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
B.债权投资、其他债权投资
对于债权投资和其他债权投资，本公司按照投资的性质，根据交易对手和风险敞口的各种类型，通过违约风险敞口和未
来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
②具有较低的信用风险
如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即便较长时期内经济形势和
经营环境存在不利变化但未必一定降低借款人履行其合同现金流量义务的能力，该金融工具被视为具有较低的信用风险。
③信用风险显著增加
本公司通过比较金融工具在资产负债表日所确定的预计存续期内的违约概率与在初始确认时所确定的预计存续期内的
违约概率，以确定金融工具预计存续期内发生违约概率的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增
加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本公司考虑无须付出不必要的额外成本或努力即可获得的合理且有依据
的信息，包括前瞻性信息。本公司考虑的信息包括：
A.信用风险变化所导致的内部价格指标是否发生显著变化；
B.预期将导致债务人履行其偿债义务的能力是否发生显著变化的业务、财务或经济状况的不利变化；
C.债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；
D.作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化。这些变化预期将降低债务人按合
同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率；
E.预期将降低债务人按合同约定期限还款的经济动机是否发生显著变化；
F.借款合同的预期变更，包括预计违反合同的行为是否可能导致的合同义务的免除或修订、给予免息期、利率跳升、要
求追加抵押品或担保或者对金融工具的合同框架做出其他变更；
G.债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；
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H.合同付款是否发生逾期超过（含）30日。
根据金融工具的性质，本公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否显著增加。以金融工具组合为基
础进行评估时，本公司可基于共同信用风险特征对金融工具进行分类，例如逾期信息和信用风险评级。
通常情况下，如果逾期超过30日，本公司确定金融工具的信用风险已经显著增加。除非本公司无需付出过多成本或努力
即可获得合理且有依据的信息，证明虽然超过合同约定的付款期限30天，但信用风险自初始确认以来并未显著增加。
④已发生信用减值的金融资产
本公司在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资是否
已发生信用减值。当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值
的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
发行方或债务人发生重大财务困难；债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；债权人出于与债务人财务困难
有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；债务人很可能破产或进行其他财务重组；发行方
或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事
实。
⑤预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失
准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资
产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，本公司在其他综合收益中
确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
⑥核销
如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构
成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本公司确定债务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被
减记的金额。
已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
（6）金融资产转移
金融资产转移是指下列两种情形：
A.将收取金融资产现金流量的合同权利转移给另一方；
B.将金融资产整体或部分转移给另一方，但保留收取金融资产现金流量的合同权利，并承担将收取的现金流量支付给一
个或多个收款方的合同义务。
①终止确认所转移的金融资产
已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，或既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬的，但放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产。
在判断是否已放弃对所转移金融资产的控制时，根据转入方出售该金融资产的实际能力。转入方能够单方面将转移的金
融资产整体出售给不相关的第三方，且没有额外条件对此项出售加以限制的，则公司已放弃对该金融资产的控制。
本公司在判断金融资产转移是否满足金融资产终止确认条件时，注重金融资产转移的实质。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
A.所转移金融资产的账面价值；
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B.因转移而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对于终止确认部分的金额（涉及转移的金
融资产为根据《企业会计准则第22号-金融工具确认和计量》第十八条分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分（在此
种情况下，所保留的服务资产视同继续确认金融资产的一部分）之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列
两项金额的差额计入当期损益：
A.终止确认部分在终止确认日的账面价值；
B.终止确认部分的对价，与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资
产为根据《企业会计准则第22号-金融工具确认和计量》第十八条分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
资产的情形）之和。
②继续涉入所转移的金融资产
既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，且未放弃对该金融资产控制的，应当按照其继续涉
入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
继续涉入所转移金融资产的程度，是指企业承担的被转移金融资产价值变动风险或报酬的程度。
③继续确认所转移的金融资产
仍保留与所转移金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，应当继续确认所转移金融资产整体，并将收到的对价确认
为一项金融负债。
该金融资产与确认的相关金融负债不得相互抵销。在随后的会计期间，企业应当继续确认该金融资产产生的收入（或利
得）和该金融负债产生的费用（或损失）。
（7）金融资产和金融负债的抵销
金融资产和金融负债应当在资产负债表内分别列示，不得相互抵销。但同时满足下列条件的，以相互抵销后的净额在资
产负债表内列示：
本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；
本公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
不满足终止确认条件的金融资产转移，转出方不得将已转移的金融资产和相关负债进行抵销。
（8）金融工具公允价值的确定方法
金融资产和金融负债的公允价值确定方法见附注五、十一公允价值的披露。
详见本报告五、重要会计政策及会计估计之10金融工具(5)之说明。
其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
详见本报告五、重要会计政策及会计估计之10金融工具(5)之说明。
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（1）存货的分类
存货是指本公司提供劳务过程中耗用的材料和物料等，包括原材料、库存商品、周转材料等。
（2）发出存货的计价方法
本公司存货发出时采用加权平均法【或先进先出法，或个别计价法】计价。
（3）存货的盘存制度
本公司存货采用永续盘存制，每年至少盘点一次，盘盈及盘亏金额计入当年度损益。
（4）存货跌价准备的计提方法
资产负债表日按成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。
在确定存货的可变现净值时，以取得的可靠证据为基础，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素。
①产成品、商品和用于出售的材料等直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销
售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值。为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，以合同价格作为其可变现净值
的计量基础；如果持有存货的数量多于销售合同订购数量，超出部分的存货可变现净值以一般销售价格为计量基础。用于出
售的材料等，以市场价格作为其可变现净值的计量基础。
②需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、
估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值。如果用其生产的产成品的可变现净值高于成本，则该材料按成本计
量；如果材料价格的下降表明产成品的可变现净值低于成本，则该材料按可变现净值计量，按其差额计提存货跌价准备。
③存货跌价准备一般按单个存货项目计提；对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类别计提。
④资产负债表日如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，则减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备的
金额内转回，转回的金额计入当期损益。
（5）周转材料的摊销方法
①低值易耗品摊销方法：在领用时采用一次转销法。
②包装物的摊销方法：在领用时采用一次转销法。
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已向客户转让商品
或提供服务而有权收取的对价（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素）列示为合同资产。本公司已收或应收客户对价而
应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。
本公司对合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见详见本年度报告第十节财务报告五、重要会计政策及
会计估计之10、金融工具。
合同资产和合同负债在资产负债表中单独列示。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，净额为借方余额的，根
据其流动性在“合同资产”或“其他非流动资产”项目中列示；净额为贷方余额的，根据其流动性在“合同负债”或“其他非流动
负债”项目中列示。不同合同下的合同资产和合同负债不能相互抵销。
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合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。
本公司为履行合同而发生的成本，在同时满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：
①该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用 （或类似费用）、明确由客户
承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本。
②该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。
③该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；但是对于合同取得成本摊销期限
未超过一年的，本公司将其在发生时计入当期损益。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提减值准备，并确认为资产减值
损失，并进一步考虑是否应计提亏损合同有关的预计负债：
① 因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
② 为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价
值。
确认为资产的合同履约成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在“存货”项目中列示，初始确认时
摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非流动资产”项目中列示。
确认为资产的合同取得成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在“其他流动资产”项目中列示，初
始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非流动资产”项目中列示。
本公司长期股权投资包括对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资，以及对合营企业的权益性投资。本公司能够
对被投资单位施加重大影响的，为本公司的联营企业。
（1）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意
后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断所有参与方或参与方组合是否集体控制该安排，如果所有参与方或一组
参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排。其次再判断该安排相
关活动的决策是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某
项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制
这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资
方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可
转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位20%（含20%）以上但低于50%的表决权股份时，一般认为对被投资单
位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响。
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（2）初始投资成本确定
①企业合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其投资成本：
A.同一控制下的企业合并，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照被合并
方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成
本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存
收益；
B.同一控制下的企业合并，合并方以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方
合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初
始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益；
C.非同一控制下的企业合并，以购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性
证券的公允价值确定为合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。合并方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等
中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。
②除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其投资成本：
A.以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直
接相关的费用、税金及其他必要支出；
B.以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本；
C.通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，如果该项交换具有商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能可靠计
量，则以换出资产的公允价值和相关税费作为初始投资成本，换出资产的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益；若
非货币资产交换不同时具备上述两个条件，则按换出资产的账面价值和相关税费作为初始投资成本。
D.通过债务重组取得的长期股权投资，以所放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金等其他成本确定其入账价
值，并将所放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额，计入当期损益。
（3）后续计量及损益确认方法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权投资采用权益法
核算。
①成本法
采用成本法核算的长期股权投资，追加或收回投资时调整长期股权投资的成本；被投资单位宣告分派的现金股利或利润，
确认为当期投资收益。
②权益法
按照权益法核算的长期股权投资，一般会计处理为：
本公司长期股权投资的投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初
始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损
益，同时调整长期股权投资的成本。
本公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同
时调整长期股权投资的账面价值；本公司按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权
投资的账面价值；被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价
值并计入所有者权益。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，
对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，应按照本公司的会计政
策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益等。本公司与联营企业及合营企业之
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间发生的未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。本公司与被投
资单位发生的未实现内部交易损失属于资产减值损失的，应全额确认。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，按照原持有的股权投资的公允价值
加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股权投资分类为其他权益工具投资的，其公允价值
与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计利得或损失应当在改按权益法核算的当期从其他综合收益中转出，
计入留存收益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按公允价值计量，其在
丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他
综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
（4）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见第十节财务报告之五、重要会计政策及会计估计31、长
期资产减值。
投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
本公司对投资性房地产成本减累计减值及净残值后按直线法计算折旧或摊销，并采用与固定资产和无形资产相同的方法计提
折旧或进行摊销。
类 别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋、建筑物 20-30年 5 3.17-4.75
土地使用权
（1）确认条件
固定资产在同时满足下列条件时，按取得时的实际成本予以确认：①与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业。②
该固定资产的成本能够可靠地计量。固定资产发生的后续支出，符合固定资产确认条件的计入固定资产成本；不符合固定资
产确认条件的在发生时计入当期损益。
（2）折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-30 5 3.17-4.75
运输工具 年限平均法 3-5 5 19.00-31.67
办公及其他设备 年限平均法 3-5 5 19.00-31.67
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（3）融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
公司在租入的固定资产实质上转移了与资产有关的全部风险和报酬时确认该项固定资产的租赁为融资租赁。融资租赁取
得的固定资产的成本，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者确定。融资租入的固定资产采用
与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产
使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的
期间内计提折旧。
（1）在建工程以立项项目分类核算。
（2）在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产的入账价值。包括建筑费用、机
器设备原价、其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出以及在资产达到预定可使用状态之前为该项目专门借
款所发生的借款费用及占用的一般借款发生的借款费用。本公司在工程安装或建设完成达到预定可使用状态时将在建工程转
入固定资产。所建造的已达到预定可使用状态、但尚未办理竣工决算的固定资产，自达到预定可使用状态之日起，根据工程
预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理
竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
（1）借款费用资本化的确认原则和资本化期间
本公司发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或生产的借款费用在同时满足下列条件时予以资本化计入相
关资产成本：
①资产支出已经发生；
②借款费用已经发生；
③为使资产达到预定可使用状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
其他的借款利息、折价或溢价和汇兑差额，计入发生当期的损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，停止其借款费用的资本化；以后发生的借款
费用于发生当期确认为费用。
（2）借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借
款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定为专门借款利息费用的资本化金额。
购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，一般借款应予资本化的利息金额按累计资产支出超过专门借款
部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般
借款加权平均利率计算确定。
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要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业,自2019年1月1
日起施行;其他执行企业会计准则的企业自2021年1月1日起施行。
新租赁准则要求首次执行该准则的累积影响数调整首次执行当年年初(即2021年1月1日)留存收益及财务报表其他相关
项目金额，对可比期间信息不予调整。在执行新租赁准则时，本公司仅对首次执行日尚未完成的合同的累计影响数进行调整。
因执行新租赁准则，本公司合并财务报表相应调整2021年1月1日使用权资产14,166,809.23元、租赁负债16,853,141.45
元，期初留存收益-2,686,332.22元。相关调整对本公司合并财务报表中归属于母公司股东权益减少2,680,520.68元，少数
股 东 权益 减 少5,811.54 元。本 公 司母 公 司财 务报 表相 应调 整 2021 年1 月1 日使 用权 资产 10,750,251.92 元 、租 赁 负债
（1）计价方法、使用寿命、减值测试
（1）无形资产的计价方法
按取得时的实际成本入账。
（2）无形资产使用寿命及摊销
①使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：
项 目 预计使用寿命 依据
计算机软件 5年 参考能为公司带来经济利益的期限确定使用寿命
特许权使用费 参考能为公司带来经济利益的期限确定使用寿命
每年年度终了，公司对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。经复核，本期末无形资产的使用寿命
及摊销方法与以前估计未有不同。
②无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。对于使用寿命不确定的无形资产，
公司在每年年度终了对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果重新复核后仍为不确定的，于资产负债表日进
行减值测试。
③无形资产的摊销
对于使用寿命有限的无形资产，本公司在取得时确定其使用寿命，在使用寿命内采用直线法系统合理摊销，摊销金额
按受益项目计入当期损益。具体应摊销金额为其成本扣除预计残值后的金额。已计提减值准备的无形资产，还应扣除已计提
的无形资产减值准备累计金额。使用寿命有限的无形资产，其残值视为零，但下列情况除外：有第三方承诺在无形资产使用
寿命结束时购买该无形资产或可以根据活跃市场得到预计残值信息，并且该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在。
对使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。每年年度终了对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证
据表明无形资产的使用寿命是有限的，估计其使用寿命并在预计使用年限内系统合理摊销。
（2）内部研究开发支出会计政策
暂不涉及
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对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、
无形资产等的资产减值，按以下方法确定：
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将估计其可收回金额，进行减值测试。
对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都
进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。本公司以
单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的
可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额计入当期损益，
同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难
以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受
益的资产组或者资产组组合，且不大于本公司确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行
减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价
值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
长期待摊费用核算本公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。本公司长期待摊费用
在受益期内平均摊销。
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已收或应收客户对价
而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。
合同资产和合同负债在资产负债表中单独列示。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，净额为借方余额的，根
据其流动性在“合同资产”或“其他非流动资产”项目中列示；净额为贷方余额的，根据其流动性在“合同负债”或“其他非流动
负债”项目中列示。不同合同下的合同资产和合同负债不能相互抵销。
（1）短期薪酬的会计处理方法
①职工基本薪酬（工资、奖金、津贴、补贴）
本公司在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益，其他会计准则要求或允
许计入资产成本的除外。
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②职工福利费
本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，
按照公允价值计量。
③ 医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，以及工会经费和职工教育经费
本公司为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和
职工教育经费，在职工为其提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，并确认相
应负债，计入当期损益或相关资产成本。
④短期带薪缺勤
本公司在职工提供服务从而增加了其未来享有的带薪缺勤权利时，确认与累积带薪缺勤相关的职工薪酬，并以累积未行
使权利而增加的预期支付金额计量。本公司在职工实际发生缺勤的会计期间确认与非累积带薪缺勤相关的职工薪酬。
⑤短期利润分享计划
利润分享计划同时满足下列条件的，本公司确认相关的应付职工薪酬：
A.企业因过去事项导致现在具有支付职工薪酬的法定义务或推定义务；
B.因利润分享计划所产生的应付职工薪酬义务金额能够可靠估计。
（2）离职后福利的会计处理方法
①设定提存计划
本公司在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资
产成本。
根据设定提存计划，预期不会在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个月内支付全部应缴存金额的，本公司参照
相应的折现率（根据资产负债表日与设定提存计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益
率确定），将全部应缴存金额以折现后的金额计量应付职工薪酬。
②设定受益计划
A.确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本
根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变量等做出估计，计量设定受益
计划所产生的义务，并确定相关义务的归属期间。本公司按照相应的折现率（根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和
币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率确定）将设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定
受益计划义务的现值和当期服务成本。
B.确认设定受益计划净负债或净资产
设定受益计划存在资产的，本公司将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为
一项设定受益计划净负债或净资产。
设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。
C.确定应计入资产成本或当期损益的金额
服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中，除了其他会计准则要求或允许计入资产成本的
当期服务成本之外，其他服务成本均计入当期损益。
设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务的利息费用以及资产上限影响
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的利息，均计入当期损益。
D.确定应计入其他综合收益的金额
重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动，包括：
（a）精算利得或损失，即由于精算假设和经验调整导致之前所计量的设定受益计划义务现值的增加或减少；
（b）计划资产回报，扣除包括在设定受益计划净负债或净资产的利息净额中的金额;
（c）资产上限影响的变动，扣除包括在设定受益计划净负债或净资产的利息净额中的金额。
上述重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动直接计入其他综合收益, 并且在后续会计期间不允许转回至
损益，但本公司可以在权益范围内转移这些在其他综合收益中确认的金额。
（3）辞退福利的会计处理方法
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：
①企业不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
②企业确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月内不能完全支付的，参照相应的折现率（根据资产负债表日与设定受益计划
义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率确定）将辞退福利金额予以折现，以折现后的金
额计量应付职工薪酬。
（4）其他长期职工福利的会计处理方法
①符合设定提存计划条件的
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，将全部应缴存金额以折现后的金额计量应付职工薪
酬。
②符合设定受益计划条件的
在报告期末，本公司将其他长期职工福利产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分：
A.服务成本；
B.其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额；
C.重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动。
为简化相关会计处理，上述项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2019年1月1日起施行；其他执行企业会计
准则的企业自2021年1月1日起施行。
根据新租赁准则第四条，在合同开始日，企业应当评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期
间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
根据新租赁准则第五条，为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，企业应当评估合同中的客户
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是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。即
租赁的三要素包括：“已识别资产”、“经济利益”、“主导使用”。
根据新租赁准则第十四条，在租赁期开始日，承租人应当对租赁确认使用权资产和租赁负债（根据准则进行简化处理的
短期租赁和低价值资产租赁除外）。使用权资产，是指承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。
根据新租赁准则第十六条，使用权资产应当按照成本进行初始计量。根据新租赁准则第十七条，租赁负债应当按照租赁
期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。
根据新租赁准则第二十条及第二十一条，在租赁期开始日后，承租人应当采用成本模式对使用权资产进行后续计量。承
租人应当参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。
根据新租赁准则第二十三条，承租人应当按照固定的周期性利率（如租赁内含利率，或承租人增量借款利率）计算租赁
负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。
（1）预计负债的确认标准
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
①该义务是本公司承担的现时义务；
②该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
③该义务的金额能够可靠地计量。
（2）预计负债的计量方法
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和
货币时间价值等因素。每个资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳估
计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
（1）股份支付的种类
本公司股份支付包括以现金结算的股份支付和以权益结算的股份支付。
（2）权益工具公允价值的确定方法
①对于授予职工的股份，其公允价值按公司股份的市场价格计量，同时考虑授予股份所依据的条款和条件（不包括市场
条件之外的可行权条件）进行调整。②对于授予职工的股票期权，在许多情况下难以获得其市场价格。如果不存在条款和条
件相似的交易期权，公司选择适用的期权定价模型估计所授予的期权的公允价值。
（3）确认可行权权益工具最佳估计的依据
在等待期内每个资产负债表日，公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳估计，修正预计可行权的
权益工具数量，以作出可行权权益工具的最佳估计。
（4）股份支付计划实施的会计处理
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以现金结算的股份支付
①授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，在授予日以本公司承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加
负债。并在结算前的每个资产负债表日和结算日对负债的公允价值重新计量，将其变动计入损益。
②完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日以
对可行权情况的最佳估计为基础，按本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。
以权益结算的股份支付
①授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日以权益工具的公允价值计入相关成本或费用，
相应增加资本公积。
②完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权换取职工服务的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资
产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入成本或费
用和资本公积。
（5）股份支付计划修改的会计处理
本公司对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益工具公允价值的增加相应地确
认取得服务的增加；若修改增加了所授予权益工具的数量，则将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加。
权益工具公允价值的增加是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或
采用了其他不利于职工的方式修改股份支付计划的条款和条件，则仍继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，
除非本公司取消了部分或全部已授予的权益工具。
（6）股份支付计划终止的会计处理
如果在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具（因未满足可行权条件而被取消的除外），本公司：
①将取消或结算作为加速可行权处理，立即确认原本应在剩余等待期内确认的金额；
②在取消或结算时支付给职工的所有款项均作为权益的回购处理，回购支付的金额高于该权益工具在回购日公允价值的
部分，计入当期费用。
本公司如果回购其职工已可行权的权益工具，冲减企业的所有者权益；回购支付的款项高于该权益工具在回购日公允价
值的部分，计入当期损益。
收入确认和计量所采用的会计政策
（1）一般原则
收入是本公司在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的总流入。
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权，是指能够主导该
商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比
例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。
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交易价格是本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项。在确定合同交易
价格时，如果存在可变对价，本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，并以不超过在相关不确定性
消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额计入交易价格。合同中如果存在重大融资成分，本公司将根据客户在
取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率
法摊销，对于控制权转移与客户支付价款间隔未超过一年的，本公司不考虑其中的融资成分。
满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：
① 客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；
②客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；
③本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收
取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。
本公司按照投入法（或产出法）确定提供服务的履约进度。当履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得
到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务
控制权时，本公司会考虑下列迹象：
① 本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；
② 本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有了该商品的法定所有权；
③ 本公司已将该商品的实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；
④ 本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；
⑤ 客户已接受该商品。
本公司收入确认的具体方法如下：
公司提供综合物业、政务和增值等服务，由于公司履约的同时客户即取得并消耗公司履约所带来的经济利益，或者客户
能够控制公司履约过程中在建商品或服务，公司将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度
不能合理确定的除外。公司按照产出法确定提供服务的履约进度。对于履约进度不能合理确定时，公司已经发生的成本预计
能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
（1）政府补助的确认
政府补助同时满足下列条件的，才能予以确认：
①本公司能够满足政府补助所附条件；
②本公司能够收到政府补助。
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（2）政府补助的计量
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值
不能可靠取得的，按照名义金额1元计量。
（3）政府补助的会计处理
①与资产相关的政府补助
公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助
确认为递延收益，在相关资产使用期限内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当
期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期
的损益。
②与收益相关的政府补助
除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，分情况按照以下规
定进行会计处理：
用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当
期损益；
用于补偿本公司已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。
对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；难以区分的，整体归
类为与收益相关的政府补助。
与本公司日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与本公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收
支。
本公司通常根据资产与负债在资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资产负债表债务法将应纳
税暂时性差异或可抵扣暂时性差异对所得税的影响额确认和计量为递延所得税负债或递延所得税资产。本公司不对递延所得
税资产和递延所得税负债进行折现。
（1）递延所得税资产的确认
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，其对所得税的影响额按预计转回期间的所得税
税率计算，并将该影响额确认为递延所得税资产，但是以本公司很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款
抵减的未来应纳税所得额为限。
同时具有下列特征的交易或事项中因资产或负债的初始确认所产生的可抵扣暂时性差异对所得税的影响额不确认为
递延所得税资产：
A.该项交易不是企业合并；
B.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列两项条件的，其对所得税的影
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响额（才能）确认为递延所得税资产：
A.暂时性差异在可预见的未来很可能转回；
B.未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额；
资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前期
间未确认的递延所得税资产。
在资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额
用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以
转回。
（2）递延所得税负债的确认
本公司所有应纳税暂时性差异均按预计转回期间的所得税税率计量对所得税的影响，并将该影响额确认为递延所得税
负债，但下列情况的除外：
①因下列交易或事项中产生的应纳税暂时性差异对所得税的影响不确认为递延所得税负债：
A.商誉的初始确认；
B.具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也
不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。
②本公司对与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，其对所得税的影响额一般确认为递延所得
税负债，但同时满足以下两项条件的除外：
A.本公司能够控制暂时性差异转回的时间；
B.该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
（3）特定交易或事项所涉及的递延所得税负债或资产的确认
①与企业合并相关的递延所得税负债或资产
非同一控制下企业合并产生的应纳税暂时性差异或可抵扣暂时性差异，在确认递延所得税负债或递延所得税资产的同
时，相关的递延所得税费用（或收益），通常调整企业合并中所确认的商誉。
②直接计入所有者权益的项目
与直接计入所有者权益的交易或者事项相关的当期所得税和递延所得税，计入所有者权益。暂时性差异对所得税的影
响计入所有者权益的交易或事项包括：其他债权投资公允价值变动等形成的其他综合收益、会计政策变更采用追溯调整法或
对前期（重要）会计差错更正差异追溯重述法调整期初留存收益、同时包含负债成份及权益成份的混合金融工具在初始确认
时计入所有者权益等。
③可弥补亏损和税款抵减
A.本公司自身经营产生的可弥补亏损以及税款抵减
可抵扣亏损是指按照税法规定计算确定的准予用以后年度的应纳税所得额弥补的亏损。对于按照税法规定可以结转以
后年度的未弥补亏损（可抵扣亏损）和税款抵减，视同可抵扣暂时性差异处理。在预计可利用可弥补亏损或税款抵减的未来
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期间内很可能取得足够的应纳税所得额时，以很可能取得的应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产，同时减少当期
利润表中的所得税费用。
B.因企业合并而形成的可弥补的被合并企业的未弥补亏损
在企业合并中，本公司取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日不符合递延所得税资产确认条件的，不予以确认。
购买日后12个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异
带来的经济利益能够实现的，确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除
上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产，计入当期损益。
④合并抵销形成的暂时性差异
本公司在编制合并财务报表时，因抵销未实现内部销售损益导致合并资产负债表中资产、负债的账面价值与其在所属
纳税主体的计税基础之间产生暂时性差异的，在合并资产负债表中确认递延所得税资产或递延所得税负债，同时调整合并利
润表中的所得税费用，但与直接计入所有者权益的交易或事项及企业合并相关的递延所得税除外。
⑤以权益结算的股份支付
如果税法规定与股份支付相关的支出允许税前扣除，在按照会计准则规定确认成本费用的期间内，本公司根据会计期
末取得信息估计可税前扣除的金额计算确定其计税基础及由此产生的暂时性差异，符合确认条件的情况下确认相关的递延所
得税。其中预计未来期间可税前扣除的金额超过按照会计准则规定确认的与股份支付相关的成本费用，超过部分的所得税影
响应直接计入所有者权益。
（1）经营租赁的会计处理方法
公司为承租人时，长期租赁在租赁期开始时确认使用权资产，并且在租赁期进行摊销，内各个期间按照直线法将租金计
入相关资产成本或确认为当期损益，发生的初始直接费用，直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。公司
作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。将发生的与经营租赁有关的初
始直接费用进行资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。对于经营租赁资产中的
固定资产，公司应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当根据该资产适用的企业会计准则，采
用系统合理的方法进行摊销。公司按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，确定经营租赁资产是否发生减值，并
进行相应会计处理。
（2）融资租赁的会计处理方法
暂不涉及
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（1）重要会计政策变更
√ 适用 □ 不适用
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注
财政部于 2018 年 12 月 7 日发布了《关
于修订印发<企业会计准则第 21 号—租
根据财政部上述相关准则及通知规定，
赁>的通知》(财会[2018]35 号)（以下简
公司于 2021 年 4 月 22 日召开第一届董 公司作为境内上市公司，自 2021 年 1 月
称“新租赁准则”）
，要求在境内外同时上
事会第十六次会议及第一届监事会第九 1 日起执行新租赁准则。开始执行新租赁
市的企业以及在境外上市并采用国际财
次会议，审议通过了《关于会计政策变 准则，对可比期间信息不予调整。执行
务报告准则或企业会计准则编制财务报
更的议案》
。 新租赁准则不会对公司以前年度财务状
表的企业，自 2019 年 1 月 1 日起施行；
况、经营成果产生影响。
其他执行企业会计准则的企业，自 2021
年 1 月 1 日起施行。
外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业,自2019年1月1日起施行;其
他执行企业会计准则的企业自2021年1月1日起施行。新租赁准则要求首次执行该准则的累积影响数调整首次执行当年年初
(即2021年1月1日)留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。在执行新租赁准则时，本公司仅对首
次执行日尚未完成的合同的累计影响数进行调整。因执行新租赁准则，本公司合并财务报表相应调整2021年1月1日使用权资
产14,166,809.23元、租赁负债16,853,141.45元，期初留存收益-2,686,332.22元。相关调整对本公司合并财务报表中归属于母
公司股东权益减少2,680,520.68元，少数股东权益减少5,811.54元。本公司母公司财务报表相应调整2021年1月1日使用权资产
（2）重要会计估计变更
□ 适用 √ 不适用
（3）2021 年起首次执行新租赁准则调整执行当年年初财务报表相关项目情况
适用
是否需要调整年初资产负债表科目
√ 是 □ 否
合并资产负债表
单位：元
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 01 月 01 日 调整数
流动资产：
货币资金 717,238,075.41 717,238,075.41
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结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 276,038,446.99 276,038,446.99
应收款项融资
预付款项 5,196,061.73 5,196,061.73
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 13,702,357.37 13,702,357.37
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 3,535,359.87 3,535,359.87
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产 1,396,295.93 1,396,295.93
流动资产合计 1,017,106,597.30 1,017,106,597.30
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 12,219,780.88 12,219,780.88
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 55,590,951.13 55,590,951.13
固定资产 8,561,377.06 8,561,377.06
在建工程
生产性生物资产
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油气资产
使用权资产 14,166,809.23 14,166,809.23
无形资产 915,001.89 915,001.89
开发支出
商誉
长期待摊费用 1,430,448.22 1,430,448.22
递延所得税资产 3,960,374.88 3,960,374.88
其他非流动资产
非流动资产合计 82,677,934.06 96,844,743.29 14,166,809.23
资产总计 1,099,784,531.36 1,113,951,340.59 14,166,809.23
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 72,826,800.85 72,826,800.85
预收款项
合同负债 11,843,730.99 11,843,730.99
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 130,950,733.29 130,950,733.29
应交税费 24,410,949.52 24,410,949.52
其他应付款 42,836,932.67 42,836,932.67
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动
负债
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其他流动负债 585,134.60 585,134.60
流动负债合计 284,492,017.80 284,492,017.80
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 16,853,141.45 16,853,141.45
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债 6,918,238.93 6,918,238.93
非流动负债合计 6,918,238.93 23,771,380.38 16,853,141.45
负债合计 291,410,256.73 308,263,398.18 16,853,141.45
所有者权益：
股本 100,000,000.00 100,000,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 459,620,537.79 459,620,537.79
减：库存股
其他综合收益 -78,368.46 -78,368.46
专项储备
盈余公积 16,180,654.54 16,180,654.54
一般风险准备
未分配利润 210,583,612.67 207,903,091.99 -2,680,520.68
归属于母公司所有者权益
合计
少数股东权益 22,067,838.09 22,062,026.55 -5,811.54
所有者权益合计 808,374,274.63 805,687,942.41 -2,686,332.22
负债和所有者权益总计 1,099,784,531.36 1,113,951,340.59 14,166,809.23
调整情况说明
深圳市特发服务股份有限公司 2021 年半年度报告全文
外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业,自2019年1月1日起施行;其
他执行企业会计准则的企业自2021年1月1日起施行。新租赁准则要求首次执行该准则的累积影响数调整首次执行当年年初
(即2021年1月1日)留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。在执行新租赁准则时，本公司仅对首
次执行日尚未完成的合同的累计影响数进行调整。因执行新租赁准则，本公司合并财务报表相应调整2021年1月1日使用权资
产14,166,809.23元、租赁负债16,853,141.45元，期初留存收益-2,686,332.22元。相关调整对本公司合并财务报表中归属于母
公司股东权益减少2,680,520.68元，少数股东权益减少5,811.54元。本公司母公司财务报表相应调整2021年1月1日使用权资产
母公司资产负债表
单位：元
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 01 月 01 日 调整数
流动资产：
货币资金 603,050,983.91 603,050,983.91
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 230,940,069.84 230,940,069.84
应收款项融资
预付款项 4,108,273.03 4,108,273.03
其他应收款 65,928,171.91 65,928,171.91
其中：应收利息
应收股利
存货 3,532,784.67 3,532,784.67
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产 1,375,839.28 1,375,839.28
流动资产合计 908,936,122.64 908,936,122.64
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 42,973,843.13 42,973,843.13
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其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产 6,680,574.30 6,680,574.30
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 10,750,251.92 10,750,251.92
无形资产 830,660.34
开发支出
商誉
长期待摊费用 1,140,879.99 1,140,879.99
递延所得税资产 3,346,738.30 3,346,738.30
其他非流动资产
非流动资产合计 54,972,696.06 65,722,947.98 10,750,251.92
资产总计 963,908,818.70 974,659,070.60 10,750,251.92
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 76,476,080.33 76,476,080.33
预收款项
合同负债 6,930,672.35 6,930,672.35
应付职工薪酬 96,971,705.05 96,971,705.05
应交税费 16,010,674.82 16,010,674.82
其他应付款 43,926,703.68 43,926,703.68
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动
负债
其他流动负债 402,232.73 402,232.73
流动负债合计 241,755,804.84 241,755,804.84
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非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 13,105,415.67 13,105,415.67
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债 6,918,238.93 6,918,238.93
非流动负债合计 6,918,238.93 20,023,654.60 13,105,415.67
负债合计 248,674,043.77 261,779,459.40 13,105,415.67
所有者权益：
股本 100,000,000.00 100,000,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 459,848,108.09 459,848,108.09
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 15,088,942.06 15,088,942.06
未分配利润 140,297,724.78 137,942,561.03 -2,355,163.75
所有者权益合计 715,234,774.93 712,879,611.20 -2,355,163.75
负债和所有者权益总计 963,908,818.70 974,659,070.60 10,750,251.92
调整情况说明
外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业,自2019年1月1日起施行;其
他执行企业会计准则的企业自2021年1月1日起施行。新租赁准则要求首次执行该准则的累积影响数调整首次执行当年年初
(即2021年1月1日)留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。在执行新租赁准则时，本公司仅对首
次执行日尚未完成的合同的累计影响数进行调整。因执行新租赁准则，本公司合并财务报表相应调整2021年1月1日使用权资
产14,166,809.23元、租赁负债16,853,141.45元，期初留存收益-2,686,332.22元。相关调整对本公司合并财务报表中归属于母
公司股东权益减少2,680,520.68元，少数股东权益减少5,811.54元。本公司母公司财务报表相应调整2021年1月1日使用权资产
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（4）2021 年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据说明
√ 适用 □ 不适用
外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业,自2019年1月1日起施行;其
他执行企业会计准则的企业自2021年1月1日起施行。新租赁准则要求首次执行该准则的累积影响数调整首次执行当年年初
(即2021年1月1日)留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。在执行新租赁准则时，本公司仅对首
次执行日尚未完成的合同的累计影响数进行调整。因执行新租赁准则，本公司合并财务报表相应调整2021年1月1日使用权资
产14,166,809.23元、租赁负债16,853,141.45元，期初留存收益-2,686,332.22元。相关调整对本公司合并财务报表中归属于母
公司股东权益减少2,680,520.68元，少数股东权益减少5,811.54元。本公司母公司财务报表相应调整2021年1月1日使用权资产
暂不涉及
六、税项
税种 计税依据 税率
以按税法规定计算的销售货物和应税劳
务收入为基础计算销项税额，扣除当期
增值税 13%、9%、6%、5%、3%、1%
允许抵扣的进项税额后，差额部分为应
交增值税
消费税 不适用
城市维护建设税 实际缴纳的流转税税额 7%、5%
企业所得税 实际缴纳的纳税所得额 30%、25%、20%、1%
从价计征的，按房产原值一次减除 30%
房产税 后余值的 1.2%计缴；从租计征的，按租 1.2%或 12%
金收入的 12%计缴
教育费附加 实际缴纳的流转税税额 3%
地方教育费附加 实际缴纳的流转税税额 2%、1.5%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
纳税主体名称 所得税税率
特发刚果金公司 30%、1%
楼宇科技公司 20%
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①根据企业所得税法第二十八条和财政部、税务总局《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财
税〔2019〕13号）的规定，对符合条件的小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应
纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税，2021年度楼宇科技公司符合小微企业认定，因此当年减按25%计入
应纳税所得额后按20%的税率计缴。
②根据财政部、税务总局、海关总署《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署
公告2019年第39号）的规定，自2019年4月1日至2021年12月31日，允许生产、生活性服务业纳税人按照当期可
抵扣进项税额加计10%，抵减应纳税额。根据以上规定，本公司、楼宇科技公司、特力物业公司、特发商务公
司、特发政务公司、资产经营公司等2020年度和2021年度享受该增值税加计扣除的优惠政策。
③根据财政部、税务总局《财政部 税务总局关于明确增值税小规模纳税人免征增值税政策的公告》（2021
年第11号）的规定，对月销售额15万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税，特力物业公司分
支机构（停车场、汽车大厦停车场及服务中心停车场）2021年度享受增值税减免优惠政策。
④根据财政部、税务总局和退役军人部《关于进一步扶持自主就业退役士兵创业就业有关税收政策的通知》
（财税〔2019〕21号）的规定，企业招用自主就业退役士兵，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保
险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护
建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年6,000元，最高可上浮50%，各省、
自治区、直辖市人民政府可根据本地区实际情况在此幅度内确定具体定额标准。根据以上规定，本公司和特发
政务公司2020年度和2021年度享受该税收优惠。
七、合并财务报表项目注释
单位：元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 281,830.69 39,670.60
银行存款 368,324,838.76 716,980,103.41
其他货币资金 2,224,361.11 218,301.40
合计 370,831,030.56 717,238,075.41
其中：存放在境外的款项总额 1,911,461.55 1,545,739.22
因抵押、质押或冻结等对使用
有限制的款项总额
其他说明
其他货币资金包括支付宝账户和微信账户结存余额2,224,361.11元和履约保证金账户余额100,434.95
元，2020年末其他货币资金包括公司支付宝账户和微信账户结存余额118,018.60元和投标及履约保证金账
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户余额100,282.80元，其中保证金账户资金使用受限；除此之外，期末货币资金中无其他因抵押、质押或
冻结等对使用有限制、有潜在回收风险的款项。
单位：元
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产
其中：
结构性存款 403,814,973.00
其中：
合计 403,814,973.00
（1）应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
其中：
按组合计提坏账准 343,319, 18,850,9 324,469,0 290,921,0 14,882,55 276,038,44
备的应收账款 975.41 30.81 44.60 05.14 8.15 6.99
其中：
合计 100.00% 5.49% 100.00% 5.12%
按单项计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
按组合计提坏账准备：
单位：元
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期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
合计 343,319,975.41 18,850,930.81 --
确定该组合依据的说明：
按账龄组合确定。
按组合计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
合计 343,319,975.41
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
按组合计提坏账
准备
合计 14,882,558.15 3,968,372.66 18,850,930.81
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
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单位名称 收回或转回金额 收回方式
（3）本期实际核销的应收账款情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的应收账款核销情况：
单位：元
款项是否由关联交
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
应收账款核销说明：
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
占应收账款期末余额合计数的
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
比例
客户一 94,379,847.30 27.49% 4,976,493.92
客户二 84,691,479.86 24.67% 4,234,573.99
客户三 13,155,514.25 3.83% 849,858.65
客户四 10,382,456.03 3.02% 564,148.92
客户五 9,049,658.80 2.64% 452,482.94
合计 211,658,956.24 61.65%
（5）因金融资产转移而终止确认的应收账款
（6）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
（1）预付款项按账龄列示
单位：元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
合计 8,332,266.41 -- 5,196,061.73 --
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账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
单位名称 2021年6月30日余额 占预付款项期末余额合计数的比例（%）
加菲猫科技贸易（深圳）有限公司 556,800.06 6.68%
深圳市中泰富科技有限公司 322,857.17 3.87%
金蝶软件（中国）有限公司 318,584.07 3.82%
深圳市东方南泰机电设备工程有限公司 243,585.06 2.92%
深圳市玉禾田物业清洁管理有限公司 234,147.39 2.81%
合计 1,675,973.75 20.10%
其他说明：
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 17,662,968.43 13,702,357.37
合计 17,662,968.43 13,702,357.37
（1）应收利息
单位：元
项目 期末余额 期初余额
单位：元
是否发生减值及其判断
借款单位 期末余额 逾期时间 逾期原因
依据
其他说明：
□ 适用 √ 不适用
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（2）应收股利
单位：元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
单位：元
是否发生减值及其判断
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因
依据
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
（3）其他应收款
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收暂付款 7,084,109.26 4,652,505.22
押金保证金 9,124,641.54 8,793,408.81
员工备用金 475,071.96 231,107.08
往来款 1,366,179.41 465,546.94
其他 1,262,526.95 863,563.25
合计 19,312,529.12 15,006,131.30
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
用损失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
—— —— —— ——
本期
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本期计提 116,216.71 34,064.51 195,505.54 345,786.76
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
合计 19,312,529.12
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
按账龄 1,303,773.93 345,786.76 1,649,560.69
合计 1,303,773.93 345,786.76 1,649,560.69
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位：元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
单位：元
项目 核销金额
其中重要的其他应收款核销情况：
单位：元
款项是否由关联交
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
其他应收款核销说明：
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单位：元
占其他应收款期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
余额合计数的比例
客户一 履约保证金 1,740,000.00 1-2 年 9.01% 174,000.00
客户二 履约保证金 551,857.29 1-2 年 2.86% 55,185.73
客户三 履约保证金 549,283.28 1-2 年 2.84% 54,928.33
客户四 投标保证金 404,000.00 1-2 年 2.09% 40,400.00
客户五 履约保证金 316,026.09 1 年以内 1.64% 15,801.30
合计 -- 3,561,166.66 -- 20.08% 340,315.36
单位：元
预计收取的时间、金额
单位名称 政府补助项目名称 期末余额 期末账龄
及依据
其他说明：
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
否
（1）存货分类
单位：元
期末余额 期初余额
存货跌价准备或 存货跌价准备或
项目
账面余额 合同履约成本减 账面价值 账面余额 合同履约成本减 账面价值
值准备 值准备
原材料 3,536,437.44 3,536,437.44 3,535,359.87 3,535,359.87
合计 3,536,437.44 3,536,437.44 3,535,359.87 3,535,359.87
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（2）存货跌价准备和合同履约成本减值准备
单位：元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
（3）存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
（4）合同履约成本本期摊销金额的说明
单位：元
项目 期末余额 期初余额
待抵扣增值税进项税额 504,584.72 1,366,118.80
预缴税费 30,177.13
银行理财-大额存单 30,000,000.00
其他 7,877.88
合计 30,512,462.60 1,396,295.93
其他说明：
单位：元
本期增减变动
期初余额 期末余额
被投资单 权益法下 宣告发放 减值准备
(账面价 其他综合 其他权益 计提减值 (账面价
位 追加投资 减少投资 确认的投 现金股利 其他 期末余额
值) 收益调整 变动 准备 值)
资损益 或利润
一、合营企业
二、联营企业
武汉紫光
特发商务 9,259,768 -95,000.6 9,164,768
服务有限 .82 1 .21
公司
深圳市特
发建设服 2,960,012 432,977.0 3,392,989
务有限公 .06 7 .13
司
小计
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合计
其他说明
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
（1）外购
（2）存货\固定资产
\在建工程转入
（3）企业合并增加
（1）处置
（2）其他转出
二、累计折旧和累计摊
销
（1）计提或摊销 1,239,702.48 1,239,702.48
（1）处置
（2）其他转出
三、减值准备
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（1）计提
（1）处置
（2）其他转出
四、账面价值
（2）采用公允价值计量模式的投资性房地产
□ 适用 √ 不适用
（3）未办妥产权证书的投资性房地产情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
其他说明
单位：元
项目 期末余额 期初余额
固定资产 9,606,271.54 8,561,377.06
固定资产清理 0.00 0.00
合计 9,606,271.54 8,561,377.06
（1）固定资产情况
单位：元
项目 房屋及建筑物 运输工具 办公及其他设备 合计
一、账面原值：
深圳市特发服务股份有限公司 2021 年半年度报告全文
（1）购置 168,387.96 107,539.82 2,572,365.81 2,848,293.59
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
（1）处置或报废 304,855.19 119,745.24 424,600.43
二、累计折旧
（1）计提 38,295.44 28,599.09 1,552,810.05 1,619,704.58
（1）处置或报废 149,845.87 91,060.03 240,905.90
三、减值准备
（1）计提
（1）处置或报废
四、账面价值
（2）暂时闲置的固定资产情况
单位：元
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值 备注
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（3）通过经营租赁租出的固定资产
单位：元
项目 期末账面价值
（4）未办妥产权证书的固定资产情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
其他说明
（5）固定资产清理
单位：元
项目 期末余额 期初余额
合计 0.00 0.00
其他说明
单位：元
项目 使用权资产 合计
（1）计提 4,837,581.74 4,837,581.74
其他说明：
（1）无形资产情况
单位：元
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项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 合计
一、账面原值
额
（1）购置 211,946.90 211,946.90
（2）内部研
发
（3）企业合
并增加
（1）处置
二、累计摊销
额
（1）计提 17,492.28 165,107.01 182,599.29
额
（1）处置
三、减值准备
额
（1）计提
额
（1）处置
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四、账面价值
值
值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0.00%。
（2）未办妥产权证书的土地使用权情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
其他说明：
单位：元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 1,362,292.79 1,438,095.30 425,587.66 2,374,800.43
其他 68,155.43 13,810.99 54,344.44
合计 1,430,448.22 1,438,095.30 439,398.65 2,429,144.87
其他说明
（1）未经抵销的递延所得税资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 19,905,977.34 4,974,678.19 15,848,764.11 3,960,374.88
合计 19,905,977.34 4,974,678.19 15,848,764.11 3,960,374.88
（2）未经抵销的递延所得税负债
单位：元
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
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（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位：元
递延所得税资产和负债 抵销后递延所得税资产 递延所得税资产和负债 抵销后递延所得税资产
项目
期末互抵金额 或负债期末余额 期初互抵金额 或负债期初余额
递延所得税资产 4,974,678.19 3,960,374.88
（4）未确认递延所得税资产明细
单位：元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 390,644.28 337,567.97
可抵扣亏损 2,280,037.79 2,094,394.30
合计 2,670,682.07 2,431,962.27
（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元
年份 期末金额 期初金额 备注
合计 2,280,037.79 2,094,394.30 --
其他说明：
（1）应付账款列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
采购服务款、材料款和房租款等 101,048,059.63 72,826,800.85
合计 101,048,059.63 72,826,800.85
（2）账龄超过 1 年的重要应付账款
单位：元
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项目 期末余额 未偿还或结转的原因
其他说明：
（1）预收款项列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
（2）账龄超过 1 年的重要预收款项
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
单位：元
项目 期末余额 期初余额
预收长期物业管理费 98,245,459.34 7,680,647.11
预收政务服务费 1,820,891.85 4,163,083.88
合计 100,066,351.19 11,843,730.99
报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
单位：元
项目 变动金额 变动原因
（1）应付职工薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 127,434,595.52 420,276,911.14 430,703,260.58 117,008,246.08
二、离职后福利-设定提
存计划
三、辞退福利 47,464.00 47,464.00
合计 130,950,733.29 454,863,719.44 467,522,040.16 118,292,412.57
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（2）短期薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
补贴
其中：医疗保险费 385,581.31 14,070,176.91 13,918,513.71 537,244.51
工伤保险费 38,420.96 442,015.62 454,826.50 25,610.08
生育保险费 7,970.42 915,342.82 916,372.63 6,940.61
其
他保险费
经费
合计 127,434,595.52 420,276,911.14 430,703,260.58 117,008,246.08
（3）设定提存计划列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
合计 3,516,137.77 34,539,344.30 36,771,315.58 1,284,166.49
其他说明：
本公司按规定参加由政府机构设立的养老保险金、失业保险计划。本公司职工参加的企业年金为中国平安管理的企业年金。
除上述缴存费用外，本公司不再承担进一步支付义务，相应的支出发生时计入当期损益或相关资产的成本。
单位：元
项目 期末余额 期初余额
增值税 15,532,593.11 9,967,196.16
企业所得税 13,260,467.98 13,137,852.96
个人所得税 504,055.38 614,946.15
城市维护建设税 421,597.68 340,129.71
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教育费附加 179,004.80 145,735.22
地方教育费附加 122,000.61 94,675.79
印花税 2,388.51 109,731.85
堤围防护费 164.32 311.06
水利基金 370.62
房产税 278,607.18
合计 30,300,879.57 24,410,949.52
其他说明：
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付股利 9,626,261.94
其他应付款 54,541,923.49 42,836,932.67
合计 64,168,185.43 42,836,932.67
（1）应付利息
单位：元
项目 期末余额 期初余额
重要的已逾期未支付的利息情况：
单位：元
借款单位 逾期金额 逾期原因
其他说明：
（2）应付股利
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他 9,626,261.94
合计 9,626,261.94
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
（3）其他应付款
单位：元
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项目 期末余额 期初余额
押金保证金 18,864,393.04 20,055,057.73
代收代付款 21,147,550.52 12,209,969.75
往来款 6,954,734.54 1,382,662.47
其他 7,575,245.39 9,189,242.72
合计 54,541,923.49 42,836,932.67
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
其他说明
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的其他非流动负债（预收长
期物业管理费）
合计 1,037,735.85 1,037,735.88
其他说明：
单位：元
项目 期末余额 期初余额
待转销项税额 151,974.55 585,134.60
合计 151,974.55 585,134.60
短期应付债券的增减变动：
单位：元
按面值计 溢折价摊
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额 本期发行 本期偿还 期末余额
提利息 销
其他说明：
单位：元
项目 期末余额 期初余额
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租赁负债 19,888,330.40 16,853,141.45
合计 19,888,330.40 16,853,141.45
其他说明
（1）长期应付职工薪酬表
单位：元
项目 期末余额 期初余额
（2）设定受益计划变动情况
设定受益计划义务现值：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
计划资产：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
设定受益计划净负债（净资产）
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
设定受益计划的内容及与之相关风险、对公司未来现金流量、时间和不确定性的影响说明：
设定受益计划重大精算假设及敏感性分析结果说明：
其他说明：
单位：元
项目 期末余额 期初余额 形成原因
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
涉及政府补助的项目：
单位：元
负债项目 期初余额 本期新增补 本期计入营 本期计入其 本期冲减成 其他变动 期末余额 与资产相关/
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助金额 业外收入金 他收益金额 本费用金额 与收益相关
额
其他说明：
单位：元
项目 期末余额 期初余额
预收长期物业管理费 6,053,459.60 6,918,238.93
合计 6,053,459.60 6,918,238.93
其他说明：
单位：元
本次变动增减（+、-）
期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 100,000,000.00 30,000,000.00 30,000,000.00 130,000,000.00
其他说明：
根据公司第一届董事会第十六次会议和2020年度股东大会决议，公司2020年度利润分配预案为：拟以2020年12月31日公司总
股本100,000,000股为基数，向全体股东每10股派发现金红利3.5元（含税），合计派发现金红利35,000,000元（含税）。同时，
以资本公积金向全体股东每10股转增3股，转增后公司总股本将增加至130,000,000股。本次利润分配不送红股，剩余未分配
利润结转以后年度分配。
（1）期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
（2）期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
单位：元
发行在外的 期初 本期增加 本期减少 期末
金融工具 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
其他说明：
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
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资本溢价（股本溢价） 459,620,537.79 30,000,000.00 429,620,537.79
合计 459,620,537.79 30,000,000.00 429,620,537.79
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
根据公司第一届董事会第十六次会议和2020年度股东大会决议，公司2020年度利润分配预案为：拟以2020年12月31日公司总
股本100,000,000股为基数，向全体股东每10股派发现金红利3.5元（含税），合计派发现金红利35,000,000元（含税）。同时，
以资本公积金向全体股东每10股转增3股，转增后公司资本公积将减少30,000,000元。
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
单位：元
本期发生额
减：前期
减：前期计入
本期所得 计入其他 税后归属 期末余
项目 期初余额 其他综合收 减：所得 税后归属
税前发生 综合收益 于少数股 额
益当期转入 税费用 于母公司
额 当期转入 东
损益
留存收益
二、将重分类进损益的其他综合 -83,639.
-78,368.46 -5,270.78 -5,270.78
收益 24
-83,639.
外币财务报表折算差额 -78,368.46 -5,270.78 -5,270.78
-83,639.
其他综合收益合计 -78,368.46 -5,270.78 -5,270.78
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
深圳市特发服务股份有限公司 2021 年半年度报告全文
法定盈余公积 16,180,654.54 16,180,654.54
合计 16,180,654.54 16,180,654.54
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
单位：元
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 210,583,612.67 18,586,894.40
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-） -2,680,520.68
调整后期初未分配利润 207,903,091.99 18,586,894.40
加：本期归属于母公司所有者的净利润 56,369,988.23 44,071,294.14
应付普通股股利 35,000,000.00
期末未分配利润 229,273,080.22 62,658,188.54
调整期初未分配利润明细：
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 768,356,679.17 642,571,280.50 485,996,421.53 385,901,615.65
其他业务 4,311,851.33 1,691,169.64 2,072,271.13 1,958,455.78
合计 772,668,530.50 644,262,450.14 488,068,692.66 387,860,071.43
收入相关信息：
单位：元
合同分类 分部 1 分部 2 主营业务收入 合计
其中：
综合物业管理服务 669,748,787.50 669,748,787.50
政务服务 72,931,587.98 72,931,587.98
增值服务 25,676,303.69 25,676,303.69
深圳市特发服务股份有限公司 2021 年半年度报告全文
其中：
东北 5,010,054.10 5,010,054.10
海外 2,222,297.13 2,222,297.13
华北 33,750,271.64 33,750,271.64
华东 231,077,678.97 231,077,678.97
华南 378,091,143.04 378,091,143.04
华中 70,423,404.64 70,423,404.64
西北 1,612,386.78 1,612,386.78
西南 46,169,442.87 46,169,442.87
其中：
其中：
其中：
其中：
其中：
与履约义务相关的信息：
参见本报告第十节“财务报告”之五“重要会计政策及会计估计”之30“收入”。
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 0.00 元，其中，元预计将于年度确认
收入，元预计将于年度确认收入，元预计将于年度确认收入。
其他说明
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 2,300,465.33 1,268,179.10
教育费附加 1,642,330.75 910,294.48
房产税 287,919.80 148,832.21
土地使用税 456.28 1,115.52
车船使用税 2,880.00 2,880.00
印花税 31,702.49 9,910.28
残疾人就业保障金 16,695.77 571,429.63
其他税费 10,808.00 2,402.60
合计 4,293,258.42 2,915,043.82
其他说明：
深圳市特发服务股份有限公司 2021 年半年度报告全文
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 3,335,839.38 3,627,244.17
差旅费 455,466.50 138,929.47
招待费 203,377.29 196,196.84
办公费及会务费 115,468.01 247,561.47
交通费及汽车费 50,865.78 241,693.61
中标服务费及广告宣传费 546,189.50
其他 60,190.39 258,608.82
合计 4,767,396.85 4,710,234.38
其他说明：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 40,489,726.20 26,940,469.26
办公及会务费 1,490,969.98 1,201,237.15
通讯费 310,669.57 168,534.73
差旅费 521,826.56 277,555.43
招待费 658,626.23 171,667.52
保险费 160,190.74 33,777.69
租赁与装修费 917,501.16 1,427,653.27
交通费 598,963.44 376,680.80
折旧与摊销 2,326,081.84 929,648.31
中介机构服务费 1,467,394.24 626,222.67
其他 933,583.29 687,882.51
合计 49,875,533.25 32,841,329.34
其他说明：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
研发费用 209,886.80
深圳市特发服务股份有限公司 2021 年半年度报告全文
合计 209,886.80
其他说明：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 431,607.95
减：利息收入 2,280,474.93 247,859.63
汇兑损益 -5,270.78 -12,084.64
银行手续费及其他 272,478.02 314,446.59
合计 -1,581,659.74 54,502.32
其他说明：
单位：元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
与收益相关的政府补助 1,421,819.79 2,504,144.73
增值税进项加计抵减 1,643,799.15 1,008,990.69
小规模企业增值税免征 176,284.13 53,978.00
招用自主就业退役士兵税收优惠 1,580,886.47 1,004,247.50
供暖增值税免征 258,678.00
个税手续费返还 153,198.92 187,734.40
附加税减免 6,917.33 2,046.74
合计 5,241,583.79 4,761,142.06
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 337,976.47 545,577.82
其他投资收益（理财收益） 852,460.27
合计 1,190,436.74 545,577.82
其他说明：
深圳市特发服务股份有限公司 2021 年半年度报告全文
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
其他说明：
单位：元
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 3,814,973.00
合计 3,814,973.00
其他说明：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 -4,314,159.42 -2,447,852.38
合计 -4,314,159.42 -2,447,852.38
其他说明：
单位：元
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
固定资产处置 5,405.50
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
捐赠利得 44,873.28
罚没收入
与企业日常活动无关的政府
补助
非流动资产毁损报废利得 42,476.11 2,000.00 42,476.11
无法支付的款项
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其他 39,399.42 19,528.72 39,399.42
合计 81,875.53 66,402.00 81,875.53
计入当期损益的政府补助：
单位：元
补贴是否影 是否特殊补 本期发生金 上期发生金 与资产相关/
补助项目 发放主体 发放原因 性质类型
响当年盈亏 贴 额 额 与收益相关
其他说明：
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
非流动资产毁损报废损失 2,591.22 69,178.02 2,591.22
罚款支出 20,000.00 9,582.32 20,000.00
其他 18,209.42 51,500.88 18,209.42
合计 40,800.64 130,261.22 40,800.64
其他说明：
（1）所得税费用表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 19,181,805.09 15,845,854.87
递延所得税费用 -1,014,303.31 -585,827.74
合计 18,167,501.78 15,260,027.13
（2）会计利润与所得税费用调整过程
单位：元
项目 本期发生额
利润总额 76,820,979.28
按法定/适用税率计算的所得税费用 19,205,244.82
子公司适用不同税率的影响 -20,912.61
非应税收入的影响 -1,038,237.37
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 86,200.35
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小微企业税收优惠 -18,137.18
安置残疾人员就业工资加计扣除 -46,656.24
所得税费用 18,167,501.78
其他说明
详见附注其他综合收益各项目及其所得税影响和转入损益情况以及其他综合收益各项目的调节情况详见本报告第十节“财务
报告”之七“合并财务报表项目注释”之 32“其他综合收益”。
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
代收代付款 19,999,532.06 12,167,577.87
收押金保证金 11,637,610.08 2,778,529.15
政府补助 1,421,819.79 2,504,144.73
利息收入 2,280,474.93 247,859.63
往来款 279,519.54 135,088.82
租金收入 4,311,851.33 2,072,271.13
留底税额退回 0.00 614,004.37
其他 2,163,570.90 1,663,461.74
合计 42,094,378.63 22,182,937.44
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
代收代付款 4,070,273.13 511,272.07
付押金保证金 12,508,598.26 4,258,639.18
付现费用 11,361,359.07 6,459,389.68
往来款 540,424.80 108,430.84
租赁业务付现租金 776,911.78 337,178.09
支付使用受限的投标及履约保证金 100,434.95 100,130.04
其他 1,762,362.78 549,275.42
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合计 31,120,364.77 12,324,315.32
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
（3）收到的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
本期收回其他投资金额
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
（4）支付的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
支付其他与投资活动有关的现金 30,000,000.00
合计 30,000,000.00
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
（5）收到的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
（6）支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
租赁产生的现金流 825,332.47
支付发行费用 4,751,500.00
合计 5,576,832.47
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
（1）现金流量表补充资料
单位：元
补充资料 本期金额 上期金额
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净利润 58,653,477.50 47,222,492.52
加：资产减值准备 4,314,159.42 2,447,852.38
固定资产折旧、油气资产折耗、
生产性生物资产折旧
使用权资产折旧 4,837,581.74
无形资产摊销 182,599.29 66,109.96
长期待摊费用摊销 439,398.65 432,643.61
处置固定资产、无形资产和其他
-5,405.50
长期资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”
号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”
-3,814,973.00
号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 431,607.95
投资损失（收益以“－”号填列） -1,190,436.74 -545,577.82
递延所得税资产减少（增加以
-1,014,303.31 -585,827.74
“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以
“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -1,077.57 337,994.83
经营性应收项目的减少（增加以
-55,527,413.35 -45,609,303.16
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以
“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 126,360,441.22 25,037,238.06
-- --
动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
现金的期末余额 370,730,595.61 202,681,664.81
减：现金的期初余额 717,137,792.61 178,973,511.60
加：现金等价物的期末余额
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减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -346,407,197.00 23,708,153.21
（2）本期支付的取得子公司的现金净额
单位：元
金额
其中： --
其中： --
其中： --
其他说明：
（3）本期收到的处置子公司的现金净额
单位：元
金额
其中： --
其中： --
其中： --
其他说明：
（4）现金和现金等价物的构成
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 370,730,595.61 717,137,792.61
其中：库存现金 281,830.69 39,670.60
可随时用于支付的银行存款 368,224,403.81 716,980,103.41
可随时用于支付的其他货币资金 2,224,361.11 118,018.60
三、期末现金及现金等价物余额 370,730,595.61 717,137,792.61
其他说明：
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
因执行新租赁准则，本公司合并财务报表相应调整2021年1月1日使用权资产14,166,809.23元、租赁负债16,853,141.45元，
期初留存收益-2,686,332.22元。相关调整对本公司合并财务报表中归属于母公司股东权益减少2,680,520.68元，少数股东
权益减少5,811.54元。本公司母公司财务报表相应调整2021年1月1日使用权资产10,750,251.92元、租赁负债13,105,415.67
元，期初留存收益-2,355,163.75元。
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单位：元
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 100,434.95 公司履约保证金
合计 100,434.95 --
其他说明：
（1）外币货币性项目
单位：元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 -- --
其中：美元 295,887.30 6.4601 1,911,461.55
欧元
港币
应收账款 -- --
其中：美元 137,159.80 6.4601 886,066.02
欧元
港币
其他应收款
其中：美元 7,911.77 6.4601 51,110.83
长期借款 -- --
其中：美元
欧元
港币
应付账款
其中：美元 17,954.65 6.4601 115,988.83
其他说明：
（2）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选择
依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
√ 适用 □ 不适用
子公司特发刚果金公司经营地为刚果金，记账本位币为美元，报告期内记账本位币未发生变化。
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（1）政府补助基本情况
单位：元
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
稳岗补贴 364,133.09 其他收益 364,133.09
残疾人就业超比例奖励 27,866.70 其他收益 27,866.70
职业技能培训费 918,500.00 其他收益 918,500.00
绿色物业补助款 100,000.00 其他收益 100,000.00
人口普查补助 11,320.00 其他收益 11,320.00
合计 1,421,819.79 1,421,819.79
（2）政府补助退回情况
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
八、合并范围的变更
（1）本期发生的非同一控制下企业合并
单位：元
购买日至期 购买日至期
被购买方名 股权取得时 股权取得成 股权取得比 股权取得方 购买日的确
购买日 末被购买方 末被购买方
称 点 本 例 式 定依据
的收入 的净利润
其他说明：
（2）合并成本及商誉
单位：元
合并成本
合并成本公允价值的确定方法、或有对价及其变动的说明：
大额商誉形成的主要原因：
其他说明：
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（3）被购买方于购买日可辨认资产、负债
单位：元
购买日公允价值 购买日账面价值
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：
企业合并中承担的被购买方的或有负债：
其他说明：
（4）购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
□ 是 √ 否
（5）购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关说明
（6）其他说明
（1）本期发生的同一控制下企业合并
单位：元
合并当期期 合并当期期
企业合并中 构成同一控 比较期间被 比较期间被
被合并方名 合并日的确 初至合并日 初至合并日
取得的权益 制下企业合 合并日 合并方的收 合并方的净
称 定依据 被合并方的 被合并方的
比例 并的依据 入 利润
收入 净利润
其他说明：
（2）合并成本
单位：元
合并成本
或有对价及其变动的说明：
其他说明：
（3）合并日被合并方资产、负债的账面价值
单位：元
合并日 上期期末
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企业合并中承担的被合并方的或有负债：
其他说明：
交易基本信息、交易构成反向购买的依据、上市公司保留的资产、负债是否构成业务及其依据、合并成本的确定、按照权益
性交易处理时调整权益的金额及其计算：
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□ 是 √ 否
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□ 是 √ 否
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
九、在其他主体中的权益
（1）企业集团的构成
持股比例
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
深圳市特发物业
同一控制下企业
资产经营有限公 深圳 深圳 服务业 100.00%
合并
司
深圳市特发特力
同一控制下企业
物业管理有限公 深圳 深圳 服务业 100.00%
合并
司
深圳市特发楼宇
深圳 深圳 服务业 100.00% 设立
科技有限公司
深圳特发商务有
深圳 深圳 服务业 100.00% 设立
限公司
特发技术刚果金
刚果金 刚果金 服务业 100.00% 设立
有限公司
深圳市特发餐饮 深圳 深圳 服务业 100.00% 设立
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管理有限公司
深圳市特发政务
深圳 深圳 服务业 51.00% 设立
服务有限公司
特发政务服务
（天津）有限公 天津 天津 服务业 51.00% 设立
司
深圳特发东部服
深圳 深圳 服务业 55.00% 设立
务有限公司
广东特发东部人
力资源服务有限 佛山 佛山 服务业 55.00% 设立
公司
深圳市特发口岸
深圳 深圳 服务业 100.00% 设立
服务有限公司
山东省特发商务
东营 东营 服务业 51.00% 设立
服务有限公司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
确定公司是代理人还是委托人的依据：
其他说明：
（2）重要的非全资子公司
单位：元
本期归属于少数股东的 本期向少数股东宣告分
子公司名称 少数股东持股比例 期末少数股东权益余额
损益 派的股利
深圳市特发政务服务有
限公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
其他说明：
（3）重要非全资子公司的主要财务信息
单位：元
期末余额 期初余额
子公司
流动资 非流动 资产合 流动负 非流动 负债合 流动资 非流动 资产合 流动负 非流动 负债合
名称
产 资产 计 债 负债 计 产 资产 计 债 负债 计
深圳市
特发政
务服务
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有限公
司
单位：元
本期发生额 上期发生额
子公司名称 综合收益总 经营活动现 综合收益总 经营活动现
营业收入 净利润 营业收入 净利润
额 金流量 额 金流量
深圳市特发
政务服务有 4,616,379.48 4,616,379.48 5,827,895.18 5,827,895.18
限公司
其他说明：
（4）使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
（5）向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
其他说明：
（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
单位：元
其他说明
（1）重要的合营企业或联营企业
持股比例 对合营企业或联
合营企业或联营
主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
企业名称 直接 间接
计处理方法
武汉紫光特发商
武汉 武汉 物业服务 49.00% 权益法核算
务服务有限公司
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
（2）重要合营企业的主要财务信息
单位：元
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期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
流动资产 19,227,970.03 33,896,048.60
其中：现金和现金等价物 19,227,970.03 13,385,612.99
非流动资产 279,685.76
资产合计 19,227,970.03 34,175,734.36
流动负债 534,180.53 20,134,876.41
负债合计 534,180.53 20,134,876.41
归属于母公司股东权益 18,693,789.50 14,040,857.95
按持股比例计算的净资产份额 9,159,956.86 6,880,020.40
营业收入 388,471.59 26,183,688.77
财务费用 -55,698.29 -46,951.20
净利润 -193,878.80 1,698,159.41
综合收益总额 -193,878.80 1,698,159.41
其他说明
（3）重要联营企业的主要财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
其他说明
（4）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业： -- --
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
联营企业： -- --
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
其他说明
（5）合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
（6）合营企业或联营企业发生的超额亏损
单位：元
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本期未确认的损失（或本期分
合营企业或联营企业名称 累积未确认前期累计的损失 本期末累积未确认的损失
享的净利润）
其他说明
（7）与合营企业投资相关的未确认承诺
（8）与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
持股比例/享有的份额
共同经营名称 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接
在共同经营中的持股比例或享有的份额不同于表决权比例的说明：
共同经营为单独主体的，分类为共同经营的依据：
其他说明
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
十、与金融工具相关的风险
本公司与金融工具相关的风险源于本公司在经营过程中所确认的各类金融资产和金融负债，包括：信用风险、流动性风
险和市场风险。
本公司与金融工具相关的各类风险的管理目标和政策的制度由本公司管理层负责。经营管理层通过职能部门负责日常的
风险管理（例如本公司信用管理部对公司发生的赊销业务进行逐笔进行审核）。本公司内部审计部门对公司风险管理的政策
和程序的执行情况进行日常监督，并且将有关发现及时报告给本公司审计委员会。
本公司风险管理的总体目标是在不过度影响公司竞争力和应变力的情况下，制定尽可能降低各类与金融工具相关风险的
风险管理政策。
信用风险，是指金融工具的一方未能履行义务从而导致另一方发生财务损失的风险。本公司的信用风险主要产生于货币
资金、应收账款、其他应收款等，这些金融资产的信用风险源自交易对手违约，最大的风险敞口等于这些工具的账面金额。
本公司货币资金主要存放于商业银行等金融机构，本公司认为这些商业银行具备较高信誉和资产状况，存在较低的信用
风险。
对于应收账款、其他应收款，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对客户的财务状况、从第三方获取
担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本公司会定期对客户信用
记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体
信用风险在可控的范围内。
（1）信用风险显著增加判断标准
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本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用风险自初始确认后
是否显著增加时，本公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于本公司历史数据
的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。本公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合
为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内
发生违约风险的变化情况。
当触发以下一个或多个定量、定性标准时，本公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：定量标准主要为报告日剩
余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；定性标准为主要债务人经营或财务情况出现重大不利变化、预警客户清
单等。
（2）已发生信用减值资产的定义
为确定是否发生信用减值，本公司所采用的界定标准，与内部针对相关金融工具的信用风险管理目标保持一致,同时考
虑定量、定性指标。
本公司评估债务人是否发生信用减值时，主要考虑以下因素：发行方或债务人发生重大财务困难；债务人违反合同，如
偿付利息或本金违约或逾期等；债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会
做出的让步；债务人很可能破产或进行其他财务重组；发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；以大幅折
扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件所致。
（3）预期信用损失计量的参数
根据信用风险是否发生显著增加以及是否已发生信用减值，本公司对不同的资产分别以12个月或整个存续期的预期信用
损失计量减值准备。预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。本公司考虑历史统计数据(如
交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等)的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险
敞口模型。
相关定义如下：
违约概率是指债务人在未来 12个月或在整个剩余存续期，无法履行其偿付义务的可能性。
违约损失率是指本公司对违约风险暴露发生损失程度作出的预期。根据交易对手的类型、追索的方式和优先级，以及担
保品的不同，违约损失率也有所不同。违约损失率为违约发生时风险敞口损失的百分比，以未来12个月内或整个存续期为基
准进行计算；
违约风险敞口是指，在未来12个月或在整个剩余存续期中，在违约发生时，本公司应被偿付的金额。前瞻性信息信用风
险显著增加的评估及预期信用损失的计算均涉及前瞻性信息。本公司通过进行历史数据分析，识别出影响各业务类型信用风
险及预期信用损失的关键经济指标。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。本公司没有提供任何其他可能令本公司承
受信用风险的担保。
本公司应收账款中，前五大客户的应收账款占本公司应收账款总额的61.65%（比较期：55.95%）；本公司其他应收款
中，欠款金额前五大公司的其他应收款占本公司其他应收款总额的20.08%（比较期：30.91%）。
流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。本公司统筹负责公
司内各子公司的现金管理工作，包括现金盈余的短期投资和筹措贷款以应付预计现金需求。本公司的政策是定期监控短期和
长期的流动资金需求，以及是否符合借款协议的规定，以确保维持充裕的现金储备和可供随时变现的有价证券。
截止2021年6月30日，本公司金融负债到期期限如下：
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项目名称
应付账款 101,048,059.63
其他应付款 64,168,185.43
合计 165,216,245.06
截止2020年12月31日，本公司金融负债到期期限如下：
项目名称
应付账款 72,826,800.85
其他应付款 42,836,932.67
合计 115,663,733.52
（1）外汇风险
外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公司面临的汇率变动的风险
主要与本公司外币货币性资产和负债有关。对于外币资产和负债，如果出现短期的失衡情况，本公司会在必要时按市场汇率
买卖外币，以确保将净风险敞口维持在可接受的水平。
本公司外币货币性资产和负债情况详见本报告第十节“财务报告”之七“合并财务报表项目注释”之56“外币货币性项目”。
（2）利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。固定利率的带息金融工具使本
公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公司面临现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决定固定利
率与浮动利率金融工具的比例，并通过定期审阅与监控维持适当的金融工具组合。
十一、公允价值的披露
单位：元
期末公允价值
项目 第一层次公允价值计
第二层次公允价值计量 第三层次公允价值计量 合计
量
一、持续的公允价值计量 -- -- -- --
（一）交易性金融资产 403,814,973.00 403,814,973.00
持续以公允价值计量的
资产总额
二、非持续的公允价值计
-- -- -- --
量
因公司交易性金融资产不存在市场活动或者市场活动很少导致相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行，故将我司
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交易性金融资产划分为第三层次输入值，即不可观察输入值。
十二、关联方及关联交易
母公司对本企业的 母公司对本企业的
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
持股比例 表决权比例
投资兴办实业、投资
深圳市特发集团有
深圳 兴办旅游产业及房 458,282 万元 47.78% 47.78%
限公司
地产开发经营等
本企业的母公司情况的说明
本企业最终控制方是深圳市国资委。
其他说明：
本企业子公司的情况详见附注本报告第十节 财务报告之九、在其他主体中的权益。
本企业重要的合营或联营企业详见附注本报告第十节财务报告之九、在其他主体中的权益。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本企业关系
武汉紫光特发商务服务有限公司 本公司持有 49%股权
其他说明
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
深圳市特发投资有限公司 同受控股股东控制及持有本公司 0.98%股份
深圳市特发工程管理有限责任公司 同受控股股东控制
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深圳市特发信息股份有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发建设服务有限公司 同受控股股东控制
深圳市中天实业有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发信息光网科技股份有限公司 同受控股股东控制
深圳特发华日汽车企业有限公司 同受控股股东控制
广东特发信息光缆有限公司 同受控股股东控制
荆州市特发置地有限公司 同受控股股东控制
深圳市汽车工业贸易有限公司 同受控股股东控制
深圳经济特区发展中心有限公司 同受控股股东控制
深圳市特力（集团）股份有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发地产有限公司 同受控股股东控制
深圳珠宝产业服务有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发小额贷款有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发衡佳房地产投资有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发进出口公司 同受控股股东控制
深圳市特发信息数据科技有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发信息光电技术有限公司东莞分公司 同受控股股东控制
深圳市特发集团有限公司 公司控股股东
深圳特力吉盟投资有限公司 同受控股股东控制公司的参股公司
深圳市华日丰田汽车销售服务有限公司 同受控股股东控制公司的参股公司
青岛涌泰置业有限公司 董事施晖及监事王卫冲共同控制
港通科技城发展（南通）有限公司 董事施晖担任董事长及监事王卫冲担任董事
江苏南通三建集团股份有限公司 持有本公司 15%股份
控股股东特发集团公司董事欧鹏担任党委书记、总经理的企
中国长城资产管理股份有限公司深圳市分公司
业
本公司董事、监事、高级管理人员和公司控股股东的董事、
关联自然人
监事及高级管理人员以及以上人员关系密切的家庭成员
其他说明
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 获批的交易额度 是否超过交易额度 上期发生额
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深圳市特发工程管
办公区物业管理 88,938.36 0.00 否 88,938.36
理有限责任公司
深圳市特发信息股
管理及水电费 77,682.40 0.00 否 94,471.94
份有限公司
云智项目安保、工
深圳市特发建设服
程服务物业管理 3,175,000.00 3,200,000.00 否
务有限公司
费
深圳市华日丰田汽
车销售服务有限公 车辆维修 1,617.70 0.00 否
司
出售商品/提供劳务情况表
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
深圳市中天实业有限公司 物业管理服务 6,110,082.12 5,823,383.06
深圳特力吉盟投资有限公司 物业管理服务 4,234,400.58 3,683,193.27
深圳市特发信息股份有限公司 物业管理服务 3,897,949.87 3,548,140.30
深圳市特发衡佳房地产投资有
物业管理服务 2,258,656.30 1,131,152.97
限公司
深圳市特发信息光网科技股份
物业管理服务 1,121,639.36 1,048,429.62
有限公司
深圳市特发工程管理有限责任
物业管理服务 1,052,246.71 1,040,340.42
公司
深圳特发华日汽车企业有限公
物业管理服务 764,937.72 764,937.74
司
广东特发信息光缆有限公司 物业管理服务 754,993.68 758,955.96
荆州市特发置地有限公司 物业管理服务 1,014,676.98 717,027.32
青岛涌泰置业有限公司 物业管理服务 542,853.40 690,662.78
深圳市汽车工业贸易有限公司 物业管理服务 679,220.94 298,330.08
深圳经济特区发展中心有限公 房屋资产经营/物业管理服
-13,618.02 258,292.46
司 务
深圳市特力（集团）股份有限
物业管理服务 403,543.38 103,123.21
公司
房屋资产经营/物业管理服
深圳市特发集团有限公司 -28,575.00 1,967,858.61
务
房屋资产经营/物业管理服
深圳市特发进出口公司 26,077.02
务
港通科技城发展（南通）有限
物业管理服务 3,895,686.70 2,782,747.31
公司
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中国长城资产管理股份有限公
物业管理服务 35,094.32 52,641.48
司深圳市分公司
深圳珠宝产业服务有限公司 物业管理服务 66,037.74 0.00
江苏南通三建集团股份有限公
物业管理服务 2,102,150.95 1,177,887.73
司
深圳市特发小额贷款有限公司 物业管理服务 106,083.36 0.00
深圳市特发信息光电技术有限
物业管理服务 75,441.48
公司东莞分公司
关联自然人 物业管理服务 17,280.99 16,965.48
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
（2）关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
单位：元
委托方/出包方名 受托方/承包方名 受托/承包资产类 托管收益/承包收 本期确认的托管
受托/承包起始日 受托/承包终止日
称 称 型 益定价依据 收益/承包收益
关联托管/承包情况说明
本公司委托管理/出包情况表：
单位：元
委托方/出包方名 受托方/承包方名 委托/出包资产类 托管费/出包费定 本期确认的托管
委托/出包起始日 委托/出包终止日
称 称 型 价依据 费/出包费
关联管理/出包情况说明
（3）关联租赁情况
本公司作为出租方：
单位：元
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
本公司作为承租方：
单位：元
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
深圳市特发工程管理有限责
总部办公场所/停车位 379,910.08 367,244.02
任公司
深圳市特发集团有限公司 公寓/员工宿舍/商业物业 387,782.58 583,158.86
深圳市特发信息股份有限公
员工宿舍/办公场所 55,425.71 17,400.00
司
深圳市特力（集团）股份有限
员工宿舍 23,041.90 11,742.85
公司
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深圳市特发地产有限公司 停车场承包费 343,300.95 356,898.00
深圳市中天实业有限公司 停车场承包费 1,066,364.28 837,256.20
深圳市特发信息股份有限公
停车场承包费 432,000.00 0.00
司
合计 2,687,825.50 2,173,699.93
关联租赁情况说明
（4）关联担保情况
本公司作为担保方
单位：元
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
本公司作为被担保方
单位：元
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
关联担保情况说明
（5）关联方资金拆借
单位：元
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
拆出
（6）关联方资产转让、债务重组情况
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
（7）关键管理人员报酬
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 3,557,136.44 2,472,453.00
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（8）其他关联交易
（1）应收项目
单位：元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款
深圳市特发集团有
限公司
青岛涌泰置业有限
公司
深圳市特发信息股
份有限公司
深圳市特发信息股
份有限公司东莞分 90,050.78 4,502.54
公司
荆州市特发置地有
限公司
深圳特力吉盟投资
有限公司
深圳市特发衡佳房
地产投资有限公司
深圳市特发信息光
网科技股份有限公 195,156.98 9,757.85 205,805.61 10,290.28
司
江苏南通三建集团
股份有限公司
深圳特发华日汽车
企业有限公司
港通科技城发展（南
通）有限公司
深圳市汽车工业贸
易有限公司
深圳市特发进出口
公司
深圳市中天实业有 9,143,990.04 457,199.50 2,667,303.00 133,365.15
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限公司
深圳市特发信息光
电技术有限公司
深圳经济特区发展
中心有限公司
深圳市特发工程管
理有限责任公司
广东特发信息光缆
有限公司
深圳市特发信息数
据科技有限公司
深圳市特力（集团）
股份有限公司
深圳市特发小额贷
款有限公司
深圳市特发工程管
理有限责任公司
小计 25,258,256.27 1,262,912.81 17,144,313.12 857,215.66
其他应收款
深圳市特发信息股
份有限公司
深圳市特发信息光
网科技股份有限公 100,000.00 5,000.00 100,000.00 5,000.00
司
深圳市特发集团有
限公司
深圳市特发进出口
公司
深圳市特力（集团）
股份有限公司
河南特发物业服务
有限公司
小计 421,800.00 21,090.00 442,567.71 22,128.39
（2）应付项目
单位：元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
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应付账款
深圳市特发地产有限公司 122,534.00
深圳市特发集团有限公司 208,778.79 89,375.08
深圳市中天实业有限公司 1,046,570.28
深圳市特发建设服务有限公
司
小计 1,976,939.67 89,375.08
其他应付款
深圳市特发地产有限公司 2,008,180.20 1,946,566.80
深圳市特发集团有限公司 4,000.85 362,280.85
深圳市特发进出口公司 45,436.00
深圳市特发工程管理有限责
任公司
深圳市特发华辉石油有限公
司
深圳市特发信息股份有限公
司
小计 2,012,181.05 2,618,839.65
十三、股份支付
□ 适用 √ 不适用
□ 适用 √ 不适用
□ 适用 √ 不适用
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十四、承诺及或有事项
资产负债表日存在的重要承诺
截至2021年6月30日，本公司无需要披露的重大承诺事项。
（1）资产负债表日存在的重要或有事项
截至2021年6月30日，本公司无需要披露的重要的或有事项。
（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
十五、资产负债表日后事项
单位：元
对财务状况和经营成果的影
项目 内容 无法估计影响数的原因
响数
单位：元
本公司不存在其他应披露的资产负债表日后事项。
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十六、其他重要事项
（1）追溯重述法
单位：元
受影响的各个比较期间报表
会计差错更正的内容 处理程序 累积影响数
项目名称
（2）未来适用法
会计差错更正的内容 批准程序 采用未来适用法的原因
（1）非货币性资产交换
（2）其他资产置换
单位：元
归属于母公司所
项目 收入 费用 利润总额 所得税费用 净利润 有者的终止经营
利润
其他说明
（1）报告分部的确定依据与会计政策
（2）报告分部的财务信息
单位：元
项目 主营业务收入 分部间抵销 合计
综合物业管理服务 669,748,787.50 669,748,787.50
政务服务 72,931,587.98 72,931,587.98
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增值服务 25,676,303.69 25,676,303.69
合计 768,356,679.17 768,356,679.17
（3）公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
（4）其他说明
十七、母公司财务报表主要项目注释
（1）应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
其中：
按组合计提坏账准 265,329, 13,777,9 251,552,0 243,238,7 12,298,66 230,940,06
备的应收账款 970.58 53.01 17.57 35.51 5.67 9.84
其中：
来组合 7.29 .29 .00 0
合计 100.00% 5.19% 100.00% 5.06%
按单项计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
按组合计提坏账准备：
单位：元
名称 期末余额
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账面余额 坏账准备 计提比例
合计 265,329,970.57 13,777,953.01 --
确定该组合依据的说明：
按组合计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
√ 适用 □ 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
合计 265,329,970.58
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
账龄组合 12,298,665.67 1,479,287.34 13,777,953.01
合计 12,298,665.67 1,479,287.34 13,777,953.01
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
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（3）本期实际核销的应收账款情况
单位：元
项目 核销金额
其中重要的应收账款核销情况：
单位：元
款项是否由关联交
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
应收账款核销说明：
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
占应收账款期末余额合计数
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
的比例
客户一 84,898,650.10 32.00% 4,244,932.51
客户二 74,078,251.22 27.92% 3,703,912.56
客户三 10,382,456.03 3.91% 45,026.12
客户四 9,049,658.80 3.41% 452,482.94
客户五 7,800,294.26 2.94% 390,014.71
合计 186,209,310.41 70.18%
（5）因金融资产转移而终止确认的应收账款
（6）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收股利 10,019,170.59
其他应收款 76,587,988.79 65,928,171.91
合计 86,607,159.38 65,928,171.91
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（1）应收利息
单位：元
项目 期末余额 期初余额
是否发生减值及其判断
借款单位 期末余额 逾期时间 逾期原因
依据
其他说明：
□ 适用 √ 不适用
（2）应收股利
单位：元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
深圳市特发政务服务有限公司 10,019,170.59 0.00
合计 10,019,170.59
单位：元
是否发生减值及其判断
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因
依据
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
（3）其他应收款
单位：元
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款项性质 期末账面余额 期初账面余额
合并范围内关联往来款 65,747,482.94 54,728,052.45
应收暂付款 2,386,988.06 2,837,360.15
押金保证金 7,989,929.23 8,209,905.80
员工备用金 300,572.61 165,107.08
往来款 636,190.85 306,400.34
其他 695,648.62 769,633.61
合计 77,756,812.31 67,016,459.43
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
用损失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
—— —— —— ——
本期
本期计提 93,107.16 60,308.70 -72,879.86 80,536.00
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
合计 77,756,812.31
本期计提坏账准备情况：
单位：元
类别 期初余额 本期变动金额 期末余额
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计提 收回或转回 核销 其他
按账龄组合 1,088,287.52 80,536.00 1,168,823.52
合计 1,088,287.52 80,536.00 1,168,823.52
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位：元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
单位：元
项目 核销金额
其中重要的其他应收款核销情况：
单位：元
款项是否由关联交
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
其他应收款核销说明：
单位：元
占其他应收款期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
余额合计数的比例
客户一 往来款 13,569,890.53 1 年以内，1-2 年 17.45%
客户二 往来款 8,737,668.24 1 年以内，1-2 年 11.24%
客户三 履约保证金 1,740,000.00 1-2 年 2.24% 174,000.00
客户四 往来款 1,351,859.91 1 年以内，1-2 年 1.74%
客户五 往来款 778,706.29 1 年以内，1-2 年 1.00%
合计 -- 26,178,124.97 -- 33.67% 174,000.00
单位：元
预计收取的时间、金额
单位名称 政府补助项目名称 期末余额 期末账龄
及依据
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其他说明：
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 33,754,062.25 33,754,062.25 30,754,062.25 30,754,062.25
对联营、合营企
业投资
合计 46,311,819.60 46,311,819.60 42,973,843.13 42,973,843.13
（1）对子公司投资
单位：元
期初余额(账 本期增减变动 期末余额(账面 减值准备期末
被投资单位
面价值) 追加投资 减少投资 计提减值准备 其他 价值) 余额
深圳市特发物
业资产经营有 5,112,000.00 5,112,000.00
限公司
深圳市特发楼
宇科技有限公 4,800,000.00 4,800,000.00
司
深圳市特发政
务服务有限公 1,050,000.00 1,050,000.00
司
深圳市特发特
力物业管理有 8,115,265.15 8,115,265.15
限公司
深圳特发商务
有限公司
山东省特发商
务服务有限公 2,550,000.00 2,550,000.00
司
深圳特发东部
服务有限公司
深圳市特发服务股份有限公司 2021 年半年度报告全文
特发技术刚果
金有限公司
特发政务服务
（天津）有限公 1,020,000.00 1,020,000.00
司
深圳市特发口
岸服务有限公 2,000,000.00 3,000,000.00 5,000,000.00
司
合计 30,754,062.25 3,000,000.00 33,754,062.25
（2）对联营、合营企业投资
单位：元
本期增减变动
期初余额 减值准
权益法下 宣告发放 期末余额(账
投资单位 (账面价 减少投 其他综合 其他权益 计提减值 备期末
追加投资 确认的投 现金股利 其他 面价值)
值) 资 收益调整 变动 准备 余额
资损益 或利润
一、合营企业
二、联营企业
武汉紫光
特发商务 9,259,768
-95,000.61 9,164,768.21
服务有限 .82
公司
深圳市特
发建设服 2,960,012
务有限公 .06
司
小计 337,976.47 12,557,757.35
合计 337,976.47 12,557,757.35
（3）其他说明
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 565,303,523.31 490,282,422.93 370,356,201.93 297,448,683.12
深圳市特发服务股份有限公司 2021 年半年度报告全文
合计 565,303,523.31 490,282,422.93 370,356,201.93 297,448,683.12
收入相关信息：
单位：元
合同分类 分部 1 分部 2 合计
其中：
其中：
其中：
其中：
其中：
其中：
其中：
与履约义务相关的信息：
参见第十节、五、30、收入
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 0.00 元，其中，元预计将于年度确认
收入，元预计将于年度确认收入，元预计将于年度确认收入。
其他说明：
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 28,255,829.11
权益法核算的长期股权投资收益 337,976.47 545,577.82
其他投资收益 852,460.27
合计 29,446,265.85 545,577.82
十八、补充资料
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 45,290.39 处置非流动资产
深圳市特发服务股份有限公司 2021 年半年度报告全文
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 1,421,819.79 主要为稳岗补贴、以工代训等
受的政府补助除外）
委托他人投资或管理资产的损益 852,460.27 理财收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,190.00
主要为个税手续费返还、增值税进项加
计抵扣、小规模企业增值税免征、供暖
其他符合非经常性损益定义的损益项目 3,819,764.00
增值税免征、招用自主就业退役士兵税
收优惠
减：所得税影响额 1,535,131.11
少数股东权益影响额 211,335.15
合计 4,394,058.19 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因。
□ 适用 √ 不适用
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净利润 6.94% 0.4336 0.4336
扣除非经常性损益后归属于公司
普通股股东的净利润
（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
（3）境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应注
明该境外机构的名称
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