云南城投海东投资开发有限公司
审计报告
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审计报告
公司财务报表
— 合并资产负债表 1-2
— 母公司资产负债表 3-4
— 合并利润表 5
— 母公司利润表 6
— 合并现金流量表 7
— 母公司现金流量表 8
— 合并所有者权益变动表 9-10
— 母公司所有者权益变动表 11-12
— 财务报表附注 13-72
云南城投海东投资开发有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
一、 公司的基本情况
云南城投海东投资开发有限公司是由云南省城市建设投资集团有限公司、深圳市 TCL
鸿泰置业有限公司、深圳市海谷海置业有限公司、四川融琛投资有限公司共同投资组建的
有限责任公司。公司成立于 2010 年 4 月 20 日，注册资本为 25,000.00 万元。云南省城市
建设投资集团有限公司出资 11,250.00 万元，占 45%的比例，深圳市 TCL 鸿泰置业有限公
司出资 6,250 万元，占 25%的比例，深圳市海谷海置业有限公司出资 5,000.00 万元，占
南省城市建设投资集团有限公司与云南城投置业股份有限公司签订股权转让协议，将其持
有的股份全部转让给云南城投置业股份有限公司，转让后云南城投置业股份有限公司持有
公司 45%的股份。
海谷海置业有限公司与云南城投置业股份有限公司签订股权转让协议，将其合计持有的
比例变为 100%。公司注册号：915329005527366302，组织机构代码：55273663-0，营业期
限：2010 年 4 月 20 日至 2040 年 4 月 20 日，注册地址：云南省大理州海东镇（梦云
南·海东方项目内），法定代表人：李扬。
企业的业务性质和主要经营：房地产开发；城市旧城改造；城市管道以及基础设施的
投资建设及相关产业经营；给排水及管网投资建设及管理；城市燃气管网投资建设及管
理；旅游景点、景区投资开发及经营管理；城市服务性项目（学校、酒店、医院、体育、
景观绿化等）的投资开发及经营管理；住宅装饰和装修；建筑幕墙装饰和装修。
本公司母公司为云南城投置业股份有限公司，最终控制方为云南省康旅控股集团有限
公司(前称为云南省城市建设投资集团有限公司)。
二、 合并财务报表范围
本期合并财务报表范围为：云南城投海东投资开发有限公司、云南城投洱海置业有限
公司、云南城投海东园林绿化有限公司、云南城投海东方物业服务有限公司。较上期无变
化。
三、 财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁
布的《企业会计准则——基本准则》和具体企业会计准则、企业会计准则应用指南、企业
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会计准则解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)进行确认和计量，并基于本附
注“四、重要会计政策及会计估计”所述会计政策和会计估计编制财务报表。
本公司对报告期末起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产
生重大怀疑的事项或情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
四、 重要会计政策及会计估计
本公司根据实际生产经营特点针对应收账款坏账准备计提、固定资产折旧、无形资产
摊销、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务
状况、经营成果、所有者权益变动和现金流量等有关信息。
本公司的会计期间为公历 1 月 1 日至 12 月 31 日。
本公司的主要业务为房地产开发。房地产行业的营业周期通常从购买土地起到房产开
发至销售变现，一般在 12 个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期
作为资产和负债的流动性划分标准；除房地产行业以外的其他经营业务，营业周期较短，
以 12 个月作为资产和负债的流动性划分标准。
本公司以人民币为记账本位币。
（一）分步实现企业合并过程中的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种
或多种情况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理
（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
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（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
（二）同一控制下的企业合并
本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方资产、负债（包括最
终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。
在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的
差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收
益。
如果存在或有对价并需要确认预计负债或资产，该预计负债或资产金额与后续或有对
价结算金额的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足的，调整留
存收益。
对于通过多次交易最终实现企业合并的，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取
得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，在取得控制权日，长期股权投资
初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支
付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
对于合并日之前持有的股权投资，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而
确认的其他综合收益，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时采用与被投资单位直接
处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因采用权益法核算而确认的被投资单位
净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的所有者权益其他变动，暂不进行会
计处理，直至处置该项投资时转入当期损益。
（三）非同一控制下的企业合并
本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计
量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确
认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经
复核后，计入当期损益。
通过多次交换交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于一揽子交易的，将各项交
易作为一项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，合并日之前持有的
股权投资采用权益法核算的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买
日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的股权投资因采
用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相
关资产或负债相同的基础进行会计处理。合并日之前持有的股权投资采用金融工具确认
和计量准则核算的，以该股权投资在合并日的公允价值加上新增投资成本之和，作为合
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并日的初始投资成本。原持有股权的公允价值与账面价值之间的差额以及原计入其他综
合收益的累计公允价值变动应全部转入合并日当期的投资收益。
（四）为合并发生的相关费用
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于
发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，可直接归属于权益性
交易的从权益中扣减。
(一)合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司所控制
的单独主体）均纳入合并财务报表。
本公司为投资性主体的会计政策：本公司仅将为本公司投资活动提供相关服务的子公
司纳入合并财务报表。
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报
表。本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准
则的确认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财务状况、经营
成果和现金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一
致，如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按
本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资
产负债表、合并利润表、合并现金流量表、合并股东权益变动表的影响。如果站在企业集
团合并财务报表角度与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从企业集
团的角度对该交易予以调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资
产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列
示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有
份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包括最终控制方收购该子
公司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础对其财务报表进行调整。
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对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对
其财务报表进行调整。
（1）增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表
的期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润
表；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比
较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存
在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方在
最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的
股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日
之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初
留存收益或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负
债表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润
表；该子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有
的被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其
账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下
的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动的，
与其相关的其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投
资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（2）处置子公司或业务
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费
用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量
表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权
投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩
余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持
续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公
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司股权投资相关的其他综合收益或除净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者
权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负
债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资
的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易
事项作为一揽子交易进行会计处理：
A.这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
B.这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
C.一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
D.一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项
交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每
一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认
为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制
权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处
理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
（3）购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司
自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的
资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处
置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差
额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减
的，调整留存收益。
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现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、
易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。
将同时具备期限短（一般从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的
现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
（1）金融资产和金融负债的分类
金融资产分类应按照持有金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征作为金
融资产的分类依据，将金融资产分为“以摊余成本计量的金融资产”、“以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的金融资产”和“以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产”三类；业务模式决定本公司所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流
量、出售金融资产还是两者兼有。本公司管理金融资产的业务模式，以本公司关键管理人
员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础确定。
金融资产的合同现金流量特征，是指金融工具合同约定的、反映相关金融资产经济特
征的现金流量属性。
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：（一）本公司管
理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标。（二）该金融资产的合同条款规
定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产：（一）本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出
售该金融资产为目标。（二）该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，
仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
除上述分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的金融资产之外的金融资产，本公司将其分类为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产。
在初始确认时，本公司可以将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的金融资产。该指定一经做出，不得撤销。
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金融负债划分为以下两类：（一）以摊余成本计量的金融负债。（二）以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工
具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
本公司改变其管理金融资产的业务模式时，对所有受影响的相关金融资产进行重分
类。 本公司对所有金融负债均不进行重分类。
（2）金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件
本公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融
资产或金融负债时， 按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产和金融负债，相关交易费用直 接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金
融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
初始确认后，本公司对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其
变动计入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。对不同类
别的金融负债，分别以摊余成本、 以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计
量。
金融资产或金融负债的摊余成本，以该金融资产或金融负债的初始确认金额经下列调
整后的结果确定：（一）扣除已偿还的本金。（二）加上或减去采用实际利率法将该初始
确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额。（三）扣除累计计提的损
失准备（仅适用于金融资产）。
实际利率法，是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分
摊计入各会计期间的方法。实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未
来现金流量，折现为该金融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。
本公司对权益工具的投资和与此类投资相联系的合同应当以公允价值计量。但在有限
情况下，如果用以确定公允价值的近期信息不足，或者公允价值的可能估计金额分布范围
很广，而成本代表了该范围内对公允价值的最佳估计的，该成本可代表其在该分布范围内
对公允价值的恰当估计。本公司利用初始确认日后可获得的关于被投资方业绩和经营的所
有信息，判断成本能否代表公允价值。
当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产
成为已发生信用减值的金融资产。
当收取某项金融资产现金流量的合同权利已终止或；该金融资产已转移，且该转移
满足《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定，终止确
认该金融资产。
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金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债（或
该部分金融负债）。
（3）金融资产转移的确认依据和计量方法
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终止确认该
金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资
产，并将收到的对价确认为一项金融负债。本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权
上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理： （1）放弃了对该金融资产控制的，终
止确认该金融资产；（2）未放弃对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的
程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；（2）因转移而收到的对价，与原直接计入其他综合收
益的公允价值变动累计额之和。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资
产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进
行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：（1）终止确认部分的账面价值；（2）
终止确认部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认
部分的金额之和。
（4）主要金融资产和金融负债的公允价值确定方法
存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值；不存在活
跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术（包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近
进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流
量折现法和期权定价模型等）确定其公允价值； 初始取得或源生的金融资产或承担的金
融负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。
（5）金融资产的减值测试和减值准备计提方法
资产负债表日对分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的金融资产，以预期信用损失为基础，进行减值会计处理并确认损失准
备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信
用损失是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取
的所有现金流量之间的差额， 即全部现金短缺的现值。其中，对于企业购买或源生的已
发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
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本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著
增加，并按照下列情形分别计量其损失准备、确认预期信用损失及其变动：（一）如果该
金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，按照相当于该金融工具整个存续期内预期
信用损失的金额计量其损失准备。无论本公司评估信用损失的基础是单项金融工具还是金
融工具组合，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损
益。（二）如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司按照相当于该
金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，无论本公司评估信用损失
的基础是单项金融工具还是金融工具组合，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当
作为减值损失或利得计入当期损益。
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本公司在其他综合收
益中确认其损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不减少该金融资产在资产负
债表中列示的账面价值。 本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内
预期信用损失的金额计量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自
初始确认后信用风险显著增加的情形的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来 12
个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损准备的转回金额应
当作为减值利得计入当期损益。
本公司以概率加权平均为基础对预期信用损失进行计量。
本公司将以公允价值计量的金融资产或金融负债的利得或损失计入当期损益，除非该
金融资产或金融负债属于下列情形之一：（一）属于《企业会计准则第 24 号——套期会
计》规定的套期关系的一部分。（二） 是一项对非交易性权益工具的投资，且将其指定
为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。 （三）是一项被指定为以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，且该负债由本公司自身信用风 险变动引
起的其公允价值变动应当计入其他综合收益。（四）是一项分类为以公允价值计量且其变
动计入 其他综合收益的金融资产，且其减值损失或利得和汇兑损益之外的公允价值变动
计入其他综合收益。
本公司对于《企业会计准则第 14 号-收入准则》规范的交易形成且不含重大融资成分
的应收款项，始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
信用风险自初始确认后是否显著增加的判断。本公司通过比较金融工具在初始确认时
所确定的预计存续期内的违约概率和该工具在资产负债表日所确定的预计存续期内的违约
概率，来判定金融工具信用风险是否显著增加。但是，如果本公司确定金融工具在资产负
债表日只具有较低的信用风险的，可以假设该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著
增加。通常情况下，如果逾期超过 30 日，则表明金融工具的信用风险已经显著增加。除
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非本公司在无须付出不必要的额外成本或努力的情况下即可获得合理且有依据的信息，证
明即使逾期超过 30 日，信用风险自初始确认后仍未显著增加。在确定信用风险自初始确
认后是否显著增加时，本公司考虑无须付出不必要的额外成本或努力即可获得的合理且有
依据的信息，包括前瞻性信息。
以组合为基础的评估。对于应收账款，本公司在单项工具层面无法以合理成本获得关
于信用风险显著增加的充分证据，而在组合的基础上评估信用风险是否显著增加是可行，
所以本公司按照金融工具类型、信用风险评级、与公司的关联关系为共同风险特征，对应
收账款进行分组并以组合为基础考虑评估信用风险是否显著增加。具体分类如下：
（1）按单项计提坏账准备
单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入
当期损益。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。
将无法按应收款项的原有条款收回款项，则按单项计提坏账。
（2）按组合计提坏账准备
对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未
来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损
失。
等类别的应收款项，由于发生坏账损失的可能性极小，认定为无风险组合，公司对该组合
不计提坏账准备。
提比例作出最佳估计，参考应收账款的账龄按照账龄分析法计提坏账准备。
账龄 应收账款计提比例(%)
其中：1 年以内分项 5.00
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预期信用损失计量。预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损
失的加权平均值。信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合
同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本公司在资产负债表日计算应收账款预期信用损失，如果该预期信用损失大于当前应
收账款减值准备的账面金额，本公司将其差额确认为应收账款减值损失，借记“信用减值
损失”，贷记“坏账准备”。相反，本公司将差额确认为减值利得，做相反的会计记录。
本公司实际发生信用损失，认定相关应收账款无法收回，经批准予以核销的，根据批
准的核销金额，借记“坏账准备”，贷记 “应收账款”。若核销金额大于已计提的损失
准备，按期差额借记“信用减值损失”。
本公司根据以前年度的实际信用损失，并考虑本年的前瞻性信息，计量预期信用损失
的会计估计政策为：本公司对信用风险显著不同的应收账款单项确定预期信用损失率；除
了单项确定预期信用损失率的应收账款外，本公司采用以账龄特征为基础的预期信用损失
模型，通过应收账款违约风险敞口和预期信用损失率计算应收账款预期信用损失，并基于
违约概率和违约损失率确定预期信用损失率。
本公司按照下列情形计量其他应收款损失准备：①信用风险自初始确认后未显著增加
的金融资产，本公司按照未来 12 个月的预期信用损失的金额计量损失准备；②信用风险
自初始确认后已显著增加的金融资产，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信
用损失的金额计量损失准备；③购买或源生已发生信用减值的金融资产，本公司按照相当
于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
以组合为基础的评估。对于其他应收款，本公司在单项工具层面无法以合理成本获得
关于信用风险显著增加的充分证据，而在组合的基础上评估信用风险是否显著增加是可
行，所以本公司按照金融工具类型、信用风险评级、与关联方关系为共同风险特征，对其
他应收款进行分组并以组合为基础考虑评估信用风险是否显著增加。
（1）单项计提坏账准备
上），单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准
备，计入当期损益。单独测试未发生减值的其他应收款项，将其归入相应组合计提坏账准
备。
司将无法按应收款项的原有条款收回款项，则按单项计提坏账。
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（2）按组合计提坏账准备
对于划分为组合的其他应收款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对
未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失
率，计算预期信用损失。
等类别的应收款项，由于发生坏账损失的可能性极小，认定为无风险组合，公司对该组合
不计提坏账准备。
提比例作出最佳估计，参考其他应收款的账龄按照账龄分析法计提坏账准备。
账龄 其他应收款计提比例(%)
其中：1 年以内分项 5.00
预期信用损失计量。本公司在资产负债表日计算其他应收款预期信用损失，如果该预
期信用损失大于当前其他应收款减值准备的账面金额，本公司将其差额确认为其他应收款
减值损失，借记“信用减值损失”，贷记“坏账准备”。相反，本公司将差额确认为减值
利得，做相反的会计记录。
本公司实际发生信用损失，认定相关其他应收款无法收回，经批准予以核销的，根据
批准的核销金额，借记“坏账准备”，贷记“其他应收款”。若核销金额大于已计提的损
失准备，按期差额借记“信用减值损失”。
本公司根据以前年度的实际信用损失，并考虑本年的前瞻性信息，计量预期信用损失
的会计估计政策为：本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的
预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用
损失。
(一)存货的分类
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本公司存货主要包括房地产开发产品、房地产开发成本及其他等。房地产开发产品主
要为房地产在建开发产品、已完工开发产品等。房地产开发产品的实际成本包括土地出让
金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发
过程中的其他相关费用。
(二)存货的计价方法
存货在取得时，按成本进行初始计量，包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安
装工程支出、开发项目完成之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。房地产
项目存货发出时按个别认定法计价，领用或发出除房地产开发存货以外的其他存货采用加
权平均法确定其实际成本。
(三)存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
期末存货按成本与可变现净值孰低原则计价，对于存货因遭受毁损、全部或部分陈旧
过时或销售价格低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，提取存货跌价准备。库存
商品及大宗原材料的存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取；
其他数量繁多、单价较低的原辅材料按类别提取存货跌价准备。
直接用于出售的开发产品，其可变现净值按该存货的估计售价减去估计的销售费用和
相关税费后的金额确定；用于生产而持有的材料存货，其可变现净值按所生产的产成品的
估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存
货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
(四)存货的盘存制度
采用永续盘存制。
(五)低值易耗品和包装物的摊销方法
（1）低值易耗品采用一次转销法；
（2）包装物采用一次转销法。
（3）其他周转材料采用一次转销法摊销。
(六)开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
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连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品
房成本。
(七)公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成
本。
（1）合同资产的确认方法及标准
合同资产，是指本公司已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时
间流逝之外的其他因素。如本公司向客户销售两项可明确区分的商品，因已交付其中一项
商品而有权收取款项，但收取该款项还取决于交付另一项商品的，本公司将该收款权利作
为合同资产。
（2）合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
合同资产的预期信用损失的确定方法，参照上述 9.应收账款预期信用损失的确定方法
进行确认。
会计处理方法，本公司在资产负债表日计算合同资产预期信用损失，如果该预期信用
损失大于当前合同资产减值准备的账面金额，本公司将其差额确认为减值损失，借记“资
产减值损失”，贷记“合同资产减值准备”。相反，本本公司将差额确认为减值利得，做
相反的会计记录。
本公司实际发生信用损失，认定相关合同资产无法收回，经批准予以核销的，根据批
准的核销金额，借记“合同资产减值准备”，贷记“合同资产”。若核销金额大于已计提
的损失准备，按其差额借记“资产减值损失”。
（1）与合同成本有关的资产金额的确定方法
本公司与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本。
合同履约成本，即本公司为履行合同发生的成本，不属于其他企业会计准则规范范围
且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：该成本与一份当前或预期取
得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承
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担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；该成本增加了本公司未来用于履行履约义务
的资源；该成本预期能够收回。
合同取得成本，即本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得
成本确认为一项资产；该资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。增量成
本，是指本公司不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。本公司为取得合同发生
的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出（如无论是否取得合同均会发生的差旅费
等），在发生时计入当期损益，但是，明确由客户承担的除外。
（2）与合同成本有关的资产的摊销
本公司与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊
销，计入当期损益。
（3）与合同成本有关的资产的减值
本公司在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计准
则确认的、与合同有关的其他资产确定减值损失；然后根据其账面价值高于本公司因转让
与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价以及为转让该相关商品估计将要发生的成本
这两项差额的，超出部分应当计提减值准备，并确认为资产减值损失。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，转回原已
计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不应超过假定不计提减
值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
公司以预期信用损失为基础，按单项评估金融工具的预期信用损失，对其进行减值处
理并确认损失准备。
(一)初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资，具体会计政策详见本附注五、5 同一控制下和非
同一控制下企业合并的会计处理方法。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
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以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投
资成本；发行或取得自身权益工具时发生的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益
中扣减。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的
前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始
投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币
性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投
资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
(二)后续计量及损益确认
（1）成本法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，并按照初始投资
成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。
除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润
外，本公司按照享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润确认为当期投资收益。
（2）权益法
本公司对联营企业和合营企业的长期股权投资采用权益法核算；对于其中一部分通过
风险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的联营企
业的权益性投资，采用公允价值计量且其变动计入损益。
长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份
额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资
单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他
综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价
值；并按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权
投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的
其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨
认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。本公司与联营企
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业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于本公司的部分
予以抵销，在此基础上确认投资损益。
本公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长
期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构
成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等
的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按
预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述相反
的顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资
的长期权益及长期股权投资的账面价值后，恢复确认投资收益。
(三)长期股权投资核算方法的转换
（1）公允价值计量转权益法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和
计量准则进行会计处理的权益性投资，因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响
或实施共同控制但不构成控制的，按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计
量》确定的原持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的
初始投资成本。
原持有的股权投资分类为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，
以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入改按权益法核算的当期损益。
按权益法核算的初始投资成本小于按照追加投资后全新的持股比例计算确定的应享有
被投资单位在追加投资日可辨认净资产公允价值份额之间的差额，调整长期股权投资的账
面价值，并计入当期营业外收入。
（2）公允价值计量或权益法核算转成本法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和
计量准则进行会计处理的权益性投资，或原持有对联营企业、合营企业的长期股权投资，
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，在编制个别财务报表
时，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始
投资成本。
购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投
资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
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购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》
的有关规定进行会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算
时转入当期损益。
（3）权益法核算转公允价值计量
本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处
置后的剩余股权改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》核算，其在丧失
共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用
与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
（4）成本法转权益法
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务
报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益
法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整。
（5）成本法转公允价值计量
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务
报表时，处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企
业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制
之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
(四)长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，应当计入当期损益。采
用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产
或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情
况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
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因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，不属于一揽子交易
的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额
计入当期损益。处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改
按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余
股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22 号—
—金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面
价值间的差额计入当期损益。
（2）在合并财务报表中，对于在丧失对子公司控制权以前的各项交易，处置价款与
处置长期股权投资相应对享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的
差额，调整资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益；在丧失对子公
司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权
取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日
开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商
誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作
为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，区分个别财务报表和合并
财务报表进行相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置的股权对应的长
期股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控
制权当期的损益。
（2）在合并财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有
该子公司净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权
当期的损益。
(五)共同控制、重大影响的判断标准
如果本公司按照相关约定与其他参与方集体控制某项安排，并且对该安排回报具有重
大影响的活动决策，需要经过分享控制权的参与方一致同意时才存在，则视为本公司与其
他参与方共同控制某项安排，该安排即属于合营安排。
合营安排通过单独主体达成的，根据相关约定判断本公司对该单独主体的净资产享有
权利时，将该单独主体作为合营企业，采用权益法核算。若根据相关约定判断本公司并非
对该单独主体的净资产享有权利时，该单独主体作为共同经营，本公司确认与共同经营利
益份额相关的项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。
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重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能
够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司通过以下一种或多种情形，并
综合考虑所有事实和情况后，判断对被投资单位具有重大影响。（1）在被投资单位的董
事会或类似权力机构中派有代表；（2）参与被投资单位财务和经营政策制定过程；（3）
与被投资单位之间发生重要交易；（4）向被投资单位派出管理人员；（5）向被投资单位
提供关键技术资料。
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租
的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本
公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其用于经营出
租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价
款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造
该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
本公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧
或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价
值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的依据为：①投资性房地产所在地有活
跃的房地产交易市场。②本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价
格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
本公司确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市
场价格；无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地
产的最近交易价格，并考虑资产状况、所在位置、交易情况、交易日期等因素，从而对投
资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量
的现值确定其公允价值。
本公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为自用房地产时，
以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入
当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房
地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入
当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。
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当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，
终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账
面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
（1）确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年，
单位价值超过 5,000.00 元的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（2）折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 直线法 20-40 5 2.38-4.75
机器设备 直线法 10 3 9.70
运输设备 直线法 4-6 3 16.17-24.25
办公及电子设备 直线法 3-5 3 19.40-32.33
（3）融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
当本公司租入的固定资产符合下列一项或数项标准时，确认为融资租入固定资产：
租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定本公司将会行使这种选择权。
允价值。
融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现值
两者中较低者，作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为
未确认融资费用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续
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费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，计入租入资产价值。未确认融资费用在租
赁期内各个期间采用实际利率法进行分摊。
本公司采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提融资租入固定资产折旧。能够合理
确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧。无法合理确
定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的
期间内计提折旧。
（一）在建工程的类别
本公司自行建造的在建工程按实际成本计价，实际成本由建造该项资产达到预定可使
用状态前所发生的必要支出构成，包括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关税费、应
予资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。
（二）在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资
产的入账价值。所建造的在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达
到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入
固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按
实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
（一）借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，在符
合资本化条件的情况下开始资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其
发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定
可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以
支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
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（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开
始。
（二）借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停
资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用
停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分
资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销
售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
（三）暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过
达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发
生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资
本化。
（四）借款费用资本化金额的计算方法
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂
时性投资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到
预定可使用或者可销售状态前，予以资本化。
根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资
本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率
计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价
金额，调整每期利息金额。
（1）计价方法、使用寿命、减值测试
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本公司无形资产包括土地使用权、计算机软件等，按取得时的实际成本计量，其中：
购入的无形资产，按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无形
资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，按
公允价值确定实际成本。
土地使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销；计算机软件和其他无形资产按
预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。
摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如
发生改变，则作为会计估计变更处理。在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的预
计使用寿命进行复核，如有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，则估计其使用寿命并
在预计使用寿命内摊销。
（2）内部研究开发支出会计政策
(一)划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究
活动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设
计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
内部研究开发项目研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。
（二）开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在
市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能
力使用或出售该无形资产；
（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
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不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。以前期间已计入损益的
开发支出不在以后期间重新确认为资产。已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示
为开发支出，自该项目达到预定用途之日起转为无形资产。
本公司在资产负债表日判断长期资产是否存在可能发生减值的迹象。如果长期资产存
在减值迹象的，以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行
估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金
流量的现值两者之间较高者确定。
可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将长期资产
的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计
提相应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该
资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每
年都进行减值测试。
在对商誉进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受
益的资产组或资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，
如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资
产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损
失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产
组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组
或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。
长期待摊费用，是指本公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以
上的各项费用。长期待摊费用在受益期内按直线法分期摊销。
合同负债反映本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。本公司在向客
户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本公司已经取得了无条件收取合同对价权利
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的，在客户实际支付款项与到期应支付款项孰早时点，按照已收或应收的金额确认合同负
债。
本公司职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期福利。
短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部
予以支付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的会计期间，
将应付的短期薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费
用。
离职后福利是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系
后，提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。
本公司的离职后福利计划全部为设定提存计划。
离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社会基本
养老保险、失业保险等；在职工为本公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算
的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司按照国家规定的标准定期缴付上述款项后，不再有其他的支付义务。
辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职
工自愿接受裁减而给予职工的补偿，在本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建
议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工
的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。
本公司向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利是指，向未达到国家规定
的退休年龄、经本公司管理层批准自愿退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴纳的社会
保险费等。本公司自内部退休安排开始之日起至职工达到正常退休年龄止，向内退职工支
付内部退养福利。对于内退福利，本公司比照辞退福利进行会计处理，在符合辞退福利相
关确认条件时，将自职工停止提供服务日至正常退休日期间拟支付的内退职工工资和缴纳
的社会保险费等，确认为负债，一次性计入当期损益。内退福利的精算假设变化及福利标
准调整引起的差异于发生时计入当期损益。
其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外的其他所有职工福
利。
对符合设定提存计划条件的其他长期职工福利，在职工为本公司提供服务的会计期
间，将应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本；除上述情形外的其他长
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期职工福利，在资产负债表日由使用预期累计福利单位法进行精算，将设定受益计划产生
的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
（一）预计负债的确认标准
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：
该义务是本公司承担的现时义务；
履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
该义务的金额能够可靠地计量。
（二）预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间
价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最
佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，
则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种
结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生
金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确
定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定
能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
(一)股份支付的种类
本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
(二)权益工具公允价值的确定方法
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对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允价
值。对于授予的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公允价
值，选用的期权定价模型考虑以下因素：（1）期权的行权价格；（2）期权的有效期；
（3）标的股份的现行价格；（4）股价预计波动率；（5）股份的预计股利；（6）期权有
效期内的无风险利率。
在确定权益工具授予日的公允价值时，考虑股份支付协议规定的可行权条件中的市场
条件和非可行权条件的影响。股份支付存在非可行权条件的，只要职工或其他方满足了所
有可行权条件中的非市场条件（如服务期限等），即确认已得到服务相对应的成本费用。
(三)确定可行权权益工具最佳估计的依据
等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最
佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具的数量
与实际可行权数量一致。
（四）会计处理方法
以权益结算的股份支付，按授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权
的，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。在完成
等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的，在等待期内的每个资产负债表日，以对
可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的
服务计入相关成本或费用和资本公积。在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和
所有者权益总额进行调整。
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的
负债的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日以本公司承担负债的公允价值计入
相关成本或费用，相应增加负债。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行
权的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估
计为基础，按照本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相
应的负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计
量，其变动计入当期损益。
（五）对于存在修改条款和条件的情况的，本期的修改情况及相关会计处理
若在等待期内取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行
权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其
他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的
取消处理。
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本公司在客户取得相关商品或服务的控制权时，按预期有权收取的对价金额确认收
入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承
诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各
单项履约义务的交易价格计量收入。
交易价格是本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第
三方收取的款项。本公司确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极
可能不会发生重大转回的金额。预期将退还给客户的款项作为退货负债，不计入交易价
格。
当本公司将商品的控制权转移给客户的时间与客户实际付款的时间不一致时，如果各
方以在合同中明确(或者以隐含的方式)约定的付款时间为客户或本公司就转让商品的交易
提供了重大融资利益，则合同中即包含了重大融资成分。合同中存在重大融资成分的，本
公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时以现金支付的应付金额确定交易价格。该交
易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法核算。
满足下列条件之一时，本公司属于在某一段时间内履行履约义务，否则，属于在某一
时点履行履约义务：
（1）客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；
（2）客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；
（3）本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间
内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履
约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成
本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认
收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑下列迹象：
（1）本公司就该商品或服务享有现时收款权利；
（2）本公司已将该商品的实物转移给客户；
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（3）本公司已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；
（4）客户已接受该商品或服务等。
本公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利作为合同资产列示，合同资产
以预期信用损失为基础计提减值。本公司拥有的、无条件向客户收取对价的权利作为应收
款项列示。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债列
示。本公司对于同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
与本公司取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
（一）房地产物业销售
房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关
商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
（二）租金收入
租金收入在租期内按直线法平均确认
（三）物业服务收入
物业服务收入在提供物业服务过程中确认。
（四）商品销售收入
在履行了合同中的履约义务，客户取得相关商品或服务的控制权时，确认相关的商品
销售收入。
（一）与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的
政府补助。与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。确
认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。相关资产
在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应当将尚未分配的相关递延收益余
额转入资产处置当期的损益。
（二）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
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与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。与收益相关
的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关
费用的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取
得时直接计入当期损益或冲减相关成本。
对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，应当区分不同部分分别
进行会计处理；难以区分的，应当整体归类为与收益相关的政府补助。
与公司日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关
成本费用。与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
公司取得政策性优惠贷款贴息的，应当区分财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政将
贴息资金直接拨付给企业两种情况，财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策
性优惠利率向公司提供贷款的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本
金和该政策性优惠利率计算相关借款费用；财政将贴息资金直接拨付给公司，公司应当将
对应的贴息冲减相关借款费用。
已确认的政府补助需要退回时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面
价值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；
属于其他情况的，直接计入当期损益。
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额
(暂时性差异)计算确认。在资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期
收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
(一)确认递延所得税资产的依据
本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和
税款抵减的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，
同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：
（1）该交易不是企业合并；（2）交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或
可抵扣亏损。
对于与联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递
延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵
扣暂时性差异的应纳税所得额。
(二)确认递延所得税负债的依据
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公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不包
括：
（1）商誉的初始确认所形成的暂时性差异；
（2）非企业合并形成的交易或事项，且该交易或事项发生时既不影响会计利润，也
不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）所形成的暂时性差异；
（3）对于与子公司、联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的
时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
（1）经营租赁的会计处理方法
分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总
额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
分摊，确认为租赁收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如
金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同的基础分期计入
当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总
额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
（2）融资租赁的会计处理方法
两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，
其差额作为未确认的融资费用。融资租入资产的认定依据、计价和折旧方法详见附注五、
公司采用实际利率法对未确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。
值的差额确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为租赁收入，公司发生
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的与出租交易相关的初始直接费用，计入应收融资租赁款的初始计量中，并减少租赁期内
确认的收益金额。
（1） 重要会计政策变更
自 2018 年 1 月 1 日起在境内外同时上市的企业，以及在境外上市并采用国际财务报告准
则或企业会计准则编制财务报告的企业施行，新收入准则自 2020 年 1 月 1 日起在其他境
内上市企业施行。本公司于 2020 年 1 月 1 日起执行新收入准则。
（2） 重要会计估计变更
本公司报告期内无重要的会计估计变更。
（3）2020 年（首次）起执行新收入准则调整执行当年年初财务报表相关项目情况
项 目 2020 年 1 月 1 日 调整数
日
预收款项 93,203,291.20 80,047.00 -93,123,244.20
合同负债 86,354,361.42 86,354,361.42
其他流动负债 6,768,882.78 6,768,882.78
五、 税项
税种 计税依据 税率
增值税 销售货物、应税销售服务收入、不动产 3%-13%
消费税 销售货物收入 5%
营业税 营改增之前的应纳税营业额 5%
城市维护建设税 实缴流转税税额 7%
教育费附加 实缴流转税税额 3%
地方教育附加 实缴流转税税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 25%
土地增值税（注） 增值额 30%-60%
注：具备土地增值税清算条件的项目，按《土地增值税暂行条例》清算缴纳,对不具
备土地增值税清算条件的项目，按《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通
知》（财税字[2006]21 号）及本省市的预缴比例进行预缴。
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六、合并财务报表主要项目注释
下列所披露的财务报表数据，除特别注明之外，“年初”系指 2020 年 1 月 1 日，
“年末”系指 2020 年 12 月 31 日，“本年”系指 2020 年 1 月 1 日至 12 月 31 日，“上
年” 系指 2019 年 1 月 1 日至 12 月 31 日，货币单位为人民币元。
项目 年末余额 年初余额
库存现金
银行存款 6,968,256.31 1,917,306.42
其他货币资金 1,755,734.38 2,263,214.09
合计 8,723,990.69 4,180,520.51
其中受限制的货币资金明细如下：
项目 年末余额 年初余额
按揭保证金 1,755,734.38 2,263,214.09
合计 1,755,734.38 2,263,214.09
（1） 应收账款按坏账计提方法分类列示
年末余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比 账面价值
金额 金额
（%） 例（%）
按预期信用风险组
合计提坏账准备
其中：账龄组合
无风险组合 534,148.24 100.00 534,148.24
合计 534,148.24 100.00 534,148.24
续表
年初余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比 账面价值
金额 金额
（%） 例（%）
按预期信用风险组
合计提坏账准备
其中：账龄组合 9,680,000.00 94.77 796,000.00 8.22 8,884,000.00
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年初余额
类别
账面余额 坏账准备 账面价值
无风险组合 534,148.24 5.23 534,148.24
合计 10,214,148.24 100.00 796,000.00 9,418,148.24
① 采用无风险组合不计提坏账准备的应收账款
年末余额
组合名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
单项金额不重大经测试不减值的应收款项 534,148.24
合计 534,148.24
无风险组合明细
款项性质及不计
单位名称 年末账面余额 账龄
提坏账准备原因
单项金额不重大经测试不减值的应收款项
云南云路景观装饰工程有限公司 534,148.24 3-4 年 无回收风险
合计 534,148.24
（2） 应收账款按账龄列示
账龄 年末余额
合计 534,148.24
（3） 本年应收账款坏账准备情况
本年变动金额 年末余额
类别 年初余额
计提 收回或转回 转销或核销
组合计提 796,000.00 796,000.00
合计 796,000.00 796,000.00
其中本年坏账准备收回或转回金额重要的：
单位名称 收回或转回金额 收回方式 收回或转回原因
李姓自然人 325,000.00 银行存款收回 正常收回
郭姓自然人 299,000.00 银行存款收回 正常收回
孙姓自然人 172,000.00 银行存款收回 正常收回
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单位名称 收回或转回金额 收回方式 收回或转回原因
合计 796,000.00
（4） 按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况
占应收账款
坏账准备
单位名称 年末余额 账龄 合计数的比
年末余额
例(%)
云南云路景观装饰工程有限公司 534,148.24 3-4 年 100.00
合计 534,148.24 100.00
（1） 预付款项账龄
年末余额 年初余额
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
合计 90,933.10 100.00 624,941.67 100.00
（2） 按预付对象归集的年末余额前五名的预付款情况
占预付款项合计
单位名称 年末余额 账龄
数的比例(%)
云南泛贝盛建筑工程有限公司 90,933.10 1-2 年 100.00
合计 90,933.10 100.00
项目 年末余额 年初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 112,778,490.65 326,120,599.13
合计 112,778,490.65 326,120,599.13
（1） 其他应收款按款项性质分类
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
云南城投海东投资开发有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
往来款 110,921,049.66 324,258,861.24
保证金 1,857,000.00 1,857,000.00
其他 503.40 4,976.73
小计 112,778,553.06 326,120,837.97
坏账准备 62.41 238.84
合计 112,778,490.65 326,120,599.13
（2） 其他应收款坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
未来 12 个 整个存续期预 整个存续期预
坏账准备 合计
月预期信 期信用损失(未 期信用损失(已
用损失 发生信用减值) 发生信用减值)
— — — —
收款账面余额在本年
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本年计提 -176.43 -176.43
本年转回
本年转销
本年核销
其他变动
（3） 其他应收款按账龄列示
账龄 年末余额
原值小计 112,778,553.06
坏账准备 62.41
云南城投海东投资开发有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
账龄 年末余额
账面价值 112,778,490.65
（4） 其他应收款坏账准备情况
本年变动金额 年末余额
类别 年初余额
计提 收回或转回 转销或核销
组合计提 238.84 -176.43 62.41
合计 238.84 -176.43 62.41
（5） 按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收
坏账准备
单位名称 款项性质 年末余额 账龄 款合计数的
年末余额
比例（%）
云南城投园林园艺有限公司 关联方往来 110,200,000.00 97.71
大理海东开发管理委员会 保证金 1,857,000.00 1.65
云南城投置业股份有限公司 关联方往来 300,000.00 1 年以内 0.27
冕宁康旅投资开发有限公司 关联方往来 210,662.02 0.19
云南城投物业服务有限公司 关联方往来 128,392.08 0.11
合计 112,696,054.10 — 99.93
（1） 存货分类
年末余额
项目
账面余额 存货跌价准备 账面价值
库存商品 7,967,151.17 7,967,151.17
开发成本 1,203,496,935.78 213,593,596.85 989,903,338.93
开发产品 407,866,543.74 143,981,052.13 263,885,491.61
合计 1,619,330,630.69 357,574,648.98 1,261,755,981.71
续表
年初余额
项目
账面余额 存货跌价准备 账面价值
库存商品 7,715,651.17 7,715,651.17
开发成本 1,727,638,552.45 252,842,225.87 1,474,796,326.58
开发产品 405,787,223.66 405,787,223.66
云南城投海东投资开发有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
年初余额
项目
账面余额 存货跌价准备 账面价值
合计 2,141,141,427.28 252,842,225.87 1,888,299,201.41
（2） 存货跌价准备
本年增加 本年减少 年末余额
转回
项目 年初余额 其
计提 或转 其他
他
销
开发成本 252,842,225.87 -4,465,418.61 34,783,210.41 213,593,596.85
开发产品 143,981,052.13 143,981,052.13
合计 252,842,225.87 139,515,633.52 34,783,210.41 357,574,648.98
（3） 存货年末余额含有借款费用资本化金额的说明
本年增加 本年减少
存货项目名
年初余额 企业合 本期 年末余额
称 出售减少 其他减少
并增加 计提
悦榕庄酒店 89,068,319.24 89,068,319.24
海东方 280,784,691.76 3,625,524.13 277,159,167.63
合计 369,853,011.00 92,693,843.3 277,159,167.6
（4） 开发成本明细
预计 预计投资总额
项目名称 开工时间 年末余额 年初余额
竣工时间 （万元）
梦云南·海东方 2013 年 - 1,203,496,935.78 1,369,944,593.81
悦榕庄酒店 - 86,000.00 357,693,958.64
合计 1,203,496,935.78 1,727,638,552.45
（5） 开发产品明细
项目名称 竣工时间 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
海东方一期 2013 年 1,429,918.39 -322,632.83 1,107,285.56
海东方二期 2015 年 11,545,702.22 230,103.83 11,775,806.05
天麓小区 392,811,603.05 2,171,849.08 394,983,452.13
合计 405,787,223.66 2,079,320.08 407,866,543.74
云南城投海东投资开发有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 年末余额 年初余额
预售款申报待结转税金 2,714,097.45 2,362,620.19
待抵扣进项税 36,554,460.89 36,335,247.12
合计 39,268,558.34 38,697,867.31
项目 年末账面价值 年初账面价值
固定资产 196,131.11 266,895.76
固定资产清理
合计 196,131.11 266,895.76
项目 运输工具 电子设备 办公设备 合计
一、账面原值
（1）购置
（1）处置或报废
二、累计折旧
（1）计提 2,275.68 68,488.97 70,764.65
（1）处置或报废
三、减值准备
四、账面价值
云南城投海东投资开发有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 年末余额 年初余额
在建工程 467,954,864.73
合计 467,954,864.73
（1） 在建工程情况
年末余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值
大理悦榕庄酒店 356,688,275.29 356,688,275.29
海东方三期 161,248,434.65 49,981,845.21 111,266,589.44
合计 517,936,709.94 49,981,845.21 467,954,864.73
（2） 重要在建工程项目本年变动情况
本年 本年减少
工程名称 年初余额 年末余额
增加 转入固定资产 其他减少
大理悦榕庄酒店 356,688,275.29 356,688,275.29 356,688,275.29
海东方三期 161,248,434.65 161,248,434.65 161,248,434.65
合计 517,936,709.94 517,936,709.9 517,936,709.94
（续表）
工程累计投 其中：本 本年利息
预算 工程 利息资本化累 资金
工程名称 入占预算比 年利息资 资本化率
数 进度 计金额 来源
例（%） 本化金额 （%）
大理悦榕庄酒店 89,068,319.24 自筹
海东方三期 3,625,524.13 自筹
合计 92,693,843.37
（3） 本年计提在建工程减值准备
项目 本年计提金额 计提原因
海东方三期 15,198,634.80 账面价值低于可回收金额
合计 15,198,634.80
（1） 应付账款列示
云南城投海东投资开发有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 年末余额 年初余额
应付工程款 190,547,297.40 199,046,889.85
合计 190,547,297.40 199,046,889.85
（2） 账龄超过 1 年的重要应付账款
单位名称 年末余额 未偿还或结转的原因
云南城投园林园艺有限公司 29,303,715.92 逐步偿付
湖南省花门建筑工程有限公司 27,662,145.06 逐步偿付
大理康华建筑工程有限公司 19,709,652.65 逐步偿付
云南路建集团宏程路桥工程有限公司 15,298,303.73 逐步偿付
云南鼎枫园林绿化有限公司 13,235,018.00 逐步偿付
合计 153,242,881.90
（1） 预收款项列示
项目 年末余额 年初余额
商品房预收款 80,047.00 80,047.00
合计 80,047.00 80,047.00
（2） 账龄超过 1 年的重要预收款项
单位名称 年末余额 未偿还或结转的原因
卢姓自然人 80,047.00 尚未签订购房合同
合计 80,047.00
(1) 合同负债情况
项目 年末余额 年初余额
商品房预收款 71,693,245.23 86,354,361.42
合计 71,693,245.23 86,354,361.42
(2) 商品房预售款明细如下
项目名称 年末余额 竣工时间 预售比例（%）
梦云南·海东方 71,693,245.23 2013 年起陆续竣工 79.41
合计 71,693,245.23
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1） 应付职工薪酬分类
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
短期薪酬 3,588,693.66 2,842,210.86 746,482.80
离职后福利-设定提存计划 26,291.39 26,291.39
辞退福利 149,156.00 232,894.44 382,050.44
合计 149,156.00 3,847,879.49 3,250,552.69 746,482.80
（2） 短期薪酬
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
工资、奖金、津贴和补贴 3,201,981.70 2,455,498.90 746,482.80
职工福利费 29,796.32 29,796.32
社会保险费 131,610.26 131,610.26
其中：医疗保险费 127,270.85 127,270.85
工伤保险费 190.56 190.56
生育保险费 1,208.85 1,208.85
其他 2,940.00 2,940.00
住房公积金 224,645.00 224,645.00
工会经费和职工教育经费 660.38 660.38
合计 3,588,693.66 2,842,210.86 746,482.80
（3） 设定提存计划
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
基本养老保险 25,379.04 25,379.04
失业保险费 912.35 912.35
合计 26,291.39 26,291.39
项目 年末余额 年初余额
个人所得税 7,032.69 3,154.27
房产税 5,945,869.21 126,785.68
土地使用税 3,643,643.83 3,536,807.48
土地增值税 340,336.00
印花税 78.60 -0.07
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 年末余额 年初余额
企业所得税 3.03
合计 9,596,624.33 4,007,086.39
项目 年末余额 年初余额
应付利息
应付股利
其他应付款 1,271,176,929.33 1,067,612,262.78
合计 1,271,176,929.33 1,067,612,262.78
（1） 其他应付款按款项性质分类
款项性质 年末余额 年初余额
关联方往来款 1,211,145,127.94 990,502,334.27
其他往来款 777,445.01 110,000.00
代收代付款项 654,888.61 1,810,123.50
保证金及押金 569,425.98 591,028.98
认购金 32,646,980.00 48,645,220.00
预提费用 25,383,061.79 25,953,556.03
合计 1,271,176,929.33 1,067,612,262.78
（2） 账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位名称 年末余额 未偿还或结转的原因
云南城投置业股份有限公司 860,460,888.94 逐步偿付
云南城投园林园艺有限公司 94,474,891.64 尚未结算
云南城投龙江房地产开发有限公司 28,062,337.98 尚未结算
大理市海东税务局 23,668,831.80 尚未结算
合计 1,006,666,950.36
项目 年末余额 年初余额
一年内到期的长期借款 20,000,000.00 110,000,000.00
加：长期借款的应付利息 34,999.44 185,749.75
合计 20,034,999.44 110,185,749.75
云南城投海东投资开发有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 年末余额 年初余额
待转销项税额 6,035,826.97 6,768,882.78
合计 6,035,826.97 6,768,882.78
（1） 长期借款分类
借款类别 年末余额 年初余额
质押借款 400,000,000.00 500,000,000.00
抵押借款 450,992,618.63 462,810,564.83
长期借款利息 2,591,148.06 1,086,732.74
合计 853,583,766.69 963,897,297.57
（2）长期借款分类明细及抵押、质押等情况
贷款单 借款起始
贷款银行 借款余额 借款终止日
位 日
国寿云城（嘉兴）健康养老产
本公司 400,000,000.00 2018-8-29 2026-8-29
业投资合伙企业（有限合伙）
合计 400,000,000.00
重分类至一年内到
贷款单位 贷款银行 借款金额 借款起始日 借款终止日
期的非流动负债
华夏银行股份有
本公司 295,000,000.00 8,420,000.00 2018-7-26 2033-7-26
限公司大理分行
华夏银行股份有
本公司 175,992,618.63 11,580,000.00 2018-9-4 2033-9-4
限公司大理分行
合计 470,992,618.63 20,000,000.00
注 1：本公司之子公司云南城投洱海置业有限公司向国寿云城(嘉兴)健康养老产业投资
合伙企业(有限合伙（以下简称国寿云城）)贷款 500,000,000.00 元，借款期限自 2018 年 8
月 29 日至 2026 年 8 月 29 日；以子公司云南城投洱海置业有限公司 95.24%的股权质押，并
承诺公司拥有的云（2017）大理市不动产权第 0001194 号，宗地面积为 82,212.08 平方米的
国有建设用地使用权未经国寿云城书面同意不设置土地使用权及在建工程抵押；由云南省康
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
旅控股集团有限公司提供连带保证担保责任，云南城投置业股份有限公司对优先级回购义务
和差额补足义务提供担保。截至 2020 年 12 月 31 日，长期借款余额为 400,000,000.00 元。
注 2：本公司向华夏银行昆明分行贷款 700,000,000.00 元，借款期限自 2018 年 7 月 26
日至 2033 年 9 月 4 日；本公司提供名下（土地证号：大国用（2013）第 09366 号）面积
份有限公司全额连带责任保证担保。截至 2020 年 12 月 31 日，长期借款余额为
项目 年末余额 年初余额 形成原因
预期交房违约金 25,623,952.68 23,777,843.78 注
合计 25,623,952.68 23,777,843.78
注：因海东方一期配套、三期不能按期交房，按照合同约定应支付业主违约金。
年初余额 本年 年末余额
投资者名称 所占 所占
投资金额 增加 减少 投资金额
比例 比例
云南城投置业股份有限公司 250,000,000.00 100% 250,000,000.00 100%
合计 250,000,000.00 100% 250,000,000.00 100%
项目 本年 上年
上年年末余额 -444,271,403.29 27,483,004.23
本年年初余额 -444,271,403.29 27,483,004.23
加：本年归属于母公司所有者
-363,544,670.01 -471,754,407.52
的净利润
本年年末余额 -807,816,073.30 -444,271,403.29
项目 本年发生额 上年发生额
城市维护建设税 47,936.44
教育费附加 1,369.79
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项目 本年发生额 上年发生额
地方教育费附加 913.19
房产税 6,078,743.69 253,571.36
土地使用税 7,861,123.31
印花税 8,879.65
车船使用税 2,580.00 3,360.00
合计 14,001,546.07 256,931.36
项目 本年发生额 上年发生额
职工薪酬 434,928.63 949,060.54
促销费 865,521.23 930,500.67
广告及业务宣传费 225,664.10
代理费及佣金 -4,013.80 196,952.58
折旧费 42,477.05 43,132.06
租赁及物业管理费 614,096.62
其他 34,838.48 338,302.55
合计 1,373,751.59 3,297,709.12
项目 本年发生额 上年发生额
职工薪酬 2,160,870.02 3,736,078.17
折旧费 28,287.60 37,094.77
中介机构服务费 848,649.35 289,533.87
办公费 189,690.51 290,919.25
业务招待费 9,233.00 -10,296.00
租赁费 2,286,833.88 2,178,055.12
差旅费 3,216.48 19,134.53
车辆费用 29,634.72 116,421.78
其他零星费用合计 641,120.31 164,277.72
合计 6,197,535.87 6,821,219.21
项目 本年发生额 上年发生额
云南城投海东投资开发有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 本年发生额 上年发生额
利息费用 180,119,281.45 150,023,831.61
减：利息收入 17,616.85 98,261.46
加：汇兑损失
其他支出 10,609.80 7,173.25
合计 180,112,274.40 149,932,743.40
项目 本年发生额 上年发生额
应收账款坏账准备 796,000.00 159,500.00
其他应收款坏账准备 176.43 7,807.97
合计 796,176.43 167,307.97
项目 本年发生额 上年发生额
存货跌价损失 -139,515,633.52 -252,842,225.87
在建工程减值损失 -15,198,634.80
合计 -154,714,268.32 -252,842,225.87
计入本年非经常
项目 本年发生额 上年发生额
性损益的金额
政府补助 41,168.00 41,168.00
违约赔偿收入 1,769.91 1,769.91
其他 96,618.34
合计 42,937.91 96,618.34 42,937.91
计入本年非经常
项目 本年金额 上年金额
性损益的金额
赔偿金、违约金支出 7,551,315.79 24,152,165.78 7,551,315.79
其他 13,073,034.92
合计 7,551,315.79 37,225,200.70 7,551,315.79
注：赔偿金、违约金支出主要系海东方项目因政府规划调整，因不能按期交房，对已认
筹及签约客户预计逾期交房违约；
云南城投海东投资开发有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1） 收到/支付的其他与经营/投资/筹资活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额
往来款 361,775,007.98 306,165,000.00
契税、维修基金等购房代收款项 12,012.08 417,491.02
利息收入 17,601.08 74,429.26
其他 1,037,731.36 2,191,786.78
合计 362,842,352.50 308,848,707.06
项目 本年发生额 上年发生额
往来款 10,000,000.00 44,897,203.63
管理费用及销售费用支出 2,322,965.97 2,253,140.43
营业外支出 3,452,382.89 382,995.50
支付各类暂收款 1,253,551.96 769,773.38
银行手续费 11,653.75 7,464.80
冻结资金 247,070.01
合计 17,287,624.58 48,310,577.74
（2） 合并现金流量表补充资料
项目 本年金额 上年金额
净利润 -363,544,670.01 -471,754,407.52
加：资产减值准备 154,714,268.32 252,842,225.87
信用减值损失 -796,176.43 -167,307.97
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生
物资产折旧
无形资产摊销
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
的损失（收益以“-”填列）
固定资产报废损失（收益以“-”填列）
公允价值变动损失（收益以“-”填列）
财务费用（收益以“-”填列） 180,119,281.45 150,023,831.61
云南城投海东投资开发有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 本年金额 上年金额
投资损失（收益以“-”填列）
递延所得税资产的减少（增加以“-”填
列）
递延所得税负债的增加（减少以“-”填
列）
存货的减少（增加以“-”填列） 3,874,086.65 -175,527,323.10
经营性应收项目的减少（增加以“-”填
列）
经营性应付项目的增加（减少以“-”填
列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 301,197,797.69 198,008,825.51
动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
现金的年末余额 6,968,256.31 1,917,306.42
减：现金的年初余额 1,917,306.42 23,972,835.60
加：现金等价物的年末余额
减：现金等价物的年初余额
现金及现金等价物净增加额 5,050,949.89 -22,055,529.18
（3） 现金和现金等价物
项目 年末余额 年初余额
现金 6,968,256.31 1,917,306.42
其中：库存现金
可随时用于支付的银行存款 6,968,256.31 1,917,306.42
年末现金和现金等价物余额 6,968,256.31 1,917,306.42
（1） 所得税费用
项目 本年发生额 上年发生额
当年所得税费用
递延所得税费用 18,911,086.78
云南城投海东投资开发有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 本年发生额 上年发生额
合计 18,911,086.78
（2） 会计利润与所得税费用调整过程
项目 本年发生额
本年合并利润总额 -363,544,670.01
按法定/适用税率计算的所得税费用 -90,886,167.50
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响 78,460,300.60
非应税收入的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 2,308.25
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损
的影响
本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差
异或可抵扣亏损的影响
所得税费用
项目 年末账面价值 受限原因
为金融机构借款以及客户按揭提供担
货币资金 1,755,734.38
保、履约保证、诉讼冻结
存货 357,368,947.29 为金融机构借款提供抵押担保
合计 359,124,681.67
（1） 政府补助基本情况
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
稳岗补贴 41,168.00 营业外收入 41,168.00
七、合并范围的变化
本期合并范围无变化，相关子公司可见“本附注十二、2 长期股权投资”。
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八、关联方及关联交易
（一） 关联方关系
（1） 控股股东及最终控制方
对本公司 对本公司
注册资本（万
控股股东及最终控制方名称 注册地 业务性质 的持股比 的表决权
元）
例(%) 比例(%)
云南城投置业股份有限公司 云南昆明 房地产开发 160,568.69 100.00 100.00
本公司的最终控制方为云南省康旅控股集团有限公司。
其他关联方名称 与本公司关系
云南城投众和建设集团有限公司 受同一最终控制方控制
昆明官房建筑设计有限公司 受同一最终控制方控制
腾冲玛御谷温泉投资有限公司 受同一最终控制方控制
大理水务产业投资有限公司 受同一最终控制方控制
云南城投康旅企业管理有限公司 受同一控股股东控制
云南城投龙江房地产开发有限公司 受同一控股股东控制
九江市云城旅游综合开发有限公司 受同一控股股东控制
云南城投物业服务有限公司 受同一控股股东控制
冕宁康旅投资开发有限公司 受同一控股股东控制
中建穗丰置业有限公司 受同一控股股东控制
国寿云城（嘉兴）健康养老产业投资合伙企业（有限合伙） 受同一控股股东控制
大理满江康旅投资有限公司 受同一控股股东控制
西双版纳沧江文旅开发有限公司 原受同一控股股东控制
云南城投园林园艺有限公司 受同一控股股东控制
注：西双版纳沧江文旅开发有限公司公司原与本公司受同一控股股东云南城投置业
股份有限公司控制，该公司 2020 年 8 月 31 日已处置，期末已不属于本公司关联方。
（二） 关联交易
（1） 采购商品/接受劳务
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
关联方 交易内容 本年发生额 上年发生额
大理水务产业投资有限公司 购买商品 42,568.05
云南城投园林园艺有限公司 接受劳务 -4,046,928.51 29,532,462.65
云南城投物业服务有限公司 接受服务 2,286,833.88 2,792,151.74
云南城投众和建设集团有限
接受劳务 800,000.00
公司
昆明官房建筑设计有限公司 接受服务 366,226.41
云南城投康旅企业管理有限
购买商品 943,396.20
公司
国寿云城（嘉兴）健康养老
产业投资合伙企业（有限合 利息支出 37,896,444.45 40,474,444.45
伙）
云南城投龙江房地产开发有
利息支出 2,500,619.07 2,289,763.05
限公司
云南城投置业股份有限公司 利息支出 57,576,505.86 29,016,830.08
云南省城投康旅控股集团有
接受服务 3,500,000.00
限公司
（1） 本公司作为被担保方
担保是否已
担保方 担保金额（万元） 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
云南城投置业股份有限公司 28,500.00 2018.7.26 2033.7.26 否
云南城投置业股份有限公司 40,500.00 2018.9.4 2033.9.4 否
（2） 关联方资金拆借
本公司于 2018 年 8 月 29 日，自国寿云城(嘉兴)健康养老产业投资合伙企业(有限合伙)
借入资金 500,000,000.00 元，截止 2020 年 12 月 31 日，借款余额为 400,000,000.00 元。
云南城投置业股份有限公司为本公司有偿提供资金，截止 2020 年 12 月 31 日，借款本息
余额为 1,074,748,111.41 元。
云南城投海东投资开发有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（三） 关联方往来余额
年末余额 年初余额
项目名称 关联方 坏账 坏账
账面余额 账面余额
准备 准备
其他应收款
云南城投园林园艺有限公司 110,200,000.00 142,962,273.73
云南城投置业股份有限公司 300,000.00 300,000.00
冕宁康旅投资开发有限公司 210,662.02 101,534.89
云南城投物业服务有限公司 128,392.08 15,403.08
云南城投康旅企业管理有限公司 77,441.56 13,422.00
中建穗丰置业有限公司 4,554.00
九江市云城旅游综合开发有限公
司
大理满江康旅投资有限公司 802,884.19
西双版纳沧江文旅开发有限公司 52,429.68
项目名称 关联方 年末账面余额 年初账面余额
应付账款
云南城投众和建设集团有限公司 6,554,335.39 6,881,171.29
昆明官房建筑设计有限公司 1,199,942.15 1,279,942.15
云南云水建设工程有限公司 2,582,049.33 2,582,049.33
大理水务产业投资有限公司 435,067.17 392,499.12
云南城投园林园艺有限公司 29,303,715.92 29,532,462.65
其他应付款
云南城投置业股份有限公司 1,074,748,111.41 860,563,379.31
云南省康旅控股集团有限公司 3,830,000.00 330,000.00
中建穗丰置业有限公司 64,453.49 64,453.49
云南城投物业服务有限公司 7,431,626.56 5,199,961.84
云南城投园林园艺有限公司 94,474,891.64 94,474,891.64
云南城投龙江房地产开发有限公司 30,562,957.05 28,062,337.98
国寿云城（嘉兴）健康养老产业投
资合伙企业（有限合伙）
云南城投海东投资开发有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目名称 关联方 年末账面余额 年初账面余额
云南城投康旅企业管理有限公司 33,087.79 33,087.79
九、或有事项
截至 2020 年 12 月 31 日，本公司无需要说明的重大或有事项。
十、 资产负债表日后事项
截止本报告批准报出日，本公司无需说明的资产负债表日后事项。
十一、 其他重要事项
公司及下属子公司云南城投洱海置业有限公司（下称“洱海置业”）收到了大理海东开
发管理委员会出具的《关于进一步做好海东方项目涉及违建别墅问题整改事项的通知》（下
称“《通知》”）、《关于大理海东方项目后续处置的回复意见》（下称“《回复意
见》”），具体情况如下：
（1）根据《通知》要求，海东方项目须在 2020 年 3 月 30 日前完成以下工作：在评
估区现状绿化的基础上，制订增绿覆绿方案并即行组织实施，通过增植乔木、灌木的措施，
增加其绿化覆盖率；所供住宅用地中已批未建的 545 亩不再审批建设项目，由海东方项目负
责绿化提升、增植补绿；结合海东开发区停建处置方案，开展分类整治，海东方项目已取得
审批手续的一、二、三期 94 栋别墅，保留 69 栋，现状封顶 13 栋，取消 12 栋；
（2）以上分类整治项目的后续问题处置，《回复意见》明确：将对海东方项目未建的项
目转移到大理新区进行安置。
项目相关问题后续解决方案有关事宜的复函》，函复如下：
（1）公司于 2021 年 4 月 30 日前自行依法委托具备资质的第三方审计单位，对项目已取
得但未开发的 1,374 亩土地及 1,353.28 亩租赁用地的全部前期投入进行审计；
（2）大理市国土资源局海东开发管理委员会国土资源分局于 2021 年 4 月 30 日前与洱海
置业就所租赁用地依法签署解除租赁协议；
（3）已取得但未开发的 1,374 亩土地及 1,353.28 亩租用地，不再开发和租用，大理海
东开发管理委员会同意在双方协商一致的前提下，积极协助本公司以大理市范围内的其他土
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地按评估价给予等价置换，签署相关协议。若 2021 年 11 月 30 日前双方就土地置换事宜未能
达成一致，大理海东开发管理委员会在 2021 年 12 月 31 日前就 1,374 亩未开发土地与洱海置
业签署土地有偿收回协议；
（4）洱海置业及时启动对悦榕庄酒店主体建筑进行装修完善并在 2022 年 12 月底前投入
运营，按大滇西旅游环线半山酒店申报，大理海东开发管理委员会协调纳入州市宜居文旅项
目给予支持；
（5）海东方项目涉及违建别墅问题专项整治已完成，根据整治措施，海东方已建成并投
入使用的一期配套及一、二期保留，三期已建成封顶的 19 栋保留，按现状封顶的 13 栋建筑
保留，项目尽快启动 32 栋保留建筑的规划变更，2022 年 12 月 31 日前完成收尾工程；
（6）大理海东开发管理委员会将严格按照相关法律法规及有关政策要求与本公司协调解
决云南城投洱海置业有限公司投资开发的海东方项目目前存在的各项历史遗留问题，后续本
公司如参与大理关巍新区的开发和建设，大理海东开发管理委员会协调在招商政策方面予以
优惠扶持。
公司正积极地与政府进行沟通协商，以便尽快妥善解决未建项目转移到大理新区进行安
置等相关事宜。
十二、 母公司财务报表主要项目注释
项目 年末余额 年初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 602,621,422.82 775,772,887.25
合计 602,621,422.82 775,772,887.25
（1） 其他应收款按款项性质分类
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
往来款 601,721,422.82 774,872,887.25
保证金 900,000.00 900,000.00
合计 602,621,422.82 775,772,887.25
（2） 其他应收款按账龄列示
云南城投海东投资开发有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
账龄 年末余额
合计 602,621,422.82
（3） 按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收
坏账准备
单位名称 款项性质 年末余额 账龄 款合计数的
年末余额
比例（%）
云南城投洱海置 关联方往 1 年以内，1-2
业有限公司 来 年，2-3 年
云南城投园林园 关联方往 1 年以内，2-3
艺有限公司 来 年
大理海东开发管
保证金 900,000.00 4-5 年 0.12
理委员会
合计 602,621,422.82 100.00
云南城投海东投资开发有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1）长期股权投资分类
年末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 23,000,000.00 23,000,000.00 23,000,000.00 23,000,000.00
合计 23,000,000.00 23,000,000.00 23,000,000.00 23,000,000.00
（2）对子公司投资
被投资单位 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 本年计提减值准备 减值准备年末余额
云南城投洱海置业有限公司 20,000,000.00 20,000,000.00
云南城投海东园林绿化有限公司 2,000,000.00 2,000,000.00
云南城投海东方物业服务有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00
合计 23,000,000.00 23,000,000.00
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