9月18日，住房和城乡建设部房地产市场监管司司长张雪涛在国务院新闻办公室举行的“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会上，介绍了房地产发展新模式的内涵，概括为“1234”。其中“3”是以项目公司制、主办银行制和现房销售制三项制度为重点，改革完善房地产基础性制度。在融资环节，主办银行制解决的是“谁来提供项目融资”的问题。
那么，主办银行制到底是什么？一句话就能说清楚：一个项目，一家主办银行。
一个项目，一家主办银行
按照中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发的《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》(银发〔2026〕171号)，房地产开发贷款实行主办银行制，单个房地产项目对应一家银行作为主办银行，由主办银行单独发放或作为牵头银行以银团模式发放开发贷款。每个项目仅能确定一家主办银行，主办银行可为法人或分支机构。
这意味着，一个楼盘从拿地到竣工备案，整个生命周期的融资服务，都由同一家主办银行牵头负责——既可以是一家银行独立放款，也可以由一家银行牵头组建银团。不是七八家银行各管一段，也不是谁想贷就贷、谁想抽就抽。
主办银行和项目公司之间实行双向选择。银行在自主研判项目条件的基础上选择项目公司，项目公司则根据融资服务需求选择主办银行。张雪涛在发布会上表示，这样就形成了“主办银行和项目公司二者利益共享、风险共担的机制”。
钱，全部归到一个账户体系里
主办银行制最核心的机制，是资金封闭管理。
根据《商品住房开发贷款管理办法(试行)》(金规〔2026〕4号)，借款人应在主办银行开立资金账户。项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、定金等外，商品住房开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均纳入资金账户管理。项目预售资金监管账户和定金账户应按规定在主办银行开立。主办银行和资金账户在商品住房开发贷款结清前原则上不得变更。
说白了，一个项目的钱——借来的、自有的、卖房收的——全部归集到一家银行的一个账户体系里，形成“融资—建设—销售—回款”的全链条闭环。
项目间资金不得混同，项目单独建账核算，资金独立运作、封闭管理。主办银行要牵头做好账户管理，加强贷款资金监控，严格审查信贷资金用途和流向，发现贷款资金异常的应及时采取措施。银团成员应积极支持主办银行履行职责，及时共享信息，协同做好项目资金封闭管理。需说明的是，银行间的信息共享应在依法合规、授权范围内进行。
贷款期限也要跟项目走
除了资金归集，主办银行制还在贷款期限上做了根本性调整。
根据《商品住房开发贷款管理办法(试行)》(金规〔2026〕4号)及银发〔2026〕171号文，开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程。预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。贷款须根据项目建设进度分批发放，通过受托支付方式直达交易对象账户。
过去开发贷期限一般较短，但一个楼盘从开工到竣工备案，往往需要更长时间。期限错配的结果是，项目还没建完，贷款就到期了，开发商被迫借新还旧，资金链越绷越紧。
个人住房贷款也做了衔接。根据银发〔2026〕171号文，所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。
银行从“放款方”变为“牵头行”
主办银行制还有一个容易被忽略但很重要的设计：信息共享。
过去银行之间出于商业竞争，会对自己的优质客户和项目保密。A银行不知道B银行已经给这个项目放了多少钱，C银行也不知道这个项目的土地是否已经抵押。这种信息孤岛给了开发商多头借贷、资金转移的空间。主办银行制确立后，银行之间在依法合规前提下实现信息畅通共享，即便个别银行提前抽贷，主办银行也能在授信条件内牵头协调，保障项目的合理融资需求。
从监管层面看，这是监管理念的一次转变。过去的三道红线聚焦房企集团层面的财务指标，而现在的三项制度——项目公司制、主办银行制、现房销售制——全部下沉到项目层面。张雪涛在发布会上表示，这三项基础性制度的核心都是以项目为对象，一体推进房地产开发、融资、销售制度的改革完善。项目公司制解决谁来实施，主办银行制解决钱从哪来，现房销售制解决什么时候收钱，三个环节首尾相接。
从制度渊源看，主办银行制借鉴了此前“白名单”机制的实践经验。国家金融监督管理总局有关司局负责人表示，《商品住房开发贷款管理办法(试行)》充分借鉴“白名单”机制经验做法，对不同所有制项目一视同仁。需要指出的是，白名单机制本身就是以项目为对象、以城市为单元建立的融资协调机制，与主办银行制在“以项目为中心”的理念上一脉相承。白名单机制运行以来，在保障商品住房项目建设与交付方面发挥了积极作用。
主办银行制，就是让一个项目对应一家主办银行，资金封闭管理、专款专用，确保钱真正用在项目上。
首页
微信公众号
证券之星APP
