“剩”者为王！房地产企业即将看到曙光？

9月1日，房地产板块大幅拉升。京投发展2连板，空港股份涨停，中交地产、宋都股份、渝开发、黑牡丹、华发股份、荣安地产等跟涨。

这次的大涨可能是受消息影响。8月31日召开的国常会指出，支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。

今年以来，房地产行业进入了一段下行周期，房企经营压力愈加增大，随着政策方面的逐步放松是否将困境反转？本文将重点解析。

本轮房地产政策宽松正在持续扩大

从2021第三季度开始，经济增速下行压力导致了房地产政策的宽松。随着房地产流动性危机的逐步扩散，煤炭价格上涨导致电力限产等不利因素的出现，社会融资额同比下降， GDP增速下降，三季度末、四季度初，中央和地方政策逐步转向宽松。

自2022年3月以来下行压力进一步加大，宽松程度进一步加大。到了2022第一季度，经济出现复苏的趋势，工业增加值比上年同期增长，但是由于深圳，吉林，上海和北京的奥密克戎变异毒株的爆发，宏观经济再次陷入下行压力。在动态清零策略下，居民出行量持续下降，线下购房受到限制；同时，经济下行、疫情反复的阴云笼罩下，居民收入预期、购房意愿明显下滑。在这样的背景下，进一步加大了房地产政策的宽松力度。

中央政策层面上，2021年12月降准对市场产生实质性影响。此次降准期间并未提出有关防止资金流入房地产的相关论述，商业银行按揭贷款增速迅速提高。2022年3月，央行、银保监会发布了《关于加强新市民金融服务工作的通知》。

4月24日，中央政治局再次降准，4月29日，中央政治局明确表示，各地要根据当地实际，完善房地产政策，支持刚性住房和改善性住房需求。5月进一步定向宽信贷，将首套房贷款利率下调至 LPR 20个基点以下，5年期利率下调15个基点至4.45%

8月22日，人民银行公布1年期LPR为3.65%，下调5BP，前值为3.7%；5年期以上LPR为4.3%，下调15BP，前值为4.45%。

地方政策宽松从 2021 年 9 月陆续出台，具有较强指向性的是广州在 2021 年 10 月上旬降低房贷利率，随后佛山、苏州、深圳、杭州等城市在 10-12 月陆续跟进。但2021 年 9 月至 2022 年 2 月上旬之前约 90%的政策为购房补贴、公积金放松、落户放松、资金监管放松，宽松力度相对较弱。

静待销售面回暖，关注三大板块投资主线

目前房地产市场处于需求端宽松政策、供给端政策缓解、销售困难复苏阶段，行业 beta上涨趋势不变。6月全国商品房销售金额环比增长68.2%，但从销售、拿地、新开工、竣工、资金等单月同比数据看，仍有-20%--50%的降幅，行业正处于艰难而温和的复苏通道，需要更长时间才能实质性回稳。

7-8月是传统的商品房销售淡季，需要关注的是商品房销售季节性回落、部分房企展期或违约频繁、停工和延期交付造成的停贷传闻对购房者信心的影响。2022年二季度 GDP初步核算同比增长0.4%，降幅较一季度收窄4.4 pct，上半年房地产开发完成额同比-5.4%，降幅较上月进一步走阔1.6 pct，在下半年稳增长、稳地产预期下，在需求端持续宽松，供给端纾困逐步落地的背景下，行业 beta向上趋势大概率不变。

在昨日的业绩说明会上，万科董事会主席郁亮发言：从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程，并呼吁关注城市配套服务业态的政策制度建设。可见头部房企或许已经见到了行业复苏的曙光。

东北证券认为目前可适当关注三大投资主线。

一是国资房企拿地集中度提高，带动销售集中度提高，带来未来收入增长预期。A 股建议关注保利发展、建发股份、华发股份；H 股建议关注中国海外发展、华润置地。

二是优质混合制和民营房企困境反转。A 股建议关注金地集团、万科 A、滨江集团；H 股建议关注龙湖集团、美的置业、旭辉控股集团。

三是长周期视角下积极向新发展模式转型。新发展模式应区分住宅开发赛道和其他赛道，未来一段时间在包括物业管理、商业运营、代建管理等其他赛道中出现政策引导的想象力空间更大，需进一步观察政策导向。