房地产板块分化调整，行业预期边际改善情况如何？

4月7日，A股房地产板块持续走低，信达地产、沙河股份、阳光股份、渝开发、京能置业、海泰发展、大龙地产跌停，阳光股份、泰禾集团、合肥城建、华夏幸福等跌超9%。

今日房地产板块分化调整是否代表着独立行情即将落幕？目前房地产行业实际需求情况究竟如何？本文将重点分析以上问题。

房地产板块龙头未动，妖股四起

近两周的房地产板块虽然涨幅喜人，但是龙头股保利发展、万科A等涨势远不如板块中的中小盘股。保利发展近两周上涨近7.3%，万科A上涨近18%，而信达地产、沙河股份等却有着超40%的涨幅。

目前，房地产行业的逻辑需要对未来的长期发展模式有一个清晰的认识(例如，借鉴国外成功的房地产开发模式：德国、新加坡等)，这些都与短期政策调控没有太大的关系。短期来看，房地产市场的超额行情或将持续，直至市场预期逐步达到预定经济目标，即完成本轮“稳增长”任务。值得注意的是，这一轮房地产边际放松带来的稳定增长效果需要经历疫情、房地产企业融资、居民杠杆率等多重考验，这一轮房地产市场的波动性将较此前增大。

对于一季报业绩预告，截至4月4日A股一共有183家企业披露一季报业绩预告，披露率为3.83%。最值得关注的是一季报业绩预告部分企业在业绩预增原因当中明确提出受益于数智化的趋势，智能化产业基本面在一季度业绩预告中得到进一步验证。

对于结构层面，在从“政策底→市场底”的磨底阶段，市场面临经济下行和政策不确定性的压制，低估值、价值型以及逆周期行业(如基建、地产)、弱周期表现优于成长型行业。但，度过磨底阶段后，风险偏好回升，市场将回归成长风格，高风险偏好板块预计将表现较优。对应当前四大主线：稳增长、高景气、疫后修复、全球通胀。当前正处于“稳增长兑现，高景气转机”的过程，安信证券认为配置依然是稳增长>高景气>疫后修复>全球通胀。

稳增长行情未来或依旧聚焦头部房企

克而瑞发布三月份百强地产销售数据，百强房企3月单月销售总额3796亿元，同比-54.51%，降幅较上月扩大6.63 pct；单月销售面积3576万方，同比-57.16%，降幅较上月扩大14.58 pct，销售表现延续低迷；福州放开限购，取消购房对象户口等限制，非五城区户籍家庭可以在五城区购买一套144平米以下的普通住宅；福建省住建厅发布通知，省直公积金可以用来支付首付款；浙江衢州取消限购政策，非本市户籍家庭可以在市区内购房；湖南郴州出台住房公积金新政，首套房和二套房最高贷款额度上调为双职工60万元、单职工50万元；重庆和武汉一批土地拍卖结束，重庆13宗地块无流拍，其中3宗地块摇号成功，武汉7宗，仅有一宗流拍，1宗地摇号成功。

从行业角度，地产板块的投资机会还是值得继续关注的。

1)短期投资逻辑在于政策演绎：当前地产销售、拿地、开工均持续走弱，投资虽暂时韧性但结构恶化；展望后续，少数城市虽有回暖，但多数城市未见明显的向好趋势，后续政策仍会持续加码；只要土地不热，行情不冷；

2)中长期投资逻辑在于模式改善，“慢时代”ROE质量提高：上轮周期中，地产股的根本缺陷在于快周转模式导致的行业整体盈利能力的恶化；房企估值的持续下杀，本质上是对地产金融化的否定；随着预售资金自由使用不再成立，开发行业将脱离金融属性，回归慢周转制造业属性；但同时，房企通过提升利润率(摒弃快周转的自发结果)、提升回款速度、降低债务成本等方式，ROE维持不变的同时质量提升，行业估值体系有望重构，PB大于1将成为优质房企的标配。