近30股涨停！10日吸金47亿元，地产股将成最强音？

2021年下半年，房地产市场急转直下，多数城市量价齐跌，行业迎来巨变。与此同时，A股市场中房地产板块也是持续低迷，一时成了“烫手的山芋”。

时间来到2022年，最近几日，房地产板块再度成为了“香饽饽”，近11个交易日，板块指数涨幅累计超过了25%，3月30日盘中更是创下了近22个月来的阶段新高。

个股方面，房地产板块内特发服务、招商积余、南国置业、光明地产、泰禾集团、中天金融、天房发展、天保基建、津滨发展、大悦城、嘉凯城等近30只个股涨停，万科A、华侨城A、保利发展等大幅跟涨。

数据显示，近10个交易日内，市场主力资金净流入房地产板块超47亿元，位列A股所有行业之首。

资金面上的这一流动，根本原因则是3月16日的国务院金融稳定发展委员会专题会议。会议指出，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

多地放开购房政策

房地产板块的强势，一方面得益于“房地产税延期”的消息利好，另一方面，则与多地房贷政策松绑息息相关。

自3月16日顶层稳增长定调后，多地出台经济维稳措施。如南京房贷利率下行、福州限购政策一定程度放开等等。

据不完全统计，目前至少包括菏泽、重庆、赣州、温州、南通等多地下调了首付比例，最低降至20%；还有更多地区下调了房贷利率，较多地区的房贷发放速度也明显加快。

据贝壳研究院此前统计，今年3月，103个城市房贷利率降幅较上月分别扩大4个、6个基点，当前利率接近2020年三季度的水平。103个城市中，82城房贷主流利率下调，其中，当月成都首套利率下调69个基点，回调幅度最大，二套房贷利率降低34个基点。

截至目前，今年已有50多个城市房贷政策迎来松绑，包括取消“认房又认贷”、降低首付比例、下调房贷利率、放宽公积金贷款等。

目前全国多地二手房的首套房贷款利率已经下调至5%以下，个别地区开始出现4.6%的利率，与本月5年期以上LPR报价持平。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，过去多数贷款利率还是超过5%的水平，当前房贷利率出现和LPR齐平的现象，有助于市场回暖。

楼市成交量回升

随着各地多举措并行，房地产市场也在逐步回暖。

据中银证券数据，3月19日至3月25日，47个城市新房成交套数为2.7万套，环比上升1.0%；成交面积为305.8万平方米，环比上升4.0%。

其中18个大中城市新房成交套数为1.9万套，环比上升15.1%；成交面积为208.7万平方米，环比上升14.9%。

一、二、三线城市新房成交套数分别为0.6、1.0、0.3万套，环比增速分别为+32.7%、+5.8%、+21.4%。一、二、三线城市新房成交面积分别为61.0、118.6、29.1万平方米，环比增速分别为+34.4%、+6.3%、+17.8%。

此外，据中指院数据，3月1日-27日，四个一线城市新房成交总量较2月上涨12.0%。其中，北京升幅显著，达80.4%；广州升幅34.0%，位居第二。

虽然各家机构给出的数据不尽相同，但重点城市房地产市场成交量环比上升的态势在各口径数据上均有所体现。

房地产形势持续好转

目前我国房地产调控的主要目标有三个：一是防风险；二是满足刚性和改善性需求；三是保持房地产市场的平稳发展。

中国人民银行调查统计司原司长盛松成近日表示，“经过过去几年的调整，尤其是去年政策的大幅调整，公众对于房价只涨不跌的预期正在改变。”鉴于边际调整效果存在滞后效应，随着市场调整的逐渐结束，预计今年房地产形势将好于去年下半年。

光大证券董事总经理、首席宏观经济学家高瑞东表示，目前，房地产行业仍是我国的支柱产业，根据测算，房地产行业对GDP的直接拉动作用约为12%，间接拉动约为16%。

房地产市场的剧烈波动，对经济总需求产生较大冲击。在市场担心房地产销售可能失速的背景下，金融委会议果断做出预期指引，明确提出将出台有力的应对方案，防范化解目前房地产行业面临的困境和风险，有效地扭转了市场的悲观预期。

机构指出四条主线

随着政策不断落实，行业不断成熟发展，房地产行业估值修复是必然的。在土地市场完全回暖之前，政策放松的脚步也不会停止，政策端博弈仍有较大空间。

中银证券指出，当前政策放松进入到新阶段，即从金融政策放松开始转向对“五限”的放松，对于其他城市有借鉴意义，或有更多地方政府根据自身实际情况将不合时宜、不切合当前市场形势的政策予以修正或废止。

从板块投资角度来看，一二季度交替时仍是较好的配置窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。建议关注四条主线：

1)信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、万科A、龙湖集团、华润臵地。

2)财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团。

3)在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、金科股份。

4)当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。