地产基建板块悄悄上涨，是时候布局这类低估值修复标的了吗？

今日早盘房地产板块异动拉升，宋都股份、莱茵体育涨停3连板，北辰实业、新华联涨停，华联控股、泰禾集团、京能置业、金科股份等跟涨。

不仅房地产板块，近期基建产业链比如钢铁、建材以及石油等低估值周期行业都有不错的逆势涨幅。在如今股指震荡多变的行情中，房地产行业投资的安全感从哪来？投资者应该如何进行布局？本文将重点分析以上问题。

短期真的安全，长期多元业务带来更强抗逆性

2022年房地产企业面临概括起来来自两方面压力：销售压力和债务压力。

对于出现负面舆情的开发企业，消费者担心房屋不能交付，或不能如期交付，或即便如期交付但品质远低于预期。为了保护地方消费者的权益，对于交付可能存疑的项目，地方势必严格开展预售监管。销售的下降反过来更加剧资金的紧张，且降价无法完全打消买房人对交付的顾虑。

项目并购是解决交付问题的出路。中信证券认为，资金困难企业只有不断变现资产， 转让项目，才能获得现金回流。中国人民银行对项目层面的并购也持鼓励的态度。

三种特殊的并购会率先开展。中信证券认为，由于销售整体表现不佳，开发项目盈利能力过低，资金充裕的企业太少，当前地产开发项目不会普遍展开；但并购项目层面合作伙伴的股权、在借款方的大力支持之下出现的并购和轻资产管理平台的并购将会率先盛行。我们认为到 2022 年 3 月之后，随着资金进一步宽裕，普通项目的并购也会出现。

可以总结为以下循环：政策调节?行业依然存在，但企业竞争格局不同?保行业，但未必保企业。最终房地产行业短期短期的安全可能会衍生为2022年财务安全。

(资料来源：浙商证券)

浙商证券认为国内房企未来发展可以借鉴海外龙头房企发展之路。从三井房地产 2020年业态发展来看，主营业务租赁、销售和管理是公司收入三大支柱，收入分别占31%、36%、20%，利润率分别为19%、17%、10%。其中日本国内销售收入占总销售收入的51%，东京都市圈销售贡献占到了国内销售收入的89% ；其余49%为海外销售收入。

(资料来源：浙商证券)

2007年三井房地产制定未来发展计划时，从增速上可以看到公司对交易业务和管理业务有着较高的期待。然而 2008年全球金融危机使得日本经济再次陷入低迷，新房和二手房成交量大幅下滑，公司管理和交易板块2010年营业利润分别较2009年下滑23%和75%。存量物业租赁利润稳如泰山，展现出优异的穿越周期的能力。

如何布局房地产产业链？

去年12月，样本公司的销售额和面积分别减少31.1%和35.0%，与2019年的销售额和销售面积分别减少了7.1%和19.4%。月环比下降幅度较10、11月略有改善，但仍维持在较低水平，公司销售业绩继续下滑。

从统计数据来看，12 月单月，销售降幅较大的包括恒大、佳兆业、荣盛、世茂、阳光城、富力；单月销售涨幅较大的公司，则包括碧桂园、龙湖集团、招商蛇口、华润置地。 全年来看，销售降幅较大的公司，有恒大、富力、阳光城和中南；销售增幅较大的公司，则有绿城中国、招商蛇口、金地集团、华润置地。

12 月销售表现依然低迷，总结来看目前地产销售依然低迷，土拍在降低门槛、城投加持等背景下略有回暖，政策面见底信号不断确立，供给端及需求端资金面均略有改善，目前来看对优质房企支持力度更大，行业洗牌或将提速，经营稳健、运营能力强的央企国企及部分优质民企优势进一步凸显。长城证券维持推荐 1)优质龙头及部分民企万科、保利、中海、招商蛇口、华润置地等，2)物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。

中信证券认为 A 股地产龙头公司，既不存在股权融资的可能，又确实受益于较为稳固的盈利能力和市场份额的小幅提升。我们看好优质房地产开发企业的投资机会，尤其是 A 股上市公司的机会，建议关注：保利发展、万科 A、金地集团、招商蛇口和滨江集团，也对港股上市：龙湖集团、华润置地、旭辉控股集团适度乐观。