低估值地产股罕见爆发，行业拐点已至？

12月21日，沪深两市可能已经被广大投资者淡忘的房地产板块迎来大涨，特发服务、香江控股、嘉河集团、宋都股份、嘉凯城、中华企业、蓝光发展、美好置业等三十多个个股涨停。最近市场对地产股关注度提升，房地产类股超额受益突出。房地产行业在历史低点区域会不会有机会？接下来的投资，是不是应该关注低估值的机会？本文将重点分析以上问题。

至暗时刻可能已过，但是未来依旧存在调整

经济学家高善文近期在2022年投资策略会上发表的关于房地产行业、中国经济结构转型的最新观点，他认为过去一段时间，房地产行业面临较大流动性压力，但他个人认为，房地产行业最坏时机已经过去，应该可以避免此前担心的“硬着陆“局面。尽管如此，房地产市场存在深层次的调整、压力和转折，对宏观经济层面也存在影响。

随去杠杆措施的不断推进，房地产行业高周转模式已经走到了尽头，在现有调控条件下，原有模式难以为继。房地产行业的商业模式可能在未来面临第三次调整，其标志是存货周转率、杠杆率被迫下降。如若其他因素不变时，ROE会降低。下阶段房地产行业的商业模式转向高质量增长、精细控制。

地产行业链未来将产生新一轮的定价权争夺，开发商将发生并购以达到规模效应(资金融通)，开发商与建材商之间将发生更激烈的定价权争夺。稳健型企业将在下一轮的扩规模中获利。

机构对于房地产板块存在分歧

富国基金明星基金经理陆彬认为未来3至5年，房地产仍将是经济的主要构成部分，且是众多行业的重要组成部分。即便未来几年需求下降，产值大幅跌落，但在过去2至3年尤其是在过去1至2个季度，行业供给也出现了明显出清，供需持续改善。今年，缺乏竞争力的企业陆续退出市场，行业前十大公司估值回到2014年或2018年市场最悲观时的水平。

于是在相关基金公告中显示，他在今年年中就布局了万科A、保利发展并获得了一些受益，可见他的知行合一。不仅是陆彬提前配置了地产股，一些明星基金经理也用实际行动表示了关注。比如丘栋荣管理的中庚价值领航、中庚价值灵动、中庚价值品质一年持有期也在今年三季度新进或加仓了保利发展。

著名私募基金鸿道投资则一直以来对房地产板块持保留态度。站在中美历史性竞争的大背景看，等待地产大放松的投资者不可避免的失落是中国经济从信用无度膨胀转向高质量发展轨道的一个伴生品，对于中国股票市场，也是从旧世界“少数公司、少数资本的盛宴”转向新世界“鲸落万物生”，转向对于中国“大国崛起”有价值的公司的股票超级上升行情中一个看似荒诞实则必要的一个插曲。

政策转暖，房地产有哪些优质标的值得关注

近期统计局发布11月行业数据等：1-11月份，全国房地产开发投资同比增长6.0%，全国商品房销售面积同比增长4.8%，两年平均增长3.1%；商品房销售额同比增长8.5%，两年平均增长7.8%。

国泰君安认为销售增速筑底，分化仍在继续。1)本月销售仍保持弱势，剔除风险房企销售面积同比下滑28.6%，销售额同比下滑29.7%，增速基本见底，但大幅好转仍难出现；2)背后主要是政策发力，当前支持按揭贷、开发贷等政策仅能防止进一步下滑，防止负反馈持续，但去杠杆环境仍然未变，难有大规模宽松,市场不具备大幅反转的能力；3)分房企看，居民对民企交房风险的担忧仍在，即使部分头部优质民企，销售增速下滑仍然显著高于国央企，这种情况可能延续。

融资端好转已有体现，但目前仅国企央企受益，2022年一季度有望扩散至优质民企。本月公开市场发债大幅反弹，尤其是银行间市场中票发行量明显改善,但融资主体主要为国企央企。我们认为此轮融资放松与历次有较大不同，无论是银行贷款还是公开市场债券融资，金融机构很难再会支持风险偏高的房企,具有信用污点的房企很难再回到行业中，融资端的出清已经开始。而近期政策对于收并购贷款的放松，也将促使行业出清加快到来。由于2022年一季度为偿债高峰期，我们预计相关融资政策仍将继续边际改善，优质民企将受益。由于优质民企的运营效率远高于国企央企，一旦受益，则存在较大机会。

尽管部分龙头房企近期股价有明显反弹，但估值依然维持较低的位置，这些标的值得继续关注。1)优质龙头及部分民企：万科A、保利发展、中国海外发展、招商蛇口、华润置地等，2)物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。