伴随着2021年的开始，回顾2020年一整年，可以说一大波关键词贯穿了整个中国楼市，诸如“房住不炒、因城施策、人才引进、三道红线政策、长租公寓爆雷、房企赴港IPO热潮”等。
此篇文章，资本邦将梳理2020年内地房企赴港上市的情况。
据资本邦统计，自2020年1月1日至2020年12月31日整一年的时间，共有7家内地房地产开发商成功登陆港交所，目前仍在排队的内房企有三巽控股以及中国文旅。
具体来看，今年成功于港交所上市的7家房企分别是：汇景控股(09968.HK)、港龙中国地产(06968.HK)、金辉控股(09993.HK)、上坤地产(06900.HK)、祥生控股集团(02599.HK)、领地控股(06999.HK)以及大唐集团控股(02117.HK)。
从上市时间分布上看，今年前三季度，仅有汇景控股及港龙地产成功上市，而金辉控股、上坤地产、祥生控股集团等5家房企均在第四季度陆续登陆港交所。与此同时，资本邦注意到，今年七家上市内房企中有六家均冲击两次后才得以上岸。
资本邦将今年成功登陆港交所的上市房企由体量大小分为几类：1.迷你型房企：汇景控股;2.中小型房企：港龙中国地产、上坤地产、领地控股、大唐集团控股;3.大型房企：金辉控股、祥生控股集团。
首先作为2019年年末通过聆讯，2020年第一家成功登陆港交所内房企汇景控股曾两次递表港交所，分别是2019年4月10日以及2019年10月29日。
按照汇景控股体量来讲，只能算是一家迷你型房企，又是一家以东莞为基地发展的房地产公司，属于区域型公司，本身知名度不大，但这两年受益于区域市场的崛起，规模扩张比较明显。据最新财报数据显示，汇景控股截至2020年6月30日上半年合约销售额为24.47亿元。同期克尔瑞销售榜第200名为亚新集团，全口径销售金额为24.8亿元，略高于汇景控股。由于迅猛扩张，公司近几年资产负债率一路上涨，招股书显示，汇景控股净负债率在2016年飙至375.4%的高点，2017年、2018年分别为277.2%、242.7%。而在2019年上半年，其净负债率仍无明显缓解，依然高达240.4%。
虽说成功登陆港交所，可是投资者并不买账，据汇景控股上市前一天发布的认购公告来看，其公开发售初步提呈发售的发售股份未获足额认购，认购合共2535.4万股公开发售股份，相当于根据公开发售初步可供认购的公开发售股份总数7881万股约0.32倍。
挂牌首日，汇景控股开盘价为每股1.94港元，较招股价微涨0.01港元，但在冲高到1.96港元/股之后，股价便进入下行通道，截至首发当日上午收盘，汇景控股报1.86港元/股，较招股价跌3.63%。最终汇景控股收于1.95港元，较发行价1.93港元涨1.04%。
港龙中国地产作为自身体量较小以及土储分布过于集中的小型房企于2019年10月22日首次递交招股书，于今年4月份失效，今年5月公司火速更新招股书。资本邦通过对比港龙中国地产前后两份招股书发现，港龙中国在原有招股书基础上进一步补充了2019年的全年财务数据。招股书显示，去年全年港龙中国全年合约销售额234亿元，物业开发及销售收益为19.78亿元，营收三年复合增长率为113.5%，净利润4.7亿元，净利率达到23.8%。值得注意的是，尽管规模扩张了，但新招股书显示港龙中国的净负债权益比率反而降低了，去年中期时净负债率为67.4%，而到了去年年末则降至20.6%。
尽管IPO前突击降债，但港龙地产依旧受到投资者的冷遇。资本邦了解到，港龙中国地产此次港股IPO计划全球发售4亿股股份，其中香港发售4000万股，国际发售3.6亿股。结果却是合共接获2479份香港公开发售的有效申请，认购1111.3万股股份，相当于香港发售股份的28%。
挂牌首日，港龙中国地产便跌破发行价，最后收于3.92港元，跌幅0.25%。
除却在融资新规出炉之前上市的港龙中国地产，与之体量相似的还有三家中小型房企：上坤地产、领地控股、大唐集团控股均在2020年第四季度完成一系列上市操作。
中指院数据显示，2020年前11个月，大唐地产的销售额为359.3亿元，排名第72位;领地集团销售额311.4亿元，排名第84位;上坤集团销售额275.3亿元，排名第95位。三者均处于top100的中下游位置。
资本邦发现，除却体量类似外，这三家房企的区域色彩均较为强烈。
大唐地产1984年发轫于我国台湾，创始人为余英仪，扩张的步伐与厦门楼市的狂热密不可分。公开资料显示，目前大唐地产已将业务扩展海西经济区、北部湾经济区及周边城市、京津冀经济区及长江中游经济区。不过，据此前其招股书显示，大唐地产的大部分业务来自于海西和北部湾经济区，也就是福建和广西。
领地集团是四川起家的家族企业。2000年适逢乐山楼市井喷期，领地集团踩到了风口。其招股书里也坦言：业务及前景主要倚赖中国房地产市场(尤其是四川省房地产市场)的表现。截至2020年9月30日，领地控股持有107个处于不同开发阶段的房地产项目，其中89个项目由领地控股附属公司开发，18个项目由其合营企业及联营公司开发。
上坤地产则70%的项目位于长三角。确切地说，上坤地产非常依赖长三角市场，尤其是上海。2017-2019年，上坤来自上海物业项目的销售在总物业销售中占比分别为100.0%、100.0%和76.6%。今年前四个月，上海物业项目销售占比再次提升至97.4%。
自8月末开始，融资新规的持续落地，“三道红线”已然成为了检测房企是否健康的标准。在此背景下，上坤地产、领地控股、大唐集团依然顶着“红线压力”奋力上岸。
大唐集团控股：2017年至2018年，大唐的净负债比率分别为1087.9%、408.8%，但是到了2019年，公司净负债比率已经降到了119.2%，截至2020年6月净负债比率为128.5%。这个降速的效率也可以说是十分的高效了。截至2020年6月底，大唐集团控股剔除预收账款后的资产负债率84.7%;现金短债比为1.34。可以说“三道红线”均踩中得十分彻底。
领地控股：最新数据显示，截至2020年5月末，领地的净资产负债率为150%左右，2017年末为60%左右;截至2020年5月31日其现金短债比1.1，较2019年底的0.55提升明显;剔除预收款的资产负债率为80.2%，踩中了两条红线。
上坤地产：截至2020年4月30日，公司净负债率由2019年底的118.8%降至73.8%;剔除合约负债后的资产负债率为81.8%;现金短债比率为1.4。如果用最新数据来说，上坤地产踩中“三道红线”中的一条。值得注意的是，2017-2019年，上坤地产的净资产负债率实现了断崖式下降，2017-2019年分别为684.9%、325.9%和118.8%。
从投资者的认购反应来看，这三家房企认购均不足1倍，且上市后的股价表现也不容乐观。
大唐集团控股公开发行合共收到5,741份有效申请，认购合共2548.5万股香港发售股份，相当于根据香港公开发售初步可供认购的3334万股香港发售股份总数的约0.76倍。而上市首日就上演“过山车”，股价开盘平开，一路暴跌，最大跌幅曾超过19.96%。随后拉升，最终收盘价4.59港元，较发行价上涨0.66%。
于12月10日港交所挂牌的领地控股，香港公开发售部分，认购合共14,298,000股香港发售股份，相当于香港公开发售项下初步可供认购的香港发售股份总数2500万股的约0.57倍。与此同时，其于上市首日也未掀起任何波澜，收盘价与发售价持平为5.69港元。
于11月17日上市的上坤地产，亦是香港公开发售认购不足，公司合共收到5,256份香港公开发售的有效申请，认购共44,738,000股香港发售股份，相当于香港公开发售项下初步可供认购的50,000,000股香港发售股份总数的约0.89倍。而上市当日股价平开后破发被拉升，最终收盘价较发行价2.28港元涨0.88%达2.3港元。
对于中小房企来说，上市可以开通新的融资渠道，不仅能够通过IPO募集大笔资金，还能继续发债融资、借新还旧，为紧绷的资金链争取一线喘息的机会。在融资新规下，对这些规模尚小、踩中红线、融资渠道单一的区域型房企来说，越过上市这道门槛不只是发展的分水岭，更是生死攸关。
除却上述中小型以及迷你型房企外，今年仍有两个大型房企登陆港股市场——金辉控股和祥生控股集团。
准千亿级体量房企金辉控股一直备受市场关注。自8月20日住建部和央行在重点房企座谈会上提出“三条红线”过去两个多月的时间，金辉控股成功挂牌上市。
金辉控股共递交两次招股书，第一次为今年3月25日，第一次招股书显示，2017年至2019年，金辉控股的净利润分别为人民币22.21亿元、23.00亿元及26.90亿元，年复合增长率为10.0%。但是高速增长的背后，公司借款总额亦飞速增长，截至2020年2月底，公司借款总额高达524.8亿元。其中，银行及其他借款345.6亿元，信托融资160.7亿元。2017年底-2019年底，公司的资产负债率分别为83.18%、85.46%、85.68%，高于同层次竞争对手。
而据其9月第二次递交的招股书则显示，截至2020年7月31日，金辉控股短期借款11.3亿元，较年初下降78%;扣除预收账款的资产负债率45.49%，也较年初有所下降。
虽说作为准千亿的房企，金辉控股的认购也并不热情，公司接获合共16553份有效申请，认购合共1.03亿股香港发售股份，相当于香港公开发售项下初步可供认购的6000万股香港发售股份总数的约1.72倍。
有着强大实力支撑的金辉控股，上市首日股价却低开，报4.18港元，较IPO每股定价4.3港元下跌2.79%，下午股价拉升，截至收盘报4.36港元，上涨1.4%。
身为TOP30里，千亿销售规模俱乐部里最后一家登陆资本市场的内地房企，祥生控股集团也是年内最大IPO内房股。
不同于其他6家上市房企，祥生控股集团成为今年唯一一家首次递交就通过香港交易所听证会的内地房企。
对于目前的监管环境来说，难道只有千亿房企过审率会较高一些吗?
祥生招股书显示，祥生地产在2017年、2018年、2019年收入分别为62.93亿元、142.15亿元、355.20亿元，复合年增长率为137.6%。截至2020年4月末，实现营业收入85.52亿元，同比增长123%。祥生地产能被资本市场接纳的主要原因除了其规模之大外，或由于祥生地产未结转销售额在2020年也进入高速增长期，今明两年的业绩增长或有保证。2017-2019年，祥生未结转销售额分别为：426.98亿元、757.05亿元、864.51亿元，2020年前4月，这一数字为892.27亿元，增长较为明显。
然而祥生控股集团认购却不足一倍，公司合共收到7216份有效申请，认购合共3252.2万股香港发售股份，相当于根据香港公开发售初步可供认购的6000万股香港发售股份总数的约0.54倍。
就上市首日情况来看，可以说完全是过于乏味，首发平开，而收盘也于首发价格以及发行价格一样，为5.59港元。
上述几家房企中，不难发现，今年以来港股市场对内地房地产企业并不感冒，首日破发、认购不足均成为常态。
最近摩根士丹利发布研究报告表示，公共卫生事件后内地经济复苏，预计随着信贷增长及财政政策正常化，2021年将适度收紧融资环境，但预计进一步的收紧房地产政策的风险有限。房地产行业的估值目前处于2010年以来的历史新低，指出目前仍然缺乏强而有力的短期催化剂。
如果从以往规模房企的发展来看，敢于负债是扩张法宝之一。曾经，趁着加杠杆的东风，诸多房企弯道超车，实现跨越式发展。如今，“三道红线”压顶，如何在降负债与促增长之间寻求平衡，这毫无疑问将成为房企最头疼的事情了。
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