房地产IT行业快评：明源云上市在即 房地产IT市场新贵崛起
类别：行业 机构：国信证券股份有限公司 研究员：熊莉/于威业 日期：2020-09-24
9月15日，地产生态链数字化服务商——明源云(0909.HK)正式开启认购期，中金公司和花旗担任联席保荐人。明源云计划发行3.742 亿股新股，其中香港发3742.2 万股新股，国际发售3.36782 亿股新股，另有15%超额配股权。明源云公告称，2020 年9 月25 日正式港股上市交易。
国信计算机观点：
本文主要将明源云与上市公司金蝶国际和广联达，以及部分初创公司进行对比分析。明源云是中国房地产开发商的第一大软件解决方案提供商，产品是针对房地产开发的，目前在房地产领域占比领先，金地、龙湖、保利、碧桂园、中海等多数百强地产商是公司的客户。公司专注于房地产市场，产品普适性较好，贴合客户需求，实施简化。
明源云拥有ERP 与SaaS 量大产品线，对于本公司而言不属于替代品，收入不存在两部分此消彼长的情况。传统ERP 系统主要是针对企业内部管理需要设计的，而SaaS 更偏向于外部链接，SaaS 开拓了之前并未涉及的地产企业外延服务，并且这些内部、外部数据可以打通传导。SaaS 服务方面，持续保持较快增长并具有较强盈利性，明源云在与初创公司的竞争中走出，依靠ERP 传统主营稳扎稳打，SaaS 业务发展也持续向好。
评论：
明源云主要对标两个上市公司，一个是ERP 属性的金蝶国际和地产建筑属性的广联达：
明源云的相关业务数据
明源云是中国房地产开发商的第一大软件解决方案提供商，按2019 年的合约价值，按照沙利文统计，约占有24.6%的市场份额。ERP 解决方案占比25.1%，及SaaS 产品占比23.3%。
2019 年实现收入12.6 亿元，过往几年复合增速47.7%。去年年报里，ERP 服务和SaaS 云服务占比6：4.增速上SAAS 几乎都在翻倍。净利润增速和收入增速齐平，复合47%，2019 年净利润为2.3 亿元。
从产品上划分，公司分为ERP 服务和SaaS，从营销模式上，公司采用直销和分销，其中直销主要针对大的房企，二三线房企和SaaS 都是渠道，通过渠道占比收入变化，大概可以看到目前公司增速主要动能贡献。
分拆ERP：
ERP 解决方案于2017 年、2018 年及2019 年分别服务约900 名、1,200 名及1,500 名端终端集团客户。SaaS 产品分别服务约1,600 名、2,500 名及3,600 名终端集团客户。
这一块公司的战略是“再挖大客户的价值，小客户方面依靠渠道下沉2-3 线城市房地产开发商”。大客户方面，公司主要在“前100 强”(90 家)深耕；二三线客户，主要靠渠道，目前覆盖中国27 个省份。3 月底33 名个人持有该69名区域渠道合作夥伴其中一名或以上的30 或以上权益，做了一个绑定。
公司提供行业的ERP 解决方案和SaaS 产品，有关品可单独或与其他解决方案共同购买。凭借ER 开放平台及PaaS平台架构，可拓展性、连通性及与软件解决方案的整合。
分拆SAAS：
erp 与saas 对于本公司而言不属于替代品，收入不存在两部分此消彼长的情况。两者的差异体现为服务内容与销售方式两部分。(1)服务内容：传统erp 系统主要是针对企业内部管理需要设计的，而saas 更偏向于外部链接，saas开拓了之前并未涉及的地产企业外延服务，并且这些内部、外部数据可以打通传导。(2)销售方式：erp 是采用“直销+渠道”的销售模式，而saas 采用的是渠道的销售模式，saas 目前是由子公司在做，但子公司并没有配备直销人员，所有的销售都是通过渠道，包括母公司的也属于子公司的销售渠道。
saas 的营业收入增速较快，主要包括云客、云链、云采购与云空间四部分，目前主要的收入来源于云客与云链。
云客是偏向于2C 的服务，主要是营销案场管理和渠道风控两部分。公司云客的营业收入增速较快，主要源于收费模式及没有明显的竞争对手。云客的收费模式是基于每年客户的案场数量进行收费，客户增速具有较大潜力，公司一直深耕于房地产行业，先发优势以及不存在该细分领域明显强势的竞争对手，例如：旺小宝的部分技术处于起步阶段，贝壳、房多多目前主要是二手房市场，属于潜在竞争对手。云客是目前公司SaaS 最大的一块收入。
云客收费模式是按案场个数计算的，开一次盘就需要收费一次，客户增速具有较大的潜力。具体收费依据不同的产品合作模式计算，例如：摇号开盘这种业务就是按次数收费，渠道风控的产品就是针对案场开权限，一个案场开一个权限进行收费。saas 多是以项目公司与我们进行签约的。例如：中建三局下面有4、5 个项目公司，每个项目公司单独签订合同，每年统计开发项目的数量进行收费。然后再附加一些别的服务的收费。
云链是基于建筑经销管理的细分领域——流程管理，案场工地的验房、交房、建房工程进度等流程管控，广联达的业务主要偏向于造价计算，已经成为战略合作伙伴，打包推进施工saas 的服务，由于公司VIE 架构调整，2019 年6 月才从云采购中单独划分，因此目前报表中的收入占比偏低。
云采购是指构建的供应商的交易平台，主要业务内容是信息发布和交易撮合，向大型房企推荐经认证的供应商。收入来源是收取供应商的会员费，受制于供应商数量及客户需求，目前收入占比较小。采购这块历来非标之地，所以推广起来相对其它三块困难一些。
云空间主要是提供资产管理服务，面向物业管理，包括资产情况、出租、运营管理管控等房地产后端服务，目前仍处于起步阶段。
目前公司拥有2577 名员工，研发占比39%，运营和产品占比35%，销售18%，深圳本地37%。
从目前增速看，明源云的ERP 增速大概在30%，SaaS 业务增速在55%。SaaS 净利率大概在30%以上，传统ERP服务净利率在16%左右。
明源云与金蝶/用友、广联达的对比
明源云与金蝶/用友以及SAP\Oracle 差异。明源云和金蝶、用友等相同之处在于产品类似，都是ERP。明源云是房地产行业的垂直ERP 软件，金蝶，用友，SAP 等是通用级的，下游覆盖行业多。
从行业增速看，房地产行业整个软件IT 投入增速是快于整个社会的。毕竟过往整个社会的软件增速约为12%，全国ERP 整个市场增速已经下降到10%了。房地产软件支出年复合增速在28%以上。一方面甲方有钱，另一方面房地产从设计到施工，到销售，中间的管理流程多而且成熟，所以信息化程度高。而且房地产行业和基金证券一样各家完全竞争，软件应用不是成本项，而是能带来收益的业务项。
从产品差异看，SAP \Oracle 长期扎根制造业，也花了很多时间研究国内房地产行业，产品能称得上结构严谨，功能周全。但过于资深有时会陷入典型ERP 产品限制，而且性能上没体现国内房地产行业的特色。
国内金蝶、用友这两家做财务模块出身，针对房地产企业普遍分散跨区管理状态，开发有针对性的财务管控系统，扩散较快。但在实施过程中还需要一些协同。
明源云是做售楼系统和客户管理起家的，熟悉大陆房企销售运作，对方反馈它的界 面简单而有针对性，需要的实施不是很多。
用友的架构看得出采用平台化和组件化的设计思想，有支持多操作系统和多数据库的系统平台，有提供审批流程、预警、二次开发等应用平台；有定制房地产项目管理的行业产品，用来管理层决策支持。当然财务、人力、办公等传统模块功能都是有的。成功实施案例有中海集团的项目管理、集中采购和财务模块。客户公司如果和中海业务有较大差距的话，实施过程中，预计会对客户it 团队经验和管理水平有一定要求。
金蝶的系统以房地产成本管理为核心，并集成金蝶财务管理系统、房地产成本管理、采购仓存管理系统、人力资源管理、客户关系管理、第三方智能系统和售楼系统等。金蝶的平台比较开放，例如招投标管理、物业管理、项目管理等可以采用其它供应商的产品集成在BOS 平台上。金蝶也在不断迭代这个架构，它的单价一直都有优势。
明源云的产品是针对房地产开发的，目前在房地产领域占比很高，金地、龙湖、保利、碧桂园、中海，以前万科也都是它客户。因为做的专，所以在房地产行业普适性较好，实施很简化。
房地产行业ERP，明源云贴合客户需求，覆盖公司家数也是最高的。
明源云与旺小宝、贝壳等的对比
市场上和明源云一样做地产软件公司的还有其它一些，例如元度科技，它做移动案场管理的，也涉及渠道平台和开盘系统。官网显示除了万科之外，几乎没有房企合作案例，客户都是营销代理机构，或者中小房企。
其次就是旺小宝，和明源云经历过分与合，旺小宝上线了多款产品，有VR 看房，案场风控、精准营销等，现如今面临转型。最后好房通，主要做中介管理软件的，服务房产经纪公司和房产经纪人，有二手房数据服务、新房联动、地产金融等业务，2019 年营收2750 万，亏损2820 万。可能因为疫情后，房地产业务转线上比较多，中报收入增长了79%，达到2068 万了。
另外，值得一提的是好屋中国，它和明源云的云客业务很像，它是国内最早提出全名营销平台，主张人人都是中介，共享经记业务服务的平台。
贝壳/链家与明源云的关系方面，从目前看两者还没业务重合、正面交锋，而且还有些合作关系。但也有传统代理商切入做互联网平台的，代表就是华燕房盟，它很早就发布了“云燕安家”，3D 看房平台，2019 年平台收入达到2亿，亏损较大。所以未来链家/贝壳与现有这个领域的IT 商之间如何划分势力范围，暂时也看不到结果。
明源云在与初创公司的竞争中走出。国内90%百强用它的系统，依靠ERP 稳扎稳打，SaaS 业务发展也持续向好。
风险提示
1、房地产头部企业或逐步自行开发ERP 系统；2、云业务竞争对手逐步增加；3、房地产企业信息化推进节奏或有波动。
首页
微信公众号
证券之星APP
