58集团高级副总裁叶兵：数读长租 机遇与挑战

（原标题：58集团高级副总裁叶兵：数读长租 机遇与挑战）

    58集团高级副总裁 叶兵

    各位嘉宾、各位领导，下午好。大家都非常清楚，58集团下面的房产平台包括三个平台，58同城、赶集网、安居客，聚焦在房产平台的互联网找房服务上。毫无疑问，这是一个巨大的访问量，每天有三千万的找房用户在这个平台上。作为互联网平台，我怎么通过今天的平台数据看今天的长租公寓，再看今天的租赁市场，这是我们带来今天的大会主题“数读长租”，这里面既有机会又有挑战。

    从2008年开始，从首批品牌公寓出现，刚开始主要针对高端的租赁人群，一直到后面的起步服务青年人群的租赁机构性的企业进入，甚至包括到成长期资本开始涌入，包括到政策开始扶持，到最后2015年明显发现国家队进场，正规队进场，包括大型的品牌开发商开始发力租赁市场，发力品牌公寓，甚至包括今天的国家队也开始进入到主航道上面租购并举。机构性的进入租赁市场，品牌公寓优质服务的市场来看，过去将近十年历程中，租赁市场发展呈现出积极态势。

    前面讲了，作为全国最大的互联网找房平台58同城、安居客、赶集网怎么看今天的数据，怎么看数据背后我们解读出来的机遇？有几组数据与大家分享，十九大开始中央一直强调租购并举到12城开始房产租赁市场的试点到更多的城市开始在租赁市场批地上面有更多的红利政策，到最后各大城市56城都在出台相应的本地化的围绕租赁市场，围绕租赁人群的本地化服务策略。今天这个市场是一个红利市场，今天的资本涌入也好，今天更多的开发企业房企涌入也好或者说更多的机构进入也好，我们认为它背后非常大的机遇就是今天是有政策红利的，今天是在国家的主政策主航道上面毫无疑问，这是在长租市场、品牌公寓最大的市场红利就是政策红利。

    在过去的一段时间里面，政府的批地在租赁市场的供给量上发生明显的变化，批出181宗专门用于租赁性了市场用地也好，包括整个万方也好甚至整个开发商拿地的配套租赁性的服务政策规管措施也好，毫无疑问今天在资源端在供给端政府明显加大了力度。市场上的数据响应非常积极，各地市在资源端呈现出上涨趋势。因为有政策红利，因为有政府的扶持，我们在资本市场上也看到了在过去一段时间里面有将近400亿的资本涌入长租公寓市场，很多品牌公寓企业通过市场化融资，通过各种合营，在资本这块毫无疑问助力租赁市场的发展上起到添砖加瓦的作用。超过亿级融资有12笔，包括今天在座的品牌性机构的租赁性企业也拿到资本市场的融资，在资产证券化方面也看到了不管在国家包括金融机构也踏出非常积极有效的措施，150亿发行额在资产证券化市场上的数据。

    今天看到的第一个机遇是市场红利，是政策红利。我们看到另外一个机遇，今天的市场不仅仅在一线的北上广深市场，今天的市场在很多新一线、新二线市场的需求明显呈现出积极而且更加旺盛的态势。除了今天传统的一线市场北上广深之外，在人口增量上面相较而言，像杭州、重庆、成都、郑州、西安我们认为新一线市场已经起到推进租赁市场发展非常重要的原因是需求在，用户在，今天的租住人口在，这是人口的因素。今天看到的趋势一线不唯一，更多的市场化需求，更多的可能未来机构性的租赁性企业的进入市场要更多去看新一线，更多去看二线，甚至部分三线城市，因为从数据角度来看，在新一线、二三线城市的居住人口，租赁化的市场化的需求数据来看，涨势、增量比明显的一线城市特别是北上广深超一线城市旺盛很多。北京的结果统计下来是负增长。今天的房企、开发机构、租赁运营机构到底要往哪儿走？一线不唯一，还有更多的机会。

    从需求角度来看，相当长的一段时间追踪平台上大量的租房用户的普通消费者，他们的需求到底往哪儿走，我们对比了两年数据(2016—2017年)，2017年开始国家在政策也好，数据分析也好，城市圈的形成在长三角、珠三角、京津冀包括成渝地区城市圈人口上找房热度、找房增量，2017年比2016年呈现出更高的热度，预示着今天的用户今天的需求在往这些方向走，对今天的房企对于今天的开发机构、运营机构往哪儿走也是非常有意义有参考的数据。

    除了有政策红利，有市场红利，同时解读了市场化的需求往哪儿走的时候，大家千万不要忽略一个市场化非常重要的力量，今天的科技力量让居住变得更加简单，今天的科技助力让找房变得更加容易，今天的科技助力在品牌公寓机构性的长租公寓体验里面明显好过于原来在街边看广告找私人房东居住的体验上面好了很多。找房用户这组数据上面我们投入大量产品化的力量，比如直播看房，普通的租客不需要到中关村或者天通苑找房子，我可以看一下经纪人或者品牌公寓的服务专员，通过直播的形式带我看一遍这个房子的内部结构、外部环境怎么样，今天的看房更容易，今天的看房更easy，今天的租赁人口有更强烈的感受，我今天更愿意租了，相较于五年前八年前的体验角度来看，今天的租客随着科技力量的腾飞，他们的体验在提升，感受在提升。包括VR看房，是一个远程全景再现的看房手段。

    全国的租客每天超过5万人同步在线观看租赁性机构的服务专员、客户专员看整个公寓内部的环境包括配套设施，平台超过150万房源，科技力量让今天的找房更容易，更愿意租房，相较买房而言，以前的租客总是说买一套房子，没有一套房子感觉不是太安全。今天的科技力量在解决找房上面，在居住体验上面毫无疑问有更好的效果。找房的透明化角度来看，今天的租客比五年前的租客更幸福，今天的租客比八年前的租客有更多的手段去找到他心目中希望找到的居住环境。

    除了前面讲到的找房过程中的科技化助力，今天很多的家电公司，很多IT公司，很多智慧化社区的服务公司，在智能设备、智能家居层面融入非常多的力量，让品牌公寓的普通小年轻或者两口之家、三口之家也好，整个体验更好。科技助力在推进整个租赁市场发展上，在过去几年时间里面也是非常重要的一支力量。

    总而言之，今天看到的租赁市场发展充满机遇，背后的原因从平台的角度来看我们总结出这么三大模块：政府市场红利；需求发生迁移，城市群迁移在新一线、二线城市商有更多的市场需求；科技助力上面看到新的科技应用、新手段的应用，让今天的租客更幸福。这是今天的市场上面充满机遇。从平台角度来看，市场红利、需求涌动、科技助力，特别是长租公寓的市场充满机遇，但是也有挑战，挑战毋庸置疑显而易见，尤其在过去的一两个月时间里面，租赁市场是今天 媒 体的头条，很多 媒 体事件围绕租赁市场报道。从平台的角度来看，今天的租赁市场有几大数据可以跟大家一起回顾一下。

    机构性的租赁企业在进入到租赁开发运营的过程中遇到最大的挑战，高成本、低回报。国内外的投资回报率来看，今天长租公寓的资产回报率，相较国外发达国家的平均水平来说明显低非常多。怎么解决低回报，怎么解决今天的高成本，拿地、装修、改造、运营层面上面，分散式的长租公寓平均的回报周期五到六年，集中式公寓的整个回报周期更长毋庸置疑，对整个长租公寓的发展，对租赁市场长期健康有序往前走带来挑战。从这个角度来看，今天政府政策扶持、金融政策引导，包括前面提到的ABS、REITs也好，地方政府也开始控租金价格，在租金价格合理引导的情况下怎么让资本的力量能够凸现出来，怎么让市场的力量能够得到它应该有的回报。这是需要我们包括在座的专家们共同来探讨共同来研究的话题，高成本、低回报的课题怎么解决。市场化的风险上面，特别对于市场化的机构进入到一个城市之后，有市场风险，看不清对整个市场长期的特别租赁市场发展从供给到市场化需求的数据看不太清楚。

    以上海为例，2018年相较于2017年成交地块上呈现出差异化的国企拿地。国家队的进场对整个租赁市场的发展是有帮助的，对于市场化的租赁企业来说，今天当地政府在市场化供地的计划到底是怎么样的，未来发展的策略怎么样，未来供给化的手段有哪些，资金化的配套措施有哪些不是太清楚，对于市场化机构性的租赁企业进入到这个市场面临巨大的风险。上海在过去一段时间里面在供地31副地，国家队在拿地时批地的时候拿低成本非常低，因为是租赁性专用的配套价格，低于市场二手房正常价格80%的价格去拿地，作为市场化的机构如果不能很好地把握清楚当地土地把控、供地计划数据甚至需求层面的数据的话，对于市场化的租赁机构进入这个市场是面临巨大的风险。如何设计你的产品，如何确定你的市场产品价格，如何确定你的当地竞争，判断上面临更大的风险。

    今天从政府角度，从研究机构角度，从互联网平台机构，如何让今天的数据更加透明，让规划更有前瞻性，让我们的机构性租赁企业不要输在起跑线上，对未来长期发展有更长期的预期，从这个角度来看，我们仍然有大量的工作要去做。重庆从2018年统计的数据来看，重庆市房源供给量上，巴南地区的房源供给非常非常大，今天在巴南地区找房子租房子的人最少。需求的错位、需求的错配跟供给相比，如何帮助今天的开发性企业进入到合适的地块，拿到合适的项目，确定合适的成本和财务结构，并且有合理的回报，从我们角度来看数据非常重要。决策的依据到底在哪儿？从这个角度来看，像江北、渝北、沙坪坝地区，租赁的需求相对比较旺盛，在当地房源供给量在这几个区域又是相对比较低的。从这个角度来看，今天有没有一个公共化的平台，有没有一个数据的决策机构能够帮助广大的开发企业、运营机构在拿地阶段、项目运营阶段、定价策略的决策阶段帮助他们有更科学的决策，毫无疑问这是非常重要的一点。

    需求常错配，决策需引导。今天的需求看不清楚，今天的供需两端的矛盾是流动的变动的，今天决策层面上面缺乏长效机制，让整个租赁市场的不管是开发企业也好还是服务机构也好，能有一个定心丸，能有一个更加长期的可决策依赖的数据，从这个角度来看，我们认为需要大家一起来努力。

    前段时间大家非常清楚，租赁市场话题非常多，最近的话题是甲醛问题。甲醛问题开始是一个点状问题，其实从平台的角度思考是一个规范、标准，今天到底有没有一个标准？今天是租赁性机构说我们拿了一块地，我们把它打造合规的产品，当推向市场的时候，环保的标准是什么？国家在相应的环保规范上面也没有这样的环保规范，说什么样的标准是可以让人住的。从这个角度来说，在规范的缺失上面毫无疑问需要引起相关国家和政府相关单位一起注意。同时，我们认为在今天市场上除了规范的缺失之外，配套的措施、配套的机构也是缺位了。以甲醛为例，什么机构有资质去检测，什么机构出具的报告是市场认可的报告，什么机构以什么样的标准去检测，这是今天提出来的问题，当我们的市场化标准、市场化的管理手段不清晰，配套的机构，配套的基础设施不完备的情况下，盲目要求今天的租赁性机构要达标这个，要达标那个，在这点上需要大家一起来共同探讨，怎么让环保的标准甚至安全规范的标准，集中式租赁公寓企业达到安保规范，这个规范是什么？从财产到人身安全，都是现在 媒 体比较关注的。从平台的角度，我们更关注的是它背后的政策缺失、背后标准的缺失，背后服务机构的缺失，这是平台对今天租赁市场发展的解读，甚至政策配套的规范角度来看，有的城市是允许打隔断的，有的城市N+1也是可以的，显而易见有的城市，当地政府说不能打隔断，不能改造。包括小产权房空余存量房释放到市场上面，包括商改住到底是什么样的政策，从政策规范角度来看，我觉得从各地政府都需要有更明晰更清楚的规则来告诉我们今天所有参与到国家主航道上面去发展租赁市场的机构。今天我们的政策标准是什么，今天可服务的依据是什么，今天我们可依赖的服务机构有哪些，这是我们认为规范层面上面在制度层面上面在标准层面上面也是缺失的。行业标准亟待完善，行业基础设施对于今天的长租公寓、品牌公寓这样一个年轻刚刚起步的处于襁褓期的婴儿需要大家共同努力，包括政府、企业、服务机构共同完善行业标准，有力促进整个长租公寓的发展。

    这是今天作为全国最大的找房用户平台我们对市场特别是长租市场的解读，今天这个市场毫无疑问是充满机遇的，从市场红利的角度、政策红利的角度、需求的角度看见了大量的需求胸动，从科技的角度今天的租客比五年前更加幸福，但是我们也面临着很多问题，也有挑战。比如投资成本的回报周期上面，投资的回报率上面，今天如何让资本能够更有序更健康地维持住长租公寓的健康发展，在政策的决策上面，在标准的制订上面，在数据的扶持上面，在平台化的依靠上面如何帮助，我们有很多问题需要解决。今天把问题把机会都提出来，未来长租公寓还是一个朝阳行业，未来我们有很多工作要做，作为平台也会积极参与其中。

    谢谢大家！