地产:百强销售靓丽,房企延续分化 荐7股
类别：行业研究 机构：平安证券股份有限公司 研究员：杨侃 日期：2018-08-01
销售同比延续高增,成交有望维持高位:1-7月百强房企累计实现销售额5.5万亿,同比增长40.2%,销售面积4.1亿平,同比增长37.4%。其中7月单月实现销售额8127亿,环比下跌27.6%,同比增长57.4%;实现销售面积6083万平,环比下跌27.7%,同比增长58.3%。单月金额及面积同比增速较6月分别上升9个和11个百分点,延续高增态势,24家主流房企销售额同比增长37.5%,目标完成率较6月末提升7个百分点至56%。融资渠道趋紧背景下,加快推盘抢销售抢回款为当下房企最佳选择,叠加下半年为地产传统旺季,预计成交有望维持高位。
规模竞争加剧,房企延续分化:从具体房企来看,7月碧桂园实现销售额490亿,同比增8.9%,累计销售额达4615亿,同比增长38.2%,领跑房企。重点监测的24家房企中19家实现单月百亿以上销售额,其中万科、保利、恒大单月销售增速分别为28.5%、67.9%、67.6%。新城、龙光、中南建设等二线房企表现更加靓丽,单月增速分别达209.2%、376.5%、117.0%。规模竞争背景下,TOP30及TOP50入榜门槛同比分别增长38.3%和50.2%至480.2亿和280.1亿。相比之下百强入榜门槛仅增长30.3%,预计未来百强房企分化格局仍将延续。
资金依旧偏紧,龙头优势凸显:6月全国房企单月到位资金同比增速3%维持低位,整体依旧偏紧。但受益于房企加快销售回收现金流,1-6月定金及预收款增速达12.5%,仅较前5月小幅回落0.2个百分点。在融资端趋紧背景下,预计开发商仍将加大推盘回收现金流。在信贷环境收窄收紧背景下,信贷资源进一步向龙头房企倾斜。2017年、2018Q1招保万金、华侨城五家龙头新增有息负债占A股上市房企的37.8%、45.8%,较2016年大幅提升。从融资成本来看,相比融资成本不断攀升的中小房企,具备央企、国资背景的龙头房企优势明显,保利7月完成中票发行利率4.6%,较2017年11月下降0.8个百分点。
投资建议:近期国常会表态稳健的货币政策要松紧适度,同时从草根调研来看,尽管近期广州按揭政策并未变化,但多家银行二套利率相比此前已略有回落,按揭端利率改善有望带来购房端和房企回款端的改善。同时从基金持仓来看,上半年基金地产持仓仅3.6%,较一季度下降0.43个百分点,相比行业标准低配0.44个百分点,持续处于低配水平。从估值来看,当前主流房企对应2018年仅7倍左右PE,相对估值及绝对估值均处于历史底部区间。尽管短期仍难以看到政策拐点,但中长期行业已具备配置价值。建议关注:1)低估值具有融资优势的龙头保利、万科、招商、金地等;2)布局核心城市的高成长新城、荣盛、阳光城等。
风险提示:1)目前按揭利率连续18个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现;2)2018年将迎来房企偿债小高峰,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险;3)2016-2017年上半年高地价项目将在2018年陆续入市,考虑多地实现限价政策,若限价无法突破,由于地价成本抬升,将导致板块未来利润率下滑风险。
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