中粮地产重组大悦城迟迟未果 高悬的债务怎么办？

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因此，就目前来看，业内人士普遍认为，“解决同业竞争问题，整合团队和项目资源”可能是此项重组案的重点和难点。

近日，一直忙于重大资产重组而停牌的中粮地产(000031)发布了2017年报，全年实现销售额261.59亿元，同比增长31%；全年营业收入140.42亿元，同比下降22%；实现归属上市公司股东的净利润9.45亿元，同比增长31%。

与此同时，看似简单的同一控制人(中粮集团)旗下两家公司的同业整合，中粮地产重组大悦城地产(00207.HK)的交易预案酝酿已长达8个月之久，至今仍未披露。

为此，中粮地产在接受《国际金融报》记者采访时表示，重组后的中粮地产和大悦城地产能够优势互补、协同发展，在行业转型中争取更多的主动权与话语权，有利于进一步提高中粮地产的核心竞争力。

根据中粮集团计划，“十三五”期间，集团将致力打造2-3个营收超1000亿元规模、4-5个营收超500亿元规模的专业化公司，重组后的地产业务无疑是离这个目标最为接近的板块之一。

加速布局

中粮地产的规模化发展进程此前一直处在缓行通道，但自2017年开始，中粮地产明显加快了拿地的节奏。

有分析人士认为，这是中粮地产在为重组之后的产业布局做准备。

年报显示，2017年，中粮地产通过公开市场招拍挂及股权收购，全年新增23个项目，计容建筑面积合计349.58万平方米，较上年增长348.47%，也首次进入重庆、厦门、佛山、绍兴等热点城市布局。

2018年，中粮地产计划新开工项目30个，新开工计容面积389.28万平方米，同比去年计划开工面积增长179%。其中，共有9个项目集中在北京地区，面积达68.39万平方米，占比超过六分之一。

对于未来战略，中粮地产表示，住宅仍将是核心业务。在城市布局上，“公司立足环北京、环上海、环深圳三大核心城市群，重点关注以长江中游城市群、成渝城市群、‘一带一路’沿线为主的中心城市及高潜力城市”。

负债率连年攀升，“除”字当头

财报显示，中粮地产2015-2017年负债总额分别为442亿元、500亿元和640亿元，资产负债率分别为80%、81.6%和84.5%。其中2017年增长幅度最为巨大，在众多房企纷纷响应国家“去杠杆”号召的大背景下，中粮地产突兀的负债率让人隐隐担心。

与此同时，由于2017年的疯狂拿地行动，使得中粮地产2017年度经营活动产生的现金流量(净额为17.18亿元)同比减少70.95%，流动比率下降29.88个百分点，速动比率下降5.75个百分点。

在此背景下，中粮地产进行了发债，用以企业日常经营及补充流动资金。

根据中粮地产3月8日发布的公告，公司2018年前两个月累计新增借款金额27.9亿元。这个数字已超过上年末净资产的20%。截至2018年2月28日，中粮地产借款余额已超过293亿元。

2017年7月26日，中粮集团提出“加减乘除”原则推进改革。其中，“加”是核心主业保持较快增长，继续扩大市场份额；“减”是解决长期亏损问题，上半年完成资产整合重组退出项目26个；“乘”是择机兼并重组，扩大总量，进一步提升产能规模，完善业务布局；“除”是合理运用杠杆，降低风险。

而负债率持续走高的中粮地产正是“除”字当头。

而与之相对的是，大悦城地产近年无论在业绩增长，还是各项财务指标层面的表现均可圈可点。

年报数据显示，在经营业绩方面，2017年大悦城地产营业收入总额116.58亿元，较上年增长66.8%；全年实现净利润约为25.75亿元，同比上年增长101.9%。同时，大悦城地产近年来资产负债率一直维持在50%左右，且流动比率和速动比率均有小幅上升。

因此，中粮地产作为央企既要响应宏观经济政策、降低负债率，又不能在规模化冲刺中减少杠杆导致流动性风险，加紧重组轻资产化的大悦城地产成为中粮地产的上上策。

同时身兼中粮地产董事长和大悦城地产董事长的周政，此前曾公开表示，未来大悦城地产将继续加大销售型物业的开发，预计其与持有型物业的占比将为6:4，甚至有可能达到7:3。重组大悦城地产后，中粮地产的销售额规模也有望进一步提升。

“同业竞争”尚需解决

2017年7月24日，中粮地产停牌谋划重组，后宣布重组标的为香港联交所上市的大悦城地产。但中粮地产停牌至今，重组预案一再推迟。

对于重组方案延迟的原因，在1月22日召开的投资者说明会上，中粮地产总经理曹荣根解释称：“本次重大资产重组涉及国有企业改革及跨境交易，方案复杂且工作量较大，重组方案尚需进一步协商、确定和完善，有权监管机构的审核尚在进行过程中。”

尽管中粮地产方面强调，中粮地产与大悦城地产不存在同业竞争问题，两者业务方向存在本质上的区别。中粮地产是以开发销售商品房为主要业务的房地产企业，商品房销售收入占比超过90%。而大悦城地产则以开发、经营和管理大悦城地产品牌城市综合体为主要业务方向。

但事实并非如此。

以北京为例，西单大悦城和朝阳大悦城两个商业地产项目，作为大悦城地产在北京的标志性经营项目，2017年带来的租金收入分别为6.47亿元和5.85亿元，在企业总营收中占比不容小觑。而中粮地产旗下也有北京祥云小镇、北京长阳一号地等商业项目用于出租。

而在天津，中粮地产全资子公司中粮地产(天津)有限公司存在多个在售的商品房销售项目；同时，大悦城地产旗下的大悦城天津有限公司也在进行商品住宅开发销售。

此外，大悦城地产2017年年报显示，企业销售待售物业收入及土地开发收入约为人民币71.36亿元，同比增长158.9%，已占全年总营收61.2%。

因此，就目前来看，业内人士普遍认为，“解决同业竞争问题，整合团队和项目资源”可能是此项重组案的重点和难点。

中粮地产方面向《国际金融报》记者表示，通过本次重组，中粮地产与大悦城地产将形成住宅、商业板块的优势互补，打造为统一的房地产专业化平台。在定位上，大悦城地产依然以商业地产为核心，发展城市综合体平台。中粮地产的主营业务将注入新的商业地产元素，成为行业内少有的一家全业态综合型房地产公司。

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