蓝光发展:子公司嘉宝股份持续扩张,物业管理渐入佳境
类别：公司研究 机构：申万宏源集团股份有限公司 研究员：王胜 日期：2017-09-18
事件:公司控股子公司嘉宝股份拟以现金收购的方式作价6000万收购杭州绿莹创业投资有限公司持有的绿宇物76%股权;以2400万价格现金收购上海统达置业有限公司持有的真贤物业80%股权。
现代服务业跑马圈地加速,进军长三角高价值区域。绿宇物业在中国物业百强企业中位列第85位,在管项目70余个,物业类型涵盖别墅、写字楼、产业园、科创园工业厂房、高层、小高层、多层住宅等;另一家合作企业真贤物业,其在管项目数量40个左右,主要集中在上海外滩周边虹口区域。此次并购完成之后公司将增加物业管理面积1000万平米,在管物业面积达4500万平米,较2016年增速达50%,规模增速明显。此次并购也标志着嘉宝股份正式踏足长三角区域,挖掘高价值地区房地产市场的存量需求。
物管行业高速增长,现代服务业有望成为公司未来业绩新的支撑点。根据中指研究院数据,2016年百强企业管理面积均值达2725万平米,市场占有率近三成。在规模扩张持续加速中, TOP10企业管理面积均值达到18838.96万平方米,同比增长41.30%,管理面积和增速表现优异;在区域深耕方面,百强企业苦练内功加速市场拓展,2016年单位城市项目数量均值为5.93个,连续四年保持上升,单个项目面积均值达到16.43万平方米,同比增长7.39%。中国指数研究院发布的嘉宝品牌价值达到23.26亿元,较2015年增长超过102%,百强企业中排名14。嘉宝股份2016年业绩增速70%。随着公司管理项目和管理面积增加,主营业务收入持续增加,预计嘉宝股份今年业绩增速有望继续维持高位,未来成为公司利润增长的有力支撑。
互联网助推公司物管业务升级,品牌价值持续彰显。社区生活服务被认为是万亿级市场,行业具备巨大的市场发展潜力。目前已有3家物业企业在港股上市,1家物业企业准备在港股上市,20余家物业企业在新三板挂牌,但目前行业集中度不高,抢占客户资源入口仍是抢占行业先机的关键。公司发布“生活家服务体系”以来,生活家APP 历经几轮升级,实现了云平台大数据的技术升级,使千人千面“画像”功能得以呈现,为精准营销提供了技术保障,并取得了1项国家实用新型专利技术、6项软件著作权,提升服务质量和用户黏性。预计到2018年实现3年累计营业收入规模 30-40亿元,生活家三年累计覆盖面积达1.6亿平方米。
员工跟投机制有序推进,“蓝色共享”计划在公司内部引发员工“二次创业”热潮。在目前行业分化格局加剧、利润空间逐步缩小的阶段,员工跟投制度有利于公司实现逆市扩张、销售规模快速提升,同时有助于加快周转速度、缩短资金回报周期,提升项目质量与盈利水平,达到一石多鸟的目的。2017年公司新获取的项目中80%为收并购项目,且收购价大幅低于同地段招拍挂的楼面价,体现了员工通过多元化渠道为公司获取优质资源的积极性。
维持增持评级,维持盈利预测。考虑到公司上半年已完成约300亿的销售额,预计将大概率超额完成全年500亿的销售目标,近期实施的员工跟投计划将进一步促进销售业绩的高增速。多元化业务有序发展为公司未来业绩增添新动能,看好公司现代服务业板块的发展。
维持增持评级,维持盈利预测。我们预计公司2017-19年归母净利润分别为14.1/17.3/20.9亿元,同比增速分别为56.8%/23.2%/20.7%,EPS 分别为0.66/0.81/0.98元。
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