中报净利或降7成 首开股份高负债、高担保存风险

（原标题：中报净利或降7成 首开股份高负债、高担保存风险）

在楼市“四限”与银行贷款收紧的当下，房企背后寒风凛凛。

近日，北京首都开发股份有限公司(600376.SH，以下简称“首开股份”)发布中报预减公报，公司2017年1-6月实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比，预计减少66%左右。如以2016年上半年净利润9.38亿元计算，2017年中报净利润约为3.19亿元。此外，公司又发布《拟发行短期融资券的公告》称，拟向中国银行间市场交易商协会(以下简称“协会”)申请注册发行不超过30亿元短期融资券。

《中国 经营报》记者发现，首开股份业绩不振并非今年首次，而是从一季度开始就已经呈现下滑态势。值得一提的是，一方面是公司高负债率、高担保，另一方面各热点城市从严管控楼市及收紧银行贷款，首开股份不得不借助多种形式的融资方式以期获得及时“补血”。

中报净利预计同比减少近7成

首开股份日前发布中报预减公报称，公司2017年1-6月实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比，预计减少66%左右。根据2016年上半年首开股份净利润为9.38亿元计算，2017年首开上半年净利润约为3.19亿元。

公告认为，业绩降低的原因是不同报告期结算的产品结构不同，本期公司结算产品的毛利率低于去年同期。另外，本报告期公司投资收益大幅低于去年同期。事实上，首开股份业绩下滑现象并非今年首次。首开股份在回复记者采访时表示，房地产销售规律决定了销售形势呈现低开高走的周期曲线，一般采取先低后高的定价模式，处于初期结算周期的项目毛利率一般处于较低水平，也通常低于该项目的整体结算水平。也就是说，当期结算处于初期运营的项目数量对报告期内项目结算的结果会产生直接影响。

今年一季报数据显示，公司营业总收入为42.04亿元，比去年同期降低12.92%；净利润为1.60亿元，同比减少71.53%；扣非净利润1.16亿元，同比减少78.73%；销售毛利率也从去年同期的44.71%降低至30.70%。

此外，公司2014—2016年年报显示，营业总收入分别为208.51亿元、236.18亿元、298.83亿元，分别同比增减为54.43%、13.27%、26.53%；净利润分别为16.48亿元、20.83亿元、19.01亿元，分别同比增减28.22%、26.44%、-8.74%；扣非后净利润分别为14.36亿元、17.70亿元、15.59亿元，分别同比增减29.46%、23.28%、-11.95%。销售毛利率三年来分别为34.55%、40.58%、33.90%。

从其项目获取上来看，首开股份2014年持有项目46个，总占地面积约1056万平方米，总规划建筑面积为1849.5万平方米，其中北京总规划建筑面积超过500万平方米。2015—2016年公司新获取项目分别为19个、14个；地上规模分别为336.4万平方米、305.85万平方米；其中北京分别获取9个和1个，地上规模分别为157.8万平方米、17.92万平方米；京外项目为10个和13个，地上规模为178.6万平方米、287.93万平方米。不过，记者也注意到，2017年1—7月，首开股份又新增15块土地，其中北京8个。

首开股份就此回应称，公司始终坚持立足北京、深耕北京这一思路并未发生变化。此外，北京近些年土地价格持续攀升，获取土地难度不断加大，像以往单纯以土地获取数量来衡量公司战略重心的思路在当前市场形势下不尽合理。

记者注意到，3年间，北京地区项目营收分别为130.28亿元、121.18亿元、134.79亿元，分别比上年增长50.80%、-6.99%、11.23%。而京外区域营收分别为77.90亿元、114.73亿元、163.43亿元，分别比上年增长61.36%、47.30%、42.45%。另外，2015—2016年北京地区项目毛利率从51.01%降低至44.71%，京外地区项目毛利率从29.51%降低至24.84%。

2016年年报认为，随着北京等城市土地市场收紧，市场竞争继续加剧，公司利润增长艰难。值得一提的是，一方面公司毛利率、净利润、项目储备增长有所放缓，另一方面公司各项成本却在攀升。三年中，公司总营业成本分别为180.84亿元、198.79亿元、266.39亿元；营业成本分别为136.47亿元、140.33亿元、197.52亿元；其中管理费用分别从2014年6.02亿元上升至年的7.47亿元，销售费用分别从5.59亿元上升至8.91亿元。不过，从今年一季报来看显示，虽然公司总营业成本比去年同期的38.39亿元上涨至38.94亿元，但涨幅并不算较大。

首开股份在受访时认为，公司近三年营业收入保持稳定增长，毛利率由于各年结算产品的不同而有所波动。从成本方面来看，营业成本与营业收入保持同步。三费方面，近三年的管理费用与销售费用变动幅度不大，基本上与营业收入的增幅保持同向变动。财务费用环比增长较快，主要原因在于公司近三年来加大了融资力度，负债规模加大，导致财务费用增加较快。

花式融资

记者注意到，伴随业绩不振的同时，首开股份却开足马力进行花式融资“补血”，以期缓解资金饥渴，不过其负债率高企也尤其值得关注。据上述财报显示，公司2014—2016年负债率分别为83.47%、82.70%、79.91%，今年一季度为78.19%。

8月11日，首开股份对外发布《关于公司拟发行短期融资券的公告》称，公司拟向协会申请注册发行不超过30亿元短期融资券(以下简称“短融”)，募资用途将用于补充流动资金、传唤金融机构借款及其他协会认可的用途，单期发行期限最长不超过1年，此次发行将有助于增加公司资金流动性，促进公司经营发展。

同日又发布《关于公司拟发行中期票据的公告》称，为满足生产经营发展的需要，公司拟向协会申请注册发行不超过50亿元的中期票据，资金用途为补充流动资金、项目开发建设、偿还金融机构借款及其他协会认可的用途，发行期限不超过5年。

8月1日，公司发布《关于通过下属全资子公司股权收益权转让方式进行融资的公告》称，首开股份与旗下4家全资子公司首开宏泰、首开盛泰、首开兴泰、海门锦源及国金证券股份有限公司(以下简称“国金证券”)签订《股权收益权转让协议》，按照约定，国金证券以60亿元的价格受让首开股份持有的4家子公司100%股权的股权收益权，首开股份将于转让后的4年内向国金证券回购标的股权的股权收益权。而首开集团(母公司)将为其进行的股权收益权回购提供无条件、不可撤销的流动性支持。

而就在几天前，公司公告称，于2016年12月通过的挂牌出让深圳祈年事业发展有限公司100%股权的二次出售终于找到下家，接盘者为深圳市万科房地产有限公司，以总价11.73亿元价格竞得。

此外，据首开股份7月21日发布的最新一期对外担保公告称，首开股份旗下全资子公司北京城市开发集团有限责任公司(以下简称“城市开发集团”)将为北京首开寸草养老服务有限公司(以下简称“寸草养老”)提供1000万元担保，同时寸草养老公司其他股东将其持有的该公司股权质押给城市开发集团作为反担保。据悉，截至公告日，首开股份及其控股子公司对外担保总额为226.69亿元，占首开股份最近一期经审计净资产的81.67%。而首开股份对控股子公司提供的担保总额为158.51亿元，占净资产的57.11%。

事实上，首开融资手段并非仅此而已，其中对于永续债的发行可谓是“上瘾”。据悉，2015年8月及12月，公司分别两次发行30亿元永续债。2016年，首开股份又分别于5月、12月分别发行30亿元和20亿元永续债。

据上述2016年年报显示，公司当年累计实现融资544.88亿元，其中银行贷款和信托贷款383.38亿元，永续债50亿元，公司债60亿元，实现净增融资规模203.96亿元。截至期末还有永续债70亿元。事实上，永续债也拖累了公司的盈利，去年永续债消耗公司净利润大约5.05亿元，而归属上市公司股东的净利润仅为19.01亿元。

资深财经法律专家、山东诚功(北京)律师事务所副主任张桂梅认为，就当下国家对房地产市场调控现状以及土地成本等上升明显情况下，对房地产企业影响非常大，甚至会产生连锁反应。土地成本在上升，企业在土地等项目获取时就有很大难度，项目储备会减少，而这会影响公司营业收入及净利润，流动资金的减少又势必会增加公司的融资需求，接下来又会增加公司的财务成本，导致进一步的净利润损失。“过高的资产负债率和对外担保额也有较高的风险，即便是对外担保也意味着是一个潜在的负债，最终企业都要为此付出成本，虽然公司融资花样繁多，但无论如何变化都是要最终还本付息，而这都将影响净利润的增长。”

据悉，公司近三年来财务费用分别为5.81亿元、7.84亿元、13.73亿元，今年一季度财务费用为2.19亿元。

首开股份在回应《中国 经营报》记者采访时表示，上述提及的永续债、中期票据发行及短期融资券等，全部属于现行资本市场上通用的、合法合规的融资手段。从现行市场实践来看，像永续债等融资手段，是需要对上市公司的综合实力进行考评的，并不是任何一家上市公司均可发行成功的，这也能从另一个角度说明首开作为国有上市公司的综合实力得到了市场的认可。而近年来，公司所融资金所得主要用于公司生产经营需要。

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