涉房固定资产可变投资性房地产 部分上市银行低调试水

私房钱也有被曝光的一天，上市银行的涉房固定资产更是不会永远只能按照“成本+折旧”来计价。

“如果银行出售、转让固定资产，应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入资本公积或当期损益，也就是说，这些涉房固定资产的使用性质一旦发生改变，其真实价值还是有望在财报中获得体现的”，曾经供职于四大会计师事务所的有关人士对《证券日报》记者表示。

“银行的房产未来并不一定都长期自用，如果银行的物理网点能够被电子银行、手机银行所替代，银行就可能出售涉房固定资产或将其变为投资性房产进行出租”，一位国有大行支行负责人表示，“目前部分银行已经走到了规模效益的拐点。”本报记者查阅上市银行财报也发现，今年上半年，部分银行的少量固定资产转变成为了投资性房地产。

私房钱也可“变现”

虽然按照现行的《企业会计准则第4号--固定资产》，“固定资产应当按照成本进行初始计量”，且“企业应当对所有固定资产计提折旧”。但是，上市银行的私房钱并不一定永远沉睡，因为，会计准则允许企业将投资性房地产在一定条件下按公允价值入账。

所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

从上市银行公开披露的信息来看，将固定资产转换为投资性房地产的，通常按其在转换日的公允价值确认投资性房地产的初始金额，公允价值大于账面价值的，差额计入资本公积(其他资本公积)，公允价值小于账面价值的计入当期损益。需要指出的是，会计准则指出，投资性房地产需具备两条特性：“为赚取租金或资本增值，能够单独计量和出售”。

换而言之，只要改变资产的使用目的，并且划分好资产权属，固定资产还是可以转变为投资性房地产并按照公允价值入账的。事实上，部分银行已经行动了。

例如，交通银行中报显示，该行截至今年6月末的投资性房地产为55.43亿元，其中，有2.43亿元是今年上半年由自有房地产转入的。此外，招商银行中报也显示，截至期末该行投资性房地产账面价值为2.12亿元，其中的0.23亿元为今年上半年由固定资产转入。

此外，今年上半年，部分上市银行的涉房固定资产明细中，出现了名为“处置”的项目，这部分资产在财报中已经不仅仅是会计核算手法的变更，而是直接变现。

未来或加速转化

虽然从目前的情况来看，上市银行不可能将自用的房地产全部转为投资属性，但是，按照手机银行和电子银行的发展速度，物理网点正在加速被替代，网点背后的房产未来可能不再全部需要“处于稳定的生产环境、稳定的生产状态中”，也就是出现了按照市价变现的可能。

中国银行业协会发布的数据显示，去年，银行业离柜交易金额达1762.02万亿元，同比增长31.52%，行业平均离柜业务率为77.76%，同比提高9.88个百分点。其中，建设银行的离柜业务笔数最多，达到了385.6亿笔，交易金额为250万亿元，农业银行、工商银行的离柜业务笔数也都突破了200亿笔。股份制商业银行中，民生银行的离柜业务数量最多，为25亿笔，广发银行、招商银行紧随其后。从业务综合离柜率来看，民生银行、招商银行、广发银行分列前三名，其中民生银行的离柜业务率已经达到了惊人的98.43%，而从综合数据上来看，股份制商业银行要明显高于国有大行和城商行。

此外，上市银行中报也印证了部分银行收缩物理网点的消息。截至今年6月末，工商银行机构总数17433个，比上年末较少65个。值得一提的是，工商银行已经连续三年在境内机构数量方面减少：2014年全年，工行减少了123家境内机构；去年，工行在境内的机构数量减少了11家，境外机构数量则有所增加。

除了房地产资产属性的转换，该会计师同时提醒，随着资产的增值，除了投资性房地产可以按照公允价值入账外，评估价值在一定条件下也可以入账，如果上市银行自身进行并购重组，其持有的涉房资产也可能实现以并购时的阶段性公允价值作为原值入账，只不过，入账后依旧需要按照成本法进行核算。