137家房企存货逾3万亿元 绿地存货近4000亿元超万科

上市公司2015年年报披露已收官。《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现，按照申银万国行业分类，剔除数据不全的上市房企，137家上市房企存货总计超过3万亿元，以绿地为首的A股5大房企存货占比超过42%。

易居研究院智库中心研究总监严跃接受《证券日报》记者采访表示，除了三、四线城市库存难以消化外，近年来房企新增项目土地成本较高，开发商被迫做高端产品线，这类产品销售周期较长；此外，商业类项目由于存货量过高，市场饱和，消化速度较慢；而部分企业资产周转速度减慢，存货转为现金和应收账款的能力变差，需要将库存管理纳入重要管理指标，因为这关乎企业资金链的运作。

《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现，由于绿地控股这家巨型房企2015年8月份登陆A股资本市场，所以剔除其3970.6亿元存货之后，去年同期上述136家上市房企的存货总计为2.64万亿元，攀升了3281亿元，同比涨幅为14.21%。

其中，存货门槛在1000亿元以上的有5家，分别为绿地、万科、保利地产、招商蛇口和华夏幸福；500亿元—1000亿元的有10家；300亿元-500亿元的有10家；100亿元-300亿元的有27家。

据记者统计，截至2015年12月31日，绿地控股存货接近4000亿元，超过万科；万科存货为3681亿元，同比上升15%；招商蛇口存货1213.8亿元，同比上升20%。

对此，严跃表示，房企财务报表中的存货指标包括了住房库存、土地储备、开工建设项目等指标，所以整个存货规模会比实际上的待售住宅面积或金额要高。不过，严跃进认为，从占比来看，住房库存规模是其中较大的一项。

严跃进表示，部分房企积极拿地试图进入大房企的行列，也会使得土地储备规模占比相对上升，尤其是一些中型房企，依然有积极拿地的动作，这在存货值上也会得到快速反映。

当然，增加土地储备是存货增加较快的重要原因，但这其实是房地产企业项目开发周期决定的，有合理性，一般企业现有土地储备会满足企业未来3年发展需求。

不过，《证券日报》记者注意到，与2014年度相比，尽管2015年楼市回暖现象明显，但仍有不少企业存货周转次数减少，存货周转天数变长，可见其运营能力和存货管理水平变弱，项目适销不对路，进而导致资金链承压，对企业快速扩张造成阻力。

值得注意的是，库存难以快速消化的背后，一方面加重了房企资金链的压力；另一发面也侵蚀了开发商的利润空间。更重要的是，企业对存货管理能力较弱。

据Wind资讯数据显示，在A股5大存货超过1000亿元的房企中，除了绿地控股因缺少2014年同期数据将其剔除之外，万科与华夏幸福存货周转次数增加，保利地产与去年持平，招商蛇口则减少。

以万科为例，截至2015年12月31日，在存货同比增加超过500亿元的情况下，万科去年3681亿元的存货周转天数为893天，即2年多，比上年同期的1138天缩短了大半年；其存货周转率也提升了0.08次。

反观招商蛇口、首开股份和金地集团这几个存货排名靠前的大型房企，其存货周转天数都在增加，存货周转率在减少，项目周转期拉长。

以首开股份为例，截至2015年12月31日，首开股份存货达956.7亿元，同比增加40.5%；存货周转天数达2100天，即5年多时间。

“首开股份近两年在一线城市和部分二线城市大量拿地，但并不是所有拿地项目都能快速进入销售期，所以影响其产品消化周期；而招商蛇口2015年经历了一系列重组，土地储备等资产比例有所改变，可能对存货数值变化造成一定影响。”某业内人士向本报记者表示，库存管理是房企地产企业管理链条上非常重要的一环，若该能力较弱，存货周转速度慢，流动性差，影响企业的短期偿债能力。

不过，拉长销售周期，并不一定是企业的被动行为，也可能是其为了提升土地红利，捂盘惜售，借此拉升利润；尤其是有能力获得大量低成本融资的房企，对此可能更为“执着”。