地产国企混改加速 恒大举牌廊坊发展

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嘉凯城(000918)的股权转让，很大程度上有定制化的特点。说明从当地国资管理部门来讲，也乐意看到此类民营资本进入当地国企行业中参与混改。

出其不意地，恒大地产又搅动了A股市场的一池春水。

举牌廊坊发展(600149)、洽购嘉凯城，恒大近期的资本动作，或打开房地产领域国企改革的另一种模式。

4月14日，廊坊发展(600149.SH)突然停牌，公告透露或涉重大资产重组。就在13日晚，该公司发布公告显示，恒大地产(3333.HK)于11日、12日快速举牌，一举成为该公司第二大股东。

同日，嘉凯城集团(000918.SZ)公告，大股东有意转让部份嘉凯城股份，合计占总股本的52.78%。据接近嘉凯城的人士透露，恒大与嘉凯城就收购意向已洽谈数月。

值得关注的是，上述两家公司均为地方性国企。今年是地方性国资地产商混改的关键一年，手握重金的民营房企如恒大、碧桂园等，正在寻找更多的行业收购并购机会，上市公司首当其冲。

地方国企寻求接盘

廊坊发展公告显示，恒大地产于4月11日、12日，以累计2.91亿元的代价拿下公司5.005%的股权，这也是恒大地产第一次举牌在A股上市的主营业务为房地产的公司。

尽管嘉凯城未在公告中表示受让方是谁，但有消息人士透露，买方很大概率为恒大，具体细节或在一个月内披露。

嘉凯城公告中对拟受让方的条件限定，似乎也指向了恒大。根据公告，拟受让方主营业务须为房地产开发业务，2015年度房地产销售金额不低于2000亿元，且销售面积不低于1500万平方米；此外，须拥有不少于300个正在开发建设及待开发建设的项目。

按照克而瑞研究中心数据，满足以上条件的房企目前只有万科、绿地和恒大三家。

有分析人士指出，万科正身陷股权风波自顾不暇，而绿地去年才借壳上市，目前来说，恒大对A股上市平台的需求似乎更强；其自身业务与嘉凯城的契合度也是最高。

恒大又成了大型民营房企介入地方国资混改的风向标。廊坊发展第一大股东廊坊投资持股13.28%，为廊坊市属国企；而嘉凯城大股东浙商集团是浙江省省属国企。

财报显示，这两家上市国企的经营现状均不佳，客观上有重组的需求。

根据嘉凯城2015年度业绩预报，公司2015年全年净利润亏损预计约23亿元，下降6138.19%。其2016年一季度业绩预告显示，预计一季度约亏损2.4亿元。此外，包括公司前任董事长边华才、董事赵国恩在内的多位高层在2015年纷纷离职。

而廊坊发展2015年亏损6415.13万元，比上年同期大幅下降1156%。廊坊发展方面表示，正在积极与多家拥有行业竞争力的公司洽谈，进一步拓展营利性业务，同时，其提出争取2016年重新推进重组。

广发证券研究报告中指出，廊坊发展自2012年资产重组以来开始寻求多元化发展，但始终缺乏稳定的主营业务支撑公司业绩稳定发展。

对于嘉凯城和廊坊发展两家企业而言，市值小、业绩差、重组转型诉求高。恒大的举牌或入股，或将是大型民营企业介入国有企业改革的一种模式。

对于嘉凯城和廊坊发展这两家主要经营区域位于三四线城市的企业而言，恒大在二三线的开发经验，与其有一定的契合度。

“恒大们”的整合意图

对于恒大地产集团来说，其已经拥有H股及新三板五个上市平台，为何还要介入廊坊发展和嘉凯城？

房地产与金融资深评论人黄立冲认为，恒大对廊坊发展和嘉凯城的收购用意，“到最后还得看土地储备”。

黄立冲认为，收购可能出于两种目的，一种是增加土地储备，另一种则是获得壳资源，客观来说，恒大涉及业务较广，需要一些壳资源。

记者查阅两家公司的公告发现，廊坊发展并无土地储备，而根据嘉凯城2015年中期报表，嘉凯城“在建面积152.3万平方米”、“新增城市客厅项目4个，并锁定50余个意向项目”、“已经取得的海盐、塘栖、横村等11个城市客厅项目”等。

没有土储的廊坊发展或适合作为恒大多元化业务的“壳”。接近恒大的人士分析，这个壳或许就是为海花岛项目准备的。根据恒大内部部署，恒大为海花岛单独成立了产业集团，最终目标是将海花岛分拆上市。

而对于有土储的嘉凯城，其主要业务集中于二三线、三四线城市的“城市客厅”，也就是综合体项目，恒大收购后可接盘其项目，与自身二三线的商业项目融合，变身为恒大商业地产平台。

嘉凯城此次出让的股份占总股本的52.78%。根据公告，嘉凯城此次的股份转让价定为不低于3.79元/股，若双方意向达成，可能将触发要约收购，这意味着恒大最少需要支付36亿元人民币。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，从恒大举牌和洽购的动作来看，首先有财务投资的想法，目前对于恒大来说，正持续通过收购低估值的地产企业来扩大股权投资的力度。另一方面，如果确实有借壳需要，那么廊坊发展可能会成为备选项，不排除近期还会有其他上市房企股权收购。

但他认为不能简单理解为恒大是为回归A股做准备。从实际情况看，恒大目前的重心主要是产业多元化和新业务的拓展，回归A股或在今年下半年才会启动。

他分析，大型民企将有更多机会介入地方国资改革。类似恒大等企业，会抓住当地国资管理部门的心思，在并购方面有比较灵活的一套思路。嘉凯城的股权转让，很大程度上有定制化的特点。说明从当地国资管理部门来讲，也乐意看到此类民营资本进入当地国企行业中参与混改，这也是受制于中央层面的改革压力而做出的选择。

混改下的强者恒强

去年以来，多家央企国资地产公司进行了股权结构的改革。

在去年华侨城推出的80亿定增计划中，宝能系以70亿元入股，占股12.1%，成华侨城第二大股东，第一大股东华侨城集团仍持50%以上股份。

而在绿地混改中，员工持股计划占28.83%，引入民资股东约占25%，国资股东降至50%以下。方兴地产更是通过配股引入社会股东，配股后，中化集团持股比例由此前的63.5%摊薄至53.98%。

大量民营资本介入央企地产重组，加速了这个行业的混合所有制改革和产权改革。而地产行业兼具产能过剩、相对市场化两个特点，在大型央企之后，地方国资地产商也成为兼并重组的重点对象。

进入2016年，地方国企的混改也正在加快。深圳市属国企深业集团副总裁董方对21世纪经济报道记者透露，深业的上市平台深圳控股也将加速混改，员工持股也在推进。比如将来可能引入战略投资者占10%-20%，国有40%-50%等。

不仅是恒大，万科、碧桂园、龙湖等领先型民营房企，受益于利率下调、债券市场利好，融资成本在2015年内有效下降，资金成本大多能控制在5%左右及以下的水平，为其展开低成本的并购提供了条件。

根据恒大2015年年报，其账面现金为1600亿，为大举收购兼并提供了“弹药”；碧桂园CFO吴建斌透露，公司计划在今年上半年花500亿买地，其中不排除以收购、并购方式进行。万科总裁郁亮也曾表示，万科有足够的条件，包括现金，在行业整合方面可以做些事情，包括参与国资混改。

房地产行业的“并购王”中海地产主席郝建民则表示，中海将持续性收购、整合央企和地方国企地产公司的资产，其中更青睐上市公司资产。

在多元化超大型房企争夺市场份额的同时，资金、运营能力不足的那部分中小型房企将会逐渐吞并；大型房企市场占有率会越来越集中。

事实上，房地产行业的集中度正在逐渐提升。中国指数研究院数据显示，2015年综合实力排名前十的企业销售总额达1.42万亿，占了全国商品房销售额的16.3%；易居克而瑞的数据也印证了这一点：2015年四季度，TOP10房企的金融集中度(入榜房企销售金额/统计局公布的全国商品房销售金额)为23.39%，较上年增加3.57%。