房地产行业:中央经济工作会议描绘去库存政策方向

【事件】

12月21日结束的中央经济工作会议公告显示,中国将努力化解过剩产能和房地产库存,将帮助农村居民在城市买房;中国将逐步扩大财政赤字比率,积极的财政政策将更加有力;稳健的货币政策需要加大灵活度,货币政策应为结构性改革提供合适的条件;2016年经济政策重心仍聚焦于供给侧改革,将采取一系列举措降低企业负担。据新华社英文大广播消息,公告称,中国将鼓励房地产开发商降低房价,以消耗一部分库存。国家将推动地产商的整合,并鼓励他们改变自己的营销策略。撤销对房地产市场的过时限制措施。

【点评】

“去库存”被列为明年经济工作五大任务之一,公告中提及的相关措施包括(1)帮助农村居民在城市买房;(2)鼓励房地产开发商降低房价;(3)推动地产商的整合;(4)撤销对房地产市场的过时限制。另外,中央提出了更积极的财政政策,和更灵活的稳健货币政策。

一、去库存任务繁重

我们在前期出版的年度策略中计算,商品房待售总量比较高:08年以后库存99亿平米(已开工没卖掉的+购地没开发的约为4:6),假设一年销售维持在12亿平米,去化8年;库存结构,三四线很高,而非住宅更是高得惊人:(1)一线城市2.4亿,去化周期4.1年,二线城市19亿,去化5.5年,其他城市68亿,去化8.5年;(2)住宅用地供给占一半,但成交占90%,存量住宅去化4年,非住宅假设一半自用,也需要20年去化。

二、农民工市民化是新增需求的着力点

由于户籍城镇化和常住人口城镇化的剪刀差,目前户籍城镇化36%,城镇化率54%,有2.5亿常住人口不能享受市民待遇,按照目前已出台的政策来看,政策会包括但也可能突破以下内容:(1)户籍改革;(2)财政补贴:(3)公积金制度改革;(4)货币化安置、打通政策住房、棚户区改造和商品房之间通道。(中银国际证券)